Grundsicherungsrelevanter. Mietspiegel. für die Gemeinden Beverstedt, Loxstedt, Schiffdorf, Hagen, Wurster Nordseeküste und die Stadt Geestland

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1 Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel für die Gemeinden Beverstedt, Loxstedt, Schiffdorf, Hagen, Wurster Nordseeküste und die Stadt Geestland Stand: Januar 2014

2 Impressum Landkreis Cuxhaven Amt Soziale Leistungen Fachgebiet Grundsatzangelegenheiten Hausanschrift: Vincent-Lübeck-Str Cuxhaven Postanschrift: Cuxhaven Telefon: 04721/ info@landkreis-cuxhaven.de

3 Inhaltsverzeichnis Präambel... 5 Richtwerte... 8 Ermittlung der abstrakten Angemessenheit... 9 Wohnraumgröße... 9 Wohnraumstandard Vergleichsmaßstab Wohnungsmarktermittlung im Agenturbezirk Wesermünde Repräsentativität der Datenerhebung Bestandsmieten Angebotsmieten Datengrundlagen Fazit Unterschiede zum Agenturbezirk Hadeln Wohnungsmarktstruktur Räumliche und verkehrstechnische Ausrichtung Bevölkerungs- und Siedlungsentwicklung und regionaltypische Orientierung Situation in der Stadt Cuxhaven Ermittlung der tatsächlichen Angemessenheit Aufbau des Datenteils Einheitsgemeinde Beverstedt Strukturdaten Infrastruktur Kindertagesstätten und Schulen Medizinische Versorgung Einzelhandel/ Grundversorgung Banken Verkehrsanbindung Auswertung Beurteilung des Wohnungsmarktes Einheitsgemeinde Loxstedt Strukturdaten Infrastruktur Kindertagesstätten und Schulen Medizinische Versorgung Einzelhandel/ Grundversorgung Banken Verkehrsanbindung Auswertung Beurteilung des Wohnungsmarktes Einheitsgemeinde Schiffdorf Strukturdaten Infrastruktur Kindertagesstätten und Schulen Medizinische Versorgung Einzelhandel/ Grundversorgung Banken

4 Verkehrsanbindung Auswertung Beurteilung des Wohnungsmarktes Einheitsgemeinde Hagen Strukturdaten Infrastruktur Kindertagesstätten und Schulen Medizinische Versorgung Einzelhandel/ Grundversorgung Banken Verkehrsanbindung Auswertung Beurteilung des Wohnungsmarktes Einheitsgemeinde Wurster Nordseeküste Strukturdaten Infrastruktur Kindertagesstätten und Schulen Medizinische Versorgung Einzelhandel/ Grundversorgung Banken Verkehrsanbindung Auswertung Beurteilung des Wohnungsmarktes Stadt Geestland Strukturdaten Infrastruktur Kindertagesstätten und Schulen Medizinische Versorgung, Grundversorgung, Einzelhandel und Banken Verkehrsanbindung Auswertung Beurteilung des Wohnungsmarktes Anlagen Gesamtauswertung Bestandsmieten und Inserate für den Agenturbezirk Wesermünde Richtwerte

5 Präambel Eine grundlegende Aufgabe der sozialen Sicherungssysteme ist seit jeher das Grundbedürfnis Wohnen sicherzustellen und zu schützen. Die sich hieraus ergebenden Rechtsnormen im Sozialgesetzbuch II und XII 1 haben jedoch bei den zuständigen Leistungsträgern hinsichtlich der Auslegung der unbestimmten Rechtsbegriffe immer wieder zu Schwierigkeiten geführt, inwieweit die Kosten der Unterkunft als angemessen anzuerkennen und zu übernehmen sind. Mit Urteil vom 7. November 2006 (Az: B 7b AS 18/06 R) hat das Bundessozialgericht 2 grundsätzliche Kriterien für die Berechnung angemessener Unterkunftskosten im Rahmen des SGB II festgelegt. In zwei Entscheidungen aus dem Jahr 2011 hat das BSG die Anforderungen anhand des grundsicherungsrelevanten Mietspiegels des Landkreises Cuxhaven konkretisiert (Az: B 14 AS 91/10 R und B 14 AS 131/10 R). Mit diesem grundsicherungsrelevanten Mietspiegel sollen die erfolgten Festlegungen auf den Landkreis Cuxhaven angewandt und eine rechtssichere Rechtsanwendung in den Bereichen des SGB II, SGB XII (III. und IV. Kapitel) sowie dem Asylbewerberleistungsgesetz (Analogleistungsempfänger) gewährleistet werden. Bereits im Jahr 2012 wurden für den Agenturbezirk Hadeln Richtwerte ermittelt und ein separater grundsicherungsrelevanter Mietspiegel erstellt. Die Datenerhebung für die Gemeinden im Bereich Wesermünde war zum damaligen Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen. Nun liegen ausreichend Wohnungsdaten vor, um auch für diesen Bereich Richtwerte ermitteln zu können. Umfasst hiervon sind die Gemeinden Beverstedt, Loxstedt, Schiffdorf und Hagen im Bremischen 3 (ab Einheitsgemeinde) sowie die zukünftige Stadt Geestland und die Gemeinde Wurster Nordseeküste (beide ab ). Diese Gemeinden gehörten zusammen mit der Stadt Bremerhaven bis September 2012 zum von der Bundesagentur für Arbeit in ihrem Zuständigkeitsbereich festgelegten ehemaligen Agenturbezirk Bremerhaven. Nach der Neugestaltung der Agenturbezirke zum gehört die Stadt Bremerhaven zum Agenturbezirk Bremen während die oben genannten Gemeinden dem Agenturbezirk Stade angeschlossen wurden. In 1 Im weiteren Verlauf SGB II / SGB XII genannt 2 Im weiteren Verlauf BSG genannt 3 Im weiteren Verlauf nur Gemeinde Hagen genannt 5

6 Anlehnung an die früheren Zuständigkeiten und im Sinne einer unmissverständlichen Abgrenzung sowohl zum bereits im Jahr 2012 untersuchten Agenturbezirk Hadeln als auch der Seestadt Bremerhaven wird der Bereich der aktuell ausgewerteten Gemeinden für die nachfolgende Betrachtung als Agenturbezirk Wesermünde bezeichnet. AA Bremerhaven AA Stade Agenturzuständigkeit bis Oktober 2012 Eine klare Aufteilung besteht auch hinsichtlich der Betreuung von Hilfeempfängern nach dem SGB II durch das Jobcenter Cuxhaven. Während die Jobcenter-Standorte Cuxhaven, Otterndorf und Hemmoor für den Bereich des Agenturbezirks Hadeln zuständig sind, werden Hilfeempfänger, die in den Gemeinden des Agenturbezirkes Wesermünde wohnen durch den Jobcenter-Standort in Bremerhaven betreut. Der Agenturbezirk Wesermünde ist jedoch kein eigener Vergleichsraum im Sinne der BSG-Rechtsprechung. Vergleichsmaßstab für die Ermittlung der örtlich angemessenen Unterkunftskosten ist vielmehr das Gebiet der jeweiligen Samtgemeinde bzw. Einheitsgemeinde im Agenturbezirk Wesermünde. Nur hier kann auf Grund der räumlichen Nähe der gemeindeangehörigen Ortsteile zueinander, der im Gemeindegebiet vorhandenen Infrastruktur und der Verkehrsanbindung der einzelnen Ortsteile von einem homogenen Lebens- und Wohnbereich gesprochen werden, der eine Vergleichseinheit für den örtlichen Mietwohnungsmarkt darstellt (siehe Vergleichsmaßstab ). 6

7 Der Agenturbezirk Wesermünde umfasst 1.188,38 km 2 mit Einwohnern (Stand Dezember 2012). Nachfolgend soll dargestellt werden, wie den rechtlichen Vorgaben des BSG zu den angemessenen Unterkunftskosten im Agenturbezirk Wesermünde Rechnung getragen wird und welche Festlegungen im grundsicherungsrelevanten Mietspiegel damit einher gehen. 7

8 Richtwerte Unter Berücksichtigung des vorgegebenen Rahmens durch die bisherige Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes werden folgende Richtwerte für den Agenturbezirk Wesermünde festgelegt: Agenturbezirk Wesermünde (Gemeinde Beverstedt, Gemeinde Loxstedt, Gemeinde Schiffdorf, Gemeinde Hagen, Gemeinde Wurster Nordseeküste, und die Stadt Geestland) Haushaltsgröße Wohnungsgröße Richtwert Person 50 m² 330, Personen 60 m² 390, Personen 75 m² 460, Personen 85 m² 550, Personen 95 m² 580,00 Jede weitere Person +10 m² +60,00 4 Die Richtwerte beinhalten, entsprechend der BSG-Rechtsprechung, Kaltmiete und Nebenkosten, jedoch keine Heizkosten. 8

9 Ermittlung der abstrakten Angemessenheit Das BSG hat mit seinem Urteil vom die Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichts aufgegriffen und grundsätzliche Voraussetzungen zur Ermittlung der Angemessenheit vorgegeben. Insbesondere wurde verdeutlicht, dass die Ermittlung der Angemessenheit der Unterkunftskosten im Sinne des 22 SGB II sowie 35 SGB XII in mehreren Schritten zu erfolgen hat. Das BSG sieht bei der Ermittlung der Angemessenheit zunächst die Notwendigkeit zur Ermittlung eines Richtwertes, welcher die abstrakte Angemessenheit bestimmt. Hierbei sind folgende Schritte zu prüfen: - Feststellung der angemessenen Wohnraumgröße - Feststellung des angemessenen Wohnraumstandards - Festlegung eines Vergleichsmaßstabes - Ermittlung der Gegebenheiten auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Wohnungsmarktermittlung) Wohnraumgröße Bei der Ermittlung der abstrakten Angemessenheit ist nach der Rechtsprechung des BSG im ersten Schritt die tatsächliche Größe der bewohnten Wohnung der Haushaltsgemeinschaft festzustellen. Insoweit ist hier die tatsächliche Quadratmeterzahl der konkret betroffenen Wohnung zu ermitteln 5. Zu Grunde zu legen ist danach zunächst die Wohnungsgröße für Wohnberechtigte der im sozialen Mietwohnungsbau anerkannten Wohnraumgröße. Diese Werte ließen sich bis zur Abschaffung des Wohnungsbindungsgesetzes aus 5 dieses Gesetzes, in Verbindung mit der jeweiligen landesrechtlichen Bestimmung, herleiten. Nunmehr sind zur Bestimmung der Wohnungsgrößen, die sich aus 10 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung vom 13. September 2001 (WoFG, BGBl. I 2376) ergebenen Werte heranzuziehen. Nach 10 WoFG können die Länder im geförderten Wohnungsbau die Anerkennung von bestimmten Grenzen für Wohnungsgrößen nach Grundsätzen der 5 BSG 7b AS 18/ 06 Rn 19

10 Angemessenheit regeln. Das Land Niedersachsen hat mit Runderlass des Sozialministeriums die Wohnraumförderungsbestimmungen WFB 2003 (zuletzt Nds. Ministerialblatt 2002, 554) festgelegt. Darauf ergeben sich folgende, angemessene Wohnraumgrößen Größe des Haushalts Wohnraumgröße 1 - Person 50 m² 2 - Personen 60 m² 3 - Personen 75 m² 4 - Personen 85 m² 5 - Personen 95 m² jede weitere Person +10 m² Diese Werte werden im grundsicherungsrelevanten Mietspiegel für den Agenturbezirk Wesermünde zur Ermittlung der Angemessenheit der Wohnraumgröße zu Grunde gelegt. Eine untere Kappungsgrenze in der Größenkategorie bis 50 m 2 wurde bei der Auswertung der Bestands- und Angebotsmieten nicht festgelegt. In dieser Größenkategorie wurden somit alle von Vermietern zu Wohnzwecken angebotenen Wohnungen bis zu einer maximalen Wohnfläche von 50 m 2 ausgewertet. Ob es sich bei diesen Wohnungen jeweils um einzelne Zimmer bzw. Einraumwohnungen handelt wurde nicht explizit aufgeschlüsselt. Für die Beurteilung des örtlich angemessenen Mietniveaus ist dies auch nicht entscheidend, da alleinstehenden Hilfesuchenden zugemutet werden kann, innerhalb der maximal zulässigen Größenkategorie kleinere Wohnungen als 50 m 2 zu suchen. Hierbei kommt die vom BSG entwickelte Produkttheorie zum Tragen 6. Danach haben alleinstehende Hilfesuchende die Möglichkeit entweder kleinere Wohnungen bzw. Zimmer mit höherem Standard und entsprechendem höheren Quadratmeterpreis anzumieten oder sich eine flächenmäßig größere Wohnung mit geringerem Standard zu suchen, sofern diese nicht den ermittelten Mietrichtwert und die Maximalgröße von 50 m 2 übersteigt. 6 BSG 7b AS 18/06 Rn 20 10

11 Wohnraumstandard Nach Feststellung der Wohnraumgröße ist als weiterer Faktor der Wohnungsstandard zu berücksichtigen. Sozialhilferechtlich angemessen sind die Aufwendungen für eine Wohnung nur dann, wenn diese nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist. Die Wohnung muss daher hinsichtlich der aufgeführten Kriterien, die als Mietpreis bildende Faktoren regelmäßig im Quadratmeterpreis ihren Niederschlag finden, (mindestens) im unteren Segment, der nach Größe in Betracht kommenden Wohnungen in dem räumlichen Bezirk liegen, der den Vergleichsmaßstab bildet. Da es im Ergebnis allein auf die Kostenbelastung des Grundsicherungsträgers ankommt, kann dahinstehen, ob einzelne Faktoren wie Ausstattung, Lage etc. isoliert als angemessen anzusehen sind, solange der Grundsicherungsträger nicht mit unangemessen hohen Kosten belastet wird. In diesem Zusammenhang spricht die Rechtsprechung von der Produkttheorie. Die Produkttheorie meint hier das Produkt aus angemessener Wohnungsgröße und Wohnungsstandard 7. Als Maßstab für die Ermittlung der Mietobergrenzen wird der Gesamtwohnungsbestand im Gebiet des Agenturbezirkes Wesermünde zugrunde gelegt. Somit werden neben Wohnungen des unteren Segmentes auch Wohnungen mittleren und gehobenen Standards erfasst. Die ausgewerteten Wohnungen erfüllen daher in jedem Fall das Mindesterfordernis des BSG an einen angemessenen Wohnraumstandard, da alle erfassten Wohnungen nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz mindestens einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügen, teilweise sogar darüber hinaus gehen. Vergleichsmaßstab Bei der Bestimmung des Richtwertes ist die Miete am Wohnort als Vergleichsmaßstab heranzuziehen, wobei hier nicht generell der kommunalverfassungsrechtliche Begriff der Gemeinde oder Landkreis zugrunde zu legen ist. Vielmehr kann es nach Auffassung des BSG geboten sein, ggf. und insbesondere im ländlichen Raum größere Gebiete zu Vergleichsgebieten zusammenzufassen, soweit hierdurch grundsächlich dem zu respektierenden Recht auf Verbleib im sozialen Umfeld ausreichend Rechnung getragen wird 8. 7 BSG 7b AS 18/ 06 Rn 20 8 BSG 7b AS 18/ 06 Rn 21 11

12 Aufgrund der ländlichen Struktur des Agenturbezirkes Wesermünde existiert kein einheitlicher Wohnungsmarkt, der auf alle Bereiche anzuwenden wäre. Daher ist die Wahl eines kleineren Vergleichsmaßstabes geboten. Echte Mietmärkte, die eine entsprechende Anzahl von Inseraten in den Printmedien sowie einen relevanten Wohnungsbestand aufweisen, sind in der Regel nur in den Grundzentren / Mittelzentren der Gemeinden und Städte vorzufinden. Da ein fehlender Mietmarkt nicht zur Übernahme von Mieten führen kann, die weit über den Werten der Grund- und Mittelzentren liegen und der Hilfesuchende im Einzelfall seine Wohnungssuche räumlich ausweiten muss, wird zu den einzelnen Gemeinden und Städten jeweils dargestellt, welche Infrastrukturen vor Ort verfügbar sind und ob öffentliche Verkehrsmittel vorhanden sind, um ggf. soziale Kontakte zum bisherigen Wohnort auch zukünftig fortführen zu können. Es ist daher sachgerecht und durch die Rechtsprechung gedeckt, als Vergleichsmaßstab das Gebiet der einzelnen Einheitsgemeinden und der Stadt Geestland festzulegen. 12

13 Wohnungsmarktermittlung im Agenturbezirk Wesermünde Zur Prüfung der angemessenen Unterkunftskosten ist der Grundsicherungsträger verpflichtet, die konkreten örtlichen Gegebenheiten auf dem Wohnungsmarkt zu ermitteln und zu berücksichtigen. Liegen keine entsprechenden Mietspiegel ( 558 c ff. Bürgerliches Gesetzbuch) vor, wird der Grundsicherungsträger zu erwägen haben für seinen Zuständigkeitsbereich eigene grundsicherungsrelevante Mietspiegel zu erstellen 9. Der vom Mieterverein Cuxhaven e.v. erstellte Mietspiegel für den Landkreis Cuxhaven ist in den Bereichen SGB II und XII nicht anwendbar. Dies folgt aus der Tatsache, dass zum einen nicht erkennbar ist, wie die Basismiete des Mietspiegels ermittelt worden ist, darüber hinaus liegen keine Erkenntnisse über die zu- und abschlagsrelevanten Sachverhalte vor. Es handelt sich im Übrigen auch nicht um einen qualifizierten Mietspiegel i. S. d. 558 d BGB. Die Ermittlung der regionalen Angemessenheitsgrenze muss auf Grundlage eines überprüfbaren schlüssigen Konzeptes beruhen, dass die Gewähr dafür bietet, die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Wohnungsmarktes wiederzugeben 10. In Anlehnung an die Rechtssprechung des BSG ist es daher sachgerecht, auf Bestandsmieten und Angebotsmieten zurückzugreifen, bei denen davon auszugehen ist, dass diese dem geforderten Wohnstandard entsprechen. Mit Urteil vom und hat das BSG hinsichtlich des vom Landkreis Cuxhaven erstellten grundsicherungsrelevanten Mietspiegels a. F. festgestellt, dass dieser bei der gewählten Datengrundlage in einem wesentlichen Punkt nicht den Anforderungen an ein schlüssiges Konzept entspricht. Es wurde bemängelt, dass sich die Datenbasis allein aus Wohnungen von Leistungsempfängern nach dem SGB II, SGB XII und Wohngeldgesetz zusammensetzt. Das BSG geht davon aus, dass bei der Bemessung eines Durchschnittswertes anhand dieser Daten sich ein Angemessenheitswert errechnet, der regelmäßig unterhalb des Wertes liegt, der von Leistungsempfängern als angemessen akzeptiert wird (sog. Zirkelschluss). 9 BSG 7b AS 18/ 06 Rn BSG 4 AS 18/09 R, Rn 18 13

14 Das BSG gibt zwei Möglichkeiten vor, wie der Landkreis Cuxhaven durch Anpassung seiner Datengrundlage, den Anforderungen an ein schlüssiges Konzept gerecht werden kann: Variante 1. Der Leistungsträger kann auf alle Wohnungen aus dem Gesamtwohnungsbestand abstellen. D.h., dass neben Wohnungen einfachen Standards auch solche mittleren und gehobenen Standards berücksichtigt werden, um dann aus den hieraus gewonnenen Mietpreisen einen angemessenen Wert zu ermitteln. Variante 2. Der Leistungsträger kann auch nur Wohnungen des unteren Segmentes berücksichtigen, muss dann allerdings die obere Preisgrenze dieses Segments als Angemessenheitsgrenze zugrunde legen 11. Bei der Erstellung des grundsicherungsrelevanten Mietspiegels hat sich der Landkreis Cuxhaven dafür entschieden, den gesamten Mietwohnungsbestand im Agenturbezirk Wesermünde als Grundlage für die Ermittlung der dort geltenden künftigen Mietobergrenzen zugrunde zulegen. Insofern wurde die vom BSG vorgegebene Variante 1 gewählt. Die Auswertung der gewonnen Bestands- und Angebotsmieten bezieht sich im Agenturbezirk Wesermünde auf den gesamten Mietwohnungsmarkt. Während bei der Ermittlung des Mietwohnungsmarktes für den Agenturbezirk Hadeln im August 2012 noch auf Werte des Landesamtes für Statistik und Kommunikationstechnologie (LSKN) und der NBank zurückgegriffen werden musste, können für den Agenturbezirk Wesermünde die zwischenzeitlich veröffentlichten Auswertungen aus dem Zensus 2011 genutzt werden. Aus den Zensusdaten ist der gesamte Wohnraum für die jeweiligen kreisangehörigen Gemeinden des Landkreises Cuxhaven aufgeschlüsselt nach Art des Gebäudes und der Wohnungsnutzung mit Stand Mai 2013 ersichtlich. Für die Ermittlung der örtlich vorhandenen Mietwohnungen wird nur die Anzahl von Wohnungen zugrunde gelegt, die tatsächlich zur Vermietung verwendet wird. Vom Eigentümer selbst bewohnte Wohnungen, Ferienwohnungen und leerstehender Wohnraum sind bei der Festlegung des Mietwohnungsmarktes nicht berücksichtigt worden. Die strukturelle Entwicklung stellt sich für den Agenturbezirk Wesermünde wie folgt dar: 11 BSG vom , B 14 AS 91/10 R und ,B 14 AS 131/10 R 14

15 Gemeinde Einwohner Einwohner Wohnungen Wohnungen (2003) 12 (2012) 13 (2003) 14 (2013) Mietwohnungen 15 Beverstedt Loxstedt Schiffdorf Hagen Wurster Nordseeküste Stadt Geestland Gesamt Die Bevölkerung im Bereich Wesermünde hat sich im Vergleich zum Jahr 2003 um Einwohner verringert, was einer prozentualen Abnahme von 2,92 % entspricht. Durch diese Entwicklung wird stetig vorhandener Wohnraum freigesetzt, woraus eine angebotssteigernde Wirkung auf den Wohnungsmarkt resultiert. Auch wenn die demografische Entwicklung im Vergleich zum Bereich Hadeln langsamer verläuft, ist dennoch davon auszugehen, dass sich die Wohnungsmarktsituation für den Agenturbezirk Wesermünde in den nächsten Jahren weiter entspannen wird, wodurch es Hilfeempfängern erleichtert wird in dieser Region Wohnraum zu finden. Auch ein aktuelles Gutachten der Bertelsmann Stiftung geht davon aus, dass sich die Einwohnerzahl im gesamten Kreisgebiet aufgrund des demografischen Wandels bis zum Jahr 2030 um rund Einwohner weiter reduzieren wird 16, wodurch eine Angebotssteigerung auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere im ländlich strukturierten Agenturbezirk Wesermünde, zu erwarten ist. Repräsentativität der Datenerhebung Nach der Rechtsprechung des BSG ist Voraussetzung für ein schlüssiges Konzept, dass der Grundsicherungsträger planmäßig vorgeht bei der systematischen Ermittlung und Bewertung genereller Anwendungsfälle im Gegensatz zu einem punktuellen Vorgehen von Fall zu Fall 17. Hierzu gehört, dass die gewonnenen Daten repräsentativ sind, d.h. einen ausreichenden Umfang an Bewertungsobjekten darstellen. Das BSG geht davon 12 Statistische Berichte Niedersachsen LSKN., Tabelle K LSKN., Tabelle P Zensus 2011, Stand Mai Bertelsmann Stiftung, Wegweiser Kommune, Absolute Bevölkerungsentwicklung BSG vom , B 4 AS 18/09 R, Rn 19 15

16 aus, dass dies unter anderem dann der Fall sein kann, wenn die Datenbasis auf mindestens 10 % des regional in Betracht zu ziehenden Mietwohnungsmarktes beruht 18. Dieser Wert ist jedoch lediglich als Anhaltspunkt zu sehen und stellt keine untere Grenze dar. So hat das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen (LSG NSB) im Fall der Stadt Wilhelmshaven entschieden, dass auch ein geringerer Prozentsatz, hier 5,66 %, des untersuchten Wohnungsmarktes ausreichend repräsentativ sind, so dass hieraus Aussagen zu den örtlichen Gegebenheiten abzuleiten sind 19. Nach den vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswirtschaft herausgegebenen Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln nach 558 d BGB ist für einen qualifizierten Mietspiegel bereits eine wesentlich geringere Datengrundlage als 10% ausreichend. Bei der Erstellung eines Tabellenmietspiegels reicht danach eine Ergebnisstichprobe von Wohnungsdaten aus. Für Regressionsmietspiegel genügen hiernach sogar noch kleinere Stichproben. Bei kleineren Kommunen mit homogenem Wohnungsbestand und entsprechend geringer Mietendifferenzierung reichen für einen Regressionsmietspiegel nach den genannten Hinweisen Ergebnisstichproben von mindestens 500 Wohnungen aus, bei größeren Kommunen sind bis zu ein Prozent des relevanten Wohnungsbestandes erforderlich 20. Allgemein geht man davon aus, dass mit einer Stichprobe von ca Personen deutschlandweit bereits repräsentativ richtige Aussagen möglich sind 21. Die Repräsentativität stellt sich im Agenturbezirk Wesermünde wie folgt dar: Datenbereich 22 Anzahl Datensätze Anteil Anteil Wohnungsbestand(gesamt) Mietwohnungsbestand Bestandsmieten ,77 % 9,20 % Angebotsmieten 695 1,44 % 4,80 % Gesamt ,21 % 14,00% Da die erfassten Wohnungsdaten im Agenturbezirk Wesermünde 14,00 % des Mietwohnungsmarktes und 4,21 % des Gesamtwohnungsmarktes umfassen, sind diese hinreichend repräsentativ, um hieraus Schlussfolgerungen für den Wohnungsmarkt im Agenturbezirk Wesermünde ziehen zu können. 18 BSG vom , B 14/7b AS 44/06 R, Rn LSG NSB vom , L 13 AS 210/08, Rn 2. aa) 20 Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, Broschüre des Bundesministeriums für Verkehr, Bauund Wohnungswesen 2002, S Stichwort Repräsentativität 22 Stand September

17 Bestandsmieten Um die entsprechenden Daten zu gewinnen, wurden zunächst alle Vermieter im Agenturbezirk Wesermünde ermittelt, die über mehrere Wohnungen verfügen. Hierbei wurden neben eigenen Ermittlungen auch die kreisangehörigen Gemeinden um Mithilfe gebeten, da diese eine bessere Kenntnis über die im Gemeindegebiet vorhandenen Mietwohnungsstrukturen haben. Im Zeitraum von Januar 2012 bis Februar 2013 wurden anschließend alle Vermieter angeschrieben und gebeten, ihren vorhandenen Wohnungsbestand an den Landkreis Cuxhaven zu melden. Für die Rückmeldungen der einzelnen Wohnungen wurden folgende Angaben bei den Vermietern abgefragt: 1. Samtgemeinde 2. Mitgliedsgemeinde 3. Wohnungsgröße 4. Kaltmiete 5. Nebenkosten (ohne Heizkosten) Bei Erstellung des Mietspiegels lagen Rückmeldungen von 130 Vermietern aus dem Wesermünder Bereich vor. Da in diesem Bereich kaum gewerbliche Vermieter mit größerem Mietwohnungsbestand vorhanden sind, wurde die überwiegende Anzahl der Wohnungsdaten von privaten Vermietern mit kleineren Wohnungsbeständen gemeldet. Diese Art der Vermietung ist prägend für den ländlich strukturierten Bereich Wesermünde. Insgesamt konnten im Bereich Wesermünde Bestandsmieten gewonnen werden. Angebotsmieten Die im Kreisgebiet angebotenen Mietwohnungen werden seit Mai 2010 vom Landkreis Cuxhaven in einer Inseratsdatenbank erfasst, um die tatsächliche Angemessenheit zu ermitteln (s. Ermittlung der tatsächlichen Angemessenheit ). Es fließen zunächst Inserate aus den regionalen Tageszeitungen in die Datenbank ein. 17

18 Das umfasst folgende Printmedien: - Cuxhavener Nachrichten (Inserate auch über verfügbar) - Niederelbe Zeitung - Nordsee Zeitung - Cuxhaven Kurier (kostenlos) - Hadler Kurier (kostenlos) - Elbe Weser Aktuell (kostenlos) - Sonntagsjournal (kostenlos) Für die Ermittlung der neuen Mietobergrenzen wurden alle in der Datenbank befindlichen Wohnungsdaten im Zeitraum von Mai 2010 bis September 2013 berücksichtigt. Um eine Verzerrung bei den Angebotsmieten zu vermeiden, wurde insbesondere darauf geachtet, keine doppelt erfassten Inserate in der Ermittlung zu berücksichtigen. Da in die Inseratsdatenbank alle zur Vermietung angebotenen Wohnungen einfließen, sind nicht nur Wohnungen aus dem unteren, sondern auch aus dem mittleren und gehobenen Wohnsegment darin enthalten. Für den Zeitraum von Mai 2010 bis September 2013 konnten für den Bereich des Agenturbezirkes Wesermünde insgesamt 695 Angebotsmieten aus der Inseratsdatenbank ermittelt werden, die als Angebotsmieten neben den Bestandsmieten in die Auswertung des Wohnungsmarktes einfließen. Datengrundlagen Die bereitgestellten Daten wurden insoweit aufbereitet, dass aus allen Datenquellen jeweils der folgende Datensatz generiert werden konnte: 1. Gemeinde 2. Datenherkunft (Bestand oder Inserate) 3. Wohnungsgröße 4. Kaltmiete inkl. Nebenkosten Die Daten wurden nach folgendem Muster ausgewertet: Gemeinde Bereich 50 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² Bestand Ø-Wert Ø-Wert Ø-Wert Ø-Wert Ø-Wert Beverstedt Inserate Ø-Wert Ø-Wert Ø-Wert Ø-Wert Ø-Wert Gesamt Ø-Wert Ø-Wert Ø-Wert Ø-Wert Ø-Wert 18

19 Diese Form der Auswertung wurde für alle Einheitsgemeinden sowie die Stadt Geestland durchgeführt. Auf diese Weise konnte für jeden örtlichen Teilbereich ein Durchschnittswert aufgeteilt nach der Herkunft der Daten ermittelt werden. Die Verteilung der Daten kann der folgenden Tabelle entnommen werden: 19

20 Abstrakte Angemessenheit Agenturbezirk Wesermünde Agenturbezirk Samtgemeinde Quelle Ø Gesamtmiete 50 m 2 60 m 2 75 m 2 85 m 2 95 m 2 Anzahl Whg. Ø Gesamtmiete Anzahl Whg. Ø Gesamtmiete Anzahl Whg. Ø Gesamtmiete Anzahl Whg. Ø Gesamtmiete Wesermünde Gem Beverstedt Bestand 287, , , , ,69 11 Inserate 318, , , , ,50 12 Gem Beverstedt Ergebnis 290, , , , ,29 23 Gem Loxstedt Bestand 319, , , , ,00 22 Inserate 239, , , , ,67 3 Gem Loxstedt Ergebnis 287, , , , ,88 25 Gem Schiffdorf Bestand 321, , , , ,78 41 Inserate 308, , , , ,83 6 Gem Schiffdorf Ergebnis 313, , , , ,53 47 Gem Hagen Bestand 330, , , , ,43 7 Inserate 311, , , , ,33 3 Gem Hagen Ergebnis 321, , , , ,40 10 Gem Wurster Nordseeküste Bestand 295, , , , ,76 10 Inserate 289, , , , ,17 18 Gem Wurster Nordseeküste 290, , , , ,45 28 Stadt Geestland Bestand 322, , , , ,57 36 Inserate 315, , , , ,88 15 Stadt Geestland Ergebnis 320, , , , ,02 51 Durchschnittswerte Wesermünde 304, , , , , Anzahl Whg. 20

21 Fazit Die Auswertung der gewonnenen Bestands- und Angebotsmieten ergibt, dass die ermittelten Durchschnittswerte der Gemeinden im Agenturbezirk Wesermünde die bisherigen Richtwerte größtenteils übersteigen 23. Am deutlichsten wird dies in der Größenkategorie 60 m 2, in welcher der Wert der Stadt Geestland mit 387,28 den bisherigen Richtwert um mehr als 50,00 übersteigt. In der Größenkategorie 85 m 2 gilt dies auch für die Gemeinde Schiffdorf mit mehr als 70,00 über dem Richtwert. Diese Entwicklung unterscheidet sich zum einen deutlich von der im Agenturbezirk Hadeln, wo bei der Erhebung im Jahr 2012 die gewonnenen Durchschnittswerte zum Teil weit unterhalb der vorherigen Richtwerte lagen. Auffällig ist zudem auch, dass innerhalb der Stadt Bremerhaven, die vom Agenturbezirk Wesermünde räumlich umschlossen ist, deutlich niedrigere Richtwerte gelten, als die ermittelten Durchschnittswerte in den angrenzenden Gemeinden Schiffdorf, Loxstedt und der Stadt Geestland 24. So gilt in Bremerhaven beispielsweise für einen alleinstehenden Hilfeempfänger eine Mietobergrenze von 285,00, während die angrenzende Gemeinde Schiffdorf einen Durchschnittswert von 313,90 aufweist. Dies kann zunächst damit erklärt werden, dass im Agenturbezirk Wesermünde die demografische Entwicklung und damit auch der angebotssteigernde Effekt auf dem Wohnungsmarkt langsamer verläuft als im Bereich Hadeln (s. Unterschiede zum Agenturbezirk Hadeln ). Zudem wirkt sich die Nähe des Oberzentrums Bremerhaven als möglicher Arbeitsmarkt für besser qualifizierte Arbeitnehmer auch auf die unmittelbar angrenzenden Gemeinden aus. Ein großer Arbeitgeber in Bremerhaven ist beispielsweise das Container-Terminal. Es gibt eine Hochschule, mehrere maritime Forschungsinstitute und drei Krankenhäuser. Es kommt somit auch in den umliegenden Gemeinden zu erhöhter Nachfrage für Wohnraum des gehobenen Standards, der von den Vermietern entsprechend bedient wird. Andererseits weist die Stadt Bremerhaven aber auch einen erhöhten Wohnungsleerstand bei den Wohnungen des unteren und mittleren Standards auf. Dieser betrug im Jahr 2003 bereits 6% des Wohnungsbestandes und hat sich bis zum Jahr 2008 weiter verschärft, so dass ein Leerstand von rd Wohneinheiten und damit 8% des Wohnungsbestandes festgestellt wurde 25. Es ist daher im Bereich des Oberzentrums Bremerhaven selbst von einem entspannten Wohnungsmarkt für geringverdienende Bevölkerungsschichten und Leistungsbezieher auszugehen, was sich in den vergleichsweise niedrigen Richtwerten im Stadtgebiet selbst wieder spiegelt. 23 bisherige Richtwerte: 1 Person = 280, 2 Personen = 340, 3 Personen = 410, 4 Personen = Magistrat Bremerhaven, Fachliche Weisung zu 35 SGB XII Stand: vgl. Forschungsarbeit Stadtumbau West: 21

22 Wie oben bereits erläutert, wurde bei der Ermittlung des Richtwertes für den Agenturbezirk Wesermünde auf den örtlichen Gesamtmietwohnungsbestand zurückgegriffen, um der vom BSG geforderten Variante 1 zu entsprechen 26. D.h. es sind auch Wohnungen des gehobenen Standards in die Auswertung des Durchschnittswertes eingeflossen. Als angemessener Wohnstandard für SGB II/SGB XII-Leistungsbezieher wird jedoch nach dem Willen des Gesetzgebers und der Rechtsprechung Wohnraum des unteren Segmentes als ausreichend erachtet 27. Somit bildet die Datenerhebung zwar die tatsächlichen Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt, insbesondere den durchschnittlichen Wohnraumpreis, realistisch ab. Gleichzeitig kann aber davon ausgegangen werden, dass auch ein großer Teil von Wohnungen zu Preisen unterhalb dieses Durchschnittswertes verfügbar ist, der von Leistungsempfängern angemietet werden könnte. Die Festlegung von Richtwerten anhand des Durchschnittswertes vom Gesamtwohnungsbestand, d.h. unterer, mittlerer und gehobener Wohnraum, ist für die Hilfeempfänger somit günstiger als wenn nur das untere Marktsegment in die Ermittlung eingeflossen wäre. Beim Vergleich der einzelnen Einheitsgemeinden und der Stadt Geestland untereinander ist jedoch eine differenziertere Betrachtung des Wohnungsmarktes erforderlich. Zunächst einmal fällt auf, dass die einzelnen Gemeinden sich bei den ermittelten Durchschnittswerten innerhalb der gleichen Größenkategorie zum Teil erheblich unterscheiden. In der 50 m 2 -Kategorie hat beispielsweise die Gemeinde Hagen mit 321,78 den höchsten Wert, während dieser bei der Gemeinde Loxstedt nur 287,77 beträgt. Auffällig ist zudem, dass die höchsten Durchschnittswerte nicht durchgängig bei den gleichen Gemeinden erzielt werden, sondern je nach Größenkategorie wechseln. So hat in der 60 m 2 Kategorie die Stadt Geestland den höchsten Wert mit 387,28, bei 75 m 2 wird der Spitzenwert von der Gemeinde Schiffdorf mit 459,69 erreicht. Ebenso in der 85 m 2 und 95 m 2- - Kategorie. Der Agenturbezirk Wesermünde ist daher durch einen differenzierten und nicht einheitlich ausgeprägten Mietmarkt gekennzeichnet. Vereinfachend kann gesagt werden, dass die Gemeinde Beverstedt und die Gemeinde Hagen (außer bei 50 m 2 ) eine vergleichsweise niedrige Durchschnittsmiete aufweisen; im Gegensatz zu den Gemeinden Schiffdorf, Loxstedt, Wurster Nordseeküste und der Stadt Geestland mit wesentlich höheren durchschnittlichen Mietpreisen. 26 BSG vom , B 14 AS 91/10 R 27 BSG vom , 7b AS 18/ 06 Rn 20 22

23 Der Vergleichsmaßstab für die Wohnungsmarktbetrachtung ist das Gebiet der jeweiligen Einheitsgemeinde bzw. der Stadt Geestland (s. Vergleichsmaßstab ). Es erscheint daher aufgrund der Differenz bei den Durchschnittswerten zunächst naheliegend, für jede Gemeinde und die Stadt Geestland unterschiedliche Richtwerte festzulegen. Eine derartige Regelung ist jedoch problematisch, da sie zu einer nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung von Hilfeempfängern durch denselben Grundsicherungsträger führen würde. Zwar ist der Agenturbezirk Wesermünde aufgrund seiner Größe und flächenmäßigen Ausdehnung für sich genommen kein örtlicher Vergleichsmaßstab im Sinne der BSG-Rechtssprechung mehr. Dennoch bestehen zwischen den einzelnen Gemeinden allein aufgrund ihrer räumlichen Nähe, der traditionellen Verbundenheit und der Vergleichbarkeit von Lebens- und Wohnstrukturen, erkennbare Verflechtungen zueinander. Des Weiteren überschneiden sich in den Randbereichen der einzelnen Gemeinden die Wohnungsmärkte zum Teil. Eine solche Regelung hätte beispielsweise zur Folge, dass für einen Hilfeempfänger aus Hollen (Gemeinde Beverstedt) ein Richtwert von 300,00 gelten würde, während in Wittstedt (Gemeinde Hagen) ein Hilfeempfänger eine Wohnung für 330,00 anmieten dürfte, wobei sich beide im Zuständigkeitsbereich des Landkreises Cuxhaven als Grundsicherungsträger befinden. Die beiden Orte liegen nur ca. 4 Km voneinander entfernt und sind durch vergleichbare Wohnungsmarktstrukturen gekennzeichnet. Aus Gründen der Gleichbehandlung kann daher nur ein einheitlicher Wert für den Agenturbezirk Wesermünde in Betracht gezogen werden. Entscheidend ist nun, in welcher Höhe der einheitliche Richtwert im Agenturbezirk Wesermünde zu bemessen ist, da die Durchschnittswerte der Gemeinden zum Teil deutlich differieren. Die Festlegung des rechnerisch ermittelten Durchschnittswertes aller Gemeinden zusammengenommen würde hingegen außer acht lassen, dass in großen Teilen des Geltungsbereiches nämlich in der Stadt Geestland sowie den Gemeinden Schiffdorf und Loxstedt der Wohnungsmarkt von vorneherein nicht den festgelegten Vorgaben entspricht, da die dort ermittelten Durchschnittswerte dann über den Richtwerten lägen. Dies würde zudem zu Problemen bei der Ermittlung der tatsächlichen Angemessenheit führen. Aus den o. g. Gründen wird für den gesamten Agenturbezirk Wesermünde einheitlich für jede Größenkategorie der Richtwert festgelegt, der sich aus der Gemeinde mit dem höchsten Durchschnittswert ergibt. Die Beträge werden jeweils auf volle zehn Euro aufgerundet. Dies entspricht auch der für den Agenturbezirk Hadeln gewählten Vorgehensweise. 23

24 Beispiel: Die Gemeinde Hagen weist bei 50 m 2 einen ermittelten Durchschnittswert von 321,78 aus. Dieser Wert wird auf 330,00 gerundet und gilt als Richtwert für den gesamten Agenturbezirk Wesermünde. Bei 60 m 2 liegt der höchste Wert in der Stadt Geestland mit 387,28, als Richtwert werden somit einheitlich 390,00 festgelegt. Ein sozialhilfebedürftiger 2-Personen-Haushalt kann damit z.b. auch in der Gemeinde Beverstedt für maximal 390,00 anmieten, obwohl die Wohnungsmarktanalyse in Beverstedt nur einen durchschnittlichen Mietpreis von 347,88 ergeben hat. Diese Festlegung stellt eine Zugunstenregelung für diejenigen Hilfeempfänger dar, die in einem Gebiet mit entspanntem Wohnungsmarkt leben (z.b. Gemeinde Beverstedt), in dem Wohnraum überwiegend zu einem geringeren Mietpreis angeboten wird. Einheitlich werden folgende Richtwerte festgelegt: Agenturbezirk Wesermünde (Gemeinde Beverstedt, Gemeinde Loxstedt, Gemeinde Schiffdorf, Gemeinde Hagen, Gemeinde Wurster Nordseeküste, und die Stadt Geestland) Haushaltsgröße Wohnungsgröße Richtwert Person 50 m² 330, Personen 60 m² 390, Personen 75 m² 460, Personen 85 m² 550, Personen 95 m² 580,00 Jede weitere Person +10 m² +60,00 28 Die Richtwerte beinhalten, entsprechend der BSG-Rechtsprechung, Kaltmiete und Nebenkosten, jedoch keine Heizkosten. 24

25 Unterschiede zum Agenturbezirk Hadeln Gegenstand der vorliegenden Untersuchung sind die örtlichen Gegebenheiten auf dem Wohnungsmarkt der Gemeinden im Agenturbezirk Wesermünde. Für den Agenturbezirk Hadeln ist eine abschließende Erhebung bereits im Jahr 2012 erfolgt, mit dem Ergebnis, dass hierfür angemessene ortsübliche Mietobergrenzen festgelegt werden konnten und ein grundsicherungsrelevanter Mietspiegel erstellt wurde. Zum damaligen Zeitpunkt lagen jedoch für den Agenturbezirk Wesermünde noch nicht ausreichend Wohnungsdaten vor, um eine belastbare Aussage zu den Gegebenheiten des örtlichen Wohnungsmarktes auch in diesem Bereich treffen zu können. Diese Daten konnten jedoch im Laufe des Jahres 2013 gewonnen werden, so dass nun eine repräsentative Analyse des Wohnungsmarktes auch im Agenturbezirk Wesermünde möglich ist. Beide Agenturbezirke lassen sich hinsichtlich der Wohnungsmarktstruktur, der räumlichen und verkehrstechnischen Ausrichtung, Bevölkerungsentwicklung und regionaltypischen Orientierung klar voneinander abgrenzen, wie im Folgenden erläutert werden soll. Eine Festlegung von unterschiedlich hohen Richtwerten sowohl für den Agenturbezirk Hadeln als auch den Agenturbezirk Wesermünde ist daher gerechtfertigt. Wohnungsmarktstruktur Ein Vergleich der Untersuchungsergebnisse für die Agenturbezirke Hadeln und Wesermünde zeigt, dass sich die Wohnungsmärkte im jeweiligen Bereich strukturell erheblich voneinander unterscheiden und daher klar voneinander abgegrenzt werden können. Obwohl die ländliche Struktur vergleichbar ausgeprägt ist, gibt es im Agenturbezirk Hadeln vor allem in den Grundzentren der Gemeinden und der Stadt Cuxhaven vorwiegend gewerbliche Vermieter, die ein breites Wohnungsangebot bereitstellen können. Beispiele hierfür sind die Siedlungsgesellschaft Cuxhaven, die Hadelner Baugesellschaft und die Wohnungsbaugenossenschaft Hemmoor, die einen Großsteil der gewonnen Wohnungsdaten im Agenturbezirk Hadeln ausgemacht haben. Vergleichbare Anbieter gibt es im Agenturbezirk Wesermünde hingegen nicht. Auf dem Wohnungsmarkt finden sich hier überwiegend private Vermieter, die nur einzelne oder wenige Wohnungen anbieten. Auch das ermittelte Mietniveau weicht in den beiden Agenturbezirken voneinander ab. Während die durchschnittliche Miethöhe im Agenturbezirk Hadeln unter dem vorherigen Richtwert liegt, übersteigen die durchschnittlichen Mieten im Agenturbezirk Wesermünde die Richtwerte deutlich. 25

26 Zum Vergleich: 50 m 2 60 m 2 75 m 2 85 m 2 vorheriger Richtwert 280,00 340,00 410,00 470,00 Durchschnittswerte Hadeln (2012) 262,06 320,49 395,92 470,11 Durchschnittswerte Wesermünde (2013) 304,15 374,79 421,11 505,93 Räumliche und verkehrstechnische Ausrichtung Die Agenturbezirke Hadeln und Wesermünde unterscheiden sich auch in der unterschiedlichen räumlichen und verkehrstechnischen Ausrichtung. Während der Agenturbezirk Hadeln durch die Orientierung zu den Mittelzentren Cuxhaven und Hemmoor gekennzeichnet ist, wird der Agenturbezirk Wesermünde durch die räumliche Nähe zum Oberzentrum Bremerhaven geprägt. Dies spiegelt sich vor allem in den vorhandenen Verkehrswegen wieder. Der Agenturbezirk Hadeln ist verkehrstechnisch durch die Schienenstrecke Cuxhaven - Stade - Hamburg und die Bundesstraße 73 gekennzeichnet. Hierdurch werden zum einen die Mittelzentren Cuxhaven und Hemmoor sowie die Samtgemeinden Land Hadeln (Stadt Otterndorf) und Am Dobrock (Cadenberge) miteinander verbunden. Zum anderen wird eine klare Ausrichtung nach Stade und Hamburg deutlich. Der Agenturbezirk Wesermünde ist hingegen durch die Schienenstrecke Cuxhaven - Bremerhaven - Bremen und die Autobahn 27 in nord-südlicher Richtung geprägt. Hieraus ist eine deutliche Orientierung zum Oberzentrum Bremerhaven und der Stadt Bremen erkennbar. Vergleichbar ausgeprägte Querverbindungen in Form einer Schienenstrecke oder Bundesstraße finden sich zwischen den beiden Agenturbezirken hingegen nicht. So sind beispielsweise die Samtgemeinden Börde Lamstedt (Agenturbezirk Hadeln) und die angrenzende Ortschaft Lintig (Agenturbezirk Wesermünde) nur durch eine Landesstraße miteinander verbunden. Vergleichbar gilt dies auch für die angrenzenden Mitgliedsgemeinden Steinau (Agenturbezirk Hadeln) und den Flecken Bederkesa (Agenturbezirk Wesermünde). Die Stadt Cuxhaven hat hinsichtlich der verkehrstechnischen Anbindung eine Sonderstellung (siehe Situation in der Stadt Cuxhaven ). Bevölkerungs- und Siedlungsentwicklung und regionaltypische Orientierung Die Agenturbezirke unterscheiden sich durch eine unterschiedliche Bevölkerungsentwicklung. Der Agenturbezirk Wesermünde ist mit 85 Einwohnern pro km 2 wesentlich dünner besiedelt als der Agenturbezirk Hadeln mit 112 Einwohnern pro km 2. Beide Bereiche werden zudem vom demografischen Wandel unterschiedlich stark erfasst. Während im Agenturbezirk Hadeln die 26

27 Bevölkerungszahl in den letzten 10 Jahren um ca Einwohner (5,93%) und damit relativ stark gesunken ist, waren dies für den gleichen Zeitraum im Agenturbezirk Wesermünde nur 2,92% mit rund Einwohnern 29. Dies führt in beiden Bezirken zu angebotsorientierten Mietmärkten, wobei die Wohnungssituation im Agenturbezirk Hadeln als wesentlich entspannter einzuschätzen ist. Hinzukommt, dass im Agenturbezirk Hadeln durch das Vorhandensein vieler gewerblicher Vermieter mit größerem Wohnungsbestand auch ein breiteres Mietwohnungsangebot vorhanden ist, was diese Situation weiter entspannt. Diese Entwicklung spiegelt sich nicht zuletzt auch in dem ermittelten unterschiedlichen Mietniveau beider Agenturbezirke wieder. Ein Indiz für die unterschiedliche Ausrichtung beider Agenturbezirke kann schließlich auch im Verbreitungsgebiet der örtlichen Tagespresse gesehen werden. Während der Agenturbezirk Hadeln überwiegend von der Niederelbezeitung und den Cuxhavener Nachrichten bedient wird, ist im Agenturbezirk Wesermünde die Nordseezeitung vorherrschende Tageszeitung. Dies führt zu einer unterschiedlichen Informationsverbreitung der regionalen und kulturellen Nachrichten die sich vor allem auf die Gemeindeebene beziehen. Während die Niederelbezeitung und die Cuxhavener Nachrichten vor allem Informationen aus Cuxhaven und den anderen Gemeinden im Agenturbezirk Hadeln enthalten, finden sich hier kaum Berichte über örtliche Begebenheiten aus dem Bereich Bremerhaven und Wesermünde. Dies gilt umgekehrt auch für die Nordseezeitung. Betroffen sind aber auch Wohnungssuchende, da die jeweiligen Zeitungen überwiegend Mietangebote für Wohnungen aus ihrem Verbreitungsgebiet enthalten. Situation in der Stadt Cuxhaven Verkehrstechnisch gesehen, ist die Stadt Cuxhaven sowohl an das Schienennetz Cuxhaven Hamburg und die B 73, als auch an die Bahnverbindung Cuxhaven-Bremerhaven und die A 27 angebunden. Hinsichtlich der verkehrstechnischen Ausrichtung nimmt die Stadt Cuxhaven daher eine Sonderstellung im Landkreis Cuxhaven ein, da eine eindeutige Orientierung weder nach Stade bzw. Hamburg noch nach Bremerhaven und Bremen gegeben ist. Ausschlaggebend für die Zuordnung der Stadt Cuxhaven zum Agenturbezirk Hadeln sind letztlich die Ausprägung der örtlichen Wohnungsmarktstruktur und die Bevölkerungsentwicklung. Wie im übrigen Agenturbezirk Hadeln auch, vor allem in Otterndorf und Hemmoor, finden sich in Cuxhaven mehrere gewerbliche Vermieter mit großem Wohnungsbestand (v. a. Siedlungsgesellschaft). Dies ist im südlich an die Stadt Cuxhaven angrenzenden Agenturbezirk Wesermünde nicht der Fall. Auch die ermittelte durchschnittliche Miethöhe liegt deutlich unterhalb 29 Quelle: Landesamt für Statistik und Kommunikationstechnologie Nds., Tabelle K / Statistische Berichte Niedersachsen

28 des vorherigen Richtwertes und ist damit vergleichbar mit dem Mietniveau im Agenturbezirk Hadeln. Zum Vergleich: 50 m 2 60 m 2 75 m 2 85 m 2 vorheriger Richtwert (gesamter LK) 280,00 340,00 410,00 470,00 Richtwert Agenturbezirk Hadeln (2012) 290,00 350,00 430,00 500,00 Durchschnittswerte Stadt Cuxhaven (2012) 262,59 319,95 394,78 471,10 Durchschnittswerte Wesermünde (2013) 304,15 374,79 421,11 505,93 Richtwert Wesermünde ( ) 330,00 390,00 460,00 550,00 Die im Jahr 2012 für den Agenturbezirk festgelegten Richtwerte stellen für Hilfeempfänger in der Stadt Cuxhaven eine deutliche Zugunstenregelung dar, da die festgelegten Richtwerte erheblich über dem ermittelten Mietniveau in der Stadt Cuxhaven liegen. Auch die Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Cuxhaven folgt dem demografischen Trend im Agenturbezirk Hadeln, da die Einwohnerzahl in Cuxhaven seit dem Jahr 2003 um über Einwohner gesunken ist, was fast 8% der Bevölkerungszahl darstellt Die Entwicklung verläuft damit wesentlich schneller als im Agenturbezirk Wesermünde. Es ist daher gerechtfertigt, die Stadt Cuxhaven dem Agenturbezirk Hadeln zuzuordnen und die dort geltenden Richtwerte anzuwenden. 30 Statistische Berichte Niedersachsen LSKN., Tabelle K

29 Ermittlung der tatsächlichen Angemessenheit Nach der Rechtsprechung des BSG ist die Beurteilung der Angemessenheit der Kosten für eine Unterkunft, nach Ermittlung der abstrakten Angemessenheit, in einem zweiten Schritt, der Prüfung der sog. tatsächlichen Angemessenheit, vorzunehmen. In diesem zweiten Schritt ist zu ermitteln, inwieweit nach der Struktur des Wohnungsmarktes im räumlichen Vergleichsmaßstab tatsächlich die Möglichkeit besteht, eine abstrakt als angemessen eingestufte Wohnung auch konkret auf dem Wohnungsmarkt anmieten zu können 32. Um hierüber aussagekräftige und auch verlässliche Daten zu erhalten, wird daher der Mietmarkt des Landkreises Cuxhaven in einer Inseratsdatenbank erfasst. Die konkrete Angemessenheit wird anhand der Inseratsdatenbank in jedem Einzelfall überprüft. Darüber hinaus werden die erfassten Daten zur Steuerung der Mietobergrenzen verwendet um in regelmäßigen Abständen überprüfen zu können, ob die Mietobergrenzen noch den tatsächlichen Verhältnissen am Wohnungsmarkt entsprechen. Es fließen zunächst Inserate aus den regionalen Tageszeitungen in die Datenbank ein. Das umfasst folgende Printmedien: - Cuxhavener Nachrichten (Inserate auch über verfügbar) - Niederelbe Zeitung - Nordsee Zeitung - Cuxhaven Kurier (kostenlos) - Hadler Kurier (kostenlos) - Elbe Weser Aktuell (kostenlos) - Sonntagsjournal (kostenlos) Die Erfassung von Onlinemedien (Immobilienscout 24 etc.) soll zukünftig ebenfalls erfolgen, sofern die gleiche nachträgliche Nachweisbarkeit der Angebote sichergestellt werden kann. 32 BSG vom , 7b AS 18/ 06, Rn 22 29

30 Die Inserate werden mit folgenden Kriterien in die Datenbank eingegeben: Kriterium Baujahr Datum Größe Heizkosten Kaltmiete Neben- und Heizkosten (sofern nicht getrennt werden kann) Nebenkosten Ort Ortsteil Samtgemeinde Straße Telefonnummer Warmmiete (als Inklusivmiete) Zeitung Zimmeranzahl Die Zeitungen und Inserate werden beim Landkreis Cuxhaven archiviert, um die nachträgliche Überprüfbarkeit der Angaben im Inserat zu ermöglichen. Die Art und der Umfang der einzelnen Wohnungsinserate unterscheiden sich jedoch grundlegend. Da es dem Inserenten frei steht, welche Art und Menge von Angaben er zu seinem Wohnraum macht, ist die Auswertbarkeit der Inserate auch entsprechend unterschiedlich. Nicht in allen Fällen enthalten die Inserate die Angaben, die für eine Auswertung im Sinne dieser Richtlinie notwendig sind. Es ist jedoch für die Auswertung der Inserate wichtig, dass die Daten entsprechend der o.g. Kriterien vorliegen, um aussagekräftige Datensätze zu erhalten. Aus diesem Grunde werden diejenigen Vermieter angerufen, die in ihren Anzeigen nicht mindestens eine Aufteilung der Mietpreisangabe auf die Kaltmiete, kalte Nebenkosten und Heizkosten sowie keine Angabe der Wohnungsgröße für den von ihnen inserierten Wohnraum gemacht haben. In diesem Telefonat werden die fehlenden Angaben erfragt, soweit der Vermieter bereit ist, diese Auskünfte telefonisch zu geben. 30

31 Der häufigste Mangel der Inserate besteht darin, dass diese keine Aufteilung zwischen den allgemeinen Betriebskosten wie z. B. Müll- und Wassergebühren (kalten Betriebskosten) auf der einen Seite und den Heizkosten auf der anderen Seite vornehmen. So sind in einem Großteil der Inserate die Betriebskosten mit den Heizkosten zum Posten Nebenkosten zusammengefasst und werden daher nur in einem Betrag genannt. Im Rahmen der vom BSG geforderten Produkttheorie und unter Beachtung der gesetzlichen Grundlagen in den 22 SGB II sowie 35 SGB XII ist jedoch eine Differenzierung zwischen den Kosten der Unterkunft, also der Grundmiete und den kalten Betriebskosten und den Heizkosten als eigenständigem Kostenfaktor absolut notwendig. Hauptsächliches Ziel der telefonischen Nachfragen ist es daher, die einzelnen Vorauszahlungswerte in Erfahrung zu bringen. Es ist jedoch festzustellen, dass diese Differenzierung selbst durch den Vermieter nicht immer erbracht werden kann, da für diese, zumindest aus eigener Sicht, keine Notwendigkeit besteht, unter den Betriebskosten eine weitere Unterscheidung vorzunehmen. In diesem Zusammenhang ist den Vermietern der Anteil, der auf die Posten kalte Betriebskosten sowie Heizkosten entfällt, einfach nicht bekannt. Daher sind die Ausgangswerte zur Beurteilung der jeweiligen Wohnung unterschiedlich: a) Es wird nur die Kaltmiete angegeben b) Es wird die Kaltmiete und die kalten Nebenkosten angegeben c) Es werden die Kaltmiete und kumulierte kalte und warme Nebenkosten angegeben d) Es wird eine Warmmiete als Produkt der Positionen Kaltmiete, Nebenkosten und Heizkosten angegeben e) Es wird eine Warmmiete als Inklusivmiete angegeben Aufgrund der unterschiedlichen Ausgangslagen war es notwendig, eine Methodik zur jeweiligen Beurteilung der Wohnung zu entwickeln: Angemessen sind Wohnungen wenn [KM] 33 + [NK] 34 < oder = Richtwert 35 [Warmmiete] 36 < oder = Richtwert [KM] + [NK & HK] 37 < oder = Richtwert [Warmmiete als Inklusivmiete] < oder = Richtwert (warm) Kaltmiete ohne Nebenkosten und Heizkosten 34 Nebenkosten (ohne Heizkosten) 35 Siehe Seite 6 36 Warmmiete als Produkt der einzelnen Bestandteile [KM], [NK] und [HK], nicht gemeint sind Inklusivmieten 37 Kumulierte Nebenkosten und Heizkosten, wenn die Einzelbestandteile nicht vom Vermieter beziffert werden können 31