Aus der Vita. Kontaktstudium Immobilienökonomie Jahrgang 10 Cash Flow Modeling in Excel: Grundlagen. 25. November 2016

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1 Kontaktstudium Immobilienökonomie Jahrgang 10 Cash Flow Modeling in Excel: Grundlagen 25. November 2016 Holger Markmann Research asssistant / Doctoral candidate EBS Real Estate Management Institute (REMI) Department of Finance, Accounting & Real Estate EBS Business School EBS Universität für Wirtschaft und Recht Aus der Vita seit 2013 Research Assistant & Doktorand, EBS Universität für Wirtschaft und Recht, Wiesbaden FIG Client Coverage, J.P. Morgan, London 2011 FIG Client Coverage, Grisons Peak, London M.Sc. Finance, ESADE Business School, Barcelona 2010 Real Estate Transaction Services, PwC, Frankfurt Bachelor of Business Administration, Brock University, Kanada B.Sc. General Management, EBS Business School, Oestrich-Winkel 1

2 Ziele der Vorlesung Grundlegendes Verständnis über den Aufbau und die Möglichkeiten von Excel erlangen Entwicklung / Stärkung eines sicheren Umgangs mit einfachen Excel-en Gewöhnung an ein Industrieübereinkünfte zum Aufbau und zur Nutzung einer Excel-Datei 2 Agenda 1 Einführung 2 Gebote und Verbote 3 Nützliche en 4 Finanz-en 3

3 Cash Flow Modelling Was ist ein Cash Flow Modell? 4 Cash Flow Modelling 5

4 Möglichkeiten des Cash Flow Modeling Eine Cash Flow Betrachtung erlaubt Ihnen: einen höheren Detaillierungsgrad die getrennte Betrachtung von Einkommen und Kapitalzuwachs die explizite Darstellung von Kosten umfangreiche Möglichkeiten, Risiken und ihre Quellen zu analysieren 6 Vor- und Nachteile des Cash Flow Modeling Vorteile Hohe Flexibilität Benutzerdefinierte Kompatibilität Hohe Transparenz Geringe zusätzliche Kosten pro Nutzer Nachteile Hohes Fehlerrisiko Komplexitätsrisiko Hoher Grad an personengebundenem Wissen Zeitaufwändig Hohe Transparenz Geringe zusätzliche Kosten pro Nutzer Excel basiertes Cash Flow Modeling ist von Vorteil, wenn individuelle Lösungen benötigt werden 7

5 Ziele einer guten Excel Datei 1) Es beinhaltet die geforderte alität 2) Es ist fehlerfrei 3) Es lässt sich dynamisch ändern und kann an neue Annahmen angepasst werden 4) Es kann einfach überprüft, gedruckt und verstanden werden 8 Einordnung von Excel Anwendern 9

6 Agenda 1 Einführung 2 Gebote und Verbote 3 Nützliche en 4 Finanz-en 10 Cash Flow Modeling Gebote und Verbote Seien Sie sich über die Struktur und den Zweck Ihres Spreadsheets im Klaren, bevor Sie beginnen. Seien Sie sich aller Mitarbeiter bewusst, die an Ihrem Spreadsheet arbeiten. Erstellen Sie Ihr Spreadsheet so simpel wie möglich, aber so komplex wie nötig. Arbeiten Sie mit verschiedenen Versionen (zum für kleine Updates und für elementare Updates). Dies erlaubt Ihnen die Wiederherstellung älterer Versionen und eine schnelle Fehlerfindung und - korrektur. Antizipieren Sie Veränderungen Ihres Spreadsheets (eine dynamische Gestaltung erlaubt Ihnen einfach Veränderungen vorzunehmen). 11

7 Cash Flow Modeling Gebote und Verbote Unterscheiden Sie klar zwischen Input, Kalkulation und Output (farbliche und räumliche Trennung helfen hierbei). Versuchen Sie, die Anzahl an Tabellenblättern gering zu halten. Entwerfen Sie das Layout entsprechend Ihres Problems. Erstellen Sie Ihr Spreadsheet soweit möglich von links nach rechts und von oben nach unten, dies erleichtert die Verständlichkeit. Erstellen Sie Ihr Spreadsheet in verschiedenen Abschnitten, falls die Komplexität Überhand nehmen sollte. Nutzen Sie Leerzeilen und -spalten, um Teile Ihres Spreadsheets von anderen optisch zu trennen. 12 Cash Flow Modeling Gebote und Verbote Achten Sie bei der Verwendung von Farben darauf, dass Ihr Spreadsheet auch auf einem Schwarz/Weiß-Ausdruck lesbar ist. Machen Sie sich die Spur zum Nachfolger/Vorgänger zu Nutzen, um die Übersichtlichkeit zu bewahren/ wiederzugewinnen. Vermeiden Sie Zirkelbezüge Falls nicht möglich, aktivieren Sie die iterative Berechnung und nutzen Sie einen Schalter (z.b. =wenn(zirk=1;;0) Nutzen Sie die Zielwertsuche oder den Solver, um dieses Problem zu umgehen Versuchen Sie Formelfolgen so kurz wie möglich zu halten. Beginnen Sie Ihr Spreadsheet mit einem Einleitungstabellenblatt, welches über die sund Nutzungsweise Ihres Spreadsheets aufklärt. 13

8 Cash Flow Modeling Gebote und Verbote Definieren Sie Namen. Nutzen Sie absolute und relative Verweise. Gestalten Sie Ihr Spreadsheet so dynamisch wie möglich (z.b. vermeiden Sie die Eingabe von Konstanten in Formeln) Dies gilt auch für Bereichsdefinitionen, nutzen Sie in diesen Fällen dynamische Bezüge z.b. mittels ANZAHL und Bereich.Verschieben. Seien Sie sparsam mit Bezügen auf andere Dateien oder externe Software, diese erhöhen die Fehleranfälligkeit Ihres Spreadsheets deutlich. Benutzen Sie ISTFEHL(ER) oder ISTNV, um Ausgaben wie #Div/0 zu vermeiden, da diese schnell dazu führen, dass der Leser Ihre Kompetenz in Frage stellt. 14 Cash Flow Modeling Gebote und Verbote Dokumentieren und beschreiben Sie Ihr Vorgehen Dies ist besonders notwendig, wenn Sie komplizierte Formeln oder Makros verwenden. Es ist eine gute Angewohnheit die Quelle für feste Zahlenwerte in der Kommentarfunktion anzugeben. Schützen Sie Ihr Spreadsheet, in dem Sie mit Ausnahme der Eingabezellen alle Zellen sperren. Sperren und verstecken Sie Zellen, deren Werte zwar sichtbar, deren Berechnung aber verborgen bleiben soll. Folgen Sie in Ihrem Spreadsheet Design Ihrem Corporate Design, um ein einheitliches Bild zu kreieren und die Navigation in Ihren Spreadsheets zu erleichtern. Vermeiden Sie unnötige (repetitive) Arbeit, in dem Sie hierfür Makros aufzeichnen. 15

9 Cash Flow Modeling Gebote und Verbote Benutzen Sie Zwischenergebnisse, wenn Ihre Formeln zu komplex werden. Dies reduziert die Komplexität und spart Speicherplatz. Wichtig um eine einfache Prüfung zu ermöglichen (oftmals nur 1 Rechenschritt pro Zeile) Ersetzen Sie komplexe Formeln durch VBA-Code, dieser arbeitet oft schneller und ist einfacher nachzuvollziehen. Benutzen Sie Option Explicit, wenn Sie VBA-Code schreiben. Nutzen Sie Excel s personal.xls/.xlb, um häufig verwendete Makros zu speichern. Spreadsheet Auditing Tools können Ihnen helfen, Fehler zu finden. Lassen Sie Ihr Spreadsheet Korrektur lesen (z.b. durch einen Kollegen). 16 Cash Flow Modeling Gebote und Verbote Beziehen Sie, soweit möglich, eine zweite Person so oft wie möglich in die Erstellung Ihres Spreadsheets ein, sodass sich Ihre Kompetenzen ergänzen. Stellen Sie sicher, dass der Spreadsheet-Ersteller namentlich auf dem Spreadsheet vermerkt ist, um die Verantwortlichkeit eines jeden Entwicklers zu verdeutlichen. Benutzen Sie die automatische Speicherungsfunktion von Excel, stellen Sie diese je nach Rechnerleistung so niedrig wie möglich. Rechnen Sie damit, dass Sie Fehler machen. Seien Sie sich bewusst, dass die Schutzfunktionalität von Excel (sogar von Laien) mit Leichtigkeit umgangen werden kann. 17

10 Kurzbefehle Die wichtigsten Kurzbefehle erleichtern und beschleunigen die Arbeit in Excel ungemein: F2 Zelle bearbeiten F4 Absolute/relative Bezüge Strg + Pfeile Schnelle Bewegung Strg + Umschalt + Pfeile Auschnitt auswählen Strg + Bild / Bild Navigieren durch die Arbeitsmappen Alt + [ ] Öffnen der Menü-Reiter Alt + H + V + S Werte kopieren Strg + Umschalt + C Formate kopieren Strg + Umschalt + V Formate einfügen Strg + R Zellen nach rechts kopieren Strg + D Zellen nach unten kopieren Alt + Umschalt + 0 Automatische Summe Umschalt + Leerzeichen Reihe auswählen Strg + Leerzeichen Spalte auswählen Strg + + Zelle(n) hinzufügen Strg + - Zelle(n) entfernen Geübte Anwender nutzen zu 95% nur die Tastatur 18 Agenda 1 Einführung 2 Gebote und Verbote 3 Nützliche en 4 Finanz-en 19

11 Text-Formatierung =GROSS() Wandelt einen beliebigen Text in Text mit ausschließlich Großbuchstaben um. cash flow modeling CASH FLOW MODELING =GROSS2() Wandelt einen beliebigen Text in Text mit großgeschriebenen Anfangsbuchstaben um. cash flow modeling Cash Flow Modeling 20 Zellinhalte verknüpfen =VERKETTEN() Verknüpft verschiedene Zellinhalte zu einer Zeichenfolge. & Verknüpft verschiedene Zellinhalte zu einer Zeichenfolge. 21

12 Minimum & Maximum =MIN() Gibt den minimalen Wert einer Wertereihe zurück. =MAX() Gibt den maximalen Wert einer Wertereihe zurück. 22 Datum =HEUTE() Gibt das heutige Datum wieder. =EDATUM() Gibt das Datum wieder, welches die Anzahl benutzerdefinierter Monate vor oder nach dem Bezugsdatum liegt. =MONATSENDE() Gibt das Datum des letzten Tages eines Monats wieder, der eine benutzerdefinierte Anzahl von Monaten vor oder nach dem Bezugsdatum liegt. 23

13 Zählen =ANZAHL() Gibt die Anzahl von Zellen in einem Bereich wieder, die Zahlen enthalten. =ANZAHL2() Gibt die Anzahl nicht leerer Zellen in einem Bereich wieder. =ANZAHLLEERZELLEN() Gibt die Anzahl leerer Zellen in einem Bereich wieder. 24 Fehlerwerte =ISTFEHL() Überprüft eine Zelle ob sie #WERT!, #BEZUG!, #DIV/0!, #NUM!, #NAME?, #NULL! enthält und gibt WAHR oder FALSCH zurück. =ISTFEHLER() Überprüft eine Zelle ob sie #WERT!, #BEZUG!, #DIV/0!, #NUM!, #NAME?, #NULL!, #NV enthält und gibt WAHR oder FALSCH zurück. =ISTNV() Überprüft eine Zelle ob sie #NV! Enthält und gibt WAHR oder FALSCH zurück. 25

14 Zellsuche =SVERWEIS() Durchsucht die erste Spalte einer Matrix nach dem vorgegebenen Suchkriterium und gibt den Wert der rechts gelegenen definierten Spalte wieder. =WVERWEIS() Durchsucht die erste Zeile einer Matrix nach dem vorgegebenen Suchkriterium und gibt den Wert der unten gelegenen definierten Zeile wieder. 26 Wenn, Dann =WENN() Überprüft eine Beziehung und gibt unterschiedliche Ausgaben für WAHR und FALSCH zurück. 27

15 Bedingungen =UND() Überprüft zwei Argumente auf ihren Wahrheitswert und gibt WAHR zurück sobald beide Argumente wahr sind. =ODER() Überprüft zwei Argumente auf ihren Wahrheitswert und gibt WAHR zurück sobald eines der Argumente wahr ist. 28 Summen =SUMMEWENN() Addiert Zellen, die einem, benutzerdefinierten Suchkriterium entsprechen. =SUMMEWENNS() Addiert Zellen, die mehreren, benutzerdefinierten Suchkriterien entsprechen. 29

16 Andere =INDIREKT() Erkennt zusammengesetzte Textstücke als Bezug, wahlweise im A1- oder Z1S1-Bezugssystem. (Achtung: kann nicht auf geschlossene Excel-Dateien zugreifen!!!) =BEREICH.VERSCHIEBEN() Definiert einen Bereich der gegenüber einem anderen versetzt ist und sich dynamisch mit verschiebt oder erweitert. 30 Agenda 1 Einführung 2 Gebote und Verbote 3 Nützliche en 4 Finanz-en 31

17 Barwert =BW() Bestimmt den heutigen Wert einer Annuitätenzahlung über n Perioden. Vorgaben Annuität: Zinssatz: Gewünschter Wert am Ende der Zahlung zu Periodenbeginn (1) oder Periodenende (0): Ergebnis ,79% 0 0 =BW(4,79;15; ) ,58 32 Nettobarwert =NBW() Bestimmt den heutigen Wert eines periodisch anfallenden Cash Flows. =XKAPITALWERT() Bestimmt den heutigen Wert eines beliebig anfallenden Cash Flows. 33

18 Interner Zinsfuß =IKV() Bestimmt den internen Zinsfuß eines periodisch anfallenden Cash Flows (IRR). =QIKV() Bestimmt den internen Zinsfuß eines periodisch anfallenden Cash Flows unter Beachtung von Finanzierungs- und Reinvestitionszinsen. =XINTZINSFUSS() Bestimmt den internen Zinsfuß eines beliebig anfallenden Cash Flows. 34 Finanzfunktionen 35

19 Zinssatz =ZINS() Bestimmt den internen Zinsfuß einer Annuitätenzahlung Vorgaben Annuität: Barwert des Darlehens: Gewünschter Wert am Ende der Zahlung zu Periodenbeginn (1) oder Periodenende (0): Ergebnis =ZINS(15; ; ;0;0) 4,79% 36 Zinszahlung =ZINSZ() Bestimmt den Zinsanteil einer Annuität in einer benutzerdefinierten Periode Vorgaben Betrachtungsperiode: Zinssatz: Barwert des Darlehens: Gewünschter Wert am Ende der Ergebnis ,79% =ZINSZ(0,0479;4;15; ;0) ,29 37

20 Tilgungszahlung =KAPZ() Bestimmt den Tilgungsanteil einer Annuität in einer benutzerdefinierten Periode Vorgaben Betrachtungsperiode: Zinssatz: Barwert des Darlehens: Gewünschter Wert am Ende der Ergebnis ,79% =KAPZ(0,0479;4;15; ;0) ,07 38 Annuität =RMZ() Bestimmt die Annuitätenzahlung Vorgaben Zinssatz: Barwert des Darlehens: Gewünschter Wert am Ende der Zahlung zu Periodenbeginn (1) oder Periodenende (0): Ergebnis 15 4,79% =RMZ(0,0479;15; ;0;0) ,35 39

21 Tilgungsanteil einer Annuität =KUMKAPITAL() Berechnet die kumulierte Tilgung eines Darlehens zwischen zwei benutzerdefinierten Perioden Vorgaben Zinssatz: Barwert des Darlehens: Erste zu betrachtende Periode: Letzte zu betrachtende Periode: Zahlung zu Periodenbeginn (1) oder Periodenende (0): 4,79% Ergebnis =KUMKAPITAL(0,0479;15; ;1;5;0) ,14 40 Weiterführende Literatur Sengupta, C. (2009). Financial Analysis and Modeling using Excel and VBA (2nd ed.), Hoboken: Wiley. Rottke, N., & Thomas, M. (2011). Immobilienwirtschaftslehre, Band 1 Management, Köln: Immobilien Manager Verlag, Kapitel E3. 41