Grundstücksmarktbericht 2017 Landkreis Ludwigslust-Parchim

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1 Grundstücksmarktbericht 2017 Landkreis Ludwigslust-Parchim Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Ludwigslust-Parchim

2 Beschluss Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ludwigslust-Parchim hat den Grundstücksmarktbericht 2017 in seiner Sitzung am nach Maßgabe der Gutachterausschusslandesverordnung Mecklenburg-Vorpommern (GutALVO M-V) vom bestätigt und beschlossen. Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ludwigslust-Parchim - Gemeinsame Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse in der Landeshauptstadt Schwerin und dem Landkreis Ludwigslust-Parchim Hausanschrift: Garnisonsstraße Ludwigslust Postanschrift: Landkreis Ludwigslust-Parchim Fachdienst 61 Postfach Parchim Vorsitzende des Gutachterausschusses Frau Großmann (03871) Leiterin der gemeinsamen Geschäftsstelle Frau Kobel (03871) Kaufpreissammlung/Auskünfte Frau Zocher (03871) Kaufpreissammlung/Auskünfte Herr Schulz (03871) Telefax: (03871) Internet: Schutzgebühr: gutachterausschuss@kreis-lup.de Leben im Landkreis Bauen und Wohnen Grundstückswerte 40,- pro Exemplar Kostenverordnung für Amtshandlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und deren Geschäftsstellen (Gutachterausschusskostenverordnung -GAKostVO M-V) vom , zuletzt geändert durch Verordnung vom (GVOBl. M-V S. 389) Vervielfältigung und Verbreitung: Der Bericht über den Grundstücksmarkt ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigungen sind nur mit Genehmigung des Herausgebers gestattet. Auszugsweise Wiedergabe mit eindeutigen Quellenangaben verbunden mit der Zusendung eines Belegexemplars an den Herausgeber ist ohne Genehmigung gestattet. Fotonachweis: Landkreis Ludwigslust-Parchim Fachdienst 61 Stadt Hagenow, pixabay Satz und Layout: Kremke GmbH Am Kanal Garwitz 2 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

3 INHALTSVERZEICHNIS 1. ALLGEMEINES Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben Rechtsgrundlagen Grundstücksmarktbericht Der Landkreis Ludwigslust-Parchim 7 2. ÜBERBLICK ÜBER DEN GRUNDSTÜCKSVERKEHR Anzahl der Erwerbsvorgänge Flächenumsatz Geldumsatz Marktteilnehmer ENTWICKLUNG AUF DEN GRUNDSTÜCKSTEILMÄRKTEN Unbebaute Grundstücke Wohnbauland - Individueller Wohnungsbau Werdendes Wohnbauland Arrondierungsflächen Hinterland und Hausgärten Gewerbebauland Bebaute Grundstücke Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser und Doppelhaushälften Eigentumswohnungen Im komplexen Wohnungsbau - Baujahre 1957 bis Im betreuten Wohnen (Erstverkauf) In Wohngebäuden - Baujahr nach 1990 (Weiterverkauf) Mehrfamilienhäuser Wohn- und Geschäftshäuser Flächen der Land- und Forstwirtschaft Acker und Grünland Einfluss von Bodenqualität und Flächengröße Forstwirtschaftliche Flächen und Holzungen Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft Weitere Untersuchungen Eigentumsgärten in den Städten Wohnen im Außenbereich (Einzellage) Wochenend und Ferienhausgebiete Gemeinbedarfsflächen Sport- und Erholungsflächen Erneuerbare Energien - Flächen zur Errichtung von Anlagen Abbauflächen Unland 47 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 3

4 4. WEITERE WERTERMITTLUNGSRELEVANTE DATEN Sachwertfaktoren Liegenschaftszinssätze Ertragsfaktoren Umrechnungskoeffizienten Grundstücksgröße Vergleichswert bebauter Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus mit begrenztem Wertanteil der baulichen Anlagen Abrisswürdige Bausubstanz Kernsanierungsbedürftige Bausubstanz Bebauung mit umfassendem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf Pachtzins und Nutzungsentgelte Nutzungsentgelte für Garten- und Wochenendhausgrundstücke sowie Garagenflächen Pachtzins für Kleingartenanlagen BODENRICHTWERTE Definition Bodenrichtwerte Übersicht über Bodenrichtwerte für typische Orte oder Ortsteile zum Stichtag Bodenrichtwerte für Acker und Grünland Bodenrichtwert für forstwirtschaftliche Flächen 67 ANHANG Anlage Dienstleistungen des Gutachterausschusses - Geschäftsstelle 68 Anschriften benachbarter Gutachterausschüsse 71 4 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

5 1. ALLGEMEINES 1.1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind aufgrund des Baugesetzbuches eingerichtet. Sie sind unabhängige und nicht an Weisungen gebundene Gremien. Die in den Gutachterausschüssen tätigen ehrenamtlichen Gutachter aus Bereichen der Bauwirtschaft, des Bankwesens, der Land- und Forstwirtschaft, des Vermessungs- und Liegenschaftswesens und anderer Fachbereiche verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung über besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung. Zu den gesetzlichen Aufgaben der Gutachterausschüsse gehören insbesondere: Erstatten von Gutachten über den Verkehrswert von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, Ermittlung von Bodenrichtwerten und Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten in Sanierungsgebieten. Die Gutachterausschüsse verfügen zur Erfüllung ihrer Aufgaben über eine Kaufpreissammlung, die ihnen einen umfassenden Marktüberblick ermöglicht. Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Sowohl der Inhalt der Vertragsabschriften als auch sämtliche personenbezogene Daten der Kaufpreissammlung werden vertraulich behandelt und unterliegen dem Datenschutz. Nach der Landesverordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ist in Mecklenburg-Vorpommern für den Bereich der kreisfreien Städte und der Landkreise jeweils ein selbständiger und unabhängiger Gutachterausschuss zu bilden. Die Gutachterausschüsse bedienen sich zur Unterstützung ihrer Arbeiten einer Geschäftsstelle, die beim Landkreis Ludwigslust-Parchim ein eigenständiger Fachdienst ist. Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 5

6 Die Geschäftsstellen führen nach Weisung des Gutachterausschusses folgende Arbeiten durch: Einrichten und Führen der Kaufpreissammlung und ergänzender Datensammlungen, Vorbereiten und Ausfertigen von Verkehrswertgutachten, Vorbereiten der Bodenrichtwertermittlung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte, Ableiten und Fortschreiben der für die Wertermittlung wesentlichen Daten und Zusammenstellen und Veröffentlichen eines Grundstücksmarktberichtes Daneben sind die Geschäftsstellen für die Antragsannahme sowie für die Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte und von Auskünften aus der Kaufpreissammlung zuständig. Mit der Wahrnehmung der vorgenannten Aufgaben sollen die Gutachterausschüsse und deren Geschäftsstellen dazu beitragen den Grundstücksmarkt transparenter zu machen. 1.2 Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) in der Fassung vom (BGBl. I S. 639) Landesverordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschusslandesverordnung GutALVO M-V) vom 29. Juni 2011 (GS Meckl.-Vorp. Gl. Nr. B ) Gutachterausschusskostenverordnung (GAKostVO M-V) vom (GS M-V Gl. Nr ), zuletzt geändert durch Verordnung vom (GVOBl. M-V S. 389) 6 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

7 1.3 Grundstücksmarktbericht Der vorliegende Jahresbericht über den Grundstücksmarkt für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim ist vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte auf der Grundlage der bei seiner Geschäftsstelle geführten Kaufpreissammlung beschlossen worden. Aufgabe dieses Marktberichtes ist es nicht, Prognosen über das Marktgeschehen bei Immobilien zu erstellen. Vielmehr besteht seine Zielsetzung darin einen Überblick über den Grundstücksverkehr des zurückliegenden Jahres zu geben und so für diesen Zeitraum den Bestandsumschlag und die Preisentwicklung von Grundstücken zu beschreiben. Damit soll der Grundstücksmarkt Käufern und Verkäufern sowie kommunalen, staatlichen und allen anderen interessierten Stellen transparent gemacht werden. 1.4 Der Landkreis Ludwigslust-Parchim Der Grundstücksmarkt einer Region wird vor allem von der Wirtschaftsstruktur, der Bevölkerungsdichte, der Verkehrserschließung und der Arbeitsmarktsituation beeinflusst. Lage Der Landkreis Ludwigslust-Parchim, mit seiner Kreisstadt Parchim, liegt im südwestlichen Teil des Landes Mecklenburg-Vorpommern und grenzt vom Nordwesten bis zum Südosten an die Länder Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Brandenburg. Im Norden und Osten hat der Landkreis Ludwigslust-Parchim seine Grenze zu den Landkreisen Nordwestmecklenburg, Rostock und Mecklenburgische Seenplatte und zur Landeshauptstadt Schwerin. Die Verwaltung des Landkreises ist an den Standorten Parchim und Ludwigslust angesiedelt. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat ihren Sitz am Standort Ludwigslust. Der Landkreis unterhält in einigen Städten und Amtsverwaltungen Bürgerbüros. Durch den Landkreis verlaufen die Autobahnen A 24 mit 90 km und die A 14. Letztere stellt die Verbindung zwischen der A 24 und der Ostseeautobahn A 20 her. Die A 24 verbindet die Städte Hamburg und Berlin. Hierdurch ist der Einfluss des Wirtschaftsraumes von Hamburg insbesondere für den westlichen Teil des Landkreises wirksam. Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 7

8 Einwohnerzahl und Fläche Der Bericht des Statistischen Landesamtes Mecklenburg-Vorpommern weist per für das Gebiet des Landkreises Ludwigslust-Parchim Einwohner aus. Der Landkreis Ludwigslust-Parchim untergliedert sich administrativ in 5 amtsfreie Städte und 15 Ämter. Die nachfolgende Tabelle gibt Auskunft über die Zahl der Einwohner und die Flächen der amtsfreien Städte und Gemeinden der Ämter. Stadt/Amt Anzahl der Gemeinden Einwohner Anzahl Fläche Anteil in % in km² Anteil in % Einwohner je km² Stadt Boizenburg , , Stadt Hagenow , , Stadt Ludwigslust , , Stadt Lübtheen , ,53 40 Stadt Parchim , , Amt Boizenburg-Land , ,43 34 Amt Crivitz , ,16 51 Amt Dömitz-Malliß , ,41 34 Amt Eldenburg Lübz , ,46 31 Amt Goldberg-Mildenitz , ,16 28 Amt Grabow , ,60 31 Amt Hagenow-Land , ,07 25 Amt Ludwigslust-Land , ,76 30 Amt Neustadt-Glewe , ,69 60 Amt Parchimer Umland , ,43 24 Amt Plau am See , ,92 35 Amt Sternberger Seenlandschaft , ,25 32 Amt Stralendorf , ,78 88 Amt Wittenburg , ,89 50 Amt Zarrentin , ,79 36 Landkreis , ,00 45 Tabelle 1 Die Flächennutzung wird für den Landkreis wie folgt ausgewiesen: Nutzungsarten Fläche in km² Prozentuale Anteile Landwirtschaftsfläche Wald Verkehrsfläche Gebäude- und Freifläche Wasserfläche sonstige Fläche gesamt ,00 Tabelle 2 8 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

9 2. ÜBERBLICK ÜBER DEN GRUNDSTÜCKSVERKEHR Die Entwicklung des Grundstücksverkehrs im Berichtsjahr wird im Vergleich zu den Vorjahren anhand von Daten über die Anzahl der registrierten Vertragsvorgänge sowie über Flächen- und Geldumsätze aufgezeigt. Hierbei wird zur besseren Übersicht eine Aufgliederung nach Grundstücksteilmärkten vorgenommen. 2.1 Anzahl der Erwerbsvorgänge Dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte wurden im Jahr 2016 insgesamt Vertragsabschlüsse, davon 63 Zwangsversteigerungen, zugeleitet. Gegenüber dem Jahr 2015 ist das ein Rückgang der Vertragsabschlüsse von 5 % Anzahl der Erwerbsvorgänge Abbildung Vertragsabschlüsse wurden in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Diese wurden für die Auswertung des Geld- und Flächenumsatzes verwendet. Die restlichen Kaufverträge bleiben unberücksichtigt. Aus der Kaufpreissammlung 2016 wurden aus einzelnen Teilmärkten Kauffälle für die Ermittlung von Daten für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken herangezogen (Indexreihen; Umrechnungskoeffizienten; Liegenschaftszinssätze; durchschnittlicher Kaufpreis für Hausgärten, Eigentumsgärten usw.). Grundstücksart Anzahl der Verträge Anzahl der Verträge Anzahl der Verträge Anzahl der Verträge unbebaute Bauflächen bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Land- und Forstwirtschaft Gemeinbedarfsflächen sonstige Flächen gesamt Tabelle 3 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 9

10 Übersicht über die Verteilung der Kauffälle auf die Amtsbereiche Stadt/Amt Anzahl der Kauffälle Prozentuale Anteile Kauffälle je Einwohner Stadt Boizenburg 141 4,22 13,59 Stadt Hagenow 112 3,35 9,58 Stadt Ludwigslust 121 3,62 9,87 Stadt Lübtheen 59 1,77 12,33 Stadt Parchim 184 5,51 10,27 Amt Boizenburg-Land 98 2,94 11,27 Amt Crivitz ,83 15,91 Amt Dömitz-Malliß 144 4,31 16,48 Amt Eldenburg Lübz 164 4,91 13,02 Amt Goldberg-Mildenitz 99 2,96 14,55 Amt Grabow 240 7,19 21,60 Amt Hagenow-Land 198 5,93 23,26 Amt Ludwigslust-Land 117 3,50 14,01 Amt Neustadt-Glewe 100 2,99 12,95 Amt Parchimer Umland 145 4,34 17,44 Amt Plau am See 233 6,98 28,73 Amt Sternberger Seenlandschaft 285 8,53 22,70 Amt Stralendorf 156 4,67 13,50 Amt Wittenburg 127 3,80 13,66 Amt Zarrentin 222 6,65 22,43 Landkreis ,00 15,60 Tabelle 4 Übersicht über die Anzahl der ausgewerteten Kauffälle der Amtsbereiche untergliedert nach Nutzungsarten Stadt/Amt Gesamt ub bb lf Stadt Boizenburg Stadt Hagenow Stadt Ludwigslust Stadt Lübtheen Stadt Parchim Amt Boizenburg-Land Amt Crivitz Amt Dömitz-Malliß Amt Eldenburg Lübz Amt Goldberg-Mildenitz Amt Grabow Amt Hagenow-Land Amt Ludwigslust-Land Amt Neustadt-Glewe Amt Parchimer Umland Amt Plau am See Amt Sternberger Seenlandschaft Amt Stralendorf Amt Wittenburg Amt Zarrentin Landkreis Tabelle 5 ub: unbebaute Bauflächen, bb: bebaute Bauflächen, lf: Flächen der Land- und Forstwirtschaft (Gemeinbedarfsflächen, sonstige Flächen, Eigentumswohnungen wurden nicht gesondert ausgewiesen). 10 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

11 2.2 Flächenumsatz Im Berichtsjahr wurden im Landkreis Ludwigslust-Parchim insgesamt ha Grundstücksfläche umgesetzt. Damit stieg der Flächenumsatz um 11,2 % gegenüber dem Vorjahr. Flächenumsatz in m² Abbildung 2 Grundstücksart Übersicht über den Flächenumsatz nach Grundstücksarten Fläche in m² Fläche in m² Fläche in m² Fläche in m² unbebaute Bauflächen bebaute Grundstücke Land- und Forstwirtschaft Gemeinbedarfsflächen sonstige Flächen gesamt Tabelle 6 Stadt/Amt Aufteilung des Flächenumsatzes auf die Amtsbereiche Flächenumsatz gesamt in m² unbebaute Flächen in m² bebaute Flächen in m² land- und forstwirtschaftliche Flächen in m² Stadt Boizenburg Stadt Hagenow Stadt Ludwigslust Stadt Lübtheen Stadt Parchim Amt Boizenburg-Land Amt Crivitz Amt Dömitz-Malliß Amt Eldenburg Lübz Amt Goldberg-Mildenitz Amt Grabow Amt Hagenow-Land Amt Ludwigslust-Land Amt Neustadt-Glewe Amt Parchimer Umland Amt Plau am See Amt Sternberger Seenlandschaft Amt Stralendorf Amt Wittenburg Amt Zarrentin Landkreis Tabelle 7 Der Flächenumsatz der Gemeinbedarfsflächen und der sonstigen Flächen wurde nicht gesondert ausgewiesen. Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 11

12 2.3 Geldumsatz Im Jahr 2016 wurden auf dem Grundstücksmarkt im Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim ,- umgesetzt. Der Geldumsatz ging trotz steigendem Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um 13 % zurück. Geldumsatz in Mio Abbildung 3 Grundstücksart Übersicht über den Geldumsatz nach Grundstücksarten Umsatz in Mio Umsatz in Mio Umsatz in Mio Umsatz in Mio unbebaute Bauflächen 24,4 18,6 20,9 22,5 bebaute Grundstücke + Wohnungs- und Teileigentum 181,4 209,3 222,9 177,0 Land- und Forstwirtschaft 48,5 63,9 51,4 56,1 Gemeinbedarfsflächen 0,3 1,1 0,4 1,1 sonstige Flächen 0,6 0,7 0,5 1,4 gesamt 255,2 293,6 296,1 258,1 Tabelle 8 Aus der Tabelle ist zu entnehmen, dass der Geldumsatz bei unbebauten Grundstücken im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr wieder leicht gestiegen ist. Bei einem starken Kauffallrückgang von rund 26 % ist hingegen der Flächenumsatz um rund 17 % gestiegen. Auch der Geldumsatz bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen stieg dabei um rund 9 %. Dagegen ist bei dem Geldumsatz für bebaute Grundstücke und Wohnungs- und Teileigentum ein Rückgang um rund 21 % gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Die Fallzahlen von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern sind um ca. 4,7 % gesunken. Bei den Reihen- und Doppelhäusern ist ein leichter Anstieg der Kauffälle um 5,8 % zu verzeichnen. 12 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

13 Geldumsatz der einzelnen Teilmärkte ub Bauflächen 22,5 bb Grundstücke + Wohnungs-u.Teileigentum 177,0 Land-u.Forstwirtschaft 56,1 Gemeinbedarfsflächen sonstige Flächen 1,1 1, in Mio. Abbildung 4 Stadt/Amt Aufteilung des Geldumsatzes auf die Amtsbereiche Geldumsatz gesamt in unbebaute Flächen in bebaute Flächen in land- und forstwirtschaftliche Flächen in Stadt Boizenburg Stadt Hagenow Stadt Ludwigslust Stadt Lübtheen Stadt Parchim Amt Boizenburg-Land Amt Crivitz Amt Dömitz-Malliß Amt Eldenburg Lübz Amt Goldberg-Mildenitz Amt Grabow Amt Hagenow-Land Amt Ludwigslust-Land Amt Neustadt-Glewe Amt Parchimer Umland Amt Plau am See Amt Sternberger Seenlandschaft Amt Stralendorf Amt Wittenburg Amt Zarrentin Landkreis Tabelle 9 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 13

14 2.4 Marktteilnehmer Die am Grundstücksmarkt Beteiligten wurden zu Gruppen zusammengefasst und nahmen nach Anzahl der Kauffälle wie folgt teil: Veräußerer Anzahl der Kauffälle gesamt unbebaute Kauffälle bebaute Kauffälle land- und forstwirtschaftliche Kauffälle restliche Kauffälle natürliche Personen Bund, Land, Landkreis Städte, Gemeinden sonstige jur. Personen gesamt Tabelle 10 Veräußerer natürliche Personen Bund, Land, Landkreis Städte, Gemeinden sonstige jur. Personen Anzahl der Kauffälle Abbildung 5 Erwerber Anzahl der Kauffälle gesamt unbebaute Kauffälle bebaute Kauffälle land- und forstwirtschaftliche Kauffälle restliche Kauffälle natürliche Personen Bund, Land, Landkreis Städte, Gemeinden sonstige jur. Personen gesamt Tabelle 11 Erwerber natürliche Personen Bund, Land, Landkreis Städte, Gemeinden sonstige jur. Personen Anzahl der Kauffälle Abbildung 6 14 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

15 3. ENTWICKLUNG AUF DEN GRUNDSTÜCKSTEILMÄRKTEN 3.1 Unbebaute Grundstücke Rund 18,7 % aller Vertragsabschlüsse des Jahres 2016, das sind 623, betreffen unbebaute Bauflächen. Davon betrafen 42 Kauffälle Grundstücke, welche für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen sind. Insgesamt 491 Vertragsabschlüsse sind dem individuellen Wohnungsbau zuzuordnen. Davon liegen 160 Grundstücke im städtischen Bereich und 331 in Dörfern. Die Entwicklung des Grundstücksmarktes bei unbebauten Grundstücken ergibt seit 2013 folgendes Bild: Anzahl der Kauffälle unbebauter Grundstücke Anzahl der Erwerbsvorgänge Abbildung 7 Geldumsatz unbebauter Grundstücke Geldumsatz in Mio ,4 18,6 20,9 22,5 Abbildung 8 Städte 33 % Dörfer 67 % Unbebaute Bauflächen Kauffallverteilung nach Lage Abbildung 9 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 15

16 3.1.1 Wohnbauland - Individueller Wohnungsbau Indexreihe Die Entwicklung der Grundstückspreise kann anhand von Bodenpreisindexreihen beurteilt werden. Diese ermöglichen in der Wertermittlung unter anderem die Umrechnung von Kaufpreisen auf abweichende Stichtage. Um statistisch gesicherte Indexreihen berechnen zu können, ist eine ausreichende Zahl von verwertbaren Kaufpreisen erforderlich. Für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim wurde eine Indexreihe für unbebaute baureife Grundstücke beginnend mit dem Jahr 2008 berechnet. Dabei handelt es sich um Wohnbaugrundstücke im Innenbereich, in ortsüblich erschlossenem Zustand. Die Indexreihe bezieht sich auf das Basisjahr 2010 = 100 und die einzelnen Indexzahlen auf den Stichtag des betreffenden Jahres. Die nachfolgende Abbildung zeigt die Indexreihe des individuellen Wohnungsbaus für den Landkreis Ludwigslust-Parchim. Bodenpreisindex ,5 99,5 Indexreihe für Wohnbauland 2010 = ,0 100,2 100,5 100,7 101,0 101, ,7 Abbildung 10 Stichtag Index (2010 = 100) 100,50 99,50 100,00 100,16 100,47 100,67 101,00 101,65 104,73 Tabelle Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

17 Weitere Auswertungen Im Berichtsjahr 2016 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses insgesamt 319 Kauffälle über selbständige, baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau übersandt. Das entspricht rd. 51 % aller Kauffälle von unbebauten Baugrundstücken. Hiervon wiederum entfallen 185 Kauffälle auf Baugrundstücke, die im Geltungsbereich von Bebauungsplänen gelegen sind und 134 Kauffälle auf Baugrundstücke, welche dem unbeplanten Innenbereich von Ortslagen zuzurechnen sind. 319 Kauffälle von unbebauten Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau Kauffälle 42% in Orten 34 BauGB in B-Plangebieten 30 BauGB 185 Kauffälle 58% Abbildung 11 Die beiden nachfolgenden Darstellungen zeigen die Verteilung der Kauffälle nach städtischen und dörflichen Lagen. Verteilung der 134 Kauffälle individueller Wohnungsbau innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage ( 34 BauGB) Verteilung der 185 Kauffälle individueller Wohnungsbau in Bebauungsplangebieten ( 30 BauGB) 12% Dörfer 42% Dörfer 88% Städte 58% Städte Abbildung 12 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 17

18 Entwicklung der Kauffälle für unbebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus im Innenbereich 34 BauGB im B-Plangebiet 30 BauGB Gesamt Tabelle 13 Eine Untersuchung der Größe von selbständigen Baugrundstücken des individuellen Wohnungsbaus im Landkreis Ludwigslust-Parchim, nach Städten und ländlichen Gemarkungen getrennt, gibt einen Überblick darüber, welche Flächengrößen für Bauplätze im Landkreis Ludwigslust-Parchim bevorzugt gehandelt werden. Die folgende Darstellung zeigt die Verteilung der Bauplatzgrößen im Innenbereich, getrennt nach Städten und Dörfern. Verteilung der Kauffälle im Innenbereich ( 34 BauGB) nach Bauplatzgrößen Anteil der Kauffälle in % Städte Dörfer < bis 800 >800 bis >1.200 Fläche in m² Abbildung 13 Die folgende Darstellung zeigt die Verteilung der Bauplatzgrößen in B-Plangebieten, getrennt nach Städten und Dörfern. Verteilung der Kauffälle in B-Plangebieten ( 30 BauGB) nach Bauplatzgrößen Anteil der Kauffälle in % Städte Dörfer < bis 800 >800 bis >1.200 Fläche in m² Abbildung Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

19 Werdendes Wohnbauland Durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden die Entwicklungsstufen des Baulandes für Einfamilienhäuser hinsichtlich ihrer bewertungstechnisch relevanten Merkmale als Einflussgrößen auf den Kaufpreis untersucht. Hierbei wurde festgestellt, dass der Kaufpreis für erschließungs- und abgabenfreies baureifes Wohnbauland für Einfamilienhäuser insbesondere von folgenden Merkmalen abhängig ist: Verhältnis von Angebot und Nachfrage, Lage des Wohngebietes im Ort und der Lage des Grundstückes im Wohngebiet, Größe des Baugrundstückes und Nutzungsmöglichkeit, Wartezeit bis zum möglichen Baubeginn, mit oder ohne Bauträgerbindung. Für Bauerwartungsland und Rohbauland wurden auf Grund der geringen Kauffallzahlen keine Bodenrichtwerte festgesetzt. Die Untersuchungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses haben ergeben, dass der Kaufpreis für Rohbauland und Bauerwartungsland vom erzielbaren Kaufpreis für beitrags- und abgabenfreie baureife Grundstücke (individueller Wohnungsbau) abgeleitet werden kann. Entwicklungsstufen für Wohnbauland (Einfamilienhausgrundstücke) beitrags- u. abgabenfreies baureifes Land beitrags- u. abgabenpflichtiges baureifes Land geordnetes Rohbauland ungeordnetes Rohbauland Bauerwartungsland Bodenwerte in /m² Abbildung 15 - Bodenwerte für die Entwicklungsstufen für Wohnbauland (Eigenheimgrundstücke ca. 700 m²) in Orten mit einer Nachfrage im Landkreis Ludwigslust-Parchim Beitrags- und abgabenfreie baureife Einfamilienhausgrundstücke 20,00 bis 75,00 /m² Die Erschließungskosten und die Abgaben für Ver- und Entsorgungsleitungen in Bebauungsplangebieten für Einfamilienhausgrundstücke wurden mit durchschnittlich 26,00 /m² (20,00 bis 31,00 /m²) ermittelt. Ob die Höhe der Erschließungskosten durch Fördermittel beeinflusst ist, wurde nicht untersucht. Festzustellen ist, dass die Erschließungsaufwendungen sehr unterschiedlich sind. Beitrags- und abgabenpflichtiges baureifes Wohnbauland für Einfamilienhäuser 10,00 bis 45,00 /m² Diese angegebene Kaufpreisspanne wurde teilweise unter-, aber in Orten mit sehr hoher Nachfrage und geringen Grundstücksgrößen auch überschritten. Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 19

20 Rohbauland (geordnetes und ungeordnetes) sind Flächen, die für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Bereits geordnetes Rohbauland wurde durchschnittlich mit 70 % und ungeordnetes Rohbauland mit ca. 50 % des beitrags- und abgabenpflichtigen baureifen Landes veräußert. Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Fläche im Flächennutzungsplan, auf einen entsprechenden Beschluss der Gemeinde zur Aufstellung eines Bebauungsplanes oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen. Der Kaufpreis lag für Bauerwartungsland vorwiegend bei rd. 40 % des beitrags- und abgabenpflichtigen baureifen Landes Arrondierungsflächen Unter Arrondierungsflächen werden in der Regel Teilflächen verstanden, die aufgrund ihrer Größe, Form und Lage selbständig nicht bebaubar sind, jedoch in Verbindung mit dem angrenzenden Grundstück dessen Nutzungsmöglichkeit erhöhen oder einen ungünstigen Grenzverlauf verbessern. Aus dem Zeitraum von 2010 bis 2015 konnten insgesamt 220 Kauffälle derartiger Flächen zur Auswertung herangezogen werden. Dabei blieben Flächengrößen oberhalb von 500 m² unberücksichtigt. Im Ergebnis konnte ein Zusammenhang der erzielten Bodenpreise für Arrondierungsflächen zu den angrenzenden Bodenrichtwerten für Wohnbauland hergestellt werden. Das ermittelte prozentuale Verhältnis ist in der nachstehenden Tabelle 14 dargestellt. Darin werden die Kauffälle nach Art und Lage in drei Kategorien unterteilt. Art der Arrondierungsfläche Anzahl Kauffälle Ø Preis u. 2/3-Spanne in % des Baulandwertes Ø Preis in /m² Ø Fläche in m² Flächen zur Verbesserung der baulichen Nutzungsmöglichkeit (in unterschiedlichen Lagen) Flächen zur Verbesserung der sonstigen Nutzungsmöglichkeit, z. B. KFZ-Stellplatz (in seitlichen Lagen) Flächen zur Verbesserung der sonstigen Nutzungsmöglichkeit (in hinteren Lagen) 112 Gesamt 220 Tabelle 14 - Preisrelationen von Arrondierungsflächen 2010 bis (40 bis 140) 65 (35 bis 125) 65 (30 bis 125) 75 (35 bis 140) 20, , , , Darüber hinaus konnten keine signifikanten Abhängigkeiten der berechneten Verhältniszahlen zum Bodenrichtwertniveau (Wohnbauland) sowie zur Flächengröße nachgewiesen werden. Grundlegend ist festzustellen, dass die Kaufpreise von Arrondierungsflächen erkennbar durch die individuellen Interessen der Beteiligten bestimmt werden. 20 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

21 Hinterland und Hausgärten Für die Bodenrichtwerte für Wohnbauland und die besonderen Bodenrichtwerte in Sanierungsgebieten für Wohnlagen, Wohn- und Geschäftslagen sind Richtwertgrundstücke mit Fläche und Tiefe definiert. Für diese Flächen ist in der Regel eine Bebauung mit der angegebenen Hauptnutzungsart zulässig. Ist die dahinter liegende Fläche mit Nebengebäuden bebaut bzw. bebaubar, ist ein Wert von 40 % bis 60 % und bei Nutzung als Grün- bzw. Gartenfläche ein Wert zwischen 10 und 25 % des Bodenwertes vom Vorderland angemessen. Straße 20 m Wert des Vorderlandes BRW 100 % Hinterland Bebaut bzw. bebaubar mit Nebengebäuden % Hausgärten Grünfläche diese Fläche kann auch direkt hinter dem Vorderland liegen % 40 m Abbildung 16 - Beispiel für Hinterland und Hausgärten Gewerbebauland 177 Kauffälle aus den Jahren 2012 bis 2016 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Gewerbebauland übergeben. Davon konnten 146 Kauffälle ausgewertet werden. Die Kaufpreise ( /m²) in diesen Kaufverträgen weisen eine große Spannbreite auf. Entscheidend für die Höhe des Kaufpreises ( /m²) sind insbesondere das Angebot und die Nachfrage in einer Region, die Art der geplanten baulichen Nutzung (z.b. produzierendes Gewerbe oder Verkaufseinrichtungen), die Schaffung von neuen Arbeitsplätzen, der Standort in der Stadt oder im Ort, die Größe des Grundstücks, die erschließungsbeitragsrechtliche Situation und der Zeitraum bis zur baulichen Nutzung. In früheren Jahren war der Gewerbebaulandmarkt von Verkäufen durch die Kommunen geprägt. Hier stand bei der Veräußerung nicht die Erzielung hoher Verkaufspreise im Vordergrund, sondern die An- oder Umsiedlung leistungsfähiger Unternehmen. In diesem Marktsegment hat sich in den letzten Jahren ein Wandel vollzogen. Die überwiegende Anzahl von Erwerbsvorgängen (rd. 63 %) erfolgt heute auf dem freien Grundstücksmarkt. 14 der ausgewerteten Kauffälle betrafen landwirtschaftlich genutzte Gewerbeflächen. Die übrigen Erwerbsvorgänge verteilen sich mit 101 Kauffällen auf Lagen in Bebauungsplangebieten und mit 22 Kauffällen auf Lagen innerhalb geschlossener Ortslagen. Folgende durchschnittliche Kaufpreise ( /m²) wurden erzielt: 14 Kauffälle für landwirtschaftliche Gewerbeflächen mit einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 0,6 ha = 4,85 /m² (Inwieweit das Sachenrechtsbereinigungsgesetz Einfluss auf den durchschnittlichen Kaufpreis für landwirtschaftliche Gewerbeflächen hat, wurde nicht weiter untersucht.) 22 Kauffälle im Innenbereich mit einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von m² = 10,00 /m² Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 21

22 101 Kauffälle in Bebauungsplangebieten mit einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von m² = 13,00 /m² Grundstücke für Einzelhandelsbetriebe: Im Zeitraum von 2005 bis 2016 wurden insgesamt 13 Kauffälle über Grundstücke für großflächige Einzelhandelsstandorte in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Deren Auswertung zeigt, dass die Höhe des Kaufpreises sehr stark vom jeweiligen Standort, in Verbindung mit der geplanten Nutzung, geprägt ist. Das zeigt sich deutlich in der ermittelten Kaufpreisspanne, welche sich von 10,00 bis 50,00 / m² erstreckt. Die Kaufpreise für Gewerbebauland in B-Plangebieten ausgewählter Orte (aus den Jahren 2012 bis 2016) lagen mehrheitlich in der angegebenen Spanne. Boizenburg* zwischen 5,00 /m² und 30,00 /m² Hagenow* zwischen 5,00 /m² und 10,00 /m² Ludwigslust* zwischen 7,50 /m² und 20,00 /m² Neustadt-Glewe* zwischen 8,00 /m² und 20,00 /m² Wittenburg* zwischen 8,00 /m² und 35,00 /m² Gallin/Valluhn* zwischen 15,00 /m² und 21,00 /m² Lübesse* zwischen 6,00 /m² und 10,00 /m² Lübz* zwischen 10,00 /m² und 18,00 /m² Pampow* zwischen 15,00 /m² und 35,00 /m² Parchim* zwischen 5,00 /m² und 30,00 /m² Plau am See zwischen 7,50 /m² und 12,00 /m² Sternberg* zwischen 5,00 /m² und 20,00 /m² Fahrbinde* zwischen 3,00 /m² und 16,00 /m² Lübtheen* zwischen 2,00 /m² und 17,00 /m² Goldenstädt* zwischen 4,00 /m² und 10,00 /m² * In den gekennzeichneten Orten wurden Bodenrichtwerte für Gewerbebauland (GE) ausgewiesen. Die Werte sind der Bodenrichtwertkarte zu entnehmen. 22 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

23 3.2 Bebaute Grundstücke Der Grundstücksmarkt für bebaute Grundstücke, inklusive Wohnungs- und Teileigentum, nimmt bei der Anzahl der Erwerbsvorgänge mit 1.652, rd. 49 %, und beim Geldumsatz mit 177,0 Mio., rd. 69 %, einen beständig hohen Anteil am Gesamtmarktgeschehen ein wurden der Geschäftsstelle Erwerbsvorgänge von bebauten Grundstücken übergeben (ohne Wohnungsund Teileigentum). Anzahl der Kauffälle Entwicklung der Erwerbsvorgänge von bebauten Grundstücken inklusive Wohnungs- und Teileigentum Abbildung 17 Im Berichtszeitraum wurden Erwerbsvorgänge über Wohngebäude im individuellen Wohnungsbau sowie Eigentumswohnungen erfasst. Kauffallverteilung nach Objektart Anzahl der Kauffälle freistehende Einfamilienhäuser u. Zweifamilienhäuser Reihenhäuser u. Doppelhaushälften Eigentumswohnungen Abbildung 18 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 23

24 3.2.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden im Jahr 2016 insgesamt 794 Kauffälle dieses Teilmarktes zugeleitet. Entwicklung der Erwerbsvorgänge bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern Anzahl der Erwerbsvorgänge Abbildung 19 Die folgende Graphik gibt einen Überblick über die Verteilung der Verkäufe auf die Städte und Dörfer. Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Kauffallverteilung nach Lage 28% 72% Dörfer Städte Abbildung Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

25 Die Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken verteilen sich wie folgt: 24% 13% 32% Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Kauffallverteilung nach Kaufpreis unter 50 T 50 T bis 100 T über 100 T bis 180 T 31% über 180 T Abbildung 21 Das folgende Diagramm zeigt die Entwicklung der Wohnflächenpreise unter Berücksichtigung des Baujahres. EFH/ZFH freistehend - Wohnflächenpreisentwicklung Baujahre bis 1989 Baujahre bzw. durchgreifende Sanierung nach 1990 /m² Abbildung 22 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 25

26 Nach Auswertung von 227 Kauffällen ergibt sich die nachfolgende prozentuale Verteilung nach dem Wohnflächenpreis: Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Kauffallverteilung nach Wohnflächenpreis 36% 34% in /m² Wohnfläche bis 600 /m² 600 bis /m² über /m² 30% Abbildung 23 Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Kaufpreise ab 2012 über die Quadratmeterpreise der Wohnfläche für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, getrennt nach unterschiedlichen Baujahresklassen. Objektspezifische Qualitätsmerkmale wie Grundstücksgröße, Bodenwert, Wohnfläche, Bauzustand, Ausstattung usw. sind bei den Durchschnittswerten unberücksichtigt geblieben. Anzahl ausgewerteter Kauffälle Mittlerer Gesamtkaufpreis ( ) Mittlere Grundstücksgröße (m²) Mittlere Wohnfläche (m²) Mittlerer Wohnflächenpreis ( /m²) Tabelle 15 Baujahr 1991 bis drei Jahre vor dem Auswertestichtag Baujahr innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Auswertestichtag Jahr Baujahr bis 1949 Baujahr 1950 bis 1990 Gesamt bzw. Mittel Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

27 3.2.2 Reihenhäuser und Doppelhaushälften Im Berichtszeitraum wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 236 Kauffälle von Reihenhäusern und Doppelhaushälften ausgewertet. Entwicklung der Erwerbsvorgänge bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften Anzahl der Erwerbsvorgänge Abbildung 24 Das folgende Diagramm zeigt die Entwicklung der Wohnflächenpreise unter Berücksichtigung des Baujahres. RH/ DHH - Wohnflächenpreisentwicklung /m² Baujahre bis 1989 Baujahre bzw. durchgreifende Sanierung nach Abbildung 25 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 27

28 Die folgende Graphik gibt einen Überblick über die Verteilung der Verkäufe im Berichtszeitraum auf die Städte und Dörfer. Reihen- und Doppelhausgrundstücke 63 % Kauffallverteilung nach Lage 37 % Dörfer Städte Abbildung 26 Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Kaufpreise ab 2012 über die Quadratmeterpreise der Wohnfläche für Reihenhäuser und Doppelhaushälften, getrennt nach unterschiedlichen Baujahresklassen. Objektspezifische Qualitätsmerkmale sind bei den Durchschnittswerten unberücksichtigt geblieben. Anzahl ausgewerteter Kauffälle Mittlerer Gesamtkaufpreis ( ) Mittlere Grundstücksgröße (m²) Mittlere Wohnfläche (m²) Mittlerer Wohnflächenpreis ( /m²) Tabelle 16 Baujahr 1991 bis drei Jahre vor dem Auswertestichtag Baujahr innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Auswertestichtag Jahr Baujahr bis 1949 Baujahr 1950 bis 1990 Gesamt bzw. Mittel Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

29 3.2.3 Eigentumswohnungen Allgemeine Auswertungen Im Berichtszeitraum wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 159 Kaufverträge über Eigentumswohnungen zugesandt. Entwicklung der Erwerbsvorgänge bei Eigentumswohnungen Anzahl der Erwerbsvorgänge Abbildung 27 Verkäufe Eigentumswohnungen Anteile nach Baujahren - Verkäufe Eigentumswohnungen Anteile nach Lage - 27 % Baujahr nach % Städte 73 % Baujahr vor % Dörfer Abbildung 28 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 29

30 Das folgende Diagramm gibt einen Überblick über die Entwicklung der Wohnflächenpreise bei Eigentumswohnungen in den Jahren 2004 bis 2016, unterteilt nach Erst- und Weiterveräußerung. Eigentumwohnungen - Wohnflächenpreisentwicklung /m² Erstveräußerung nach Neubau Weiterveräußerung Abbildung 29 Anzahl der ausgewerteten Kauffälle mittlerer Gesamtkaufpreis in mittlere Wohnfläche in m² Jahr Erstveräußerung nach Neubau Baujahr bis 1989 inkl. komplexer Wohnungsbau Weiterverkauf Baujahr nach 1990 Gesamt bzw. Mittel der Weiterverkäufe Gesamt bzw. Mittel aller Verkäufe * / * * * * / * * * * / * * * 2013 * * 2014 * * Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

31 mittlerer Wohnflächenpreis in /m² * / * * * 2013 * * 2014 * * Tabelle 17 * Es lag keine ausreichende Anzahl auswertbarer Datengrundlagen vor Im komplexen Wohnungsbau - Baujahre 1957 bis 1991 Für diese Auswertung stand Datenmaterial aus insgesamt 17 Kauffällen über Eigentumswohnungen in sanierten Mehrfamilienhäusern aus den Jahren 2012 bis 2016 zur Verfügung. Der mittlere Wohnflächenpreis beträgt in diesem Marktsegment 581 /m² bei einer mittleren Wohnfläche von 60 m². Die Wohnflächenpreise bewegen sich hauptsächlich in einer Spanne von 380 bis 685 /m². Das zur Verfügung stehende Datenmaterial ermöglichte zusätzlich die Ableitung eines mittleren Liegenschaftszinssatzes von 5,00 %. Hierbei ist anzumerken, dass sich die Spanne der abgeleiteten Liegenschaftszinssätze zwischen 3,5 und 7,3 % beläuft Im betreuten Wohnen (Erstverkauf) Aus den Jahren 2010 bis 2016 standen 74 Kauffälle für weitergehende Untersuchungen zur Verfügung. Im Ergebnis dieser Untersuchungen wurde ein mittlerer Wohnflächenpreis von /m² und eine mittlere Wohnfläche von 48 m² abgeleitet. Die ermittelten Liegenschaftszinssätze liegen in diesem Marktsegment erheblich unter denen anderer Objekte, wobei anzumerken ist, dass es sich bei den untersuchten Erwerbsvorgängen ausschließlich um Erstverkäufe handelt In Wohngebäuden - Baujahr nach 1990 (Weiterverkauf) In diese Auswertung flossen 100 Kauffälle aus den letzten 5 Jahren ein. Die untersuchten Erwerbsvorgänge betrafen Objekte, die sich sowohl für eine Eigennutzung, als auch als Renditeobjekt eignen. Der mittlere Wohnflächenpreis dieser Objekte liegt im Weiterverkauf bei 980 /m², wobei sich der überwiegende Teil der Kauffälle (95 %) in einer Spanne von 700 bis /m² Wohnfläche bewegen. Die mittlere Wohnfläche der untersuchten Eigentumswohnungen liegt bei 81 m². Der mittlere Liegenschaftszinssatz beträgt 4,42 % (Spanne 3,2 bis 5,7 %). Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 31

32 Wohnfläche in m² mittlere Wohnfläche nach Objektart betreutes Wohnen ( ) komplexer Wohnungsbau Neubau nach 1990 Abbildung 30 Zinssatz in % 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 mittlerer Liegenschaftszinssatz nach Objektart 5,00 4,42 < 3,00 betreutes Wohnen ( ) komplexer Wohnungsbau Neubau nach 1990 Abbildung 31 Preis in /m² Wohnfläche mittlerer Wohnflächenpreis nach Objektart betreutes Wohnen ( ) komplexer Wohnungsbau Neubau nach 1990 Abbildung 32 Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die erzielbaren Kaufpreise zwischen den einzelnen untersuchten Teilmarktsegmenten stark variieren. In diesem Zusammenhang trifft Gleiches für die ermittelten Liegenschaftszinssätze zu. Aber auch innerhalb der Teilmarktsegmente ist jeweils eine starke Abhängigkeit von der Lage des Objektes im Landkreis zu verzeichnen. Keine Abhängigkeiten konnten hingegen von der Lage des Objektes innerhalb des jeweiligen Wohnhauses (Mehrfamilienhaus), sprich in welchem Geschoss sich die Wohnung befindet, festgestellt werden. 32 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

33 3.2.4 Mehrfamilienhäuser Für diesen Teilbereich konnten 2016 insgesamt 110 Kauffälle in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden. Der durchschnittliche Kaufpreis je Mehrfamilienhausgrundstück betrug ,-. Das folgende Diagramm zeigt die Anzahl der Erwerbsvorgänge von Mehrfamilienhäusern. Kauffälle Mehrfamilienhäuser Anzahl der Kauffälle Abbildung 33 Das nachfolgende Diagramm stellt die Entwicklung der Jahresdurchschnittspreise von Objekten nach unterschiedlichen Bau- und Unterhaltungszuständen dar. MFH - Wohnflächenpreisentwicklung einfacher Bau- u. Unterhaltungszustand durchschnittlicher Bau- u. Unterhaltungszustand /m² Abbildung 34 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 33

34 Seit dem Geschäftsjahr 2012 wurden im Gebiet des Landkreises Ludwigslust-Parchim insgesamt 475 mit Mehrfamilienhäusern bebaute Grundstücke veräußert. Für 91 dieser Erwerbsvorgänge stand ausreichendes Datenmaterial für weiterführende Untersuchungen zur Verfügung. Die Ergebnisse dieser Auswertungen können den folgenden Tabellen entnommen werden: Objektart: Gebäude mit Gesamtwohnfläche in m² Tabelle 18 Anzahl der ausgewerteten Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis in Ø Wohnfläche in m² Ø Wohnflächenpreis in /m² bis 400 m² > 400 m² Objektart: Gebäude mit Baujahren Tabelle 19 Anzahl der ausgewerteten Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis in Ø Wohnfläche in m² Ø Wohnflächenpreis in /m² bis nach Objektart: Unterhaltungszustand des Gebäudes Tabelle 20 Anzahl der ausgewerteten Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis in Ø Wohnfläche in m² Ø Wohnflächenpreis in /m² unsaniert saniert Wohn- und Geschäftshäuser Für diesen Teilmarkt wurden 2016 insgesamt 51 Erwerbsvorgänge, die überwiegend in den Städten unseres Landkreises lagen, in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Die betrachteten Wohn- und Geschäftsgrundstücke sind kaum vergleichbar. Wertbeeinflussende Unterschiede liegen insbesondere bei den wertrelevanten Merkmalen wie Lage, Größe des Objektes, Baujahr und Bauzustand vor. Der mittlere Gesamtkaufpreis für Wohn- und Geschäftshäuser betrug ,-. 24% 20% 22% 34% Wohn- und Geschäftshäuser Kauffallverteilung nach Kaufpreis unter 50 T 50 bis 100 T 100 bis 250 T über 250 T Abbildung Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

35 3.3 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind ( 5 Abs. 1 ImmoWertV). Im Berichtszeitraum konnten rd. 656 Kauffälle für reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden. reine Flächen sind Flächen, von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Zum Wert dieser Flächen sind unter Abschnitt 5.3 genauere Aussagen getroffen. Im Berichtsjahr 2016 wurden land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke mit einer Fläche von ha veräußert. Bei Zugrundelegung der Anzahl der Kauffälle beträgt der Marktanteil bei Ackerland 51 % und bei Grünland 22 %. Die restlichen Kauffälle beinhalten Wald- und sonstige land- und forstwirtschaftliche Flächen. In der Tabelle 21 ist die Entwicklung bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen seit 2013 abzulesen. Land- und forstwirtschaftliche Flächen Tabelle 21 Anzahl der Kauffälle Geldumsatz in Mio. Flächenumsatz in m² ,5 63,9 51,4 56, Die Entwicklung des Flächenumsatzes seit 2013 ist in der folgenden Abbildung graphisch dargestellt. Entwicklung Flächenumsatz Flächenumsatz in m² Abbildung 36 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 35

36 3.3.1 Acker und Grünland Indexreihe Die nachfolgenden Indexreihen für Acker und Grünland geben die durchschnittliche Preisentwicklung im Landkreis Ludwigslust-Parchim an. Sie sind aus selbständigen Acker- und Grünlandflächen ab m² ab 2008 mit dem Basisjahr 2010 = 100 ermittelt worden. Tabelle 22 Acker Grünland Jahr Index (2010 = 100) Index (2010 = 100) Bodenpreisindex Acker Index 2010 = Abbildung 37 Bodenpreisindex Grünland Index 2010 = Abbildung Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

37 Einfluss von Bodenqualität und Flächengröße Einfluss der Bodenqualität (Ackerzahl/Grünlandzahl) Obwohl die Lage, die Zuwegung, die Wasserverhältnisse, die Größe usw. den Bodenwert stark beeinflussen, haben die Untersuchungen ergeben, dass die Bodenqualität ebenfalls einen nachvollziehbaren Einfluss auf den Kaufpreis hat. Die Umrechnung könnte für den Landkreis nach folgenden Zu- und Abschlägen erfolgen: Acker Grünland % Ackerzahl / Grünlandzahl Abbildung 39 Beispiel: Der Kaufpreis /m² in der Zone II für Ackerland beträgt bei einer Ackerzahl von 24 = 1,15 /m². Bei einer Bodenqualität des Bewertungsgrundstückes von 35 würde sich der Kaufpreis wie folgt verändern: 1,15 /m² x 108 % = 1,41 /m² 88 % Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 37

38 Analog könnte die Umrechnung für den Landkreis auch auf der Basis der quadratischen Funktionen in den Abbildung 40 und Abbildung 41 erfolgen. Beispiel: Der Kaufpreis in /m2 in der Zone II für Ackerland beträgt bei einer Ackerzahl von 24 = 1,15 /m2. Bei einer Bodenqualität des Bewertungsgrundstückes von 35 würde sich der Kaufpreis wie folgt ändern: Prozentwert (y) für die Ackerzahl 24-0,0291 x 24 ² + 3,5941 x ,597 = 89% Prozentwert für die Ackerzahl 35-0,0291 x 35 ²+ 3,5941 x ,597 = 110% 1,15 /m² x 110% 89% = 1,42 /m 2 Anpassung des Kaufpreises in Abhängigkeit von der Ackerzahl Prozentwert % y = -0,0291x 2 + 3,5941x + 19, Ackerzahl Abbildung 40 Analog kann die Berechnung der Zu- und Abschläge für den Grünlandkaufpreis auf der Basis der Funktion in nachfolgender Abbildung erfolgen: Anpassung des Kaufpreises in Abhängigkeit von der Grünlandzahl Prozentwerrt % y = -0,0265x 2 + 3,34663x + 23, Grünlandzahl Abbildung Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

39 Einfluss der Flächengröße Zu diesem Thema wurden aufgrund wiederkehrender Nachfragen umfangreiche Untersuchungen der Kaufpreissammlung durchgeführt. Hierbei wurden die unterschiedlichsten Ansätze und Klasseneinteilungen gewählt. Signifikante Ergebnisse konnten die Untersuchungen allerdings nicht liefern. Wie aus den unten aufgeführten Grafiken ersichtlich ist, vollzieht sich die Streuung der Kauffälle unabhängig von der jeweils veräußerten Flächengröße. Zusammenfassend muss festgestellt werden, dass sich aus der Kaufpreissammlung eine Abhängigkeit des Bodenpreises landwirtschaftlicher Nutzflächen von der Größe der veräußerten Flächen weder für das Jahr 2016, noch für einen erweiterten Zeitraum nachweisen lässt. Kaufpreis in % vom Bodenrichtwert Kauffallverteilung 2016 in Abhängigkeit von der Größe der veräußerten Fläche - landwirtschaftliche Nutzfläche Fläche in Hektar Abbildung 42 Kaufpreis in % vom Bodenrichtwert Kauffallverteilung ab 2005 in Abhängigkeit von der Größe der veräußerten Fläche - landwirtschaftliche Nutzfläche Fläche in Hektar Abbildung 43 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 39

40 3.3.2 Forstwirtschaftliche Flächen und Holzungen Die Anzahl der Erwerbsvorgänge für Forstflächen liegt für das Berichtsjahr auf niedrigerem Niveau als in den Vorjahren. Anzahl der Erwerbsvorgänge Entwicklung der Erwerbsvorgänge - Wald Abbildung 44 Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden im Jahr 2016 insgesamt 145 Kauffälle, die forstwirtschaftliche Flächen/Holzungen (Wald) betreffen, übergeben. Davon konnten 102 Kauffälle ausgewertet werden, deren Bewuchs ein Bestandsalter zwischen 20 und 60 Jahren aufwiesen. Bei der überwiegenden Anzahl der Kauffälle (90 % aller Kauffälle) lag der Kaufpreis zwischen 0,20 und 1,00 /m². Die Kauffälle ergaben einen durchschnittlichen Kaufpreis von 0,64 /m² einschließlich des Aufwuchses. Eine Aufteilung in Bodenwertanteil und Bestockung ist aus den Kaufverträgen nicht ableitbar. Kaufpreis in /m² 3,00 Wald - Kauffallverteilung ,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0, Vertragsdatum Abbildung Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

41 Indexreihe Der durchschnittliche Kaufpreis für Waldflächen ist gestiegen. Bodenpreisindex Indexreihe für Wald (forstwirtschaftliche Flächen) 2010 = Abbildung 46 Stichtag Index (2010 = 100) Tabelle 23 Eine Steigerung konnte bei den Kaufpreisen für Nadelwald verzeichnet werden. Der durchschnittliche Kaufpreis für Laubwald hingegen stagnierte zum Vorjahr. Durchschnittliche Kaufpreise nach Nutzung 20 Kauffälle aus den Jahren 2015/2016 betrafen Laubwald. Für Laubwald wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis von 0,60 /m² erzielt. 67 Kauffälle aus dem Jahr 2016 betrafen Nadelwald. Für Nadelwald wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis von 0,70 /m² erzielt. 15 Kauffälle aus dem Jahr 2016 betrafen Mischwald. Für Mischwald wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis von 0,60 /m² erzielt. Für forstwirtschaftliche Flächen wurde ein Bodenrichtwert abgeleitet. Informationen dazu sind in Abschnitt 5.4 nachzulesen. Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 41

42 3.3.3 Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft Im Gegensatz zur Wertermittlungsverordnung (WertV) unterteilt die am in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Flächen der Land- und Forstwirtschaft nicht mehr in reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft und besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Dennoch stellen die Erwerbsvorgänge derartig nutzbarer Flächen ein eigenständiges Marktsegment innerhalb des Teilmarktes dar. Daher werden weiterhin diesbezüglich Untersuchungen und Auswertungen der Kaufpreissammlung durchgeführt und deren Ergebnisse im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Als Grundlage der Beurteilung wird auch künftig die in der WertV (Vorgänger der ImmowertV) enthaltene Definition für besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft herangezogen. Dies sind Flächen, die sich insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahin gehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht ( 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV). Im Außenbereich wurden derartige Flächen insbesondere für Abwasseranlagen, Freizeit- und Sportplätze, Lagerflächen und Abbauland gehandelt. Für derartig begünstigtes Agrarland wurde vorwiegend der 2,0 bis 6,0-fache Ackerpreis gezahlt. Kauffallverteilung Kaufpreis in % des Bodenrichtwertes Abbildung Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

43 3.4 Weitere Untersuchungen Eigentumsgärten in den Städten Für Eigentumsgärten am Rande der Städte, in Kleingartenanlagen, betrug der durchschnittliche Kaufpreis 6,10 /m² und konnte aus 52 Kauffällen des Jahres 2016 ermittelt werden. Die durchschnittliche Fläche der Gärten liegt bei 680 m². Es wurden nur Kauffälle ausgewertet, bei denen den baulichen Anlagen und dem Aufwuchs nur ein geringer Wert beigemessen wurde. Die überwiegende Anzahl (80 %) der Kauffälle lag in einer Kaufpreisspanne zwischen 2,50 und 10,00 /m² Wohnen im Außenbereich (Einzellage) Aus den Jahren 2013 bis 2016 standen 174 Kauffälle bebauter Grundstücke im Außenbereich ( 35 BauGB) aus der amtlich geführten Kaufpreissammlung zur Verfügung. Hierzu zählen Grundstücke in Lagen mit Siedlungscharakter (Splittersiedung), bebaute Grundstücke im Zusammenhang landwirtschaftlicher oder gewerblicher Nutzung, Sondergebiete für Freizeit und Erholung sowie Grundstücke, die eine Einzellage aufweisen. Die der Betrachtung zugrunde liegenden Vergleichskauffälle betreffen bebaute Grundstücke in Einzellagen. Hier konnten 31 Kauffälle aus 2014 bis 2016 mit folgenden spezifischen Merkmalen wie Größe und Zuschnitt des Grundstücks, die Art und Weise der Bebauung (Baujahr, Objektzustand, bebaute Bruttogrundfläche und Anzahl der Vollgeschosse) selektiert und mit Kauffällen ähnlich bebauter Grundstücke innerhalb der Ortslage gegenübergestellt und ausgewertet werden. Diese Untersuchung ergab, dass Bebauungen im Außenbereich zum Teil in sehr spezieller Bauweise errichtet wurden, sodass meist keine oder nur sehr wenige Vergleichskauffälle zur Verfügung standen. Von den 31 selektierten Kauffällen von Objekten im Außenbereich Einzellage - konnten nur 8 mit Verkäufen ähnlicher Objekte, die eine Innenbereichslage aufweisen, verglichen werden. Für die Hälfte dieser Fälle lag der Kaufpreis für die Außenbereichsobjekte durchschnittlich bei 60 % des Kaufpreises der zum Vergleich herangezogenen Kauffälle (Innenbereichslage). Die wenigen Anderen waren dem Vergleichswert annähernd gleich oder sogar wesentlich höher. Eine Abhängigkeit bezüglich der Entfernung des Außenbereichsgrundstücks zur Ortslage konnte nicht festgestellt werden. Insgesamt lässt sich daraus (insbesondere aufgrund der geringen Fallzahl) kein auf die Gesamtheit der Kauffälle übertragbares Ergebnis ableiten. Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 43

44 3.4.3 Wochenend und Ferienhausgebiete Wochenend- und Ferienhausgebiete sind vorwiegend im Norden und Osten des Landkreises im Bereich der Ämter Sternberger Seenlandschaft, Crivitz, Goldberg-Mildenitz und Plau am See zu finden. Für viele der Erholung dienenden Sondergebiete wurden Bodenrichtwerte beschlossen (siehe Bodenrichtwertkarte Teil I, II). Aus Untersuchungen bezüglich der Abhängigkeit der Bodenrichtwerte für Sondergebiete von den Bodenrichtwerten des jeweiligen angrenzenden Wohnbaulandes lassen sich folgende Zusammenhänge ableiten: In Regionen mit einem geringen Bodenrichtwertniveau (Wohnbauland bis 20 /m²) bewegen sich die Bodenrichtwerte für die Sondergebiete Erholung vorwiegend zwischen dem 1,0 bis 2,5-fachen (Mittel 1,6) des maßgeblichen Wohnbaulandwertes. In Regionen mit einem höheren Bodenrichtwertniveau (Wohnbauland ab 20 /m²) liegen die Bodenrichtwerte für Sondergebiete Erholung in den meisten Fällen unter den Richtwerten für Wohnbauland (Mittel 0,85) Gemeinbedarfsflächen Erwerbsvorgänge im Innenbereich Im Zeitraum von 2012 bis 2016 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses insgesamt 26 auswertbare Kauffälle, die für eine Nutzung als Gemeinbedarfsflächen (Verkehrsfläche) bestimmt waren, zugeleitet. Die veräußerten Flächen beginnen bei einer Größe von 2 m², die mittlere Größe beträgt rd. 75 m². Selten werden Flächen größer als 200 m² erworben. Die Höhe der Kaufpreise richtet sich im Wesentlichen nach dem Werteinfluss, den der Flächenentzug auf das verbleibende Grundstück ausübt. 19% 39% Erwerbsvorgänge im Innenbereich Verteilung nach dem Kaufpreis in % von Bodenrichtwert 42% bis 99 % 100% > 100 % Abbildung 48 Erwerbsvorgänge im Außenbereich Im Zeitraum von 2012 bis 2016 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses insgesamt 338 auswertbare Kauffälle, zugeleitet. Die Verteilung der Kaufpreise für Gemeinbedarfsflächen, die im Außenbereich (außerhalb von Ortschaften) liegen, ist abhängig vom Wert des Acker- bzw. Grünlandes. Bei Kaufpreisen, die oberhalb von 100 % des Ackerlandpreises lagen, ist zu vermuten, dass hierin Anteile für die Entschädigung für An- und Durchschneidungen (u. ä.) der landwirtschaftlichen Nutzfläche enthalten sind. Die Kauffälle sind auf die 3 gebildeten Bereiche ähnlich verteilt, wobei rund 70 % der Kauffälle im Bereich bis 100 % des Bodenrichtwertes für Ackerland liegen. Kaufpreise über 100 % des Bodenrichtwertes liegen zu 88 % in einem Bereich bis 150 % des Bodenrichtwertes. 44 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

45 31% 41% Erwerbsvorgänge im Außenbereich Verteilung nach dem Kaufpreis in % von Bodenrichtwert <50% % > 100 % 28% Abbildung Sport- und Erholungsflächen In den vergangenen Jahren wurden in der Geschäftsstelle mehrere Kauffälle für Flächen, die Sport-, Erholungs- und Freizeitzwecken dienen, registriert. Dabei handelt es sich um Flächen für Nutzungen wie zum Beispiel für Camping-, Sport-, oder Golfplätze und Parkanlagen. Aus den Geschäftsjahren 2013 bis 2016 wurden 17 Kauffälle ausgewertet. Die erzielten Kaufpreise liegen vorwiegend im Bereich von 2,00 bis 4,00 /m². Für Golfplätze ergab sich ein mittlerer Kaufpreis von 2,78 /m² Erneuerbare Energien - Flächen zur Errichtung von Anlagen Windkraft Die verkauften Flächen sind zu unterscheiden nach landwirtschaftlichen Nutzflächen, die in Windeignungsgebieten liegen und für die eine künftige Nutzung für Windenergieanlagen wahrscheinlich ist und nach Teilflächen aus landwirtschaftlichen Nutzflächen, auf denen Windkraftanlagen errichtet werden bzw. bereits wurden (Standortflächen: Baufläche und eventuelle Zuwegung). Zu landwirtschaftlichen Nutzflächen in Windeignungsgebieten lagen in den Jahren nach 2005 nur wenige Kauffälle vor. Die Verhältniszahl zwischen Kaufpreis und Bodenrichtwert für Acker ist mit steigendem Ackerbodenwert gesunken. Für die Jahre 2014 bis 2015 konnten 5 Kauffälle zur Auswertung herangezogen werden. Die Kaufpreise lagen vorwiegend im Bereich um 1,20 /m². In der Mehrzahl der Fälle wurde ein Kaufpreis über dem Bodenrichtwert gezahlt. Die Abweichungen zum Bodenrichtwert sind im Vergleich zur Kaufpreispanne des Ackers als gering einzuordnen. Ein Zusammenhang zwischen der besonderen Lage und dem gezahlten Kaufpreis lässt sich daraus nicht ableiten. Zeitraum Anzahl auswertbarer Kauffälle ø Kaufpreis in /m² ø Verhältniszahl Kaufpreis zu Bodenrichtwert Acker ø Differenz zum Bodenrichtwert für Acker in /m² 2009 bis 2014 (6 Jahre) 4 0,96 1,5 0, bis 2015 (2 Jahre) 5 1,17 1,3 0,25 Abbildung 50 - Kaufpreise von Landwirtschaftsflächen in Windeignungsgebieten Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 45

46 Biogas In den Jahren 2011 bis 2015 lagen 5 Kauffälle über landwirtschaftliche Flächen, die für die Errichtung von Biogasanlagen vorgesehen sind, vor. Im Mittel wurde eine Fläche von ca. 1,2 Hektar zu einem Kaufpreis von durchschnittlich rund 3,20 /m² verkauft. Flächen für Photovoltaik Für Flächen von Standorten für Photovoltaikanlagen wurde aus 6 Kauffällen der Jahre 2010 bis 2016 ein mittlerer Kaufpreis von 2,30 /m² ermittelt. Dabei handelt es sich sowohl um Flächen auf denen bereits Anlagen errichtet sind als auch um Flächen für die eine Errichtung vorgesehen ist. Projektrechte, Anlagenbestandteile oder Anlagen waren nicht Bestandteil der ausgewerteten Kaufpreise Abbauflächen Im Berichtszeitraum wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nur wenige Kauffälle über Abbauland zugeleitet. Der Abbau von Kiesen und Sanden stellt für den Landkreis Ludwigslust-Parchim einen wichtigen Wirtschaftszweig dar. Neben der regionalen Versorgung wirkt sich vermutlich auch die angrenzende Metropolregion auf das Marktgeschehen aus. Abbaumengen Kiese und Sande 2014 nach Landkreisen in t Ludwigslust-Parchim Mecklenburgische Seenplatte Nordwestmecklenburg Ostsee Rostock Vorpommern-Greifswald Vorpommern-Rügen Quelle: Statistische Daten des Bergamtes Stralsund für das Jahr 2014 Abbildung 51 Für den Zeitraum 2011 bis 2016 sind in der Kaufpreissammlung 46 Kauffälle für Abbauland aufgenommen worden. Diese Kauffälle stammen von mehr als 10 Standorten, darunter vorwiegend Standorte für Kiesgewinnung. Es wurden landwirtschaftlich genutzte Grundstücke als Abbauflächen veräußert. Aus der überwiegenden Anzahl der Kaufverträge ging nicht hervor, ob es sich bei den veräußerten Grundstücken um Flächen handelt, deren Bodenschätze bergfrei oder grundeigentümereigen sind. Eine Standortabhängigkeit der erzielten Kaufpreise ist erkennbar. Des Weiteren ist zu vermuten, dass die Höhe der Kaufpreise auch davon abhängt, ob die Verfügung über die Vorkommen dem Grundeigentümer obliegt oder ob Abbaurechte mit veräußert wurden. 46 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

47 Für Abbauland (ohne bekannte stillgelegte Flächen) wurden in den Jahren 2013 bis 2016 vorwiegend Kaufpreise zwischen 0,60 und 3,00 /m² erzielt. Teilweise lagen die Kaufpreise dabei unter dem Bodenrichtwert von Acker. In der Mehrzahl der Fälle wurden Preise in Relation zum Bodenrichtwert von Acker (BRW A) im Mittel in Höhe des 1 bis 2-fachen dieses Richtwertes gezahlt. Viele Kaufpreise lagen 0,5 bis 1,- /m² über dem maßgeblichen Bodenrichtwert für Acker; teilweise aber auch darunter. Für Abbauflächen von denen bekannt war, dass es sich um stillgelegte Flächen handelt, konnte aus Verkäufen ein durchschnittlicher Kaufpreis von 0,20 /m² ermittelt werden. Die Kaufpreise dieser Flächen lagen vorrangig zwischen 0,10 /m² und 0,30 /m². Für das Verhältnis zum Bodenrichtwert von Ackerland ergab sich im Mittel ein Wert von 20 %. 22% 22% Abbauland (einschließlich Stillegungsflächen oder Miterwerb von Vorkommen/Abbaurechten) Verteilung nach dem Kaufpreis ( ) in % vom Bodenrichtwert für Acker 56% < 60% 60% bis 200 % > 200% Abbildung Unland Für nicht land- und forstwirtschaftlich nutzbare Flächen (Unland) zeigen Auswertungen der Kaufpreissammlung für das Berichtsjahr, dass sich in diesem Marktsegment die Kaufpreise vorwiegend in einer Kaufpreisspanne zwischen 15 und 70 % des maßgebenden Bodenrichtwertes für Acker bewegen. Der Mittelwert beträgt hierbei 33 %. Der durchschnittliche Kaufpreis, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, beträgt 0,36 /m². Insgesamt verteilen sich die Kaufpreise wie aus der nachfolgenden Grafik ersichtlich. In die Stichprobe sind Werte aus den Jahren 2014 bis 2016 eingeflossen. 13% 12% Unland Verteilung nach dem Kaufpreis in % vom Bodenrichtwert für Acker 75% < 15 % 15 bis 70 % > 70 % Abbildung 53 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 47

48 4. WEITERE WERTERMITTLUNGSRELEVANTE DATEN Aufgabe des Gutachterausschusses ist es aus Auswertungen der Kaufpreissammlung sonstige für die Wertermittlung relevante Daten zu ermitteln. Dazu gehören (nach 193 Abs. 5 BauGB): Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Mit Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind ( 14 Abs. 1 ImmoWertV). 4.1 Sachwertfaktoren Gemäß 14 Absatz 2 Nummer 1 ImmoWertV sind Marktanpassungsfaktoren insbesondere Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, nach 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 des Baugesetzbuchs). Insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser sind entsprechend 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB Sachwertfaktoren zur Anpassung an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt aus Auswertungen der Kaufpreissammlung zu ermitteln. Die Sachwertfaktoren wurden nach folgendem Bewertungsmodell ermittelt: Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010), Bruttogrundfläche (BGF nach DIN 277 Ausgabe 2005 und Sachwertrichtlinie Punkt ), Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes, ohne Berücksichtigung der Baujahresklasse, Alterswertminderung linear, aktueller Bodenwert, Wert der Außenanlagen pauschal 2-4 %. Untersuchungen ergaben, dass die Höhe des Zu- bzw. Abschlages vom errechneten Sachwert von folgenden Faktoren entscheidend abhängig ist: von der Lage des Grundstückes (Ort und Lage im Ort) und damit vom Bodenrichtwert, vom Baujahr, von der Höhe des vorläufigen Sachwertes. In die Auswertungen wurden nur schadensfreie Objekte mit lagetypischen Grundstücksgrößen einbezogen. Im Rahmen der Ableitung der Marktanpassungsfaktoren auf der Basis der NHK 2010 wurde zusätzlich das Verhältnis zwischen diesen und den Sachwertfaktoren auf der Basis der NHK 2000 untersucht. Hierbei konnte festgestellt werden, dass die auf der Basis der NHK 2000 abgeleiteten Sachwertfaktoren im Mittel 12,5 % unterhalb der auf der Basis der NHK 2010 ermittelten Sachwertfaktoren liegen. 48 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

49 Der nachfolgenden Tabelle sind die Sachwertfaktoren für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus zu entnehmen. In die Auswertung wurden ausschließlich Grundstücke einbezogen, die mit Gebäuden aus den Baujahren 1900 bis 2014 bebaut sind und welche einen üblichen Bauund Unterhaltungszustand aufweisen. Marktanpassungsfaktoren vorläufiger Sachwert in Tausend Ø Faktor Spanne Ø (+/-STAW) Funktion Bestimmtheitsmaß R² bis 90 1,10 0,95 1,21 y= (5*10-10)x²- (8*10-5)x + 4,0522 0,4 90 bis 150 1,07 0,85 1,18 y= (10-10)x²- (3*10-5)x + 3,1056 0, bis 190 1,02 0,92 1, größer 190 1,01 0,92 1,12 y= (2*10-11)x²- (10-5)x + 2,7738 0,35 Tabelle 24 Auch in diesem Jahr haben die Auswertungen gezeigt, dass sich das Marktgeschehen zum Teil immer noch sehr ungeordnet darstellt. Dabei konnte weder eine Abhängigkeit vom Bodenwertniveau noch vom fiktiven Baujahr signifikant abgeleitet werden. Wie der nachfolgenden Graphik zu entnehmen ist, ist die Streubreite der Kaufpreise immer noch sehr groß. Insbesondere im Bereich der vorläufigen Sachwerte zwischen und konnte kein abhängiges Einflussmerkmal signifikant abgeleitet werden. MAF 2,20 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 - y = 5*10-10 x 2-8*10-5 x + 4,0522 R² = 0,4037 Marktanpassungsfaktoren y = x 2-3*10-5 x + 3,1056 R² = 0,3369 y = 2*10-11 x x + 2,7738 R² = 0, vorläufiger Sachwert in T vorl. Sachwert bis 90 T vol. Sachwert 90 bis 150 T vorl. Sachwert 150 bis 190 T vorl. Sachwert > 190 T Abbildung 54 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 49

50 4.2 Liegenschaftszinssätze Gemäß 14 Absatz 3 ImmoWertV sind die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartige bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ( 17 bis 20 ImmoWertV) abzuleiten. Die Liegenschaftszinssätze wurden auf der Grundlage der folgenden Modellparameter abgeleitet: Modellparameter zur Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen Kauffälle (Ertragsobjekte) Bodenwert Rohertrag Restnutzungsdauer (RND) Gesamtnutzungsdauer (GND) Bewirtschaftungskosten Tabelle 25 nur nachhaltig vermietete Kaufobjekte ohne Einfluss von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen objekttypischer Bodenwert (es wird eine objekttypische Grundstücksgröße zugrunde gelegt; separat nutzbare Grundstücksteile wurden abgespaltet); ggf. angepasst an die Merkmale des Bewertungsobjektes mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten marktüblich erzielbare Erträge: Priorität: tatsächliche und auf Marktüblichkeit geprüfte Mieten Ausnahme: angenommenen marktüblich erzielbare Mieten nur Objekte mit einer RND > 20 Jahre; RND = GND Gebäudealter modifizierte RND bei Modernisierungen nach der Anlage 4 der Sachwertrichtlinie (SW- RL) Mehrfamilienhäuser: Jahre Ein- und Zweifamilienhäuser: Jahre (ja nach Standardstufe der Anlage 3 der SW-RL) Verwaltungskosten: bei Wohnnutzung entsprechend 26 der II. Berechnungsverordnung (BV) Instandhaltungskosten: bei Wohnnutzung entsprechend 28 der II. BV Mietausfallwagnis: 2-4% 50 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

51 Die nachfolgenden Tabellen enthalten die Werte, die auf Grundlage der vorliegenden Kauffälle und der ihnen entsprechenden Reinerträge, die nach dem vorgegebenen Bewertungsmodell ermittelt wurden. Gebäudeart Marktübliche Liegenschaftszinssätze 2017 Liegenschaftszinssatz in % Mittelwert Spanne Ø Wohnfläche in m² Ein- und Zweifamilienhäuser 3,6 2,7 4,5 129 Reihenhäuser/Doppelhaushälften 4,2 3,5 4,9 108 Tabelle 26 Eigentumswohnungen 4,4 2,5 5,8 75 Wohn- und Geschäftshäuser 6,7 5, Gebäudeart Mehrfamilienhäuser Marktübliche Liegenschaftszinssätze 2017 bis 6 WE Anzahl der Wohneinheiten >6 WE Mittelwert Spanne Mittelwert Spanne Liegenschaftszinssatz in % 5,4 4,1 6,6 6,2 5,0 7,5 Tabelle 27 Für Wohn- und Geschäftshäuser und reine Geschäftsgrundstücke konnten auf Grund der geringen Anzahl auswertbarer Kauffälle keine Liegenschaftszinssätze abgeleitet werden. Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 51

52 4.3 Ertragsfaktoren Nach 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB gehören zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Gemäß 13 ImmoWertV sollen Vergleichsfaktoren der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen. Ihre Ableitung erfolgt auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ( 17 bis 20 ImmoWertV). Die nachfolgenden Tabellen enthalten die Werte, die auf Grundlage der vorliegenden Kauffälle und der ihnen entsprechenden Reinerträge, die nach dem vorgegebenen Bewertungsmodell ermittelt wurden. Marktübliche Ertragsfaktoren Gebäudeart Rohertragsvervielfältiger Reinertragsvervielfältiger Ø Wohnfläche in m² Mittelwert Spanne Mittelwert Spanne Ein- und Zweifamilienhäuser 16,0-20,3-129 Reihenhäuser/Doppelhaushälften 15,0-19,3-108 Eigentumswohnungen 14,2-18,6-75 Wohn- und Geschäftshäuser 9,3 6,9-11,6 12,5 9,5-14,6 366 Mehrfamilienhäuser bis 6 WE 10,8 6,6-14,9 14,6 8,8-19,8 - Mehrfamilienhäuser > 6 WE 10,4 7,3-13,4 14,0 10,0-18,0 - Tabelle Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

53 4.4 Umrechnungskoeffizienten Grundstücksgröße Die Abhängigkeit der normierten Kaufpreise von der Grundstücksgröße wurde anhand von zur Verfügung stehenden Kauffällen aus den Jahren 2009 bis 2012, deren Grundstücke ein- und zweigeschossig (individueller Wohnungsbau) bebaut werden können, untersucht. Die Untersuchung stellt fest, dass ein Einfluss der Grundstücksgröße auf den Preis pro Quadratmeter vorhanden ist. Diese Abhängigkeit unterscheidet sich für städtische und ländliche Gebiete. Für die städtischen Gebiete standen 213 Kauffälle und für die ländlichen Gebiete 192 Kauffälle für die Auswertung zur Verfügung. Die einzelnen Kaufpreise wurden zuvor auf eine durchschnittliche Lage und einen einheitlichen Stichtag umgerechnet. Mit den ermittelten Umrechnungskoeffizienten (UK) kann der Einfluss der Grundstücksgröße auf den Bodenwert (BW) überschlägig berücksichtigt werden. Im Einzelfall ist die individuelle Lage, der Zuschnitt und die Ausnutzbarkeit eines Grundstückes zu beachten. Umrechnungskoeffizienten für Baugrundstücke - städtische Gebiete Grundstücksfläche (m²) Umrechnungskoeffizient 1,12 1,06 1,00 1,08 1,12 Tabelle 29 Umrechnungskoeffizienten für Baugrundstücke - ländliche Gebiete Grundstücksfläche (m²) Umrechnungskoeffizient 0,88 0,99 1,00 0,95 0,89 0,84 Tabelle 30 Beispiel für die Anwendung des Umrechnungskoeffizienten für ländliches Gebiet Angaben zum Bodenrichtwertgrundstück Angaben zum Grundstück BRW 21 /m² Bodenwert gesucht (x) Grundstücksgröße 600 m² m² Tabelle 31 Formel: BRW = BW gesucht UK Richtwertgrundstück UK Grundstück BW gesucht = BRW x UK Grundstück UK Richtwertgrundstück Berechnungsbeispiel: BW gesucht = /m² x 0,95 = 22,70 /m² 0,88 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 53

54 4.5 Vergleichswert bebauter Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus mit begrenztem Wertanteil der baulichen Anlagen Diese Untersuchung befasst sich mit der Fragestellung, ob sich aus der Kaufpreissammlung Vergleichswerte für Objekte ableiten lassen, deren bauliche Anlagen durch unterlassene Instandhaltung bzw. extrem hohen Sanierungs- und Modernisierungsrückstau gekennzeichnet sind. Für diese Auswertung konnten insgesamt 289 Kauffälle der Jahre 2013 und 2016 herangezogen werden, von denen schließlich 186 in die folgenden Ableitungen eingeflossen sind. Die Obergrenze des Marktwertes/Kaufpreises der einzubeziehenden Kauffälle ergab sich hierbei mit Das Untersuchungsgebiet erstreckt sich über den gesamten Landkreis Ludwigslust-Parchim, wobei eine Abhängigkeit von der Lage, auf der Grundlage des Bodenrichtwertniveaus, signifikant nicht nachgewiesen werden konnte. Als praktikable Bezugsgröße ist auf die Grundfläche des Hauptgebäudes (ohne nachträglich errichtete Anbauten) abgestellt worden. Es ist davon auszugehen, dass Art und Umfang eventuell vorhandener Nebengebäude maximal eine untergeordnete Rolle bei den Kaufpreisverhandlungen spielen. Der Bodenwertanteil der jeweiligen Kaufpreise wurde detailliert ermittelt und ist nicht Bestandteil der abgeleiteten Vergleichsgrößen. Zusammenfassung des Modells: Marktwert maximal = (inkl. Bodenwert) Ø Grundstücksgröße = m² Bezugsgröße = Grundfläche des Hauptgebäudes (ohne Anbauten) Im Zuge der Auswertungen wurde erkennbar, dass sich der betrachtete Teilmarkt in folgende drei Untergruppen aufspaltet: Grundstücke mit abrisswürdiger Bausubstanz Grundstücke mit kernsanierungsbedürftiger Bausubstanz Grundstücke mit Bebauung mit umfassendem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf Abrisswürdige Bausubstanz 27 % der ausgewerteten Stichprobe fällt in die Gruppe der Grundstücke mit abrisswürdiger Bausubstanz. Der mittlere Kaufpreis (Ka) für diese Objekte ergab sich mit rd. 80 % (genau 77,3 %) des objektspezifischen Bodenwertes. Wie der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen ist, liegt die überwiegende Kaufpreisspanne in diesem Segment zwischen 60 und 90 % des objektbezogenen Bodenwertes. Eine Abhängigkeit des Kaufpreises von der Lage des Objektes, auf der Basis des Bodenrichtwertniveaus, oder von der Größe des Objektes, konnte signifikant nicht nachgewiesen werden. 54 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

55 Kaufpreis % des Bodenwertes Abbildung 55 Kauffallverteilung Gesamtkaufpreis in Kernsanierungsbedürftige Bausubstanz Zu dieser Gruppe zählen Objekte, deren Bebauung im Zeitpunkt der Veräußerung nicht nutzungsfähig war und eine Kernsanierung des Objektes für eine nachhaltige Nutzung unumgänglich ist. Diesem Segment konnten 34 % der Kauffälle der untersuchten Stichprobe zugeordnet werden. Der mittlere Kaufpreis (Kk) derartiger Objekte, exklusive Bodenwertanteil, beläuft sich auf 40 /m² Gebäudegrundfläche des Hauptgebäudes. Die überwiegende Kaufpreisspanne liegt dabei zwischen 22 und 60 /m² Gebäudegrundfläche des Hauptgebäudes. Die Abhängigkeit des Kaufpreises von der Lage des Objektes, auf der Basis des Bodenrichtwertniveaus, konnte auch für diesen Segmentbereich signifikant nicht nachgewiesen werden. Ein Zusammenhang zwischen der Größe des Hauptgebäudes und dem zu erzielenden Kaufpreis ist allerdings zu vermuten. Hierbei zeichnen sich deutlich zwei Klassen, unterteilt nach den Gebäudegrößen, ab. Die Klasse 1 bezieht sich auf Gebäudegrundflächen von 70 bis 140 m², die Klasse 2 auf Gebäudegrundflächen von 140 bis 230 m². Eine Vermutung für die sich abgezeichnete Klasseneinteilung könnte auf verschiedenartige Interessentenkreise zurückzuführen sein. Innerhalb beider Klassen ist jeweils zu erkennen, dass mit zunehmender Gebäudegröße der erzielte Kaufpreis (exklusive Bodenwert) sinkt. Dieser Umstand könnte auf dem damit verbundenen steigenden Kostenaufwand zur Sanierung und Modernisierung basieren. Allerdings muss an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass die Sicherheit der abgeleiteten Funktionen, zumindest für die Klasse 1, nicht ausreichend bestimmt ist. Kaufpreis in /m² Gebäudegrundfläche Abhängigkeit des Kaufpreises von der Objektgröße - Klasse 1 y = 0,0066x 2-1,6846x + 136,44 R² = 0, ,00 75,00 100,00 125,00 Grundfläche des Hauptgebäudes in m² 150,00 Abbildung 56 Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 55

56 Kaufpreis in /m² Gebäudegrundfläche Abhängigkeit des Kaufpreises von der Objektgröße - Klasse 2 y = 507,32e -0,015x R² = 0, Grundfläche des Hauptgebäudes in m² Abbildung Bebauung mit umfassendem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf Zu dieser Gruppe zählen Objekte, deren Bebauung im Zeitpunkt der Veräußerung nachhaltig nicht nutzungsfähig war und ohne umfassende Sanierung und Modernisierung den Anforderungen an moderne und gesunde Wohnverhältnisse nicht entsprach. Diesem Segment konnten 39 % der Kauffälle der untersuchten Stichprobe zugeordnet werden. Der mittlere Kaufpreis (K u ) derartiger Objekte, exklusive Bodenwertanteil, beläuft sich auf 155 / m² Gebäudegrundfläche des Hauptgebäudes. Die überwiegende Kaufpreisspanne liegt dabei zwischen 90 und 200 /m² Gebäudegrundfläche des Hauptgebäudes. Die Abhängigkeit des Kaufpreises von der Lage des Objektes, auf der Basis des Bodenrichtwertniveaus, konnte für diesen Segmentbereich ebenfalls nicht signifikant nachgewiesen werden. Ein Zusammenhang zwischen der Größe des Hauptgebäudes und dem zu erzielenden Kaufpreis ist allerdings festzustellen. Wie der nachfolgenden Grafik zu entnehmen ist, zeichnet sich ab, dass mit zunehmender Objektgröße (Grundfläche des Hauptgebäudes) der relative Marktwert, d.h. bezogen auf den Quadratmeter Gebäudegrundfläche Hauptgebäude, sinkt. Das Bestimmtheitsmaß der abgeleiteten Funktion beträgt R² = 0,46. Kaufpreis in /m² Gebäudegrundfläche Abhängigkeit des Kaufpreises von der Objektgröße y = 12577x -0,952 R² = 0, (x) Grundfläche des Hauptgebäudes in m² Abbildung Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim

57 4.6 Pachtzins und Nutzungsentgelte Nutzungsentgelte für Garten- und Wochenendhausgrundstücke sowie Garagenflächen Für Garten- und Wochenendhausgrundstücke sowie Garagenflächen wurden von den amtsfreien Städten und Ämtern, entsprechend der Verordnung zur Änderung der Nutzungsentgeltverordnung vom 24. Juli 1997, die vereinbarten Nutzungsentgelte in anonymisierter Form eingeholt. Die vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelte liegen für unbebaute Gartengrundstücke zwischen 0,10 und 0,50 /m² und für bebaute Gartengrundstücke zwischen 0,15 und 0,50 /m². Abweichungen im Wert, bezogen auf die Lage des Grundstückes (ländlich bzw. städtisch), sind unbedeutend. Für Garagen- und Stellplätze ergeben sich Werte zwischen 30,- und 60,- im ländlichen Bereich und zwischen 50,- und 80,- im städtischen Bereich pro Jahr. Weiter Nutzungsentgelte werden jährlich für Wochenendhausgrundstücke zwischen 0,60 und 2,50 /m² und für Bootshäuser zwischen 1,- und 2,70 /m² erhoben. Das ortsübliche Nutzungsentgelt kann aus einer Verzinsung des Bodenwertes abgeleitet werden, wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken mit nach dem 02. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehlt Pachtzins für Kleingartenanlagen Die Höhe des Pachtzinses für Kleingartenanlagen richtet sich nach dem Bundeskleingartengesetz. Grundlage bildet die Höhe des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau. Der Pachtzins ist für die Gesamtfläche der Kleingartenanlage zu entrichten. Eine Pachtzinshöhe zwischen 0,03 und 0,09 /m² ist im Landkreis angemessen. Grundstücksmarktbericht 2017 für den Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim 57