Planung eines Factory Outlet Centers in Duisburg

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1 Planung eines Factory Outlet Centers in Duisburg Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Bedeutung für Duisburg und die Region Wesentliche Erkenntnisse Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer Geogr. M.A. Andreas Q. Schuder Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str Dortmund Tel: Fax: info@stadt-handel.de Dortmund, Oktober 2009

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3 Ausgangslage In Duisburg-Marxloh ist die Ansiedlung eines Factory Outlet Centers (FOC) auf dem Gelände der Rhein-Ruhr-Halle mit bis zu m² Verkaufsfläche geplant, eine erste Ausbaustufe soll rd m² Verkaufsfläche umfassen. Das Büro Stadt + Handel, Dortmund, hat das Vorhaben im Auftrag der Stadt Duisburg hinsichtlich seiner absatzwirtschaftlichen landesplanerischen und städtebaulichen Auswirkungen bewertet. Der Unterschied des Betriebstyps Factory Outlet Center zu klassischen Einzelhandelsformen besteht darin, dass es sich bei dieser Form um zentral gemanagte Herstellerdirektverkaufsbetriebe handelt. Durch den Direktvertrieb ergibt sich eine Preisreduktion von % der Ware gegenüber den klassischen Einzelhandelsformen. Vorhabenstandort des Factory Outlet Centers in Duisburg-Marxloh Quelle: Darstellung Stadt + Handel 2009 auf Grundlage Google-Grafiken 2009 Terra-Metrics, Kartendaten 2009 PPWK Teleatlas maps sowie Entwurf Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg, Untersuchungsdesign Stadt + Handel hat für die Ansiedlung des Factory Outlet Centers eine landesplanerische und städtebauliche Verträglichkeitsanalyse durchgeführt. Grundlage für diese Analyse war eine Bestandserhebung der relevanten Einzelhandelsstrukturen in den Zentren sowie an strukturprägenden Standorten des Untersuchungsraumes und die städtebaulich-funktionale Bewertung der Zentren. Mit Hilfe eines gravitationsbasierten Berechungsmodells, in welchem die aktuellen Angebots- und Nachfragestrukturen im Untersuchungsraum Berücksichtigung fanden, wurden die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf die Zentren im Untersuchungsraum ermittelt. Diese wurden unter Berücksichtigung der städtebaulichen Bestandssituation sowie der städtebaulichen Ziele der Kommunen im Untersuchungsraum bewertet. 1

4 Factory Outlet Center in Deutschland Quelle: Darstellung Stadt + Handel 2009 auf Grundlage GMA 2009, eigene Recherchen. Typik und Qualitätsgefüge von Factory Outlet Centern Factory Outlet Center unterscheiden sich in mehreren Aspekten von klassischen Einzelhandelsformen: Es handelt sich um eine Standortagglomeration mehrerer Direktvertriebe ( Fabrikverkäufe ) verschiedener Hersteller mit einem einheitlichen Betreiber für das gesamte Factory Outlet Center. In der Regel werden keine Service- und Beratungsratungsleistungen geboten. Die Ware wird mit deutlichen Preisnachlässen (i. d. R %) gegenüber dem normalen Einzelhandel angeboten. Die Angebotsstruktur setzt sich überwiegend aus Zweite-Wahl-Produkten, Restposten, Auslaufmodellen, Überproduktionen und Kollektionen vorangegangener Saisons etc. zusammen. Die Sortimentsstruktur ist i. W. durch Markenangebote aus dem mittleren Segmentsbereich geprägt und wird durch Markenangebote aus dem niederen und höheren Segmentsbereich ergänzt. Der Sortimentsschwerpunkt liegt im Bereich Bekleidung/ Mode. 2

5 Absatzwirtschaftliche Kennziffern des Vorhabens Ausbaustufe m² Verkaufsflächenaufteilung in % in m² 2% 300 8% % % 62% % Bekleidung Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Schuhe/ Lederwaren Sportartikel Sportartikel GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Uhren/ Schmuck Sonstige Sortimente (HBT, Spielwaren, Neue Medien ) GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Uhren/ Schmuck Sonstige Sortimente (HBT, Spielwaren, Neue Medien ) Umsatzprognose se Sortimentsgruppe Umsatzprognose in Spannweiten in Mio. Euro Bekleidung 37,2 46,5 Schuhe/ Lederwaren 6,3 8,1 Sportartikel 4,2 5,4 GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 3,6 4,2 Uhren/ Schmuck 1,8 2,1 Sonstige Sortimente (HBT, Spielwaren, Neue Medien,..) 4,2 5,4 Gesamt 57,3 71,7 Quelle: Berechnung Stadt + Handel

6 Einzugsbereich des Vorhabens Perspektivischer Einzugsbereich Quelle: Darstellung Stadt + Handel Engerer Einzugsbereich Kennziffern des engeren Untersuchungsbereichs reichs (Zone I) bis zu 30 Minuten Fahrzeitradius Einwohner (inkl. Duisburg): Kaufkraft in Mio. Euro: Quelle: Darstellung Stadt + Handel 2009 auf Grundlage: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Sportartikel GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Uhren/ Schmuck Quelle: Berechungen Stadt + Handel

7 Auswirkungen in der Region (Variante m² VKF) Für die Kommunen des Untersuchungsraumes ergeben sich analog zum Angebotsschwerpunkt Textilien die deutlichsten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in diesem Sortimentsbereich. Diese fallen im regionalen Kontext eher gering aus. Die höchsten Umsatzumverteilungsquoten ergeben sich für die Neue Mitte Oberhausen (Centro), das Zentrum Oberhausen-Sterkrade, die Innenstadt von Moers und die Innenstadt von Dinslaken mit bis zu 4 %. Monetär werden neben dem direkten Wettbewerber Designer Outlet Roermond (unten nicht dargestellt) vor allem die Innenstädte von Düsseldorf und Essen tangiert. Umsatz/ Umsatzumverteilungsquoten in der Region (Bekleidung) Innenstadt nstadt Dinslaken Bestandsumsatz: 22 Mio. Euro Umverteilung: ~ 0,5 0,7 Mio. Euro max. 3 % Innenstadt Moers Bestandsumsatz: 87 Mio. Euro Umverteilung: ~ 2 Mio. Euro max. 2 % Factory Outlet Center Zentrum Oberhausen Sterkrade Bestandsumsatz: 38 Mio. Euro Umverteilung: ~ 1 Mio. Euro max. 3 % Neue Mitte Oberhausen Bestandsumsatz: 165 Mio. Euro Umverteilung: 6 ~ 7 Mio. Euro max. 4 % Innenstadt Essen Bestandsumsatz: 315 Mio. Euro Umverteilung: 5 ~ 6 Mio. Euro max. 2 % Innenstadt Düsseldorf Bestandsumsatz: 440 Mio. Euro Umverteilung: 4 ~ 6 Mio. Euro max. 1 % Quelle: Berechungen Stadt + Handel, Kartengrundlage: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Unter Berücksichtigung der städtebaulichen Ausgangslagen in den einzelnen Zentren sind die Auswirkungen des FOC sowohl insgesamt als auch für die einzelnen Zentren der Kommunen als städtebaulich verträglich einzustufen. 5

8 Auswirkungen in Duisburg (Variante m² VKF) Analog zu der Betrachtung der Umlandkommunen wurden die in Duisburg zu erwartenden Umsatzumverteilungen standort- und zentrengenau ermittelt: Die deutlichsten Umsatzverschiebungen wurden ebenso wie in den Nachbarkommunen für den Bereich Textilien ermittelt. Die Modellberechnung lässt Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 6 % im Hauptzentrum Hamborn-Marxloh, 5% in der Duisburger Innenstadt und im Nebenzentrum Meiderich erwarten. Die übrigen zentralen Versorgungsbereiche sind geringer betroffen. Umsatz/ Umsatzumverteilungsquoten in Duisburg (Bekleidung) Nebenzentrum Walsum Bestandsumsatz: 7 Mio. Euro Umverteilung: 0,2 0,3 Mio. Euro max. 4 % Hauptzentrum Hamborn-Marxloh Bestandsumsatz: 28 Mio. Euro Umverteilung: 1,2 ~ 1,5 Mio. Euro max. 6 % Nebenzentrum Meiderich Bestandsumsatz: 3 Mio. Euro Umverteilung: ~ 0,1 Mio. Euro max. 5 % Hauptzentrum Innenstadt Duisburg Bestandsumsatz: 136 Mio. Euro Umverteilung: 5 ~ 6 Mio. Euro max. 5 % Nebenzentrum Rheinhausen Bestandsumsatz: 8 Mio. Euro Umverteilung: ~0,2 Mio. Euro max. 3 % Quelle: Eigene Darstellung. Kartengrundlage: Geobasisdaten: Stadt Duisburg, Amt für Baurecht und Bauberatung Nr. DU/ 224/ 08. Die Prognose der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen wurde in den Kontext der Zielvorstellungen der Duisburger Einzelhandels- und Zentrenentwicklung eingeordnet. Dabei fand eine enge Abstimmung mit dem sich in Erstellung befindlichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Duisburg statt. In diesem Kontext wurden die Auswirkungen unter Beachtung ergänzender Aspekte zur Zentrenentwicklung (insb. Zentrum Hamborn-Marxloh) eingeordnet. 6

9 Neben den Umsatzumverteilungen zu Lasten der Duisburger Bestandsstrukturen wurden somit verkaufsflächen-, umsatz- und zentralitätsbezogene Entwicklungsaspekte in den Bewertungskontext des Vorhabens eingestellt. Vorhabenbedingte Zentralitätsentwicklung entwicklung in Duisburg (Prognose) Sortimentsgruppe Zentralitätszuwachs Bekleidung % Schuhe/ Lederwaren % Sportartikel % GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör + 5 6% Uhren/ Schmuck % Quelle: Berechungen Stadt + Handel Für den Einzelhandelsstandort Duisburg und die gesamtstädtische Zentrenstruktur ist festzuhalten: Die vorhabenbedingten Umsatzzuflüsse von außerhalb des Stadtgebietes wirken sich positiv auf die Zentralitätsentwicklung in Duisburg aus: Diese kann durch den Markteintritt des überregional ausstrahlenden Vorhabens deutlich gesteigert werden (siehe Tabelle oben). Allerdings wird das FOC einen Anteil des perspektivischen Umsatzes auch durch Umverteilungen innerhalb des Stadtgebietes (vor allem Zentren: Innenstadt, Hamborn-Marxloh) generieren (siehe S. 6). Diese Auswirkungen wurden in den Kontext der formulierten Zielstellungen des sich in Erstellung befindlichen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes gestellt: Demnach soll in den Stadtteilen Hamborn und Marxloh ein gemeinsames überbezirkliches Zentrum Hamborn-Marxloh entwickelt werden. Die Entwicklung soll nicht zu Lasten der Entwicklungsfähigkeit anderer zentraler Versorgungsbereiche gehen. Insofern dürften die für eine begrenzte Auswahl an Sortimenten ermittelten Umsatzumverteilungen in der Duisburger Innenstadt nicht zu einer Beeinträchtigung der dortigen städtebaulichen Entwicklungsziele führen. Auch die nachgeordneten zentralen Versorgungsbereiche sind aufgrund prozentual und monetär deutlich geringerer Beeinträchtigungswerte in ihrer Entwicklungsfähigkeit nicht gefährdet. Als Zwischenfazit ist somit festzuhalten, dass das Vorhaben den gesamtstädtischen Einzelhandelsentwicklungszielen entspricht, sofern es mit den städtebaulichen Zielen für das Zentrum Hamborn-Marxloh korrespondiert. Dies wurde in einem weiteren Schritt überprüft: 7

10 In diesem Kontext ist erwartungsgemäß von einem deutlichen Umsatzanstieg im Zentrum Hamborn-Marxloh auszugehen. Vorhabenbedingte Umsatzentwicklung im Zentrum Hamborn-Marxloh (Prognose) Sortimentsgruppe Umsatzzuwachs In Mio. Euro In % Bekleidung + rd rd Schuhe/ Lederwaren + rd rd Sportartikel + rd rd GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör + rd rd Uhren/ Schmuck + rd. 2 + rd Quelle: Berechungen Stadt + Handel Der Umsatzzuwachs korrespondiert grundsätzlich mit der angestrebten Funktion des Zentrums Hamborn-Marxloh als zweites Hauptzentrum der Stadt Duisburg, wobei der Bedeutungszuwachs den gewachsenen Einzelhandelsbestand nicht gefährden soll. Bei der Bewertung der konkreten städtebaulichen Bedeutung der festgestellten Umsatzumverteilungen für die gewachsenen Geschäftslagen in Hamborn und Marxloh wurde die dortige besondere städtebaulich-funktionale Struktur berücksichtigt: Die Angebotsüberschneidungen mit dem geplanten Vorhaben sind vergleichsweise gering. Hamborn und Marxloh zeichnen sich durch hochgradig spezialisierte (ethnisch geprägte Hochzeitsmoden) sowie überwiegend niedrigpreisige Angebote aus, die durch das im FOC dominierende Markensegment ergänzt werden können. Wenngleich die prozentualen Umsatzumverteilungsquoten mit bis zu sechs Prozent im Duisburger Kontext vergleichsweise hoch ausfallen dürften, sind die monetären Werte aufgrund des geringen Besatzes in den gewachsenen Geschäftslagen in Hamborn und Marxloh gering. Unabhängig von den direkten Auswirkungen in den geplanten Sortimentsbereichen ist festzuhalten, dass das Vorhaben bei geeigneter städtebaulicher Integration und funktionaler Abstimmung als Trittstein für die Entwicklung einer Bezugs- und Entwicklungsachse zwischen den beiden gewachsenen Geschäftslagen Hamborn und Marxloh fungieren kann; sich Synergieeffekte zwischen den gewachsenen Geschäftslagen in Hamborn und Marxloh auch oder gerade für solche Sortimentsbereiche und (auch Nicht- Einzelhandels-)Nutzungen ergeben dürften, die nicht im FOC oder in einer anderen Qualitätsstufe angeboten werden. Dies sind erfahrungsgemäß gastronomische Einrichtungen, Dienstleistungen, Beherbergungsgewerbe aber auch bestimmte Einzelhandelsausprägungen, wie der Beratungseinkauf; 8

11 der Vorhabenstandort und voraussichtlich auch das direkte und weitere Standortumfeld durch die Investitionen deutliche positive städtebauliche Impulse erfahren dürften. Aus Sicht von Stadt + Handel werden die positiven Aspekte die negativen Auswirkungen der absehbaren Umsatzumverteilungen angesichts der besonderen Ausgangslage in Hamborn-Marxloh durchaus auffangen oder sogar überwiegen, sofern durch bauplanungsrechtliche Regelungen sowie ergänzende städtebauliche Vertragsgestaltungen die besondere Ausprägung und Typik sowie die städtebauliche Einbindung und touristische Vermarktung des Factory Outlet Centers auch langfristig sichergestellt werden kann: Entwicklungsempfehlungen für das Zentrum Hamborn born-marxloh Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel,

12 Schlussbewertung Durch das Vorhaben resultieren keine negativen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten der zentralen Versorgungsbereiche in Duisburg und im Untersuchungsraum. Die Struktur, die jeweilige Funktionsbedeutung und die Entwicklungsziele für die zentralen Versorgungsbereiche in Duisburg sind angesichts der aufgezeigten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen nicht gefährdet. Das Vorhaben stellt sich als kongruent zu den Zielen des sich in Erstellung befindlichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts der Stadt Duisburg dar: Das Vorhaben stellt einen wichtigen Baustein des zukünftigen, bipolaren Überbezirklichen Zentrums Hamborn- Marxloh (Hauptzentrum gemäß LEPro NRW) dar. In Zusammenschau mit den Ergebnissen der landesplanerischen Einschätzung ist das Vorhaben als verträglich i. S. der Vorgaben des 11 Abs. 3 BauNVO zu bewerten. 10