Gesamtrevision der Nutzungsplanung Gemeinde Elsau

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1 Gesamtrevision der Nutzungsplanung Gemeinde Elsau Bachelorarbeit an der ETH Zürich, IRL PLUS Autoren: Fabian Bilger Corinna Müller leitende Professorin: Prof. Dr. Adrienne Grêt-Regamey Betreuer: Gustav Nussbaumer Philipp Rütsche, TBB Ingenieure und Planer AG Sven-Erik Rabe Abgabe: Zürich, den 31. Mai 2013

2 Vorwort Wohnst du noch oder lebst du schon? der Slogan eines grossen internationalen Möbelhauses beschreibt neben der Inneneinrichtung erstaunlich treffend die Problemstellung der modernen Raumplanung. Neben dem Bedürfnis nach adäquatem Wohnraum ist es der Wunsch nach Lebensraum in Form von Grünflächen, Naherholung, Kultur, Sport und Gesellschaft, der die Schweizer Siedlungslandschaft prägt. Mit wachsender Bevölkerung und zunehmendem Komfortanspruch in einer wohlhabenden Gesellschaft wächst auch der Platzbedarf. Auf einer beschränkten Fläche wie der Schweiz allen Ansprüchen an Wohnen, Leben und Landschaftsschutz gerecht zu werden, ist eine Herausforderung die ihresgleichen sucht. Wir als Autoren dieser Arbeit finden uns mitten in diesem Aufgabenfeld wieder. Mit dem Fokus auf zusätzlicher Einwohnerkapazität, umgeben uns die gesetzlichen Regelungen zum Landschaftsschutz, Richtplanungen, Bauvorschriften und nicht zuletzt die Bedürfnisse und Wünsche von Haus- und Landeigentümern. Wir versuchen in dieser Arbeit für die Gemeinde Elsau, die sich im selben Spannungsfeld wiederfindet, Denkanstösse und Lösungsansätze zu liefern, fundiert auf detaillierten Analysen. Für die Unterstützung und das Ermöglichen unserer Arbeit bedanken wir uns ganz herzlich bei: Herrn Philipp Rütsche, TBB Ingenieure und Planer AG, Elgg Herrn Sven-Erik Rabe, IRL PLUS ETH Zürich Herrn Gustav Nussbaumer, IRL PLUS ETH Zürich Frau Prof. Dr. Adrienne Grêt-Regamey, IRL PLUS ETH Zürich Herzlichen Dank Fabian Bilger Corinna Müller 1

3 Zusammenfassung Diese Arbeit ist Teil der Gesamtrevision der Nutzungsplanung der Gemeinde Elsau, welche zur Agglomeration der Stadt Winterthur gehört. Durch die Nähe zur Stadt und die ländliche Erscheinung der Gemeinde ist diese grossem Siedlungsdruck ausgesetzt. Um Wohnraum für die wachsende Bevölkerung zur Verfügung zu stellen, wurden in den letzten Jahren grosse Flächen verbraucht, was zu einem Rückgang der Siedlungsreserven innerhalb der Gemeinde führte. Problematisch ist, dass Elsau den Bedarf an Baulandkünftig nicht decken kann, nimmt man den 15-Jahresverbrauch der Flächen als Mass für die weitere Entwicklung. Das Vorgehen, um die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinde aufzuzeigen, ist in drei Schritte gegliedert. In der ersten Phase werden die Gesamtsiedlungsreserven, welche die Gemeinde Elsau innerhalb der Bauzonen besitzt, ermittelt und kategorisiert. Dazu wurde eine adaptierte Version des Raum + - Ansatzes des IRL der ETHZ angewandt. Es zeigt sich, dass 146ʻ739 m 2 freie Flächen innerhalb der Baureserven zur Verfügung stehen, welche sich auf die drei Kategorien Aussenreserve, Baulücke und Innenentwicklungspotential aufteilen. Die zweite Phase zeigt verschiedene Massnahmen in den ausgewählten Schwerpunktgebieten Unterschottikon und Elsau Süd auf. Die vorgeschlagenen Massnahmen werden mittels eines eigens erstellten Bewertungsrasters bewertet und können so untereinander verglichen werden. In das Bewertungsschema fliessen im Zusammenhang mit der Wirkung die mögliche Personenkapazität, die Lageklasse und die Wirkung nach aussen ein. Unter dem Aspekt der Umsetzung werden die Erschliessung, die administrativen Hürden und die Anzahl der involvierten Parteien näher betrachtet. Es kann eine Gesamtpunktzahl für jede Massnahme ermittelt werden, welche mit 10 Punkten das Maximum erreicht. Die vorgeschlagenen Massnahmen sind vielfältiger Art. Es werden Sondernutzungspläne, Umzonungen, neue Parzellierungen, ganzheitliche Ansätze, neue Bauformen und Möglichkeiten eines Landabtausches näher untersucht. Auch die Nachverdichtung bietet ein nicht zu unterschätzendes Potential für neuen Wohnraum. In der dritten Phase wird untersucht, inwieweit sich die untersuchten Massnahmen auch auf andere Gebiete innerhalb der Gemeinde übertragen lassen. Aus den gewonnenen Erkenntnissen in den Schwerpunktgebieten wird eine Hochrechnung bezüglich der Personenkapazität auf das gesamte Gemeindegebiet möglich. Es zeigt sich, dass unter gegebenen Umständen Wohnraum für 650 Personen geschaffen werden kann. Die Voraussetzungen dafür sind jedoch eine maximale Ausnutzung aller freien Flächen, die Umzonung aller freien Flächen der Gewerbezone 1 in eine Wohnzone 3 sowie die Nachverdichtung aller Potentiale in den Kernzonen der Gemeinde. Würden all diese Voraussetzungen erfüllt, kann der Wohnraumbedarf der Gemeinde bis 2030 gedeckt werden. Es wird in dieser Arbeit davon ausgegangen, dass nicht alle Voraussetzung der Hochrechnung erfüllt werden. Um den Wohnraumbedarf trotzdem decken zu können müssen weitere Massnahmen in Betracht gezogen werden. An manchen Stellen wäre es möglich die vergleichsweise niedrige Ausnützungsziffer zu erhöhen, um mehr bebaubare Fläche zuzulassen. Eine weitere Möglichkeit ist die Verringerung der Grenzabstände, wodurch Anbauten möglich werden. Trotz aller Hindernisse in der heutigen Gesetzeslage wird für ein worst-case-szenario die Einzonung von neuen Flächen im Ansatz diskutiert. 2

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5 Inhalt Vorwort... 1 Zusammenfassung Ausgangslage Die Gemeinde Elsau Bevölkerungsentwicklung ab Raumentwicklung, Landverbrauch und Siedlungsreserven Problemanalyse Aufgabenstellung und Arbeitsstruktur Phase 1 - Analyse Phase 2 - Schwerpunktgebiete und Massnahmen Phase 3 - Massnahmen übertragen Der Ansatz von Raum Adaption des Raum + - Ansatz Kooperativ und dialogorientiert Dezentral und fortschreibungsfähig Übersicht und Lagebeurteilung Definition der erhobenen Siedlungsreserven Innenentwicklungspotential Baulücke Nachverdichtung Aussenreserve Phase 1 Analyse GIS-Arbeiten Teil Zwischenresultat Datenanalyse von Hand Resultat Reserven in der Gewerbezone Phase 2 Schwerpunktgebiete und Massnahmen Wahl der Schwerpunktgebiete Raster zur Beurteilung der Massnahmen Anforderungen an ein Bewertungsraster Wirkung Umsetzung Punkteskala Bewertungsraster und Gewichtung

6 6.3 Berechnung der Einwohnerkapazität Schwerpunkt 1 Unterschottikon (Corinna Müller) Beschreibung des Teilgebiets Unterschottikon Erste GIS-Analyse Zweite GIS-Analyse Merkmallisten Begehung des Ortsteils Unterschottikon - dritte Analyse Übersicht über alle Potentialarten und Analysen Massnahmen Baulücke Baulücke Baulücke IE-Potentiale 5 und Schwerpunkt 2 Elsau Süd (Fabian Bilger) Beschreibung Analyse der freien Flächen Baulücken Innenentwicklungspotentiale Begehung vor Ort, Nachverdichtung Nicht zonengerechte Nutzung auf Parzelle W2A-Bauzone entlang der Carl-Spitteler Strasse Ehemalige Landwirtschaftsflächen Elsau Massnahmen Grundszenario Standardbebauung Gestaltungsplan Elsau Süd Überbauung Bergli Terrassenwohnungen Baulücken Parzellierung und Bebauung von Parzelle Umzonung Quartier Carl-Spitteler Strasse Landabtausch Umzonung Ehemalige Landwirtschaftsfläche Zelgli Zusammenfassung Phase 3 die Gemeinde als Ganzes Bilanz Weitere Massnahmen Kritische Betrachtung Verwendung des Raum + -Ansatzes

7 10.2 Das Bewertungsraster Schlusswort Quellenverzeichnis Literatur- und Onlinequellen Geodaten Anhang A Karten GIS-Analyse Anhang B Anhang Unterschottikon B.1 Baulücke B.2 Baulücke B.3 Baulücke B.4 IE-Potential B.5 IE-Potential Anhang C Bewertungen Elsau Süd C.1 Gestaltungsplan Elsau süd C.2 Terrassenwohnungen Bergli C.3 Baulücke C.4 Baulücke C.5 Bebauung Parzelle C.6 Umzonung Quartier Carl-Spitteler Strasse C.7 Landabtausch Zelgli Anhang D Pläne des Bereichs Unterschottikon Anhang E Plan des Bereichs Elsau süd Anhang F Zonenplan Gemeinde Elsau Anhang G nicht öffentlich zugängliche Quellen