Bewertungsmethoden der Siedlungsentwicklungsplanung Die Wohnbaulandpotenzialanalyse der Stadt Bergisch Gladbach

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1 Bewertungsmethoden der Siedlungsentwicklungsplanung Die Wohnbaulandpotenzialanalyse der Stadt Bergisch Gladbach Bauland Innenstadt Symposium des MUNLV NRW und AKNW Dr. Martina Werheit Stadt Bergisch Gladbach Leiterin Stadtentwicklung Kommunale Verkehrsplanung Köln 3. März

2 1. Flächenmanagement in Bergisch Gladbach _ Die Rahmenbedingungen Bergisch Gladbach in der Region Köln/Bonn Rheinisch-Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Quelle: Internetseite der Region Köln Bonn e.v. 2

3 1. Flächenmanagement in Bergisch Gladbach _ Die Rahmenbedingungen Einwohnerentwicklung ab Städte Bensberg und Bergisch Gladbach zusammen Stadt Bergisch Gladbach (ab 1975) zum Quelle: bis 1979 Volkszählung, ab 1975 LDS NRW 3

4 1. Flächenmanagement in Bergisch Gladbach _ Die Rahmenbedingungen Erarbeitung der Potenzialanalyse aufgrund des Baulandbeschlusses von 2005 Die Potenzialanalyse dient als Konzept für mittel- und langfristige Wohnbaulandentwicklung [Prioritäten] Fachliche Grundlage für Stadtentwicklungskonzept [ISEK 2030] Daten- und Abwägungsgrundlage für FNP-Neuaufstellung Grundlage für kommunales Flächenmonitoring Verhandlungsbasis für Regionalplanung [Novellierung der Landesplanung] 4

5 Meter Flächenmanagement in Bergisch Gladbach _ Baulandbedarf und Baulandpotenzial Baulandmanagement Bergisch Gladbach _ Wohnbaulandpotenzialanalyse Potenzialflächen _ Flächen _ 433 Hektar _ Kapazität für Wohneinheiten _ Kapazität für Einwohner Potenzialflächen (unbewertet) I - klassische Baulücke II - unbeplanter Innenbereich III - Ortsrandbebauung Datengrundlage: VVII-2, Stadt Bergisch Gladbach Typ_I Typ_II Typ_III Stadt Bergisch Gladbach August 2009 II-2 Stadtentwicklung Kommunale Verkehrsplanung 5

6 1. Flächenmanagement in Bergisch Gladbach _ Baulandbedarf und Baulandpotenzial Bevölkerungsprognosen 2008 bis 2025 im Vergleich Stadt BGL Null-Variante Stadt BGL mit Wanderung InWIS Null-Variante InWIS Trend-Variante InWIS Optimistische Variante Quelle: eigene Darstellung nach Bevölkerungsprognosen Stadt Bergisch Gladbach und InWIS [Index 2008 = 100] InWIS Null-Variante _ Keine Wanderung angenommen Trend-Variante _ Fortschreibung Trend der letzten drei Jahre Optimistische Variante _ Fortschreibung des Trends der zwei Jahre mit dem höchsten Wanderungsüberschuss [2002, 2007] 6

7 1. Flächenmanagement in Bergisch Gladbach _ Baulandbedarf und Baulandpotenzial Vergleich Wohnbaulandpotenzial und Wohnbaulandbedarf [Hektar] Typ_I Typ_II Typ_III Baulandbedarf vorsichtige Variante Baulandbedarf obere Variante Entwicklungskorridor Quelle: eigene Darstellung 7

8 1. Flächenmanagement in Bergisch Gladbach _ Die Strategische Ebene Projekt Nachhaltiges Kommunales Flächenmanagement Gefördert durch Ministerium für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz Projektlaufzeit 2008 bis 2009 Schirmherr Projektträger Zielsetzung Minister Eckhard Uhlenberg Landesarbeitsgemeinschaft Agenda 21 NRW e.v. Kommunale Umsetzung einer nachhaltigen Flächenentwicklung durch Etablierung eines Managementsystems unter Beteiligung von BürgerInnen, Verwaltung und Politik Projektkommunen Bergisch Gladbach, Haan, Hellenthal, Moers, Porta Westfalica, Ratingen, Rheine, Südliches Paderborner Land [Bad Wünnenberg, Borchen, Büren, Lichtenau, Salzkotten] 8

9 1. Flächenmanagement in Bergisch Gladbach _ Die Strategische Ebene Leitziele _ Handlungsprogramm Leitziel 1 Moderate Wohnbaulandentwicklung nach dem Prinzip Innen- vor Außenentwicklung Leitziel 2 Anpassung der Wohngebiete und des Wohnungsbestandes (Alt- und Neubau) an künftige Bedürfnisse Leitziel 3 Nachhaltige Auslastung der Infrastruktur 9

10 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Das Vorgehen Potenzialanalyse Zweistufige Bewertung Potenzielle Wohnbaulandflächen Wohnplätze Eignungstest Wohnbaulandpotenzialflächen Strukturelle Analyse Wohnplätze Gesamtbewertung der potenziellen Wohnbaulandflächen Entwicklungstypen Geeignete Wohnbaulandflächen A A C Priorisierung der Wohnbaulandflächen B 10

11 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Eignungstest Eignungstest _ Indikatoren Potenzielle Wohnbaulandflächen Lage [Entfernung] Kindergärten Grundschulen weiterführende Schulen Nahversorgung ÖPNV-Haltestellen Vorbelastung Immissionen _ Lärm Eignungstest Wohnbaulandpotenzialflächen Gesamtbewertung der potenziellen Wohnbaulandflächen Erschließungsaufwand Straßenerschließung Entwässerung Ökologische Wertigkeit Landschafts- und Naturschutz Umweltrelevanz Geeignete Wohnbaulandflächen 11

12 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Eignungstest Handlungsprogramm Wohnbaulandmanagement Unterziel Aufgrund der angemessen hohen Siedlungsdichte sind alle Infrastrukturen gut erreichbar. Realisierung von kompakten Siedlungsstrukturen Definition von maximalen Wegelängen zu kommunalen Infrastrukturen und zur Grundversorgung Unterziel Splittersiedlungen werden zurückgebaut und die Fläche an die Natur zurückgegeben. Grundsätzlich keine Neuausweisung in Splittersiedlungen 12

13 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Eignungstest Definition von Qualitätsstandards Orientierung an rechtlichen und/oder fachlichen Standards Einbindung in das nachhaltige Wohnbaulandmanagement Einbindung in die strategischen Haushaltsziele Vierstufige Bewertung der Indikatoren Positive Bewertung _ Wert ist deutlich positiver als der Qualitätsstandard Neutrale Bewertung _ Wert liegt innerhalb des Qualitätsstandards bzw. entspricht diesem Negative Bewertung _ Wert entspricht nicht dem Qualitätsstandard, was aber nicht zwangsläufig zum Ausschluss der Fläche führt Ausschluss _ Wert weicht erheblich vom Qualitätsstandard ab. Fläche sollte keiner Wohnbauflächenentwicklung zugeführt bzw. zunächst zurückgestellt werden 13

14 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Eignungstest Nahversorgung _ Entfernung zum Zentralen Versorgungsbereich* Entfernung 1 Positive Bewertung bis 500 Meter 2 Neutrale Bewertung Meter 3 Negative Bewertung Meter 4 Ausschluss über Meter Orientierungsstandard** 700 Meter (Luftlinie) Zusätzlich _ 700 Meter zum Einzelstandort [über 400 Quadratmeter Verkaufsfläche] * nach Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept Bergisch Gladbach ** nach Einzelhandelserlass NRW vom

15 Meter Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Eignungstest Baulandmanagement Bergisch Gladbach _ Wohnbaulandpotenzialanalyse Nahversorgung Bewertung Wohnbaulandpotenzial Typ II und III positive Bewertung neutrale Bewertung negative Bewertung Ausschluss Lebensmittelmarkt ab 400 m² VKF Zentrale Versorungsbereiche Puffer um zentrale Versorgungsbereiche 500 m 700 m m 500 m-puffer Lebensmittelmarkt ab 400 m² VKF Qualitätsstandard: 700 Meter Entfernung zum Nahversorgungsstandort (nach Einzelhandelserlass NRW) Datengrundlage: Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept Bergisch Gladbach, Stadt + Handel 2009 Stadt Bergisch Gladbach August 2009 II-2 Stadtentwicklung Kommunale Verkehrsplanung 15

16 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Eignungstest Baulandmanagement Bergisch Gladbach _ Wohnbaulandpotenzialanalyse 62er Biotopflächen Bewertung Potenzialflächen Typ II und III positive Bewertung neutrale Bewertung negative Bewertung Ausschluss Flächen mit Schutzstatus Biotopkartierung NRW Qualitätsstandard: Ausschluss, wenn Fläche in einer Biotopfläche nach 62 Landschaftsgesetz NRW liegt Meter Datengrundlage: FB 7-36, Stadt Bergisch Gladbach Stadt Bergisch Gladbach August 2009 II-2 Stadtentwicklung Kommunale Verkehrsplanung 16

17 Wohnbaulandpotenzialanalyse Stadt Bergisch Gladbach 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Eignungstest Baulandmanagement Bergisch Gladbach _ Wohnbaulandpotenzialanalyse Lärmimmissionen Straßen tagsüber Bewertung Potenzialflächen Typ II und III positive Bewertung neutrale Bewertung negative Bewertung Ausschluss Immissionspegel db (A) db (A) db (A) Qualitätsstandard: maximal 55 db (A) in allgemeinen Wohn- und 60 db (A) in Mischgebieten (nach DIN Beiblatt 1) Datengrundlage: FB 7-36, Stadt Bergisch Gladbach 0 Meter Stadt Bergisch Gladbach August 2009 II-2 Stadtentwicklung Kommunale Verkehrsplanung

18 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Eignungstest Gesamtwertung der 10 Einzelindikatoren Hervorragend geeignet Die Anzahl der positiven Bewertungen überwiegt eindeutig. Gut geeignet Weniger geeignet Ungeeignet Die Fläche ist hervorragend für eine Wohnbauflächenentwicklung geeignet. Alle Voraussetzungen für eine Entwicklung sind vorhanden. Die Anzahl der neutralen und/oder positiven Bewertungen überwiegen. Die Fläche ist für eine Wohnbauflächenentwicklung gut geeignet, negative Effekte vernachlässigbar. Der Anteil der negativen Bewertungen überwiegt. Die Fläche ist für die Wohnbauflächenentwicklung mit Einschränkungen grundsätzlich geeignet. Die Lage, der notwendige ökologische Ausgleich oder sonstige Gründe sprechen momentan jedoch gegen eine Entwicklung der Fläche. Der Anteil der negativen Bewertungen überwiegt eindeutig. Oder die Fläche wurde durch mindestens ein Kriterium mit Ausschluss bewertet. Eine Entwicklung der Fläche als Wohnbaufläche wird negativ beurteilt bzw. zurückgestellt, da negative Aspekte oder Wirkungen überwiegen. 18

19 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Eignungstest Gesamtergebnis mit Einzelwertungen [Ausschnitt] Potenzialfläche Typ Wohnplatz Hektar Entfernung Kindertagesstätte Entfernung Grundschule Entfernung weiterführende Schule Entfernung Haltestelle II 14 0, II 14 2, II 14 2, II 14 0, II 14 0, II 14 0, II 14 1, III 14 0, III 14 1, II 15 0, II 15 0, II 15 0, III 15 3, Bewertungsstufen Indikatoren 1 _ Positive Bewertung Straßenerschließung Entwässerung Entfernung Nahversorgung Gesamtwertung Eignungstest 1 _ Hervorragend geeignet Natur- und Landschaftsschutz Umweltrelevanz Immission [Lärm] Gesamtwertung Eignung Quelle: eigene Darstellung 2 _ Neutrale Bewertung 3 _ Negative Bewertung 4 _ Ausschluss 2 _ Gut geeignet 3 _ Weniger Geeignet 4 _ Ungeeignet 19

20 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Die Strukturanalyse Strukturanalyse _ Indikatoren Wohnplätze Strukturelle Analyse Wohnplätze Relative Entwicklung Altersklassen _ bis 6-Jährige _ 6- bis 18-Jährige _ 18- bis 65-Jährige _ 65- bis 80-Jährige _ über 80-Jährige Entwicklungstypen Wanderungen Ergebnis _ Binnenwanderungsquote _ Außenwanderungsquote _ Wanderungsvolumen A A C Priorisierung der Wohnbaulandflächen Bauaktivität, Immobilienverkäufe _ Fertigstellungsrate Wohneinheiten _ Verkaufsrate Wohneinheiten B 20

21 Schildgen Katterbach Hand Paffrath 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Die Strukturanalyse Nußbaum Refrath Gronau Meter Hebborn Stadtmitte Alt-Refrath Kippekausen Lustheide Romaney Heidkamp Lückerath Frankenforst Sand Herrenstrunden Kaule Bockenberg Herkenrath Bensberg Moitzfeld Asselborn Bärbroich Baulandmanagement Bergisch Gladbach _ Wohnbaulandpotenzialanalyse Wanderungen Wanderungsquoten Außenwanderungsquote Binnenwanderungsquote Wanderungsvolumen (je EW) stark unterdurchschnittlich [bis 170] unterdurchschnittlich [ ] überdurchschnittlich [ ] stark überdurchschnittlich [ ] Datengrundlage: Einwohnerdatei Stadt Bergisch Gladbach, eigene Berechnung Stadt Bergisch Gladbach August 2009 II-2 Stadtentwicklung Kommunale Verkehrsplanung 21

22 Meter Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Die Strukturanalyse Baulandmanagement Bergisch Gladbach _ Wohnbaulandpotenzialanalyse Baufertigstellungen Baufertigstellungsrate [je EW] stark unterdurchschnittlich [bis 24] unterdurchschnittlich [25-34] überdurchschnittlich [35-62] stark überdurchschnittlich [63-91] Neubauten Datengrundlage: Statistik der Baufertigstellungen ; Stadt Bergisch Gladbach Stadt Bergisch Gladbach August 2009 II-2 Stadtentwicklung Kommunale Verkehrsplanung 22

23 Wohnplätze 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Die Strukturanalyse Schematische Darstellung der Clusteranalyse Merkmale A B C D E F G Entwicklungstypen [Cluster] C D A B E F G Quelle: eigene Darstellung 23

24 11 Schildgen 12 Katterbach 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Die Strukturanalyse 14 Paffrath 15 Hand 13 Nußbaum 61 Refrath Meter Gronau 22 Hebborn 62 Alt-Refrath 65 Lustheide 21 Stadtmitte 23 Heidkamp 63 Kippekausen 64 Frankenforst 31 Romaney 51 Lückerath 33 Sand 54 Kaule 52 Bensberg 32 Herrenstrunden 53 Bockenberg 41 Herkenrath 42 Asselborn 55 Moitzfeld 43 Bärbroich Baulandmanagement Bergisch Gladbach _ Wohnbaulandpotenzialanalyse Strukturanalyse _ Gesamtergebnis Cluster Die Alten und Immobilen Die Alternden und Ortsverhafteten Die Beliebten und Beständigen Die Familiären im Bestand Die dynamischen Bauboomer Stadt Bergisch Gladbach August 2009 II-2 Stadtentwicklung Kommunale Verkehrsplanung 24

25 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Die Strukturanalyse Typen mit geringer Dynamik _ Schrumpfende Gebiete Cluster 1 Cluster 2 _ ausgeprägtes Wachstum der Alten _ starkes Wachstum der jungen _ unterdurchschnittliche Dynamik alle Alten anderen Altersgruppen _ sonstige Altersgruppen eher [Jugendliche aber heterogen] heterogen _ bereits langfristig _ sehr geringe Fluktuation Einwohnerrückgang, verfestigt sich (Wanderungen) _ unterdurchschnittliche _ deutlich unterdurchschnittliche Wanderungsaktivitäten Immobilienverkäufe _ tendenziell unterdurchschnittliche _ tendenziell negative Außenwanderungsquoten Außenwanderungsquoten [Binnenwanderung heterogen] _ eher positive _ sehr geringe Fertigstellungsraten Binnenwanderungsgewinne und Immobilienverkäufe _ tendenziell unterdurchschnittliche Einwohnerentwicklung Die Alten und Immobilen Die Alternden und Ortsverhafteten 25

26 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Die Strukturanalyse Typen mit moderater Dynamik _ Zuzugsgebiete Cluster 3 Cluster 4 _ langfristig stabile, [noch] _ überdurchschnittliche Entwicklung überdurchschnittliche Entwicklung mittlere Altersgruppe [langfristig] _ überdurchschnittliches Wachstum _ Tendenz überdurchschnittlicher der Jugendlichen Dynamik bis 6 Jährige _ tendenziell unterdurchschnittliche _ 6 bis 18 Jährige unter Schnitt Dynamik in mittlerer Altersgruppe _ positive Einwohnerentwicklung, _ absehbare Wachstumstendenz bei aktuell Anzeichen eher rückläufig jungen Alten (65 bis 80 Jährige) _ leicht überdurchschnittliche _ durchschnittliche Fluktuation Wanderungsaktivitäten _ ausgeprägte Außenzuwanderung, _ hohe Außenwanderungsgewinne, auch Zugewinne aus der Stadt negative Binnenwanderung _ höchste Raten Immobilienverkäufe _ durchschnittliche Fertigstellungen _ aktuell überdurchschnittliche _ Immobilienverkäufe deutlich unter Zunahme bei Fertigstellungen Schnitt, Tendenz zu Null Die Beliebten und Beständigen Die familiären im Bestand 26

27 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Die Strukturanalyse Typen mit starker Dynamik _ Die großen Baugebiete Cluster 5 _ durchweg überdurchschnittliche Einwohnerentwicklung _ bis auf ab 80 Jährige alle Altersgruppen positiv _ langfristig hohe Fluktuation, in letzten Jahren uneinheitliche Wanderungsdynamik _ hohe Außenwanderungsgewinne _ meist auch hohe Binnenwanderungsgewinne _ sehr hohe Fertigstellungsraten _ Immobilienverkäufe eher heterogen, aktuell abflachend Die dynamischen Bauboomer 27

28 Schildgen 96 Katterbach Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Die Strukturanalyse Nußbaum 76 Paffrath 62 Hand 189 Meter Gronau Romaney 0 Hebborn Herrenstrunden Asselborn 0 Stadtmitte 97 Sand Herkenrath 100 Bärbroich 64 Heidkamp Lückerath 122 Bensberg Alt-Refrath Kippekausen 109 Refrath Kaule Frankenforst 95 Lustheide Bockenberg 77 Moitzfeld Baulandmanagement Bergisch Gladbach _ Wohnbaulandpotenzialanalyse Strukturanalyse (Auslastung Kindergärten) Auslastung Kindergärten 2008 keine Angebote Unterauslastung (unter 90 Prozent) gute Auslastung (90 bis 110 Prozent) Überauslastung (über 110 Prozent) Kindergarten Entwicklungstypen [Cluster] Die Alten und Immobilen Die Alternden und Ortsverhafteten Die Beliebten und Beständigen Die Familiären im Bestand Die dynamischen Bauboomer Qualitätsstandard: angestrebte Versorgungsquote von 100 Prozent für 3 bis unter 6 Jährige (Beschluss des Rats vom 1. März 2007, Drucksache Nr. 30/2009) Stadt Bergisch Gladbach März 2010 II-2 Stadtentwicklung Kommunale Verkehrsplanung 28

29 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Handlungsstrategien Baulandstrategie _ generelle Prioritäten Innenentwicklung vor Außenentwicklung _ Baulückenentwicklung vor Entwicklung von Neubaugebieten [jeweils Verhältnis 3:1] Auslastung vorhandener Infrastruktur [Kindergärten, Grundschulen] _ Neubaugebiete vorrangig in Wohnplätzen mit Unterauslastung bzw. wenn benachbarte Wohnplätze mit versorgen können Keine großflächigen Baugebiete [Entwicklungssprünge und Sogwirkung auf andere Gebiete vermeiden] 29

30 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Handlungsstrategien Baulandstrategie _ räumliche Prioritäten Neubaugebiete vornehmlich in dynamischeren Wohnplätzen [Zuzugspotenziale schöpfen] Vorerst Neubaugebiete in Wohnplätzen ohne bzw. mit bereits überlasteter sozialer Infrastruktur einschränken [Ausnahme Mitversorgung durch nachbarschaftliche Wohnplätze ist gewährleistet] Vorerst Neubaugebiete in Wohnplätzen mit eindeutiger Tendenz zu rückläufiger Bevölkerungsentwicklung und unzureichender Nachfrage einschränken 30

31 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Prioritäten Mengengerüst prioritäre Wohnbaulandentwicklung _ Perspektive 2025 Gesamtwertung Eignungstest Typ I [ohne Wertung] hervorragend geeignet gut geeignet weniger geeignet schlecht geeignet Cluster 1 23,95 5,43 9,54 0,57 69,27 Cluster 2 19,04 4,20 16,67 0,00 62,24 Cluster 3 19,50 1,58 2,14 0,00 44,30 Cluster 4 31,83 2,88 7,41 0,00 53,89 Cluster 5 15,68 1,69 16,90 0,00 20,21 Stadt gesamt 110,00 15,79 52,66 0,57 249,91 Prioritäre Entwicklung Typ II und III Cluster [gesamt] 4,46 9,54 = 14 Hektar Cluster [25 Prozent] 2,41 6,55 = 9 Hektar Cluster 4 [50 Prozent] 0,85 8,45 = 9 Hektar Baulücken [50 Prozent] 55,00 = 55 Hektar Gesamt = 87 Hektar 31

32 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Prioritäten Zeitliche Entwicklungsprioritäten Kernpool _ Flächenpool ab 2010 _ Flächenpool ab 2015 _ Flächenpool ab 2020 (Zieljahr 2025) _ Baulücken und kleine für Wohnbebauung geeignete Flächen (bis 0,5 Hektar), Mobilisierung durch Baulandaktivierung bis 2025 (ohne zeitliche Priorität) Reserven _ "Reservepool": Ersatzflächen bei Verbesserung der Infrastrukturangebote (Nahversorgung, Auslastung Kindergärten/Grundschulen) und bei erhöhter Nachfrage _ "Eiserne Reserve": Flächen werden nur bei erhöhtem Bedarf vor 2025 entwickelt (ggfs. auch für alternative Bebauung prüfen) 32

33 2. Die Wohnbaulandpotenzialanalyse _ Flankierende Handlungsstrategien Baulandstrategie _ begleitende Maßnahmen Baulückenaktivierung Splittersiedlungen identifizieren und Bauaktivitäten begrenzen [auch Baulücken] Entwicklungsschwerpunkte für Gewerbe und Dienstleistungen definieren _ ggfs. prioritäre Wohnbaulandflächen anpassen und städtebauliche Konflikte bereinigen [Gewerbeflächenkataster und Handlungskonzept] Geordneter Rückbau von sozialer Infrastruktur in Umstrukturierungsgebieten Alterungsprozesse in Umstrukturierungsgebieten durch altengerechte Angebote begleiten Alternative Perspektiven für Umstrukturierungsgebiete entwickeln [ISEK 2030] Quartiersbezogene Handlungskonzepte für moderat dynamische Wohnplätze [Potenziale aktivieren bevor Attraktivität nachlässt, Zielgruppen identifizieren, Verdichtungsgrenzen definieren] 33

34 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 34