Diese Formulierung gab den beteiligten Trägern öffentlicher Belange Anlass zur Sorge betreffend der Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel:

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1 cima Berliner Allee Hannover Oertzen Projektentwicklung GmbH Rathausstr Winsen Stadt+Regionalentwicklung Handel Marketing Digitale Stadt Management Wirtschaftsförderung Immobilien cima-stellungnahme zum Bebauungsplan Nr. 60 Am Hansekreisel in Winsen (Luhe) Sehr geehrte Damen und Herren, 11. Januar 2018 Ihr Ansprechpartner: Martin Kremming T kremmig@cima.de hiermit nehmen wir wie folgt zu obigem Vorhaben zu den Möglichkeiten und Grenzen der Einzelhandelsentwicklung am Standort Stellung. Ausgangslange: In der Begründung zum B-Plan werden großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Zudem findet eine Beschränkung auf die Sortimente der Nahversorgung statt. Dennoch war es ursprünglich möglich, dass rein flächenmäßig eine Agglomeration von mehreren Einzelhändlern jeweils unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit entsteht, die in ihren Auswirkungen einer Agglomeration gleichkommen (vgl. Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2017). Diese Formulierung gab den beteiligten Trägern öffentlicher Belange Anlass zur Sorge betreffend der Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel: 1. IHK Lüneburg: Hinweis auf Widerspruch in den Festsetzungen (Ausschluss großflächiger Einzelhandel versus Agglomerationswirkung) 2. Verein für Wirtschaft und Stadtentwicklung: Hinweis auf Einhaltung des Einzelhandelskonzepts 3. LK Harburg/ Raumordnung: Großflächiger Einzelhandel würde Verträglichkeitsgutachten erfordern. Wenn allerdings keine Großflächigkeit vorliegt (weniger als 800 qm Verkaufsfläche), sind die Ziele der Raumordnung nicht tangiert. CIMA Beratung + Management GmbH Berliner Allee Hannover T F Geschäftsführer Roland Wölfel Registergericht München HRB Gerichtsstand München UID DE Steuernummer Bankverbindungen Postbank München IBAN DE BIC PBNKDEFF Volksbank Forchheim IBAN DE BIC GENODEF1FOH Fokussiert auf die Zukunft von Städten und Regionen. Seit

2 Aus Gutachtersicht ist die Fläche die westliche Eingangssituation zur Kernstadt. Der Ortseingang ist allerdings kaum definiert und die Vorhabenfläche ist eine brachliegende Grünfläche. Der Standort des Planvorhabens in Winsen (Luhe) liegt außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs etwa 450 m vom Sonderstandort Luhepark entfernt. Auf ein Verträglichkeitsgutachten soll aus Zeitgründen verzichtet werden, zumal der Projektentwickler keinen großflächigen Einzelhandel plant oder in Kauf nehmen will. Es geht um eine Mischnutzung am Standort und ein entsprechendes Sonstiges Sondergebiet, das verschiedene, dem Standort angepasste Nutzungen vorhalten soll. Die Zweckbestimmung Geschäfts- und Wohnhaus passt entsprechend. Ein Übermaß an Einzelhandel, der in seiner Wirkung großflächig ist, widerspricht diesem Planungsziel. Planungsrechtlich ist demnach nur nicht-großflächiger Einzelhandel unterhalb von 800 qm Verkaufsfläche zulässig. Um eine Verkaufsfläche von über 800 qm realisieren zu können, müsste ein Sondergebiet Einzelhandel ausgewiesen werden, was weder von der Stadt beabsichtigt, noch vom Projektentwickler gewollt ist. Wenn die gesamte mögliche Verkaufsfläche unter 800 qm bleibt, kann diese Agglomerationswirkung ausgeschlossen werden. Für den Fall könnte auch keine Erforderlichkeit für ein Verträglichkeitsgutachten entstehen, da in der Kleinflächigkeit keine Agglomeration im Sinne der Großflächigkeit zu erwarten oder zu befürchten ist. Dem Gutachten ist die entsprechende Ansiedlungsmatrix (siehe Abbildung) zu entnehmen, aus der deutlich wird, dass es sich beim Vorhabenstandort, einem Sonstigen Sondergebiet nicht um einen Standardfall lt. Matrix, 2

3 sondern einen Ausnahmetatbestand handelt. Zudem kann mit der Ansiedlungsmatrix rechtssicher nur im Rahmen der Großflächigkeit geplant werden. Wenn das Vorhaben unter die Schwelle der Großflächigkeit rutscht, dient sie lediglich als Anhaltspunkt. Dieser Matrix ist zu entnehmen, dass der Umgang mit zentrenrelevanten und nahversorgungsrelevanten Sortimenten in der Großflächigkeit außerhalb des Hauptzentrums im Sinne des Zentrumschutzes einzuschränken ist. Im Rahmen der Großflächigkeit wäre am Standort ( sonstiger, nicht integrierter Standort ) ausschließlich nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel entwickelbar ( ausnahmsweise zulässig nach Einzelfallprüfung ). Am Standort soll u.a. Wohnbebauung entstehen. Im näheren Umfeld gibt es bereits die Funktion Wohnen. Wir sehen daher für den Standort durchaus eine Nahversorgungsfunktion für den Nahbereich, der kleinflächig zu bedienen wäre. Da es am Mikrostandort bisher keinen Nahversorger oder kleinflächige Nahversorgungsbetriebe gibt, könnte durch eine Ansiedlung am Vorhabenstandort die fußläufige, aber auch die Nahversorgungssituation der Gesamtstadt weiter verbessert werden. Ausdrücklich reichen dafür kleinflächige Angebote am Vorhabenstandort aus. Wir empfehlen daher eine Betrachtung des Vorhabenstandorts analog zu den ergänzenden Nahversorgungslagen lt. Einzelhandelskonzept. Die Entwicklung von kleinflächigen Nahversorgungsbetrieben am Standort würden den Zielen des Einzelhandelskonzepts dann nicht widersprechen. 3

4 Zur Nahversorgung ( ergänzende Nahversorgungslagen ) sagt das Einzelhandelskonzept in Kap folgendes aus: Neben dem beschriebenen Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt wurden im Stadtgebiet von Winsen (Luhe) ergänzende Nahversorgungslagen identifiziert, die in siedlungsräumlich integrierter Lage eine ergänzende Nahversorgungsfunktion übernehmen. Diese Lebensmittelmärkte nehmen eine bedeutende Versorgungsaufgabe im Nahbereich wahr und sollten nach Möglichkeit erhalten und/ oder in ihrer Funktion gestärkt werden. Insbesondere vor dem Hintergrund des demografischen Wandels übernehmen diese Lebensmittelbetriebe eine wichtige Nahversorgungsfunktion. Kurze Wege werden in der nahen Zukunft ein immer wichtiger werdendes Kriterium für eine intakte Versorgungsfunktion mit Waren des täglichen Bedarfs sein. Die ergänzenden Nahversorgungslagen verfügen über kein erhöhtes baurechtliches Schutzbedürfnis entsprechend der eindeutig definierten Zentralen Versorgungsbereiche. Dennoch sollten die integrierten und wohnortnahen Bereiche bei zukünftigen Planungen berücksichtigt werden. Als Nahversorgungsstandorte in integrierter Lage sind sie als Standorte zu sichern; ggf. bestehende Gefährdungspotenziale sind auszuloten. Aus diesen Ausführungen kann abgeleitet werden, dass das kleinflächige Nahversorgungsangebot, das am Planvorhabenstandort entstehen kann, dem Charakter nach eine ergänzende Nahversorgungslage ist, die zu einer Verbesserung der flächendeckenden Nahversorgung beitragen kann (siehe Unterstreichungen). Sie verfügen dann aber auch nicht über ein erhöhtes baurechtliches Schutzbedürfnis. Wir empfehlen daher, das Vorhaben auf der Grundlage der Ansiedlungsmatrix und der Einordnung als ergänzende Nahversorgungslagen zu beurteilen. Einzelfallprüfung zum Planvorhaben Geschäfts- und Wohnhaus Am Hansekreisel: Die mögliche Verkaufsfläche darf nur ein insgesamt kleinflächiges Vorhaben (unter 800 qm) ermöglichen (800 qm Verkaufsfläche als Obergrenze zu verstehen). 4

5 Zusätzlich sollten zentrenrelevante Sortimente im Hauptsortiment gemäß Einzelhandelskonzept (Sortimentsliste) ausgeschlossen werden. Dies sollte über die textlichen Festsetzungen zum Einzelhandel passieren. Ergänzend weisen wir darauf hin, nahversorgungsrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente im Hauptsortiment zulässig sind mit der Ergänzung, dass dabei (analog Landesraumordnungsprogramm Niedersachen 2017) 10 % Randsortimente mit zentrenrelevanten Sortimenten zulässig sind und diese generell keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche vermuten lassen. Bei einer entsprechenden Regelung im Bebauungsplan würden die Träger öffentlicher Belange im weiteren Verfahren erkennen, dass deren Anregungen gefolgt wurde, so dass keine weiteren Stellungnahmen zu erwarten wären. Folgende Regelungen wären im B-Plan zu treffen: zulässig ist bezogen auf das Gesamtgebiet nur Einzelhandel unterhalb 800 qm Verkaufsfläche insgesamt (zu verstehen als Obergrenze) in diesem Rahmen sind nur nahversorgungsrelevante und nichtzentrenrelevante Sortimente zulässig keine Ausnahmen für zentrenrelevante Hauptsortimente am Standort zentrenrelevante Randsortimente wären analog Landesraumordnungsprogramm Niedersachen 2017 als Randsortimente mit einem Anteil von 10 % zulässig und lassen in dieser Größenordnung keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche vermuten. Unterhalb der Großflächigkeit sind keine weiteren Sortimentsbeschränkungen aus dem Einzelhandelskonzept ableitbar (z.b. eine prozentuale Aufteilung der Einzelsortimente Lebensmittel und Apotheken etc.). Dort entstehender Einzelhandel des periodischen Bedarfs wäre als ergänzende Nahversorgungslage richtig angesiedelt. Sollte es weitere Fragen geben, melden Sie sich bitte. Mit freundlichen Grüßen Martin Kremming Partner/Büroleiter/Projektleiter 5