Entwurf. Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" Stadt Bad Waldsee. Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit

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1 Stadt Bad Waldsee Entwurf BW 80: 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" Fassung vom

2 Inhaltsverzeichnis 1 Rechtsgrundlagen für die zu ändernden Inhalte 3 2 Gegenüber dem zu ändernden Plan anderslautende planungsrechtliche Festsetzungen (PF) (mit Angabe der Rechtsgrundlage auf Grund von 9 BauGB und der BauNVO) sowie andere Bestimmungen zur Zulässigkeit der Vorhaben (auf Grund von 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB ohne Angabe der Rechtsgrundlage) 4 3 Satzung 6 4 Begründung Städtebaulicher Teil 8 5 Begründung Abarbeitung der Umweltbelange 16 6 Begründung Sonstiges 18 7 Begründung Auszug aus übergeordneten Planungen/Bilddokumentation 19 8 Verfahrensvermerke 20 Seite Seite 2

3 1 Rechtsgrundlagen für die zu ändernden Inhalte 1.1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 1722) 1.2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 1548) 1.3 Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 1509); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den Anhang zur PlanZV 1.4 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GBl S. 1) Seite 3

4 2 Gegenüber dem zu ändernden Plan anderslautende planungsrechtliche Festsetzungen (PF) (mit Angabe der Rechtsgrundlage auf Grund von 9 BauGB und der BauNVO) sowie andere Bestimmungen zur Zulässigkeit der Vorhaben (auf Grund von 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB ohne Angabe der Rechtsgrundlage) 2.1 Baumarkt mit Gartencenter "Für die Bebauung vorgesehene Flächen und deren Art der baulichen Nutzung" (siehe Planzeichnung); der gekennzeichnete Bereich dient grundsätzlich der Unterbringung von Gebäuden und Einrichtungen eines Baumarktes mit Gartencenter. Zulässig sind: ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb zum Verkauf und zur Lagerung von Produkten der Bau- und Heimwerkerbranche (Fertigelemente: Fenster, Türen, Trockenbau; Fliesen; Sanitärinstallation/-ausstattung mit u.a. Duschen, Waschbecken, Toilettenbecken; Holz; Parkett, Bodenbeläge; Malerbedarf; Werkzeug/- maschinen, Eisenwaren; Baustoffe; Autozubehör; Elektroinstallation, Lampen, Leuchten; o.ä.) sowie zum Verkauf und zur Lagerung von Produkten des Garten- und Gärtnereibereiches (Baumschulware, Beetpflanzen, (Topf-) Pflanzen; Gartengestaltung/Teichanlagen; Haushalts-Chemie; Düngemittel; Gartenund Forstgeräte, Gartenhäuser, Gartenmöbel, Gartenkamine; o.ä.) dem o.g. großflächigen Einzelhandelsbetrieb zugeordnete Verkaufsflächen für "zentrenrelevante Sortimente" dem o.g. großflächigen Einzelhandelsbetrieb zugeordnete kleinere Einrichtungen zur Verpflegung der Kunden und Mitarbeiter (z.b. Café, Bistro, Imbiss etc.) für die Mitarbeiter bestimmte Sozialräume, die dem o.g. großflächigen Einzelhandelsbetrieb in der Grundfläche untergeordnet sind Räume zur Verwaltung des o.g. großflächigen Einzelhandelsbetriebes und der o.g. Einrichtungen Die für den ordnungsgemäßen Betriebsablauf erforderliche Infrastruktur, Feuerwehrumfahrten, Wege, Stellplätze (inkl. Fahrgassen) sowie Nebenanlagen und Werbeanlagen Seite 4

5 Die Verkaufsflächen der o.g. "zentrenrelevanten Sortimente" wird für Haushaltswaren (u.a. Plastikartikel, Besen/Bürsten, Bügelbretter, Wäschespinnen, Haushaltsleitern, Kleinteilige Elektrowaren, Küchenhelfer, Personenwaagen, Müllbeutel) auf 280 m² Geschenkartikel auf 40 m² Papier/Bürobedarf/Schreibwaren/Bücher (Fachliteratur zum Thema Heimwerken und Garten) auf insgesamt 30 m² Aktionsware auf 100 m² beschränkt. Zu saisonalen Anlässen ist die Nutzung von max. 100 m² der Verkaufsfläche des (nicht-zentrenrelevanten) Sortimentes Tiernahrung/Aquaristik für begrenzte Zeit zu Aktionen wie z.b. Weihnachtsmarkt zulässig. Die Verkaufsfläche für Produkte der Bau- und Heimwerkerbranche werden auf m² (absolut) sowie für Produkte des Garten- und Gärtnereibereiches auf m² (absolut) bzw m² (gewichtet) beschränkt. Die Gesamt-Verkaufsfläche wird auf max m² (absolut) bzw m² (gewichtet) beschränkt. 2.2 Bereich der Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Der Bereich der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes entspricht dem im rechtsverbindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" (Fassung vom ) festgesetzten Geltungsbereich. Die Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" (Fassung vom , Satzungsbeschluss vom , rechtsverbindlich durch Bekanntmachung vom ) werden durch diese 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ergänzt. Nunmehr anderslautende Inhalte ersetzen die bisherigen und von dieser Änderung betroffenen Inhalte vollständig. ( 9 Abs. 7 BauGB) Seite 5

6 3 Satzung Auf Grund von 10 in Verbindung mit 12 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 1722), 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GBl S. 1), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 1548) sowie der Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 1509), hat der Gemeinderat der Stadt Bad Waldsee die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" in öffentlicher Sitzung am... beschlossen. 1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" entspricht dem im rechtsverbindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (Fassung vom ) festgesetzten Geltungsbereich. 2 Bestandteile der Satzung Die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" besteht aus dem Textteil vom in Verbindung mit den bisherigen Inhalten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel- Straße" (Fassung vom , Satzungsbeschluss vom , rechtsverbindlich durch Bekanntmachung vom ) sowie dem Vorhaben- und Erschließungsplan in der Fassung vom in dessen Grundzügen, das heißt den Grund- und Umrissen als auch den Gebäudehöhen des Vorhabens. Der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" wird die Begründung vom beigefügt, ohne deren Bestandteil zu sein. Seite 6

7 3 In-Kraft-Treten Die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" tritt mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses in Kraft (gem. 10 Abs. 3 BauGB). Bad Waldsee, den (der Bürgermeister) (Dienstsiegel) Seite 7

8 4 Begründung Städtebaulicher Teil 4.1 Allgemeine Angaben Zusammenfassung Der zu überplanende Bereich befindet sich nordöstlich des Stadtzentrums von Bad Waldsee im "Gewerbepark Wasserstall". Hier ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" (Fassung vom ) rechtsverbindlich, der als Nutzungs-Zweck ein "Baumarkt mit Gartencenter" festsetzt. Im Konzept des "Baumarktes mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße (Hagebaumarkt Bad Waldsee)" sind Verkaufsflächen für Möbel, die dem großflächigen Einzelhandelsbetrieb zugeordnet sind, bislang ein wesentlicher Bestandteil. Diese Möbelabteilung soll nun aufgelöst werden, da das Sortiment Möbel nicht wirtschaftlich betrieben werden kann. Der Gemeinderat der Stadt Bad Waldsee hat am das "Ganzheitliche Einzelhandelskonzept Bad Waldsee" beschlossen. Der Bereich des "Baumarkt mit Gartencenter" befindet sich in einem Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevanten groß- und kleinflächigen Einzelhandel. Die vorliegende Änderung soll die Umstrukturierung des Baumarktes mit Gartencenter unter Berücksichtigung der Vorgaben des kommunalen Konzeptes planungsrechtlich ermöglichen. Die geänderte Planung basiert auf dem Festsetzungskonzept des ursprünglichen Planes und wird lediglich in der Festsetzung des Nutzungs-Zweckes verändert. Durch die vorliegende Planung soll nur eine Umstrukturierung innerhalb des vorhandenen Gebäudes zur Sortimentsänderung ermöglicht werden. Bauliche Maßnahmen an der äußeren Kubatur des Gebäudes bzw. in den Freiflächen sind nicht vorgesehen. Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umweltberichtes gem. 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB ist nicht erforderlich, da die Aufstellung der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße im beschleunigten Verfahren (Bebauungspläne der Innenentwicklung) erfolgt (gem. 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist nicht erforderlich. Eingriffe, die auf Grund der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße zu erwarten sind, gelten als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.v.m. 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Seite 8

9 4.1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Änderungsbereiches; ursprüngliche Festsetzungen Der zu überplanende Bereich befindet sich nordöstlich des Stadtzentrums von Bad Waldsee im "Gewerbepark Wasserstall". Dieses Gebiet ist im Ganzheitlichen Einzelhandelskonzepts der Stadt als "Ergänzungsstandort Wasserstall", einem Standort für nicht zentrenrelevanten großflächigen und kleinflächigen Einzelhandel, ausgewiesen. Der Geltungsbereich der 1. Änderung ergibt sich aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan. Im Westen wird er durch die "Felix-Wankel-Straße" und im Osten durch die "Rudolf-Diesel-Straße" begrenzt. Im nördlichen und südlichen Bereich grenzt der Geltungsbereich an öffentliche Grünflächen. Nördlich des Änderungsbereiches verläuft der "Riedbach". Innerhalb des Geltungsbereiches befindet sich das Grundstück Fl.-Nr. 1050/11. Der rechtsverbindliche vorhabenbezogene Bebauungsplan "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" (Fassung vom , Satzungsbeschluss vom , rechtsverbindlich durch Bekanntmachung vom ) setzt als Nutzungs-Zweck einen "Baumarkt mit Gartencenter" zur Unterbringung dieser Gebäude und Einrichtungen fest. Für diesen Nutzungs-Zweck wird die Gesamt-Verkaufsfläche auf max m² (absolut) bzw m² (gewichtet) beschränkt. Die Verkaufsfläche für Produkte der Bau- und Heimwerkerbranche werden auf m² (absolut), für Produkte des Garten- und Gärtnereibereiches auf m² (absolut) bzw m² (gewichtet) und für Möbel auf 750 m² (absolut) beschränkt. Die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente wird auf insgesamt 800 m² eingeschränkt. Durch diese Beschränkung wurde das durch den Landesentwicklungsplan 2002 vorgegebene Integrationsgebot eingehalten. 4.2 Städtebauliche und planungsrechtliche Belange Bestands-Daten und allgemeine Grundstücks-Morphologie Innerhalb des überplanten Bereiches befindet sich der bestehende Baumarkt mit Gartencenter "Hagebaumarkt Bad Waldsee". Die Halle des Baumarktes befindet sich im zentralen Teil des Plangebietes, nördlich davon liegt das Gartencenter und dessen Freiflächen. Der südliche Teil des Plangebietes wird als Parkplatz genutzt. Zur Eingrünung des Areals wurden zahlreiche Bäume gepflanzt. Darüber hinaus sind keine naturräumlichen Einzelelemente vorhanden Erfordernis der Planung Im Konzept des "Baumarktes mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße (Hagebaumarkt Bad Waldsee)" sind Verkaufsflächen für Möbel, die dem großflächigen Einzelhandelsbetrieb zugeordnet sind, bislang ein wesentlicher Bestandteil. Diese Möbelabteilung soll nun aufgelöst werden, da das Sortiment Möbel nicht wirtschaftlich betrieben werden kann. Der tatsächliche Umsatz lag zuletzt bei ca. 20 % des prognostizierten Umsatzes für das Möbelsortiment. (Die Umsatzerwartung lag laut einer Studie der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh (GMA) aus dem Jahr 2006 Seite 9

10 bei ca. 1,1 Mio., erreicht wurden im Jahr 2014 lediglich 220 Tsd. ). Die Flächen der bisherigen Möbelabteilung sollen anderen Sortimenten aus dem Bereich der der Bau- und Heimwerkerbranche zugeschlagen werden. Der Gemeinderat der Stadt Bad Waldsee hat am das "Ganzheitliche Einzelhandelskonzept Bad Waldsee" beschlossen. Der "Baumarkt mit Gartencenter" befindet sich im Bereich des Ergänzungsstandorts II Wasserstall. Nach dem Standortkonzept sind die Ergänzungsstandorte etablierte Einzelhandelsstandorte und künftige Ergänzungsstandorte für nicht zentrenrelevanten groß- und kleinflächigen Einzelhandel. Hier sollen zukünftig zentrenrelevante Sortimente ausgeschlossen werden und eine Konzentration auf nicht zentrenrelevanten Handel stattfinden. Der Anliegen des Betreibers nach wirtschaftlicher Ausnutzbarkeit der vorhandenen Verkaufsflächen und die Ziele des Strategischen Konzeptes der Stadt Bad Waldsee für den Einzelhandel sollen über das Instrument der Bauleitplanung in Einklang gebracht werden. Der Stadt erwächst daher ein Erfordernis bauleitplanerisch steuernd einzugreifen Übergeordnete Planungen, andere rechtliche Vorgaben Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden- Württemberg (LEP 2002) des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg maßgeblich: Mittelzentren sollen als Standorte eines vielfältigen Angebots an höherwertigen Einrichtungen und Arbeitsplätzen so entwickelt werden, dass sie den gehobenen, spezialisierten Bedarf decken können. Mittelbereiche sollen im Ländlichen Raum mindestens Einwohner umfassen. Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist oder diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober-, Mittel- oder Unterzentren zusammengewachsen sind. Hersteller- Direktverkaufszentren als besondere Form des großflächigen Einzelhandels sind grundsätzlich nur in Oberzentren zulässig. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesent- Seite 10

11 Karte zu "Raumkategorien" lich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Für nicht zentrenrelevante Warensortimente kommen auch städtebauliche Randlagen in Frage. Darstellung als ländlicher Raum im engeren Sinne. Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben nach der Verbindlichkeitserklärung vom des Regionalverbandes Bodensee-Oberschwaben maßgeblich: Ausweisung der Stadt Bad Waldsee als Unterzentrum. [Die Stadt geht von der gehobenen Zentralitätsbedeutung eines Mittelzentrums aus, wie es ihr der aktuellere Landesentwicklungsplan zuweist.] Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher sind nur im Oberzentrum sowie in den Mittel- und Unterzentren zuzulassen. Einrichtungen dieser Art sind nur an integrierten Standorten zuzulassen. [ ] Zur Beurteilung des geplanten Vorhabens wurden bei der Aufstellung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes die zentralen Prüfkriterien des Landesentwicklungsplanes 2002 (LEP 2002) herangezogen. Im Einzelnen sind dies das Kongruenzgebot (Plansatz 3.3.7/ Z LEP 2002), das Beeinträchtigungsgebot (Plansatz / Z LEP 2002) sowie das Integrationsgebot (Plansatz Z LEP 2002). Diese Gebote wurden bei der damaligen Planung eingehalten. Da die nun vorliegende Änderung lediglich eine geringfügige Anpassung des Sortimentes ermöglicht und der Verkauf von zentrenrelevanten Sortimenten/Warengruppen auch weiterhin nicht über den Bestand hinaus ermöglicht wird, werden die zentralen Prüfkriterien des Landesentwicklungsplanes 2002 (LEP 2002) wiederum eingehalten. Die Planung steht in keinem Widerspruch zu den o.g. für diesen Bereich relevanten Zielen des Landesentwicklungsplanes 2002 (LEP 2002) sowie des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben. Seite 11

12 Die Stadt Bad Waldsee ist Mitglied der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Bad Waldsee-Bergatreute. Diese verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan. Die überplanten Flächen werden hierin als Sondergebiet "Großflächiger Einzelhandel" dargestellt. Da die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen und Gebiets-Einstufungen mit den Darstellungen des gültigen Flächennutzungsplanes übereinstimmen, ist das Entwicklungsgebot des 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB erfüllt. Innerhalb des Geltungsbereiches der Bebauungsplan-Änderung befinden sich keine Denkmäler im Sinne des Denkmalschutzgesetzes Baden-Württemberg (DSchG). Inhalte von anderen übergeordneten Planungen oder andere rechtliche Vorgaben werden durch diese Planung nicht tangiert Entwicklung, allgemeine Zielsetzung und Systematik der Planung Allgemeine Zielsetzung der Planung ist es, die erforderliche Änderung im Sortiment des "Hagebaumarktes Bad Waldsee" rechtlich zu ermöglichen und mit den Vorgaben des Ganzheitlichen Einzelhandelskonzeptes der Stadt in Einklang zu bringen. Diesem Strategischen Konzept zur künftigen räumlichen Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Bad Waldsee, zur Entwicklung der innerstädtischen Bereiche sowie zur Optimierung des Standortmarketings in der Stadt Bad Waldsee wurde vom Gemeinderat am zugestimmt. Das darin enthaltene Kapitel 5.3. "Planungsrechtliche Umsetzung der Einzelhandelssteuerung" wurde als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen. Für die vorliegende Planung sind insbesondere folgende Bestimmungen des Einzelhandelskonzeptes relevant: Großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel soll in Bad Waldsee zukünftig neben dem zentralen Versorgungsbereich auf ausgewiesene Standorte begrenzt werden. Hierbei handelt es sich um die Ergänzungsstandorte I (Ballenmoos) und II (Wasserstall). In diesen Gebieten gilt es, Flächen als Ergänzungsstandorte für großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel auszuweisen. Ergänzungsstandorte I und II (Ballenmoos und Wasserstall): Etablierte Einzelhandelsstandorte und künftige Ergänzungsstandorte für nicht zentrenrelevanten großund kleinflächigen Einzelhandel. Dementsprechend sollen hier zukünftig zentrenrelevante Sortimente ausgeschlossen werden und eine Konzentration auf nicht zentrenrelevanten Handel stattfinden. Bestehende Betriebe besitzen einen qualifizierten (=aktiven) Bestandsschutz. Bei Ansiedlungen von nicht zentrenrelevantem Einzelhandel (egal ob groß- oder kleinflächig) sollen zentrenrelevante Randsortimente begrenzt werden. Sie sind nur zulässig, wenn keine Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich zu erwarten sind, was erfahrungsgemäß bei einer Beschränkung auf maximal 10% der Verkaufsfläche bzw. maximal 800 m² gegeben ist, ggf. kann auch eine nähere Bestimmung der zulässigen Sortimente mit Seite 12

13 einer jeweiligen maximalen Verkaufsflächenbegrenzung erforderlich sein. Diese ist im Einzelfall zu prüfen. Darüber hinaus muss das Randsortiment einen direkten Bezug zum Hauptsortiment aufweisen (= branchentypisches zentrenrelevantes Randsortiment). Die vorliegende Änderung ist mit dem Ganzheitlichen Einzelhandelskonzept Bad Waldsee konform. Durch die Wahl des Planungs-Instrumentes "vorhabenbezogener Bebauungsplan" soll weiterhin sichergestellt werden, dass die Schaffung von Baurecht zweckgebunden auf die o.g. Erfordernisse hin erfolgt. Eine auf das Vorhaben zugeschnittene Sortiments-Beschränkung für zentrenrelevante Sortimente stellt sicher, dass die Funktions-Fähigkeit des Stadtzentrums der Stadt Bad Waldsee nicht beeinträchtigt wird und die Vorgaben des Ganzheitlichen Einzelhandelskonzeptes eingehalten werden. Durch die Möglichkeit, das Vorhaben kurzfristig durch Änderungen von Details an Fassade und Innenraum an sich wandelnde Erfordernisse der Nutzung anpassen zu können, werden entsprechende Detailinhalte des Vorhaben- und Erschließungsplanes nicht Bestandteil der Satzung. Die Aufstellung der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" erfolgt im so genannten beschleunigten Verfahren gem. 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung). Dies ist aus folgenden Gründen möglich: bei dem Vorhaben handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung (Verhinderung der Entwicklung von leerstehenden Verkaufsflächen innerhalb des bestehenden Baumarktes mit Gartencenter). die zulässige Grundfläche wird nicht geändert und liegt folglich weiterhin unter m². es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter, da sich Bereiche solcher Schutzgüter nicht in räumlicher Nähe des überplanten Bereiches befinden. Somit sind die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens im Sinne des 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB eingehalten. Die geänderte Planung basiert auf dem Festsetzungskonzept des ursprünglichen Planes und wird in einer bestimmten Festsetzung verändert Inhalt der Änderung; Planungsrechtliche Vorschriften Die geänderte Planung basiert auf dem Festsetzungskonzept des ursprünglichen Planes und wird lediglich in der Festsetzung des Nutzungs-Zweckes verändert. Die Bestimmung der Art der baulichen Nutzung stellt einen zentralen Punkt des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes dar. Die Bestimmung erfolgt nicht auf der Grundlage der Vorschriften des Seite 13

14 9 BauGB, sondern als andere Bestimmung zur Zulässigkeit des Vorhabens ( 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Diese Vorgehensweise macht es möglich, dass die Festsetzungen sehr stark auf das konkrete Vorhaben zugeschnitten werden. Hierdurch wird auch der erforderliche fachliche Prüfungsund Abstimmungsaufwand erheblich reduziert. Sie ist jedoch stark an die Systematik und Terminologie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) angelehnt. Durch die Festsetzung des Nutzungs- Zweckes "Baumarkt mit Gartencenter" soll weiterhin eine dem Allgemeinverständnis zugängliche Zielrichtung vorgegeben werden. Die Festsetzung der Zulässigkeiten orientiert sich an der Systematik der Zulässigkeiten entsprechend der 2-9 BauNVO. Wie in der BauNVO werden die Zulässigkeiten anhand einer Positiv- Liste definiert. Diese Liste regelt die Zulässigkeiten innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes abschließend. Alle anderen Nutzungen sind im Umkehrschluss nicht zulässig. Grundsätzlich bleiben die bisherigen Nutzungen eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes zum Verkauf und zur Lagerung von Produkten der Bau- und Heimwerkerbranche sowie zum Verkauf und zur Lagerung von Produkten des Garten- und Gärtnereibereiches weiterhin zulässig (Lediglich weitere beispielhafte Sortimente dieser Bereiche werden redaktionell ergänzt.) Klarstellend aufgeführt werden nun auch als zulässige (und bereits tatsächlich vorhandene) Anlagen die für den ordnungsgemäßen Betriebsablauf erforderliche Infrastruktur, Feuerwehrumfahrten, Wege sowie Nebenanlagen, Stellplätze und Werbeanlagen. Die dem o.g. großflächigen Einzelhandelsbetrieb zugeordnete Verkaufsflächen für Möbel entfallen aus der Liste. Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan ist die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente auf insgesamt 800 m² beschränkt und feindifferenziert. Diese Sortimentsbeschränkung wird an die Sortimentsliste des Ganzheitlichen Einzelhandelskonzeptes (Bad Waldseer Liste) angepasst. Da in der "Bad Waldseer Liste" Fahrradzubehör und Tiernahrung/Aquaristik als nicht zentrenrelevante Sortimente eingestuft werden, entfällt die bisher vorhandene Beschränkung. Die weiterhin enthaltenen Sortimente fallen unter den Bestandschutz. Die bisherige Bezeichnung "Elektrokleingeräte" wird durch "Kleinteilige Elektrowaren" redaktionell ersetzt, um der Terminologie des Einzelhandelskonzeptes zu entsprechen. Hierunter fallen z.b. Toaster, Kaffeemaschinen, Rühr- und Mixgeräte, Staubsauger oder Bügeleisen. Für den Nutzungs-Zweck "Baumarkt mit Gartencenter" wird die Gesamt-Verkaufsfläche auf max m² (absolut) bzw m² (gewichtet) beschränkt. Hierbei erfolgt somit keine Änderung. Die Änderung besteht aus der Zuschlagung der Verkaufsfläche für Möbel auf 750 m² (absolut) zu der Verkaufsfläche für Produkte der Bau- und Heimwerkerbranche. (Eine Unterscheidung zwischen einer absoluten und einer gewichteten Verkaufsfläche erfolgt auf Grund der in der vorliegenden Planung vorgesehenen Freiflächen des Gartencenters. In der Praxis werden Freiflächen prozentual bewertet, da diese erfahrungsgemäß eine deutlich geringere Flächenproduktivität (z.b. durch saisonal bedingten Freilandverkauf) aufweisen. Die gewichtete Verkaufsfläche gibt 100 % der Innenfläche, 50 % der überdachten Freifläche und 25 % der unüberdachten Freifläche an.) Seite 14

15 Die Regelungsdichte des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist weiterhin ausreichend, um die Zulässigkeit des Vorhabens im Sinne des 30 Abs. 2 BauGB abschließend beurteilen zu können Verkehrsanbindung und Verkehrsflächen Der Änderungsbereich ist über die Einmündung der "Felix-Wankel-Straße" in die Kreis-Straße 8033 an das Verkehrsnetz angebunden. Über die Kreis-Straße 8033 besteht eine Anbindung an die Bundes-Straße Nutzungskonflikt-Lösung, Immissions-Schutz Nutzungskonflikte auf Grund von Verkehrslärm und/oder gewerblichen Lärms bzw. anderen Immissionen sind weiterhin nicht erkennbar. Seite 15

16 5 Begründung Abarbeitung der Umweltbelange 5.1 Umweltprüfung, Abarbeitung der Eingriffsregelung sowie der Umweltbelange bei beschleunigtem Verfahren gem. 13a BauGB; Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalles gem. 3c Abs. 1 UVPG Umweltprüfung Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umweltberichtes gem. 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB ist nicht erforderlich, da die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) erfolgt (gem. 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB) Abarbeitung der Eingriffsregelung Eingriffe, die auf Grund der 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" zu erwarten sind, gelten als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.v.m. 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist somit nicht erforderlich Abarbeitung der Umweltbelange Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind grundsätzlich die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege gem. 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB zu berücksichtigen. Die geänderte Planung basiert weiterhin auf dem Festsetzungskonzept des ursprünglichen Planes und wird lediglich in der Festsetzung des Nutzungs-Zweckes verändert. Hintergrund ist, dass der Vorhabenträger die Auflösung seiner Möbelabteilung bei gleichzeitiger Vergrößerung anderer Abteilungen in insgesamt selbiger Flächengröße beabsichtigt. Mit nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt ist diese Planänderung nicht verbunden Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalles gem. 3c Abs. 1 UVPG Bei der Aufstellung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes bestand das Erfordernis einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalles gem. 3c Abs. 1 UVPG. Diese Vorprüfung (Fassung vom , Büro Sieber) kam zu dem Ergebnis, dass sich durch das geplante Vorhaben vor dem Hintergrund des damals bereits bestehenden Baurechts durch den ursprünglich rechtsverbindlichen Bebauungsplan "Gewerbepark Wasserstall" (Fassung vom , rechtsverbindlich seit Seite 16

17 ) keine Auswirkungen auf die Umwelt ergeben, die im Sinne des UVPG als erheblich eingestuft werden könnten. Auch bei der vorliegenden Änderung ist eine erneute überschlägige Vorprüfung des Einzelfalles gem. 3c Abs. 1 UVPG erforderlich. Durch die geplanten Änderungsinhalte (siehe Punkt "Abarbeitung der Umweltbelange" oben sowie städtebauliche Begründung) sind keine Auswirkungen auf die Umwelt gemäß der in Anlage 2 aufgeführten Kriterien erkennbar, die im Sinne des UVPG als erheblich eingestuft werden könnten. Die allgemeine Vorprüfung des Einzelfalles gem. 3c Abs. 1 UVPG zur 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" kommt folglich zu dem Ergebnis, dass eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nicht erforderlich ist. Seite 17

18 6 Begründung Sonstiges 6.1 Umsetzung der Planung Maßnahmen und Zeitplan zur Verwirklichung Eine Veränderungssperre ist nicht erforderlich. Der Betreiber des "Baumarktes mit Gartencenter" plant die Umsetzung der durch die vorliegende Planung ermöglichten Sortiments-Änderung im Jahr 2017 durchzuführen Wesentliche Auswirkungen Wesentliche negative Auswirkungen auf die gesamtgemeindliche Situation sowie auf den Verflechtungsbereich des Mittelzentrums durch den großflächigen Einzelhandelsbetrieb sind nicht erkennbar, da das Ganzheitliches Einzelhandelskonzept Bad Waldsee bei der Erstellung der Bebauungsplanänderung berücksichtigt fand. 6.2 Erschließungsrelevante Daten Kennwerte Fläche des Änderungsbereiches: 2,13 ha Erschließung Durch die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" sind keine weiteren Erschließungsmaßnahmen erforderlich. Die vorhandenen Erschließungsanlagen (Verkehrsflächen, Versorgungsleitungen, Abwasserleitungen sowie weitere Infrastruktur) sind ausreichend dimensioniert und funktionsfähig. Seite 18

19 7 Begründung Auszug aus übergeordneten Planungen/Bilddokumentation Auszug aus dem rechtsgültigen Flächennutzungsplan Schrägluftbild: Blick von Südwesten Schrägluftbild: Blick von Westen Seite 19

20 8 Verfahrensvermerke 8.1 Aufstellungsbeschluss zur Änderung (gem. 2 Abs. 1 BauGB) Der Aufstellungsbeschluss zur Änderung erfolgte in der Sitzung des Ausschusses für Umwelt und Technik vom. Der Beschluss wurde am. ortsüblich bekannt gemacht. 8.2 Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. 3 BauGB) Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. 3 Abs. 1 BauGB) mit öffentlicher Unterrichtung sowie Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung wurde abgesehen (gem. 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB) Der Öffentlichkeit wurde gemäß 13 a BauGB Gelegenheit gegeben, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich bis zum. zur Planung zu äußern (Bekanntmachung am.). Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom. bis. (Billigungsbeschluss vom.; Entwurfsfassung vom.; Bekanntmachung am.) statt (gem. 3 Abs. 2 BauGB). 8.3 Beteiligung der Behörden (gem. 4 BauGB) Von einer Unterrichtung und Aufforderung zur Äußerung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB wurde abgesehen (gem. 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden Stellungnahmen eingeholt (gem. 4 Abs. 2 BauGB). Sie wurden mit Schreiben vom. (Entwurfsfassung vom.; Billigungsbeschluss vom.) zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. 8.4 Satzungsbeschluss (gem. 10 Abs. 1 BauGB) Der Satzungsbeschluss erfolgte in der Sitzung des Ausschusses für Umwelt und Technik vom. über die Entwurfsfassung vom Ausfertigung Hiermit wird bestätigt, dass die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix-Wankel-Straße" in der Fassung vom. dem Satzungsbeschluss des Ausschusses für Umwelt und Technik vom. zu Grunde lag und dem Satzungsbeschluss entspricht. Seite 20

21 8.6 Bekanntmachung und In-Kraft-Treten (gem. 10 Abs. 3 BauGB) Der Satzungsbeschluss wurde am. ortsüblich bekannt gemacht. Die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Sondergebiet Baumarkt mit Gartencenter an der Felix- Wankel-Straße" ist damit in Kraft getreten. Sie wird mit Begründung für jede Person zur Einsicht bereitgehalten. Über den Inhalt wird auf Verlangen Auskunft gegeben. Bad Waldsee, den. (der Bürgermeister) Plan aufgestellt am: Planer: (i.a. Andreas Brockof) Büro Sieber, Lindau (B) Die Planung ist nur zusammen mit Textteil und zeichnerischem Teil vollständig. Nur die versiegelten Originalausfertigungen tragen die Unterschrift des Planers. Der Text ist auf der Grundlage der jeweils aktuellen amtlichen Rechtschreibregeln erstellt. Seite 21