Fall C: Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

Transkript

1 Raumentwicklungsrecht Vorname, Name und Umwelt Adresse PLZ, Ort Prof. Dr. A. Ruch Matrikel-Nr. Fall C: Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Inhaltsverzeichnis: I. Sachverhalt...III II. Fragen...III III. Sachverhaltsdarstellung...III IV. Fallbearbeitung Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Besonderheiten der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Wohnzone Unterschiede der beiden Zonen Folgen für Grundeigentümer Nutzungsrechtliche Folge Entschädigungsrechtliche Folge Anspruch des Grundeigentümers Anspruchsgrundlage Materielle Enteignung Berechnungsmodell für Ansprüche Berechnungsmodell Anwendung auf vorliegenden Fall Verfahren bei Uneinigkeit Voraussetzungen der formellen Enteignung Gesetzliche Grundlage Öffentliches Interesse Verhältnismässigkeit Entschädigung Verfahren Berechnungsmodell Unterschied zwischen Festsetzung und Erwerb Vorgehen bei Einigkeit über Erwerb I -

2 I. SACHVERHALT A ist Eigentümer der Parzelle Nr. 10, welche südwestlich der Kirche von Stetten liegt. Dieses noch landwirtschaftlich genutzte Grundstück hält 19'000 m2 und befand sich nach der Ortsplanung von 1991 in der Wohnzone 2. Ein Teil der Parzelle (12'000 m2) wurde im Jahr 2002 der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zugewiesen; er ist vollständig erschlossen verhandelte der Gemeindevorstand mit A über den Erwerb des Parzellenteils, der in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liegt. Die Gemeinde stützte dieses Vorhaben auf Art. 20 des kantonalen RPG. Sie benötigt den Parzellenteil, um ein Schulhausareal zu errichten. Es kam jedoch keine Einigung zustande. Art. 20 kant. RPG: Die Gemeinde kann nach der Genehmigung des Zonenplans durch schriftliche Bekanntgabe ihres Angebotes die Übertragung des Eigentums an sie verlangen (Heimschlagsrecht). II. FRAGEN 1. Was sind die Besonderheiten der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (öba)? Nennen Sie auch Unterschiede zur Wohnzone Welche (raumplanungs)rechtlichen Folgen hat (hatte) die Zuweisung des Par-zellenteils zur öba-zone für den Grundeigentümer? 3. Kann A aufgrund der Festsetzung der öba-zone Ansprüche gegen die Ge-meinde geltend machen? Wenn ja: worauf muss er seine Ansprüche rechtlich abstützen? 4. Stellen Sie das Berechnungsmodell für die Ansprüche dar. 5. Was wird die Gemeinde unternehmen, nachdem keine Einigung über den Er-werb des fraglichen Teils der Parzelle zustande gekommen ist? Nennen Sie die Voraussetzungen und beschreiben Sie das Verfahren. 6. Beschreiben Sie den Unterschied zwischen der Festsetzung der öba-zone und dem Erwerb des Parzellenteils durch die Gemeinde. 7. Wie wäre vorzugehen, wenn sich die Parteien bezüglich Erwerb der Parzelle einigen könnten? III. SACHVERHALTSDARSTELLUNG ZöBA A Parzelle Nr '000 m 2 WZ2 7'000 m 2 - III -

3 IV. FALLBEARBEITUNG 1. Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 1. Was sind die Besonderheiten der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (öba)? Nennen Sie auch Unterschiede zur Wohnzone 2. Bauzonen innerhalb des Siedlungsgebietes ausgeschieden nach den Regeln von Art. 15 RPG - werden durch die kantonalen Planungs- und Baugesetze regelmässig weiter untergliedert in Wohn-, Gewerbe-, Industrie-, Kern- und Erholungszonen sowie Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen mit je unterschiedlichen Regelungen betreffend Nutzungsmass und -art Besonderheiten der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Grundstücke, die von ihren Eigentümern für öffentliche Aufgaben benötigt werden, werden häufig in Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen eingeteilt. Welche Bauten und Anlagen in der öffentlichen Zone zulässig sind, bestimmt sich nach kantonalem Gesetz 2. Dabei ist in der Regel unbeachtlich, ob es sich um Grundstücke handelt, die dem Bund, den Kantonen - wie z.b. das Grundstück Parzelle OB 4285 der Universität Zürich Irchel 3 - oder Gemeinden - wie z.b. Friedhöfe, Verwaltungsgebäude usw. - gehören. Auch Bauten und Anlagen, die privaten Institutionen, die öffentliche Aufgaben erfüllen, wie z.b. Stiftungen oder Vereine, gehören, werden den Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen zugewiesen. Bauten, die rein privaten Zwecken dienen, können hingegen auf Parzellen, die in der ZöBA liegen, nicht realisiert werden Wohnzone 2 Wohnzonen sind für private Wohnbauten vorgesehen. Zulässig sind je nach der Umschreibung in den kantonalen oder kommunalen Bauordnungen auch gemischte Nutzungen mit beschränkten Gewerbeerleichterungen. In einer Wohnzone 2 sind zweigeschossige Wohnbauten zulässig Unterschiede der beiden Zonen Es bestehen Unterschiede bezüglich Nutzungsart bzw. masse zwischen den beiden Zonen. Bezüglich der Nutzungsart sind in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nur Bauten erlaubt, die öffentlichen Zwecken dienen, die Wohnzone 2 ist hingegen für die private Wohnnutzung vorgesehen. In beiden Zonen ist dabei unbeachtlich, ob die Eigentümer der Wohnbauten Private sind oder die öffentliche Hand 5. Bezüglich der Nutzungsmasse bestehen für Wohnzonen neben der Angabe der zulässigen Geschosszahl regelmässig Vorschriften betreffend Ausnützungsziffern, Freiflächenziffern etc., wogegen bei einer Zone für öffentliche Bauten im Allgemeinen keine Begrenzung besteht, bzw. eine 1 RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S. 188 ff. 2 Z.B. 60 Abs. 1 Gesetz des Kantons Zürich vom über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Planungs- und Baugesetz) [PBG ZH - LS 700.1], wo eine genaue Umschreibung fehlt. 60 Abs. 3 ( ) 4 RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S

4 solche z.b. für Kirchen keinen Sinn machen würde. Nutzungsmase richten sich - unter Vorbehalt von Höhenbegrenzungen, Nachbarrechten - nach den jeweiligen Bauten und Anlagen. Sekundäres Unterscheidungsmerkmal aufgrund der soeben erwähnten Besonderheiten ist, dass der Landpreis der beiden Zonen unterschiedlich ist. So wird in Fällen der materiellen Enteignung 6 der Wert des Landes in der Zone öba anhand von Land in der Landwirtschaftszone berechnet. 2. Folgen für Grundeigentümer Welche (raumplanungs)rechtlichen Folgen hat (hatte) die Zuweisung des Parzellenteils zur öba-zone für den Grundeigentümer? 2.1. Nutzungsrechtliche Folge Die Zuweisung des nördlichen Parzellenteils zur öba-zone hat für A die Wirkung eines Bauverbots, denn private Bauten und Anlagen sind auf der öba-zone nicht zonenkonform Entschädigungsrechtliche Folge Das ehemals in der Wohnzone 2 liegende Land verliert an Wert. A wird durch die Festsetzung der öba-zone eigentumsrechtlich (Art. 26 BV) berührt, obwohl der Parzellenteil nach wie vor in seinem Eigentum steht. Wenn die Zonenänderung rechtmässig unter Beachtung von Art. 36 BV erfolgte 7, liegt eine Eigentumsbeschränkung vor, die in der Folge, je nachdem, ob es sich um einen leichten oder schweren Eingriff handelt, eine Entschädigungspflicht der Gemeinde nach sich zieht Anspruch des Grundeigentümers Kann A aufgrund der Festsetzung der öba-zone Ansprüche gegen die Gemeinde geltend machen? Wenn ja: worauf muss er seine Ansprüche rechtlich abstützen? 3.1. Anspruchsgrundlage Anspruchsgrundlage ist Art. 5 Abs. 2 RPG, wonach Eigentumsbeschränkungen infolge von Planungsmassnahmen voll entschädigt werden, wenn sie einer Enteignung (Art. 26 Abs. 2 BV) gleichkommen Materielle Enteignung Vorliegend muss geprüft werden, ob die Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommt, d.h. ob eine materielle Enteignung vorliegt. Eine formelle Enteignung zur Zeit der Festzetzung der öba-zone fällt von vornherein ausser Betracht, da kein Übergang von Eigentum stattgefunden hat. Bei der materiellen Enteignung handelt es sich um einen staatlichen Eingriff, durch den das Eigentum nicht entzogen, sondern die Befugnisse, es zu nutzen oder darüber zu verfügen, durch das öffentliche Recht so stark beschränkt werden, dass sich der Eingriff wie eine Enteignung 6 Vgl. dazu unten: 4 7 Vgl. zu den Voraussetzungen von Art. 36 Abs. 1 3 BV: RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S. 54 ff

5 auswirkt. Nicht jede Nutzungsplanänderung wirkt als materielle Enteignung, sondern nur solche, die im genannten Sinn besondern schwer wiegen 9. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung liegt eine materielle Enteignung im Zusammenhang mit Änderungen von Nutzungsplänen nur vor, wenn das betroffene Grundstück am Stichtag baureif war, d.h. erschlossenes Land war, welches mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft hätte überbaut werden können 10. Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erfüllt. Das Bauverbot auf dem nördlichen Parzellenteil bewirkt einen schweren Eigentumseingriff, der einer Enteignung gleichkommt 11. Damit liegt eine materielle Enteignung vor Berechnungsmodell für Ansprüche Stellen Sie das Berechnungsmodell für die Ansprüche dar Der Anspruch des A auf volle Entschädigung aus materieller Enteignung im Zusammenhang mit der Zonenänderung stützt sich auf Art. 5 Abs. 2 RPG i.v.m. Art. 26 Abs. 2 BV auf volle Entschädigung aus materieller Enteignung Berechnungsmodell Entschädigungen für Enteignungen werden im Schätzungsverfahren festgelegt. Dabei wird der Verkehrswert des betroffenen Grundstücks im Vergleich mit Grundstücken, die in der selben Zone gelegen sind und ähnliche Eigenheiten wie z.b. Qualität und Aussichtslage aufweisen, als Berechnungsgrundlage genommen. Massgebend für die Verkehrswertschätzung ist der durchschnittliche Marktpreis pro m 2. Der Wert, den die Parzelle nach der Zonenänderung aufweist, wird ebenfalls nach derselben statistischen Methode aufgrund von Vergleichswerten von Verkäufen landwirtschaftlicher Grundstücke berechnet. Dies, weil der Landwert für Grundstücke in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (Bauverbotsland) im Falle von materiellen Enteignungen regelmässig gleichgesetzt wird mit Land in der Landwirtschaftszone 13. Der Minderwert aus materieller Enteignung ergibt sich aus der Differenz zwischen dem geschätzten Baulandwert und dem Landwirtschaftswert zum Zeitpunkt, in dem die Zonenplanänderung in Kraft getreten ist. Allfällig künftig mögliche Einkünfte, die dem Eigentümer durch die Zonenänderung entgehen, sind unbeachtlich Anwendung auf vorliegenden Fall Für die Entschädigung ist vorliegend nur die Fläche des nördlichen Parzellenteils mit 12'000 m 2 zu berücksichtigen. 8 RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S. 131 f. 10 RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S. 132 f. 11 RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S. 131 ff. 13 RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S. 190.; vgl. auch BGE 112 Ib 390 E. 3 mit Hinweisen - 3 -

6 Die durchschnittlichen Landpreise (Preis je m 2 mit m 2 Gewichtung) im Jahr 2002 werden durch das Amt für Statistik des Kantons Zürich wie folgt beziffert 14 : Wohnbauland CHF 521.-/m 2 Unbebautes Land in Nichtbauzonen CHF 17.-/m 2 Es ist zu beachten, dass es zwischen den Regionen innerhalb eines Kantons grosse Preisunterschiede geben kann. Bei den erwähnten Zahlen handelt es sich um Durchschnittswerte für den ganzen Kanton. Ist bekannt, in welcher Gemeinde sich der Fall ereignet, müssen selbstverständlich die ortsüblichen Preise zur Berechnung herangezogen werden. Der Entschädigungswert für den nördlichen Parzellenteil wird wie folgt berechtet: Wert als W2 Wert als öba Entschädigungswert 12'000 x 521 = CHF 6'252' '000 x 17 = CHF CHF 6'048'000.- Der in der Wohnzone 2 verbleibende südliche Parzellenteil mit 7000 m 2 kann nach wie vor überbaut und wirtschaftlich genutzt werden, hier ist keine materielle Enteignung gegeben Verfahren bei Uneinigkeit Was wird die Gemeinde unternehmen, nachdem keine Einigung über den Erwerb des fraglichen Teils der Parzelle zustande gekommen ist? Nennen Sie die Voraussetzungen und beschreiben Sie das Verfahren Voraussetzungen der formellen Enteignung Sofern die Gemeinde das Schulhausareal bauen möchte und keine Einigung mit A über den Kauf des nörlichen Parzellenteils zustande kommt, kann sie sich auf das Heimschlagsrecht in Art. 20 des kantonalen RPG stützen. Diese Rechtsnorm erlaubt der Gemeinde die Übertragung des Eigentums am nördlichen Parzellenteil von A an sie. Es handelt sich beim Heimschlagrecht um einen Anwendungsfall der formellen Enteignung. Die formelle Enteignung zeichnet sich dadurch aus, dass unter der Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV stehende vermögenswerte Rechte entzogen oder beschränkt werden. Die Rechte gehen auf das Gemeinwesen oder andere öffentlichrechtliche Organisationen über oder gehen ausnahmsweise unter. Sie werden durch einen Hoheitsakt einseitig entzogen und dem Enteigner übertragen. Zweck der formellen Enteignung ist die Verschaffung der zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben nötigen Rechte. Die enteigneten Rechte werden voll entschädigt (Art. 26 Abs. 2 BV) 16. Dabei geht das Eigentum vom bisherigen Besitzer im Zeitpunkt der Bezahlung der vollen Entschädigung (Art. 26 Abs. 2 BV) an die Gemeinde über. Da es sich bei der formellen Enteignung um einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie handelt, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein: Gesetzliche Grundlage 14 ( ) 15 RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S. 133; vgl. auch BGE 112 Ib 264 mit Hinweisen. 16 RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S. 127 f

7 Die Möglichkeit der formellen Enteignung muss ausdrücklich in einem formellen Gesetz festgehalten sein. Der Bund und sämtliche Kantone verfügen über entsprechende Enteignungsgesetze 17, womit die gesetzliche Grundlage vorliegend gegeben ist Öffentliches Interesse Das Enteignungsrecht kann nur geltend gemacht werden, wenn und soweit es zur Erreichung des übergeordneten öffentlichen Zwecks notwendig ist, was hier mit dem Bau des Schulhausareals erfüllt ist Verhältnismässigkeit Die Verhältnismässigkeit der formellen Enteignung erfordert die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit der Massnahme. Vorliegend ist die Enteignung an sich geeignet um das im öffentlichen Interesse stehende Ziel, den Bau des Schulhausareals, zu erreichen 19. Unter dem Aspekt der Erforderlichkeit muss geprüft werden, ob nicht mittels einer gleichermassen geeigneten, aber milderen Anordnung das Ziel ebenso erreicht werden kann. Steht für den Schulhausbau anderes gemeindeeigenes Land zur Verfügung, wäre die Enteignung des Landes von A nicht erforderlich. Zudem darf nur soviel Land enteignet werden, wie für die Realisierung des Projektes nötig ist. Der Sachverhalt enthält keine Angaben darüber, dass die Gemeinde über weiteres Land verfügen würde, womit davon ausgegangen werden kann, dass die Voraussetzung der Erforderlichkeit erfüllt ist. Zu prüfen bleibt, ob die Gemeinde eine Fläche von 12'000 m 2 benötigt. Eine Miete als milderer Eingriff fällt für ein Schulhausareal ausser Betracht. Die Zumutbarkeit verlangt, dass der Eingriff in die Rechtstellung des Privaten im Vergleich der verfolgten öffentlichen Interessen nicht unangemessen schwer wiegt 20. Da es sich vorliegend um den Bau eines Schulhausareals handelt, und A weiterhin einen Teil seiner Parzelle in der Wohnzone 2 in seinem Eigentum behält, kann nicht von einem unangemessen schweren Eingriff ausgegangen werden Entschädigung Für die Eigentumsübertragung an den Enteigner (Gemeinde) ist die Entschädigungszahlung Voraussetzung. Erst nach getätigter Zahlung wird das Eigentum übertragen Verfahren Die Kantone kennen unterschiedliche Regelungen für das Verfahren der formellen Enteignung, jedoch sind diese in den meisten Fällen ähnlich denjenigen, die im Bundesgesetz vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG) [SR 711] festgehalten sind, welches bei Enteignungen des Bundes zur Anwendung kommt. Scheitert der privatrechtliche Erwerb, hat gemäss Art. 20 kantonales RPG der Enteigner, also die Gemeinde, den Anstoss zur formellen Enteignung einzuleiten. 1. Einreichen des Gesuchs: Die Gemeinde hat der zuständigen kantonalen Behörde ein Gesuch einzureichen mit allen nötigen Unterlagen. (Bund Art. 3 EntG / Kanton Zürich RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S. 128 f

8 Gesetz vom 30. November 1879 betreffend die Abtretung von Privatrechten [Abretungsgesetz, OS ZH 781]) 2. Planauflageverfahren: Wird das Enteignungsrecht ausgeübt, wird zunächst ein Planauflageverfahren durchgeführt. Die Pläne geben Auskunft darüber, welche Objekte von der Enteignung erfasst sind. Das Planauflageverfahren gibt den Betroffenen Gelegenheit, Einsprache gegen die Enteignung zu führen und Entschädigungsforderungen zu stellen. (Bund Art. 27 ff. EntG / Kanton Zürich 22 f. Abretungsgesetz) 3. Einigungsverhandlung: Der Präsident der Eidgenössischen Schätzungskommission führt eine Einigungverhandlung durch. Er lädt den Betroffenen und den Enteigner zu einer Verhandlung ein. Bei dem Einigungsverfahren werden sowohl die Entschädigung als auch die Einsprachen behandelt. Der Präsident der Schätzungskommission ist als Vermittler zwischen den beiden Parteien zuständig. Wird bei der Verhandlung eine Einigung erzielt, wird dies in einem Expropriationsvertrag festgehalten 21. (Bund Art. 45 ff. EntG / Kanton Zürich 29 Abretungsgesetz) 4. Entscheid: Bei streitig gebliebenen Einsprachen wegen Entschädigungsforderungen wird durch die örtlich zuständige Schätzungskommission ein Schätzungsverfahren eingeleitet. Die Schätzungskommission entscheidet und stellt ihren Entscheid dem Enteigner und dem Abtretungspflichtigen zu. Der Entscheid kann innerhalb Frist an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden. Gegen den letztinstanzlichen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht eingereicht werden (Art. 82 ff. BGG) 22. (Bund Art. 57 ff. EntG / Kanton Zürich 32 ff. Abtretungsgesetz) 5. Vollzug: Mit der Bezahlung der Entschädigung geht das Eigentum an den Enteigner ü- ber 23. (Bund Art. 88 ff. EntG / Kanton Zürich 52 ff. Abtretungsgesetz) 5.4. Berechnungsmodell Der Restwert, der dem Grundstück nach Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung aus materieller Enteignung verbleibt - hier CHF 204' macht die Preissteigerung mit, die sich von diesem Zeitpunkt an für landwirtschaftlichen Boden ergibt. Kommt es im Anschluss an die materielle Enteignung zu einer formellen Enteignung, wird nach demselben Schätzungsverfahren wie oben erwähnt 24 der Verkehrswert für die betreffende Parzelle berechnet. Massgebend ist der Verkehrswert des nördlichen Parzellenteils zum Zeitpunkt des Entscheides über die formelle Enteignung 25. Nur wenn zwischen dem Zeitpunkt der materiellen und jenem der formellen Enteignung keine nennenswerte Preisentwicklung stattgefunden hat, kann davon abgesehen werden, die Schätzungstage auseinanderzuhalten 26. Für die Preisermittlung wird die Gemeinde bzw. die Schätzungskommission die - durch die vorangehende materielle Enteignung - schon geleisteten Entschädigungszahlungen gebührend berücksichtigen 27. Auch ein allfälliger Minderwert des 7'000 m 2 grossen Landteils in der W2-Zone A wird in die Berechnung einfliessen, da das Schulareal in unmittelbarer Nähe der Wohnzone eine Wertminderung zur Folge haben kann. 21 Vgl. dazu unten: 7 22 RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S. 129 f. 23 BGE 114 IB 112 E. 7 c S Vgl. oben:4 25 RUCH ALEXANDER, Raumplanungs- und Baurecht, Skript zu den Vorlesungen, Aufl. 2007, S BGE vom 17. Dezember 1986 i.s. Erbengemeinschaft Benoit c. Einwohnergemeinde Biel, publiziert in: Pr 76/1987 Nr. 182 E. 10b. 27 Vgl. dazu BGE 114 Ib 112 E. 7 c, S

9 6. Unterschied zwischen Festsetzung und Erwerb Beschreiben Sie den Unterschied zwischen der Festsetzung der öba-zone und dem Erwerb des Parzellenteils durch die Gemeinde. Der Unterschied zwischen der Festsetzung der öba-zone und dem Erwerb des Parzellenteils durch die Gemeinde ist gleich dem Unterschied zwischen materieller und formeller Enteignung 28 : Materielle Enteignung Entzug oder Beschränkung von tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten durch Gesetz, Plan oder gesetzmässigen Verwaltungsakt oder Aufhebung ganzer Kategorien subjektiver Rechte durch Gesetz. Zweck ist Ortsplanung Entschädigung ist Folge des Eingriffs Eigentum verbleibt beim Eigentümer Massgebender Zeitpunkt für Festlegung der Entschädigungshöhe ist das Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung Formelle Enteignung Entzug oder Beschränkung von Rechten an Grundstücken durch Enteigner in einem formellen Enteignungsverfahren Zweck ist Rechtserwerb zur Güterbeschaffung des Enteigners Entschädigung ist Voraussetzung des Enteignung Eigentum geht an Enteigner über* Massgebender Zeitpunkt für Festlegung der Entschädigungshöhe ist die Einigungsverhandlung *Erst mit dem Erwerb des Parzellenteils, sei es mittels ordentlichem Erwerb oder formeller Enteignung, wechseln die Eigentumsverhältnisse. Die Gemeinde wird Eigentümerin der Parzelle. 7. Vorgehen bei Einigkeit über Erwerb Wie wäre vorzugehen, wenn sich die Parteien bezüglich Erwerb der Parzelle einigen könnten? Bevor ein Enteignungsverfahren in Gang gesetzt wird, wird der Enteigner versuchen, mit dem Betroffenen eine gütliche Einigung über die umstrittenen Fragen und über die Entschädigung zu treffen und das betroffene Grundstück freihändig zu erwerben (Kauf nach OR) 29. Sind sich die Gemeinde und A über alle relevante Punkte einig, steht es Ihnen frei, eine Vereinbarung in Form eines privatrechtlichen Vertrags zu treffen (Art. 216 OR). Das Eigentum geht über mit der Eintragung im Grundbuch. Wird das Enteignungsverfahren eröffnet und kommt es innerhalb des Einigungsverfahrens zu einer Einigung, ist der Enteignungsvertrag ein verwaltungsrechtlicher Vertrag 30. In beiden Fällen muss eine entsprechende Änderung im Grundbuch vorgenommen werden (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Vorname Name Ort, Datum 28 HESS HEINZ / WEIBEL HEINRICH, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band II, Bern 1986, S Vgl. dazu unten: 7 30 RUCH ALEXANDER, Einführung in das öffentliche Recht, Skriptum zur Vorlesung Grundzüge des Rechts, Aufl. 2006, S. 149 f