Alternative Finanzierungsmethoden. Mag. Stefan Rohrmoser

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Britta Baumgartner
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1 Alternative Finanzierungsmethoden Mag. Stefan Rohrmoser 1

Aufteilung Investitionssummen: Grundstück,

Zinssätzen: Fristenkonforme Finanzierung

2 Stabile Finanzierung - Feasibility (Machbarkeitsstudie): 1. Aufteilung Investitionssummen: Grundstück, Gebäude Einrichtung bzw. Maschinen 2. Finanzierung: Eigenmittel vs. Fremdmittel Alternativen (eigene Darlehen, Crowdfunding, Förderungen) vs. 3. Aufteilung Fremdmittel nach Laufzeiten und Zinssätzen: Fristenkonforme Finanzierung Zinssätze (Varianten rechnen 3% bis 5%) Aufteilung Annuitäten in Tilgungs- und Zinsanteil 2

Liquiditätslage: Entwicklung Umsätze, Kosten,

3 Feasibility (Machbarkeitsstudie): 4. Darstellung der Auswirkungen auf Ertrags- und Liquiditätslage: Entwicklung Umsätze, Kosten, Abschreibung (Leistungsbudget) Steuerauswirkung (KÖSt bzw. ESt) 5. Darstellung des Cash-Flows nach Tilgung: Finanzplan 6. Darstellung der Eigenkapitalentwicklung: Planbilanz Ziel: Feststellung der Rendite der Investition und der Machbarkeit 3

4 Bankengespräch Optimale Vorbereitung und schriftliche Darstellung: 1. Ziele und Vision 2. Planliche Darstellung 3. Ausführliche Feasibility-Studie Bank interessiert sich für die Rückführbarkeit bzw. Sicherheit des Kredites Unternehmer sollte sich für die Auswirkungen auf Rendite und Unternehmenswert interessieren! 4

5 Kreditvertrag Checkliste Laufzeit des Kredites fristenkonforme Laufzeit (Gebäude/Einrichtung) Tilgungsfreie Zeit Ratenkredit (gleichbleibende Tilgung + Zinsen) vs. Annuitätenkredit (gleichbleibende Pauschalrate) Annuitätenkredit Ratenkredit R a t e Tilgung Zinsen R a t e Zinsen Tilgung Laufzeit Laufzeit 5

6 Kreditvertrag Checkliste Förderungen (ÖHT, AWS, Land, Bund) Vorzeitige Tilgungsmöglichkeit ohne Pönale Umschuldung ohne Pönale (vor allem auch wenn Zinsbindung nicht bis Laufzeitende!) Zinsanker: nicht bis auf weiteres etc. 3-Monats-EURIBOR oder Referenzzinssatz Negativzinsen (OGH-Entscheidung, Privatkredit vs. Betriebskredit) 6

7 Kreditvertrag Checkliste Entwicklung 3-Monats-EURIBOR in den letzten 5 Jahren 7

8 Kreditvertrag Checkliste Zinsabsicherungen: Fixzins 10-Jahres-SWAP derzeit bei 0,86! Je nach Risikoverhalten 30 bis 50% absichern Zinscap aufgrund geringem Aufschlag derzeit nicht rentabel 8

9 Exkurs: Fixzinsvereinbarung Man nimmt jetzt höhere Zinsen in Kauf vom Gesamtbetrag hat dafür aber Planungssicherheit Steigt der Marktzins erst gegen Laufzeitende über den Fixzins, ist der Effekt daraus nur sehr gering, da Kreditstand schon sehr niedrig ist 10-Jahresvereinbarung: ca. 2,3% bis 2,5% gesamt bei bester Bonität 15-Jahresvereinbarung: ca. 2,6% bis 2,7% gesamt bei bester Bonität Zinsen festgeschrieben, wie geht es bei den Banken weiter? Aufschläge steigen! Keine vorzeitige Tilgungsmöglichkeit während Fixzinsphase (hohe Kosten?) Wenn Zinsniveau steigt ist es zu spät! 9

10 Effekt Fixzinsvereinbahrung Zinssatz Variabler Zinssatz Fixer Zinssatz Laufzeit Kreditstand Laufzeit 10

11 Kreditvertrag Checkliste Laufzeit des Zinsankers Bearbeitungsgebühren: Prozentuell oder absolut Kontogebühren, Kosten für Stundungen etc. Sicherheiten: Persönliche Bürgschaften (ganz/teilbetrag) Wie löst sich eine Bürgschaft wieder auf? Nur für einen Kredit bürgen, nur für bestimmte Gesamthöhe Grundbuch Einverleibung 1,2% Gebühr 100% oder 130% EPU (einverleibungsfähige Pfandurkunde) Prozedere bei Hinterlegung; Infopflicht bei Einverleibung? Forderungszessionen Zahlungstermine Rate monatlich oder Termine nach Cash-Flow Kündigungsklauseln 11

12 Kreditentscheidung Für die Kreditentscheidung ist das Gesamtbild entscheidend und nicht 1/8% beim Zinssatz Soft Facts sind wichtig: Wie steht die Bank zu mir? Wie steht die Bank zu mir in schlechten Zeiten? Jährliches Bank- und Ratinggespräch Persönlicher Ansprechpartner Eigenkapital 1/3 der Bonität Pflege! Jährliche Bilanzvorlage 12

13 Auswirkung Zinssatz-Änderung auf Cash-Flow Bei einer Veränderung des Zinnsatzes von 2% auf 4% verändert sich der Cash- Flow wie folgt: Einzelunternehmer GmbH Darlehensbetrag , , , ,00 Zinssatz (p.a.) 2,00% 4,00% 2,00% 4,00% Laufzeit 15 Jahre 15 Jahre 15 Jahre 15 Jahre Annuität (jährliche Pauschalrate) , , , ,10 CF-Veränderung Annuität , ,63 CF-Veränderung Annuität gesamte Laufzeit , ,42 Veränderung Zinsanteil gesamte Laufzeit , ,42 Grenzsteuersatz 50,00% 25,00% CF-Veränderung Taxshield CF-Veränderung gesamt , , , ,82 13

14 Auswirkung Zinssatz-Änderung auf Cash-Flow Bei einer Veränderung des Zinnsatzes von 2% auf 4% verändert sich der Cash- Flow im Zeitablauf wie folgt: , , , , ,00 CF-Veränderung EU inkl Steuern CF-Veränderung GmbH inkl Steuern CF-Veränderung Annuität 4.000, ,00 0,

15 Alternative Finanzierungsmethoden Tourismusanleihe Time-Sharing Immobilieninvestmentfonds Buy-to-let Privatinvestoren Bauherrenmodelle 15

Tourismusanleihe Strenge Auflagen Zugang erhalten nur Top-Betriebe mit bester Bonität Für

Appartements Es wird kein Eigentum erworben sondern nur ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht

offene Immobilieninvestmentfonds Mit 2 3% Verzinsung relativ niedrige Rendite Vorteil: Investor

16 Tourismusanleihe Strenge Auflagen Zugang erhalten nur Top-Betriebe mit bester Bonität Für Investoren keine grundbücherliche Sicherstellung Time Sharing Verkauf des Nutzungsrechtes eines Appartements Es wird kein Eigentum erworben sondern nur ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht Käufer gegen Konkurs nicht geschützt Immobilieninvestmentfonds Derzeit in AT nur 5 zugelassene offene Immobilieninvestmentfonds Mit 2 3% Verzinsung relativ niedrige Rendite Vorteil: Investor kann mit kleineren Beträgen investieren Nachteil: laufende Kosten hoch Wenig Erfahrung in der Hotellerie 16

Buy-to-let als Finanzierungsalternative Hotelzimmer/Appartements im Wohnungseigentum werden an Investoren verkauft und von diesen an angeschlossenen Hotelbetrieb vermietet Eigentum ist durch

17 Buy-to-let als Finanzierungsalternative Hotelzimmer/Appartements im Wohnungseigentum werden an Investoren verkauft und von diesen an angeschlossenen Hotelbetrieb vermietet Eigentum ist durch Parifizierung und durch Verbücherung des Eigentumsrechtes im Grundbuch abgesichert Hotel- und Eigentumsbereich müssen unterschiedliche Anforderungen erfüllen Durch Überlassung an Betreibergesellschaft werden kalte Betten vermieden. Keine Kollision mit Raumordnung. Voraussetzung ist ein erfolgreicher Hotelbetrieb sowie eine attraktive Destination Nutzung steuerlicher Vorteile (z.b. Vorsteuerabzug) Individuelle Finanzierung möglich maßgeschneidertes Investorenmodell 17

18 Buy-to-let - Beispiele 18

Private Investoren Privatdarlehen Zinseinkünfte mit bis zu 50 (55%) besteuert

Steuertarif Echte stille Beteiligung Ebenfalls Besteuerung mit progressivem Tarif

wird als Eigenkapital gewertet (Risikokapital) Progressiver Steuertarif Für Investor

19 Private Investoren Privatdarlehen Zinseinkünfte mit bis zu 50 (55%) besteuert anstatt 27,5% KESt Partiarisches Darlehen, gewinnabhängige Verzinsung progressiver Steuertarif Echte stille Beteiligung Ebenfalls Besteuerung mit progressivem Tarif Allfällige Verlustbeteiligung nur eingeschränkt verwertbar (Wartetaste) Crowdfunding wird als Eigenkapital gewertet (Risikokapital) Progressiver Steuertarif Für Investor gute Werbung beim Kunden Kann weitere potentielle Investoren bringen Derzeit positives Image 19

Bauherrenmodell Investoren steigen vor Baubeginn ein Keine Parifizierung Share Deal Steuerliche Vorteile: Geltendmachung von Anlaufverlusten Große Vermietung verlängerter

20 Bauherrenmodell Investoren steigen vor Baubeginn ein Keine Parifizierung Share Deal Steuerliche Vorteile: Geltendmachung von Anlaufverlusten Große Vermietung verlängerter Liebhabereizeitraum Keine USt-rechtliche Liebhaberei möglich Beschleunigte AfA (15 Jahre) für HK bei denkmalgeschützten Gebäuden Keine GrESt auf Baukosten Nachteil: lange zeitliche Bindung 20

21 PRODINGER & PARTNER WIRTSCHAFTSTREUHAND- STEUERBERATUNGS GMBH & CO KG Professor-Ferry-Porsche-Straße 28, 5700 Zell am See, Österreich Tel.: , Fax: office@prodinger.at Bad Hofgastein, Lech, Mittersill, Saalfelden, Salzburg, St. Johann im Pongau, Wien, Zell am See Independent Member of GGI Geneva Group International 21

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