Organisation Fondsleitung: SOLUFONDS SA Rue des Fléchères 7A 1274 Signy-Avenex Verwaltungsrat: Michel DOMINICE Michel ABT Pierre MICHEL Pierre PARODI

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1 HALBJAHRESBERICHT PER 30. SEPTEMBER

2 Organisation Fondsleitung: SOLUFONDS SA Rue des Fléchères 7A 1274 Signy-Avenex Verwaltungsrat: Michel DOMINICE Michel ABT Pierre MICHEL Pierre PARODI Yann DE MEHERENC DE SAINT PIERRE Präsident Vizepräsident Verwaltungsratsmitglied Verwaltungsratsmitglied Verwaltungsratsmitglied Geschäftsleitung: Claudio MÜLLER Laurent MURIER Nicolas PASSELLO Isabelle TISSEUR Sabrina MANCINI TRINKLER Generaldirektor Direktor Stellvertretender Direktor Vize-Direktorin Vize-Direktorin Depotbank: Banque Cantonale Vaudoise SA Place St François Lausanne Prüfgesellschaft: PricewaterhouseCoopers SA Avenue Giuseppe-Motta Genf 2 Schätzungsexperten: Nabil AZIZ Olivier BETTENS Sönke THIEDEMANN Bauingenieur ETH, Genf Architekt, Lausanne Immobiliensachverständiger, Zürich Liegenschaftsverwaltung: Die Liegenschaftsverwaltung ist an folgende Hausverwaltungen übertragen: - Agence Immobilière et Commerciale S.A. Fidimmobil, Neuenburg - Bernard Nicod SA, Lausanne - Bory & Cie Agence immobilière SA, Genf - de Rham & Cie SA, Lausanne - FONCIA Neuchâtel SA, Neuenburg - FONCIA Switzerland SA, Lausanne - Naef Immobilier Lausanne SA à Prilly, Prilly Seite 2

3 Organisation - Naef Immobilier Neuchâtel SA, Neuenburg - PRIVERA AG, Gümligen - Régie Duboux SA, Lausanne - Weck, Aeby & Cie S.A., Freiburg Von der Geschäftsleitung mit der Verwaltung des Fonds beauftragt: PROCIMMO SA En Budron H11 Case postale Le Mont-sur-Lausanne Seite 3

4 Fondsportrait Immobilier-CH pour Institutionnels 56j ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). SOLUFONDS SA ist seit dem 15. Juni 2009 für die Fondsleitung verantwortlich. Damals erfolgte die erstmalige Genehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA. Die letzte Fassung des Fondsvertrags ist seit dem 12. Februar 2016 in Kraft, nachdem sie von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA am 10. Februar 2016 genehmigt worden ist. Den Bedürfnissen der Vorsorgeeinrichtung entsprechen Immobilier-CH pour Institutionnels 56j wurde speziell für die Bedürfnisse von steuerbefreiten inländischen Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie von nach Art. 56 Bst. j in Verbindung mit Bst. e und f des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) steuerbefreiten inländischen Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen errichtet. Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, deren Anteilsinhaber ausschliesslich steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge und steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen sind, unterliegen nicht der Erwerbsund Kapitalertragsteuer. Direktes Immobilieneigentum oder das Eigentum von Anteilen des Fonds Immobilier-CH pour Institutionnels 56j ist für diese Einrichtungen steuerlich gleichwertig. Jede persönliche Haftung ausgeschlossen Investoren verpflichten sich nur zur Bezahlung des Gegenwerts der gezeichneten Fondsbeteiligung. Ihre persönliche Haftung für Verbindlichkeiten des Immobilienfonds ist ausgeschlossen. Seite 4

5 Geschäftsbericht 1. Ergebnis Das Total der Erträge beträgt CHF , wovon CHF Mieteinnahmen sind. Der Aufwand beläuft sich auf insgesamt CHF Unter Berücksichtigung des realisierten Erfolgs, der Liquidationssteuern und der Veränderung des nicht realisierten Kapitalgewinns beträgt der Nettoertrag in den ersten sechs Monaten CHF Der Nettoinventarwert (NIW) beläuft sich auf CHF 138,40 pro Anteil. 2. Das Immobilienportfolio per 30. September 2016 Der Verkehrswert des Immobilienportfolios beziffert sich per 30. September 2016 auf CHF Der durchschnittliche Bruttoertrag des Immobilienportfolios auf dem Einstandspreis der Liegenschaften einschliesslich des Baulandes in Gilly beträgt 5,11%, der durchschnittliche Bruttoertrag auf dem Verkehrswert einschliesslich desselben Baulandes liegt bei 4,84%. 72,61% der Fondseinnahmen stammen aus Wohnliegenschaften, 23,74% aus Liegenschaften mit kommerzieller Nutzung und 3,65% aus Gebäuden mit gemischter Nutzung. Seit der letzten Publikation des Geschäftsjahres per 31. März 2016 wurden rund fünfzehn Wohnungen renoviert, die Aufstockung des Gebäudes Vaudagne in Meyrin und die Renovation des Gebäudes an der Bahnhofstrasse 30 in Laufen fortgesetzt. Die Budgets und die Fristen werden gesamthaft eingehalten. Das Projekt in Gilly entwickelt sich gut: In Gilly («Domaine du Châtelard») wurden die ersten Wohnungen bezogen und die zwei letzten Gebäude (Acht neue Wohnungen) werden am 30. November 2016 bezugsbereit sein. Acht Wohnungen wurden Ende September verkauft und für fünf weitere Wohnungen sollten die Kaufverträge bis Ende 2016 unterzeichnet sein. Bei der Vermarktung ist das Gebäude C für die Vermietung bestimmt; die entsprechenden fünf Wohnungen werden per 1. Dezember 2016 auf dem Markt stehen. Aufgrund verschiedener Renovationsarbeiten der Wohnungen ist die Mietzinsausfallquote zwischenzeitlich auf 4,44% (30. September 2015: 3,37%) angestiegen. Durch die kürzliche Wiedervermietung dieser Wohnungen und die anderen Massnahmen, die vom Verwaltungsteam ergriffen worden sind, sollte sich dieser Wert bis Ende der Jahresberichtsperiode per 31. März 2017 jedoch wieder vermindern. Seite 5

6 Geschäftsbericht 3. Laufende Projekte und weitere Akquisitionen Die Aufstockungsarbeiten des Gebäudes in Meyrin werden per Ende März 2017 fertig gestellt sein. Zur Erinnerung: Es werden acht Wohnungen erstellt und die Gebäudehülle renoviert. Die Renovation des Aussengebäudes in Laufen wird auf Ende 2016 abgeschlossen sein. Für den Fonds wurde im Laufe des Junis 2016 ein Terminkaufvertrag unterzeichnet, unter der Bedingung, eine Baubewilligung zu erhalten, um vier Gebäude mit je zwölf Wohnungen in der Gemeinde Valbroye zu erstellen. Der Beginn der Bauarbeiten ist auf Dezember 2016 geplant. Die Bauarbeiten sind in zwei Etappen vorgesehen, wobei die Lieferung der Wohnungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen wird. Seite 6

7 Vermögensrechnung Vermögensrechnung CHF CHF Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken , ,64 Grundstücke, aufgeteilt in: - Wohnbauten, davon Baurecht und Stockwerkeigentum , ,00 - Kommerziell genutzte Liegenschaften , ,00 - Gemischte Bauten , ,00 - Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten, davon Stockwerkeigentum , ,00 Sonstige Vermögenswerte , ,67 Gesamtfondsvermögen abzüglich , ,31 kurzfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt in: - Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten , ,00 - kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten , ,61 Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt in: - Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten , ,00 Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern , ,70 Geschätzte Liquidationssteuern , ,00 Nettofondsvermögen , ,70 Anzahl Anteile im Umlauf Nettoinventarwert pro Anteil, gerundet auf CHF 0,10 138,40 138,50 Veränderung des Nettofondsvermögens CHF CHF Nettofondsvermögen per Beginn der Rechnungsperiode , ,71 Ausschüttung , ,20 Saldo aus dem Anteilverkehr 0, ,81 Gesamterfolg , ,95 Nettofondsvermögen per Ende der Rechnungsperiode , ,27 Anzahl Anteile im Umlauf CHF CHF Stand zu Beginn der Rechnungsperiode Anzahl ausgegebene Anteile Anzahl zurückgenommene Anteile 0 0 Stand per Ende der Rechnungsperiode Seite 7

8 Erfolgsrechnung Erfolgsrechnung CHF CHF Ertrag Erträge der Bank- und Postguthaben 0,00 67,86 Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) , ,50 Aktivierte Bauzinsen , ,19 Übrige Erträge , ,55 Total Erträge abzüglich: , ,10 Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten , ,87 Sonstige Passivzinsen 2 251, ,53 Unterhalt und Reparaturen , ,39 Liegenschaftenverwaltung, aufgeteilt in: - Liegenschaftsaufwand , ,85 - Verwaltungsaufwand , ,24 Schätzungs- und Prüfaufwand , ,00 Reglementarische Vergütungen an: - an die Fondsleitung , ,30 - an die Depotbank , ,19 Anwaltskosten 0, ,00 Sonstiger Aufwand , ,51 Total Aufwand , ,88 Nettoertrag , ,22 Realisierte Kapitalgewinne und -verluste ,95 0,00 Realisierter Erfolg , ,22 Liquidationssteuern (Veränderung) , ,00 Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste (Veränderung) , ,97 Gesamterfolg , ,19 Seite 8

9 Informationen der vorhergehenden Jahre Informationen der vorhergehenden Jahre Datum Nettoinventarwert eines Anteils per Ende Rechnungsjahr Anteile im Umlauf Nettofondsvermögen in Mio. Ausschüttung des Nettobetrags pro Anteil CHF 120, CHF 26,24 CHF 2, CHF 125, CHF 79,55 CHF 3, CHF 133, CHF 126,55 CHF 3, CHF 137, CHF 204,67 CHF 4, CHF 138, CHF 206,94 CHF 4, CHF 138, CHF 206,72 n/a CHF 140, CHF 239,71 CHF 4, CHF 138, CHF 236,10 n/a Seite 9

10 Inventarwert der Liegenschaften Inventarwert der Liegenschaften per Wohnbauten, davon Baurecht und Stockwerkeigentum Wohnbauten, Stockwerkeigentum Gestehungs- Verkehrs- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag Kanton Ort kosten wert toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver- Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.*** NE La Chaux de Fonds Rue Numa-Droz ,50% 6,43% Montreux Avenue de Belmont ,55% 5,33% Wohnbauten, Stockwerkeigentum ,12% 5,98% Wohnbauten, Baurecht Gestehungs- Verkehrs- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag Kanton Ort kosten wert toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver- Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.*** NE NE NE Neuenburg Rue Denis-de-Rougemont ,51% 5,72% Neuenburg Rue Denis-de-Rougemont ,47% 5,72% Neuenburg Rue Denis-de-Rougemont ,57% 5,72% Wohnbauten, Baurecht ,53% 5,72% Wohnbauten Gestehungs- Verkehrs- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag Kanton Ort kosten wert toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver- Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.*** GE GE GE NE NE SO Lancy Chemin des S les ,02% 4,59% Meyrin Avenue de Vaudagne ,43% 4,87% Meyrin Chemin du Grand-Puits ,07% 5,30% Peseux Rue de Corcelles ,61% 5,34% Peseux Rue de la Gare ,44% 5,19% Grenchen Schmelzistrasse ,79% 5,60% Lausanne Avenue de l'avant-poste ,10% 4,76% Lausanne Avenue des Figuiers ,05% 4,41% Lausanne Avenue Frédéric-Recordon 3 / Chemin de Renens ,08% 5,36% Seite 10

11 Inventarwert der Liegenschaften Wohnbauten Gestehungs- Verkehrs- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag Kanton Ort kosten wert toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver- Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.*** VS Lausanne Avenue Louis-Vulliemin ,42% 4,59% Lausanne Rue de la Borde ,52% 4,98% Prilly Chemin d'ombreval ,57% 5,33% Prilly Rue de la Combette ,12% 4,69% Prilly Rue de la Combette ,11% 4,97% Renens Rue de Lausanne ,32% 4,83% Tévenon Chemin de la Planche ,10% 5,08% Martigny Champs Neufs (Chemin des Follaterres) ,40% 4,81% Wohnbauten ,43% 4,94% Wohnbauten, davon Baurecht und Stockwerkeigentum ,54% 5,17% Kommerziell genutzte Liegenschaften, davon Baurecht und Stockwerkeigentum Kommerziell genutzte Liegenschaften Gestehungs- Verkehrs- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag Kanton Ort kosten wert toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver- Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.*** BE BE NE Biel Collegegasse ,16% 5,57% Biel Rue de la Gurzelen ,83% 6,90% Peseux Place de la Fontaine ,85% 6,66% Kommerziell genutzte Liegenschaften ,74% 6,52% Kommerziell genutzte Liegenschaften, davon Baurecht und Stockwerkeigentum ,74% 6,52% Seite 11

12 Inventarwert der Liegenschaften Gemischte Bauten, davon Baurecht und Stockwerkeigentum Gemischte Bauten Gestehungs- Verkehrs- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag Kanton Ort kosten wert toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver- Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.*** BE BE BE BL FR GE Biel Rue de la Gare ,08% 5,08% Biel Rue de la Gare 6, 8, ,18% 5,10% Biel Rue de la Gurzelen 37 / Rue du Général-Dufour ,01% 4,80% Laufen Bahnhofstrasse ,16% 7,57% Freiburg Rue des Bouchers ,79% 4,68% Genf Rue de Richemont ,44% 4,54% Bex Ruelle du Marché 8 / Rue du Cropt ,23% 5,71% Crissier Route de Bussigny ,15% 4,93% Lausanne Chemin des Sauges ,22% 5,29% Lausanne Place du Tunnel 19/ ,46% 5,31% Lausanne Rue de Genève ,38% 5,12% Gemischte Bauten ,56% 5,20% Gemischte Bauten, davon Baurecht und Stockwerkeigentum ,56% 5,20% Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten, davon Stockwerkeigentum Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten, Stockwerkeigentum Gestehungs- Verkehrs- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag Kanton Ort kosten wert toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver- Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.*** Gilly Le Châtelard ,00% 0,00% Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten, Stockwerkeigentum ,00% 0,00% Seite 12

13 Inventarwert der Liegenschaften Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten Gestehungs- Verkehrs- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag Kanton Ort kosten wert toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver- Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.*** Gilly Route de Tartegnin (parcelle 222) ,00% 0,00% Gilly Route de Tartegnin (parcelle 900) ,00% 0,00% Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten ,00% 0,00% Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten, davon Stockwerkeigentum ,00% 0,00% Zusammenfassung Gestehungs- Verkehrs- Erzielte Brut- Sollmieteinkosten Bruttoertrag wert toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver- in CHF in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.*** Wohnbauten, davon Baurecht und Stockwerkeigentum ,54% 5,17% Kommerziell genutzte Liegenschaften ,74% 6,52% Gemischte Bauten ,56% 5,20% Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten, davon Stockwerkeigentum ,00% 0,00% ,11% 4,84% Mieter, die mehr als 5% des Gesamtmietertrages des Fonds stellen: Kein Mieter hat einen Anteil von über 5% am Gesamtmietertrag. Ertragsanteil Wohnliegenschaften: 72,61% Ertragsanteil Geschäftsliegenschaften: 23,74% Sonstige Ertragsanteile: 3,65% * vom bis ** jährliche Sollmieteinnahmen *** auf jährliche Sollmieteinnahmen Seite 13

14 Aufstellung der Käufe und Verkäufe Aufstellung der Käufe und Verkäufe in der Rechnungsperiode vom bis Käufe Keine Käufe in der Berichtsperiode. Verkäufe Verkaufte Wohnungen Kanton Ort - Adresse/Ortsbezeichnung Gebäude Wohnungen Gilly - Le Châtelard D Partie n 002, Parkplatz 16 D Partie n 108, Parkplatz 11 D Partie n 211, Parkplätze 4 und 5 E Partie n 004, Parkplatz 43 E Partie n 107, Parkplatz 40 E Partie n 108, Parkplatz 36 E Partie n 110, Parkplatz 42 E Partie n 111, ohne Parkplatz Verkaufte Liegenschaft Keine Verkäufe in der Berichtsperiode. Seite 14

15 Schuldenaufstellung Schuldenaufstellung Zinssatz Bezeichnung Anfang Fälligkeit Betrag per Aufgenommen Zurückbezahlt Betrag per Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten (<1 Jahr) 0,75% Hypothekarkredit Total kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten (<1 Jahr) Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten (von 1 bis 5 Jahren) 1,25% Hypothekarkredit ,78% Hypothekarkredit ,78% Hypothekarkredit ,75% Hypothekarkredit ,57% Hypothekarkredit ,82% Hypothekarkredit ,55% Hypothekarkredit Total langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten (von 1 bis 5 Jahren) Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten (>5 Jahren) 1,78% Hypothekarkredit ,67% Hypothekarkredit ,79% Hypothekarkredit ,88% Hypothekarkredit ,97% Hypothekarkredit ,97% Hypothekarkredit ,59% Hypothekarkredit ,40% Hypothekarkredit ,40% Hypothekarkredit ,45% Hypothekarkredit ,30% Hypothekarkredit ,65% Hypothekarkredit ,65% Hypothekarkredit ,74% Hypothekarkredit Total langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten (>5 Jahren) ,89% Durchschnittlicher Zinssatz Total Seite 15

16 Anhang Anhang Betrag Amortisationskonto Es wurde kein Betrag für Abschreibungen verwendet. Betrag der Rückstellungen für künftige Reparaturen Kein Betrag wurde für zukünftige Reparaturen zugewiesen. Betrag der vorgesehenen Reinvestitionen Es sind keine Beträge zur Reinvestition vorgesehen. Anzahl der auf Ende des nächsten Geschäftsjahres gekündigten Anteile Es wurden keine Anteile gekündigt. «Kennzahlen von Immobilienfonds» der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 23. Oktober 2013 Mietzins-(Ertragsausfall-)quote* 3,37% Fremdfinanzierungsquote 36,84% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 72,86%*** Fondsbetriebsaufwandquote TER ref (GAV) 0,97% Fondbetriebsaufwandquote TER ref (NAV) 1,48% Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 3,36%*** Ausschüttungsrendite n/a Ausschüttungsquote (Payout Ratio) n/a Agio/Disagio -2,67% Anlagerendite* (auf NIW) 3,51% Performance* 1,96% Performance des Index SXI Real Estate Funds TR* -6,31% ,44% 32,76% 64,37%** 0,97% 1,40% 3,47%** n/a n/a 1,81% 2,06% 1,70% 3,47% * vom bis und vom bis ** vom bis *** vom bis Die vergangenen Performances und Renditen sind kein Indikator für aktuelle oder zukünftige Performances oder Renditen. Die Performance- und Renditedaten wurden ohne Berücksichtigung der bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile erhobenen Kommissionen und Kosten und auf der Basis der sofortigen Wiederanlage etwaiger Ausschüttungen berechnet. Informationen zu Derivaten Der Fonds enthält keine Derivate. Schätzungsprinzipien für das Fondsvermögen (Schätzungsmethode und quantitative Angaben zu den Hypothesen des Schätzungsmodells) und die Berechnung des Nettoinventarwerts Gemäss den gesetzlichen Bestimmungen und der Richtlinie der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) vom 2. April 2008 erfolgte die Bewertung der Liegenschaften von unabhängigen Schätzungsexperten nach der «Discounted Cash Flow Method». Diese Bewertung beruht auf dem Ertragspotenzial jeder Liegenschaft und prognostiziert die künftigen Erträge und Aufwendungen auf einen vorgegebenen Zeitraum. Die so berechneten Cashflows werden abgezinst, und mithilfe der Summe dieser Beträge sowie des Residualwertes der Liegenschaft kann der Verkehrswert ermittelt werden. Dieser entspricht dem fairen Marktwert einer Liegenschaft zum Zeitpunkt der Bewertung. Seite 16

17 Anhang Methode von Nabil Aziz Wüest & Partner AG Wüest & Partner wendet das Discounted Cash Flow-Modell (DCFModell) für einen bestimmten Zeitraum an, d. h. die Cashflows werden für einen Zeithorizont in der Grössenordnung der verbleibenden Nutzungsdauer der Liegenschaft geschätzt. In diesem Fall entspricht der aktuelle Wert der Liegenschaft der Summe der über diesen Zeitraum aktualisierten Netto-Cashflows. Im Übrigen werden die erwarteten Cashflows in Echtzeit dargestellt, was den Vorteil einer besseren Leserlichkeit der Vorhersagen hat. Die Ermittlung des anwendbaren Diskontsatzes widerspiegelt die Einschätzung des mit der betroffenen Liegenschaft verbundenen Risikos. Um diesen Wert festzulegen, berücksichtigt Wüest & Partner sowohl die spezifischen Merkmale der Liegenschaft als auch die standort- und marktgebundenen Einflussfaktoren. Der marktgerechte Diskontsatz wird entsprechend dem Risiko angepasst und ist auf der Grundlage eines risikofreien Zinssatzes (langfristige Bundesanleihen), der Prämien für das allgemeine Immobilienrisiko (Illiquiditätsprämie, Marktrisiko) und für die spezifischen Risiken der Liegenschaft (Mikrosituation, Eigentumsform, Qualität des Objekts usw.) definiert. Der Mietertrag der einzelnen Liegenschaften wird für jedes einzelne Objekt unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Situation und der potenziellen Marktmieten (abgeschlossene Mietverträge und Mietzinsen der laufenden Angebote) detailliert analysiert. Für die Kostenanalyse dienen die Betriebsabrechnungen der Vorjahre als Arbeitsgrundlage. Sie wird mit den Benchmarks von Wüest & Partner und der Beurteilung des Zustands jeder Liegenschaft ergänzt. Durch die Prüfung der Mietverträge kann genau festgestellt werden, ob Nebenkosten, Umbauten zulasten des Mieters und/oder Vermieters usw. bestehen. Die bei der Schätzung der Liegenschaften angewandten E ĞƩ ŽĚŝƐŬŽŶƚƐćtze lagen zwischen 3,50% und 4,50%. Methode von Nabil Aziz Wüest & Partner für die sich im Bau befindlichen Liegenschaften in Gilly Da diese Gebäude zum Verkauf vorgesehen sind, ist die DCF-Methode nicht geeignet. Um den Wert des fertiggestellten Bauprojekts zu schätzen, wird die Methode des Vergleichs mit den angebotenen Marktwerten angewandt. Der Marktwert des Bodens wird anschliessend unter Anwendung der Methode des Residualwerts abgezogen. Methode des Expertengremiums (O. Bettens) Diese Bewertung beruht auf dem Ertragspotenzial jeder Liegenschaft und prognostiziert die künftigen Erträge und Aufwendungen auf einen Zeitraum von elf Jahren. Von den so berechneten E ĞƩ ŽĞƌƚƌćgen werden die Rückstellungen für zukünftige Arbeiten abgezogen, die nach der Formel von Ross geschätzt werden. In der Formel von Ross entspricht der Betrag der zukünftigen Arbeiten der kumulativen Wertminderung einer Liegenschaft, die sich nach dem wirtschaftlichen Alter bemisst und nach einer Art «Fallgeschwindigkeitsberechnung» ermittelt wird. Die Anfangsgeschwindigkeit der Wertminderung einer Liegenschaft steigt im Laufe ihrer Nutzungsdauer nach und nach. Die Cashflows werden abgezinst, und mithilfe der Summe dieser Beträge sowie des Residualwertes der Liegenschaft kann der Verkehrswert ermittelt werden. Da die oben erwähnten Rückstellungen für zukünftige Arbeiten nach dem wirtschaftlichen Alter des Gebäudes berechnet werden, liegen sie in der Regel über den nach anderen dynamischen Ertragswertmethoden ermittelten Rückstellungen. Die Ermittlung des Diskontsatzes trägt den oben erwähnten Besonderheiten Rechnung, was erklärt, dass die nach der oben beschriebenen Methode ermittelten E ĞƩ ŽĚŝƐŬŽŶƚƐćtze in der Regel unter den nach anderen dynamischen Ertragswertmethoden ermittelten Sätzen liegen. Die bei der Schätzung der Liegenschaften angewandten E ĞƩ ŽĚŝƐŬŽŶƚƐćtze lagen zwischen 3,49% und 3,79%. Methode von Sönke Thiedemann Für die Bewertung des Marktwerts wurde die Discounted Cash Flow (DCF)-Methode angewendet. Die geschätzte Wert der Immobilien entspricht dem aktuellen Wert (Marktwert), der durch die Summe zukünftiger Cashflows bestimmt wird, die sich auf die erbrachten Nettoerträge bis heute basieren, ohne einen eventuellen Eigentumswechsel oder Änderungen bezüglich Grundstücksgewinnsteuer, Mehrwertsteuer, Kapitalkosten oder Kosten und Provisionen im Zusammenhang mit einer Eigentumsübertragung zu berücksichtigen. Die Nettoerträge sind zu einem eigenen Satz für jede Liegenschaft diskontiert, entsprechend ihrer Chancen und Risiken, der Marktkonditionen und des angepassten Risikos. Die Jahre 1 bis 10 sind im Detail modelliert, ab dem 11 Jahr ist die stabilisierte Miete kapitalisiert. Der bei der Schätzung der Liegenschaft angewandte Nettodiskontsatz lag bei 5,50%. Bankguthaben werden mit ihrem Nominalwert berücksichtigt. Im Falle nennenswerter Veränderungen der Bonität wird die Bewertungsgrundlage der Bankguthaben auf Zeit den neuen Umständen angepasst. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, abzüglich Eventualverbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie bei der allfälligen Liquidation des Immobilienfonds anfallender Steuern, dividiert durch die Anzahl der Anteile im Umlauf. Er wird auf CHF 0,10 gerundet. Seite 17

18 Anhang Angaben zu den Kosten Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Anlegers (gemäss 18 des Fondsvertrags): Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder der Vertriebsträger in der Schweiz Höchstsatz 5,00% des Nettoinventarwerts der neu ausgegebenen Anteile Effektiver Satz In diesem Zeitraum gab es keine Ausgabe Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder der Vertriebsträger in der Schweiz und im Ausland Höchstsatz 5,00 % des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile Effektiver Satz In diesem Zeitraum gab es keine Rücknahmen Zusätzlich können den Anlegern die in 18 des Fondsvertrages angegebenen Vergütungen und Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens (gemäss 19 des Fondsvertrags): Verwaltungskommission der Fondsleitung (berechnet nach dem Nettoinventarwert) für Leitung, Asset Management und Vermarktung des Fonds Höchstsatz Effektiver Satz 1,00% p. a. 1,00% p. a. Höchstsatz Effektiver Satz Kommission der Depotbank (berechnet auf dem Nettoinventarwert des Fonds) 0,05% p. a. 0,05% p. a. Kommission der Fondsleitung für ihren Aufwand bei Liegenschaftskauf, - verkauf oder -tausch (berechnet nach dem Kauf- oder Verkaufspreis bzw. dem Wert der getauschten Liegenschaft), insoweit kein Dritter damit beauftragt wurde Höchstsatz 2,00% Effektiver Satz 1,33% Kommission im Sinne einer Entschädigung der Fondsleitung für die Verwaltung der verschiedenen Liegenschaften (berechnet nach den jährlichen Brutto-Mieteinnahmen) Höchstsatz Effektiver Satz 6,00% 3,93% Kommission der Fondsleitung für ihren Aufwand bei Bau-, Renovierungsund Umbauvorhaben (berechnet nach den Baukosten) Höchstsatz Effektiver Satz 3,00% 0,60% Zusätzlich können dem Fonds die sonstigen in 19 des Fondsvertrages angeführten Vergütungen und Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. Seite 18

19 Anhang Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Immobilienkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften. CHF ,38 Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von ein bis fünf Jahren und nach fünf Jahren. Langfristige Verbindlichkeiten, Fälligkeit von ein bis fünf Jahre: CHF ,00 Langfristige Verbindlichkeiten, Fälligkeit nach fünf Jahren: CHF ,00 Seite 19