Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept im Überblick

Transkript

1 Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept im Überblick Bisherige Einzelhandelsgutachten Über die Einzelhandelssituation in Troisdorf liegen seit mehreren Jahrzehnten Gutachten vor. Herausragende Bedeutung für den Einzelhandel hat die Troisdorfer Innenstadt. Seitdem dort die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im Jahre 1988 abgeschlossen worden sind, hat Troisdorfer eine großzügige, ansprechend gestaltete Fußgängerzone. Im Rahmen der Untersuchungen zur Innenstadtsanierung wurde von der GfK GmbH (Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg) ein Standort- und Marktgutachten erstellt, das nach der Fertigstellung des letzten Bauabschnitts der Fußgängerzone (Verlängerung bis zur Wilhelmstraße) 1988 aktualisiert wurde. In der Fortschreibung sind die durchweg positiven Wirkungen der Fußgängerzone für den Einzelhandel dokumentiert. 42 % der Einzelhändler gaben an, dass sich ihre Umsätze nach Schaffung der Fußgängerzone erhöht hätten. Als problematisch wurde jedoch bereits seinerzeit erkannt, dass der Wilhelm-Hamacher- Platz mit dem 1979 eröffneten Bürgerhaus abseits des intensiven Kaufgeschehens liegt und als Geschäftslage nur die schlechteste Lagebewertung erhielt (C-Lage), während die Fußgängerzone in der Kölner Straße als A-Lage eingestuft wurde. Eine Erfolgsgeschichte für den Einzelhandel: Die Fußgängerzone in Troisdorf Das Büro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen wurde 1997 auftragt, das bestehende Planungsrecht daraufhin zu überprüfen, inwieweit in Troisdorf eine Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ausgeschlossen ist, um eine verbrauchernahe Versorgung in den Zentren auf Dauer sicherzustellen. Zweck der Untersuchung war, das mit öffentlichen Mitteln sanierten Stadtzentren nicht durch Flächenentwicklungen an anderen, nicht integrierten Standorten wieder zu schwächen. Das Gutachten hatte einige von Lücken im Bebauungsplanbestand gefunden, die auf Empfehlung des Gutachters geschlossen wurden. Einzelhandel mit typisch innenstadtrelevanten Handelswaren wurde nach der allgemein anerkannten Kölner Sortimentsliste außerhalb der Innenstadt sowie außerhalb integrierter und gesondert ausgewiesener Standorte ausgeschlossen. Neue Anforderungen aus der Rechtsprechung an Sortimentsbeschränkungen machten im Jahre 2005 eine weiterführende Untersuchung erforderlich, um eine Troisdorfer Liste städtebaulich relevanter Sortimente zu erarbeiten. Ziel der Untersuchung war darüber hinaus eine 1

2 Bewertung der Geschäftslagen in der Innenstadt und in den Stadtteilen, um aus einer Stärken-Schwächen-Analyse Handlungsempfehlungen zu erhalten, wie die Position Troisdorfs als Einzelhandelsstandort zukünftig gesichert und weiterentwickelt werden kann. Der Auftrag wurde an die CIMA GmbH, Büro Köln, vergeben und im Jahr 2006 abgeschlossen. Eine Fortschreibung ist 2011 erfolgt, um das Konzept noch einmal an die sich inzwischen geänderten Rechts- und Verwaltungsvorschriften ( 24a Landesentwicklungsprogramm, Einzelhandelserlass 2008) anzupassen. Außerdem war die Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente zu aktualisieren. Die Fortschreibung stellt eine Ergänzung dar auf der Grundlage aktualisierter Marktdaten. Aus der 5jährigen Entwicklung seit der Erstaufstellung 2006 lassen sich Entwicklungstrends ablesen. Der Rückgang beim Umsatz zeigt, dass der Troisdorfer Einzelhandel weiter an Boden verliert und eine neue Einkaufspassage in der Innenstadt dieser Entwicklung entgegen wirken könnte. Die Handlungsempfehlungen aus dem Einzelhandelskonzept 2006 bleiben - soweit noch nicht umgesetzt - von der Fortschreibung unberührt und bedürfen keiner Anpassung. Marktdaten Troisdorf weist im regionalen Vergleich die niedrigste Kaufkraftkennziffer auf. Im Saldo der Kaufkraftströme bestehen Kaufkraftabflüsse vor allem in Richtung Köln, Bonn, Siegburg und St. Augustin. Das Marktgebiet beschränkt sich im Wesentlichen auf das Stadtgebiet selbst. Innerstädtisches Leitsortiment: Textilien Ein Vergleich der Zahlen von 2010 mit den Zahlen von 1988 zeigt einen erheblichen Anstieg der Verkaufsfläche um rd. 23 %. Die Steigerung des Umsatzes gegenüber 1988 um rd. 48 % ist Ausdruck auch einer höheren Flächenproduktivität. Die Innenstadt hat in diesem Zeitraum dagegen rd. 6 % an Verkaufsfläche und rd. 5 % an Umsatz eingebüßt. Hier spielt insbesondere die Aufgabe von Möbel-Mertens eine Rolle. Der Aufstieg der Fachmarktagglomeration Spicher Straße hat sich zum zweitgrößten Standortbereich in Troisdorf nach der Innenstadt entwickelt erwirtschaft hier beachtliche 19,6 % des Umsatzes in Troisdorf. 2

3 Zweitgrößter Einzelhandelsschwerpunkt: Fachmarktagglomeration Spicher Straße Auch die Einzelhandelsstruktur sowohl der Innenstadt als auch der Gesamtstadt wird von der Fläche und dem Umsatz von Nahversorgungsbetrieben des periodischen Bedarfs bestimmt mit 31,0 % der Verkaufsflächen und einem Umsatzanteil 41,6 % gefolgt vom innerstädtischen Leitsortiment Bekleidung / Wäsche mit einem Verkaufsflächenanteil von 13,6 % und einem Umsatzanteil von 12,2 %. Baumarktspezifische Sortimente mit einem Verkaufsflächenanteil von 18,6 % binden 8,0 % des Umsatzes. Die Hauptwarengruppe Medien und Technik ist verhältnismäßig schwach besetzt und kann auf 7,8 % der Verkaufsfläche 7,3 % des Troisdorfer Umsatz erzielen. Außer der Innenstadt und der Fachmarktagglomeration Spicher Straße sowie dem Stadtteilzentrum Spich erreichen die übrigen Stadtteile insgesamt eine weit unterdurchschnittliche Handelszentralität von der die Standorte Innenstadt und Spicher Straße profitieren. Geringe bis rudimentäre Handelszentralitäten wurden in Eschmar Kriegsdorf und Altenrath aufgrund einer sehr geringen Verkaufsflächenausstattung festgestellt. In Bergheim-Müllekoven ist durch die zwischenzeitliche Ansiedlung eines neuen großflächigen Lebensmittel- Frischemarktes bei der Erhebung zur Fortschreibung ein deutlicher Zentralitätssprung festgestellt worden. Zentrale Versorgungsbereiche In Troisdorf wurden fünf zentrale Versorgungsbereiche fachgutachterlich ermittelt. Die Feststellung als Zentrale Versorgungsbereiche ist rechtlich von Bedeutung bei der Beurteilung von neuen Einzelhandelsprojekten, die keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden erwarten lassen dürfen. Einzelhandelsstruktur, Zielkonzept (CIMA-Gutachten 2006) 3

4 CIMA GmbH 2010 Neben den fünf zentralen Versorgungsbereichen hat die Fachmarktagglomeration Spicher Straße / Im Zehntfeld zentrale Bedeutung in der Einzelhandelslandschaft Troisdorfs. Die Entwicklung dieses Standortes ist als abgeschlossen zu betrachten. Eine Ausweisung als zentraler Versorgungsbereich erfolgt aufgrund der nur teilintegrierten Lage nicht. Außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche liegen auch einzelne stadtteilbezogenen Nahversorgungsstandorte in Troisdorf, Sieglar, Bergheim, die auf den Bestand beschränkt bleiben sollen. Unterhalb der Kategorie der Nahversorgungsstandorte sind in den Orteilen Troisdorf, Bergheim, Rotter See und Altenrath kleinflächige Einzelhandelsstandorte mit ergänzender Versorgungsfunktion für eine verbrauchernahe Versorgung erhoben worden, die als Nahversorgungslagen aufgenommen worden sind. Handlungsempfehlungen der CIMA zur Nahversorgung Die Handlungsempfehlungen im Segment Nahversorgung sind im Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept 2006 wie folgt zusammengefasst und nach der Fortschreibung 2011 gültig. Der empfohlene Ausbau der Nahversorgung im Bereich Eschmar / Bergheim / Müllekovenist inzwischen realisiert. 4

5 Troisdorf / Troisdorf-West kein akuter Handlungsbedarf; Erhalt der attraktiven Nahversorgungsstrukturen Spich kein akuter Handlungsbedarf; Erhalt der attraktiven Nahversorgungsstrukturen; bei weiteren Standortentwicklungen z.b. (Standortsicherung NORMA) nur Entwicklungen innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs zulassen Friedrich-Wilhelms-Hütte Stärkung des Frischesegmentes durch kurz- bis mittelfristige Standortoptimierung des EDEKA Marktes, keine weitere Stärkung des Discountsegmentes; Arbeitsteilung zwischen Mendener Straße und Roncallistraße erhalten Oberlar kurzfristig: weiteren Wettbewerbsdruck durch Fachmarktagglomeration Spicher Straße vermeiden; mittelfristig: Verbesserung des stadtteilübergreifenden Angebotes durch Standortsicherung des Frischemarktsegmentes in Friedrich-Wilhelms-Hütte Sieglar sich auftuende Chancen zur Etablierung eines Nahversorgungszentrums im abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereich nutzen (geringe Realisierungschance); Standortsicherung PLUS-Markt (Im Kirchtal); mittelfristig: Stadtteilübergreifende Optimierung der Nahversorgung (Entwicklung Friedrich-Wilhelms-Hütte und Bergheim / Müllekoven / Eschmar Eschmar / Bergheim / Müllekoven Ausbau der Nahversorgung durch mindestens Neuansiedlung eines Frischemarktes mit m² Verkaufsfläche; Entwicklung integrierter Standortlage mit unmittelbarer Anbindung eines höchstmöglichen Bevölkerungspotenzials (inzwischen realisiert) Kriegsdorf kein Handlungsbedarf (zu geringes Nachfragevolumen für Aufbau eigener Nahversorgung) Altenrath kein Handlungsbedarf (zu geringes Nachfragevolumen für Aufbau eigener Nahversorgung); zudem Standortorientierung auf Lohmar und Rösrath Troisdorfer Liste Die in Troisdorf für die Zuordnung zu zentralen Bereichen städtebaulich relevanten Sortimente sind als Troisdorfer Liste zusammengestellt. Die Liste ist als gesondertes Dokument verfügbar. Standortmarketing Innenstadt Die gutachterliche Bewertung der Einkaufslagen durch die CIMA GmbH im Jahre 2006 entspricht im Wesentlichen der Einstufung durch die GfK GmbH Abgeleitet aus dem CIMA-Qualitäts-Check der einzelnen Lagen für Zielgruppen- und Qualitätsorientierung, Warenpräsentation / Ladengestaltung undwettbewerbsfähigkeit kommt das gutachterliche Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept 2006 zu folgender Beurteilung der Einzelhandelssituation in der Troisdorfer Innenstadt (S. 27 u. 101): 5

6 Analyseergebnis der CIMA für die Troisdorfer City Alles in allem kennzeichnet die Troisdorfer City einen konsumigen, marktorientierten Branchenmix mit einer guten Mischung von ortsansässigem Facheinzelhandel und leistungsstarken Filialisten. Der sehr kompetente Einzelhandelsbesatz im TROISDORF FORUM mit einer Zielgruppenkompetenz im Segment Young Fashion (H&M, NEWYORKER,JEAN PASCALE) und als ergänzenden Baustein das konsumige Kaufhaus MÜLLER sowie die Präsenz von PEEK&CLOPPENBURG sprechen für das Angebotsniveau der Troisdorfer City. Der Standort wird in der fachöffentlichen Diskussion deutlich unterschätzt. Beste Bewertungen im CIMA-Qualitäts- Check: A-Lage Forum Troisdorf 6

7 Handlungsempfehlungen der CIMA für die Troisdorfer City Aktives Standortmarketing: Der Einzelhandelsstandort Troisdorf ist durch einen leistungsstarken Branchenmix mit einer guten Mischung von ortsansässigem Einzelhandel und überwiegend qualitäts- und konsumorientierten Filialunternehmen gekennzeichnet, Leider steht Troisdorf immer noch in der regionalen und überregionalen Wahrnehmung im Schatten von Siegburg und St. Augustin. Die Stärken des Standortes müssen offensiv, und dennoch realistisch und authentisch, vermarktet werden, um auch zukünftig attraktive Investitionen anziehen zu können. In der Standortprofilierung sollten die inhaltlich-konzeptionellen Bausteine familienfreundlich serviceorientiert Angebotsvielfalt verankert werden, weil diese Themen auch in der Stadtpositionierung (Stadt Troisdorf Eine Familienangelegenheit) aufgegriffen werden. Keine Konkurrenzstandorte entwickeln: Auch die zukünftige Einzelhandelsentwicklung sollte sich auf die A-Lagenabschnitte der Kölner Straße und das sich nach Süden ausbildende Dreieck Hippolytusstraße und Alte Poststraße mit seinen angegliederten Plätzen Am Bürgerhaus und Wilhelm- Hamacher-Platz konzentrieren. Großflächige Einzelhandelsentwicklungen außerhalb dieses Bereichs haben keine integrierende Magnetwirkung sondern schaffen Konkurrenz und sprengen gar das vorhandene Standortgefüge. Etablierung eines leistungsstarken Fachmarktes für Unterhaltungselektronik: Mittelfristig sollte geprüft werden, ob ein solches Betriebskonzept im Rahmen einer städtebaulichen Umgestaltung im Bereich Bürgerhaus / KAUFLAND etabliert werden kann. Vor dem Hintergrund des Stellplatzangebotes in den dort vorhandenen Tiefgaragen sind optimale Standortbedingungen und Entwicklungsvoraussetzungen gegeben. Ein Entwicklungsansatz in diese Richtung kann sich auch positiv auf Passantenfrequenzen in der Hippolytusstraße und an der Alten Poststraße auswirken. Quartiersprofile schärfen: Die Chancen zur Entwicklung individueller Stadtquartiere in der City sollten genutzt werden. Vermarktete Quartiersprofile dokumentieren Vielfalt, Ambiente und wecken Neugier. Quartiersprofile sollten gemeinsam mit Akteuren vor Ort entwickelt werden. Stadt Troisdorf - Amt für Stadtplanung und Geoinformation, zuletzt geändert am