TEXTLICHE FESTSETZUNGEN ZUM BEBAUUNGSPLAN B23 Wohnpark Weiherhof

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1 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN ZUM BEBAUUNGSPLAN B23 Wohnpark Weiherhof GEMEINDE NIEDERZIER ORTSTEIL OBERZIER Änderungen nach der erneuten Offenlage sind in rot hervorgehoben

2 1. Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m. 1, 4 BauNVO) In den Allgemeinen Wohngebieten (WA) sind die Ausnahmen i.s.v. 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 (Gartenbaubetriebe, Tankstellen) nicht Bestandteil dieses Bebauungsplans. 2. Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m. 18 BauNVO) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 5 und WA 7 darf die maximale Gebäudehöhe 15 m nicht überschreiten. Die Gebäudehöhe wird definiert als höchster Punkt des Daches. Dies ist bei geneigten Dächern der Dachfirst, bei Flachdächern die Oberkante der Attika. Bezugspunkt (gem. 18 BauNVO) für die festgesetzten Höhen ist die Höhenlage der fertig ausgebauten, an das Grundstück grenzenden Verkehrs- bzw. Erschließungsfläche (Oberkante Gehweg bzw. Straße) in Höhe der Mitte der überbaubaren Grundstücksfläche. Bei Eckgrundstücken ist die höher gelegene Verkehrs- bzw. Erschließungsfläche maßgebend. 3. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (gemäß 9 Abs. 1 Nr. 2 und 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. 12, 14 und 23 BauNVO) 3.1 Stellplätze und Garagen im WA-Gebiet (gemäß 12 Abs. 6 BauNVO) Stellplätze und Garagen sind gemäß 12 Abs. 6 BauNVO nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Carports zählen zu Garagen. Der Abstand zwischen der Einfahrtseite der Garagen (Garagentor) und der Straßenbegrenzungslinie muss mindestens 5,0 m betragen. Ebenerdige Stellplätze auf den Garagen-/Stellplatzzufahrten sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig, soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. 3.2 Unzulässigkeit von Nebenanlagen (gemäß 14 Abs. 1 BauNVO) Nebenanlagen und Einrichtungen gemäß 14 Abs. 1 BauNVO sind in dem Bereich zwischen der vorderen bzw. seitlichen Baugrenze und der Straßenbegrenzungslinie (Vorgarten) unzulässig. 3.3 Der Ver- und Entsorgung dienende Nebenanlagen (gemäß 14 Abs. 2 BauNVO) Nebenanlagen, die der Ver- und Entsorgung dienen sind gemäß 14 Abs. 2 BauNVO als Ausnahme zulässig, auch wenn für sie keine besonderen Flächen im Bebauungsplan festgesetzt sind, soweit andere Festsetzungen dieses Bebauungsplanes oder landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Wärmetauscher sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche an der rückwärtigen oder seitlichen Gebäudeseite anzubringen. 3.4 Überschreitung der hinteren Baugrenze (gemäß 23 Abs. 3 BauNVO) Eine Überschreitung der hinteren Baugrenze durch Anbauten untergeordneter Bauteile wie z.b. Wintergärten, Balkone, Vorbauten, Kellerersatzräume ist bis zu einer Tiefe von maximal 3,0 m als Ausnahme gemäß 31 Abs. 1 BauGB zulässig, sofern landesrechtliche Vorschriften oder andere Festsetzungen dieses Bebauungsplanes nicht entgegenstehen. 3.5 Unterirdische bauliche Anlagen ( 23 Abs. 1 i.v.m. 16 Abs. 5 BauNVO) In den WA 1-5 sind bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche unzulässig. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR /4

3 4. Festsetzungen zum Immissionsschutz - Lärmpegelbereiche (gemäß 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) In Abhängigkeit von Außenlärm werden für die Festlegung von Mindestwerten der Schalldämmung von Außenbauteilen Pegelbereiche I VII (Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109) festgelegt, da die Orientierungswerte der DIN überschritten werden. Danach ergeben sich folgende Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile: Spalte Zeile Lärmpegelbereich Maßgeblicher Außenlärmpegel Bettenräume in Krankenanstalten und Sanatorien Raumarten Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume und ähnliches Büroräume 1) und ähnliches db(a) erf. R w,res. des Außenbauteils in db 1 I bis II 56 bis III 61 bis IV 66 bis V 71 bis VI 76 bis 80 2) VII > 80 2) 2) 50 1) An Außenbauteile von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag zum Innenpegel leistet, werden keine Anforderungen gestellt. 2) Die Anforderungen sind hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. Die v. g. Anforderungen gelten auch für Decken und Dächer nach außen. Genannte Schalldämmmaße in Abhängigkeit vom Außenlärm gelten grundsätzlich nur für schutzbedürftige Räume, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Die baulichen Maßnahmen an Außenbauteilen zum Schutz gegen Außenlärm sind nur dann voll wirksam, wenn die Fenster und Türen bei der Lärmeinwirkung geschlossen bleiben. Ein ausreichender Luftwechsel kann während der Tageszeit in den Lärmpegelbereichen I bis III auch über die sogenannte Stoßbelüftung oder indirekte Belüftung über Nachbarräume sichergestellt werden. Für Aufenthaltsräume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung entsprechend den Lärmpegelbereichen IV bis VI aufweisen, ist für eine ausreichende Belüftung bei geschlossenen Fenstern und Türen zu sorgen, z.b. durch Fassadenlüfter oder mechanische Be- und Entlüftungsanlagen. Dabei ist zu gewährleisten, dass die durch die Schallschutzmaßnahmen erzielte Lärmdämmung nicht beeinträchtigt wird. Die Einhaltung der o.g. Schalldämmmaße muss im Baugenehmigungs- und Genehmigungsfreistellungsverfahren nachgewiesen werden. 5. Gestalterische Festsetzungen (gemäß 86 Abs. 1 und 4 BauO NRW i. V. m. 9 Abs. 4 BauGB) 5.1. Einfriedungen Die Einfriedung von Vorgärten zu öffentlichen Verkehrsflächen ist nur als lebende Hecke oder Zaun mit einer maximalen Höhe von 0,5 m zulässig. Die Abgrenzung von der öffentlichen Verkehrsfläche durch maximal 0,1 m hohe Kantensteine ist zulässig. Einfriedungen von privaten Flächen zu öffentlichen Verkehrsflächen, die kein Vorgarten sind, sind nur als VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR /4

4 lebende Hecke oder Zaun mit einer maximalen Höhe von 2,0 m zulässig. Die lebende Hecke muss aus standortgerechten Laubgehölzen bestehen. Maschendrahtzäune sind als Einfriedung grundsätzlich unzulässig. Bezugspunkt (gem. 18 BauNVO) für die festgesetzten Höhen ist die Höhenlage der fertig ausgebauten, an das Grundstück grenzenden Verkehrs- bzw. Erschließungsfläche (Oberkante Gehweg bzw. Straße) in Höhe der Mitte der überbaubaren Grundstücksfläche. Bei Eckgrundstücken ist die höher gelegene Verkehrs- bzw. Erschließungsfläche maßgebend Dachneigung im WA1 und WA4 In den Allgemeinen Wohngebieten WA1 und WA4 sind bei Gebäuden mit einem Vollgeschoss ausschließlich geneigte Dächer zulässig. Die Dachneigung muss mindestens 30 betragen. Bei Gebäuden mit zwei Vollgeschossen sind alle Dachformen zulässig. Kennzeichnungen (gemäß 9 Abs. 5 BauGB) Die Hausgrundstücke im Bereich des Bebauungsplans "Am Weiherhof" befinden sich im Bereich der Tongrube einer ehemaligen Ziegelei. Diese Tongrube ist nach Beendigung der Abgrabung mit mineralischen Abfällen (Bodenaushub, Bauschutt, Straßenaufbruch u.a.) verfüllt worden. Von diesem Ablagerungsmaterial gehen aufgrund der ermittelten Stoffgehalte keine Gefahren für die Umwelt und die Schutzgüter der Allgemeinheit aus. Jedoch ist das Material aufgrund seiner Art und Zusammensetzung nicht als kulturfähiger Boden im Bereich von Hausgärten geeignet. Um eine universelle Nutzbarkeit der Grundstücke sicher zu stellen, ist das Ablagerungsmaterial daher im Bereich der nicht versiegelten Freiflächen der Hausgärten aus Vorsorgegründen mit einer mindestens 35 cm mächtigen Schicht aus kulturfähigem, unbelastetem Mutterboden zu überdecken. Im Bereich von geplanten Nutzgärten ist eine Überdeckungsmächtigkeit von mindestens 60 cm herzustellen. Hierfür kann für den Tiefenbereich zwischen 35 und 60 cm auch unbelastetes Oberbodenmaterial (z.b.lehmboden) verwendet werden. Bei Aushubarbeiten (z.b. für Kellerbauwerke) ist damit zu rechnen, dass in tieferen Bodenbereichen das Auffüllungsmaterial aus der Verfüllung der ehemaligen Tongrube angetroffen wird. Dieses Aushubmaterial ist in Abstimmung mit der Unteren Abfallbehörde beim Kreis Düren analytisch auf seine Stoffgehalte zu untersuchen und entsprechend seiner Zusammensetzung und der Ergebnisse der analytischen Untersuchung einer ordnungsgemäßen Verwertung bzw. Entsorgung zuzuführen. Hierfür können zusätzliche Kosten für Materialuntersuchungen und erhöhte Entsorgungskosten anfallen. Auf die Verwertung des Aushubmaterials auf dem Grundstück ist aus den genannten Gründen zu verzichten. Hinweise Kampfmittel Luftbilder aus den Jahren und andere historische Unterlagen liefern Hinweise auf vermehrte Kampfhandlungen im beantragten Bereich. Insbesondere existiert ein konkreter Verdacht auf Kampfmittel bzw. Militäreinrichtungen des 2. Weltkrieges (Laufgraben). Eine Überprüfung des konkreten Verdachts und der zu überbauenden Fläche auf Kampfmittel wird empfohlen. Die Beauftragung dieser Überprüfung erfolgt über das Formular Antrag auf Kampfmitteluntersuchung auf der Internetseite der Bezirksregierung Düsseldorf. Sofern es nach 1945 Aufschüttungen gegeben hat, sind diese bis auf das Geländeniveau von 1945 abzuschieben. Zur Festlegung des abzuschiebenden Bereichs und zur weiteren Vorgehensweise ist ein Ortstermin zu vereinbaren. Erdarbeiten Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. wird zusätzlich zur Kampfmitteluntersuchung eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Das Merkblatt für Baugrundeingriffe auf der Internetseite der Bezirksregierung Düsseldorf ist zu beachten. Auegebiet und humose Böden Das gesamte Plangebiet liegt in einem Auegebiet, in dem der natürliche Grundwasserspiegel nahe der Geländeoberfläche ansteht und der Boden humoses Bodenmaterial enthalten kann. Humose Böden sind empfindlich gegen Bodendruck und im Allgemeinen kaum tragfähig. Erfahrungsgemäß wechseln die Bodenschichten auf kurzer Distanz in ihrer Verbreitung und Mächtigkeit, so dass selbst bei einer gleichmäßigen Belastung diese Böden mit unterschiedlichen Setzungen reagieren können. Im Gründungsbereich sind bei der Bebauung des Plan- VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR /4

5 gebietes besondere bauliche Maßnahmen erforderlich Wegen der Bodenverhältnisse im Auegebiet sind bei der Bauwerksgründung ggf. besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich, erforderlich. Hier sind die Bauvorschriften des Eurocode 7 Geotechnik DIN EN mit nationalem Anhang, den Normblättern DIN 1054 Baugrund Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau Ergänzende Regelungen, der DIN Erd- und Grundbau; Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke mit der Tabelle 4, die organische und organogene Böden als Baugrund ungeeignet einstuft, sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zu beachten. Grundwasserverhältnisse und Sümpfungsmaßnahmen Der natürliche Grundwasserspiegel steht nahe der Geländeoberfläche an. Der Grundwasserstand kann vorübergehend durch künstliche oder natürliche Einflüsse verändert sein. Bei den Abdichtungsmaßnahmen ist ein zukünftiger Wiederanstieg des Grundwassers auf das natürliche Niveau zu berücksichtigen. Hier sind die Vorschriften der DIN Bauwerksabdichtungen zu beachten. Weitere Informationen über die derzeitigen und zukünftig zu erwartenden Grundwasserverhältnisse kann der Erftverband in Bergheim geben. (www. erftverband.de). Bereits bei der Planung von unterirdischen Anlagen (Keller, Garage, etc.) sind bauliche Maßnahmen (z.b. Abdichtungen) zum Schutz vor hohen Grundwasserständen vorzunehmen. Es darf keine Grundwasserabsenkung bzw. -ableitung - auch kein zeitweiliges Abpumpen - nach Errichtung der baulichen Anlage erfolgen. Weiterhin dürfen keine schädlichen Veränderungen der Beschaffenheit des Grundwassers eintreten. Bergwerksfeld Horrem 34 Das Plangebiet liegt über dem auf Braunkohle verliehenen Bergwerksfeld Horrem 34. Eigentümerin des Bergwerksfeldes Horrem 34 ist die RWE Power Aktiengesellschaft, Stüttgenweg 2 in Köln. Baugrund und Tektonik Das Plangebiet wird vom Störungssystem Rurrand West durchquert, das als seismisch aktiv gilt. Es muss mit Einwirkungen auf Gebäude gerechnet werden. Der Baugrund ist, insbesondere im Hinblick auf die Tragfähigkeit, objektbezogen zu untersuchen und zu bewerten. Bauzeitenregelung Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände ist es gemäß 39 Abs. 5 BNatSchG verboten Bäume, Hecken, lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze in der Zeit vom bis zum abzuschneiden oder auf den Stock zu setzen. Eine Gehölzentnahme im Winter 2016/2017 ist artenschutzrechtlich verträglich. Bei einer Gehölzbeseitigung in der Brut/Aktivitätszeit von Vögeln und Fledermäusen bzw. erst im Winter 2017/2018 ist vorab noch einmal eine fachgutachterliche Überprüfung notwendig. Erdbebengefährdung Die Gemarkung Oberzier der Gemeinde Niederzier ist nach der Karte der Erdbebenzonen und geologischen Untergrundklassen der Bundesrepublik Deutschland - Nordrhein Westfalen, 1: (Karte zu DIN 4149) der Erdbebenzone 3 mit geologischer Untergrundklasse S zuzuordnen. Gemäß den Technischen Baubestimmungen des Landes NRW ist bei der Planung und Bemessung üblicher Hochbauten die DIN 4149: Bauten in deutschen Erdbebengebieten zu berücksichtigen. Einsichtnahme von Vorschriften Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse und DIN-Vorschriften) werden im Rathaus der Gemeinde Niederzier zu jedermanns Einsicht während der allgemeinen Öffnungszeiten bereitgehalten. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR /4