Stärken und Schwächenbilanz des innerstädtischen Einzelhandels in der Stadt Melle 2008

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1 Stärken und Schwächenbilanz des innerstädtischen Einzelhandels in der Stadt Melle 2008 Endbericht für den Auftraggeber Stadtmarketing Melle e.v. Bearbeitung: Dipl.-Geograph Martin Kremming Dipl.-Geogr. Mark Hädicke Hansestadt Lübeck, 7. Juli 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Büro Lübeck Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: cima.luebeck@cima.de Internet:

2 CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in Lübeck. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 2

3 Inhaltsverzeichnis: 1. AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG AKTUALISIERUNG DER KUNDENHERKUNFTSBEFRAGUNG Methodik Ergebnisse der Kundenherkunftsanalyse AKTUALISIERUNG DER FREQUENZANALYSE QUALITÄTSCHECK EINZELHANDEL AKTUALISIERUNG DES EINZELHANDELSBESTANDES UND KENNZAHLEN DES EINZELHANDELS STRATEGIEN/ ZIELE FÜR DIE ZUKÜNFTIGE EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT MELLE STANDORTBEGEHUNG DES INNERSTÄDTISCHEN EINZELHANDELS Verkehrsleitsystem Parkleitsystem Gestaltung des öffentlichen Raumes Vollgestellte Fußgängerzone Leerstände Öffnungszeiten METHODIK CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 3

4 Abbildungsverzeichnis: Abb. 1: Herkunft der Meller Kunden insgesamt Abb. 2: Herkunft der Kunden aus dem Meller Stadtgebiet Abb. 3: Herkunft der Kunden aus dem direkten Umland Abb. 4: Zählstandorte 9 Abb. 5: Standortvergleich gesamte Frequenzzählung (Fußgänger, Fahrräder, PKW) 10 Abb. 6: Standortvergleich Fußgängerfrequenzen 10 Abb. 7: Standortvergleich Fahrradfahrerfrequenzen 11 Abb. 8: Standortvergleich Autofahrerfrequenzen 11 Abb. 9: Mühlenstraße / Neuer Graben: Fußgängerfrequenzen 12 Abb. 10: Markt (Höhe Ökobau Tiarks): Fußgängerfrequenzen 12 Abb. 11: Haferstraße (Höhe Dresdner Bank): Fußgängerfrequenzen 13 Abb. 12: Plettenberger Straße (Höhe Brenner): Fußgängerfrequenzen 13 Abb. 13: Plettenberger Straße (Höhe Steinbreder): Fußgängerfrequenzen 14 Abb. 14: Mühlenstraße (Höhe Stadtapotheke): Fußgängerfrequenzen 14 Abb. 15: Lagendifferenzierung in der Innenstadt Abb. 16: Lagendifferenzierung in der Innenstadt Abb. 17: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung (Sortimentsniveau) 19 Abb. 18: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung (Sortimentsniveau) 20 Abb. 19: Warenpräsentation / Ladengestaltung außen und innen 21 Abb. 20: Warenpräsentation / Ladengestaltung außen 22 Abb. 21: Warenpräsentation / Ladengestaltung innen 23 Abb. 22: Wettbewerbsfähigkeit der Betriebe in der Innenstadt 24 Abb. 23: Wettbewerbsfähigkeit der Betriebe in der Innenstadt nach Lagen 25 Abb. 24: Veränderungen im Zeitverlauf: Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Melle 28 Abb. 25: Verkaufsflächen und Umsätze in Melle im Vergleich 29 Abb. 26: Veränderungen im Zeitverlauf: Anzahl der Betriebe 30 Abb. 27: Sortimente nach Lagen (Teil A) 31 Abb. 28: Sortimente nach Lagen (Teil B) 32 Abb. 29: Kaufkraft in Melle und der Region 33 Abb. 30: Kaufkraftbindung des Meller Einzelhandels Abb. 31: Marktgebiet des Meller Einzelhandels 35 Abb. 32: Veränderung des Marktgebietes auf Grundlage der Kundenherkunftsanalyse 36 Abb. 33: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Melle in Mio. 37 Abb. 34: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Melle 39 Abb. 35: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Melle 40 Abb. 36: Wie finde ich die Innenstadt? 44 Abb. 37: Wie finde ich die Innenstadt? 44 Abb. 38: Wie finde ich die Innenstadt? 45 Abb. 39: Überladene Schilder lenken ab und verwirren 46 Abb. 40: Überladene Schilder lenken ab und verwirren 46 Abb. 41: Uneinheitliche Parkregelungen prägen sich schwer ein 47 Abb. 42: Gestaltung des öffentlichen Raums 49 Abb. 43: Gestaltung des öffentlichen Raums 50 Abb. 44: Gestaltung des öffentlichen Raums 51 Abb. 45: Es geht auch anders: gepflegte Pflanzkübel werten den öffentlichen Raum auf 52 Abb. 46: Werbeaufsteller versperren den Weg und stören das Stadtbild 54 Abb. 47: Bei den Warenauslagen gilt oft noch Quantität statt Qualität 55 Abb. 48: Weitgehend ungestaltete Leerstände in der Innenstadt (Momentaufnahme) 57 Abb. 49: Weitgehend ungestaltete Leerstände in der Innenstadt (Momentaufnahme) 58 Abb. 50: Unattraktive Öffnungszeiten 60 Abb. 51: Attraktive Öffnungszeiten 61 Abb. 52: Die 33 CIMA-Branchen 63 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 4

5 1. Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag Stärken und Schwächenbilanz des innerstädtischen Einzelhandels in der Stadt Melle 2008 Auftraggeber Stadtmarketing Melle e.v. Zeitraum Frühjahr bis Sommer 2008 Untersuchungsdesign Erhebung und Aktualisierung des Einzelhandelsbestands der Stadt Melle (Baustein A) Qualitäts-Check Einzelhandel (Baustein B) Aktualisierung der Kundenwohnortbefragung im Einzelhandel (Point-of- Sale-Befragung) (Baustein C) Ermittlung der Kennzahlen des Einzelhandels (Baustein D) Expertengespräche (Baustein E) Stärken- und Schwächenbilanz/Handlungsempfehlungen (Baustein F) Beauftragte Option: Auswertung der Frequenzanalyse in der Innenstadt CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 5

6 2. Aktualisierung der Kundenherkunftsbefragung 2.1 Methodik Verteilung der Fragebögen durch den Stadtmarketingverein Melle Befragung von Montag, den 3. März 2008 bis Samstag, den 8. März 2008 Befragung durch die Einzelhändler und Gewerbetreibenden Befragung der Kunden ausschließlich nach ihrer Herkunft nach dem Einkauf/ Besuch Auswertung durch die CIMA Datengrundlage 2008: Befragung in Betrieben der Meller Innenstadt, Melle-Mitte und den Ortsteilen Rücklauf: 84 Fragebögen (2002: 26), davon: - Einzelhandel: 74 (2002: 23) - Gastronomie: 0 (2002: 1) - Dienstleistung: 9 (2002: 1) - Anonym: 1 (2002: 1) Sitz der Betriebe: Innenstadt: 56 Melle-Mitte: 8 Ortsteile: 19 gezählte Kunden: (2002: 9.447) Anmerkung: in Klammern die Werte der Befragung im Jahr 2002 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 6

7 2.2 Ergebnisse der Kundenherkunftsanalyse Abb. 1: Herkunft der Meller Kunden insgesamt 2008 Stadt Melle direktes und weiteres Umland übriges Niedersachsen Nordrhein- Westfalen übriges Bundesgebiet und Ausland 0,4 0,4 0,9 0,7 0,5 0,6 10,2 10,8 88,1 87, Quelle: CIMA 2008 Bearbeitung: CIMA 2008 Anmerkung: in grau die Werte der Befragung von 2002 Abb. 2: Herkunft der Kunden aus dem Meller Stadtgebiet 2008 Melle-Mitte Bruchmühlen Buer Gesmold Neuenkirchen Oldendorf Riemsloh Wellingholzhausen 4,7 7,9 11,1 5,3 5,8 4,7 8,1 5,0 7,7 3,4 4,5 3,3 7,9 7,5 50,0 63, Quelle: CIMA 2008 Bearbeitung: CIMA 2008 Anmerkung: in grau die Werte der Befragung von 2002 gezählte Kunden: (2002: 8.270) gezählte Kunden: (2002: 9.447) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 7

8 Abb. 3: Herkunft der Kunden aus dem direkten Umland 2008 Bissendorf Bad Essen Hilter a.t.w. Rödinghausen Borgholzhausen Spenge Bünde Dissen a.t.w. Werther Enger Preuß. Oldendorf 17,62 15,71 10,13 11,38 1,32 10,72 15,92 10,57 13,95 9,90 9,21 9,63 15,53 6,12 0,39 3,43 0,79 2,81 8,03 2,11 0,39 24, , Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Anmerkung: in grau die Werte der Befragung von 2002 Fazit: Wir freuen uns, dass in diesem Jahr deutlich mehr Meller Betriebe an der Befragung teilgenommen haben. Interessanterweise hat sich der Anteil der Meller Kunden im Vergleich zum Anteil der Umlandkunden im Vergleich beider Befragungen gehalten. Sowohl innerhalb der Ortsteile als auch der Umlandgemeinden hat es dennoch erhebliche Verschiebungen gegeben. Diese Verschiebungen sind jedoch größtenteils durch die Mitwirkung der jeweiligen Betriebe zu begründen. Die Einzelhändler, die an der Befragung teilgenommen haben, sollten die Ergebnisse (Einzelauswertung) als Marketinginstrument nutzen. Wir empfehlen, diese Befragungen jährlich und während bestimmter Feste/ Veranstaltungen zu wiederholen. gezählte Kunden: (2002: 760) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 8

9 3. Aktualisierung der Frequenzanalyse Abb. 4: Zählstandorte 6 Methodik: Zählung der Frequenzen von Fußgängern, Fahrrädern und Pkw durch Meller Schüler sechs Zählpunkte in der Innenstadt 1. Mühlenstraße (Ecke Neuer Graben) 2. Markt (Höhe Ökobau Tiarks) 3. Haferstraße (Höhe Dresdner Bank) 4. Plettenberger Straße (Höhe Brenner) 5. Plettenberger Straße (Höhe Steinbreder) 6. Mühlenstraße (Höhe Stadtapotheke): neuer Zählpunkt, 2002 nicht gezählt drei Zähltage Grönenberger Straße Haferstraße 1 Mühlenstraße Dürrenberger Ring Dienstag, 22. April 2008 Freitag, 25. April 2008 Samstag 26. April 2008 Auswertung/ Vergleich durch die CIMA 4 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 9

10 Abb. 5: Standortvergleich gesamte Frequenzzählung (Fußgänger, Fahrräder, PKW) Abb. 6: Standortvergleich Fußgängerfrequenzen Di, Fr, Sa, Durchschnitt Di, Fr, Sa, Durchschnitt Mühlenstraße/ Neuer Graben Markt Haferstraße (Ökobau Tiarks) (Dresdner Bank) Plettenberger Straße (Parfümerie Brenner) Plettenberger Straße (Steinbreder) Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Mühlenstraße (Stadtapotheke) Durchschnitt aller Zählpunkte 0 Mühlenstraße/ Neuer Graben Markt Haferstraße (Ökobau Tiarks) (Dresdner Bank) Plettenberger Straße (Parfümerie Brenner) Plettenberger Straße (Steinbreder) Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Mühlenstraße (Stadtapotheke) Durchschnitt aller Zählpunkte CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 10

11 Abb. 7: Standortvergleich Fahrradfahrerfrequenzen Abb. 8: Standortvergleich Autofahrerfrequenzen Mühlenstraße/ Neuer Graben Markt Haferstraße (Ökobau Tiarks) (Dresdner Bank) Plettenberger Straße (Parfümerie Brenner) Plettenberger Straße (Steinbreder) Mühlenstraße (Stadtapotheke) 666 Durchschnitt aller Zählpunkte Di, Fr, Sa, Durchschnitt Mühlenstraße/ Neuer Graben Markt Haferstraße (Ökobau Tiarks) (Dresdner Bank) Plettenberger Straße (Parfümerie Brenner) Plettenberger Straße (Steinbreder) Mühlenstraße (Stadtapotheke) Durchschnitt aller Zählpunkte Di, Fr, Sa, Durchschnitt 2002 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 11

12 Abb. 9: Mühlenstraße / Neuer Graben: Fußgängerfrequenzen Abb. 10: Markt (Höhe Ökobau Tiarks): Fußgängerfrequenzen Di, Fr, Sa, Durchschnitt Di, Fr, Sa, Durchschnitt Durchschnitt Durchschnitt Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 12

13 Abb. 11: Haferstraße (Höhe Dresdner Bank): Fußgängerfrequenzen Abb. 12: Plettenberger Straße (Höhe Brenner): Fußgängerfrequenzen Di, Fr, Sa, Durchschnitt 2008 Durchschnitt Di, Fr, Sa, Durchschnitt 2008 Durchschnitt Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 13

14 Abb. 13: Plettenberger Straße (Höhe Steinbreder): Fußgängerfrequenzen Abb. 14: Mühlenstraße (Höhe Stadtapotheke): Fußgängerfrequenzen Di, Fr, Sa, Durchschnitt 2008 Durchschnitt Di, Fr, Sa, Durchschnitt Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 14

15 Fazit: Die Fußgängerfrequenzen zeigen im Vergleich der Erhebungen ähnliche Ausprägungen. Die absolute Höhe ist hier vergleichbar und wird lediglich durch Marktereignisse etc. verzerrt. Die Fahrradfrequenzen sind hingegen z.t. erheblich rückläufig. Hier muss die Frage gestellt werden, ob genug für das wachsende Klientel der Kunden getan wird, die mit dem Fahrrad die Innenstadt erreichen? Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass die PKW-Frequenzen in der Innenstadt seit 2002 z.t. erheblich zugenommen haben. Es sollten in weiteren Prozessen folgende Fragen beantwortet werden: Wurde Melle in den letzten Jahren vom Autofahrer entdeckt? Ging das zu Lasten der Aufenthaltsqualität für Fahrradfahrer? War die Öffnung der Fußgängerzone der Startschuss? Ist das der Wettbewerbsvorteil gegenüber den Oberzentren? Die Beantwortung dieser Fragen dürfte größte Relevanz für die Innenstadtentwicklung und das Marketing der Innenstadt aufweisen. Ggf. sollte durch eine Haushaltsbefragung eine repräsentative Stichprobe eingeholt werden, um das Ergebnis nachfrageseitig zu überprüfen. Bei den Einzelstandorten beeindrucken Haferstraße, Markt und Mühlenstraße durch erhebliche Morgenfrequenzen, die im Tagesverlauf nicht mehr annähernd erreicht werden. Insbesondere sind diese durch den Wochenmarkt bedingt. In der Plettenberger Straße fällt auf, dass es ein Nachmittagshoch gibt, dass die Funktion als Bummelmeile unterstreicht. Negativ fällt auf, dass die Mittagspausen vieler Einzelhändler nach wie vor ein erhebliches Mittagsfrequenzloch verursachen, das nur durch die konsequente Einhaltung der durchgängigen Öffnungszeiten eingedämmt werden könnte. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 15

16 4. Qualitätscheck Einzelhandel 2008 Methodik: Abgrenzung der Innenstadt und Einteilung nach A-, B- und C-Lagen (vgl. nachfolgende Karte) Bewertung aller innerstädtischen Einzelhandelsbetriebe: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung Warenpräsentation und Ladengestaltung außen Warenpräsentation und Ladengestaltung innen Vergabe von Noten 1 bis 4 nach festgelegten Bewertungsstandards Beurteilung der Wettbewerbsfähigkeit (hoch / mittel / niedrig) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 16

17 Abb. 15: Lagendifferenzierung in der Innenstadt 2002 Legende: A-Lage (N=26) B-Lage (N=41) C-Lage (N=56) Innenstadtabgrenzung und Lagedifferenzierung Melle 2002 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 17

18 Abb. 16: Lagendifferenzierung in der Innenstadt 2008 Gesmolder Straße Grönenberger Straße Plettenberger Straße Weststraße Markt Kirchstraße Haferstraße Stadtgraben Mühlenstraße Mühlenstraße Dürrenberger Ring Legende: A-Lage (N=34) B-Lage (N=46) C-Lage (N=11) Innenstadtabgrenzung und Lagedifferenzierung Melle 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Anmerkung: Der Standort des Expert Fachmarktes an der Weststraße wurde nicht mehr der Innenstadt zugerechnet. Dennoch gibt es einen Austausch von Frequenzen dieses Standorts mit der Innenstadt. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 18

19 Abb. 17: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung (Sortimentsniveau) A-, B- und C-Lagen 2008 (N=91) 5: 16,5 1: 9,9 4: 4,4 3: 24,2 2: 45,1 3: 20, (N=123) 4: 1,6 5: 13,8 1: 13,0 2: 51,2 1 Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert 2 Gehobene Mitte, qualitätsorientiert 3 Standardisiert, konsumig 4 Discountorientiert 5 Nicht zuzuordnen (z.b. Ladenhandwerk, Apotheken) Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 19

20 Abb. 18: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung (Sortimentsniveau) A-Lagen (N=34) B-Lagen (N=46) C-Lagen (N=11) 4: 2,9 5: 8,8 1: 8,8 5: 19,6 1: 13,0 5: 27,3 3: 26,5 4: 4,3 2: 36,4 2: 52,9 3: 21,7 2: 41,3 4: 9, (N=26) 3: 34,6 5: 1: 11,5 11,5 2: 42, (N=41) 3: 17,1 5: 9,8 2: 48,8 1: 24,4 3: 27, (N=56) 4: 3,6 3: 16,1 5: 17,9 1: 5,4 2: 57,1 1 Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert 2 Gehobene Mitte, qualitätsorientiert 3 Standardisiert, konsumig 4 Discountorientiert 5 Nicht zuzuordnen (z.b. Ladenhandwerk, Apotheken) Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 20

21 Abb. 19: Warenpräsentation / Ladengestaltung außen und innen Außendarstellung (N=91) Innendarstellung N=91) 4: 8,8 1: 3,3 4: 7,7 1: 7,7 2: 41,8 2: 35,2 3: 46,2 3: 49, (N=123) 3: 43,1 1: 7,3 2: 49,6 3: 39, (N=123) 4: 1: 1,6 11,4 2: 48,0 1 Top, in allen Ansprüchen genügend 2 Modern, zeitgemäß 3 Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf 4 Veraltet, renovierungsbedürftig Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 21

22 Abb. 20: Warenpräsentation / Ladengestaltung außen A-Lagen (N=34) B-Lagen (N=46) C-Lagen N=11) 1: 2,9 4: 15,2 1: 4,3 4: 9,1 2: 18,2 3: 38,2 2: 34,8 2: 58,8 3: 45, (N=26) 3: 38,5 1: 15,4 2: 46, (N=41) 3: 31,7 1: 12,2 2: 56,1 3: 72, (N=56) 3: 53,6 2: 46,4 1 Top, in allen Ansprüchen genügend 2 Modern, zeitgemäß 3 Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf 4 Veraltet, renovierungsbedürftig Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 22

23 Abb. 21: Warenpräsentation / Ladengestaltung innen A-Lagen (N=34) B-Lagen (N=46) C-Lagen (N=11) 1: 8,8 4: 13,0 1: 8,7 4: 9,1 2: 9,1 3: 47,1 2: 34,8 2: 44,1 3: 43, (N=26) 3: 42,3 1: 11,5 2: 46, (N=41) 3: 26,8 4: 2: 51,2 1: 22,0 3: 81, (N=56) 3: 46,4 4: 1: 3,6 3,6 2: 46,4 1 Top, in allen Ansprüchen genügend 2 Modern, zeitgemäß 3 Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf 4 Veraltet, renovierungsbedürftig Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 23

24 Abb. 22: Wettbewerbsfähigkeit der Betriebe in der Innenstadt A-, B- und C-Lagen (N=91) 1 hoch 2 mittel 3 gering Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 24

25 Abb. 23: Wettbewerbsfähigkeit der Betriebe in der Innenstadt nach Lagen A-Lagen (N=34) B-Lagen (N=46) C-Lagen (N=11) 3: 8,8 1: 8,8 1: 8,7 3: 19,6 3: 18,2 2: 82,4 2: 71,7 2: 81,8 1 hoch 2 mittel 3 gering Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 25

26 Fazit: Leider mussten wir feststellen, dass die Entwicklung des Sortimentsniveaus insgesamt leicht zurückgeht. Gerade die unteren Sortimentsgruppen legen im Zeitvergleich zu. Trotzdem wurde ermittelt, dass sich die A-Lage entwickelt, allerdings mit Licht und Schatten. Die durchaus vorhandenen positiven Tendenzen sind nicht flächendeckend aufgefallen. Die B-Lage entwickelt sich hingegen insgesamt positiv, zu beachten ist jedoch, dass sich die Lagenzuschnitte seit der Analyse 2002 deutlich geändert haben, wie die Kartenausschnitte belegen. In der C-Lage ist eine stärkere Orientierung hin zu konsumigeren Angeboten festzustellen, was nicht unbedingt positiv ist, da dies ein Vorbote des Trading-downs sein kann. Die Außen- und Innendarstellung der Innenstadtgeschäfte weist insgesamt einen deutlichen Optimierungsbedarf/ Renovierungsbedarf in allen Lagen nach. Die Anzahl der Topbetriebe geht leider zurück. Hier scheint bei einigen Betrieben ein nicht unerheblicher Investitionsstau aufgelaufen zu sein. Die abschließende Einschätzung der Wettbewerbsfähigkeit der Betriebe in der Innenstadt macht offenkundig, dass allein in der B- und C-Lage jeder fünfte Betrieb akut gefährdet ist. Hier gilt es durch konsequentes Stadtmarketing, das sich laufend den neuen Anforderungen heutiger Innenstädte sowohl inhaltlich als auch organisatorisch anzupassen hat, gegenzusteuern. Dies muss mit einer konsequenten Ansiedlungspolitik einhergehen, die zentrenrelevante Sortimente außerhalb der zu definierenden Zentren ausschließt. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 26

27 5. Aktualisierung des Einzelhandelsbestandes und Kennzahlen des Einzelhandels Vorbemerkung Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Totalerhebung des Einzelhandels in der Stadt Melle im Frühjahr Die Berechnung der Umsätze für den Meller Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2007 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBE- Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Beraterinnen und Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet: Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen (z.b. Sanitärfachhandel) Gärtnereien (überdachte und weitere Flächen gehen nur anteilig in die Berechnungen ein) Zubehör in Autohäusern (z.b. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.) Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zählen nicht zum Einzelhandel. 1 1 Auch der Handel mit Pkw oder Mineralölstoffen zählt nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne und wurde nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 27

28 Abb. 24: Veränderungen im Zeitverlauf: Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Melle ,0 +28,5 Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: In Melle wurden 303 Einzelhandelsbetriebe erfasst (2002: 277) mit einer Gesamtverkaufsfläche von qm (2002: qm) einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von /qm (2002: /qm) und einem Gesamtumsatz von ca. 234,1 Mio. brutto p.a. (2002: 182,1 Mio. ) 10 +8, ,3 Betriebe Verkaufsfläche Umsatz Flächenproduktivität CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 28

29 Abb. 25: Verkaufsflächen und Umsätze in Melle im Vergleich Veränderungen : Verkaufsfläche und Umsatz in Melle CIMA Warengruppe Verkaufsfläche in m² 2008 Verkaufsfläche in m² 2002 Veränderung in Umsatz in Mio Umsatz in Mio Veränderung in Periodischer Bedarf ,8 115,1 96,7 19,1 Lebensmittel, Reformwaren ,6 87,4 77,2 13,2 Gesundheits- und Körperpflege ,2 27,7 19,4 42,9 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,8 118,9 85,5 39,2 Persönlicher Bedarf insgesamt ,7 42,0 33,1 27,2 Bekleidung, Wäsche ,8 31,4 23,0 36,2 Schuhe, Lederwaren ,8 5,9 4,7 25,7 Uhren, Schmuck, Optik ,6 4,8 5,3-10,7 Medien und Technik insgesamt ,8 24,6 11,0 124,0 Bücher, Schreibwaren ,6 6,2 4,8 29,7 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, ,8 18,4 6,2 196,8 Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,0 6,9 5,9 16,9 Sportartikel ,7 2,9 2,1 36,0 Spielwaren ,3 2,4 2,0 19,4 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,0 1,6 1,8-8,7 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,2 1,9 1,8 9,2 Einrichtungsbedarf ,2 14,4 14,3 0,4 Möbel, Antiquitäten ,3 8,3 10,5-20,7 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien ,1 6,1 3,8 58,7 Baumarktspezifische Sortimente ,4 29,2 19,5 49,7 Einzelhandel insgesamt ,0 234,1 182,1 28,5 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 29

30 Abb. 26: Veränderungen im Zeitverlauf: Anzahl der Betriebe Veränderungen : Anzahl der Betriebe in Melle Anzahl der Betriebe Anzahl der Betriebe CIMA Warengruppe Periodischer Bedarf Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Aperiodischer Bedarf insgesamt Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik 9 10 Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren 8 11 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby insgesamt Sportartikel 3 1 Spielwaren 10 7 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 5 6 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 12 5 Einrichtungsbedarf Möbel, Antiquitäten Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 11 8 Baumarktspezifische Sortimente Im Ergebnis ist festzustellen, dass sich in den letzten Jahren eine erhebliche Dynamik in der Einzelhandelsentwicklung außerhalb der Innenstadt zeigte. Die Innenstadt konnte nur mithalten, weil im gleichen Zeitraum das Kaufhaus neu aufgestellt und das Starcke-Carree entwickelt wurden und andere Problemimmobilien z.b. in der Plettenberger Straße wieder Verwendung finden. Dass manche Ansiedlung in den letzten Jahren auch in den zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb der Innenstadt vorgenommen wurde, zeigen die beiden folgenden Abb., aus denen hervor geht, dass sich in einigen Branchen deutlich weniger als die anzustrebenden zwei Drittel der zentrenrelevanten Fläche in der Innenstadt befinden. Insgesamt kommt die Innenstadt auf einen Flächenanteil von 21. Dies ist deutlich zu gering. Von einer abgesicherten kritische Masse geht man normalerweise aus, wenn die Innenstadt mehr als ein Drittel der Gesamtverkaufsfläche der Kommune auf sich vereint. Einzelhandel insgesamt CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 30

31 Abb. 27: Sortimente nach Lagen (Teil A) Einzelhandel insgesamt Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Bücher, Schreibwaren Bekleidung, Wäsche Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat 9,1 8,8 21,3 25,1 39,4 6,2 37,1 34,3 9,2 23,3 34,2 56,0 45,1 58,0 58,7 69,7 57,1 41,7 52,4 77,1 23,7 5,1 15,5 34,1 31,8 27,7 13,3 7,1 7,6 8,3 14,8 12,5 18,3 19,8 19,5 22,6 26,1 32,8 29,2 31,8 31,8 33,7 16,9 9,7 4,4 9,1 16,8 22,0 12,1 27,6 6,6 21,2 2,1 20, Versorgungskern Melle-Mitte FMZ Gerden Ortsteile CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 31

32 Abb. 28: Sortimente nach Lagen (Teil B) Baumarktspezifische Sortimente Uhren, Schmuck, Optik Spielwaren Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Schuhe, Lederwaren Möbel, Antiquitäten Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Sportartikel 6,5 1,31,6 4,7 23,3 20,7 23,8 45,2 10,8 52,5 81,3 65,7 58,5 12,1 74,7 15,7 50,2 79,0 47,4 16,5 47,6 15,2 82,5 68,6 54,4 71,2 90,4 100,0 10,2 9,7 5,1 5,5 6,6 28,3 30,9 24,5 13,4 18,8 24,1 19,7 14,8 13,4 14,3 7,8 6,3 14,6 26,7 43,7 1,9 26,8 2,0 8,4 1, Versorgungskern Melle-Mitte FMZ Gerden Ortsteile CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 32

33 Abb. 29: Kaufkraft in Melle und der Region Melle liegt bei der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft relativ konstant knapp unter dem Bundesdurchschnitt. einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 2007 und 2002 Rödinghausen Bissendorf Bünde Spenge Borgholzhausen Stadt Melle Dissen a.t.w. Hilter a.t.w. Bad Essen 84,3 107,2 106,3 103,9 102,2 103,5 107,7 102,9 100,6 101,2 96,1 99,3 99,8 98,8 97,1 93,8 95,1 91, CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 33

34 Abb. 30: Kaufkraftbindung des Meller Einzelhandels 2008 Durch die Ansiedlungen in der Vergangenheit, konnte die Kaufkraftbindung deutlich von 65 auf 77 gesteigert werden. Kaufkraftbindung Kaufkraftbindung Angaben in CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 34

35 Abb. 31: Marktgebiet des Meller Einzelhandels Quelle: Kundenherkunftsanalyse, Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 35

36 Abb. 32: Veränderung des Marktgebietes auf Grundlage der Kundenherkunftsanalyse CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 36

37 Im Folgenden werden die Kaufkraftströme zwischen der Stadt Melle und ihrem Umland betrachtet. Bedeutsam ist dabei die Berechnung der Kaufkraftab- und - zuflüsse. Die Berechnung der Kaufkraftströme erfolgt mit dem ökonometrischen Simulationsmodell HUFF. Abb. 33: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Melle in Mio. in Mio ,7 236,3-56,2 Kaufkraftstromanalyse für Melle 2008 im Vergleich zu 2002 (in Mio. ) 44,5 27,6 234,1 182,1 Die Ergebnisse der Kaufkraftstromanalyse der Stadt Melle können wie folgt zusammengefasst werden: Das Nachfragepotenzial der Stadt Melle liegt bei 245,7 Mio.. Die Kaufkraftabflüsse betragen 56,2 Mio. und verringern das Nachfragepotenzial entsprechend. Die Kaufkraftzuflüsse belaufen sich auf rd. 44,5 Mio., sie sind also geringer als die Kaufkraftabflüsse. Aus diesen Kaufkraftströmen ergibt sich der tatsächlich in Melle erzielte Umsatz von 234,1 Mio. (brutto, p.a.). Im Vergleich zeigt sich eine deutliche Verbesserung der Bilanz, auch wenn die Umsätze noch immer deutlich unter der Nachfrage liegen und per Saldo keine Zentralität ausgewiesen werden kann. Dafür sind zum einen das flächige Stadtgebiet, zum anderen die nahe gelegenen Wettbewerber verantwortlich Nachfragepotenzial Melle -81,8 Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz Melle Einwohner 2008: (2002: ) Ausgabesatz im Einzelhandel p.p. 2008: 5259,92 (2002: 5002,74 ) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 37

38 Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 38

39 Abb. 34: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Melle Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität in Melle CIMA Warengruppe Umsatz in Mio Nachfragevolumen in Mio Handelszentralität in 2008 Handelszentralität in 2002 Periodischer Bedarf 115,1 130, Lebensmittel, Reformwaren 87,4 97, Gesundheits- und Körperpflege 27,7 33, Aperiodischer Bedarf insgesamt 118,9 112, Persönlicher Bedarf insgesamt 42,0 31, Bekleidung, Wäsche 31,4 20, Schuhe, Lederwaren 5,9 5, Uhren, Schmuck, Optik 4,8 5, Medien und Technik insgesamt 24,6 28, Bücher, Schreibwaren 6,2 7, Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 18,4 21, Spiel, Sport, Hobby insgesamt 6,9 8, Sportartikel 2,9 4, Spielwaren 2,4 1, Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 1,6 2, Für Melle lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Die Zentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Melle nach den Berechnungen der CIMA bei Der Einzelhandelsumsatz in der Stadt Melle liegt somit unter dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Es finden in der Summe somit Kaufkraftabflüsse ins Umland statt. Im periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei 88. Das bedeutet, dass auch im Bereich Lebensmittel und Drogerieartikel per Saldo Kaufkraftabflüsse ins Umland von Melle zu verzeichnen sind. Dies ist z.b. durch die Nähe der Wettbewerber und die Pendlerverflechtungen zu erklären. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von 106 per Saldo Kaufkraftzuflüsse sichtbar. In den einzelnen Warengruppen sind jedoch Unterschiede festzustellen (vgl. Ausführungen auf der nächsten Seite). Interessant ist, dass sich einige Branchen trotz der regionalen Wettbewerbssituation und der Struktur des Stadtgebietes Zentralitäten erarbeitet haben. Hierzu zählen z.b. Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien mit 218, Bekleidung/ Wäsche mit 157 und Spielwaren 129. Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,9 1, Einrichtungsbedarf 14,4 15, Möbel, Antiquitäten 8,3 12, Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 6,1 2, Baumarktspezifische Sortimente 29,2 26, Einzelhandel insgesamt 234,1 242, Anmerkung: 2002 ist nur der Zentralitätswert für die Branche Schreibwaren erfasst, der Zentralitätswert der Branche Bücher betrug , **2002 ist nur der Zentralitätswert für die Branchen Elektroartikel/Unterhaltungselektronik/Foto erfasst, der Zentralitätswert der Branche Büromaschinen, PC, Software betrug , ***2002 ist nur der Zentralitätswert für die Branche Fahrräder abgebildet, der Zenträlitätswert der Branche Musikinstrumente, Musikalien betrug Anmerkung: Die durch Vollerhebungen im Einzelhandel ermittelten Einzelhandelszentralitäten weichen i.d.r. von sekundärstatistisch ermittelten Daten um bis zu +/- 20 ab. Diese sekundärstatistischen Daten werden z.b. von den Unternehmen BBE, GfK und MB Research deutschlandweit für alle Kommunen berechnet und vertrieben. Wir raten ab, Vergleiche zwischen sekundärstatistischen Kennzahlen und den Ergebnissen unserer Vollerhebung zu erstellen, da es hier nicht zu einer Übereinstimmung kommen kann. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 39

40 Abb. 35: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Melle Einzelhandel insgesamt 77,1 96,5 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 79,7 217,6 Bekleidung, Wäsche 108,5 156,9 Spielwaren 113,3 128,6 Baumarktspezifische Sortimente 73,5 109,3 Schuhe, Lederwaren 76,0 103,3 Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat 100,8 95,5 Lebensmittel, Reformwaren 90,1 83,4 Uhren, Schmuck, Optik 88,7 103,3 Bücher, Schreibwaren 88,4 78,9* Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik 43,7** 84,8 Gesundheits- und Körperpflege 83,6 86,3 Sportartikel 49,7 71,7 Möbel, Antiquitäten 64,9 74,4 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 62,1 80,1*** Angaben in Quelle: CIMA GmbH 2008, Rundungsdifferenzen möglich CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 40

41 Fazit: Ein Mittelzentrum sollte gemäß raumordnerischem Auftrag neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung im periodischen Bedarfsbereich auch die Versorgung der angrenzenden Bevölkerung im aperiodischen Bedarfsbereich gewährleisten. Melle erfüllt diese Versorgungsfunktion nur für ausgewählte Sortimente im aperiodischen Bedarfsbereich. Dies kann z.b. durch die Struktur des Stadtgebietes, die Nähe zu den Wettbewerbsorten und die Pendlerverflechtungen im Raum erklärt werden. Dass es möglich ist, am Standort Zentralitäten von z.t. deutlich über 100 zu erzielen, wird in drei aperiodischen Branchen deutlich (Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien mit 218, Bekleidung/ Wäsche mit 157 und Spielwaren 129 ). Weil es in diesen Branchen gelingt, Zentralität zu erwirtschaften, erwarten wir, dass es auch in weiteren Branchen gelingen kann. Dennoch ist die deutlich in den letzten Jahren erhöhte Handelszentralität von heute fast 100 aufgrund der Stadtstruktur als ein guter Wert anzusehen. Die Zentralitätssteigerungen der jüngeren Vergangenheit erfolgten zum Teil durch Entwicklungen in der Innenstadt (z.b. Textil), zum Teil durch Entwicklungen im restlichen Gebiet der Kernstadt (z.b. Baumarkt, Heimtextilien, Elektro, Lebensmittel). Die Kaufkraftbindung hat erheblich zugenommen, bedingt durch die Neuansiedlungen. Melle kann dennoch seine Kaufkraft nicht vollständig halten. Dies wird zum einen aus den Zentralitätsdaten, zum anderen aus den Kaufkraftströmen deutlich. Offenkundig ist die deutliche Zunahme an Verkaufsfläche, Umsätzen und Handelszentralität im Vergleichszeitraum. Hier muss berücksichtigt werden, dass ein erheblicher Anteil auf die Ansiedlungen im Fachmarktzentrum Gerden seit 2002 entfällt. Das Umsatzwachstum war jedoch unterdurchschnittlich, so dass per Saldo eine gesunkene Flächenproduktivität verbucht werden muss. Für die Innenstadt von Melle lässt sich Folgendes festhalten: In der Innenstadt befinden sich nur 21 der Verkaufsfläche. Dieser geringe Verkaufsflächenanteil ergibt sich aus den - im Vergleich zur Gesamtstadt - kleineren Betriebsgrößen aufgrund der altstädtischen und kleinteiligen städtebaulichen Struktur, die die Ansiedlung größerer Verkaufsflächen erschwert. Diese Flächenanteile der Innenstadt sind jedoch nur schwer steigerbar, da die bestehende städtebauliche Struktur großflächige Entwicklungen nur in Ausnahmefällen zulässt. Die Schaffung weiterer wettbewerbsfähiger Verkaufsflächen in der Innenstadt, die heutigen Ansprüchen der Betreiber genügen, sollte dennoch konsequent im Rahmen eines Flächenmanagements verfolgt werden. Von kritischer Bedeutung ist vor diesem Hintergrund insbesondere die Entwicklung großflächiger Ansiedlungen außerhalb der Innenstadt in den zentrenrelevanten Sortimenten, die dazu beitragen, dass sich der innenstädtische Anteil auf dem heutigen Niveau befindet. Hierzu zählen auch die zentrenrelevanten Randsortimente. Wir empfehlen daher im Rahmen eines Einzelhandelskonzepts eine aktuelle Liste der zentrenrelevanten Sortimente zu erarbeiten und auf deren Grundlage eine strikte Ansiedlungspolitik außerhalb der Innenstadt umzusetzen, wenn es um die Neuansiedlung zentrenrelevanter Sortimente geht. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 41

42 6. Strategien/ Ziele für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Melle Die Stadt Melle besitzt zurzeit ein Einzelhandelsangebot, das in einigen Branchen recht stark ist und gute Zentralitätswerte erreicht, während in anderen Branchen eher Kaufkraftabflüsse dominieren. Planungsbedarf bzw. Ansiedlungsbedarf wurde somit in einigen Branchen nachgewiesen. Aus diesem Grund gilt es, zukünftig Einzelhandelsansiedlung vor allem dann zu forcieren, wenn sie zu einer deutlichen quantitativen und qualitativen Verbesserung des Angebots führen können. Schwerpunkt und Aushängeschild des Einzelhandels in Melle ist die Innenstadt, die über ein umfangreiches Einzelhandelsangebot verfügt. Außerhalb der Innenstadt besitzt die Stadt Melle mehrere Einzelhandelsbetriebe mit Schwerpunkten im periodischen Bedarfsbereich, die im Wesentlichen die Nahversorgung der Meller Bevölkerung sicherstellen. Darüber hinaus werden verschiedene Sortimente des aperiodischen Bedarfsbereiches an verschiedenen verkehrsgünstigen Standorten angeboten. Zum Teil verfügen die Ortsteile Melles über eigenständige Strukturen. Um das bestehende Einzelhandelsangebot in Melle sichern zu können und dabei vor allem den Einzelhandelsstandort Innenstadt zu stärken und an die geänderten Rahmenbedingungen anpassen zu können, ist aus Gutachtersicht die Umsetzung eines abgestimmten Zentren- und Standortkonzepts notwendig. Dieses sollte auf die Analyseergebnisse Bezug nehmen. Zielkatalog: Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion von Melle: Die Stadt Melle weist mit einer Handelszentralität von 96,5 heute einen Wert auf, der im Ergebnis die Kaufkraftabflüsse aus der Stadt Melle verdeutlicht. Dieser Wert ist aus Gutachtersicht nur noch bedingt steigerbar und nur noch durch gezielte Ansiedlungen zu steigern, die den Einzelhandelsstandort insgesamt besser positionieren. Dabei kann Melle von dem bereits bestehenden Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot und der attraktiven städtebaulichen Situation in der Innenstadt profitieren. Sicherung und Stärkung der Handelszentralität der Innenstadt Der Einzelhandel übernimmt in der Innenstadt eine Leitfunktion. Diese sollte gesichert und gestärkt werden. Die Innenstadt von Melle besitzt zurzeit einen Verkaufsflächenanteil von 21. Dieser Wert sollte gesteigert werden. Die Innenstädte vergleichbarer Mittelzentren erreichen durchaus Flächenanteile von einem Drittel. Die CIMA geht grundsätzlich davon aus, dass ab einem Verkaufsflächenanteil von ca eine kritische innenstädtische Angebotsmasse erreicht wird, die verstärkt dazu beiträgt, dass Kunden aus dem Marktgebiet und dem erweiterten Marktgebiet bewusst bzw. verstärkt die Innenstadt von Melle aufsuchen. Von Bedeutung sind dabei vor allem zentrenrelevante Sortimente, die in der Innenstadt konzentriert angeboten werden sollten. Der nachfolgende Zielkatalog kann dafür als Grundlage dienen. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 42

43 Sicherung und Stärkung der qualitativen Funktionsvielfalt der Innenstadt Eine gesunde Innenstadt lebt unter anderem von der Funktionsvielfalt. Neben dem Einzelhandel als Hauptattraktion sollten Flächen für andere Nutzungen bereitgestellt werden. Dies sind vor allem attraktive Wohnungen, unterschiedliche Dienstleistungsbetriebe wie Gastronomien und handwerkliche Betriebe mit geringen bzw. keinen Emissionen. Darüber hinaus sollte der Stellenwert der Innenstadt weiterhin durch unterschiedliche Events und Marketingmaßnahmen positiv nach außen getragen werden. Dafür ist wie in der Vergangenheit das Stadtmarketing in Melle gefragt. Die innenstädtische Funktionsmischung trägt dazu bei, dass die Innenstadt über die üblichen Geschäftsöffnungszeiten hinaus als belebter Stadtmittelpunkt wahrgenommen und genutzt wird. Wichtig dabei bleibt jedoch herauszustellen, dass die Leitfunktion des Einzelhandels grundsätzlich gestärkt werden sollte. Nur starker innenstädtischer Einzelhandel kann zur Steigerung der Attraktivität führen. Die anderen Funktionen (Wohnen/ Gastronomie/ Dienstleistungen/ Gewerbe) können diese Leitfunktion lediglich ergänzen bzw. abrunden. Sicherung und Stärkung der Zentralen Versorgungsbereiche Die CIMA empfiehlt im Rahmen der Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes für die Gesamtstadt verschiedene Zentrale Versorgungsbereiche innerhalb der Stadt Melle zu definieren, die nach 34, 3 BauGB und 11, 3 BauNVO unter einen besonderen Schutz gestellt werden. Ziel ist die Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung und die ergänzende Versorgung mit Sortimenten des aperiodischen Bedarfsbereiches in städtebaulich integrierter Lage. Sicherung und Entwicklung von Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt: Genauso wie für zentrenrelevante Sortimente, sollten auch für nichtzentrenrelevante Sortimente ausreichend Flächen zur Verfügung gestellt werden. Die Ansprüche dieser Betriebe (Baumärkte, Möbelmärkte etc.) unterscheiden sich in der Regel sehr deutlich von anderen Einzelhandelsbetrieben. Nichtsdestotrotz werden gerade auch in diesen Bereichen erhebliche Umsätze erwirtschaftet. In Melle sollten entsprechende Flächen im Rahmen eines Einzelhandelskonzepts geprüft und planerisch bereit gestellt werden. Schaffung von Planungs- und Investitionssicherheit Um Einzelhandelsbetriebe betriebswirtschaftlich sinnvoll führen zu können, ist es für die Immobilienbesitzer und aus Betreibersicht notwendig, verlässliche Aussagen zu verschiedenen Entwicklungsflächen und Standorten zu bekommen. Aus Sicht der CIMA ist dafür ein konkretes Standort- und Zentrenkonzept notwendig, das in den zuständigen Gremien der Stadt Melle mit Bindungswirkung beschlossen werden sollte. Sicherung und Stärkung der Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt Die Stadt Melle verfügt zurzeit über ein quantitativ und qualitativ ausreichendes Nahversorgungsangebot, das jedoch einige Lücken aufweist. Um im Wettbewerb bestehen zu können, sollte auf der einen Seite regelmäßig geprüft werden, in welchen Bereichen Ergänzungen notwendig sind. Auf der anderen Seite sollte das vorhandene, noch bindbare Kaufkraftpotenzial primär zur Verbesserung der Nahversorgung in unterversorgten Gebieten verwendet werden. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 43

44 7. Standortbegehung des innerstädtischen Einzelhandels Abb. 37: Wie finde ich die Innenstadt? 7.1 Verkehrsleitsystem Abb. 36: Wie finde ich die Innenstadt? Kreuzung Riemsloher Straße / Engelgarten: Und jetzt? Abfahrt von der A 30 CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 44

45 Abb. 38: Wie finde ich die Innenstadt? Kreuzung Engelgarten / Neuenkirchener Straße: Und jetzt? Wieder der Hauptstraße folgen? CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 45

46 7.2 Parkleitsystem Abb. 40: Überladene Schilder lenken ab und verwirren Abb. 39: Überladene Schilder lenken ab und verwirren CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 46

47 Abb. 41: Uneinheitliche Parkregelungen prägen sich schwer ein CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 47

48 Das Verkehrs- und Parkleitsystem ist erheblich zu überarbeiten. Dabei geht es nicht zwingend um Dynamik, sondern vielmehr um Übersicht für Auswärtige, Kundenorientierung und Logik. Im Rahmen eines gezielten Prozesses sollte in Workshops ein neues System erarbeitet werden, das dann zügig umgesetzt wird. Gerne berichten wir über derartige Prozesse in vergleichbaren Städten, die zu kostengünstigen und effektiven Systemen geführt haben. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 48

49 7.3 Gestaltung des öffentlichen Raumes Abb. 42: Gestaltung des öffentlichen Raums CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 49

50 Abb. 43: Gestaltung des öffentlichen Raums CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 50

51 Abb. 44: Gestaltung des öffentlichen Raums CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 51

52 Abb. 45: Es geht auch anders: gepflegte Pflanzkübel werten den öffentlichen Raum auf CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 52

53 Bis vor einigen Jahren war Melle Vorreiter in der Gestaltung des öffentlichen Raums und der Durchsetzung eines überzeugenden Corporate Designs. Seit dem sind jedoch einige Jahre vergangen, in denen keine Neuerungen in Melle umgesetzt wurden. Im Ergebnis sind die Strukturen heute veraltet und stark modernisierungsbedürftig. Hier sollte in öffentlich-privater Partnerschaft angesetzt werden, um den Modernisierungs- und Investitionsstau zu beheben. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 53

54 7.4 Vollgestellte Fußgängerzone Abb. 46: Werbeaufsteller versperren den Weg und stören das Stadtbild CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 54

55 Abb. 47: Bei den Warenauslagen gilt oft noch Quantität statt Qualität CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 55

56 Leider ist die Fußgängerzone zum Teil voll gestellt und nur schwer passierbar. Dadurch wird sowohl der öffentliche als auch der private Raum in seiner Attraktivität gemindert. Zur Behebung dieser Schwäche sollte eine konzertierte öffentlich-private Aktion umgesetzt werden, die zum einen den Abbau der Missstände im öffentlichen Raum zum Inhalt hat. Gleichzeitig müssten sich die privaten Nutzer der Freiflächen vor den Geschäften verpflichten, bestimmt Qualitätskriterien einzuhalten, um den heute oft vermittelten Eindruck zu widerlegen. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 56

57 7.5 Leerstände Abb. 48: Weitgehend ungestaltete Leerstände in der Innenstadt (Momentaufnahme) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 57

58 Abb. 49: Weitgehend ungestaltete Leerstände in der Innenstadt (Momentaufnahme) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 58

59 Einerseits ist Melle in den letzten Jahren Vorreiter im Flächenmanagement gewesen, das vorbildhaft vom Stadtmarketing initiiert wurde. Umso mehr wundert es, dass zum Erhebungszeitpunkt einige völlig ungestaltete Leerstände aufgefunden wurden, die dringend eines Leerstandsmanagements bedürfen. Dies darf im Rahmen eines modernen Flächenmanagements zu keinem Zeitpunkt passieren. Jeder Leerstand ist bereits präventiv zu erkennen und der Eigentümer mit einem Dienstleistungspaket darauf hinzuweisen, wie mögliche kostenlose oder kommerzielle (Zwischen)Nutzungen aussehen können. Da der Eigentümer somit die Auswahl für Zwischennutzungen hat und sich über das Management der Zwischennutzungen keine Gedanken machen muss, funktioniert das in der Regel reibungslos. CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 59

60 7.6 Öffnungszeiten Abb. 50: Unattraktive Öffnungszeiten uneinheitliche Öffnungszeiten Sorgen für Verwirrung bei den Kunden, unübersichtliche Schilder verstärken die Verwirrung zusätzlich CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 60

61 Abb. 51: Attraktive Öffnungszeiten CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 61