Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden

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1 Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden Bericht für den Auftraggeber CIMA Stadtmarketing Gesellschaft für gewerbliches und kommunales Marketing Büro Lübeck Glashüttenweg Lübeck Bearbeitung: Tel.: Fax: Internet: Dipl.-Geograph Martin Kremming Dipl.-Ing. Sascha Anders Hansestadt Lübeck, 29. August 2006

2 CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in Lübeck. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG BESTANDS - UND PROBLEMANALYSE Raumordnerische und sozioökonomische Struktur Zentralörtliche Bedeutung Makrostandort Stadt Minden Sozioökonomische Rahmendaten Trends im Einzelhandel Umsatzentwicklung und Flächenexpansion Polarisierung der Betriebsformen Trends und ihre Folgen Standort Innenstadt Rahmenbedingungen für den Einzelhandel Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Minden Leistungsdaten des Einzelhandels in Minden Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Minden Angebotssituation des Einzelhandels in Minden Betriebs- und Branchenstruktur des Einzelhandels in Minden Nahversorgungssituation Minden STRATEGIEN/ ZIELE FÜR DIE ZUKÜNFTIGE EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT MINDEN FESTLEGUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach 34,3 BauGB Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) Schädliche Auswirkungen Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Innenstadt Stadtteil- und Nahversorgungszentren Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) in Minden Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt ZV Hessenring/ In den Bärenkämpen ZV Marienstraße ZV Lahder Straße ZV Viktoriastraße/ Bachstraße ZV Grille (Gneisenaustraße) ZV Lübbecker Straße/ Dützener Weg ZV Lübbecker Straße/ Schwabenring ZV Stiftsallee/ Am Schäferfeld ZV Ringstraße/ Stiftstraße ZV Königstraße/ Gesellenweg Sonstige Standorte Entwicklungsstrategien Zentrale Versorgungsbereiche CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 3

4 5. BRANCHENKONZEPT Ansiedlungspotenziale Sortimentslisten Branchenkonzept Innenstadt Branchenkonzept Zentrale Versorgungsbereiche Zentrenrelevante Sortimente außerhalb der Innenstadt und den Zentralen Versorgungsbereichen ZENTRENKONZEPT/ STANDORTKONZEPT Qualitative und quantitative Entwicklung/ Stärkung der Innenstadt Qualität/ Quantität des Einzelhandelangebotes Funktionale/ städtebauliche Aufwertungen Entwicklungs- und Finanzierungskonzepte/ Stadtmarketing Sinnvoller Ausbau der Nahversorgung Standort 12: Lübbecker Straße/ Südring Standort 9: Friedrich-Wilhelm-Straße (Bahngelände) Standort 6: Stiftsallee Standort 8: Ringstraße (Klinikum I) Verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt/ außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Standort 7: Karlstraße/ Friedrich-Wilhelm-Straße Standort 11: Meyerhof Standort 14: Meyerweg Übersicht Standortkonzept METHODIK Planungsvorhaben Innenstadt/ Innenstadtrand Standort 1: Rathaus (Einkaufszentrum) Standort 2: Zentraler Omnibus-Bahnhof (ZOB) Standort 3: Scharn (ehemalige Sparkasse) Standort 4: Deichhof (rückwärtig Bäckerstraße) Standort 5: Simeonsplatz (Stellplätze) Fokussierung der Entwicklung auf die bestehenden Zentralen Versorgungsbereiche Standort 10: Viktoriastraße/ Bachstraße Standort 13: Lübbecker Straße/ Schwabenring...88 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 4

5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Die Lage im Raum 10 Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten 11 Abb. 3: Umsatzentwicklung real im Einzelhandel im engeren Sinne in Prozent 12 Abb. 4: Flächenwachstum im Einzelhandel in Mio. qm 13 Abb. 5: Entwicklung der Flächenproduktivität in deutschen Großstädten nach Größenklassen 1993 bis Abb. 6: Umsatzentwicklung im Vergleich zum Vorjahr 15 Abb. 7: Anteil des Einzelhandelumsatzes am privaten Konsum 16 Abb. 8: Entwicklung der Shopping-Center in Deutschland 17 Abb. 9: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich 18 Abb. 10: Marktgebiet der Stadt Minden 20 Abb. 11: Zusammensetzung des Nachfragepotenzials im Marktgebiet 23 Abb. 12: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Minden 25 Abb. 13: Umsatz, Nachfragevolumen und Einzelhandelszentralität in Minden 28 Abb. 14: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Minden 30 Abb. 15: Verkaufsflächendichte in Minden in qm pro Einwohner 31 Abb. 16: Kaufkraftbindung des Einzelhandels innerhalb der Stadt Minden 32 Abb. 17: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in der Stadt Minden in Mio. 34 Abb. 18: Kaufkraftströme in Minden: Zu - und Abflüsse 35 Abb. 19: Kaufkraftströme in Minden: Saldierte Zu - und Abflüsse 35 Abb. 20: Anteile der Verkaufsflächen nach Branchen in Minden 37 Abb. 21: Abgrenzung der Mindener Innenstadt 39 Abb. 22: Anteile der Betriebe, Verkaufsflächeanteile und Umsatzanteile der Mindener Innenstadt 40 Abb. 23: Anteile der Betriebe, Verkaufsflächeanteile und Umsatzanteile der Mindener Innenstadt, differenziert nach Warengruppen 40 Abb. 24: Ladengeschäfte nach Größenklassen in der Innenstadt von Minden 41 Abb. 25: Nahversorgungssituation in der Stadt Minden (schematisch) 43 Abb. 26: Zentrale Versorgungsbereiche und bedeutende Nahversorgungsstandorte der Stadt Minden 51 Abb. 27: Innenstadt Bäckerstraße 52 Abb. 28: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 52 Abb. 29: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt 53 Abb. 30: Zentraler Versorgungsbereich Hessenring/ In den Bärenkämpen 54 Abb. 31: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Hessenring/ In den Bärenkämpen 54 Abb. 32: Abgrenzung ZV Hessenring/ In den Bärenkämpen 54 Abb. 33: Zentraler Versorgungsbereich Marienstraße 55 Abb. 34: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Marienstraße 55 Abb. 35: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Marienstraße 55 Abb. 36: Zentraler Versorgungsbereich Lahder Straße 56 Abb. 37: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Lahder Straße 56 Abb. 38: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Lahder Straße 56 Abb. 39: Zentraler Versorgungsbereich Viktoriastraße/ Bachstraße 57 Abb. 40: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Viktoriastraße/ Bachstraße 57 Abb. 41: Abgrenzung ZV Viktoriastraße/ Bachstraße inkl. Erweiterung 57 Abb. 42: Zentraler Versorgungsbereich Viktoriastraße/ Bachstraße 58 Abb. 43: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Grille (Gneisenaustraße) 58 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 5

6 Abb. 44: Abgrenzung ZV Grille (Gneisenaustraße) 58 Abb. 45: Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Dützener Weg 59 Abb. 46: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Dützener Weg 59 Abb. 47: Abgrenzung ZV Lübbecker Straße/ Dützener Weg 59 Abb. 48: Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Schwabenring 60 Abb. 49: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Schwabenring 60 Abb. 50: Abgrenzung ZV Lübbecker Straße/ Schwabenring 60 Abb. 51: Zentraler Versorgungsbereich Stiftsallee/ Am Schäferfeld 61 Abb. 52: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Stiftsallee/ Am Schäferfeld 61 Abb. 53: Abgrenzung ZV Stiftsallee/ Am Schäferfeld 61 Abb. 54: Zentraler Versorgungsbereich Ringstraße/ Stiftstraße 62 Abb. 55: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Ringstraße/ Stiftstraße 62 Abb. 56: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Ringstraße/ Stiftstraße 62 Abb. 57: Zentraler Versorgungsbereich Königstraße/ Gesellenweg 63 Abb. 58: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Königstraße/ Gesellenweg 63 Abb. 59: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Königstraße/ Gesellenweg 63 Abb. 60: Zentralitätslücken als Hinweis für Ansiedlungspotenziale 66 Abb. 61: Anteile der Verkaufsflächen in der Mindener Innenstadt 67 Abb. 62: Mindener Liste 68 Abb. 63: Zentrenkonzept für die Stadt Minden 72 Abb. 64: Übersicht Planvorhaben 74 Abb. 65: Städtebauliche und funktionale Situation der Innenstadt 75 Abb. 66: Standort 1: Rathaus 78 Abb. 67: Übersichtskarte Standort 1: Rathaus 78 Abb. 68: Standort 2: Zentraler Omnibus-Bahnhof (ZOB) 80 Abb. 69: Übersichtskarte Standort 2: Zentraler Omnibus-Bahnhof (ZOB) 80 Abb. 70: Standort 3: Scharn (ehemalige Sparkasse) 82 Abb. 71: Übersichtskarte Standort 3: Scharn (ehemalige Sparkasse) 82 Abb. 72: Standort 4: Deichhof (rückwärtig Bäckerstraße) 83 Abb. 73: Übersichtskarte Standort 4: Deichhof (rückwärtig Bäckerstraße) 83 Abb. 74: Standort 5: Simeonsplatz (Stellplätze) 84 Abb. 75: Übersichtskarte Standort 5: Simeonsplatz (Stellplätze) 84 Abb. 76: Standort 10: Viktoriastraße/ Bachstraße 86 Abb. 77: Übersichtskarte Standort 10: Viktoriastraße/ Bachstraße 86 Abb. 78: Standort 13: Lübbecker Straße/ Schwabenring 88 Abb. 79: Übersichtskarte Standort 13: Lübbecker Straße/ Schwabenring 88 Abb. 80: Standort 12: Lübbecker Straße/ Südring 90 Abb. 81: Übersichtskarte Standort 12: Lübbecker Straße/ Südring 90 Abb. 82: Standort 9: Friedrich-Wilhelm-Straße (Bahngelände) 91 Abb. 83: Übersichtskarte Standort 9: Friedrich-Wilhelm-Straße (Bahngelände) 91 Abb. 84: Standort 6: Stiftsallee 92 Abb. 85: Übersichtskarte Standort 6: Stiftsallee 92 Abb. 86: Standort 8: Ringstraße (Klinikum I) 94 Abb. 87: Übersichtskarte Standort 8: Ringstraße (Klinikum I) 94 Abb. 88: Standort 7: Karlstraße/ Friedrich-Wilhelm-Straße 97 Abb. 89: Übersichtskarte Standort 7: Karlstraße/ Friedrich-Wilhelm- Straße 97 Abb. 90: Standort 11: Meyerhof 98 Abb. 91: Übersichtskarte Standort 11: Meyerhof 98 Abb. 92: Standort 14: Meyerweg 100 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 6

7 Abb. 93: Übersichtskarte Standort 14: Meyerweg 100 Abb. 94: Übersicht Standortkonzept für die Stadt Minden 102 Abb. 95: Die 33 CIMA-Branchen 103 Abb. 96: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen 104 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 7

8 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden Auftraggeber Stadt Minden Mindener Parkhaus GmbH Zeitraum November 2005 bis Mai 2006 Untersuchungsdesign Angebots- und Nachfrageanalyse Expertengespräche Begleitende Arbeitskreise Aufgabenstellung und Ziele Erhebung und Bewertung der aktuellen Daten zur Angebots- und Nachfrageseite im Einzelhandel Bewertung der heutigen und potenziellen Standorte für Nahversorgungseinrichtungen/ Konzeptentwicklung Erarbeitung von Entwicklungsschwerpunkten: aktuelle Planvorhaben und Standortfragen Erarbeitung von Maßnahmen zur Sicherung der Attraktivität der Stadt Minden und des dortigen Einzelhandels Darstellung der quantitativen und qualitativen Potenziale des Einzelhandels in Minden Erarbeitung von Kriterien zur planerischen und rechtlichen Prüfung von Planvorhaben/ Handlungsempfehlungen zum Umgang mit großflächigem Einzelhandel Erarbeitung von Empfehlungen bzw. Entwicklungsmöglichkeiten für die Innenstadt von Minden Festlegung und Bewertung der Zentralen Versorgungsbereiche nach 34 (3) BauGB Erstellung eines Branchenkonzepts (Bedarfe, Defizite, differenziert nach Standorten) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 8

9 2 Bestands- und Problemanalyse 2.1 Raumordnerische und sozioökonomische Struktur Zentralörtliche Bedeutung Die Stadt Minden soll als Mittelzentrum zentralörtliche Funktionen für den mittelzentralen Verflechtungsraum erfüllen. Neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfs, hat Minden als Mittelzentrum unter anderem die raumordnerische Funktion, die Bevölkerung in der Stadt und im mittelzentralen Verflechtungsbereich mit Gütern des aperiodischen Bedarfs und verschiedenen (zentralörtlichen) Dienstleistungen zu versorgen. Relevante und zum Teil konkurrierende Orte mit zentralörtlicher Funktion im Marktgebiet Minden sind: Marktgebiet Mittelzentrum Porta Westfalica Mittelzentrum Bückeburg Mittelzentrum Petershagen Grundzentrum Hille Erweitertes Marktgebiet Mittelzentrum Rinteln Mittelzentrum Vlotho Mittelzentrum Löhne Mittelzentrum Bad Oeynhausen Mittelzentrum Lübbecke Mittelzentrum Espelkamp Mittelzentrum Stadthagen Teile des Landkreises Nienburg CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 9

10 2.1.2 Makrostandort Stadt Minden Abb. 1: Die Lage im Raum Das Mittelzentrum Minden liegt im nördlichsten Teil Nordrhein-Westfalens, im Kreis Minden-Lübbecke. Der Makrostandort Minden ist durch die folgenden Faktoren geprägt: Quelle: MapPoint Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 Die Erreichbarkeit Mindens wird naturräumlich erheblich durch das Wesergebirge im Süden der Stadt beeinflusst. Die Kernstadt von Minden liegt direkt an der Weser, nördlich der Innenstadt befindet sich der Hafen, dort kreuzen sich Mittellandkanal und Weser. Minden befindet sich in der Mitte eines Städtedreiecks der Oberzentren Hannover, Bielefeld und Osnabrück. Die Entfernung nach Hannover beträgt in etwa 70 km (60 Min Fahrtzeit). Osnabrück und Bielefeld sind in etwa 50 bzw. 65 Minuten zu erreichen (45 bzw. 80 km Entfernung). Minden verfügt als IC- und ICE-Bahnhof über gute Zugverbindungen nach Hannover (ca. 30 bis 45 min. Fahrtzeit), Bielefeld (ca. 30 bis 35 min. Fahrtzeit) und Osnabrück (ca. 35 bis 70 min. Fahrtzeit). Nach Hannover und Osnabrück verkehren die Züge in den Stoßzeiten bis zu drei Mal, nach Bielefeld bis zu zwei Mal in der Stunde. An das überregionale Straßenverkehrsnetz ist Minden vor allem über die BAB 2 angeschlossen. Anschlussstellen befinden sich in Bad Eilsen (35) und Porta Westfalica (33). Von dort gelangt man über die Bundesstraße 83 bzw. 482 nach Minden. Als wichtige Ost-West-Verbindung ist außerdem die Bundesstraße 65 zu nennen. Die B 65 verbindet Minden unter anderem mit Stadthagen und Bückeburg im Osten sowie Lübbecke im Westen. Für die Grund- und Mittelzentren innerhalb des Marktgebietes ist Minden über verschiedene Bundesstraßen aus schnell und gut zu erreichen. Insbesondere das nördliche Umfeld Mindens ist eher ländlich strukturiert. Verbindungen in das nördliche Umland bestehen vor allem über die Bundesstraßen B 61 und B 482. Nach Nienburg (Weser) gelangt man über die B 482 und die B 215, die Entfernung beträgt in etwa 50 km (ca. 60 min. Fahrtzeit). Außerdem bestehen über den Regionalverkehr der Bahn mehrmals stündlich Zugverbindungen nach Nienburg (Weser) (zwischen 50 und 80 min. Fahrtzeit). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 10

11 2.1.3 Sozioökonomische Rahmendaten Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Minden Indikatoren Minden LK Minden- Lübbecke Nordrhein- Westfalen Bevölkerungsentwicklung /- in % Quelle: Landesdatenbank Nordrhein-Westfalen; Stand: ,56 4,09 1, Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Quelle: Bundesagentur für Arbeit; Stand Saldo Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) /- in % Quelle: Landesdatenbank Nordrhein-Westfalen; Stand: ,83-5,25-5,03 Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Minden Indikatoren LK Minden- Lübbecke Nordrhein- Westfalen Arbeitslosenquoten ,5 8,8 im Jahresdurchschnitt ,5 9,2 Quelle: Bundesagentur für Arbeit; Stand: ,6 10, ,5 10,2 +/- in % Bearbeitung: CIMA GmbH ,0 1,4 Minden ist im Zeitraum 1994 bis 2004 durch eine positive Bevölkerungsentwicklung gekennzeichnet. Der Anstieg betrug im Zeitraum 1994 bis 2004 rd. 2,6%. Dieser Wert liegt zwar unterhalb des durchschnittlichen Bevölkerungswachstums im gesamten Landkreis Minden-Lübbecke, jedoch oberhalb der durchschnittlichen Wachstumsraten in Nordrhein-Westfalen. Minden verfügt über einen deutlich positiven Pendlersaldo. Dies verdeutlicht die erhebliche Bedeutung Mindens als Wirtschafts- und Arbeitsstandort und die verhältnismäßig große Ausstrahlung in das Umland. Dem bundesdeutschen Trend folgend, ist die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in Minden in den letzten Jahren rückläufig. Dies trifft in noch stärkerem Maß auf den Landkreis Minden-Lübbecke zu. Die Differenz aus sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort und dem Pendlersaldo ergibt die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort Minden. Diese ist ebenfalls rückläufig (im Zeitraum 2001 bis 2004 um 7,2%). Die Arbeitslosenquote im Landkreis Minden-Lübbecke ist im Betrachtungszeitraum deutlich gestiegen. Auch dies liegt durchaus im bundesdeutschen Trend. Auch wenn in Minden, dem bundesdeutschen Trend folgend, die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den letzten Jahren rückläufig war, ergibt sich in der Gesamtschau der wirtschaftlichen Eckdaten eine durchaus stabile, positive Basis auf der Nachfrageseite, auf die sich der Mindener Einzelhandel auch in Zukunft berufen kann. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 11

12 2.2 Trends im Einzelhandel Der Einzelhandel befindet sich insbesondere seit den 1990er Jahren in einem ständigen Wandel. Fusionen, Aufkäufe und strategische Allianzen beschleunigen den Wettbewerbs- und Konzentrationsprozess in einem stagnierenden Markt. Gewinner des Strukturwandels sind vor allem Discounter und Filialisten. Das Entstehen neuer Formate, das Vermischen der Vertriebskanäle und neue Unternehmen aus dem Ausland verändern den Markt. Der Lebenszyklus von Handelskonzepten hat sich deutlich verkürzt. Umso wichtiger ist es, sich den neuen Herausforderungen zu stellen. Im Folgenden werden kurz die aktuellen Trends im Einzelhandel beschrieben. Aufbauend auf der Darstellung der Entwicklungen der Angebots- und der Nachfragesituation, erfolgt eine Kurzbetrachtung der bedeutendsten Betriebstypen. Ein besonderes Augenmerk wird auf den Betriebstyp Fachmarkt gelegt, der in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen hat. Abschließend folgt eine kurze Beschreibung des Standortes Innenstadt. Derzeitige Schätzungen gehen davon aus, dass sich der Einzelhandel in den nächsten Jahren etwas erholen wird. Wie hoch dieser Aufschwung ausfallen wird und wie sich die bereits vom Bundestag beschlossene Mehrwertsteuererhöhung für Januar 2007 auf die einzelhandelrelevante Nachfrage und die Umsatzentwicklung auswirken wird, bleibt abzuwarten. Abb. 3: Umsatzentwicklung real im Einzelhandel im engeren Sinne in Prozent 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 9,6 Umsatzentwicklung real im Einzelhandel i.e.s. in % Veränderung zum Vorjahreszeitraum 6, Umsatzentwicklung und Flächenexpansion Aufgrund der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich der Umsatz im Einzelhandel in Deutschland seit den 1990 Jahren stetig rückläufig entwickelt. Abb. 3 zeigt folgende Entwicklungsabschnitte: 2,0 0,0-2,0-4,0 1,1 0,6-0,3-0,6-1,4 1,1 1,2 1,0 0,5-1,7-2,2-0,6-1, * Deutlicher Rückgang der Umsatzzuwächse im Zeitraum von 1990 bis Von 1994 bis 1998 musste der Einzelhandel Umsatzrückgänge hinnehmen, im Zeitraum von 1998 bis 2001 konnten diese durch leichte Zuwächse ausgeglichen werden. In der Gesamtbetrachtung des Zeitraum 1994 bis 2001 ist für den Einzelhandel folglich per Saldo eine in etwa gleich bleibende reale Umsatzentwicklung zu verzeichnen. Seit dem Jahr 2002 hat der Einzelhandel in Deutschland absolut betrachtet wieder mit deutlichen Umsatzrückgängen zu kämpfen. Quelle: Statistisches Bundesamt * 2004: kumulierter Wert für Januar - November Quelle: Statistisches Bundesamt 2005, BBE Handelsberatung München Bearbeitung: CIMA 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 12

13 In etwa zeitgleich zum Umsatzrückgang hat in Deutschland ein erhebliches Flächenwachstum im Einzelhandel eingesetzt. Bundesweit stiegen die Verkaufsflächen im Einzelhandel von rd. 77 Mio. qm im Jahr 1990 auf rd. 114 Mio. qm im Jahr 2005 an. Das macht einen prozentualen Anstieg von rd. 48% aus (vgl. Abb. 4). Von Bedeutung ist dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass ein erheblicher Anteil dieser Flächenzuwächse auf Neuansiedlungen an nichtintegrierten Standorten zurückzuführen ist. Folglich ist an vielen Orten der Flächenanteil der Einzelhandelsstandorte in städtebaulich integrierter Lage deutlich zurückgegangen. Abb. 4: Flächenwachstum im Einzelhandel in Mio. qm Das Ergebnis von Umsatzrückgängen bei gleichzeitigem Flächenwachstum wird sehr schnell offensichtlich. Sowohl in den Innenstädten als auch in der Gesamtstadt sind die Flächenproduktivitäten des Einzelhandels in Deutschland deutlich gesunken. Abb. 5: Entwicklung der Flächenproduktivität in deutschen Großstädten nach Größenklassen 1993 bis 2003 in % 0% % -20% -30% -17% -20% -13% -12% -12% -14% -25% % Gesamtstadt Innenstadt -45% -50% West > West West Ost Quelle: Immobilenzeitung, BBE Handelsberatung München Bearbeitung: CIMA % -40% Ost neue BL alte BL gesamt Quelle: BBE Handelsberatung München Bearbeitung: CIMA 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 13

14 2.2.2 Polarisierung der Betriebsformen Betriebstypen, die in den letzten Jahren verstärkt auf den Markt getreten sind, sind vor allem Lebensmittel- und Textildiscounter, Fachmärkte sowie SB- Warenhäuser und Verbrauchermärkte. In mehreren Bereichen haben diese verhältnismäßig neuen Betriebstypen sogar eine führende Stellung im Wettbewerb eingenommen, teilweise haben sie eine Vielzahl der Mitbewerber bereits völlig aus dem Markt verdrängt (z.b. in den Sortimentsbereichen Unterhaltungselektronik, Heimwerkerbedarf und Gartenbedarf). Verlierer sind Streulagen, Solitärstandorte, Standorte mit rein gewerblichem Umfeld und Standorte bzw. Objekte ohne Erweiterungspotenziale. Mittlerweile werden vor allem Städte zwischen und Einwohnern von vielen Betreibern belegt. Sie gehören zu den Zentralitätsgewinnern, zu Lasten der Einzelhandelszentralität der Großstädte. Die Projektentwicklung in kleineren Orten hat den Vorteil, dass die Entscheidungswege bei der Umsetzung häufig wesentlich kürzer und direkter sind. Bei der Realisierung von neuen großen Fachmarktagglomerationen werden in Zukunft vor allem integrierte Standorte auf städtebaulich markanten Entwicklungsflächen wie Messen, Kasernen, Gewerbe- und Industriebrachen überdurchschnittliche Chancen besitzen. Die Genehmigung von Neuansiedlungen auf der "grünen Wiese" (...) ist hingegen schwieriger geworden. Wie in Bayern können auch in Nordrhein-Westfalen Städte und Gemeinden ihre Städtebauförderungsmittel verwirken, wenn die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten deren Zielsetzung entgegenwirkt. Neben der raumordnerischen Überprüfung wird deshalb eine gutachterliche Beurteilung auch der städtebaulichen Verträglichkeit für diese Projekte notwendig. Bedingt durch die dargestellten strukturellen Veränderungen im Einzelhandel ist es zu einer Polarisierung der Betriebsformen gekommen, die durch die folgenden Merkmale umschrieben werden kann: Auf der einen Seite haben sich Betriebsformen herausgebildet, die bei weitgehender Servicereduktion häufig günstige Waren auf großen Flächen anbieten. Neben Lebensmitteldiscountern wie Aldi, Lidl, Plus und Penny mit einer sehr geringen Sortimentstiefe, sind das vor allem Fachmärkte wie O- bi, Saturn, Ikea oder Deichmann. Diese haben sich zwar auf einige Produkte spezialisiert, bieten jedoch teilweise ein sehr großes Warensortiment an und decken über den Verkauf so genannter Randsortimente gleich mehrere Warengruppen ab. Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser verfügen innerhalb dieser Betriebstypen-Gruppe über das breiteste Warenangebot. Auf der anderen Seite des Betriebstypenspektrums haben sich vermehrt Spezialgeschäfte herausgebildet, die sich entweder auf einige wenige Sortimente beziehungsweise ein besonders hochwertiges Angebot spezialisiert haben (lokale Wettbewerber oder überregionale Fachgeschäfte wie Christ, Esprit, S. Oliver, Douglas) oder über ein sehr breites Warenangebot verfügen, wie z.b. die Warenhäuser Karstadt und Kaufhof. Gemeint sind diesen Betriebstypen in der Regel die wesentlich besseren Service-Leistungen, die innerstädtischen Standorte und die hochwertigeren Produkte. Die Warenhäuser, die in den letzten Jahren erheblich an Umsatzanteilen verloren haben, versuchen dies in den letzten Jahren unter anderem durch verschiedene Shop-in-Shop-Konzepte zu erreichen. Spezialisierte lokale Wettbewerber oder überregionale Fachgeschäfte sind auch häufig in innerstädtischen Shopping-Centern oder Einkaufszentren zu finden. Innerstädtische Center profitieren in der Regel davon, dass dort unterschiedliche Spezialgeschäfte unter einem Dach angesiedelt sind und dadurch eine gewisse Angebotsvielfalt innerhalb der Center entsteht. Dieser Markt ohne Mittelklasse bedingt auf der Nachfragerseite eine polarisierte Zweiklassengesellschaft. Auf der einen Seite überwiegt der Bedarfskauf (Stichwort: Aldisierung der Märkte), andererseits hat sich der Lust-Kauf in den hochwertigen Geschäften etabliert. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 14

15 Abb. 6 zeigt die Entwicklung des Umsatzes von Fachmärkten und anderen Betriebstypen im Zeitraum 2000 bis Es wird deutlich, dass die Fachmärkte gegenüber den anderen Betriebstypen eine deutlich positivere Entwicklung verzeichnen können. Abb. 6: Umsatzentwicklung im Vergleich zum Vorjahr Quelle: EHI 2003, IPH/ BBE Handelsberatung München Bearbeitung: CIMA 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 15

16 2.2.3 Trends und ihre Folgen Bedingt durch die dargestellten Trends, die allgemein schwierige wirtschaftliche Lage, ein differenziertes Angebot im Freizeit- und Kulturbereich ist der Anteil des Einzelhandelsumsatzes am privaten Konsum in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Zurzeit ist nicht absehbar, wann sich dieser Trend umkehren wird (vgl. Abb. 7). Abb. 7: Anteil des Einzelhandelumsatzes am privaten Konsum Daraus ergibt sich für die Unternehmen ein zunehmender Wettbewerbsdruck, es findet eine Polarisierung sowohl auf der Seite der Anbieter als auch bei den Nachfragern statt. Die Verbraucher verhalten sich dabei jedoch nicht konsequent: Sie wechseln zwischen den Polen (bei Produkten, Anbietern und Einkaufsstätten), entscheiden zunehmend spontan (Spontankäufe) und entwickeln steigende Ansprüche, aber auch ein verstärktes Preisbewusstsein. 50% 40% 30% 20% 10% 42,0% 36,0% 31,4% 29,9% 27,8% 25,0% 0% * 2010* * geschätzt Quelle: HDE 2003, KPMG 2003, BBE Handelsberatung München Bearbeitung: CIMA 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 16

17 2.2.4 Standort Innenstadt Von diesen Entwicklungen ist insbesondere der Standort Innenstadt als Einzelhandelzentrum der Stadt betroffen. Neben der Ansiedlung von Fachmärkten, die weiterhin auch innerstädtische Standorte nachfragen, werden in Innenstädten in den letzten Jahren auch verstärkt Shopping-Center angesiedelt. Abb. 8: Entwicklung der Shopping-Center in Deutschland Gesamtfläche in m² Anzahl der Center Unter Berücksichtigung der dargestellten Entwicklungstrends lassen sich aus Sicht der CIMA für eine Innenstadt-Standortstrategie die folgenden Punkte ableiten: Ausschlaggebend ist die Lagequalität des Einzelhandelsstandortes. Es findet eine verstärkte Konzentration auf 1a-Lagen statt, die zunehmend enger gefasst werden. 1b-Lagen bleiben die Verlierer und können nur selten von positiven Innenstadtentwicklungen profitieren. Um im hart umkämpfen Wettbewerb bestehen zu können, bedeutet das für den innerstädtischen Einzelhandel, dass Standortveränderungen ggf. geprüft werden müssen. Gefragt sind vor allem bei Filialisten Verkaufsflächen ab einer Größe von 500 qm. Die vertikale Erschließung von Verkaufsflächen über mehrere Geschosse bleibt dabei (abgesehen von großen Fachmärkten und Warenhäusern) problematisch. Geprüft werden sollten deshalb immer die Möglichkeiten zur Einrichtung großflächigerer Einheiten und optimalerer Raumzuschnitte. Um der besonderen Bedeutung gerecht zu werden, sollten neue Immobilien-Projekte den Alleinstellungsanspruch der Innenstadt fördern, der unter anderem durch hochwertige Architektur erzielt werden kann Quelle: HDE 2003, KPMG 2003, BBE Handelsberatung München Bearbeitung: CIMA 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 17

18 2.3 Rahmenbedingungen für den Einzelhandel Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Abb. 9: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich Porta Westfalica 105,2 Die Kaufkraft einer Region ist abhängig vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung, dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder der Gemeinde. Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel pro Einwohner und Jahr liegt in Minden für 2006 bei 5.120,68. Bundesweit wird für das Jahr 2006 ein Wert von pro Einwohner angenommen (vgl. Kap ). Bückeburg Löhne Bad Oyenhausen Stadthagen 104,9 104,1 103,6 103,2 Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Minden mit 101,5 leicht über dem Bundesdurchschnitt von 100. Auch im Vergleich zum Landkreis Minden-Lübbecke liegt die Kaufkraft der Stadt Minden leicht über dem Durchschnitt. Dies ist unter anderem auf die überregionale Bedeutung Mindens und auf die positive Entwicklung als Wohnstandort zurückzuführen (vgl. Kap ). Lübbecke 101,9 Minden 101,5 Rehburg-Loccum 100,7 LK Minden-Lübbecke 100,6 Hille 100,6 Petershagen 97,4 Rahden 96,8 Espelkamp 94,4 85,0 90,0 95,0 100,0 105,0 110,0 Quelle: MB Research 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 18

19 Das Marktgebiet der Stadt Minden wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese sind: Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Minden, Branchenmix, Sogkraft ansässiger (Groß-)Betriebe, Lage zu anderen zentralen Orten, Verteilung der Bevölkerung im Raum, Verkehrsinfrastruktur, Mobilität der Bevölkerung im Raum, Pendlerbewegungen (arbeits- und ausbildungsbedingt), Nähe zu Konkurrenzorten, die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten. Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Computersimulationssystems HUFF, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet werden. Diese Berechnungen wurden mit Ortsbegehungen und Angaben aus Einzelhändlerinterviews abgestimmt. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 19

20 Abb. 10: Marktgebiet der Stadt Minden Das Marktgebiet der Stadt Minden kann folgendermaßen beschrieben werden: SG Landesbergen Uchte Stolzenau Diepenau Raddes- Rahden Rehburg- torf Loccum Minden Warmsen (ca. 426,4 Mio. ) Petershagen Espelkamp Marktgebiet (ca. 517,9 Mio. ) Hille Erweitertes Marktgebiet Lübbecke Stadt- Minden Bücke- (ca ,1 Mio. ) hagen Hüllhorst burg Bad Oeyn- Porta hausen Westfalica Löhne Rinteln Vlotho Kalletal elle: HUFF-Kaufkraftstromanalyse, pertengespräche,eigene Berechnungen Quelle: CIMA Berechnungen nach HUFF, Einzelhändlerinterviews Bearbeitung: CIMA GmbH 2006, Rundungsdifferenzen möglich, vgl. Abb. 9 Neben dem Stadtgebiet von Minden umfasst das Marktgebiet die angrenzenden Städte Porta Westfalica, Bückeburg und Petershagen sowie die Gemeinde Hille (vgl. Abb. 10). Das erweiterte Marktgebiet umfasst die daran angrenzenden Gemeinden und Städte. Dieser Bereich wird jedoch nicht von allen Betrieben in Minden erreicht. Insbesondere den größeren Betrieben gelingt es, aus diesem Verflechtungsgebiet Kaufkraft nach Minden zu ziehen. Der qualifizierte und spezialisierte Einzelhandel kann teilweise auch noch größere Marktgebiete erschließen. Insgesamt betrachtet lässt die Kaufkraftbindung im erweiterten Marktgebiet deutlich nach. Auf Grund der südlich von Minden gelegenen Konkurrenzorte Bad Oeynhausen (Werre-Park) und Porta Westfalica (Porta-Fachmarktzentrum) sowie der Nähe der Oberzentren Osnabrück, Bielefeld und Hannover dehnt sich das Marktgebiet von Minden insbesondere in das vorwiegend ländlich geprägte, nördliche Umland des Kreises Nienburg aus. Die gute verkehrliche Anbindung an die Oberzentren Osnabrück, Bielefeld und Hannover macht es für die Mindener Einzelhändler schwieriger, eine stärkere Kaufkraftbindung im Marktgebiet und darüber hinaus zu erzielen. Ausweitungen des Marktgebietes sind aus diesem Grund kaum realistisch. Ziel sollte sein, die Bindung im bestehenden Marktgebiet zu konsolidieren und gegebenenfalls auszubauen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 20

21 Folgende Zonen des Marktgebietes wurden differenziert: Stadt Minden: Einwohner Marktgebiet Minden: Einwohner Erweitertes Marktgebiet Minden: Einwohner Insgesamt: Einwohner Zuzüglich zum Nachfragepotenzial, das sich aus diesen Einwohnerzahlen ergibt, wird mit einer 1 %igen Potenzialreserve (PR) für Touristen und Tagesgäste sowie sporadische Gäste aus weiter entfernt liegenden Städten gerechnet. Das Marktgebiet entspricht der Ist-Situation. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. Das Marktgebiet stellt den Durchschnitt der Summe der Einzugsgebiete aller Betriebe dar. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 21

22 2.3.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Minden Abb. 11 auf Seite 23 verdeutlicht die Zusammensetzung des Nachfragepotenzials im Marktgebiet. Die Berechnungen des Nachfragepotenzials 1 der Stadt Minden und im Marktgebiet erfolgt auf der Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und Kaufkraftkennziffern in den Städten und Gemeinden. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für 2006 zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. Für Minden ergibt sich somit ein Ausgabesatz von 5.120,68 je Einwohner p.a. (vgl. Kap ). In den drei Zonen des Marktgebietes steht insgesamt ein Nachfragepotenzial von rd ,5 Mio. (inkl. Potenzialreserve) zur Verfügung. Hiervon entfallen folgende Beträge auf die einzelnen Zonen des Marktgebietes 2 : Stadt Minden: rd. 426,4 Mio. (rd.14,5 %) Marktgebiet: rd. 517,9 Mio. (rd. 17,6 %) Erweitertes Marktgebiet: rd ,1 Mio. (rd. 66,9 %) Potenzialreserve: rd. 29,1 Mio. (rd. 1,0 %) 1 Die Ausgaben (in ) der Mindener Bevölkerung, die dem Einzelhandel zu Verfügung stehen (statistischer Wert). 2 Die CIMA nimmt eine ständige Aktualisierung des Nachfragepotenzials innerhalb der einzelnen Warengruppen vor. Durch diese Aktualisierungen, berücksichtigte Elastizitäten und Rundungen in den Summen können sich geringfügige Abweichungen zu den durchschnittlichen jährlichen Ausgabesätzen ergeben. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 22

23 Abb. 11: Zusammensetzung des Nachfragepotenzials im Marktgebiet CIMA Warengruppen Anteil der Verbrauchsausgaben in % Minden Nachfragepotenzial in Mio. * Marktgebiet Erweitertes Marktgebiet Potenzialreserve Gesamt Periodischer Bedarf 53,7 229,5 278, ,0 15, ,1 Lebensmittel und Reformwaren 40,9 173,7 211,8 805,0 11, ,4 Gesundheits- und Körperpflege 11,5 49,0 59,7 227,0 3,4 339,1 übriger periodischer Bedarf (Blumen, 6,8 6,5 23,9 0,4 37,6 1,3 Zeitschriften) Aperiodischer Bedarf 46,3 196,8 239,9 912,1 13, ,3 Persönlicher Bedarf insgesamt 12,8 54,5 66,4 252,4 3,7 377,1 Bekleidung, Wäsche 8,2 35,0 42,7 162,2 2,4 242,2 Schuhe, Lederwaren 2,6 11,0 13,4 50,8 0,8 75,9 Uhren, Schmuck, Optik 2,0 8,5 10,4 39,5 0,6 59,0 Medien und Technik insgesamt 11,7 49,8 60,7 230,6 3,4 344,4 Bücher, Schreibwaren 3,0 12,6 15,4 58,6 0,9 87,6 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 8,7 37,1 45,2 171,9 2,5 256,8 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 3,7 15,9 19,3 73,5 1,1 109,7 Sportartikel 1,9 8,1 9,9 37,5 0,6 56,0 Spielwaren 0,8 3,4 4,1 15,6 0,2 23,3 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 1,0 4,4 5,3 20,3 0,3 30,4 0,0 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 1,2 5,1 6,2 23,4 0,3 35,0 Einrichtungsbedarf 7,2 30,5 37,2 141,5 2,1 211,3 Möbel, Antiquitäten 5,3 22,3 27,2 103,6 1,5 154,7 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 1,9 8,2 10,0 37,9 0,6 56,6 Baumarktspezifische Sortimente 9,7 41,2 50,2 190,7 2,8 284,8 SUMME 100,0 426,4 517, ,1 29, ,5 Quelle: CIMA Berechnungen nach Huff 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 23

24 2.3.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Minden Vorbemerkung Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Totalerhebung des Einzelhandels in Minden durch die CIMA im November und Dezember Die Berechnung der Umsätze für den Mindener Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2005 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBE-Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Beraterinnen und Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet: Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsfl ächen (z.b. Sanitärfachhandel) Gärtnereien (überdachte und weitere Flächen gehen nur anteilig in die Berechnungen ein) Zubehör in Autohäusern (z.b. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.) Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zählen nicht zum Einzelhandel. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 24

25 Abb. 12: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Minden CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf insgesamt ,1 Lebensmittel, Reformwaren ,3 Gesundheits- und Körperpflege ,9 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) ,0 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,5 Persönlicher Bedarf insgesamt ,6 Bekleidung, Wäsche ,3 Schuhe, Lederwaren ,2 Uhren, Schmuck, Optik ,2 Medien und Technik insgesamt ,3 Bücher, Schreibwaren ,2 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,1 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,1 Sportartikel ,5 Spielwaren ,0 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,6 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,4 Einrichtungsbedarf ,4 Möbel, Antiquitäten ,1 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien ,3 Baumarktspezifische Sortimente ,7 Einzelhandel insgesamt ,6 Quelle: CIMA Bestandserhebung 2005, Rundungsdifferenzen sind möglich Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: Aktuell verfügt die Stadt Minden über eine Gesamtverkaufsfläche von qm. Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf insgesamt 628 Einzelhandelsbetriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei rd. 547,6 Mio. (brutto p.a.). Bezogen auf den Einzelhandelsumsatz liegen die Schwerpunkte in den Warengruppen Lebensmittel/ Reformwaren mit rd. 185,3 Mio. Umsatz (rd. 34% Umsatz-Anteil), Bekleidung/ Wäsche mit rd. 97,3 Mio. Umsatz (rd. 18% Umsatz-Anteil) und bei den baumarktspezifischen Sortimenten mit rd. 63,7 Mio. Umsatz (rd. 12% Umsatz-Anteil). Die durchschnittliche Raumleistung liegt branchenübergreifend bei rd Bei einem Vergleich zur Einzelhandelserhebung aus dem Jahr 1997 wird Folgendes deutlich: Anstieg der erhobenen Einzelhandelsbetriebe von 548 im Jahr 1997 auf 628 im Jahr Insgesamt betrachtet haben sich die Verkaufsflächen von qm (1997) auf qm (2005) erhöht. Neben Unterschieden in der Erhebungssystematik (vgl. Kap. 7) ist dies unter anderem auf das beschriebene Flächenwachstum im Einzelhandel zurückzuführen. Der von der CIMA errechnete Umsatz des Einzelhandels in Minden von rd. 547,6 Mio. liegt deutlich unter den Werten der Untersuchungen aus den Jahren 2003 (Regionales Einzelhandelskonzept für Ostwestfalen-Lippe, BBE/ Econ-Consult, Köln) und 1997 (Einzelhandelsstrukturuntersuchung Minden, Junker & Kruse, Dortmund) mit rd. 560,0 Mio. bzw. 572,6 Mio.. Ebenso ist die durchschnittliche Raumleistung zurückgegangen wurde eine durchschnittliche Flächenproduktivität von umgerechnet pro qm Verkaufsfläche ermittelt. Zurückzuführen sind diese Differenzen unter anderem auf die generellen Umsatzrückgänge im Einzelhandel und auf den gleichzeitigen Anstieg der Gesamtverkaufsfläche bzw. auf die Etablierung neuer Betriebsformen im Einzelhandel (vgl. hierzu Kap ). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 25

26 Fazit Der nach Forschungen von der CIMA GmbH, der BBE Handelsberatung, München und dem IfH, Köln errechnete Bundesdurchschnitt der Flächenproduktivitäten für Städte ähnlicher Größe ( bis EW) beträgt zwischen und je qm Verkaufsfläche. Die Flächenproduktivität der Stadt Minden ist somit durchschnittlich. Bei Flächenansiedlungen durch Neuausweisungen bleibt jedoch zu beachten, dass dadurch die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt nicht zwingend auf dem gleichen Niveau bleibt. Somit steigt auch nicht zwangsläufig der Gesamtumsatz. Die Flächenproduktivität ist vor allem abhängig vom Betriebstyp und von der angebotenen Sortimentsstruktur. Insbesondere bei der Neuansiedlung großflächiger Betriebsformen außerhalb der Innenstadt ist davon auszugehen, dass die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt sinkt. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 26

27 Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 27

28 Abb. 13: Umsatz, Nachfragevolumen und Einzelhandelszentralität in Minden CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität in % Periodischer Bedarf insgesamt 244,1 229,5 106,4 Lebensmittel, Reformwaren 185,3 173,7 106,6 Gesundheits- und Körperpflege 51,9 49,0 106,0 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften,etc.) 7,0 6,8 101,7 Aperiodischer Bedarf insgesamt 303,5 196,8 154,2 Persönlicher Bedarf insgesamt 122,6 54,5 225,1 Bekleidung, Wäsche 97,3 35,0 278,0 Schuhe, Lederwaren 15,2 11,0 138,3 Uhren, Schmuck, Optik 10,2 8,5 119,5 Medien und Technik insgesamt 50,3 49,8 101,1 Bücher, Schreibwaren 19,2 12,6 151,7 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 31,1 37,1 83,8 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 24,1 15,9 151,9 Sportartikel 11,5 8,1 142,2 Spielwaren 5,0 3,4 148,6 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 7,6 4,4 172,2 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 7,4 5,1 146,5 Einrichtungsbedarf 35,4 30,5 116,1 Möbel, Antiquitäten 20,1 22,3 90,1 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 15,3 8,2 187,1 Für Minden lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Die Zentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Minden nach den Berechnungen der CIMA bei 128,4 %. Ein ähnlicher Wert (128%) wurde im Regionalen Einzelhandelskonzept für Ostwestfalen-Lippe im Jahr 2003 festgestellt. Der Einzelhandelsumsatz in Minden liegt somit deutlich über dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Es finden somit erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland statt. Im periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei rd. 106,4 %. Insbesondere im aperiodischen Bedarfsbereich mit einer Handelszentralität von über 154 % wird die große Bedeutung für die Versorgung des Mindener Umlandes deutlich (vgl. Ausführungen auf den nächsten Seiten). Ein Vergleich der GfK Zentralitätskennziffern von 1994 bis 2005 zeigt einen Rückgang der Zentralitätskennziffern von 140,8 auf 124,7. Demnach hat Minden insbesondere in den letzten Jahren an Zentralität verloren. Noch im Jahr 2001 hat die GfK für Minden eine Einzelhandelskennziffer von 139,3 errechnet. Baumarktspezifische Sortimente 63,7 41,2 154,8 Einzelhandel insgesamt 547,6 426,4 128,4 Quelle: CIMA Bestandserhebung 2005 Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 28

29 Fazit Ein Mittelzentrum sollte gemäß raumordnerischer Zuordnung neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung im periodischen Bedarfsbereich auch die Versorgung der angrenzenden Bevölkerung im aperiodischen Bedarfsbereich gewährleisten. Dies ist in Minden in fast allen Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereichs der Fall. Lediglich in den Warengruppen Möbel/ Antiquitäten sowie Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik sind Kaufkraftabflüsse festzustellen. Per Saldo liegt die Einzelhandelszentralität deutlich über 100 %, so dass insgesamt Kaufkraft aus dem Umland nach Minden fließt. Dies wurde bereits im Jahr 2003 festgestellt. Minden besitzt somit als Mittelzentrum, zumindest bezogen auf den Einzelhandel, einen erheblichen Bedeutungsüberschuss. Die Betrachtung der GfK-Zentralitätskennziffern zeigt jedoch auch, dass der Mindener Einzelhandel insbesondere in den letzten Jahren einen erheblichen Bedeutungsverlust zu verzeichnen hatte. Von Bedeutung sind aus Sicht der CIMA dabei insbesondere die Einzelhandelsentwicklungen in den Konkurrenzorten Porta Westfalica und Bad Oeynhausen. Minden kann neben der Kaufkraft aus dem eigenen Stadtgebiet vor allem Teile der Kaufkraft aus den direkt angrenzenden Städten Porta Westfalica, Bückeburg und Petershagen sowie aus der Gemeinde Hille binden. Die Kaufkraftbindung der Einzelhandelsbetriebe in Minden lässt mit zunehmender Entfernung nach. Im erweiterten Marktgebiet gelingt es nicht allen Betrieben, Kaufkraft zu binden. Folglich ist die Bindung dort wesentlich geringer (vgl. Abb. 10, S. 20). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 29

30 Abb. 14: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Minden Handelszentralität: 128,4 Bekleidung/Wäsche Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 187,1 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 172 Baumarktspezifische Sortimente 154,8 Bücher, Schreibwaren 151,7 Spielwaren 148,6 278,0 Die Handelszentralitäten der einzelnen Warengruppen sind durch die folgenden Aspekte gekennzeichnet: Die höchsten Zentralitätswerte weisen die Sortimente Bekleidung/ Wäsche sowie mit Abstand Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien und Hobbybedarf auf. Bei den meisten Warengruppen überwiegen die Kaufkraftzuflüsse die Kaufkraftabflüsse. Dies trifft auch auf die Warengruppen des periodischen Bedarfsbereiches zu. Kaufkraftabflüsse sind vor allem in den Branchen Möbel/ Antiquitäten und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik festzustellen. GPK, Geschenke, Hausrat 146,5 Sportartikel Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege sonst. period. Bedarf (Bumen, Zeitschriften) Möbel, Antiquitäten Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Quelle: CIMA Bestandserhebung 2005 Bearbeitung: CIMA GmbH ,1 83,8 106,6 106,0 101,7 119,5 142,2 138,3 Angaben in % Fazit Ein Mittelzentrum kann in vergleichbaren Lagen Handelszentralitäten im aperiodischen Bedarfsbereich von 130 bis 160 % erreichen, in einzelnen Warengruppen werden teilweise sogar Handelszentralitäten bis zu 300 % erzielt. Diese Werte erreichen in Minden neun der zwölf Sammelbranchen. Lediglich in den drei Warengruppen Uhren/ Schmuck/ Optik, Möbel/ Antiquitäten und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik liegen die Handelszentralitäten unterhalb von 130 %. Potentiale für Neuansiedlungen bestehen grundsätzlich in allen Warengruppen, die eine Zentralität von deutlich unter 100 % aufweisen. In Minden betrifft das die Warengruppen Möbel/ Antiquitäten und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik. Die starke Warengruppe Bekleidung/ Wäsche prägt vor allem die Einzelhandelslandschaft in der Innenstadt von Minden. Sie trägt deshalb neben der attraktiven städtebaulichen Situation dazu bei, dass Minden über ein attraktives Zentrum ve rfügt (vgl. Kap ). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 30

31 Vorbemerkung Flächendichte Folgende Aussagen können getroffen werden: Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,4 qm Verkaufsfläche je Einwohner. Bei der Betrachtung der Bedarfsbereiche muss beachtet werden, dass insgesamt 33 Branchen zu den jeweiligen Bedarfsbereichen zugeordnet wurden. Die nachfolgende Abbildung gibt somit lediglich einen allgemeinen Überblick über die Verkaufsflächenausstattung in Minden. Darüber hinaus sollte bedacht werden, dass vor allem Betriebformen mit großen Verkaufsflächen (z.b. Baumärkte) sehr häufig über wesentlich geringere Flächenproduktivitäten als zum Beispiel inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe verfügen. Folglich gibt die Verkaufsflächendichte nur eingeschränkt Auskunft über die Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben. Abb. 15: Verkaufsflächendichte in Minden in qm pro Einwohner Bedarfsbereich Stadt Minden Verkaufsflächendichte Verkaufsflächendichte in Vergleichsstädten* Minden liegt mit einer aktuellen Verkaufsflächendichte von 2,11 qm pro Einwohner deutlich über dem Bundesdurchschnitt, welcher jedoch als Durc hschnittswert auch die ländlichen Räume beinhaltet. Der Vergleich zu Mittelzentren ähnlicher Größe gibt ein genaueres Bild. Demnach ist die Verkaufsflächenausstattung in Minden in qm pro Einwohner in etwa als durchschnittlich zu bewerten. Fazit Minden verfügt branchenübergreifend über eine zufrieden stellende Verkaufsflächenausstattung. Um auch in Zukunft eine gute Versorgungsstruktur zu behalten, sollte ständig geprüft werden, in welchen Bereichen (insbesondere vor dem Hintergrund abnehmender Flächenproduktivitäten im Einzelhandel vgl. Kap. 2.2) zusätzliche Ansiedlungen sinnvoll erscheinen (vgl. Kap. 5). Periodischer Bedarf 0,59 0,57 Aperiodischer Bedarf 1,52 1,69 Gesamt 2,11 2,26 * Mittelwert vergleichbarer Städte aus CIMA-Analysen Quelle: CIMA Erhebungen 2005 Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 31

32 2.3.4 Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Minden Abb. 16: Kaufkraftbindung des Einzelhandels innerhalb der Stadt Minden Durchschnitt über alle Branchen: 87 % Vorbemerkung: Kaufkraftbindung Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege 90,0 90,0 Die Kaufkraftbindung (in %) beschreibt den Teil des Nachfragepotenzials in der Stadt Minden, der am Erhebungszeitpunkt tatsächlich in Minden gebunden wird. Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche dividiert durch das Nachfragepotenzial dieser Branche. Die Zahlen der Kaufkraftbindung basieren unter anderem auf den Ergebnissen der Huff-Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Minden und das Umland. Das Huff-Modell quantifiziert die Kaufkraft - und Umsatzströme im Untersuchungsraum. Einflussgrößen sind vor allem geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegzeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Marktgebiet, Attraktivitätsgrade und Branchen- sowie Sortimentsschwerpunkte konkurrierender Einkaufsorte. Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Bekleidung/Wäsche Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Spielwaren Sportartikel GPK, Geschenke, Hausrat Schuhe, Lederwaren Bücher, Schreibwaren Baumarktspezifische Sortimente sonst. period. Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Uhren, Schmuck, Optik Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Möbel, Antiquitäten Quelle: CIMA GmbH 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH ,0 75,0 80, ,0 85,0 85,0 85,0 85,0 85,0 90,0 90,0 90, Angaben in % CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 32

33 Kaufkraftbindung in Minden Der Umsatz der Stadt Minden in Höhe von 547,6 Mio. setzt sich zu rd. 369,6 Mio. (ca. 67,5 %) aus der örtlichen Nachfrage und zu rd. 178,1 Mio. (ca. 32,5 %) aus externen Zuflüssen zusammen. Die Stadt Minden erreicht mit rd. 87 % bereits eine sehr hohe Bindungsquote, die nur noch geringfügig steigerbar ist. Im periodischen Bedarf wird eine Bindungsquote von 90 %, im aperiodischen Bedarfsbereich eine Quote von 83% erreicht. In der Regel geht man davon aus, dass selbst im periodischen Bedarfsbereich Bindungsquoten von über 90% nur sehr selten erreicht werden (bei einem sehr schwach besetzten Umland). Wesentliches Potenzial zur Steigerung besteht lediglich in den Branchen, die auch die niedrigsten Handelszentralitäten aufweisen (vgl. Abb. 14). Die geringeren Bindungsquoten von rd. 75% in den Bereichen Möbel/ Antiquitäten und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik ist für ein Mittelzentrum jedoch nicht unüblich, da die Verbraucher bei dieser Sortimentsgruppe verhältnismäßig distanzunempfindlich sind und längere Anfahrtswege in Kauf nehmen, wenn keine attraktiven Anbieter vor Ort sind. In Minden wird insbesondere durch den Porta-Möbelmarkt und den Media-Markt in Porta Westfalica Kaufkraft abgezogen. Diese Betriebe liegen im Porta-Fachmarktzentrum, das im Westen unmittelbar an die Stadt Minden grenzt. Ein Vergleich zu den ermittelten Werten aus dem Regionalen Einzelhandelskonzept für Ostwestfalen-Lippe (2003) und der Einzelhandelstrukturuntersuchung Minden (1997) zeigt, das sich die Bindungsquote in Minden in den letzten Jahren auf einem hohen Niveau stabilisiert hat. Für 2003 wurde eine Quote von 86 % ermittelt, 1997 lag die errechnete Bindungsquote bei 87,6 %. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 33

34 Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Minden Im Folgenden werden ausschließlich die Kaufkraftströme zwischen der Stadt Minden und ihrem Umland betrachtet. Bedeutsam ist dabei die Berechnung der Kaufkraftab- und -zuflüsse. Die Berechnung der Kaufkraftströme erfolgt mit dem ökonometrischen Simulationsmodell HUFF. Abb. 17: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in der Stadt Minden in Mio ,6 Die Ergebnisse der Kaufkraftstromanalyse der Stadt Minden: Das Nachfragepotenzial der Stadt Minden liegt bei rd. 426,4 Mio.. Die Kaufkraftabflüsse von 56,8 Mio. verringern das Nachfragepotenzial entsprechend. Die Kaufkraftzuflüsse belaufen sich auf rd. 178,1 Mio. und gleichen die Abflüsse damit mehr als aus. Darin enthalten ist die Potenzialreserve, die sich primär aus touristischen Ausgaben und Tagesausflüglern zusammensetzt. Aus diesen Kaufkraftströmen ergibt sich der tatsächlich in Minden erzielte Umsatz von 547,6 Mio ,4 in Mio , Nachfragepotenzial Minden -56,8 Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz in Minden Quelle: CIMA GmbH 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH 2006, Rundungsdifferenzen möglich CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 34

35 Abb. 18: Kaufkraftströme in Minden: Zu - und Abflüsse Bekleidung / Wäsche Baumarktspezifische Sortimente Lebensmittel, Reformwaren Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Bücher, Schreibwaren Schuhe, Lederwaren Sportartikel Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Gesundheits - und Körperpflege GPK, Geschenke, Hausrat Uhren, Schmuck, Optik Spielwaren übr. Period. Bed. (Blumen, Zeitschriften) Möbel, Antiquitäten Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien -17,4-6,2-4,9-9,3-3,5-1,9-1,6-1,2-0,8-5,6 Quelle: CIMA GmbH 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 Zuflüsse: -0,8-0,4-1,7-0,5-1,0 3,6 3,1 3,4 2,1 1,1 3,4 3,3 5,8 4,6 7,8 7,9 8,4 28,9 28,7 Zuflüsse (178,1 Mio. ) Abflüsse (56,8 Mio. ) Angaben in Mio. 65, Der mit Abstand größte Anteil der Zuflüsse ist im Bereich Bekleidung/ Wäsche mit rd. 65,8 Mio. festzustellen. Die Warengruppen Lebensmittel/ Reformwaren (28,9 Mio. ) und Baumarktspezifische Sortimente (28,7 Mio. ) weisen ebenfalls erhebliche Zuflüsse auf. Die geringsten Zuflüsse verzeichnen die Branchen Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat, Spielwaren und der übrige periodische Bedarf. Abflüsse: Die stärksten Abflüsse werden in den Bereichen Lebensmittel/ Reformwaren (17,4 Mio. ) deutlich. Die geringsten Abflüsse von jeweils unter 1 Mio. sind in den Warengruppen Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien, Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat, Spielwaren und Hobbybedarf festzustellen. Abb. 19: Kaufkraftströme in Minden: Saldierte Zu - und Abflüsse Bekleidung/ Wäsche Baumarktspezifische Sortimente Lebensmittel, Reformwaren Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Bücher, Schreibwaren Schuhe, Lederwaren Sportartikel Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Gesundheits- und Körperpflege GPK, Geschenke, Hausrat Uhren, Schmuck, Optik Spielwaren übr. Period. Bed. (Blumen, Zeitschriften ) Möbel, Antiquitäten Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 4,6 3,6 3,4 3,4-6,0 3,1 8,4 7,9 7,8 5,8-2,2 3,3 7,1 6,5 4,2 3,4 3,2 2,9 2,4 1,7 1,6 0,1 28,9 28,7 11,5 22,6 65,8 Angaben in Mio. 62,3 Angaben in Mio Quelle: CIMA GmbH 2006; Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 Ein Blick auf die saldierten Kaufkraftflüsse verdeutlicht die hohe Bedeutung der Sortimentsgruppe Bekleidung/ Wäsche für den Mindener Einzelhandel. Ebenfalls erhebliche saldierte Zuflüsse weisen die Sortimentgruppen Baumarktspezifische Sortimente und Lebensmittel/ Reformwaren auf. Saldierte Abflüsse werden in den Branchen Möbel/ Antiquitäten und Elektroartikel/ Unterhaltungselektrik/ Foto/ PC und Zubehör/ Neue Medien deutlich. Diese Branchen weisen auch die geringsten Handelszentralitäten auf (vgl. Abb. 14, S. 30). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 35

36 Fazit Die hohe Handelszentralität Mindens wird unter anderem in der hohen Bindungsquote von 87 % und in den erheblichen Kaufkraftzuflüssen sichtbar, die die Abflüsse deutlich übersteigen. Eine hohe Bedeutung besitzt vor allem die Sortimentsgruppe Bekleidung/ Wäsche. Hohe saldierte Kaufkraftabflüsse, insbesondere bei den zentrenrelevanten Warengruppen (rd. 6 Mio. bei Elektroartikeln/ Unterhaltungselektronik) geben Hinweise auf mögliche Lücken im Einzelhandelsangebot in der Innenstadt von Minden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 36

37 2.4 Angebotssituation des Einzelhandels in Minden Betriebs- und Branchenstruktur des Einzelhandels in Minden Abb. 20: Anteile der Verkaufsflächen nach Branchen in Minden CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Anteil der VK in % Periodischer Bedarf insgesamt ,1 Lebensmittel, Reformwaren ,4 Gesundheits- und Körperpflege ,6 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) ,1 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,9 Persönlicher Bedarf insgesamt ,1 Bekleidung, Wäsche ,3 Schuhe, Lederwaren ,7 Uhren, Schmuck, Optik ,1 Medien und Technik insgesamt ,0 Bücher, Schreibwaren ,6 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,4 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,1 Sportartikel ,2 Spielwaren ,2 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,7 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,3 Einrichtungsbedarf ,2 Möbel, Antiquitäten ,8 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien ,3 Baumarktspezifische Sortimente , qm Verkaufsfläche teilen sich in Minden auf die folgenden wesentlichen Einzelflächen auf: Rd qm Verkaufsfläche entfallen auf den periodischen Bedarfsbereich, der Verkaufsflächenanteil liegt bei rd. 28%. Die wesentlichen Anbieter mit jeweils über qm Verkaufsfläche sind hier: E-Center bzw. Edeka-Neukauf im Gesellenweg und an der Kutenhauser Straße, WEZ in der Marienstraße und in der Gneisenaustraße (Grille) sowie Real in der Obermarktpassage. Etwas mehr als ein Drittel der Verkaufsfläche entfallen auf das Zentrum von Minden ( qm) Von den zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Kap. 5.2) nimmt die Warengruppe Bekleidung/ Wäsche mit rd. 19,3 % den größten Anteil ein. Innerhalb der Innenstadt von Minden erreicht diese Warengruppe einen Anteil von 47,2 % (vgl. Abb. 23, S.40). Einen ebenfalls großen Anteil machen die Flächen im Bereich baumarktspezifischer Sortimente aus. Hierunter fallen auch die Sortimente Zoobedarf, Farben/ Lacke/ Tapeten, Autozubehör, Blumen/ Gartenbedarf und Eisenwaren. Der Flächenanteil liegt in dieser Warengruppe bei rd. 21,2 %. In diesen drei Warengruppen werden auch die größten Umsätze erzielt (vgl. Abb. 12, S. 25). Die geringeren Flächenanteile der übrigen Warengruppen sind teilweise auch auf die branchentypische Betriebsgrößenstruktur zurückzuführen. Einzelhandel insgesamt ,0 Quelle: CIMA Bestandserhebung 2005 Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 37

38 Vorbemerkung: CIMA-Definition zu Art der Lage : Die Abgrenzungen der Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Stadt oder Gemeinde wider. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass z.b. an 1a-Lagen in Oberzentren andere Anforderungen zu stellen sind als an 1a-Lagen in Mittel- oder Unterzentren. Die CIMA GmbH unterscheidet Einkaufslagen, die nach den folgenden Kriterien abgegrenzt werden: Passantenfrequenz Besatzdichte mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen Attraktivität des Besatzes Branchen- und Betriebstypenmix Filialisierungsgrad Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 38

39 Die Innenstadt von Minden stellt das Zentrum für den Einzelhandel und für verschiedene Dienstleistungsbetriebe (Gastronomien, Versicherungen, Ärzte etc.) nicht nur für die Mindener Bevölkerung, sondern auch für das Umland dar (vgl. Kap ). Bezogen auf den Einzelhandel besitzt die Innenstadt einen erheblichen Bedeutungsüberschuss. Sie profitiert dabei vor allem von den Magnetbetrieben Karstadt, C & A, Hagemeyer und Real sowie von ihrer attraktiven städtebaulichen und funktionalen Struktur (vgl. Kap. 6.1). Die Grenzen der Innenstadt verlaufen im Wesentlichen entlang der Wallstraßen, diese sind: Abb. 21: Abgrenzung der Mindener Innenstadt Grimpenwall im Norden, Klausenwall im Osten, Schwichowwall und Rodenbecker Straße im Süden sowie Königswall im Westen. Innerhalb der Innenstadt definiert der Zentrale Versorgungsbereich Innenstadt den Bereich, in dem sich die bedeutendsten Einzelhandelsbetriebe Mindens befinden (vgl. Kap. 4). Der Zentrale Versorgungsbereich Innenstadt ist vor allem durch den Haupteinkaufsbereich entlang der Straßen Scharn und Bäckerstraße geprägt (vgl. Abb. 65, S.75). Die Grenzen verlaufen entlang der Straßenzüge: Marienwall im Norden, Kampstraße und Ritterstraße im Westen, Simeonskirchhof und Petersilienstraße im Süden sowie Klausenwall im Osten. Innenstadtabgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Quelle: CIMA Bestandserhebung 2005 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 39

40 Abb. 22: Anteile der Betriebe, Verkaufsflächeanteile und Umsatzanteile der Mindener Innenstadt Innenstadt (267 Betriebe, qm VK, 205,1 Mio. Umsatz) Minden-Rest (361 Betriebe, VK, 342,5 Mio. Umsatz) 35,6 37,4 42,5 57,5 64,4 62, Quelle: CIMA Bestandserhebung 2005 Für die Innenstadt von Minden lässt sich Folgendes festhalten: Anzahl der Betriebe in % Verkaufsfläche in % Umsatz in % 267 Einzelhandelsbetriebe (42,5 %) befinden sich in der Innenstadt, diese machen einen Verkaufsflächeanteil von knapp 36 % aus. Dieser geringere Verkaufsflächenanteil ergibt sich aus den - im Vergleich zur Gesamtstadt - kleineren Betriebsgrößen. Diese hängen zum einen mit den vorhanden Betriebstypen zusammen, zum anderen ergeben sie sich jedoch auch aus der altstädtischen und kleinteiligen städtebaulichen Struktur, die die Ansiedlung größerer Verkaufsflächen erschwert. Auch wenn die Flächenanteile der Innenstadt unterdurchschnittlich sind, sind doch die Einzelhandelsumsätze - gesamtstädtisch betrachtet mit einem Anteil von knapp 38 % überdurchschnittlich. Letzten Endes profitiert die Innenstadt also auch von der bestehenden städtebaulichen Struktur, die unter anderem auch zum positiven Flair in der Innenstadt beiträgt. Differenziert nach Warengruppen wird Folgendes deutlich (vgl. Abb. 23): Die Innenstadt besitzt hohe Anteile in den Warengruppen des persönlichen Bedarfs (Bekleidung etc.) und bei Geschenken/ Glas etc.. Diese Sortimente werden in der Regel auch als zentrenrelevant eingestuft (vgl. Kap. 5.2). Im periodischen Bedarfsbereich ist die Innenstadt unterrepräsentiert, dort liegen die Umsatzanteile bei lediglich rund 17,5 %. Ähnliches gilt für den Bereich Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik (rd. 38,2 % Umsatzanteil). Die geringen Anteile in den Warengruppen baumartspezifische Sortimente und Möbel/ Antiquitäten sind nicht untypisch. Diese Sortimente sind in der Regel nicht zentrenrelevant, der geringe Anteil ist deshalb unproblematisch. Abb. 23: Anteile der Betriebe, Verkaufsflächeanteile und Umsatzanteile der Mindener Innenstadt, differenziert nach Warengruppen CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe Innenstadt Anzahl der Betriebe Innenstadt in % VKF Innenstadt in qm VKF Innenstadt in % Umsatz Innenstadt in Mio. Umsatz Innenstadt in % Periodischer Bedarf insgesamt 70 26, ,3 42,7 17,5 Lebensmittel, Reformwaren 43 23, ,0 24,9 13,4 Gesundheits- und Körperpflege 18 38, ,8 15,8 30,3 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 9 23, ,5 2,0 28,8 Aperiodischer Bedarf insgesamt , ,2 162,4 53,5 Persönlicher Bedarf insgesamt , ,1 106,9 87,2 Bekleidung, Wäsche 72 80, ,9 84,1 86,5 Schuhe, Lederwaren 10 83, ,3 13,0 85,9 Uhren, Schmuck, Optik 28 96, ,7 9,7 95,7 Medien und Technik insgesamt 36 47, ,8 26,2 52,0 Bücher, Schreibwaren 11 78, ,5 14,3 74,5 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 25 40, ,0 11,9 38,2 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 10 28, ,2 10,5 43,6 Sportartikel 4 25, ,9 6,1 52,6 Spielwaren 4 57,1 *** *** *** *** Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 2 16,7 *** *** *** *** Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 16 72, ,2 5,6 76,1 Einrichtungsbedarf 16 34, ,1 8,7 24,5 Möbel, Antiquitäten 9 30, ,3 1,9 9,5 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 7 41, ,5 6,8 44,2 Baumarktspezifische Sortimente 9 18, ,6 4,5 7,1 Einzelhandel insgesamt , ,6 205,1 37,4 *** Aus datenschutzrechtlichen Gründen werden Umsätze und Verkaufsflächen erst ab einer Anzahl von vier Betrieben ausgewiesen. Quelle: CIMA Bestandserhebung 2005 Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 40

41 Abb. 24: Ladengeschäfte nach Größenklassen in der Innenstadt von Minden 60 55, , ,8 22,8 17, ,7 7,9 10 5,6 6,7 3,4 0 bis 50 qm qm qm qm über 800 qm Fazit Die Mindener Innenstadt ist durch ihre besondere altstädtische Struktur geprägt. Trägt diese Struktur auf der einen Seite zum unverwechselbaren Flair in der Innenstadt bei, erschwert sie auf der anderen Seite die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe. Mit Ausnahme z.b. der Branchen des Lebensmittelhandwerks ist der relativ hohe Anteil von Betrieben mit weniger als 100 qm Verkaufsfläche als kritisch einzustufen, da diese Betriebsgrößen deutlich unter den allgemeinen betriebswirtschaftlich optimalen Betriebsgrößen (je nach Branche 150 bis 300 qm) für Facheinzelhandelsgeschäfte liegen. Daher sollten nach Möglichkeit größere Verkaufsflächen geschaffen werden, die sich aus heutiger Sicht als betriebswirtschaftlich sinnvoller erweisen. Ziel sollte sein, einen gesunden Betriebsgrößenmix in der Innenstadt zu schaffen, bei dem die kleineren Läden von der hohen Passantenfrequenz der größeren Betriebe profitieren können. Die Strategie, größere Einzelhandelsflächen zu schaffen, schließt auch die Bereitschaft ein, Erweiterungen im Bestand nach Möglichkeit zu forcieren bzw. wohlwollend durch die Stadtverwaltung zu begleiten. Anteil der Betriebe in % Anteil der Fläche in % Quelle: CIMA Bestandserhebung 2005 Bei der Differenzierung der Ladengeschäfte nach Größenklassen bleibt folgendes herauszustellen: In etwa zwei Drittel der Betriebe (179) in der Innenstadt von Minden haben eine Verkaufsfläche von bis zu maximal 100 qm (inkl. Bäcker und Metzger). Die Verkaufsflächeanteile sind entsprechend gering. Die 9 innerstädtischen Einzelhandelsbetriebe über 800 qm Verkaufsfläche verfügen insgesamt über einen Flächenanteil von über 55 %. Von Bedeutung sind dabei insbesondere die vier Magnetbetrieb Karstadt, C & A, Hagemeyer und Real (vgl. Abb. 21). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 41

42 2.4.2 Nahversorgungssituation Minden bislang nicht ausreichend versorgten Bereichen verbessern können, grundsätzlich geprüft und bei Feststellung der Verträglichkeit gefördert werden. Die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung im kurzfristigen Bedarfsbereich (Nahversorgung) sollte ein wichtiges Ziel der Einzelhandelsentwicklung in Minden sein. Dabei sollte unnötiger Einkaufsverkehr vermieden werden und die Versorgung der eigenen (nicht mobilen) Versorgung gewährleistet sein. Abb. 25 auf S. 43 gibt einen Überblick über die Nahversorgungssituation in der Stadt Minden. Um die nahversorgungsrelevanten Betriebe ab 400 qm Verkaufsfläche wurde ein so genannter Versorgungsradius von 500 Metern gelegt, innerhalb dessen die Bevölkerung, zumindest rein statistisch betrachtet, nahversorgt ist. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass sich die Angebotstiefe und -breite bei unterschiedlichen Betriebstypen enorm unterscheidet. So bieten Verbrauchermärkte (z.b. E-Center) ungefähr Sortimente an, während Lebensmitteldiscounter je nach Betreiber lediglich rd (PLUS), rd (PEN- NY) bzw. nur rund 800 Sortimente (z.b. ALDI) anbieten. Die Stadt Minden verfügt insgesamt betrachtet mit einer Handelszentralität von 106,4 % über eine gute Nahversorgungssituation. Mittel- bis langfristig ist dieser Wert jedoch durchaus ausbaubar. Schwerpunkte der Nahversorgung sind vor allem entlang der Ausfallstraßen Lübbecker Straße, Königstraße, Stiftsallee, Viktoriastraße/ Grille sowie an der Marienstraße und der Lahder Straße zu erkennen. Die bevölkerungsstarken Stadtteile und Dorflagen Stemmer, Kutenhausen, Todtenhausen, Leteln, Hahlen, Dützen und weite Teile Dankersens sind gut versorgt. Lediglich in den Stadtteilen Haddenhausen, Häverstädt, Dankersen (Nord) sowie im nördlichen Innenstadtbereich sind unterversorgte Bereiche zu erkennen. Strategisch sollten deshalb die bestehenden Betriebe nach Möglichkeit erhalten bleiben und maßvolle, verträgliche Erweiterungen zugelassen werden (vgl. Kap. 6.3). Außerdem sollte die Neuansiedlung von Betrieben, die die Versorgung in CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 42

43 Abb. 25: Nahversorgungssituation in der Stadt Minden (schematisch) Quelle: CIMA Bestandserhebung 2005 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 43

44 3. Strategien/ Ziele für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Minden Die Stadt Minden besitzt zurzeit ein attraktives und ausgewogenes Einzelhandelsangebot. Schwerpunkt und Aushängeschild des Mindener Einzelhandels ist die Innenstadt, die über ein umfangreiches Einzelhandelsangebot verfügt. Außerhalb der Innenstadt besitzt die Stadt Minden mehrer Einzelhandelsbetriebe mit Schwerpunkten im periodischen Bedarfsbereich, die im Wesentlichen die Nahversorgung der Mindener Bevölkerung sicherstellen. Darüber hinaus werden verschiedene Sortimente des aperiodischen Bedarfsbereiches an verschiedenen verkehrsgünstigen Standorten angeboten. Um dieses gesunde Einzelhandelsangebot auch in Zukunft erhalten zu können bzw. zu stärken, ist es auch Sicht der CIMA notwendig, ein auf die jeweiligen Standorte abgestimmtes Zentren- und Standortkonzept zu erarbeiten und umzusetzen. Dieses sollte auf die eingangs dargestellten Trends in der Einzelhandelsent wicklung Bezug nehmen (vgl. Kap. 2.2). Der nachfolgende Zielkatalog dient dafür als Grundlage. Die nachfolgenden Kapitel 4 bis 6 bauen darauf auf. Zielkatalog Erhalt und Ausbau der mittelzentralen Versorgungsfunktion Mindens Hauptkonkurrenzorte für die Stadt Minden als Mittelzentrum sind Porta Westfalica (Porta-Fachmarktzentrum) und Bad Oeynhausen (Werre-Park) (vgl. Kap ). Schon heute sind erhebliche Kaufkraftabflüsse in diese Orte festzustellen. Insbesondere deshalb empfiehlt die CIMA, den Einzelhandelsstandort Minden gegenüber den Konkurrenzorten deutlich zu positionieren. Dabei kann Minden vor allem von seinem umfangreichen Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot, der attraktiven städtebaulichen Situation in der Innenstadt und bereits bestehender und aus Sicht der CIMA gut funktionierender Marketingstrukturen (z.b. Minden Marketing GmbH) profitieren. Sicherung und Stärkung der Handelszentralität der Innenstadt Die Mindener Innenstadt besitzt zurzeit einen Verkaufsflächenanteil von rd. 36 %. Obgleich dies bereits ein guter Wert ist, können Innenstädte in Mittelzentren durchaus Flächenanteile von bis zu 50 % erreichen. Von Bedeutung sind dabei insbesondere zentrenrelevante Sortimente. Die CIMA hat dafür ein Branchenkonzept erarbeitet, dass sich auf die konkrete Einzelhandelssituation in Minden bezieht und auf den Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen aus dem Jahr 1995 aufbaut (vgl. Kap. 5.2). Sicherung und Stärkung der qualitativen Funktionsvielfalt der Innenstadt Eine gesunde Innenstadt lebt unter anderem von der Funktionsvielfalt. Neben dem Einzelhandel als Hauptattraktion sollten in der Innenstadt Flächen für andere Nutzungen bereitgestellt werden. Dies sind vor allem attraktive Wohnungen, unterschiedliche Dienstleistungsbetriebe wie Gastronomien und handwerkliche Betriebe mit geringen bzw. keinen Emissionen. Darüber hinaus sollte der Stellenwert der Mindener Innenstadt durch unterschiedliche Events und Marketingmaßnahmen weiterhin positiv nach außen getragen werden. Dies war in der Vergangenheit zum Beispiel durch unterschiedliche Aktivitäten der Minden Marketing GmbH der Fall. Sicherung und Stärkung der Zentralen Versorgungsbereiche Die CIMA hat im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelsgutachtens mehrere Zentrale Versorgungsbereiche definiert, die nach 34, 3 BauGB unter einen besonderen Schutz gestellt werden. Ziel ist die Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung und Versorgung mit Sortimenten des aperiodischen Bedarfsbereiches in städtebaulich integrierter Lage (vgl. Kap. 4). Stadt der kurzen Wege Um einer nachhaltigen Stadtentwicklung gerecht zu werden, die sich unter anderem auch aus verschiedenen regionalplanerischen und raumordnerischen Vorgaben ergeben, sollte sich bei zukünftigen Ansiedlungen am Leitbild der Stadt der kurzen Wege orientiert werden. Dazu gehören vor allem die Vermeidung unnötiger Verkehrsströme und die Sicherung der Versorgung der weniger mobilen Bevölkerung. Sicherung und Stärkung der Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt Die Stadt Minden verfügt zurzeit über ein quantitativ und qualitativ gutes Nahversorgungsangebot. Um im verstärkten Wettbewerb bestehen zu können, sollte regelmäßig geprüft werden, in welchen Bereichen Ergänzungen notwendig sind (vgl. Kap ). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 44

45 Sicherung von Flächen für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt Genauso wie für zentrenrelevante Sortimente, sollten auch für nichtzentrenrelevante Sortimente ausreichend Flächen zur Verfügung gestellt werden. Die Ansprüche dieser Betriebe (Baumärkte, Möbelmärkte etc.) unterscheiden sich in der Regel sehr deutlich von anderen Einzelhandelsbetrieben. Nichtsdestotrotz werden gerade auch in diesen Bereichen erhebliche Umsätze erwirtschaftet (vgl. Kap. 5.2). Schaffung von Investitionssicherheit Um Einzelhandelsbetriebe betriebswirtschaftlich sinnvoll führen zu können, ist es aus Betreibersicht notwendig, verlässliche Aussagen zu verschiedenen Entwicklungsflächen und Standorten zu bekommen. Aus Sicht der CI- MA ist dafür ein konkretes Standort - und Zentrenkonzept notwendig (vgl. Kap. 6). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 45

46 4. Festlegung Zentraler Versorgungsbereiche 4.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach 34,3 BauGB Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauter Ortsteile, dass sich das Vorhaben lediglich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche [ ] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34, 1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte zum Beispiel ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 qm Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder eines Baumarktes im unbeplanten Innenbereich ( 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund. S. 14.) Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Neuregelung nach 34, 3 BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Schutzobjekt sind demnach ein oder mehrere Zentrale Versorgungsbereiche. Demnach stellen sich zunächst die Fragen: Wie definiert man einen Zentralen Versorgungsbereich? Was ist unter schädlichen Auswirkungen zu verstehen? Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) Zunächst scheint es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Die Innenstadt (bzw. ein teil der Innenstadt) wird in der Regel als Zentraler Versorgungsbereich eingestuft, ebenso die Stadtteilzentren. Schwieriger wird es indes bei der Einordnung von Nahversorgungsstandorten. Zu betonen bleibt, dass eine Gemeinde mehrere Zentrale Versorgungsbereiche haben kann, etwa statteilbezogen (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 361). Laut bisheriger Rechtssprechung können sich Zentrale Versorgungsbereiche ergeben aus: bestehenden Bauleitplänen, d.h. auf die Darstellung in B-Plänen, insbesondere aber auch auf die Darstellung im Flächennutzungsplan Raumordnungsplänen/ Regionalpläne, die als Ziel der Raumordnung im Sinne des 3, 2 ROG festgelegt werden können. der Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand). Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als Zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein müssen, sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, legt die CIMA die folgenden Bewertungsmaßstäbe an: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes/ Umfang der bestehenden Versorgungsfunktion Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Nähe zu Wohngebieten CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 46

47 Um eindeutig zuordnen zu können, ob einzelne Betriebe oder Grundstücke in einem Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind, ist die grundstücksscharfe Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche notwendig. Kreisförmige Markierungen oder vage Bezeichnung des jeweiligen Bereiches reichen nicht aus (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund, S. 16) Schädliche Auswirkungen Bisherige Urteile und Gutachten gehen bei der Bewertung von schädlichen Auswirkungen auf die Regelungen nach 11 BauNVO zurück. Hierunter sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. Auswirkungen [ ] sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 Bundes -Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich [ ] auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt (vgl. 11, 3 BauNVO). Die Abwägung erfolgt in Abhängigkeit vom Standort. Außerdem bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Kaufkraftabfluss nur ein Indiz, im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading-Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzverteilungen ab ca. 7 bis um 10% eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartende Tr ading-down-effekte. Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen können `schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sein (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). Als Konsequenz hieraus ergibt sich für neue Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche die Notwendigkeit, einen Verträglichkeitsnachweis einzubringen. Für neue Einzelhandelsprojekte in 34- Gebieten bzw. für großflächige Einzelhandelsansiedlungen (über 800 qm VKF) in Sondergebieten muss demnach objektiv festgestellt werden, dass schädliche Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche nicht zu erwarten sind. Das macht in der Regel die Einholung eines unabhängigen Verträglichkeitsgutachtens notwendig. Dies bezieht sich auch auf Flächen, die mittelbar oder unmittelbar an die definierten Zentralen Versorgungsbereiche angrenzen. Die Rechtsprechung ging bislang bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im Sinne des 11,3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei etwa 10% Umsatzverteilungen Auswirkungen anzunehmen sind. Teilweise wird jedoch bereits bei 7% Umsatzverlagerungen davon ausgegangen, dass Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche anzunehmen sind. In neueren Urteilen wird vielfach sogar davon ausgegangen, dass erst ein prognostizierter Kaufkraftabfluss von etwa 20% des Einzelhandelsumsatzes schädliche Auswirkungen zur Folge hat (vgl. Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 47

48 4.2 Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Um eine nachvollziehbare Grundlage für die Bewertung der Standorte als Zentrale Versorgungsbereiche vornehmen zu können, hat die CIMA in Abstimmung mit der Stadtverwaltung ein Bewertungsschema erarbeitet. Demnach sind die folgenden Merkmale herauszustellen: Innenstadt Erhebliche gesamtstädtische und regionale Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion (Versorgungsfunktion) Merkmale Dienstleistungsstruktur: Quantitativer und qualitativer Schwerpunkt im Bereich der einzelhandelsnahen Dienstleistungen (Post, Kreditinstitute, Gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation: Weitgehende städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit Gestalterisch hochwertige Struktur (Platz- und Fassadengestaltung innerhalb der Altstadt) Fußgängerzone entlang der Bäckerstraße und Scharn (Hauptfrequenzlage) Städtebaulich integrierte Lage (Funktionsmischung/ unmittelbare Nähe zur Wohnbevölkerung) Merkmale Einzelhandelsstruktur Periodischer Bedarf vorhandener Lebensmittelanbieter mehrere Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/ Fleischer) vorhanden Vielzahl von kleinen Fach- und Spezialgeschäften/ Apotheken Aperiodischer Bedarf Alle Warengruppen (in Teilen mit sehr tiefem und breitem Angebot) vorhanden Großflächige Anbieter in den Sortimentsbereichen Bekleidung/ Wäsche vorhanden Schwerpunkte in den Bereichen Bekleidung, Wäsche und Schuhe Stadtteil- und Nahversorgungszentren Lokale Versorgungszentren: Dienen überwiegend der Nahversorgung, darüber hinaus teilweise Angebot von Gütern des aperiodischen Bedarfsbereiches. Merkmale Einzelhandelsstruktur: Periodischer Bedarf vorhandener Lebensmittelanbieter (mind. 400 qm VKF) mindestens ein Betrieb des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/ Fleischer) vorhanden Aperiodischer Bedarf Ergänzung des Angebotes im periodischen Bedarfsbereich durch mehrere Angebote im aperiodischen Bedarfsbereich (jedoch in geringer Breite und Tiefe/ deutliche Angebotslücken vorhanden) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 48

49 Merkmale Dienstleistungsstruktur: Ergänzung des vorhandenen Einzelhandelsangebotes durch einige einzelhandelsnahe Dienstleistungen (Kreditinstitute, gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation: Städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit Zentraler Platz oder Passage als Aufenthaltsraum vorhanden Städtebaulich integrierte Lage in direkter Nähe zur umgebenden Wohnstruktur (integrierte Lage) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 49

50 4.3 Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) in Minden In den folgenden Abschnitten werden die Abgrenzungen der Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Minden beschrieben. Außerdem werden die relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in qm, Anzahl der Betriebe) der Zentralen Versorgungsbereiche genannt. Auf diese Weise lässt sich quantitativ die Bedeutung der Zentralen Versorgungsbereiche für die Nahversorgung darstellen. Unter Kap. 4.4 erfolgt dann die Ableitung von Entwicklungsstrategien. Aufbauend auf den Ergebnissen der durchgeführten Analyseergebnisse und in Abstimmung mit der Stadtverwaltung der Stadt Minden wurde bei der Definition der Zentralen Versorgungsbereiche auf ein zweistufiges Gliederungssystem zurückgegriffen. Dieses umfasst: Die Innenstadt als Hauptgeschäftszentrum mit erheblicher gesamtstädtischer und regionaler Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion sowie Stadtteil- und Nahversorgungszentren als lokale Versorgungszentren, die überwiegend der Nahversorgung dienen und darüber hinaus Güter des a- periodischen Bedarfsbereiches anbieten. Stiftsallee/ Am Schäferfeld (9) Ringstraße/ Stiftstraße (10) Königstraße/ Gesellenweg (11) Die CIMA hat im Rahmen der Bestandserhebung sämtliche bedeutende Nahversorgungsstandorte der Stadt Minden bewertet. Die nachfolgenden Standorte wurden jedoch aufgrund der unter Kap. 4.2 genannten Kriterien nicht als Zentrale Versorgungsbereiche eingestuft (vgl. Kap ): Stemmer Landstraße (12) Graßhoffstraße (13) Spiekerheide (14) Kutenhauser Straße (15) Stiftsallee zwischen Ring- und Seydlitzstraße (16) Königstraße zwischen Ringstraße und Preußenring (17) Viktoriastraße (18) Die CIMA hat für die Stadt Minden insgesamt 11 Zentrale Versorgungsbereiche definiert: Innenstadt Abgrenzung: (vgl. Abb. 21, S. 39) (1) In den folgenden Kapiteln (4.3.1 bis ) erfolgt eine kurze Beschreibung der definierten Zentralen Versorgungsbereiche. Daran anschließend werden in Kap die Bedeutung der übrigen Standorte dargestellt und Entwicklungsperspektiven aufgezeigt. Abb. 26 auf der nachfolgenden Seite gibt einen Überblick über die untersuchten Standorte und Bereiche. Stadtteil- und Nahversorgungszentren: Hessenring/ In den Bärenkämpen (2) Marienstraße (3) Lahder Straße (4) Viktoriastraße/ Bachstraße (5) Grille (Gneisenaustraße) (6) Lübbecker Straße/ Dützener Weg (7) Lübbecker Straße/ Schwabenring (8) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 50

51 Abb. 26: Zentrale Versorgungsbereiche und bedeutende Nahversorgungsstandorte der Stadt Minden Quelle: CIMA Bestandserhebung 2005 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 51

52 4.3.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Die Innenstadt ist das Handels- und Dienstleistungszentrum Mindens. Dies wird insbesondere durch den Bedeutungsüberschuss im aperiodischen Bedarfsbereich deutlich. Wie bereits in Kap dargestellt, profitiert die Mindener Innenstadt vor allem von ihren Magnetbetrieben Karstadt, C & A, Hagemeyer und Real sowie von ihrer attraktiven städtebaulichen Struktur. Abb. 28: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 42,5 % Anteil der Betriebe 35,6 % Anteil Verkaufsfläche 37,5 % Umsatzanteil Abb. 27: Innenstadt Bäckerstraße Innenstadtabgrenzung Quelle: CIMA GmbH 2006 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Versorgungssituation im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt In der Mindener Innenstadt erwirtschaften 42,5 % der Betriebe auf 35,6 % der Verkaufsfläche einen Umsatzanteil von 37,5 %. Davon befinden sich rd. 86% der Betriebe im definierten Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt. Diese erwirtschaften auf rd. 94 % der innerstädtischen Verkaufsfläche rd. 94% des innerstädtischen Umsatzes. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 52

53 Im nördlichen Bereich der Innenstadt ist kein größerer Lebensmittelanbieter vorhanden: Ein Real-SB-Warenhaus (rd qm VKF) befindet sich im südlichen Teil der Innenstadt (Obermarktpassage). Betriebe mit Angeboten aus dem periodischen Bedarfsbereich im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt: 17 Bäcker, 1 Metzger, 17 Spezialgeschäfte Lebensmittel, 1 SB-Warenhaus, 2 Reformhäuser/ Naturkostläden, 6 Apotheken, 3 Drogerien, 8 Parfümerien, 3 Blumenläden, 5 Tabakläden/ Kioske Handelsschwerpunkt im aperiodischen Bedarfsbereich gesamtstädtischer Schwerpunkt im Bereich einzelhandelsnaher Dienstleistungen (Post, Kreditinstitute, Gastronomie etc.) gewachsener, innerstädtischer Altstadtkern mit besonderen städtebaulichen Qualitäten Abb. 29: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bereich (gesamt) Lebensmittel Aperiodischer Bereich Gesamt Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Die Innenstadt und insbesondere der Zentrale Versorgungsbereich besitzen für die Stadt Minden eine besondere Bedeutung. Die Strategien und Entwicklungsziele für die Innenstadt und den Zentralen Versorgungsbereich werden unter Kap. 6.1 detailliert beschrieben. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 53

54 4.3.2 ZV Hessenring/ In den Bärenkämpen Abb. 32: Abgrenz ung ZV Hessenring/ In den Bärenkämpen Abb. 30: Zentraler Versorgungsbereich Hessenring/ In den Bärenkämpen Quelle: CIMA GmbH 2006 Abb. 31: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Hessenring/ In den Bärenkämpen Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bereich (gesamt) Lebensmittel Aperiodischer Bereich Gesamt Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Versorgungssituation im ZV Hessenring/ In den Bärenkämpen größerer Nahversorger: NP-Markt Betriebe mit Angeboten aus dem periodischen Bedarfsbereich: 1 Lebensmitteldiscounter, 1 Spezialgeschäft Lebensmittel, 1Drogerie Handelsschwerpunkt im periodischen Bedarfsbereich ergänzendes Angebot im aperiodischen Bereich ergänzende Dienstleistungen (u.a. Kreditinstitut, Gastronomie, Reisebüro) städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 54

55 4.3.3 ZV Marienstraße Abb. 35: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Marienstraße Abb. 33: Zentraler Versorgungsbereich Marienstraße Quelle: CIMA GmbH 2006 Abb. 34: Verkaufs flächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Marienstraße Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bereich (gesamt) Lebensmittel Aperiodischer Bereich Gesamt Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Versorgungssituation im Zentralen Versorgungsbereich Marienstraße: größerer Nahversorger: WEZ-Markt Betriebe mit Angeboten aus dem periodischen Bedarfsbereich: 1 Bäcker, 1 Lebensmittelvollsortimenter, 1 Getränkemarkt, 1 Apotheke Handelsschwerpunkt im periodischen Bedarfsbereich ergänzendes Angebot im aperiodischen Bereich (Pflanzen) ergänzende Dienstleistungen (u.a. Gastronomie, Versicherung) städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 55

56 4.3.4 ZV Lahder Straße Abb. 38: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Lahder Straße Abb. 36: Zentraler Versorgungsbereich Lahder Straße Quelle: CIMA GmbH 2006 Abb. 37: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Lahder Straße Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bereich (gesamt) Lebensmittel Aperiodischer Bereich Gesamt Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Versorgungssituation im Zentralen Versorgungsbereich Lahder Straße: größerer Nahversorger: WEZ-Markt Betriebe mit Angeboten im periodischen Bedarfsbereich: 1 Bäcker, 1 Lebensmittelvollsortimenter, 1 Getränkemarkt, 1 Drogerie Handelsschwerpunkt im periodischen Bedarfsbereich ergänzende Dienstleistungsbetriebe (u.a. Post, Bank, Friseur, Arzt) städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 56

57 4.3.5 ZV Viktoriastraße/ Bachstraße Abb. 41: Abgrenz ung ZV Viktoriastraße/ Bachstraße inkl. Erweiterung Abb. 39: Zentraler Versorgungsbereich Viktoriastraße/ Bachstraße Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Versorgungssituation im ZV Viktoriastraße/ Bachstraße Abb. 40: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Viktoriastraße/ Bachstraße Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bereich (gesamt) Lebensmittel Aperiodischer Bereich Gesamt Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 größere Nahversorger: Edeka-Neukauf, Plus Betriebe mit Angeboten im periodischen Bedarfsbereich: 1 Bäcker, 1 Lebensmittelvollsortimenter, 1 Lebensmitteldiscounter, 1 Getränkemarkt, 1 Apotheke Handelsschwerpunkte im periodischen Bedarfsbereich ergänzendes Angebot im aperiodischen Bereich (Bekleidung, Pflanzen) Dienstleistungsangebot (u.a. Kreditinstitut, Versicherung) städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage Erweiterungsmöglichkeit auf der Grünfläche an der Pionierstraße (vgl. Kap ) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 57

58 4.3.6 ZV Grille (Gneisenaustraße) Abb. 44: Abgrenzung ZV Grille (Gneisenaustraße) Abb. 42: Zentraler Versorgungsbereich Viktoriastraße/ Bachstraße Quelle: CIMA GmbH 2006 Abb. 43: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Grille (Gneisenaustraße) Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bereich (gesamt) Lebensmittel Aperiodischer Bereich Gesamt Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Versorgungssituation im ZV Viktoriastraße/ Bachstraße größere Nahversorger: WEZ-Markt, Aldi Betriebe mit Angeboten im periodischen Bedarfsbereich: 1 Bäcker, 1 Lebensmittelvollsortimenter, 1 Lebensmitteldiscounter, 1 Apotheke, 1 Blumenladen, 1 Tabakladen/ Kiosk Handelsschwerpunkte im periodischen Bedarfsbereich Dienstleistungsangebot (u.a. Post, Versicherung, Reisebüro, Friseur) städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 58

59 4.3.7 ZV Lübbecker Straße/ Dützener Weg Abb. 47: Abgrenzung ZV Lübbecker Straße/ Dützener Weg Abb. 45: Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Dützener Weg Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Abb. 46: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Dützener Weg Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bereich (gesamt) Lebensmittel Aperiodischer Bereich Gesamt Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Versorgungssituation im ZV Lübbecker Straße/ Dützener Weg größere Nahversorger: Edeka-Neukauf, Aldi Betriebe mit Angeboten im periodischen Bedarfsbereich: 2 Bäcker, 1 Lebensmittelvollsortimenter, 1 Lebensmitteldisc., 1 Spezialgeschäft Lebensmittel, 1 Getränkemarkt, 1 Apotheke, 1 Blumenladen, 1 Tabakladen/ Kiosk Handelsschwerpunkte im periodischen Bedarfsbereich ergänzendes Angebot im aperiodischen Bereich (Geschenke, Eisenwaren) Dienstleistungsangebot (u.a. Gastronomie) städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 59

60 4.3.8 ZV Lübbecker Straße/ Schwabenring Abb. 50: Abgrenzung ZV Lübbecker Straße/ Schwabenring Abb. 48: Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Schwabenring Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Versorgungssituation im ZV Lübbecker Straße/ Schwabenring Abb. 49: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Schwabenring Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bereich (gesamt) Lebensmittel Aperiodischer Bereich Gesamt Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 größere Nahversorger: WEZ-Markt Betriebe mit Angeboten im periodischen Bedarfsbereich: 1 Bäcker, 1 Lebensmittelvollsortimenter, 1 Apotheke, 1 Blumenladen, 1 Tabakladen/ Kiosk Handelsschwerpunkte im periodischen Bedarfsbereich Angebot im aperiodischen Bereich (Unterhaltungselektronik, Eisenwaren) Dienstleistungsangebot (u.a. Kreditinstitut, Friseur) städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage Erweiterungsmöglichkeit auf der Freifläche an der Lübbecker Straße (vgl. Kap ). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 60

61 4.3.9 ZV Stiftsallee/ Am Schäferfeld Abb. 53: Abgrenzung ZV Stiftsallee/ Am Schäferfeld Abb. 51: Zentraler Versorgungsbereich Stiftsallee/ Am Schäferfeld Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Versorgungssituation im ZV Stiftsallee/ Am Schäferfeld Abb. 52: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Stiftsallee/ Am Schäferfeld Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bereich (gesamt) Lebensmittel Aperiodischer Bereich Gesamt Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 größere Nahversorger: WEZ-Markt, Aldi Betriebe mit Angeboten im periodischen Bedarfsbereich: 1 Bäcker, 1 Lebens mittelvollsortimenter, 1 Lebensmitteldiscounter, 1 Getränkemarkt, 1 Blumenladen Handelsschwerpunkte im periodischen Bedarfsbereich Verhältnismäßig großes Angebot im aperiodischen Bereich (Bekleidung, Heimtextilien, Möbel) ergänzende Dienstleistungsbetriebe (u.a. Kreditinstitut, Post, Gastronomie) städtebauliche und funktionale Einheit in (teil-)integrierter Lage CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 61

62 ZV Ringstraße/ Stiftstraße Abb. 56: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Ringstraße/ Stiftstraße Abb. 54: Zentraler Versorgungsbereich Ringstraße/ Stiftstraße Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Versorgungssituation im Zentralen Versorgungsbereich Ringstraße/ Stiftstraße: Abb. 55: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Ringstraße/ Stiftstraße Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bereich (gesamt) Lebensmittel Aperiodischer Bereich Gesamt Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 größerer Nahversorger: Lidl Betriebe mit Angeboten aus dem periodischen Bedarfsbereich: 2 Bäcker, 1 Lebensmitteldiscounter, 1 Spezialgeschäft Lebensmittel, 1 Getränkemarkt, 1 Drogeriemarkt, 1 Blumenladen Handelsschwerpunkt im periodischen Bedarfsbereich ergänzendes Angebot im aperiodischen Bereich (u.a. Bekleidung, Zoobedarf) ergänzende Dienstleistungen (Gastronomie, Sonnenstudio) städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 62

63 ZV Königstraße/ Gesellenweg Abb. 59: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Königstraße/ Gesellenweg Abb. 57: Zentraler Versorgungsbereich Königstraße/ Gesellenweg Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Versorgungssituation im ZV Königstraße/ Gesellenweg: Abb. 58: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Königstraße/ Gesellenweg Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Periodischer Bereich (gesamt) Lebensmittel Aperiodischer Bereich Gesamt Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2005 Flächenmäßig größte Einzelhandelsagglomeration außerhalb der Innenstadt größere Nahversorger: E-Center, Aldi, Lidl Angebote aus dem periodischen Bedarfsbereich: 1 Bäcker, 1 Lebensmittelvollsortimenter, 2 Lebensmitteldisc., 1 Getränkemarkt, 1 Tabakladen/ Kiosk Handelsschwerpunkte im periodischen (Lebensmittel) und im aperiodischen Bedarfsbereich (Einrichtungsbedarf (Möbel, Heimtextilien), Bekleidung, Bau- und Gartenmarktsortimente) ergänzende Dienstleistungen (u.a. Kreditinstitut, Post, Gastronomie, Reisebüro, Schuhreparatur/ Schlüsseldienst, Reinigung) städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 63

64 Sonstige Standorte Neben den Zentralen Versorgungsbereichen (Standorte 1 bis 11) besitzt Minden weitere Nahversorgungsstandorte. Diese Standorte (Standorte 12 bis 18) (vgl. Abb. 26, S.51) besitzen zwar eine erhebliche Bedeutung, wurden jedoch aufgrund des Bestandes, der Lage und der Struktur nicht als Zentrale Versorgungsbereiche klassifiziert und fallen demnach nicht unter den besonderen Schutz nach 34, 3 BauGB. Im Folgenden werden einige Standorte kurz beschrieben. Stemmer Landstraße (12)/ Graßhoffstraße (13)/ Spiekerheide (14): Diese Standorte wurden aufgrund des zu geringen Einzelhandelsangebotes nicht als Zentrale Versorgungsbereiche klassifiziert (vgl. Kap. 4.2). Sie besitzen jedoch für die innerhalb des Stadtgebietes peripher gelegenen Stadtteile Kutenhausen und Stemmer eine erhebliche Versorgungsfunktion. Um die Nahversorgung in diesen dörflich geprägten Ortslagen aufrecht zu erhalten (vgl. Abb. 25, S.43), ist aus Gutachtersicht der Fortbestand bzw. eine moderate Entwicklung dieser Standorte besonders zu empfehlen. Die Einzelhandelsbetriebe fallen jedoch nicht unter den besonderen Schutz der Zentralen Versorgungsbereiche. Die Fokussierung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung im Bereich zentrenrelevanter und nahversorgungsrelevanter Sortimente (vgl. Kap. 5.2) sollte sich auf die genannten Zentralen Versorgungsbereiche konzentrieren. Stiftsallee zwischen Seydlitzstraße und Ringstraße (16)/ Königstraße zwischen Preußenweg und Ringstraße (17)/ Viktoriastraße (18): Entlang der radialen Ausfallstraßen Stiftsallee, Königstraße und Viktoriastraße befinden sich vereinzelt größere Einzelhandels- und bedeutende Nahversorgungsbetriebe. Es sind jedoch keine verdichteten Einzelhandelsstrukturen zu erkennen, die die jeweilige Ausfallstraße als städtebauliche oder funktionale Einheit erscheinen lassen. Die Einzelhandelsbetriebe gliedern sich lediglich in unregelmäßigen Abständen an die Ausfallstraßen an. Deshalb wurden diese Bereiche nicht als Zentrale Versorgungsbereiche eingeordnet. In der Vergangenheit wurde in vielen Städten (so auch in Minden) versucht, Einzelhandelsbetriebe entlang so genannter Entwicklungsachsen anzuordnen. Dieses Prinzip hat sich jedoch als nicht tragfähig erwiesen. Die Wege, die von einem zum anderen Betrieb zurückgelegt werden müssen, sind häufig zu lang, es besteht keine als Einheit empfundene städtebauliche Struktur. Folglich gehen von den Betrieben keine positiven Agglomerationseffekte aus. In der Vergangenheit mussten in Minden deshalb mehrere Einzelhandelsbetriebe an diesen Standorten schließen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass es nicht gelingen kann, in einigen Bereichen tragfähige Einzelhandelsstrukturen zu etablieren. Diese kann aus Gutachtersicht jedoch nur punktuell erfolgen, gegebenenfalls sind dann auf den Einzelfall angepasste Untersuc hungen vorzunehmen. Wichtig ist aus Sicht der CIMA dabei die Nähe zu bestehenden Versorgungsstrukturen und die Verträglichkeit für die bestehenden Zentralen Versorgungsbereiche. Als Beispiel sei hier die Standortbewertung für einen Nahversorgungsbetrieb an der Stiftsallee angeführt (vgl. Kap ). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 64

65 4.4 Entwicklungsstrategien Zentrale Versorgungsbereiche Die abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche werden unter einen besonderen Schutz gestellt. Das heißt, dass nach 34, 3 BauGB und 11, 3 BauN- VO von Neuansiedlungen im unbeplanten Innenbereich und großflächigen Einzelhandelsbetrieben (ab 800 qm VKF) in Sondergebieten keine schädlichen Auswirkungen auf diese Zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sein dürfen (vgl. Kap. 4.1). Um die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfsbereiches jedoch auch mittel- bis langfristig sicherzustellen, reicht es auch Gutachtersicht nicht aus, die Zentralen Versorgungsbereiche lediglich in ihrem Bestand zu schützen. Um den sich geänderten und gewachsenen Ansprüchen an Einkaufsorte gerecht zu werden (vgl. Kap. 2.2), sollten diese Bereiche mittel- bis langfristig weiterentwickelt und gestärkt werden. Aus Sicht der CIMA sollten dabei die folgenden Strategien umgesetzt werden: Entwicklung/ Stärkung der Zentralen Versorgungsbereiche durch gezielte Ansiedlungen im periodischen und aperiodischen Bedarfsbereich. (Detailliertere Ausführungen finden sich in Kap. 5 (Branchenkonzept) und in Kap. 6 (Zentren- und Standortkonzept). Nach Möglichk eit: Ansiedlung weiterer einzelhandelsnaher Dienstleistungsbetriebe. Hierunter versteht die CIMA diejenigen Dienstleistungen, die in der Regel von einer gewissen Kundenfrequenz abhängig sind, relativ häufig aufgesucht werden und folglich häufig in der Nähe bestehender Einzelhandelsbetriebe zu finden sind. Dies sind vor allem gastronomische Einrichtungen, Kreditinstitute, Reisebüros, Friseure, Reinigungen/ Wäschereien, Schuhreparaturen/ Schlüsseldienste/ Änderungsschneidereien sowie eingeschränkt auch Videotheken. Gestalterische und städtebauliche Aufwertung der öffentlichen Freiflächen innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche. Dies kann u.a. beinhalten: o o o o Markierung von Eingangbereichen Aufwertung öffentlicher Grünflächen Neugestaltung/ Begrünung bestehender größerer Stellplatzanlagen Verbesserung der Beleuchtungssituation Nach Möglichkeit: Verbesserung der Anbindung (gestalterisch und funktional) an die angrenzenden Wohngebiet e u.a. durch o o Ausbau der Fuß- und Radwegverbindungen und Einrichtung von Querungshilfen bei stark befahrenen Straßen (Ampeln/ Zebrastreifen) Einzelhandelsbetriebe in integrierter Lage besitzen häufig nur eine eingeschränkte Anzahl an Stellplätzen. Um gegenüber Einzelhandelsstandorten auf der Grünen Wiese konkurrenzfähig zu bleiben, sollte deshalb das Stellplatzangebot innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche überprüft und in Absprache mit den Eigentümern/ Betreibern bei Bedarf den aktuellen Bedürfnissen angepasst werden. Die definierten Zentralen Versorgungsbereiche sollten in regelmäßigen Abständen überprüft und ggf. um weitere Standorte ergänzt werden. Grundlage für die Einordnung der CIMA war die Ist-Situation zum Zeitpunkt der Bestandserhebung. Prüfung alternativer Entwicklungskonzepte: Business Improvement Districts bzw. Interessen- und Standortgemeinschaft (ISG) (vgl. Kap ). Mit diesem Förderprogramm gibt das Land Nordrhein-Westfalen privaten Eigentümerinitiativen die Möglichkeit, aktiv die Gestaltung des eigenen Geschäftsumfeldes mitzubestimmen. Dies bietet aus Sicht der CIMA nicht nur für vernachlässigte Bereiche die Möglichkeit, das Umfeld attraktiver zu gestalten. Voraussetzung ist in der Regel privates Engagement, eine finanzielle Unterstützung erfolgt durch das Land Nordrhein-Westfalen. (Detaillierte Information finden sich unter: Im Rahmen dieser ISGs kann eine Vielzahl von Maßnahmen umgesetzt werden, die zur Steigerung der Attraktivität des jeweiligen Quartiers führen. In der Regel sind das unter anderem: o o o o o o o o Anwerbung und Pflege des Geschäftsbesatzes Management und Pflege des öffentlichen Raums Verbesserung von Sauberkeit und Sicherheit Finanzierung und Etablierung von Marketing und Werbung Individuelle Kundenbetreuung Gestaltung des öffentlichen Raums Finanzierung von (größeren) Investitionen Entwicklung von Ideen und Plänen für die Zukunft. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 65

66 5. Branchenkonzept Das Branchenkonzept für die Stadt Minden soll aufzeigen, in welchen Branchen noch Ansiedlungspotenziale, bzw. Ansiedlungschancen bestehen. Das Ziel soll dabei weiterhin die Steigerung der Kaufkraftbindung der eigenen Einwohner sowie eine Erhöhung der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland des Mittelzentrums sein. 5.1 Ansiedlungspotenziale Die Analyse der Einzelhandelsituation in Minden (vgl. Kap. 2) hat gezeigt, in welchen Branchen es der Stadt Minden heute nicht gelingt, die Kaufkraft der Bewohner im Stadtgebiet zu binden. Von Bedeutung sind vor diesem Hintergrund Kaufkraftabflüsse insbesondere in die benachbarten Konkurrenzorte Porta Westfalica und Bad Oeynhausen. Abb. 60 zeigt die Branchen, die eine Zentralität (Umsatz/ Kaufkraftrelation) unter 100 % aufweisen und somit Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen haben: Dies sind die Warengruppen: Möbel, Antiquitäten und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Toto, PC und Zubehör, Neue Medien In der Warengruppe Möbel/ Antiquitäten wird es sich aufgrund der Nähe zum Porta-Möbelmarkt als schwierig erweisen, einen vergleichbaren Anbieter für den Standort Minden zu finden. Dies insbesondere auch deshalb, weil Kunden für Produkte aus dieser Warengruppe in der Regel weitere Wege in Kauf nehmen, um das aus ihrer Sicht bessere Angebot wahrzunehmen. Ansiedlungspotenziale bestehen darüber hinaus in den Branchen, die unterhalb der durchschnittlichen Handelszentralität liegen: Uhren Schmuck, Optik Periodischer Bedarfsbereich (Lebensmittel/ Reformwaren, Gesundheitsund Körperpflege, übrige periodischer Bedarf) Abb. 60: Zentralitätslücken als Hinweis für Ansiedlungspotenziale Bekleidung/Wäsche Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Baumarktspezifische Sortimente Bücher, Schreibwaren Spielwaren GPK, Geschenke, Hausrat Sportartikel Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege sonst. period. Bedarf (Bumen, Zeitschriften) Möbel, Antiquitäten Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Quelle: CIMA GmbH 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH % 90,1 83,8 106,6 106,0 101,7 Handelszentralität: 128,4 119,5 151,7 148,6 146,5 142,2 138, ,8 187,1 Angaben in % 278, CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 66

67 Von Bedeutung ist darüber hinaus, welche Sortimente vorwiegend in der Innenstadt angeboten werden und somit zentrenrelevant sind und welche Sortimente in der Regel an nicht integrierten Standorten angeboten werden. Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick, welche Sortimente in der Innenstadt angeboten werden. Die schraffierten Flächen stellen diejenigen Warengruppen dar, die nur über eine unterdurchschnittliche Handelszentralität in Minden verfügen. Abb. 61: Anteile der Verkaufsflächen in der Mindener Innenstadt Uhren, Schmuck, Optik Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren GPK, Geschenke, Hausrat Spielwaren Bücher, Schreibwaren 95,7 86,9 85,3 71,2 70,8 65,5 4,3 13,1 14,7 28,8 29,2 34,5 Sportartikel Gardinen, Teppiche, Heimtex. Elektroart./Unterhaltungselektr. Gesundheits-/ Körperpflege übriger period. Bedarf 49,9 40,5 36,0 30,8 25,5 50,1 59,5 64,0 69,2 74,5 Lebensmittel, Reformwaren 12,0 88,0 Hobby (Fahrräder, Musikalien) Möbel, Antiquitäten 8,5 7,3 91,5 92,7 Angaben in % Baumarktsortimente 5,6 94,4 Quelle: CIMA GmbH 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH Die Mindener Liste der nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente (vgl. Abb. 62, S. 68) baut auf diesen Untersuchungsergebnissen auf. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 67

68 5.2 Sortimentslisten Abb. 62: Mindener Liste Nahversorgungsrelevant sind Sortimente, die täglich oder wöchentlich nachgefragt werden (periodischer Bedarf). Als zentrenrelevant werden die Sortimente bezeichnet, die darüber hinaus eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen (z.b. als Frequenzbringer) vom Kunden ohne Probleme transportiert werden können i.d.r. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind Konkurrenz benötigen, um positive Agglomerationseffekte entstehen zu lassen und vorwiegend im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt und eingeschränkt in den anderen Zentralen Versorgungsbereichen angeboten werden Nicht zentrenrelevante Sortimente sind hingegen vor allem Sortimente, die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Standorte geeignet sind (z.b. Möbel), in der Regel nur über eine geringe Flächenproduktivität verfügen und überwiegend an nicht integrierten Standorten angeboten werden. * Im Einzelhandelserlass NRW 1995 als i.d.r. zentrenrelevante Sortimente bezeichnet Quelle: CIMA GmbH 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 Ein Vergleich zum Einzelhandelserlass NRW 1995 zeigt keine wesentlichen Abweichungen. Die Sortimente, die im Einzelhandelserlass als in der Regel zentrenrelevant eingestuft wurden, wurden bis auf Campingartikel, Zoobedarf und Fahrräder auch als zentren- bzw. nahversorgungsrelevant übernommen. Campingartikel werden aus Gutachtersicht mittlerweile verstärkt in Baumärkten, Zoobedarfartikel mittlerweile verstärkt in Fachmärkten in nicht integrierter Lage angeboten. Das ist auch in Minden der Fall. Fahrräder werden in Minden fast ausschließlich außerhalb der Innenstadt angeboten (vgl. Abb. 52, S. 61). Die CIMA hat darauf aufbauend ein standortspezifisches Branchenkonzept entwickelt (vgl. Kap. 5.3 bis Kap. 5.5). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 68

69 5.3 Branchenkonzept Innenstadt Aufbauend auf den Untersuchungsergebnissen ergibt sich für die Innenstadt und den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt das folgende Branchenkonzept: Spiel, Sport, Hobby Sportartikel Spielwaren Glas/ Porzellan/ Keramik, Geschenke, Hausrat Entwicklungsschwerpunkte Folgende Sortimente sollten nach Möglichkeit großflächig in der Hauptfrequenzlage 1a- und 1b-Lage angeboten werden (vgl. Kap. 6.1): Periodischer Bedarfsbereich (vor allem im nördlichen Innenstadtbereich) Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Medien und Technik Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Ergänzende Schwerpunkte Die folgenden Sortimente sollten auf kleineren Flächen, im ZV Innenstadt ggf. auch großflächig angeboten werden können. Die bestehenden Bestandsstrukturen sind zu berücksichtigen, insbesondere in den Sortimenten, in denen eine hohe Zentralität vorhanden ist (z.b. Bekleidung/ Wäsche). Die Ansiedlung sollte sowohl in Hauptfrequenz- als auch in Randlagen möglich sein: Persönlicher Bedarfsbereich Bekleidung/ Wäsche Schuhe/ Lederwaren Uhren/ Schmuck/ Optik 5.4 Branchenkonzept Zentrale Versorgungsbereiche Die abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche außerhalb der Innenstadt nehmen insbesondere im Bereich Nahversorgung eine erhebliche wohnortnahe Versorgungsfunktion wahr. Diese gilt es zu sichern und auszubauen. Dabei sollte sich auf die folgenden Branchen konzentriert werden: Entwicklungsschwerpunkte Ermöglichung von folgenden Ansiedlungen (auch großflächig über 800 qm Verkaufsfläche): Periodischer Bedarfsbereich Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Ergänzende Schwerpunkte alle übrigen zentrenrelevanten Sortimente Um die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente nicht durch mehrere Ansiedlungen nach oben offen zu erhöhen, wird eine Begrenzung der maximalen Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche (maximal 400 qm) festgesetzt (vgl. Kap. 6.2). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 69

70 5.5 Zentrenrelevante Sortimente außerhalb der Innenstadt und den Zentralen Versorgungsbereichen Für zentrenrelevante Sortimente ergibt sich daraus, dass deren Ansiedlung ausschließlich in der Innenstadt (im ZV Innenstadt auch großflächig) und in den Zentralen Versorgungsbereichen erfolgen sollte. Großflächige Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Bereiche bieten in der Regel neben nicht zentrenrelevanten Sortimenten auch so genannte (zentrenrelevante) Randsortimente an. Um die Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt in diese Bereiche zu reduzieren, sollten zentrenrelevante Randsortimente in den jeweiligen Bebauungsplänen auf 10% der Gesamtfläche beschränkt werden. Diese Empfehlung wird auch im Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen 1995 (Kap ) gegeben. Da damit jedoch keine ausreichende Obergrenze festgelegt wird und bei größeren Einzelhandelsbetrieben Randsortimente auf 10% der Gesamtfläche erhebliche Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt induzieren können, empfiehlt die CI- MA, eine zusätzliche maximale Gesamtverkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente festzulegen. Diese sollte sich an der Größe des jeweiligen Einzelhandelsbetriebes orientieren. Die Festlegung einer zulässigen Gesamtverkaufsfläche kann gegebenenfalls auch die (zusätzliche) Flächenbeschränkung für einzelne Sortimente beinhalten. Dabei ist sicherzustellen, dass von den Randsortimenten keine negativen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind. Das macht aus Sicht der CIMA eine einzelfallbezogene, gutachterliche Prüfung notwendig. Dies gilt auch für Elektroartikel und Leuchten (zentrenrelevant), die in Baumärkten zum Teil auf sehr großen Flächen angeboten werden. Aus Sicht der CIMA können in Fällen wie diesen auf den Einzelfall angepasste Lösungen erarbeitet werden, die einerseits dem Einzelhandelsbetrieb außerhalb der zentralen Bereiche eine Investitionssicherheit geben, anderseits die zu erwartenden Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt minimieren. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 70

71 6. Zentrenkonzept/ Standortkonzept Das nachfolgende Zentren- und Standortkonzept wurde in Abstimmung mit den Auftraggebern erarbeitet und im Rahmen eines einberufenen Arbeitskreises diskutiert. Grundlage des Konzeptes sind die folgenden konzeptionellen Grundaussagen, die sich aus den dargestellten Analyseergebnissen (vgl. Kap. 2) und den erarbeiteten Strategien und Zielen ergeben (vgl. Kap. 3): Qualitative und quantitative Entwicklung/ Stärkung der Innenstadt Fokussierung der Entwicklung auf die bestehenden Zentralen Versorgungsbereiche Sinnvoller Ausbau der Nahversorgung Verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt und den Zentralen Versorgungsbereichen Abb. 63 (nachfolgende Seite) gibt einen Überblick über die festgelegten Zentralen Versorgungsbereiche innerhalb der Stadt Minden (Zentrenkonzept): CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 71

72 Abb. 63: Zentrenkonzept für die Stadt Minden Quelle: CIMA GmbH 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 72

73 In Zusammenarbeit mit den Auftraggebern wurden von der CIMA insgesamt 14 Standorte einer einzelhandelsspezifischen Bewertung unterzogen. Die Darstellung und Bewertung der Standorte erfolgt in den nachfolgenden Kapiteln. Die Reihenfolge der Standorte richtet sich nach den Bausteinen des Zentren- und Standortkonzeptes. Die Bewertung der Standorte erfolgte darüber hinaus anhand der folgenden Kriterien: Lage innerhalb der Stadt (Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt/ übrige Bereiche der Innenstadt/ Innenstadtrand/ Zentraler Versorgungsbereich/ Wohngebiet/ sonstige Standorte) Standortumfeld (Einzelhandelsbesatz) Erreichbarkeit Zusammenhang zu bestehenden (auch solitären) Versorgungslagen Städtebaulich und funktional integriert/ nicht integrierte Lage Die nachfolgende Abb. 64 auf Seite 74 zeigt die bewerteten Standorte in der Übersicht. Demnach liegen die Standorte 1 bis 5 in der Innenstadt (ZV) bzw. am Innenstadtrand befinden sich die Standorte 10 und 13 innerhalb eines Zentralen Versorgungsbereiches liegen die Standorte 6, 8, 9 und 12 in direkter Nähe zu Wohngebieten befinden sich die Standorte 7, 11 und 14 in eher gewerblich geprägten Bereichen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 73

74 Abb. 64: Übersicht Planvorhaben Quelle: CIMA GmbH 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 74

75 6.1 Qualitative und quantitative Entwicklung/ Stärkung der Innenstadt Wesentlicher Ansatzpunkt zur Entwicklung und Stärkung der Mindener Innenstadt sollte eine deutliche Positionierung gegenüber nicht-int egrierten Einkaufslagen (z.b. Porta-Fachmarktzentrum) sein. Dabei sollte sich an folgenden Entwicklungsgrundsätzen orientiert werden: Schaffung von großflächigen Entwicklungsmöglichkeiten Ansiedlung geeigneter Branchen (vgl. Kap. 5 Branchenkonzept ) Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten nur noch im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt muss angefügt werden, dass diese Zahl sämtliche gewerblichen Leerstände, auch in oberen Etagen und Teilflächen einzelner Gebäude beinhaltet, die nicht zwangsläufig für den innerstädtischen Einzelhandel geeignet sind. Abb. 65: Städtebauliche und funktionale Situation der Innenstadt Wie bereits dargelegt, stellt die Innenstadt von Minden den wesentlichen Einzelhandelsschwerpunkt innerhalb Mindens dar. Neben einem guten Einzelhandelbesatz, der rd. 36 % der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Minden ausmacht, profitieren der Standort und die Einzelhandelsbetriebe erheblich von der attraktiven städtebaulichen und architektonischen Situation. Die Hauptfrequenzlage der Mindener Innenstadt erstreckt sich entlang der als Fußgängerzone ausgewiesenen Bäckerstraße und Scharn bis zum Marktplatz. Sowohl im Bereich Hufschmiede/ Weberberg als auch in der Obermarktstraße nimmt die Kundenfrequenz deutlich ab. Damit wird insbesondere die Obermarktpassage, in der sich auch das Real-SB-Warenhaus befindet, deutlich von der Frequenz der 1a-Lage getrennt. Mit ein Grund für den Abfall der Frequenz in der Obermarktstraße ist die sehr große Ausdehnung der funktionalen Innenstadt von rd. 850 Metern. Die städtebaulich unzureichende Eingliederung der Passage und fehlende großflächige attraktive Anbieter im aperiodischen Bedarfsbereich verstärken die Trennung zwischen der Hauptfrequenzlage entlang der Bäckerstraße/ Scharn und der Obermarktpassage (vgl. Abb. 65). Bereits in der 1b-Lage, vor allem aber in den Randlagen ist ein erheblicher Abbruch des Einzelhandelsbesatzes festzustellen. Dieser äußert sich vermehrt auch in Leerständen. Das GeschäftsFlächenManagement Mindener Freiräume, das sich u.a. mit der Nachnutzung und Entwicklung gewerblicher Leerstände in der Innenstadt befasst, führte im Februar Leerstände. Einschränkend Quelle: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 75

76 Durch die gut ausgebauten Wallstraßen ist die Erreichbarkeit der Mindener Innenstadt als sehr gut zu bezeichnen. Über den Zentralen Omnibusbahnhof (ZOB), der sich innerhalb der Innenstadt befindet, bestehen darüber hinaus sehr gute Anbindungen an den ÖPNV. Lediglich der Bahnhof Minden ist, zumindest fußläufig, von der Innenstadt relativ schlecht zu erreichen. Die Ausdehnung der funktionalen Innenstadt verläuft in ihrer Hauptachse in Nord-Süd-Richtung. Westlich der Hauptfrequenzlage Scharn/ Markplatz verläuft ein erheblicher Höhenversatz, der die Ausdehnung der Innenstadt in westliche Richtung erschwert. Auf der anderen Seite fehlt, obwohl die räumliche Nähe zur Weser gegeben ist, eine attraktive städtebauliche und funktionale Anbindung an die Weser, die eine Verknüpfung von Einzelhandel und Freizeitgestaltung am Weserufer erheblich verbessern würde Qualität/ Quantität des Einzelhandelangebotes Um die Qualität und Quantität des Einzelhandelsangebotes nachhaltig zu stärken, sind aus Sicht der CIMA die folgenden Aspekte von besonderer Bedeutung: Erhöhung der Kaufkraftbindung/ Verminderung des Kaufkraftabflusses (im Wettbewerb zu den Konkurrenzstandorten) Erhöhung des Verkaufsflächenanteils von derzeit 36% (rd qm) in der Innenstadt auf 40 bis 50 % ( bis qm). Dieser statistisch errechnete Wert bezieht sich nicht zwangsläufig auf die Neuschaffung einer einzigen großen Einzelhandelsfläche von bis qm. Dies ist jedoch ein Wert, den Mittelzentren von der Größe Mindens durchaus erreichen können. Die Auswirkungen einer kurzfristigen Neuschaffung einer so großen Verkaufsfläche sind hinsichtlich ihrer Verträglichkeit gutachterlich nachzuweisen. Schaffung von großflächigen, innerstädtischen Entwicklungsmöglichkeiten o Prüfung: Ansiedlung eines Shopping-Centers (Einkaufszentrum) o Prüfung: Zusammenlegung kleiner Verkaufsflächen (1a- und 1b- Lage) Die Schaffung großflächiger Einzelhandelsflächen (über 800 qm VKF) in 1a- und 1b-Lage führt zwangsläufig zur Erhöhung der Passantenfrequenz in den Hauptgeschäftslagen und erhöht abhängig von der Gesamtkonzeption und Attraktivität auch die Wahrscheinlichkeit von Neubesetzungen in den Randbereichen. Um positive Agglomerationseffekte zu generieren, sollte sich die Sicherung und Entwicklung neuer Einzelhandelsflächen auf die bestehenden Einzelhandelslagen (insbesondere 1a- und 1b Lagen sowie auch auf die direkt angrenzenden Randlagen) innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt fokussieren. Damit ist vor allem der Bereich östlich einer Linie von Ritter- und Kampstraße gemeint. Im südwestlichen Bereich der Innenstadt (außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches) sollten aus Gutachtersicht keine bedeutenden Einzelhandelsbetriebe angesiedelt werden, das bezieht auch die Straßenzüge südliche Simeonstraße, westliche Königstraße und nördliche Marienstraße mit ein. Eine Ansiedlung bedeutender Einzelhandelsbetriebe in diesen Bereichen würde aus Sicht der CIMA zu einer flächenhaften Ausdehnung der Einzelhandelsinnenstadt führen. Dies würde Frequenzverluste, auch in den Hauptfrequenzlagen, wahrscheinlich machen. Direkt an den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt grenzen die Straßenzüge Simeonstraße, Königstraße und Marienstraße an. Auch in diesen Straßen befinden sich mehrere Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe, jedoch mit deutlich geringerer Dichte als im Zentralen Versorgungsbereich. Einzelhandelsbetriebe in diesen innerstädtischen Randlagen sprechen häufig ein spezielles Publikum (z.b. Szeneläden) an. Dieses Potenzial kann aus Sicht der CIMA durchaus in ein abgewandeltes Konzept Innerstädtische Randlagen übertragen werden. Dabei bietet sich aus Gutachersicht die Förderung und Schaffung attraktiver Funktionsmischungen aus Einzelhandelsbetrieben, Dienstleistungsbetrieben mit nur geringem Kundenverkehr (ggf. aber auch Gastronomiebetriebe), Büros und Wohnen an. Die Attraktivitätssteigerung dieser Quartiere kann aus Sicht der CIMA auch im Rahmen von Interessen- und Standortgemeinschaften (ISG) erfolgen (vgl. Kap ). Darüber hinaus sollten im Rahmen des Flächenmanagements innerhalb der Innenstadt ständig die folgenden Strategien verfolgt werden: Ansiedlung inhabergeführter Einzelhandelsbetriebe/ Filialbetriebe im gesunden Mix Neubesetzung von Leerständen/ Leerstände präventiv mit Hilfe des Flächenmanagements verhindern (vgl. Kap ) Ergänzung des vorhandenen Angebotes durch geeignete Branchen (vgl. Kap. 5 Branchenkonzept ) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 76

77 6.1.2 Funktionale/ städtebauliche Aufwertungen Die Innenstadt ist nicht nur Einzelhandels-, sondern auch Dienstleistungszentrum einer Stadt und lebt unter anderem von außergewöhnlichen Events. Zur funktionalen und städtebaulichen Entwicklung der Innenstadt empfiehlt die CI- MA deshalb: Sicherung/ Entwicklung attraktiver Dienstleistungs- und Freizeiteinrichtungen (u.a. Gastronomie, Events, Kino) gestalterische Aufwertung der Zugänge zum Hauptgeschäftszentrum Entwicklung von spezifischen Profilen für die Bereiche außerhalb der Haupteinkaufslagen (hierfür bietet sich auch die Schaffung von Interessenund Standortgemeinschaften (ISG) an (vgl. Kap ) Vermeidung: Verlängerung der Haupteinkaufslagen (im Sinne einer Ausdehnung) Prüfung: Aufwertung des öffentlichen Raumes Bäckerstraße / Scharn Prüfung: Attraktivitätssteigerung Straßenbeleuchtung Prüfung: Verbesserung Stellplatzsituation/ Prüfung Neuorganisation Parkraumbewirtschaftung Schaffung attraktiver fußläufiger Verbindungen zur Weser weitestgehende Vereinheitlichung der Öffnungszeiten Konzeption weiterer, gemeinsamer Serviceangebote Entwicklungs- und Finanzierungskonzepte/ Stadtmarketing das Weiterbestehen der Minden Marketing GmbH auch langfristig zu sichern und ständig den Markterfordernissen anzupassen Darüber hinaus sollte die Einrichtung alternativer Organisationsstrukturen im Rahmen von Interessen- und Standortgemeinschaften (ISG) nicht nur für vernachlässigte Bereiche geprüft und unterstützt werden (vgl. Kap 4.4). Aus Sicht der CIMA bieten sich dafür generell sämtliche innerstädtische Geschäftsbereiche, auch außerhalb der Innenstadt in den definierten Zentralen Versorgungsbereichen, an. Feste Regeln, welche Bereiche innerhalb der Innenstadt dafür besonders geeignet sind, sollten aus Gutachersicht nicht festgelegt werden. Aus Sicht der CIMA sind dafür sowohl die einzelnen Abschnitte der Hauptfrequenzlagen (Scharn, Bäckerstraße, Marktplatz), die 1b-Lagen (z.b. Obermarktstraße) als auch die Randbereiche mit Geschäftsbesatz (Simeonstraße, Königstraße, Marienstraße, Kampstraße/ Friedensplatz) geeignet. Entscheidend ist, dass eine Gruppe interessierter Geschäftsleute, die ihr Geschäftsumfeld verbessern möchte, zusammen findet. Bei der Auswahl der Bereiche für eine Interessen- und Standortgemeinschaften (ISG) sollten generell die folgenden Aspekte beachtet werden: überschaubare Größe des festzulegenden Quartiers einheitliche Problemlage / einheitlicher Interessensansatz guter Organisationsgrad der betroffenen Geschäftsleute/ Eigentümer Die Maßnahmen, die im Rahmen einer Interessen- und Stanortgemeinschaft umgesetzt werden sollen, sollten aus Sicht der CIMA gemeinsam mit den betroffenen Geschäftsleiten/ Eigentümern erarbeitet werden. Möglich ist aus Sicht der CIMA auch die Einrichtung von Workshops vor Ort (vgl. Kap. 4.4). Innenstädte sind häufig aufgrund der unterschiedlichen Interessen und Ansprüche und der schwierigen Organisationsstruktur insbesondere im Vergleich zu einheitlich errichteten und organisierten Shopping-Centern auf der Grünen Wiese im Nachteil. Um diesen strukturellen Nachteil auszugleichen, ist es aus Gutachtersicht von besonderer Bedeutung, das bereits bestehende GeschäftsFlächenManagement zu sichern und weiterzuentwickeln und CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 77

78 6.1.4 Planungsvorhaben Innenstadt/ Innenstadtrand Standort 1: Rathaus (Einkaufszentrum) Auf den Flächen des heutigen Rathauses (Kleiner Domhof) ist die Errichtung eines Shopping-Centers (Einkaufszentrums) geplant. Für den Standort lagen der Stadtverwaltung Planungen von drei unterschiedlichen Investoren vor. Der Rat der Stadt Minden hat sich in seiner Sitzung vom 18. Mai für das Konzept der Multi Developement Germany GmbH entschieden. Auf rund qm Verkaufsfläche sind als Ankermieter ein großflächiger Lebensmittelvollsortimenter und ein Fachmarkt für Unterhaltungselektronik vorgesehen. Ergänzt werden soll das Angebot unter anderem durch Angebote im Bereich Bekleidung. Bewertungskriterien Lage innerhalb der Innenstadt (Zentraler Versorgungsbereich) (1a-Lage) umfangreiches Einzelhandelsangebot in direkter Umgebung umfangreiches Dienstleistungsangebot in direkter Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit über die Wallstraßen gewährleistet ÖPNV-Erreichbarkeit über den Zentralen Omnibusbahnhof (ZOB) gewährleistet zurzeit unattraktive städtebauliche und gestalterische Hinterhofsituation attraktive städtebauliche und architektonische Situation im direkten Umfeld Abb. 67: Übersichtskarte Standort 1: Rathaus Abb. 66: Standort 1: Rathaus Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 78

79 Bewertung Standort 1 ist generell für zentrenrelevanten Einzelhandel (auch großflächig) geeignet. Mit der Etablierung attraktiver Anbieter im Bereich Lebensmittel und Elektroartikel wäre die Schließung bestehenden Angebotslücken möglich. Zusätzliche, großflächige Magneten in der Innenstadt könnten zudem als Frequenzbringer fungieren und sich gegebenenfalls positiv auf das innerstädtische Umfeld auswirken. Zudem würde durch die Konzentration des Einzelhandels im Bereich Bäckerstraße/ Scharn/ Marktplatz die zurzeit lange Fußgängerzone verdichtet. Um positive Agglomerationseffekte zu induzieren, müsste jedoch aus Gutachtersicht eine attraktive Anbindung an die angrenzenden Einzelhandelslagen sichergestellt werden. Voraussetzung wäre darüber hinaus die städtebauliche und funktionale Verträglichkeit für die Mindener Innenstadt und das zu erwartende Einzugsgebiet des Einkaufszentrums. Das macht aus Sicht der CIMA die Erarbeitung eines gesonderten Verträglichkeitsgutachtens erforderlich. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 79

80 Standort 2: Zentraler Omnibus-Bahnhof (ZOB) Auf den Flächen des heutigen ZOB soll die Errichtung eines Einkausfzentrums (als Alternative zu Standort 1) oder anderer großflächiger Einzelhandelsbetriebe geprüft werden. Auch wenn es zurzeit keine konkreten Planungen für diese Fläche gibt, wird in Minden die Neubewertung des ZOB immer wieder diskutiert. Abb. 68: Standort 2: Zentraler Omnibus-Bahnhof (ZOB) Bewertungskriterien Lage innerhalb der Innenstadt (Zentraler Versorgungsbereich) (1b-Lage) umfangreiches Einzelhandelsangebot in direkter Umgebung umfangreiches Dienstleistungsangebot in direkter Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit über die Wallstraßen gewährleistet gute ÖPNV-Erreichbarkeit (ZOB müsste verlagert werden) große, nicht altstädtische Baukörper im direkten Umfeld Abb. 69: Übersichtskarte Standort 2: Zentraler Omnibus-Bahnhof (ZOB) Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 80

81 Bewertung Mit der Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes am Standort 2 würde ein zusätzlicher Magnet in der Innenstadt entwickelt, der sich ähnlich wie an Standort 1, als Frequenzbringer entwickeln könnte. Zudem könnte die fußläufige Verbindung vom jetzigen ZOB zum Hauptfrequenzbereich Scharn verbessert werden. Aufgrund der innerstädtischen Lage ist der Standort somit zwar generell für zentrenrelevanten Einzelhandel (auch großflächig) geeignet, jedoch steht er auch in direkter Konkurrenz zur 1a-Lage Bäckerstraße und ist im Vergleich zu Standort 1 nicht so gut in die innerstädtische Einzelhandelslandschaft integriert. Zudem würde der Standort nicht zur Verdichtung, sondern zur weiteren Ausdehnung des Einzelhandelsangebotes führen. Darüber hinaus müsste ein geeigneter Alternativstandort für den ZOB gefunden werden. Selbst wenn dies gelingt, würde durch die Verlegung des ZOB zwangsläufig ein Frequenzverlust in der Innenstadt wahrscheinlich werden. Voraussetzung wäre darüber hinaus die städtebauliche und funktionale Verträglichkeit für die Mindener Innenstadt und das zu erwartende Einzugsgebiet des Einkaufszentrums. Das würde, ebenso wie bei Standort 1, aus Sicht der CIMA die Erarbeitung eines gesonderten Verträglichkeitsgutachtens erforderlich machen. In direkter Abwägung zwischen Standort 1 und 2 empfiehlt die CIMA de s- halb, den Standort 1 (Rathaus) einzelhandelspezifisch zu entwickeln. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 81

82 Standort 3: Scharn (ehemalige Sparkasse) Das ehemalige Sparkassengebäude am Scharn steht zurzeit leer und wurde im Winter unter anderem durch eine Eislauffläche zwischengenutzt. Auf der Fläche wäre grundsätzlich großflächiger Einzelhandel realisierbar, zurzeit sind der CIMA jedoch keine konkreten Planungen bekannt. Abb. 71: Übersichtskarte Standort 3: Scharn (ehemalige Sparkasse) Abb. 70: Standort 3: Scharn (ehemalige Sparkasse) Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 Bewertungskriterien Lage innerhalb der Innenstadt (Zentraler Versorgungsbereich) (1a-Lage) umfangreiches Einzelhandelsangebot in direkter Umgebung umfangreiches Dienstleistungsangebot in direkter Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit über die Wallstraßen gewährleistet gute ÖPNV-Erreichbarkeit über den Zentralen Omnibusbahnhof (ZOB) gewährleistet attraktive städtebauliche und architektonische Situation im direkten Umfeld Bewertung Standort 3 ist generell für zentrenrelevanten Einzelhandel (auch großflächig) geeignet. Mit der Wiederbelebung des ehemaligen Sparkassengebäudes könnte ein weiterer Magnetbetrieb in 1a-Lage etabliert werden, dadurch würde sich auch die Attraktivität des Scharn erhöhen. Zudem könnte der stärkste Missstand in der Mindener Innenstadt behoben werden. Aus Gutachtersicht ist somit die Entwicklung des Standortes mit einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb sehr zu empfehlen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 82

83 Standort 4: Deichhof (rückwärtig Bäckerstraße) Das Gelände im Bereich Deichhof ist zurzeit durch eine ungeordnete städtebauliche Situation geprägt. Rückwärtig zur 1a-Lage Bäckerstraße gelegen, wird der Standort zurzeit als Stellplatzfläche genutzt. Die fußläufige Verbindung zur Bäckerstraße erfolgt durch eine kleine Passage. Konkrete Planungen sind der CIMA zurzeit nicht bekannt. Abb. 73: Übersichtskarte Standort 4: Deichhof (rückwärtig Bäckerstraße) Abb. 72: Standort 4: Deichhof (rückwärtig Bäckerstraße) Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 Bewertungskriterien Lage innerhalb der Innenstadt (ZV), aber außerhalb der Hauptfrequenzlage umfangreiches Einzelhandels-/ Dienstleistungsangebot in der Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit über die Wallstraßen gewährleistet gute ÖPNV-Erreichbarkeit gewährleistet zurzeit unattraktive gestalterische Hinterhofsituation/ Verbindung zur Bäckerstraße attraktive städtebauliche und architektonische Situation im direkten Umfeld Bewertung Auch im Bereich Deichhof könnte ein zusätzlicher Magnet als Frequenzbringer geschaffen werden. Je nach Konzeption könnte die Entwicklung dieses Standortes auch zur Verbesserung der Attraktivi tät von Bäckerstraße und Scharn beitragen. Somit ist auch Standort 4 generell für zentrenrelevanten Einzelhandel (auch großflächig) geeignet. Durch die Lage außerhalb der bestehenden Lauflagen (Zugang nur über eine Passage möglich) würde die Konkurrenzsituation zum sonstigen Einzelhandel jedoch verstärkt. Synergieeffekte sind aus Gutachtersicht deshalb nur eingeschränkt möglich. In direkter Abwägung zwischen Standort 3 und 4 empfiehlt die CIMA deshalb, Standort 3 (Scharn) mit Priorität zu entwickeln. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 83

84 Standort 5: Simeonsplatz (Stellplätze) Standort 5 befindet sich südlich der abgegrenzten Innenstadt. Die zu bewertenden Flächen werden zurzeit als Stellplätze genutzt. In direkter Umgebung befinden sich verschiedene Büronutzungen sowie im südlichen Bereich das Klinikum II. Konkrete Planungen für den Standort sind der CIMA zurzeit jedoch nicht bekannt. Abb. 75: Übersichtskarte Standort 5: Simeonsplatz (Stellplätze) Abb. 74: Standort 5: Simeonsplatz (Stellplätze) Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 Bewertungskriterien Lage südlich der Innenstadt kein Einzelhandelsangebot in direkter Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit gewährleistet gute ÖPNV-Erreichbarkeit durch die Nähe zum ZOB Verbindung zur Innenstadt wird durch Verkehrsbelastung auf den Straßen Schwichowwall und Portastraße erheblich eingeschränkt Bewertung Eine einzelhandelspezifische Entwicklung der Flächen würde die bestehende sehr lange, innerstädtische Haupteinkaufsachse um weitere 200 Meter verlängern. Zudem ist aus Gutachtersicht keine attraktive städtebauliche und funktionale Verbindung zur Simeonstraße bzw. zur Innenstadt herstellbar. Somit würde sich am Simeonsplatz ein Konkurrenzstandort zur Innenstadt entwickeln. Aus Gutachtersicht ist dieser Standort daher nicht für Einzelhandel geeignet. Die CIMA empfiehlt, Einzelhandelsnutzungen im Bebauungsplan auszuschließen und alternative Nutzungsmöglichkeiten zu prüfen. Auch die Beibehaltung der jetzigen Funktion als Stellplatz ist aus Sicht der CIMA eine adäquate Nutzungsmöglichkeit. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 84

85 6.2 Fokussierung der Entwicklung auf die bestehenden Zentralen Versorgungsbereiche Wie bereist dargestellt, sollten die Zentralen Versorgungsbereiche nicht nur unter einen besonderen Schutz gestellt, sondern auch angemessen weiterentwickelt werden. Ähnlich wie in Kap. 4.4 und 5.3 beschrieben, sollte sich aus Gutachtersicht an folgenden Leitlinien orientiert werden: Zentrenrelevanter Einzelhandel ist nur in der Innenstadt (im ZV Innenstadt auch großflächig) und eingeschränkt in den Zentralen Versorgungsbereichen auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche zulässig (max. 400 qm Verkaufsfläche). Für neue Einzelhandelsprojekte in 34-Gebieten bzw. für großflächige Einzelhandelsansiedlungen (über 800 qm VKF) in Sondergebieten muss gutachterlich festgestellt werden, dass schädliche Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche nicht zu erwarten sind. Dies bezieht sich auch auf Flächen, die mittelbar oder unmittelbar an die definierten Zentralen Versorgungsbereiche angrenzen (vgl. Kap ). Ausweisung neuer Zentraler Versorgungsbereiche nur nach vorheriger Prüfung (vgl. Kap. 4.4) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 85

86 6.2.1 Standort 10: Viktoriastraße/ Bachstraße Standort 10 liegt innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Viktoriastraße/ Bachstraße, grenzt direkt an die bestehenden Einzelhandelsbetriebe an und umfasst den Bereich der Grünfläche an der Pionierstraße. Der Stadtve rwaltung liegen Bauvoranfragen vor. Geplant sind unter anderen Erweiterungen der bestehenden Lebensmittelanbieter Edeka und Plus sowie die Neuplanung eines Kik-Textildiscounters und eines Drogeriemarktes. Abb. 76: Standort 10: Viktoriastraße/ Bachstraße Bewertungskriterien Lage innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Viktoriastraße/ Bachstraße Einzelhandelsangebot in direkter Umgebung vorhanden (ZV) Dienstleistungsangebot in direkter Umgebung vorhanden (ZV) gute Pkw-Erreichbarkeit über die Viktoriastraße gute ÖPNV-Erreichbarkeit entlang der Viktoriastraße gute fußläufige Erreichbarkeit durch Nähe zum Wohngebiet städtebaulich integrierte Lage Abb. 77: Übersichtskarte Standort 10: Viktoriastraße/ Bachstraße Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 86

87 Bewertung Der Zentrale Versorgungsbereich würde durch Neuansiedlungen am Standort 10 gestärkt werden. Der Standort ist somit generell für Neuansiedlungen mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten geeignet. Zentrenrelevante Sortimente sollten aus Gutachtersicht bis zu einer Verkaufsfläche von 10% der Gesamtverkaufsfläche (max. 400 qm) zugelassen werden. Aus Sicht der CIMA sind die Erweiterungsabsichten der Lebensmittelanbieter und die Neuplanung eines Drogeriemarktes positiv zu bewerten. Neuansiedlungen im Bereich Bekleidung (zentrenrelevantes Sortiment) sollten sich aus Sicht der CIMA auf Erweiterungen der bestehenden Betriebe (Preis- Tex-Textildiscounter) beschränken. Bei weiteren Neuansiedlungen mit zentrenrelevanten Sortimenten müsste die Verträglichkeit für die bestehende Struktur der zentralen Versorgungsbereiche sichergestellt werden. Die Erweiterung des Zentralenversorgungsbereiches wurde bereits in Abb. 77 übernommen (vgl. Abb. 41, S. 57). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 87

88 6.2.2 Standort 13: Lübbecker Straße/ Schwabenring Abb. 79: Übersichtskarte Standort 13: Lübbecker Straße/ Schwabenring Der WEZ-Markt am Schwabenring plant eine Standortverlagerung an die Lübbecker Straße. Der Planstandort liegt innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Lübbecker Straße/ Schwabenring und grenzt direkt an die bestehenden Einzelhandelsstrukturen an. Nachfolgend soll die Fläche des jetzigen WEZ- Marktes durch eine Plus -Filiale nachgenutzt werden. Abb. 78: Standort 13: Lübbecker Straße/ Schwabenring Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 Bewertungskriterien Lage innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Lübbecker Straße/ Schwabenring Einzelhandels/ Dienstleistungsangebot in direkter Umgebung vorhanden gute Pkw-Erreichbarkeit über die Lübbecker Straße und den Schwabenring gute ÖPNV-Erreichbarkeit entlang der Lübbecker Straße gute fußläufige Erreichbarkeit durch Nähe zum Wohngebiet städtebaulich integrierte Lage Bewertung Standort 13 ist generell für Neuansiedlungen mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten geeignet. Der Zentrale Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Schwabenring würde durch Neuansiedlungen im periodischen Bedarfsbereich gestärkt werden. Aus Gutachtersicht sind die Standortverlagerung des WEZ-Marktes inklusive der Nachnutzung durch eine Plus-Filiale also positiv zu bewerten. Die Erweiterung des Zentralenversorgungsbereiches wurde bereits in Abb. 88 übernommen (vgl. Abb. 50, S. 60). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 88

89 6.3 Sinnvoller Ausbau der Nahversorgung In Kap wurde die Nahversorgungssituation innerhalb der Stadt Minden dargestellt. Zur Sicherung und Weiterentwicklung der Nahversorgung sollten die folgenden Strategien verfolgt werden: Sicherung bestehender Nahversorger (vgl. Abb. 25, S.43). Verbesserung der Nahversorgung in den unterversorgten Gebieten Haddenhausen, Häverstädt, nördliche Innenstadt und Dankersen (Nord) Priorität bei Neuansiedlungen: integrierte Lage, Nähe zu bestehenden Wohngebieten, Versorgungsfunktion für das nähere Umland Großflächige Betriebe (über 800 qm VKF) sollten zukünftig nur im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt und in den übrigen Zentralen Versorgungsbereichen zulässig sein. Bei Abweichungen sollte unbedingt eine gesonderte Prüfung der Verträglichkeit für die bestehenden Nahversorgungsstrukturen vorgenommen werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 89

90 6.3.1 Standort 12: Lübbecker Straße/ Südring Abb. 81: Übersichtskarte Standort 12: Lübbecker Straße/ Südring Standort 12 befindet sich an der Lübbecker Straße. Für den Leerstand im Kreuzungsbereich mit der Bachstraße liegt der Stadtverwaltung eine Bauvoranfrage eines Nahversorgers vor. Ca. 450 Meter in westlicher Richtung befindet sich der Zentrale Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Dützener Weg. Der Zentrale Versorgungsbereich Lübbecker Straße/ Schwabenring liegt rund 800 Meter in östlicher Richtung entfernt. Abb. 80: Standort 12: Lübbecker Straße/ Südring Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 Bewertungskriterien Lage innerhalb eines Wohngebietes kein Einzelhandelangebot in direkter Umgebung vorhanden gute Pkw-Erreichbarkeit über die Lübbecker Straße gute ÖPNV-Erreichbarkeit entlang der Lübbecker Straße gute fußläufige Erreichbarkeit durch Nähe zum Wohngebiet städtebaulich integrierte Lage Bewertung Die Wohngebiete im direkten Einzugsgebiet des Planstandortes werden durch die bestehenden Zentralen Versorgungsbereiche im Bereich Lübbecker Straße/ Dützener Weg bzw. Schwabenring bereits ausreichend versorgt. Der Planstandort würde sich aufgrund der Nähe, vor allem zum Standort Lübbecker Straße/ Dützener Weg, darüber hinaus als Konkurrenzstandort entwickeln. Folglich ist aus Gutachtersicht Standort 12 als Nahversorgungsstandort nicht geeignet. Gegebenenfalls sollte Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Bebauungsplan ausgeschlossen werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 90

91 6.3.2 Standort 9: Friedrich-Wilhelm-Straße (Bahngelände) Standort 9 befindet sich in direkter Nähe zum Bahnhof Minden auf zurzeit nicht mehr genutzten Gewerbeflächen der Bahn. In den letzten Jahren wurde dieser Standort immer wieder als möglicher Nahversorgungsstandort diskutiert. Der CIMA sind jedoch keine konkreten Planungen für diese Flächen bekannt. gute fußläufige Erreichbarkeit durch Nähe zum Wohngebiet angrenzendes Wohngebiet/ teil-integrierte Lage Abb. 83: Übersichtskarte Standort 9: Friedrich-Wilhelm-Straße (Bahngelände) Abb. 82: Standort 9: Friedrich-Wilhelm-Straße (Bahngelände) Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 Bewertungskriterien Lage innerhalb eines Gewerbegebietes/ Bahngelände kein Einzelhandelangebot in direkter Umgebung vorhanden Zentraler Versorgungsbereich Viktoriastraße/ Bachstraße liegt auf der anderen Seite der Bahngleise, es gibt jedoch keine direkte Verbindung dorthin eingeschränkte Pkw-Erreichbarkeit über die Friedrich-Wilhelm-Straße eingeschränkte ÖPNV-Erreichbarkeit Bewertung Standort 9 verfügt über keine guten Standortvoraussetzungen für größere Einzelhandelsflächen. Weder liegt der Standort an einer übergeordneten Straße, noch bestehen weit reichende Sichtbeziehungen. Durch die Erschließung über die Friedrich-Wilhelm-Straße entstünde außerdem eine zusätzliche Verkehrsbelastung für die angrenzenden Wohngebiete im Bahnhofsbereich. Zur Nahversorgung erscheinen Standorte im Zentralen Versorgungsbereich Viktoriastraße/ Bachstraße und an der Kaiserstraße besser geeignet. Standort 9 ist aus Gutachersicht somit generell für Einzelhandel nicht geeignet. Einzelhandel sollte gegebenenfalls im Bebauungsplan ausgeschlossen werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 91

92 6.3.3 Standort 6: Stiftsallee Die Grundstücke entlang der Stiftsallee wurden im F-Plan von 1978 als mögliche Schwerpunkte für eine Einzelhandelsentwicklung festgelegt. Tendenziell ist deshalb zu klären, ob die betroffenen Grundstücke aus heutiger Sicht immer noch für eine einzelhandelsspezifische Nutzung, insbesondere im Bereich Nahversorgung, geeignet sind. Für das Gelände auf der Höhe des Dalienwegs liegt der Stadtverwaltung eine Anfrage für einen Nahversorger vor. Lage innerhalb der Entwicklungsachse Stiftsallee (lt. F-Plan 1978); entlang der Stiftsallee befinden sich mehrere, meist solitäre Einzelhandelsbetriebe aus unterschiedlichen Bedarfsbereichen gute Pkw-Erreichbarkeit über die Stiftsallee gute ÖPNV-Erreichbarkeit entlang der Stiftsallee gute fußläufige Erreichbarkeit durch Nähe zum Wohngebiet städtebaulich integrierte Lage Abb. 84: Standort 6: Stiftsallee Abb. 85: Übersichtskarte Standort 6: Stiftsallee Quelle: CIMA GmbH 2006 Bewertungskriterien Lage innerhalb eines Wohngebietes Dengel Bio-Supermarkt auf der gegenüberliegenden Straßenseite Penny-Lebensmitteldiscounter in rd. 400 Meter Entfernung (Sandtrift) Quelle: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 92

93 Bewertung Aufgrund der integrierten Lage und der Lage innerhalb der Entwicklungsachse Stiftsallee ist Standort 6 generell für nahversorgungsrelevante Sortimente bis zu einer Gesamtverkaufsfläche von 800 qm geeignet. In Kap wurde bereits angeführt, dass sich die bandartige Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben entlang der radialen Ausfallstraßen als nicht wirtschaftlich tragfähig erwiesen hat. Im Einzelfall kann es dennoch durchaus gelingen und sinnvoll sein, Nahversorgungsbetriebe in bestimmten Bereichen der radialen Ausfallstraßen zu etablieren. Von Bedeutung ist aus Sicht der CIMA zum einen die Nähe zu bestehenden Einzelhandelsbetrieben und zum anderen die Verträglichkeit für die definierten Zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kap ). Für Neuansiedlungen in Sondergebieten und im unbeplanten Innenbereich ( 34-Gebiete) macht das aus Sicht der CIMA die Erarbeitung eines unabhängigen Verträglichkeitsgutachtens (bezogen auf die Zentralen Versorgungsbereiche) erforderlich. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 93

94 6.3.4 Standort 8: Ringstraße (Klinikum I) Das Gelände des Klinikum I soll mittelfristig einer anderen Nutzung zugeführt werden. Aus Sicht der Stadtverwaltung sind dabei grundsätzlich unterschiedliche Nutzungen realisierbar. Neben einer möglichen Nutzung als Einzelhandelsstandort wird der Standort Klinikum auch als Wohnstandort diskutiert. Der Stadtverwaltung liegt für den Standort 8 zurzeit eine Anfrage für einen Verbrauchermarkt vor. Entfernung zur Innenstadt beträgt rund 500 Meter gute Pkw-Erreichbarkeit über die Ringstraße gute ÖPNV-Erreichbarkeit entlang der Ringstraße gute fußläufige Erreichbarkeit durch Nähe zum Wohngebiet städtebaulich integrierte Lage Abb. 87: Übersichtskarte Standort 8: Ringstraße (Klinikum I) Abb. 86: Standort 8: Ringstraße (Klinikum I) Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 Bewertungskriterien Lage innerhalb eines Wohngebietes solitäre Einzelhandelsstandorte entlang der Stiftsallee in mittelbarer Umgebung vorhanden (u.a. Sanitärwaren, Bekleidung, Musikalien) Penny-Lebensmitteldiscounter in rd. 500 Meter Entfernung (Ringstraße) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 94

95 Bewertung Verbrauchermärkte bieten neben Angeboten aus dem periodischen Bedarfsbereich in der Regel auch zentrenrelevante Sortiment an. Der Standort 8 könnte sich deshalb als Konkurrenzstandort zur Innenstadt entwickeln, die nur ca. 500 Meter entfernt liegt. Unter anderem auch aufgrund des unterversorgten nördlichen Innenstadtbereiches (vgl. Kap ) sollte ein Verbrauchermarkt eher in diesem Bereich angesiedelt werden. Aus Gutachtersicht ist Standort 8 für einen Verbrauchermarkt somit nicht geeignet. Da die Wohngebiete nördlich des Vorhabenstandortes nicht ausreichend nahversorgt sind, besteht aus Sicht der CIMA jedoch noch durchaus Potenzial für einen Lebensmittelbetrieb unterhalb der Großflächigkeit (bis 800 qm Verkaufsfläche). Dieser ließe sich auch mit alternativen Nutzungen, z.b. Wohnen auf Teilflächen des heutigen Klinikum I, sehr gut vereinbaren. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 95

96 6.4 Verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt/ außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Neben der Sicherstellung von Flächen für den periodischen Bedarfsbereich und insbesondere der Konzentration zentrenrelevanter Sortimente auf die Zentralen Versorgungsbereiche, besitzen auch Einzelhandelsflächen mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten eine nicht zu vernachlässigende Bedeutung für eine ausgewogene Einzelhandelslandschaft. Auf Baumarktsortimente entfallen in Minden zurzeit zum Beispiel 12 % des Umsatzanteils im Mindener Einzelhandel (vgl. Kap ). Für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel hat die CIMA deshalb die nachfolgenden Strategien entwickelt: Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente unterhalb der Großflächigkeit (800 qm Verkaufsfläche) in der Gesamtstadt möglich (mit Ausnahme der Bereiche, in denen Einzelhandel explizit ausgeschlossen wird). Priorität: Neuansiedlung an bereits bestehenden Einzelhandelsstandorten ( Fühlungsvorteile, Verkehrsvermeidung ), vorwiegend in städtebaulich integrierter oder teil-integrierter Lage Um Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt an nicht -integrierte Standorte zu reduzieren, sollten zentrenrelevante Randsortimente in den jeweiligen Bebauungsplänen auf 10% der Gesamtverkaufsfläche beschränkt werden. Außerdem sollte eine zusätzliche maximale Gesamtverkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente festgelegt werden, die sich an der Größe des jeweiligen Betriebes orientieren sollte. Dies kann gegebenenfalls auch die (zusätzliche) Flächenbeschränkung für einzelne Sortimente beinhalten. Da sichergestellt werden sollte, dass von den Randsortimenten keine negativen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind, macht dies in der Regel eine gutachterliche Prüfung notwendig (vgl. Kap. 5.5) (siehe auch: Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen 1995, Regionales Einzelhandelskonzept Ostwestfalen-Lippe 2003). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 96

97 6.4.1 Standort 7: Karlstraße/ Friedrich-Wilhelm-Straße Standort 7 liegt im nördlichen Teil von Dankersen in einem gewerblich geprägten Gebiet. Für die Fläche im Kreuzungsbereich von Karlstraße und Friedrich- Wilhelm-Straße werden zurzeit Nutzungsalternativen, inklusive der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, diskutiert. Konkrete Planungen sind der CIMA zurzeit jedoch nicht bekannt. schlechte fußläufige Erreichbarkeit städtebaulich nicht-integrierte Lage Abb. 89: Übersichtskarte Standort 7: Karlstraße/ Friedrich-Wilhelm-Straße Abb. 88: Standort 7: Karlstraße/ Friedrich-Wilhelm-Straße Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 Bewertungskriterien Lage innerhalb eines Gewerbegebietes kein Einzelhandel in der näheren Umgebung vorhanden gute Pkw-Erreichbarkeit über die Karlstraße/ Friedrich-Wilhelm-Straße gute ÖPNV-Erreichbarkeit entlang der Lübbecker Straße Bewertung Neue Einzelhandelsbetriebe, auch mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, sollten mit Priorität an bestehenden Einzelhandelsbetrieben angesiedelt, die Entwicklung weiterer, peripher gelegener Fachmarkt-Agglomerationen nach Möglichkeit vermieden werden. Aus Gutachtersicht ist Standort 7 somit nicht als Einzelhandelsstandort geeignet. Einzelhandel sollte im Bebauungsplan grundsätzlich ausgeschlossen werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 97

98 6.4.2 Standort 11: Meyerhof Der Standort Meyerhof liegt im Kreuzungsbereich von Lübbecker Straße und Ringstraße. Der Stadtverwaltung liegt bereits ein Rahmenplan für dieses Gebiet vor. Im hinteren Bereich (von der Lübbecker Straße abgewandt) sind Wohnbereiche geplant. Für die Flächen zum Kreuzungsbereich Lübbecker Straße/ Ringstraße soll untersucht werden, ob diese grundsätzlich für Einzelhandel geeignet sind. Außerdem gibt es für die betroffenen Grundstücke die langjährige Absicht zur Errichtung eines SB-Warenhauses. Abb. 90: Standort 11: Meyerhof Bewertungskriterien Lage innerhalb eines Gewerbegebietes Einzelhandel auf dem Plangebiet bzw. in der näheren Umgebung vorhanden. Dort befinden sich zurzeit unter anderem ein Erotikmarkt, ein 2nd- Hand-Möbelmarkt, ein Laden mit Unterhaltungselektronik, ein Mc Donald s- Schnellrestaurant sowie an die Fläche angrenzend ein Baumarkt. Dienstleistungen auf dem Plangebiet: u.a. Gastronomie, Videothek gute Pkw-Erreichbarkeit über die Lübbecker Straße gute ÖPNV-Erreichbarkeit entlang der Lübbecker Straße und Ringstraße schlechte fußläufige Erreichbarkeit städtebaulich nicht- bzw. teil-integrierte Lage Abb. 91: Übersichtskarte Standort 11: Meyerhof Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 98

99 Bewertung Aufgrund der Nähe zu bestehenden Einzelhandelsbetrieben (u.a. Baumarkt) und der teil-integrierten Lage ist Standort 11 aus Gutachtersicht für nichtzentrenrelevanten Einzelhandel (auch großflächig über 800 qm Verkaufsfläche) geeignet. Um negative Auswirkungen insbesondere auf den ZV Innenstadt auszuschließen, sollten zentrenrelevanten Randsortiment auf 10% der Verkaufsfläche beschränkt werden. Bei Betrieben über 800 qm Gesamtverkaufsfläche sollte zusätzlich eine absolute Obergrenze definiert werden. Dies kann ggf. auch die zusätzliche Flächenbeschränkung für einzelne Sortimente beinhalten. Außerdem ist sicherzustellen, dass von den Randsortimenten keine negativen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche ausgehen. Dies sollte aus Sicht der CIMA im Einzelfall durch einen unabhängigen Gutachter geprüft werden (vgl. Kap. 5.5). Gegebenenfalls ist es notwendig, das Vorhabengebiet als Sondergebiet zu überplanen. Dabei sollten zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente wie beschrieben ausgeschlossen bzw. beschränkt werden. Voraussetzung für neue Einzelhandelsansiedlungen wäre dann die städtebauliche und funktionale Verträglichkeit nach 11, 3 BauNVO. Auch dies kann in der Regel nur durch ein unabhängiges Verträglichkeitsgutachten festgestellt werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 99

100 6.4.3 Standort 14: Meyerweg Abb. 93: Übersichtskarte Standort 14: Meyerweg Standort 14 befindet sich an der Stadtgrenze zu Porta Westfalica. Aufgrund der Nähe zum Porta-Fachmarktzentrum gibt es schon seit längerer Zeit Überlegungen, die Frei- bzw. Gewerbeflächen auf Mindener Stadtgebiet einer Einzelhandelsnutzung zuzuführen, um Kaufkraftabflüsse nach Porta Westfalica zu verhindern bzw. zu minimieren. Der Standort Meyerweg wird als möglicher Standort für einen Baumarkt diskutiert. Abb. 92: Standort 14: Meyerweg Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2006 Bewertungskriterien zurzeit Ackerfläche/ Lage angrenzend an ein Gewerbegebiet kein bestehender Einzelhandel in direkter Umgebung (Großhandel Mios) gute Pkw-Erreichbarkeit über die Portastraße bzw. über die B 61 schlechte/ keine ÖPNV -Erreichbarkeit schlechte fußläufige Erreichbarkeit städtebaulich nicht integrierte Lage Bewertung Aufgrund der nicht integrierten, solitären Lage ist der Standort Meyerweg für Einzelhandel nicht geeignet. Gegebenenfalls sollte Einzelhandel im Bebauungsplan ausgeschlossen werden. Als Standort für Einzelhandelsbetriebe mit nicht -zentrenrelevanten Sortimenten eignet sich aus Gutachtersicht Standort 11 deutlich besser (teil-integrierte Lage/ Einzelhandel im direkten Umfeld). Wird an Standort 14 ein Fachmarkt angesiedelt, könnte das aus Sicht der CIMA ein Startschuss für eine ungezügelte Entwicklung in nicht-integrierter Stadtrandlage sein. Darüber hinaus müsste durch die Nähe zum Porta-Fachmarktzentrum für eine gewisse Grundattraktivität gesorgt werden. Falls nicht, fahren die Kunden vermutlich noch ein wenig weiter direkt nach Porta Westfalica. Dadurch besteht aus Sicht der CIMA die Gefahr, dass ein ernsthafter Kampf um zusätzliche Kunden beginnen würde. Leidtragende wäre dann unter Umständen die Mindener Innenstadt. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 100

101 6.5 Übersicht Standortkonzept Wie dargelegt besitzt die Stadt Minden in der Gesamtbetrachtung ein attraktives Einzelhandelsangebot. Aufgrund der unter Kap. 2.2 geänderten Rahmenbedingungen im Einzelhandel hat die CIMA ein Strategiegerüst erarbeitet, das die Sicherung und Stärkung der Mindener Einzelhandelslandschaft gewährleistet. Dabei wurde nach Möglichkeit auf den Einzelhandelserlass Nordrhein- Westfalen 1995 und das Regionale Einzelhandelskonzept Ostwestfalen-Lippe 2003 Bezug genommen. Das Strategiegerüst besteht im Einzelnen aus den Bausteinen: Erarbeitung von Strategien und Zielen (vgl. Kap. 3) Festlegung der Zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kap.4) Sicherstellung der Nahversorgung (vgl. Kap und Kap ) Erarbeitung eines Branchenkonzeptes (vgl. Kap. 5) Zentren- und Standortkonzept (vgl. Kap. 6) Standort 11 (Kategorie 4) ist nur für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel geeignet. Die Entwicklung der Flächen der ehemaligen Mudra-Kaserne kann dabei aus Sicht der CIMA insgesamt zu einer Steigerung der Attraktivität in diesem Bereich beitragen. Auf Schwerpunkte im Bereich Nahversorgung und zentrenrelevanter Einzelhandel sollte aus Sicht der CIMA jedoch verzichtet werden. Die Standorte der Kategorie 5 sind aus Gutachtersicht generell nicht für Einzelhandel geeignet. Es sollte überprüft werden, auf welchen Flächen der Ausschluss von Einzelhandel im Bebauungsplan möglich und notwendig ist. Um eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung mittel- bis langfristig in der Stadt Minden zu gewährleisten, ist es aus Sicht der CIMA notwendig, das vorgelegte Einzelhandelsgutachten in den zuständigen Gremien der Stadt Minden zu beschließen. Darüber hinaus sollten die Flächen, die für eine einzelhandelsspezifische Nutzung geeignet sind, aktiv vermarktet und entwickelt werden. Gegebenenfalls macht das eine Überarbeitung der entsprechenden Bebauungspläne notwendig. Das Zentren- und Standortkonzept beantwortet aktuelle Standortfragen und bildet eine verlässliche Grundlage für die weitere Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Minden. Die nachfolgende Abb. 94 auf S. 102 gibt einen Überblick über die untersuchten Standorte. Die Standorte der Kategorie 1 sind generell für großflächigen Einzelhandel geeignet, wobei lediglich der Standort 1 (Rathaus) für ein Shopping-Center (Einkaufs zentrum) geeignet sein dürfte. Die Standorte 2 und 4 sollten, insbesondere im direkten Vergleich zu den Alternativstandorten 1 und 3, nur nachgeordnet entwickelt werden. Die Standorte der Kategorie 2 befinden sich innerhalb der definierten Zentralen Versorgungsbereiche bzw. grenzen direkt an diese an. Sie sind für nahversorgungsrelevante Sortimente und eingeschränkt auch für zentrenrelevante Sortimente besonders geeignet. Die Standorte 6 und 8 sind aus Gutachtersicht für nahversorgungsrelevante Betriebe bis zu 800 qm Verkaufsfläche geeignet (Kategorie 3). Die Entwicklung dieser Flächen trägt aus Gutachtersicht zur Stabilisierung bzw. Verbesserung der Nahversorgung innerhalb der Stadt Minden bei. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 101

102 Abb. 94: Übersicht Standortkonzept für die Stadt Minden Quelle: CIMA GmbH 2006 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 102