Grundlagen der Immobilienwirtschaft. Modul Prof. Dr. Holger Paschedag

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1 Grundlagen der Immobilienwirtschaft Modul 6100 Prof. Dr. Holger Paschedag

2 Grundlagen der Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Holger Paschedag Modul 6100

3 Impressum DAM. Deutsche Akademie für Management GmbH Margaretenstraße Berlin Tel. 030/ Fax. 030/ Lektorat: Dr. Bernd Knappmann, Verfasser: Prof. Dr. Holger Paschedag Seit 2002 lehrt Prof. Paschedag an der Hochschule Aschaffenburg Immobilienmanagement. Er ist dort Studiengangsleiter des Studiengangs Internationales Immobilienmanagement, den er aufgebaut hat und der seit 2009 angeboten wird. Nach seinem Studium der Wirtschaftswissenschaft und Promotion an der Ruhruniversität Bochum arbeitete er für die Eurohypo AG und als Produktmanager für Immobilienanlageprodukte bei der Deutschen Bank. 1. Version Februar DAM. Deutsche Akademie für Management GmbH, Berlin. Alle Rechte vorbehalten. Der gesamte Inhalt des vorliegenden Studienbriefs (Texte, Bilder, Grafiken, Design usw.) und jede Auswahl davon unterliegt dem Urheberrecht und anderen Gesetzen zum Schutze geistigen Eigentums der DAM. Deutsche Akademie für Management GmbH oder anderer Eigentümer. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts ist ohne Zustimmung des Eigentümers unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Zuwiderhandlungen werden zivil- und strafrechtlich verfolgt. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Text berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz- Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Sämtliche verwendete Handelsmarken oder Markenzeichen sind Eigentum der jeweiligen Rechteinhaber. Die DAM. Deutsche Akademie für Management GmbH und ihre Autoren haben höchste Sorgfalt bei der Erstellung des vorliegenden Studienbriefs angewandt. Dennoch übernehmen sie keinerlei Verantwortung oder Haftung für Richtigkeit oder Vollständigkeit, eventuelle Fehler oder Versäumnisse innerhalb des Studienbriefs. Die Inhalte und Materialien werden unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung zur Verfügung gestellt. Insbesondere erfolgt die Anwendung von im Studienbrief dargestellten Erkenntnissen auf Gefahr des Teilnehmenden. Zur besseren Lesbarkeit wird in diesem Studienbrief bei Personenbezeichnungen stets die männliche Form verwendet. Damit werden Frauen wie Männer gleichermaßen angesprochen. Umweltfreundlich gedruckt von MKM auf 100 % Altpapier ohne Folienschutzumschlag. 2 Grundlagen der Immobilienwirtschaft

4 Inhaltsverzeichnis Symbolverzeichnis 5 Abkürzungsverzeichnis 5 Einleitung 7 1 Die Immobilie als besonderes Wirtschaftsgut Standortgebundenheit Unteilbarkeit Einmaligkeit Lange Produktionsdauer Hohe Produktionskosten Langlebigkeit Hohe Transaktionskosten 13 2 Immobiliennutzungsarten Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien allgemein Büroflächen Handelsflächen Hotelimmobilien Logistikimmobilien Spezielle Managementimmobilien Spezialimmobilien 24 3 Volkswirtschaftliche Besonderheiten von Immobilienmärkten Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft Differenzierung in regionale Teilmärkte Kennziffern zur Beurteilung von Immobilienmärkten Klassifizierungen von Immobilieninvestitionen Zusammenspiel zwischen Nutzungs- und Investitionsmarkt 30 4 Akteure auf den Immobilienmärkten Architekten und Bauingenieure Projektentwickler (Developer) Immobiliendienstleister Investoren Direkte Immobilieninvestitionen Indirekte Immobilieninvestitionen Öffentliche Hand Immobiliennutzer 38 5 Managementfelder im Immobilienlebenszyklus Immobilienprojektentwicklung Immobilienfinanzierung Immobilienbewertung Immobilieninvestitionen als Renditeobjekt Immobilienbestandsmanagement 47 Inhaltsverzeichnis 3

5 6 Zusammenfassung 50 Antworten zu den Kontrollfragen 51 Literaturempfehlungen 533 Stichwortverzeichnis Grundlagen der Immobilienwirtschaft

6 Symbolverzeichnis Beispiel Definition Kontrollfrage Merksatz Studienziele Übungsaufgabe Zusammenfassung Abkürzungsverzeichnis BauGB Baugesetzbuch BGB Bürgerliches Gesetzbuch BVI Bundesverband der Investmentgesellschaften CREM Corporate Real Estate Management DAX Deutscher Aktienindex DEHOGA Deutscher Hotel- und Gaststättenverband gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure REIT Real Estate Investment Trust WertV Wertermittlungsverordnung WoFlV Wohnflächenverordnung Symbol- und Abkürzungsverzeichnis 5

7 Einleitung Immobilien sind ein besonderes Wirtschaftsgut. Und das nicht nur, weil jeder zumindest als Nachfrager auf dem Immobilienmarkt aktiv ist, denn dies trifft zumindest für den Lebensmittelmarkt oder den Verkehrsmarkt auch zu. Insofern stellt sich die Frage: Warum gibt es für das Wirtschaftsgut Immobilie sogar eine eigene akademische Disziplin? Für andere Wirtschaftsgüter gibt es das nicht. Was also macht die Immobilie so speziell? Die Immobilienwirtschaft beschäftigt sich nur mit einem Wirtschaftsgut; insofern könnte man zu der Annahme kommen, es handele sich hier um ein sehr spezifiziertes, gar eingeengtes Beschäftigungsfeld. In Wirklichkeit ist aber ist die Immobilienwirtschaft interdisziplinär: Man kann die Immobilie überspitzt formuliert als eine Ansammlung von Steinen betrachten. Dies ist die bautechnische Perspektive. Andererseits kann man die Fassaden von Häusern als Visitenkarten ansehen. Diese Visitenkarteneigenschaft gilt sowohl für die einzelne Immobilie als auch für eine Stadt als Ganzes. Manche Fassade einer Gewerbeimmobilie soll auch eine Marketingbotschaft des Nutzers des Gebäudes vermitteln. Auch manches Eigenheim kann als Statussymbol gelten. Ebenso sind Immobilien für die Stadtplanung von zentraler Bedeutung. Ob eine Stadt als schön empfunden wird, hängt wesentlich von dem Aussehen der Gebäude ab. Eine weitere wichtige Disziplin in der Immobilienwirtschaft ist die Rechtswissenschaft. Ein Einkaufszentrum kann man als Ansammlung von Mietverträgen interpretieren. Die Ausgestaltung der Mietverträge ist extrem wertbestimmend für die Immobilie. Bei Gewerbeimmobilien ist nicht nur die Höhe der Miete, sondern auch die Laufzeit und gegebenenfalls die Anpassung an einen Preisindex von Bedeutung. Außerdem lässt sich eine Immobilie auch als Investitionsgut einordnen, bei dem die Höhe und die Zeitpunkte von Zahlungen im Vordergrund stehen. Zusätzlich kann eine Immobilie aus geografischer Sicht beleuchtet werden. Die Standortanalyse ist damit eine weitere Disziplin, mit der Liegenschaften 1 untersucht werden können. Obwohl sich die Immobilienwirtschaft nur mit einem Wirtschaftsgut auseinandersetzt, ist es also aufgrund der verschiedenen involvierten Disziplinen ein spannendes Betätigungsfeld. In diesem Studienbrief werden Sie diese speziellen Eigenschaften der Immobilie und deren Auswirkungen auf das Marktgeschehen kennenlernen. Außerdem wird Ihnen bewusst werden, welche verschiedenen Formen von Immobilien existieren. Sie werden die 1 Eine Liegenschaft wird hier als Synonym für den Begriff Immobilie verstanden. Einleitung 7

8 Besonderheiten des Marktgeschehens auf Immobilienmärkten kennenlernen. Zusätzlich werden Sie über die Akteure auf den Immobilienmärkten informiert. Schließlich werden Sie etwas über die einzelnen Managementfelder im Immobilienzyklus lesen. Diese Felder haben sich zu eigenen Disziplinen und Branchen in der Immobilienwelt entwickelt. Wenn Sie diesen Studienbrief durchgearbeitet haben,... Studienziele: sollten Sie die Besonderheiten das Wirtschaftsgut Immobilie kennen und Auswirkungen auf das Marktgeschehen verstehen können; kennen Sie die wichtigsten Immobiliennutzungsarten und sind in der Lage, die Märkte dieser Nutzungsarten zu analysieren und wichtige Eigenschaften dieser Nutzungsarten zu nennen; sind Sie in der Lage, Einflussfaktoren auf die Lage von Immobilienmärkten zu benennen und damit Märkte zu beurteilen; können Sie die Akteure auf den Immobilienmärkten angeben und deren spezifische Aufgaben erläutern; kennen Sie die bedeutendsten Managementbereiche in der Immobilienwirtschaft und wissen, was für Aufgaben in diesen Bereichen anfallen und welche Herangehensweise man an diese Aufgaben hat. Viel Vergnügen beim Durcharbeiten dieses Studienbriefs! 8 Grundlagen der Immobilienwirtschaft