Energetische Sanierung und soziales Wohnen Passt das zusammen?

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1 Symposium Energetische Sanierung und soziales Wohnen Energetische Sanierung und soziales Wohnen Passt das zusammen? Dr. Christian v. Malottki Institut Wohnen und Umwelt (IWU) 1

2 Das Institut Wohnen und Umwelt Forschungseinrichtung des Landes Hessen und der Stadt Darmstadt Ca. 45 Mitarbeiter Forschungsfelder Wohnen Energie Integrierte nachhaltige Entwicklung Forschungsprojekte in der Grundlagen- und anwendungsorientierten Forschung für Kommunen, Bundesländer, Bund, EU, Unternehmen, Verbände Ansicht des neuen IWU-Hauses, das mit Passivhaus-Komponenten saniert wurde 2

3 Klimaschutzziele der Bundesregierung Langfristige Ziele bis 2050: alle Sektoren: Treibhausgasemissionen -80 % (gegenüber 1990) Gebäudesektor: Klimaneutralität => Primärenergiebedarf -80% (gg. 2008*) Kurzfristige Ziele bis 2020: alle Sektoren: Treibhausgasemissionen -40 % (gg. 1990) Gebäudesektor: Klimaneutraler Neubau ab 2020 Verdopplung der energetischen Sanierungsrate auf 2 %/a Wärmebedarf -20% (gg. 2008*) 3

4 CO2-Emissionen in Deutschland: Anteil der Gebäude 7% Sonstige CO2-Emissionen 7% Wohngebäude (Wärme) 6% Wohngebäude (Haushaltsstrom) Nichtwohngebäude (Wärme) Nichtwohngebäude (Strom) 17% 63% Gesamtemissionen: ca. 890 Mio t CO 2 Potenziale im Gebäudebereich sind vergleichsweise einfach zu heben Berechnungen: IWU (Nichtwohngebäude: Schätzung) 4

5 Niedrigenergie- und Passivhäuser Aktive und passive Solarenergienutzung Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung h > 60 % bzw. h > 80 % Energieeffiziente Wärmeversorgung: Brennwertkessel Wärmepumpen Kraft-Wärme-Kopplung Biomasse + Minimierung Hilfsstrom Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Oil Hohe Dichtheit: n 50 < 1,0 1/h bzw. n 50 < 0,6 1/h 2-7 Oil Oil Oil Oil Oil 20 Liter Heizöl pro m² Wohnfläche Wärmeschutzverglasung 2 bzw. 3 Scheiben im wärmegedämmten Rahmen Hochwirksamer Wärmeschutz Dämmstärke 15 bis 30 cm bzw. 25 bis 40 cm

6 Stand der energetischen Gebäudesanierung Bauteilunterschiede: Heizungen sehr weit Fenster und Dach weit Außenwand und Kellerdecke erst am Anfang Unterschiede nach Baualter der Gebäude Neubau gut 70er Jahre: noch kaum saniert Umfangreiche Sanierungstätigkeit in den 50er und 60er-Jahre-Beständen Begrenzte Möglichkeiten vor 1914 Eigentümerunterschiede Problemkind Privatvermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften Regionale Unterschiede 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Altbau (Baujahr bis 1978): Nachträglich gedämmte Bauteilfläche bei Fenstern: Wärmeschutzverglasung (Fenstereinbau ab 1995) Außenwand Dach / OGD Fußboden / KD Fenster Quelle: Datenbasis Gebäudebestand. Deutschlandweite Repräsentativbefragung des IWU

7 Konfliktfelder der energetischen Sanierung Dämmung und Baukultur Dämmung und Fernwärme Vermieter-Mieter-Dilemma Motivation der privaten Kleineigentümer Wirtschaftlichkeit und Sozialverträglichkeit

8 Zahlungen in pro m² Wohnfläche und Monat Ideal: Warmmietenneutrale energetische Sanierung 10 mit "wärmetechnsicher Beschaffenheit" im Mietspiegel Erhöhung nach $ 558 BGB (neue ortsübliche Vergleichsmiete) 9 8 Energetische Modernisierung Heizkosten energiebedingte Mehreinnahmen Nettomiete Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen) ortsübliche Vergleichsmiete Jahre Quelle: IWU 8

9 Modernisierung vs. Instandhaltung (Bsp. Außenwand) Ohnehin erforderliche Kosten Energiebedingte Mehrkosten Situationsabhängiger Anteil 559 BGB ist missbrauchsanfällig, wenn Instandhaltungskosten als Modernisierungskosten deklariert werden. Die Erreichung der Klimaschutzziele macht allerdings mehr vorgezogene Modernisierungen erforderlich.

10 Rebound-Effekt Die Nebenkosten sinken doch kaum nach einer energetischen Modernisierung In energetisch schlechten Altbauwohnungen wird deutlich weniger geheizt (Prebound-Effekt). Nach einer Modernisierung steigen die Raumtemperaturen. Die Mieter konsumieren also unbewusst mehr geheizten Wohnraum (Rebound- Effekt). Die warmen Betriebskosten sinken daher nicht wie erwartet, die Komforterhöhung rechtfertigt dennoch eine Mietpreiserhöhung 10

11 Anteil energetischer Sanierungen am Mietpreisanstieg Eine einfache Modellrechnung Im Jahr xxxx energetisch sanierte Gebäude (1 %) Im Jahr xxxx nicht energetisch sanierte Gebäude (99 %) Mittelwert aller Gebäude (100 %) xxxx xxxx+1 6,00 6,00 6,00 6,00 1,00 Sanierung 0, %) 0, %) 6,00 6,00 0,01 Sanierung 0, %)

12 Preisentwicklung am Immobilienmarkt 140 Wohnungsmieten Baukosten Verbraucherpreisindex Strom, Gas und andere Brennstoffe Quelle: IWU auf Basis Stat. BA

13 Nachholender Preisanstieg am Wohnungsmarkt Angebotsmieten für Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen Quelle: IWU auf Basis 13

14 Warme Nebenkosten Bruttokaltmiete Fuel Poverty / Energiearmut y = 21,65x 0,388 R² = 0, BKM Pot.(BKM) Nettoeinkommen Haushalt y = 12,36x 0,233 R² = 0,879 Die Miet- und Heizkostenbelastung steigt degressiv mit dem Einkommen WarmNK Pot.(WarmNK) Quelle: IWU auf Basis Mikrozensus Zusatzerhebung Wohnen Nettoeinkommen Haushalt 14

15 Fuel Poverty / Energiearmut Niedrig- Transfer Haus- einkommen Mindestsicherung WoG kein sonst. halts- größe insges. o. Tr. insges. ALG II insges. insges. o. MH NEB insgesamt 1 1,33 1,40 1,31 1,50 1,52 1,53 1,45 1,50 1,30 2 1,50 1,52 1,42 1,60 1,63 1,64 1,43 1,54 1,49 3 1,57 1,60 1,53 1,61 1,61 1,60 1,58 1,54 1,56 4 1,51 1,60 1,44 1,66 1,71 1,71 1,48 1,58 1, ,61 1,60 1,44 1,79 1,75 1,74 1,90 1,98 1,52 insges. 1,44 1,48 1,37 1,57 1,59 1,60 1,50 1,57 1,42 Durchschnittliche monatliche Energiekosten (Heizung und Strom) pro m² der Mieterhaushalte (E-52), Quelle: EVS 2008, zitiert aus: J. Kirchner, H. Cischinsky: Soziale Absicherung des Wohnens. Im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumforschung. Darmstadt 2013 (noch unveröffentlicht). Niedrigeinkommensbezieher haben tendenziell überdurchschnittliche Energiekosten pro m² (Bausubstanz), Grundsicherungsempfänger noch höhere (Anwesenheit zuhause, Fehlanreize Transferleistungssystem) Selbstnutzende Eigentümer haben ebenfalls höhere Energiekosten als Mieter (hoher Anteil EFH) 15

16 Fuel Poverty / Energiearmut Empirisch keine höhere Energiekostenbelastung einkommensschwächerer Haushalte feststellbar Aber: geringe Einkommenselastizität bedingt höhere Vulnerabilität ggü. Kostensteigerungen Arme Haushalte sind auch von Energiepreissteigerungen und Sanierungskosten betroffen hier liegt die Lösung aber in den entsprechenden Transferleistungssystemen Als energiearm sollten v.a. Haushalte bezeichnet werden, die eigentlich nicht arm sind und nur durch ihre Rahmenbedingungen (geringes Einkommen, ineffiziente bzw. v.a. zu große Wohnung ) mit ihrem verfügbaren Einkommen jenseits der Wohn- und Heizkosten unter die Armutsgrenze rutschen. -> Mutmaßlich v.a. ältere Hauseigentümer -> Empirische Evidenz (mit Bedarfskennwerten!) hierzu äußerst schwer zu erreichen. 16

17 Energiebedingte Gentrifizierung? RELATIVE PREISE Neubau Filterung nach unten Aufwertung? Sanierung ZEIT o Am Wohnungsmarkt ist die billige Wohnung v.a. die unmodernisierte Wohnung. o Während 1 % der Wohnungen saniert wird, veralten 99 % der Wohnungen langsam. o Die geringe Modernisierungsrate reduziert den Einfluss der energetischen Sanierung am gesamten Preisanstieg

18 Energiebedingte Gentrifizierung In den meisten Fällen sind Vermieter an der Fortsetzung eines Mietverhältnisses interessiert, die Marktmiete begrenzt den Kostenanstieg Verdrängung gibt es dort, wo Lebenszyklus und Marktlage es zulassen, die energetische Sanierung kann diese Entwicklung (leicht) verstärken. Kommunale Instrumente wie Milieuschutz, differenzierte Mietspiegel, Berücksichtigung energetischer Merkmale bei den Kosten der Unterkunft. 18

19 Strategieentwicklung in Wohnungsunternehmen Differenzierte Sanierungstiefen auf langer Zeitachse statt Flächensanierung! Postsiedlung des Bauvereins Darmstadt, Quelle: Darmstädter Echo 19

20 Miete in /m² Energetische Merkmale im Mietspiegel 7,25 7 6,75 Spreizung der ortsüblichen Vergleichsmiete 6,5 6, Durchschnitt aller Wohnungen Unsanierte Sanierte Wohnungen

21 Energetische Merkmale im Mietspiegel Quelle: Mietspiegel Darmstadt 2007, BBSR-Online-Publikation 4 / 2010

22 Nichtsignifikanz energetischer Merkmale Die Modernisierungstiefe ist je nach Anbietersegment unterschiedlich. Im Mietspiegel können daher besonders preiswerte Wohnungsteilmärkte (Geschosswohnungsbau, kommunale Wohnungsunternehmen) durchaus energetisch effizienter sein. Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen werden bei vielen Unternehmen nicht wohnungsweise, sondern unternehmensweise umgelegt. Modernisierungsmaßnahmen in Bestandsmietverhältnissen werden ggf. erst mit Verzögerung oder gar nicht preiswirksam. 22

23 Energetische Aspekte im Transferleistungssystem Funktionsweise Anreiz zum günstigen Wohnen SGB II / XII (= KdU/KdH) Erstattung der tatsächlichen Kosten bis zur Angemessenheitsgrenze Unterhalb der Angemessenheitsgrenze keiner (Ersparnis erhält Leistungsträger) Anreiz zum Energiesparen Unterhalb der Angemessenheitsgrenze keiner (Ersparnis erhält Leistungsträger) Anreiz zur energetischen Sanierung Gefahr, dass Wohnungen unangemessen werden Wohngeld Zuschuss in Abhängigkeit von Miethöhe, Einkommen und Haushaltsgröße Vorhanden (Ersparnis erhält überwiegend der Leistungsempfänger Vorhanden (Ersparnis erhält der Leistungsempfänger In jedem Fall bei Warmmietenneutralität 23

24 Thesen Kompensationen für Energiepreisanstiege sollten innerhalb des bestehenden Transferleistungssystems stattfinden (Vermeidung von Verwaltungsaufwand) Das Wohngeld ist aufgrund seiner Anreize hierzu bestens geeignet (vgl. Heizkostenzuschuss ) Fehlanreize in der Grundsicherung (KdU / KdH) sollten abgebaut werden. 24

25 Perzentile bei Unterkunfts- und Heizkosten KdU: 20%-Perzentil der Quadratmetermieten von Mietwohnungen Kostensenkung = Verfügbarkeitsproblem Heizkostenspiegel: 90 % der Quadratmeterkosten aller Wohnungen Kostensenkung = Verhaltensproblem oder Problem des energetischen Zustand 25

26 Problem niedrige KdU-Grenze und hohe KdH-Grenze Umweltpolitisch: Verhinderung energetischer Sanierungen Stadtentwicklungspolitisch: fuel poverty und energetische Segregation Fiskalpolitisch: Kostenrisiko im Falle von Energiepreissteigerungen Kein Anreiz an die Nutzer zum energiesparenden Heizen Fehlanreiz Sanierungshemmnis Fehlanreiz tatsächliche KdH-Übernahme KDU KDH Der Sparsame Der Wärmeliebende Altbaubewohner Der Gedämmte Der Überteuerte

27 Lösung 1: Ausdifferenzierung der KdH (Heilbronner Heizkostenrechner) Energetisch gute Gebäude schlechte Gebäude mittlere Gebäude 27

28 Lösung 2: Einzelfalllösung über die Wirtschaftlichkeitsprüfung (BSG) Urteil B 14 AS 60/12 R: Der ungünstige energetische Standard einer Wohnung, ( ), ist für sich genommen kein Grund im Einzelfall, der den Träger der Grundsicherung zur dauerhaften Übernahme von hohen Heizkosten als "angemessene" Aufwendungen verpflichtet. Wirtschaftlichkeit = bruttowarm Eine Absenkung der nach Satz 1 unangemessenen Aufwendungen muss nicht gefordert werden, wenn diese unter Berücksichtigung der bei einem Wohnungswechsel zu erbringenden Leistungen unwirtschaftlich wäre. 22 (1) S. 4 SGB II -> Bruttowarmmietgrenze durch die Hintertür 28

29 Lösung 3: Bruttowarmmiete per Satzung ( 22b SGB II) Warmmietengrenze KDU+KDH Fehlanreiz Der Sparsame Der Wärmeliebende Altbaubewohner Der Gedämmte Neu angemessene Kosten Der Überteuerte 333 Gutachten Die Berücksichtigung der energetischen Gebäudequalität bei der Festlegung von Angemessenheitsgrenzen für die Kosten der Unterkunft und Heizung nach dem Sozialgesetzbuch 29

30 Lösung 4: Umschichtungssysteme in eine Richtung Übertragungsmöglichkeit auf Antrag mit Nachweis (Modell Bielefeld, Stadt Offenbach) KDU KDH Der Sparsame Der Wärmeliebende Altbaubewohner Der Gedämmte Der Überteuerte Übertrag Neu angemessene Kosten

31 Modellprojekte in den Kreisen GI, MR und WN Ziel: Lokale Miet- und Energieerhebung Datenerhebung: 09/ /2015 Fragestellungen: Zusammenhang zwischen Miete und energetischer Qualität Energetischer Gebäudestandard im niedrigpreisigen Wohnungsmarktsegment Zusammenhang zwischen Energiebedarf und Energieverbrauch / KdH Wirkungen eines Klima-Bonus auf die Verfügbarkeit angemessener Wohnungen Kostenabschätzung für die Kommune 31

32 Vielen Dank! Dr. Christian v. Malottki 32