HafenCity Hamburg: Die Erfindung der urbanen City am Wasser

Transkript

1 HafenCity Hamburg: Die Erfindung der urbanen City am Wasser Jürgen Bruns-Berentelg Vorsitzender der Geschäftsführung HafenCity Hamburg GmbH Rosenstein - Wir gestalten unsere Stadt von morgen Stuttgart 18.Januar 2011

2 FRAGEN AN EINE GROSSE STADTENTWICKLUNG 1. Was ist gute Stadt? 2. Wie wird grosse Stadtenwicklung gut gemanagt? 3. Wer entscheidet was, wann, warum?

3 HAFENCITY: DIE ERFINDUNG DER URBANEN CITY AM WASSER HafenCity Ankündigung 1997 Masterplan 2000 Cityfläche: 40% Wachstum; 157 ha Waterfront: 10,5 km neue Stadt am Wasser

4 HAFENCITY UM 1880

5 HAFENCITY UM 2000

6 HAFENCITY TRANSFORMATIONEN

7 WAS IST GUTE STADT?

8 URBANITÄT EINER NEUEN CITY Öffentliche Räume 10,5 km Uferpromenade, Wasserplätze, Grünflächen (Parks) 27 ha Soziale Institutionen und Netzwerke Kulturelle und Entertainment- Räume 2,5 Mio. Besucher p.a. (in den Einrichtungen; ohne Sehleute ) Konsumräume Überseequartier ca. 14 Mio. Besucher p.a. Einzelhandel/Gastronomie m² VKF und kleinräumige Konsumräume Wissensmilieu HafenCity Universität Kühne Logistics University ca. 2,3 Mio. m² BGF Neubauvolumen Wohn- und Arbeitsräume Städt. Grundfunktionen ca Bewohner, mehr als Arbeitsplätze

9 GEBÄUDEBEZOGENE NUTZUNGSMISCHUNG: 2. OBERGESCHOSS

10 GEBÄUDEBEZOGENE NUTZUNGSMISCHUNG: ERDGESCHOSS

11 INNERE DIFFERENZIERUNG DER STADT

12 FEINKÖRNIGE BEBAUUNGSSTRUKTUR

13 GROSSMASSSTÄBLICHE BEBAUUNGSSTRUKTUR

14 BEGEGNUNGSFÄHIGKEIT / ÖFFENTLICHKEIT: ERDGESCHOSSNUTZUNGEN

15 BEGEGNUNGSFÄHIGKEIT / ÖFFENTLICHKEIT: ÖFFENTLICHER RAUM UND URBANE ARBEITSKULTUR

16 BEGEGNUNGSFÄHIGKEIT / ÖFFENTLICHKEIT: URBANE BEGEGNUNGSRÄUME

17 BEGEGNUNGSFÄHIGKEIT / ÖFFENTLICHKEIT: KULTURELLE AKTIVITÄTEN

18 GROSSE KULTURINSTITUTIONEN: INT. MARITIMES MUSEUM, ELBPHILHARMONIE (HERZOG & DE MEURON), SCIENCE CENTER (OMA)

19 FRAGEN AN EINE GROSSE STADTENTWICKLUNG 1. Was ist gute Stadt? Neue Urbanität ökologische Nachhaltigkeit 2. Wie wird grosse Stadtenwicklung gut gemanagt? 3. Wer entscheidet was, wann, warum?

20 ÖKOLOGISCHE NACHHALTIGKEIT Konversion von Flächen Lage in der Stadt Stadtstruktur Dichte Durchmischung e-mobilität Smart Grids Smart metering usw. Wärmeenergieversorgung Konsumentenverhalten Gebäudenachhaltigkeit Zertifizierung: 5 Ebenen der Ressourceneffizienz technologieoffen Benchmark CO 2 -Benchmark dezentrale Systeme technologieoffene Systeme regenerative Energiequellen Mobilitätsstruktur Modal Split ÖPNV Netzdichte und qualität (Fahrrad, Fussgänger) ressourceneffizienter ruhender Verkehr (Hochwasserschutz)

21 STÄDTEBAULICHE GRUNDSTRUKTUR UND FLÄCHENNUTZUNG DER WESTL. U. ZENTRALEN HAFENCITY

22 NEUER STRASSENRAUM UND LANDSPARENDE INTEGRATION DES RUHENDEN VERKEHRS ALS TEIL DES HOCHWASSER- SCHUTZES

23 (ÖKO-)DICHTE UND MINDERUNG HITZEINSELEFFEKT

24 BEBAUUNGSDICHTE UND URBANE WOHNKULTUR

25 STADT DER KURZEN WEGE: DICHTES GEH- UND FAHRRADWEGENETZ

26 ÖPNV ERSCHLIESSUNGSKONZEPT

27 ZENTRALE UND ÖSTLICHE HAFENCITY: GRUNDKONZEPT WÄRMEENERGIEVERSORGUNG NAHWÄRMENETZ Versorgungsgebiet östliche HafenCity: CO2-Benchmark: 89 g / KWh (Vertrag 2009) Westl. HafenCity: lokal ergänztes Fernwärmenetz mit: 1.Holzverbrennungsanlage (Holzabfall Großmarkt + weitere Abfälle) 2. NiedertemperaturSpitzen-Heizkessel) 1. Biomethan-Brennstoffzelle 2. Niedertemperatur-SpitzenHeizkessel 1. Solarthermie 2. Brennstoffzelle 3. Blockheizkraftwerk 2 1 (CO2-Benchmark: 175 g / KWh, Vertrag 2003) Sole / Wasser-Wärmepumpen (Wärmequelle Elbwasser, Stromquelle Biomethananlage oder Holzverbrennung) 2. Niedertemperatur-Spitzen-Heizkessel

28 NACHHALTIGES BAUEN MIT DEM HAFENCITY UMWELTZEICHEN Kategorien des Umweltzeichens 1. Nachhaltiger Umgang mit energetischen Ressourcen 2. Nachhaltiger Umgang mit öffentlichen Gütern 3. Einsatz umweltschonender Baustoffe 4. Besondere Berücksichtigung von Umwelt und Behaglichkeit 5. Nachhaltiger Gebäudebetrieb Nutzung von Wettbewerb und Marktprozessen Vergabe eines Umweltzeichens und eines Umweltpreises Gebäudezertifizierung Förderung von energieeffizientem Bauen bei Anhandgaben und Grundstücksvergaben durch Wettbewerbssituation

29 FRAGEN AN EINE GROSSE STADTENTWICKLUNG 1. Was ist gute Stadt? Neue Urbanität ökologische Nachhaltigkeit 2. Wie wird grosse Stadtenwicklung gut gemanagt? 3. Wer entscheidet was, wann, warum?

30 HAFENCITY HAMBURG: GOVERNANCE STRUKTUR Freie und Hansestadt Hamburg (FHH; Stadtstaat) a) Planungen / Genehmigungen: (Beh. für Stadtentwicklung & Umwelt) - Städtebaul. Struktur - Bebauungspläne - Baugenehmigungen b) Kommissionen beschließen: - Bebauungspläne - Grundstücksverkäufe c) Finanziert und baut, teilweise als public-private Joint Venture: Besondere Projekte: - Schulen (PPP) - Universität (PPP) - Elbphilharmonie (PPP) - Science Center (PPP) - U-Bahn c) Finanziert und baut Externe Erschließung - Straßen / Brücken - U-Bahn (U4) (Bundeszuschuss) Privater / Öffentlicher Sektor HafenCity Hamburg GmbH (100%-ige Tochter der FHH) a) - Wirkt als Grundstückseigentümer Sondervermögen Stadt und Hafen - Finanziert Aktivitäten aus Grundstücksverkäufen (keine Mittelzuweisung) b) Aktivitäten - Master Developer - Entwicklungsplanung - plant und baut Infrastruktur (Straßen, Brücken, Kaimauern) - plant und baut Öffentliche Räume (Promenaden, Parks) - akquiriert Projektentwickler/ Investoren, Grundstückskäufer - organisiert Kommunikation, Marketing Privater Sektor a) Private and institutionelle Projektentwickler und Investoren - Entwicklung der einzelnen Grundstücke (Ausnahme: Überseequartier: zentrales Einzelhandelsareal, 16 Gebäude)

31 FINANZIERUNGSKONZEPT A) SONDERVERMÖGEN STADT UND HAFEN 1. Schaffung eines Sondervermögen Stadt und Hafen (SoV) Einbringung aller städtischen Liegenschaften im HafenCity-Gebiet Hafen (mehr als 95% der Grundstücke) in das Sondervermögen Stadt und Hafen (kostenfrei) Verwaltung des Sondervermögen durch HafenCity Hamburg GmbH 2. Allgemeiner Zweck des SoV Kostentragung der Aktivitäten der HafenCity Hamburg GmbH a) Flächenfreimachungen und Betriebsverlagerungen b) Grundstücksentwicklung/Investitionen: Kaimauern Straßen Brücken Promenaden Parks Ver- und Entsorgungsnetze, etc. c) Planung, Marketing / Kommunikation, Betriebsaufwand HafenCity Hamburg GmbH Sonderzweck: Einmalige Investitionen in Hafeninfrastruktur Container Terminal Altenwerder ( ) (235 Mio. ) 3. Verfahren a) Kreditfinanzierung der Aktivitäten über den internationalen Kapitalmarkt b) Verkauf der Grundstücke an private Investoren zur Tilgung (Erbbaurecht nur im Ausnahmefall) c) Übergabe der erstellten Infrastruktur an Behörden / Bezirk (ohne Kostenerstattung)

32 WETTBEWERBS-/ RISIKOTYPOLOGIE DER IMMOBILIENPRODUKTION - AUSGANGSKONSTELLATION Zunehmende Wettbewerbsintensität unter den privaten Akteuren hoch Typ 1: Wohngebäude und kleinteilige Büroentwicklung (in zusammengefassten Einheiten) Typ 2: mittel I Großflächige Büroentwicklung niedrig Schwerpunkt im Wettbewerbs-/Risikoraum II III a Typ 3a: Entwicklung eines Shopping Center III b Typ 3b: Entwicklung von großflächigen Mischnutzungen niedrig mittel hoch Zunehmendes Risiko des Akteurs Stadt

33 DIE QUARTIERSBEZOGENE NUTZUNGSDIVERSITÄT DER INSTITUTIONELLEN TRÄGERSCHAFT PLATZ PLATZ Konzept-/ Trägermischung Investor / Bauträger (Eigentum; gehobenes oder Luxus-Preissegment) Investor / Bauträger (Eigentum; mittleres Preissegment) Investor / Bauträger (Miete / Eigentum; mittleres Preissegment) Baugemeinschaft (Eigentum), Selbstnutzung Seniorenorientiertes Wohnen (Eigentum / Miete; gehobenes Preissegment) Wohnungsbaugenossenschaften (Miete) Büronutzung

34 WENIG KOMPETITIVE ALLOKATION: BÜROVORHABEN MIT HOHEM EIGENNUTZERANTEIL Zunehmende Wettbewerbsintensität unter den privaten Akteuren hoch Größere Bürovorhaben Ausschreibung im Höchstgebotsverfahren mit Nebenbedingungen (im Einzelfall) (Ausschreibungszweck Marktkalibrierung ) (II) mittel Größere Bürovorhaben (ausschließlich spekulative Entwicklung) Größere Bürovorhaben (mind. 50% Eigennutzung für 10 Jahre) II II niedrig niedrig mittel hoch Zunehmendes Risiko des Akteurs Stadt

35 BÜROVORHABEN MIT HOHEM EIGENNUTZERANTEIL Z.B. UNILEVER, GERMANISCHER LLOYD, SPIEGEL

36 ÜBERSEEQUARTIER: STADT STATT SHOPPING CENTER zum Vergleich: G

37 DIE QUARTIERSBEZOGENE NUTZUNGSDIVERSITÄT: ÜBERSEEQUARTIER Gesamt: m² BGF Darunter ca.: m² Wohnen m² Büro m² Einzelhandel m² Hotel m² Gastronomie m² Science Center m² Kreuzfahrtterminal

38 WETTBEWERBS-/ RISIKOTYPOLOGIE DER IMMOBILIENPRODUKTION Wettbewerbsintensität unter den privaten Akteuren hoch I Typ 1: Wettbewerbsbasierte kleinräumliche Segmentierung mittel I III Typ 3: Wettbewerbsbasierte Vertragsverhandlung (Großflächenverkauf) II II niedrig Typ 2: Allokation im eingeschränkten Verhandlungsverfahren III niedrig mittel hoch Risiko des Akteurs Stadt

39 VORVERTRAGLICHE KOOPERATION / ANHANDGABE Zeitlich befristete exklusive Option zur Beplanung eines Grundstücks statt des unmittelbaren Verkaufs Merkmale: Vorteile: Anhandgabevereinbarung HCH Investor mit Kaufpreisfestlegung (je m² BGF) und Verfahrensregeln Dauer ca. 1,5 Jahre Verkauf des Grundstücks nach Durchführung Architekturwettbewerb und mit Baugenehmigung Kaufpreiszahlung max. 4 Wochen nach Kaufvertragsabschluss (Ende Anhandgabe) Baubeginn 4 Wochen nach Kaufvertragsabschluss Qualitätssicherung und -steigerung (insb. Architektur & Städtebau), öffentliche Zugänglichkeit Stärkere Synchronisation der Vorhaben Vermeidung von Trittbrettfahrer-Strategien Risiko- und Kostenreduktion auch für Entwickler Werterhöhung der Investitionen

40 INTEGRATION VON STAATL. UND MARKTINTERESSEN Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt/andere hoheitliche Aufgabenträger Masterplan HafenCity Hamburg GmbH Private Aufgaben Investoren/ Projektentwickler Masterplanspezifikation Baugenehmigung B-Plan-Entwurf Beschluss über Anhandgabe Kommission für Bodenordnung Ausschreibung; Wirtschaftsförderungsfälle (Eigenbedarf) Anhandgabe Kaufvertrag (ca. 1,5 Jahre; exklusive Bearbeitung des Projektes) Architekturwettbewerb Bauantrag Realisierung

41 ZOLLZAUN BIS 2003: EXKLUSION DES STANDORTS HAFENCITY

42 INFORMATION UND ÖFFENTLICHKEIT: INFORMATION UND EVENT

43 INFORMATION UND ÖFFENTLICHKEIT: KULTUR

44 INFORMATION UND ÖFFENTLICHKEIT: INFORMATIONSVERDICHTUNG

45 FRAGEN AN EINE GROSSE STADTENTWICKLUNG 1. Was ist gute Stadt? Neue Urbanität ökologische Nachhaltigkeit 2. Wie wird grosse Stadtenwicklung gut gemanagt? 3. Wer entscheidet was, wann, warum?

46 KONTINGENZKASKADE Entscheidungsebenen Senat Masterplan 2000 Fachliche Qualifizierungsphasen Städtebauliche Wettbewerbe Quartiere Städtebauliche Qualifizierung Freiraumwettbewerbe Kommission für Stadtentwicklung Bebauungspläne Kommission für Bodenordnung Grundstücke Markt-Wettbewerbe Architekturwettbewerbe Senat oder Bürgerschaft Sonderprojekte Elbphilharmonie Überseequartier U4 Architekurwettbewerbe Masterplanüberarbeitung 2010

47 MASTERPLANÜBERARBEITUNG 2010 I. Fachliche Vorbereitung HafenCity Hamburg GmbH / Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt 2008/2010 II. Öffentlichkeit ca. 30 kleine und grössere Veranstaltungen Ausstellung Newsletter und Sonderdrucke Internet Film (5 min) z.b. abrufbar über führende Tageszeitung Lokalfernsehen Kernöffentlichkeit (1) Bewohner, Nachbarn, Beschäftigte (2) Bauherren und Investoren (3) Städteplaner und Architekten III. Entscheidung (1) Masterplantext und Planung (2) Senatsentscheidung und Bürgerschaftsdrucksache

48 KULTURELLE VERDICHTUNG UND INSTITUTIONELLE TRÄGER Koordinierungskreis Kultur HafenCity Behörde - HafenCity Hamburg GmbH Vielzahl (privater) Einzelinitiativen und Projekte (z. B. Prototyp Automobilsammlung, Galerien) Bewohnerverein Kunstkompanie HafenCity e. V.. HafenCity Sonderprojekte Informations- und Dokumentationszentrum Hannoverscher Bahnhof Kinderkulturhaus. Initiative Kunst und Kultur in der HafenCity (HafenCity Hamburg GmbH, Hamburgische Kulturstiftung, Körber-Stiftung)

49 KULTURELLE VERDICHTUNG UND PROJEKTE Projekte/Veranstaltungen von Dritten Harbourfront Literaturfestival ELBJAZZ Festival Kunstprojekte (Blockbau, Musikalische Landart, Transit, Klangcontainer etc.) Open-air Kino Windfest (Künstler und Kindergruppen) Kooperationsprojekte (HafenCity Hamburg GmbH und Dritte) HafenCity Hamburg GmbH Jährliche Sommerprogramme (Lesungen, Straßentheater, Kinder, Tangotanzen etc.) Kritik im Wandeln (Diskursiver Architekturrundgang) (Freiluft-) Ausstellungen (z. B. Geschichte) Kunst und Kultur in der HafenCity: Körber-Stiftung, Hamburgische Kulturstiftung ->Kulturwettbewerbe, Kooperationsprojekte mit Kulturinstitutionen Zelttheater Thalia Off-Kunstfestival Subvision...

50 KULTURELLE UND ÖFFENTLICHE INSTITUTIONEN

51 GEMEINBEDARF UND SOZIALE INSTITUTIONEN

52 DIE ENTWICKLUNG EINER NEUEN CITY: ERHÖHUNG DER KOMPLEXITÄT UND GLEICHZEITIGKEIT Physische Planung Struktur einer neu erbauten europäischen City am Wasser mit anspruchsvoller Baukultur Ökonomische Steuerung und Impulssetzung Ökonomisch differenzierte City mit bedeutenden Nutzerinnovationen Informationskultur Hohe kommunikative Verdichtung und Reflexität Mental map einer urbanen City Soziale Struktur und soziale Prozesse Soziales Placemaking Hohe soziale Begegnungsfähigkeit Kulturelle Prägung Kulturelles Placemaking Hohe kulturelle Begegnungsfähigkeit

53 SCHLUSSBEMERKUNGEN Jürgen Bruns-Berentelg Vorsitzender der Geschäftsführung HafenCity Hamburg GmbH