Gemeinde Lichtensteig. Überbauungsplan. Planungsbericht. 18. August Hof

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1 18. August 2017 Überbauungsplan Teilzonenplan Hof

2 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage Anlass Bebauungskonzept 4 2 Grundlagen Kantonaler Richtplan Kommunale Planungen 8 3 Erläuterung Teilzonenplan Geltungsbereich Teilzonenplan Umzonung in W Umzonung in WG Erläuterungen Überbauungsplan Allgemeines Erschliessung Bebauung Freiraum Weiteres 24 5 Nachweise Allgemeines Siedlung Infrastruktur und Wirtschaft Natur und Landschaft Siedlung und Verkehr Wasser und Boden 29 Anhang 31 A1 Checkliste Zonenplanung 32 A2 Checkliste Überbauungsplan 33 Beilage 34 Impressum 35 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 2

3 1 Ausgangslage 1.1 Anlass Die Stickerei (1) im Gebiet Hof (vgl. Abb. 1) wurde eingestellt. Die ehemalige Blockfabrik (2) wird heute noch gewerblich genutzt. Im Lichte der Grösse, der Erschliessung und der Nachfrage sowie der Lage inmitten des Wohngebietes nach solchen Gewerbeflächen ist das Gebiet künftig für eine industrielle Nutzung nur noch bedingt geeignet. Die Grundeigentümer der beiden Betriebsareale (rot) haben darum eine Umwidmung des Gebietes beantragt. Einer Umzonung hat das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) mit Vorprüfungsbericht vom 29. Juni 2015 zugestimmt. In einem partizipativen Verfahren, an dem auch die Anstösser und die Altstadtkommission (vertreten durch Stadtpräsident Mathias Müller und Architekt Bruno Bossart) beteiligt waren, wurde ein Bebauungskonzept entwickelt, das von allen Teilnehmenden akzeptiert wurde. Der nördliche Teil des Gebiets soll in Richtung Wohnen entwickelt werden, wofür er sich aufgrund der Zentrumsnähe gut eignet. Die Grundeigentümer streben dabei eine Lösung an, bei der das Grundstück optimal und der Lage entsprechend ausgenützt werden kann. Im südlichen Bereich soll eine gemischte Nutzung mit Wohnen und Gewerbe ermöglicht werden. Mit dem vorliegenden Teilzonen- und Überbauungsplan wird die planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung des Bebauungskonzeptes geschaffen. Abb. 1 Ausschnitt Ortsplan (geoportal.ch, 30. März 2015) schwarz: Planungsgebiet rot: ausschlaggebende Akteure 1 2 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 3

4 1.2 Bebauungskonzept Ehemaliges Betriebsareal (Richtkonzept) Ortsbauliche Einfügung Auf dem ehemaligen Betriebsareal sollen fünf Mehrfamilienhäuser, mit insgesamt 38 Wohnungen, erstellt werden. Das Bebauungskonzept orientiert sich am Strassenverlauf und an der Topographie. Die Häuser werden entlang der Strassen aufgereiht, und bilden durch die strassennahe Setzung einen Hof als zentrale Aufenthalts- und Begegnungsfläche. An den Eckpunkten des Areals werden die Häuser stirnseitig zurückgesetzt, womit Vorplätze als Ankunftssituation gebildet werden, und die Bebauung in das von Punktbauten geprägte Quartier eingebunden werden soll. Die Grundrisse der Häuser sind auf zueinander versetzten Rechtecken aufgebaut, welche dem Strassenverlauf entsprechend teilweise abgedreht sind, wobei ein Rechteck einer Wohnung entspricht. Durch die horizontale Verschiebung der Baukörper soll eine feingliedrigere Körnung der Bebauungsstruktur, welche im Massstab den Wohnhäusern der näheren Umgebung entspricht, und eine sanfte Einbettung in die Topographie und den Strassenraum erreicht werden. Die Gebäude werden ab der jeweilig anliegenden Strasse erschlossen, strassenseitig bilden sich durch die Verzahnung der Baukörper die Hausvorplätze. Das oberste Geschoss wird als Attika mit Flachdach ausgebildet, als längliches Rechteck über den Schnittpunkten der darunterliegenden Geschosse, die die darunterliegenden Kuben zusammenbinden sollen. Architektonische Ausbildung Die Wohnhäuser sind mehrheitlich als Zweispänner ausgebildet. Um die Erschliessungszone sind die Wohnungen dreiseitig orientiert, mit gleichmässiger Anordnung der Fenster an den Seitenfassaden. Kleinere Fenster werden zu Bandfenstern zusammengefasst. Die Aussenräume sind als leicht auskragende Loggien konzipiert. Die Autoabstellplätze werden mehrheitlich unterirdisch angeordnet, es wird eine zentrale Tiefgarage aufgezeigt. Die Zu- und Wegfahrt erfolgt über die Meienbergstrasse. Die Besucherparkplätze sind gegenüber der Blockfabrik angeordnet. Freiraum Der zentrale Hofbereich wird sternförmig von den Vorplätzen entlang der umliegenden Strassen mit Verbindungswegen erschlossen, und wird mit entsprechenden Spiel- und Verweilmöglichkeiten ausgestattet. Der Freiraum ist durchgängig als Wiese gestaltet, Einzelbäume und Strauchgruppen an den Eckpunkten des Areals, bei den Zugängen sowie im Hof gliedern den Freiraum. Die Zugänge zu den Häuser sind als leicht geneigte Zugangswege konzipiert, mit Velohäuschen bei den Hauszugängen. Im Hofinnern wird entlang der Häuser das Terrain in plane, in der Höhe versetzte Ebenen geschnitten, welche sich von den Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 4

5 der Allgemeinheit zugänglichen Flächen abheben. Die Geländeübergänge entlang des nördlichen Strassenabschnitts und entlang der Häuser im Hofinnern werden als flach geböschte, hochwachsende Wiesen ausgebildet, und heben sich von den übrigen Grünflächen ab. Abb. 2 Situationsplan Richtkonzept (17. Februar 2017) Blockfabrik Abb. 3 Blockfabrik, Blick von Südost Bebauung Die Industriebebauung wird dominiert von der Blockfabrik, welche sich aus vergleichsweise grossvolumigen Gebäudeteilen unterschiedlichen Baualters zusammensetzt. Als geschütztes Kulturobjekt steht dabei der Mittelteil der Fabrikanlage im Vordergrund. Dieser ist eines der wenigen Beispiele für das Neue Bauen in der Ostschweiz und erfordert einen sensiblen Umgang. Die repräsentative Seite der Fabrikanlage (mit Schriftzug) orientiert sich zum Städtli. Über das Lehmtobel hinweg erhebt sich der Fabrikbau über Lichtensteig (vgl. Abb. 3). Neben dem Gebäudeerhalt sollen auch Möglichkeiten für eine zukünftige Ausrichtung des Areales eröffnet werden. Neubauten dürfen sich der geschützten Blockfabrik jedoch nicht überordnen. Eine Machbarkeitsstudie der Schällibaum Ingenieure und Architekten sieht vor, den südwestlichen Anbau grundsätzlich zu erhalten. Ein Teil soll abgebrochen, der Rest um ein Geschoss aufgestockt und für Wohnnutzung umgebaut werden. Die eingeschossige nordöstliche Halle soll abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden (viergeschossig plus ein als Attika ausgebildetes fünftes Geschoss). Gegen die Hofstrasse sind die Gebäude gegenüber der Fassadenflucht der Blockfabrik jeweils leicht zurückversetzt, womit eine Konkurrenzierung verhindert wird. Ein in der Höhe und Tiefe reduzierter Zwischenbau stellt einen adäquaten Anschluss der Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 5

6 Gebäude an die Blockfabrik sicher. Neben dem Erhalt eines Teils der Gewerbeflächen ist die Erstellung von rund 30 Wohnungen vorgesehen. Mit dem Überbauungsplan wird die Möglichkeit zur Umnutzung des geschützten Kultur- und Industrieobjektes geschaffen: Die Ergänzung der Neubauten erlauben die Erstellung eines sinnvollen Erschliessungssystems (Vertikalerschliessungen, Erschliessung der neuen unterirdischen Parkierungsanlage und der Lager- sowie Abstellräume). Diese funktionellen Ansprüche sind nur möglich, wenn die Neubauvolumen direkt mit der geschützten Baustruktur verwoben werden können. Die miteinander verbundenen industriehistorischen Bauteile und die in ihrer Formulierung angeglichenen Neubauten sollen als Gesamtensemble in Erscheinung treten. Abb. 4 Aufsicht aus Machbarkeitsstudie, Schällibaum Ingenieure und Architekten (vgl. Beilage) Abb. 5 Ansichten: Südwest Südost Nordwest, Schällibaum Ingenieure und Architekten (vgl. Beilage) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 6

7 Erschliessung Die Erschliessung erfolgt über die bestehenden Strassen (Meienberg- und Hofstrasse), wobei die Hofstrasse von der Loretostrasse her nur noch als Zufahrt im Einrichtungsverkehr genutzt werden soll. Für die Abstellplätze der Bewohner und Beschäftigten ist eine Sammelgarage vorgesehen, die im Erdgeschoss des nordöstlichen Baus erstellt werden soll. Zudem besteht allenfalls die Möglichkeit, eine gemeinsame Lösung mit der Sammelgarage der Überbauung auf der Parzelle Nr. 179 zu realisieren. Abstellplätze für Besucher sollen als oberirdische Abstellplätze entlang der Hofstrasse ermöglicht werden. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 7

8 2 Grundlagen 2.1 Kantonaler Richtplan Das Planungsgebiet liegt im Landschaftsschutzgebiet «Thurlandschaft Lichtensteig Schwarzenbach» (BLN-Gebiet Nr. 1414) gemäss kantonalem Richtplan. Die folgenden Schutzziele sind von den kantonalen und kommunalen Behörden bei ihren raumwirksamen Tätigkeiten als Rahmenbedingungen zu berücksichtigen und werden zur Beurteilung der Bebauung beigezogen: Keine Beeinträchtigung der Landschaft prägenden Elemente, wie Hecken und Feldgehölze, sowie von Geländeformen, Gewässern und ihrer natürlichen Entwicklung; Besonders sorgfältige Einpassung von Bauten und Anlagen; Vermeidung von stark in Erscheinung tretenden, den Landschaftscharakter verändernden Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen. Abb. 6 Ausschnitt kantonaler Richtplan (geoportal.ch, 30. März 2015) Legende (Auszug) 2.2 Kommunale Planungen Zonenplan Das Planungsgebiet befindet sich grösstenteils innerhalb der Industriezone I. Die Industriezone liegt isoliert innerhalb von Wohn- und Wohn-Gewerbezonen. Gegen die Loretostrasse ist eine dreigeschossige Wohn-Gewerbezone WG3, nördlich der Hofstrasse ist eine Wohnzone für Ein- und Zweifamilienhäuser WE ausgeschieden. Ausserhalb des Planungsgebietes liegt im Süden das «Städtli», auf den anderen Seiten liegen Wohngebiete. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 8

9 Abb. 7 Ausschnitt Zonenplan (geoportal.ch, 7. April 2015) Legende (Auszug) Schutzverordnung Das Planungsgebiet liegt unmittelbar neben dem nördlichen «Vorstadtbereich» zum Altstädtchen Lichtensteig, dessen Ortsbild geschützt ist bzw. ist auf einer Parzelle direkt von der Ortsbildschutzzone betroffen. Ein Gebäude der ehemaligen Blockfabrik ist hinsichtlich der Umgebung und seinen schutzwürdigen Teilen geschützt. Weitere Schutzobjekte im integralen Schutz sind die Villa an der Meienbergstrasse sowie ein Haus an der Loretostrasse. Abb. 8 Ausschnitt Plan zur Schutzverordnung Kulturschutz (6. Juli 2012) Legende (Auszug) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 9

10 2.2.3 Strassenklassierung Das Planungsgebiet liegt an der Loretostrasse (Gemeindestrasse 1. Klasse). Im Planungsgebiet sind mehrere Strassen vorhanden, wobei es sich mit Ausnahme der nördlich anliegenden Meienbergstrasse (Gemeindestrasse 2. Klasse) um private Strassen handelt. Die Strassen sind heute schon zu knapp dimensioniert, was sich mit der zu erwartenden Verkehrszunahme noch verstärken wird. Abb. 9 Ausschnitt Karte zur Strassenklassierung (geoportal.ch, 10. April 2015) Legende (Auszug) Die Erschliessung, wie sie im Überbauungsplan stipuliert wird, soll mit einem Teilstrassenplan, welcher parallel aufgelegt wird, gesichert werden. Die Hofstrasse sowie die Wegverbindung zwischen Hof- und Meienbergstrasse werden als öffentliche Strasse bzw. Weg klassiert. Abb. 10 Teilstrassenplan Hof (Schällibaum Ingenieure, ) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 10

11 3 Erläuterung Teilzonenplan 3.1 Geltungsbereich Teilzonenplan Das Gebiet der Umzonung entspricht der Industriezone «Hof» und umfasst das Areal des heutigen Betriebs auf der Parzelle Nr. 179 inkl. der anliegenden privaten Erschliessungsstrassen und die ins Betriebsareal einschneidende Parzelle Nr. 356 sowie der in der Industriezone gelegene Teil der Parzelle Nr. 184 (ehemalige Blockfabrik). Es wird rund 1 ha Fläche umgezont. Abb. 11 Geltungsbereich Teilzonenplan (geoportal.ch, 6. Juni 2016) Umzonung in W3 Die Grundeigentümer des Teils nördlich der Hofstrasse beabsichtigen eine reine Wohnnutzung zu realisieren. Grundsätzlich könnte mit einer Wohn-Gewerbezone, wie westlich anliegend vorhanden, die Ansiedlung von Gewerbenutzungen ermöglicht werden. Aufgrund der «isolierten» Lage innerhalb der bestehenden Bebauung sowie der «rückwärtigen» Lage im Bezug zur Loretostrasse kann eine genügende Erschliessung für eine Gewerbenutzung nicht realisiert werden. Daher ist eine reine Wohnnutzung prädestinierter und soll gesichert werden. Entlang der Loretostrasse sind ostseitig die ersten beiden Bautiefen der dreigeschossigen Bauweise zugewiesen. Die anschliessenden Baugebiete hangaufwärts sind der zweigeschossigen Bauweise zugewiesen. Anders als die nördlich angrenzenden Baugebiete ab der dritten Bautiefe liegt das Planungsgebiet auf einer Ebene. Die dreigeschossige Bauweise erscheint ortsbaulich verträglich und aufgrund der zentrumsnahen Lage sinnvoll. Die künftige Bebauung bildet einen harmonischen Übergang zwischen Baugebieten niedrigerer und höherer Dichte. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 11

12 3.3 Umzonung in WG3 Die ehemalige Blockfabrik wird heute noch teilweise gewerblich genutzt. Diese gewerbliche Nutzung soll weiterhin möglich bleiben, zusätzlich soll aber auch eine Wohnnutzung ermöglicht werden. Mit der Umzonung werden eine Mischnutzung und die nötige Flexibilität ermöglicht, sowie die umliegenden Wohnnutzungen besser vor übermässigen gewerblichen Emissionen geschützt. Die dreigeschossige Bauweise orientiert sich einerseits an der geschützten Blockfabrik und andererseits an der umliegenden mit dem Überbauungsplan stipulierten Bebauung respektive der vorgesehenen Umzonung des nördlichen Teils der Industriezone «Hof» in die dreigeschossige Wohnzone W3. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 12

13 4 Erläuterungen Überbauungsplan 4.1 Allgemeines Karteneinträge Wo keine Bemassungen angegeben sind, gilt die Messungenauigkeit des Situationsplans im Massstab 1: Geltungsbereich Soweit in den besonderen Vorschriften nichts Anderes bestimmt wird, gelten die Vorschriften des übrigen Rechts, namentlich des kantonalen Bau-, Planungs- und Umweltrechts sowie des Baureglements der Gemeinde Lichtensteig. 4.2 Erschliessung Öffentliche Strassen Erschliessung des Areals Die Meienbergstrasse wie auch die Hofstrasse sind schmal. Die Ausfahrt der Hofstrasse auf die Loretostrasse ist hinsichtlich der Sichtweiten nicht optimal. Mit dem Überbauungsplan wird die Erschliessung verbessert. Die Hofstrasse bis zur Fabrik wird nur noch im Einrichtungsverkehr geführt. Der Abschnitt der Hofstrasse bis zur Meienbergstrasse und die Meienbergstrasse selber werden weiterhin im Zweirichtungsverkehr geführt. Ausbau der Strassen Die Meienbergstrasse und die Hofstrasse sind gemäss SN VSS b und als Erschliessungsstrassen zu betrachten und entsprechen am ehesten Zufahrtsstrassen. Diese können bis zu 150 Wohneinheiten erschliessen, wobei diese Zahl im vorliegenden Fall deutlich tiefer liegen wird. 1 Gemäss Norm weisen Zufahrtsstrassen einen oder zwei reduzierte Fahrstreifen auf. Mit einer Breite von teilweise lediglich drei Metern weisen die Meienberg- und die Hofstrasse im heutigen Ausbau unzureichende Querschnitte auf. Die Strassen im Zweirichtungsverkehr sollen daher auf eine lichte Breite von 5.30 m ausgebaut werden. Diese genügt für den grundlegenden Begegnungsfall PW PW bei 30 km/h (4.80 m lichte Breite) und für den seltenen massgebenden Begegnungsfall PW LKW bei stark reduziertem Tempo (5.30 m lichte Breite). 1 Die Meienbergstrasse und die Hofstrasse im Zweirichtungsverkehr erschliessen neben den rund 40 Wohnungen, die auf dem ehemaligen Betriebsareal entstehen sollen, rund ein Duzend weitere (Einfamilienhaus-) Liegenschaften. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 13

14 Tab. 1 Massgebender Begegnungsfall LKW PW bei 20 km/h (nach SN VSS ) Fahrzeugtyp Lastwagen Personenwagen Grundabmessungen Bewegungsspielraum Sicherheitszuschlag Gegenverkehrszuschlag 0.0 Fahrbahn 2-spurig 4.80 Lichtraum 2-spurig 5.30 Mit dem Überbauungsplan wird der Ausbau im Knotenbereich zur Loretostrasse gesichert, so dass keine massgeblichen Beeinträchtigungen auf die Verkehrsabwicklung auf der übergeordneten Loretostrasse zu erwarten sind. Dazu muss die Mauer nördlich der Loretostrasse verschoben werden. Ebenso wird die Meienbergstrasse im Bereich des ehemaligen Betriebsareals auf die notwendige Breite für Gegenverkehr ausgebaut. Durch den Ausbau, wie er im Überbauungsplan gesichert ist, resultiert eine Engstelle im Bereich der Parzelle Nr. 373, in der keine Begegnungsfälle möglich sind. Da aufgrund der Anforderungen an Zufahrtsstrassen nicht zwingend zwei Fahrstreifen vorhanden sein müssen, kann die mit dem Überbauungsplan gesicherte Lösung auch mit einzelnen Engstellen als hinreichende Erschliessung gewertet werden. Der Vollausbau der Meienbergstrasse wird grundsätzlich angestrebt. Dieser bezieht jedoch zweckmässigerweise auch die Parzelle Nr. 373 mit ein. Diese ist jedoch nicht Teil des Überbauungsplans. Der Vollausbau kann zu einem Zeitpunkt vorgenommen werden, wenn die Parzelle Nr. 373 neu bebaut wird. Abb. 12 Situationsplan Ausbau Meienbergstrasse rote Linie: Ausbau gemäss UPL rote Flächen: zusätzliche Strassenfläche für Ausbau gemäss UPL blaue Linie: Vollausbau blaue Fläche: zusätzliche Strassenfläche für Vollausbau Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 14

15 Die Hofstrasse zwischen der Loretostrasse und der Blockfabrik soll klassiert werden. Wünschenswert wäre eine Breite, die durchgehend den Begegnungsfall LKW Velo ermöglicht. Ein Ausbau ist aufgrund der direkt an der Strasse stehenden Gebäude nicht möglich. Für diese Zufahrtsstrasse genügt gemäss Norm auch ein reduzierter Fahrstreifen. Verfahren Vor der Überbauung, welche auf eine Erschliessung über die neuen öffentlichen Strassen angewiesen ist, ist der Ausbau der öffentlichen Strassen vorzunehmen. Dadurch kann der Baustellenverkehr schon verträglich abgewickelt werden. Damit die hinreichende Erschliessung innerhalb des Planungsgebiets gesichert ist, sind die öffentlichen Strassen als Gemeindestrassen 2. Klasse zu bezeichnen. Nach der Klassierung und Erstellung der Strassen geht das Eigentum und der Unterhalt der Strassen entschädigungslos an die politische Gemeinde über Zufahrtsweg, privat Der Zufahrtsweg dient der Erschliessung der Parzellen Nrn. 449 und Betriebsfläche Blockfabrik Die Fläche zwischen Blockfabrik und Hofstrasse soll im Sinne eines gewerblichen Vorplatzes gestaltet werden. Sie dient einerseits der Erschliessung (Parkierung für Besucher, Zu- und Wegfahrt Sammelgarage), andererseits dem Warenumschlag (Verladerampen, Eingänge, Vordächer etc.) Autoabstellplätze Markierungslinien A Die Anordnung der Parkplätze in Sammelgaragen trägt zu einer attraktiveren Freiraumgestaltung bei und reduziert die verkehrlichen Immissionen auf die Wohnungen. Die Zu- und Wegfahrt erfolgt an einer Stelle ab der Meienbergstrasse. Bei einspurigen Rampen muss sichergestellt werden, dass einfahrende Fahrzeuge die von der Sammelgarage ausfahrenden Fahrzeuge nicht behindern. Dies kann mittels Lichtsignalanlage erfolgen. Aufgrund der untergeordneten Bedeutung der Meienbergstrasse im Strassennetz und der tiefen Verkehrsmengen ist, auch wenn einfahrende Fahrzeugen auf der Meienbergstrasse warten müssen, mit keinen übermässigen Einwirkungen auf den Verkehrsablauf zu rechnen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 15

16 Für oberirdische Abstellplätze für Besucher wird ein Bereich vis-a-vis der Blockfabrik ausgeschieden. Mit der Anordnung am Rand des Areals kann dieses im Innern vom Autoverkehr freigehalten werden. Mit den im Richtprojekt vorgesehenen Abstellplätzen in der Sammelgarage und für Besucher kann der Bedarf nach Art. 28 BauR gedeckt werden: Parkplatzbedarf: 1 PP / 100 m 2 agf, mindestens 1.5 pro Wohnung Bedarf Richtprojekt: 4'100 m 2 agf 38 Wohnungen -> PP Vorgesehene Parkplätze gemäss Richtprojekt: 52 PP in Sammelgarage, 6 PP in Freiraum (oberirdisch) Zudem können die Abstellplätze gemäss Art. 28 Abs. 3 BauR für in der Nähe der Hauseingänge gelegene Veloabstellplätze wie sie im Richtprojekt vorgesehen sind reduziert werden. Baubereich B Die Parkierung kann im Baubewilligungsverfahren nachgewiesen werden. Markierungslinien C Die bestehenden Parkplätze unterstehen der Bestandesgarantie. Im Falle einer bewilligungspflichtigen Veränderung (Nutzungsänderung oder -intensivierung, Um- oder Ersatzneubau) ist die Parkierung neu zu regeln und die entsprechenden Nachweise im Baubewilligungsverfahren zu erbringen. Tab. 2 Approximativer Abstellplatznachweis Markierungslinien C (4'300 m 2 agf, davon rund 700 m 2 agf für Gewerbe 29 Wohnungen) Baureglement Wohnen: 1 / 100 m 2 agf, mind. 1.5 PP / Whg. Gewerbe: 1 PP / 50 m 2 agf Wohnen 44 PP 40 PP Gewerbe 14 PP 6 8 PP* Total 58 PP PP *inkl. Reduktion für Standorttyp D nach SN VSS (70 % 90 %). SN VSS Wohnen: 1 PP / 100 m 2 BGF, mind. 1 PP / Wohnung, + 10 % für Besucher Gewerbe: 1 PP / 100 m 2 BGF PP / 100 m 2 BGF für Besucher Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 16

17 4.2.5 Fuss- und Veloverkehr Fuss- und Veloweg, öffentlich Die öffentlichen Wege im Überbauungsplan bestehen schon heute als (mehrheitlich private) Verbindung und sollen für die Öffentlichkeit gesichert werden. Sie sind Teil des Langsamverkehrsnetzes und schaffen eine Verbindung durch das Areal sowie eine zusätzliche Anbindung an das «Städtli». Die Erstellung und Kostentragung erfolgen analog den öffentlichen Strassen. Im Überbauungsplan ist der Weg mit der Minimalbreite von 2.50 m eingezeichnet, dieser darf jedoch auch breiter gebaut werden. Fusswege, privat Die interne Erschliessung des Areals für den Langsamverkehr soll durch ein dichtes Wegnetz mit direkten Wegen in alle Richtungen, aus dem Areal hinaus und zu den Spiel- und Begegnungsflächen sichergestellt werden. Zur Sicherstellung eines hindernisfreien Zugangs in alle Bauten der Markierungslinien A wird die Neigung gemäss den Anforderungen der Norm für hindernisfreien Verkehrsraum (Anhang SN VSS ) auf maximal 6 % beschränkt. Veloabstellanlagen (Zweiradabstellplätze) Die Förderung des Veloverkehrs liegt im öffentlichen Interesse. Dazu sind ausreichende Abstellflächen gemäss SN VSS nachzuweisen. Die Norm verlangt für Wohnnutzungen pro Zimmer einen Veloabstellplatz. Davon sind 70 % als Langzeit- und 30 % als Kurzzeitabstellplätze zu erstellen. Die Qualität orientiert sich an den Anforderungen der SN VSS Diese legt die Richtlinien fest, wo welche Anforderungen an die Sicherheit, den Schutz vor Diebstahl und Vandalismus sowie Witterungsschutz gelten. Langzeitabstellplätze können in der Sammelgarage angeordnet werden. Für das Kurzzeitparken sind in der Nähe der Hauseingänge der Markierungslinien A witterungsgeschützte Abstellanlagen vorgesehen. 4.3 Bebauung Bauten, allgemein Die Bebauungsmöglichkeiten werden mit den Markierungslinien und Baubereichen festgelegt. Ausserhalb der Markierungslinien und Baubereiche werden die zulässigen Bauten eingeschränkt, sie sind nur noch im Zusammenhang mit Spielplätzen und Veloabstellanlagen zulässig. Die Freihaltefläche soll von Bauten gänzlich freigehalten werden. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 17

18 4.3.2 Markierungslinien A Die Markierungslinien A definieren die maximale horizontale Ausdehnung der Bauten gemäss Art. 24bis BauG. Sie nehmen Bezug auf das dem Überbauungsplan zugrundeliegende Richtprojekt und geben einen angemessenen Projektierungsspielraum. Aus der Grösse der Markierungslinien ergibt sich, dass ausser in der Markierungslinie A5 nur Zweispänner (zwei Wohnungen an einem Treppenhaus) erstellt werden können. Das oberste Geschoss ist gemäss Richtprojekt gegenüber den anderen Geschossen zurückversetzt und tritt architektonisch als Attikageschoss in Erscheinung. Da es jedoch nicht den Bestimmungen des Attikageschosses gemäss Art. 25 Abs. 3 BauR entspricht, gilt es rechtlich als Vollgeschoss. Die maximale Ausdehnung wird mit der entsprechenden Fläche im Plan bezeichnet. Die Höhenlage der Bauten im gegen Westen abfallenden Terrain wird mit den Koten festgelegt. Dadurch kann das Verhältnis der Bauvolumen zueinander besser abgeschätzt werden. Massgeblich für die Kote ist der Punkt, der zur Bestimmung der Gebäudehöhe gemäss Regelbauweise verwendet wird (gem. Art 18 BauR: der ausgemittelte Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberkante in der Fassadenmitte) Baubereich Vorbauten Die Baubereiche Vorbauten legen die Positionierung von Vorbauten fest, sofern sie nicht gemäss Art. 12 BVo ohnehin ausserhalb der Markierungslinien und Baubereiche zulässig sind. Sie orientieren sich an den Balkonen im Richtprojekt, die ins Volumen eingezogen und nur leicht auskragend vorgesehen sind Baubereich B Baulinen für Bauten Im Baubereich B wird keine spezielle Bebauungsstruktur festgelegt. Die Parzellen am Hangfuss sind sehr schmal und liegen in schwierigen topographischen Verhältnissen. Damit eine sinnvolle Bebauung auf den schmalen Parzellen möglich ist, wird auf diesen Parzellen eine Baulinie mit 3.00 m Abstand gegenüber der Strasse festgelegt. Die minimale Länge von Garagenvorplätzen von 5.50 m gemäss Art. 29 BauR muss weiterhin gewährleistet bleiben Markierungslinien C Bereich Zwischenbau Die Markierungslinien C orientieren sich an der Machbarkeitsstudie von Schällibaum Ingenieure Architekten (vgl. Kap ) bzw. an der geschützten Blockfabrik. In den besonderen Vorschriften wird neben der horizontalen Ausdehnung und der Lage (vgl. Art. 24bis BauG) auch die Höhenentwicklung der Bauten geregelt. Die Höhe der Bauten soll sich an der bestehenden und geschützten Blockfabrik orientieren. Die Bauten in den Markierungslinien C1 und C3 dürfen Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 18

19 daher grundsätzlich maximal die gleiche Höhe wie die Blockfabrik aufweisen. Davon abweichend ist in der Markierungslinie C3 ein architektonisch als Attikageschoss in Erscheinung tretendes viertes Vollgeschoss zulässig, das über der Höhe der Blockfabrik liegt. Die Bereiche Zwischenbau dienen dazu, eine adäquate Verbindung zwischen der geschützten Blockfabrik und den an sie angebauten Gebäude zu schaffen. Die Zwischenbauten sind daher in der Höhe um eine Geschosshöhe reduziert Markierungslinie Auskragung Untergeschoss Die Machbarkeitsstudie sieht eine Auskragung bei den Bauten in den Markierungslinien C2 und C3 gegenüber der Hofstrasse vor. Gegenüber dem Lederbach soll zudem das Untergeschoss des heute im Winkel der Markierungslinien C1 und C2 liegenden Bauvolumen erhalten werden können. Dieses ist teilweise freigelegt Waldabstandslinie Mit dem Überbauungsplan wird im Bereich der Blockfabrik ein reduzierter Waldabstand gem. Art 58 Abs. 3 BauG für Bauten unter dem zulässig gestalteten Terrain festgelegt. Dies können zum Beispiel Sammelgaragen oder Kellergeschosse sein. Im Bereich der Markierungslinie C3 wird der kantonalrechtliche Waldabstand ebenfalls unterschritten. Die Unterschreitung des Waldabstandes lässt sich im vorliegenden Fall damit rechtfertigen, dass die Waldzunge, die an das Planungsgebiet grenzt auf einer vom Planungsgebiet abgewandten Hangflanke steht Sammelgaragen Die Sammelgarage für die Markierungslinien A ist als unterirdische Garage zu erstellen. Damit allenfalls ein Zusammenschluss der Sammelgaragen auf den Parzellen Nrn. 179 und 373 möglich ist, ist die technische Realisierbarkeit sicherzustellen. Dies daher, dass auf der Parzelle Nr. 373 keine zweckmässige eigenständige Lösung für eine Sammelgarage realisierbar ist. Die Sammelgarge für die Markierungslinien C (Blockfabrik) darf oberirdisch innerhalb der bezeichneten Markierungslinien erstellt werden. Eine Erweiterung über die Markierungslinien hinaus ist möglich, wenn die Sammelgarage mit dem zulässig gestalteten Terrain überdeckt werden kann. Das Unterbauen von (öffentlichen) Strassen und Wegen wird mit dem Überbauungsplan für allfällige Zusammenschlüsse von Sammelgaragen zwischen den Parzellen Nrn. 179 und 373 sowie Parzellen Nrn. 179 und 184 ausdrücklich ermöglicht. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 19

20 4.3.9 Ausnützung Allgemein Im Sinne der Entwicklung gegen innen und der haushälterischen Bodennutzung kann eine Mehrausnützung gewährleistet werden (siehe auch Nachweis in Kap ). Die in Art. 14 BauR genannten Voraussetzungen, die zur Gewährung einer Mehrausnützung erfüllt werden müssen, werden im vorliegenden Überbauungsplan berücksichtigt (Aufzählung nicht abschliessend): Die Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung wird mit einer ortsbaulich passenden Struktur gewährleistet; für die Freiraumgestaltung werden Vorschriften aufgestellt; es wird eine attraktive Erschliessung für den Langsamverkehr gesichert; es wird eine flächensparende Erschliessung und unterirdische Parkierung für einen grossen Teil der Parkplätze festgelegt. Markierungslinie A Die zulässige Ausnützung (in anrechenbarer Geschossfläche gemäss Art. 61 BauG vom 6. Juni 1972) wird pro Markierungslinie im Plan angegeben. Baubereich B Im Baubereich B gilt die Ausnützungsbestimmung gemäss Regelbauweise. Die Parzellen weisen zum Teil Formen auf, die schwer vollständig ausnützbar sind. Mit der Baulinie wird die näher an die Strasse rückende Bebauung ermöglicht und damit die Konsumation der zulässigen Ausnützung vereinfacht. Markierungslinien C In den Markierungslinien C wird auf die Festlegung einer Ausnützungsziffer verzichtet. Die zulässige Baumasse wird aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zur geschützten Blockfabrik mit der Festlegung von Markierungslinien, Höhenbeschränkungen und der Angabe der zulässigen Anzahl Vollgeschosse zweckmässiger festgelegt, als über eine Ausnützungsbeschränkung. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 20

21 Gestaltung Architektonische Gestaltung Allgemein Das Planungsgebiet liegt in unmittelbarer Nähe zur Ortsbildschutzzone B. Im Planungsgebiet liegen geschützte Objekte, auf die Rücksicht genommen werden muss. Neubauten dürfen die Erscheinung der geschützten Objekte nicht negativ beeinflussen. Die Gestaltung im Baubereich B und auch überwiegend in den Markierungslinien C richten sich nach den Bestimmungen des geltenden Rechts (Baureglement sowie insbesondere den Vorgaben der Schutzverordnung). Markierungslinien A Eine einheitliche Gestaltung verschafft der Siedlung eine eigene Identität über die ganze Bebauung. Die Bebauung ist auf allen Seiten von öffentlichen oder halb-privaten Räumen umgeben. Daher sollen alle Fassaden gleichwertig gestaltet werden. Es sollen keine Rückseiten entstehen. Dies kann beispielsweise dadurch erreicht werden, dass gegen alle Fassaden Wohnräume (Wohnzimmer, Schlafzimmer) mit der entsprechenden Befensterung angeordnet werden. Sofern Balkonverglasungen vorgesehen sind, sind sie so auszuführen, dass der architektonische Ausdruck der Baute nicht gestört wird. Insbesondere als störend werden grundsätzlich Milchglasverglasungen empfunden. Ein wichtiges Merkmal des Richtprojekts ist die Ausgestaltung der Erdgeschosse als Hochparterre, deren privater Aussenraum ebenfalls auf einem Balkon angeordnet ist. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens können die gestalterischen Anforderungen mit einem Farb- und Materialisierungskonzept einfach überprüft werden. Im Konzept sind Aussagen zur Fassadengestaltung und -gliederung, den verwendeten Materialien sowie den Farben zu machen. Der Beizug von ausgewiesenen, zertifizierten Experten garantiert eine adäquate farbliche Gestaltung. Markierungslinien C Der geschützte Teil der Blockfabrik soll der wichtigste Teil des Ensembles bleiben. Daher sind die Bauten nicht nur vom Volumen, sondern auch gestalterisch unterzuordnen. Mit der Bestimmung in den BVo zur allgemeinen architektonischen Gestaltung (Art. 22) lässt sich ableiten, dass sich die Fassadengestaltung von Neubauten in einer Form an die Blockfabrik anzulehnen hat (z.b. Verwendung von Bandfenstern, mineralische Fassade). Diesbezüglich ist spätestens im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Denkmalpflege zu konsultieren. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 21

22 Dachgestaltung Die Dachgestaltung in den Markierungslinien A und C soll die klare Form der Bauten unterstützen. Insbesondere in den Markierungslinien C soll sich die Dachgestaltung an der Blockfabrik orientieren. Begrünte Flachdächer können eine Funktion als Retentionsfläche übernehmen und sind Teil der Natur im Siedlungsraum. 4.4 Freiraum Freiraum, allgemein Der hohe Grünanteil im Quartier wird mit dem allgemeinen Freiraum gesichert. Zur Stärkung der heimischen Flora und Fauna werden standortgerechte und nicht invasive Arten vorgeschrieben. Zum Erhalt des natürlichen Wasserkreislaufes ist auf eine geringe Flächenversiegelung zu achten Freihaltefläche Die Freihaltefläche schafft den Übergang zwischen dem Siedlungsgebiet und dem bewaldeten Hang. Sie liegt zu grossen Teilen im Waldabstandsbereich (regulärer Waldabstand von 15 m) Freiraumgestaltung Markierungslinien A Das Richtprojekt zeigt verbindliche Prinzipien für die Freiraumgestaltung im Bereich der Markierungslinien A auf: Die dichte Durchwegung mit Wegen, die sich im halbprivaten Hof treffen; innerhalb des Hofes sind keine Hecken und Sträucher zulässig, als Pflanzungselemente sind hochstämmige Bäume vorgesehen; im Hofbereich sind Möblierungselemente für Spiel und Begegnung vorgesehen; es sind keine privaten Aussenbereiche zulässig (auch die Wohnungen im Erdgeschoss resp. Hochparterre verfügen lediglich über einen Balkon); das gegen Westen abfallende Terrain wird mit klar geschnittenen Böschungen terrassiert, so dass jedes Gebäude auf einer eigenen, annähernd ebenen Fläche steht. Die massgeblichen Höhenkoten sind im Richtprojekt angegeben. Besonders prägende Einzelbäume werden mit dem Überbauungsplan ausdrücklich gesichert, der Standort kann jedoch im Rahmen Projektierung vom Überbauungsplan abweichend festgelegt werden. Bei der Projektierung und dem Bau der Tiefgarage gilt in geeigneter Weise auf die Wurzelwerke der Bäume Rücksicht zu nehmen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 22

23 Mit einem Freiraumkonzept kann im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens einfach überprüft werden, ob die Bestimmungen des Überbauungsplans eingehalten werden Spiel und Begegnung Gemäss Art. 30 BauR sind bei Überbauungen mit mehr als 10 Wohnungen Kinderspielplätze mit mindestens 10 % der zu Wohnzwecken genutzten Geschossfläche zu erstellen. Die Spielplätze können teilweise innerhalb der Gebäude und im Freien liegen. Der Nachweis ist im Baubewilligungsverfahren mit dem Freiraumkonzept zu erbringen. Im Innenhof des Quartiers ist der halböffentliche Begegnungs- und Spielplatz angeordnet. Dieser dient den Bewohnern und ist durch seine zentrale Lage für alle gleichwertig zu erreichen. Die Gestaltung sollte demzufolge den Ansprüchen aller Altersgruppen und Familien genügen können. Es ist eine ausreichende Beschattung der Spielflächen und Sitzgelegenheiten zu gewährleisten. Mit einem nach den Bestimmungen des Überbauungsplans gestalteten Platz werden die Anforderungen des Baureglements erfüllt. Für die Markierungslinien C ist eine Ersatzabgabe zugunsten des Spielplatzes der Markierungslinien A denkbar Bereich Siedlungseingang Im Richtkonzept ist vorgesehen, den Eingangsbereich von der Hofstrasse her mit einer Baumgruppe zu akzentuieren. Zudem sind neben Veloabstellplätzen auch Aufenthaltsmöglichkeiten vorgesehen. Damit diese auch attraktiv zu nutzen sind, ist grosser Wert auf die Aufenthaltsqualität zu legen Freiraumgestaltung Blockfabrik Der Freiraum um die Blockfabrik ist adäquat zu gestalten. Vor allem der Bereich zwischen der Blockfabrik und dem Strassenkörper ist als Teil des öffentlichen Strassenraums zu gestalten. Mit einem Freiraumkonzept kann im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens einfach überprüft werden, ob die Bestimmungen des Überbauungsplans eingehalten werden. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 23

24 4.5 Weiteres Energie Ein ressourcenschonender Umgang mit Energieträgern ist ein wichtiges Anliegen der Stadt (Energiestadt, «European Energy Award» ausgezeichnet). Mit der Einhaltung des Minergie-Standards oder gleichwertigen Vorgaben für Bauten in den Markierungslinien A wird eine energieeffiziente Bebauung mit geringem Heizenergieverbrauch gesichert Kehrichtsammelstelle Der Zweckverband Abfallverwertung Bazenheid (ZAB) ist für die Entsorgung der häuslichen Abfälle in der Gemeinde zuständig. Dieser ist auf gut zugängliche Sammelstellen angewiesen. Entsprechend ist eine gemeinschaftlich genutzte Anlage in Absprache mit der Gemeinde an gut zugänglicher Lage vorzusehen und hinsichtlich des Typs, Ausführung und Gestaltung zu koordinieren Naturgefahren Mit der besonderen Vorschrift wird die Notwendigkeit von Objektschutzmassnahmen zur Sicherung vor Schäden am Gebäude durch Hangmuren festgehalten. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 24

25 5 Nachweise 5.1 Allgemeines Nachfolgend sind nur die planungsrelevanten Nachweise gemäss Arbeitshilfe zur Erstellung des Raumplanungsberichtes (AREG 2007) erläutert. Die Überprüfung der Vollständigkeit der relevanten Nachweise ist in den Anhängen A1 und A2 dokumentiert. 5.2 Siedlung Bauzonenbedarf Beim vorliegenden Planungsgebiet handelt es sich um ein Innenentwicklungspotenzial, welches sich aufgrund der Lage und des baulichen Umfelds für eine dichtere Bauweise eignet. Die Gemeinde möchte die Chance wahrnehmen, das Innenentwicklungspotenzial an diesem Ort nun zu mobilisieren Verfügbarkeit der Bauzone Die Weiterentwicklung des Planungsgebiets wurde partizipativ mit den Grundeigentümern und den Nachbarn geschärft. Die Grundeigentümerschaft der Parzelle Nr. 179 beabsichtigt, die Parzelle zeitnah zu entwickeln Abweichung gegenüber der Regelbauweise Die Abweichungen zur Regelbauweise nach BauR ergeben sich primär auf den Arealen der Markierungslinien A hinsichtlich der Gebäudehöhen und -abstände sowie der Geschossigkeit. Dritte werden indes nicht nachteilig beeinträchtigt. In der nachfolgenden Tab. 3 werden jeweils die Abweichungen zwischen Überbauungsplan und Regelbauweise aufgezeigt. Wo nichts erwähnt ist, sind keine Abweichungen vorhanden. Tab. 3 Abweichungen Regelbauweise Überbauungsplan Regelbauweise WG 3 W3 WE Überbauungsplan Anzahl VG * Ausnützungsziffer Gewerbeanteil < 30 %: vgl Gewerbeanteil > 30 %: 0.75 Doppel- Reihen, Ter.häuser: 0.40 min. gr. Grenzabs m 10.0 m 8.00 m > 5.0 m min. Gebäudeabst. Summe der Grenzabstände Summe der Grenzabstände Summe der Grenzabstände zu Dritten: eingehalten innerhalb Markl. A: > 9 m max. Gebäudelänge 36.0 m 36.0 m Einzelbauten: m Markierungslinien C: rund 96 m max. Gebäudehöhe 10.0 m 10.0 m 6.50 m Markierungslinien A: rund 13 m Markierungslinien C: rund 14 m Strassenabstand Gemeindestrasse 1. und 2. Klasse: 5 m Baubereich B: 3 m Gemeindestrasse 3. Klasse: 3 m Waldabstand 15 m 10 m * oberstes Vollgeschoss als reduziertes Vollgeschoss Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 25

26 5.2.4 Haushälterische Bodennutzung Kapazität der Bauzone Die Grundeigentümer streben eine Lösung an, bei der das Grundstück über einen Sondernutzungsplan optimal mit einem Bonus ausgenützt werden kann. Das Planungsgebiet hat aufgrund folgender Randbedingungen und Annahmen das nachfolgende Potenzial 2 : AZ (W3, ohne Bonus mit max. möglichem Bonus): AZ (WG3, ohne Bonus mit max. möglichem Bonus): Entwicklungsfläche (W3 WG3): 6'000 m 2 * 4'200 m 2 Ausbaugrad: 100 % Flächenbedarf pro Einwohner: 49 m 2 Wohnanteil (W3 WG3): 95 % 70 % * Areal Industriebetrieb auf Parzelle Nr. 179, inkl. Parzelle Nr. 356, inkl. Hofstrasse und Weg Tab. 4 Einwohnerpotenzial für das Planungsgebiet Überbauung nach Regelbauweise (W3 WG3) Überbauung mit Sondernutzungsplan (mit max. Bonus von 20 %) Einwohner/ha Einwohnerpotenzial im Planungsgebiet Ausnützungsbonus im Überbauungsplan Mit den Bestimmungen im Überbauungsplan sind Ausnützungsboni vorgesehen: Parzelle Nr. 179 (Markierungslinien A, W3) Auf dieser Parzelle wird die Ausnützung durch die zulässige agf in jeder Markierungslinie bestimmt. anrechenbare Parzellenfläche 6'055 m 2 * agf Markierungslinien A1 A5 4'360 m 2 resultierende Ausnützung 0.72 Mehrausnützung 20 % * Areal Industriebetrieb auf Parzelle Nr. 179, inkl. Parzelle Nr. 356, inkl. Hofstrasse 2 Ermittlung der Bauzonenkapazität mit mittlerer Bearbeitungstiefe nach SIA 422 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 26

27 Parzelle Nr. 184 (Markierungslinien C, WG3) Die Parzelle wird von der Industriezone in die Wohn-Gewerbezone WG3 umgezont. Die Industriezone verfügt über keine Ausnützungsziffer, die Zone WG3 jedoch schon ( (bei Gewerbeanteil > 30 %)). Mit der heute bestehenden Bebauung ist eine Ausnützung von 1.00 realisiert. Der Überbauungsplan sieht vor, dass auch bei einer baulichen Veränderung eine ähnlich hohe Ausnützung realisiert werden darf. Diese ist aus ortsbaulicher Sicht am vorliegenden Ort verträglich. heute realisierte Ausnützungsziffer ca anrechenbare Parzellenfläche 4'200 m 2 agf gemäss UPL 4'300 m 2 AZ gemäss UPL 1.02 Differenz zu heutiger Ausnützung + 2 % Mehrausnützung gegenüber Regelbauweise 70 % 36 %* * Gewerbeanteil: <30 % >30 % Parzellen Nrn (Baubereich B, WE) Auf diesen Parzellen wird die Ausnützung gemäss Regelbauweise festgelegt und kein Bonus gewährt Immissionsschutz Das Planungsgebiet wird im Bereich der Zone W3 neu der Empfindlichkeitsstufe II bzw. im Bereich der Zone WG 3 neu der Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen (bisher IV). Die zu tolerierenden Immissionen im Planungsgebiet, die öffentlich-rechtlich über die Umweltschutzgesetzgebung geregelt werden, sind wesentlich tiefer als vor der Umzonung. Es handelt sich dabei um Betriebslärm, schädliche und lästige Luftverunreinigungen etc. Die umliegenden Betriebe sind verpflichtet, die Immissionen einzuhalten. Privatrechtlich können diese Immissionen nicht wegbedungen werden. Dadurch, dass die ganze Industriezone «Hof» in eine Zone mit tieferer Empfindlichkeitsstufe umgezont wurde, wird die Wohnnutzung besser vor übermässigen Immissionen geschützt Ortsbildschutz und Kulturschutz Die neue Zonierung ermöglicht grundsätzlich eine Bebauung, die mit dem geschützten Ortsbild verträglich ist. Die geschützten Objekte werden im Überbauungsplan berücksichtigt, indem zum Beispiel ein Neubau von der Blockfabrik wegversetzt angebordnet werden muss und sich dem Kulturobjekt unterordnen muss. Weiter gilt die Schutzverordnung. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 27

28 5.3 Infrastruktur und Wirtschaft Nutzungszuordnung Einkaufsmöglichkeiten (Güter des täglichen Bedarfs) sowie weitere Dienstleistungsangebote (Schule, Freibad etc.) sind gut zu Fuss erreichbar Fusswegdistanzen betragen rund 300 bis 500 m. 5.4 Natur und Landschaft Einordnung in die Landschaft oder das Quartier Aufgrund der Lage im bestehenden Siedlungskörper, fügt sich eine künftige Bebauung gut ins Landschaftsbild ein und führt nicht zu einer Veränderung des zu schützenden Landschaftscharakters gem. Kap Die zulässige Bauweise ermöglicht insbesondere einen Übergang zwischen weniger dichten, peripherer gelegenen Baugebieten und dem eher dichten Ortskern. Im Überbauungsplan wird dieser Übergang mit gegen das Zentrum hin grösser werdenden, zulässigen Gebäudelängen differenziert ausgestaltet Förderung Natur im Siedlungsraum Mit der Bestimmung zum Einsatz von standortgerechten und einheimischen Arten sowie der Begrünung von Flachdächern wird dieser Forderung Rechnung getragen. 5.5 Siedlung und Verkehr Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr Die nächste Bushaltestelle der lokalen Bus- und Postautobetriebe liegt rund 200 m sowie die Bahnhaltestelle rund 1 km entfernt (Fusswegdistanz). Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 28

29 5.6 Wasser und Boden Naturgefahren Das Planungsgebiet ist im Bereich des Baubereichs B von einer geringen bis mittleren Naturgefahr (Rutschung) betroffen. Es handelt sich um Hangmuren, die selten (ab einem hundertjährlichen Ereignis) vorkommen. Die maximale Intensität ist dabei eine mittlere. Bei Neubauten sind Objektschutzmassnahmen vorzusehen, die Schäden am Gebäude mindern. Mit der entsprechenden Vorschrift, werden die notwendigen Objektschutzmassnahmen vorgeschrieben. Abb. 13 Ausschnitt Naturgefahrenkarte (geoportal.ch, 10. April 2015) Legende (Auszug) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 29

30 5.6.2 Belastete Standorte Bei den im Planungsgebiet liegenden belasteten Standorten besteht kein Sanierungs- und Überwachungsbedarf. Es sind zudem keine Einwirkungen auf die Umwelt und somit auf das Umfeld bekannt. Abb. 14 Ausschnitt Kataster der belasteten Standorte (geoportal.ch, 10. April 2015) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 30

31 Anhang A1 A2 Checkliste Nachweise Zonenplanung Checkliste Nachweise Überbauungsplan Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 31

32 A1 Checkliste Zonenplanung Checkliste Zonenplanung angelehnt an die Arbeitshilfe zur Erstellung des Raumplanungsberichtes (AREG 2007) Siedlung nicht relevant relevant Bauzonenbedarf vgl Verfügbarkeit von Bauzonen vgl Haushälterische Bodennutzung vgl Übereinstimmung mit kommunalem Richtplan x Lärmschutz vgl Luftverschmutzung und Gerüche vgl Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NIS) x Störfallvorsorge x Ortsbildschutz und Kulturdenkmäler vgl Infrastruktur und Wirtschaft nicht relevant relevant Nutzungszuordnung vgl Bauzoneneignung x Kosten / Erträge x Natur und Landschaft nicht relevant relevant Einordnung in die Landschaft vgl Naturnahe Flächen und Siedlungsgliederung x Beeinträchtigung von Naturobjekten x Freihaltung von Bach- und Flussufern x Siedlung und Verkehr nicht relevant relevant Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr vgl Kapazitätsreserven Strassennetz vgl Langsamverkehrsnetz x Wasser und Boden nicht relevant relevant Fruchtfolgeflächen x Grundwasserschutz x Naturgefahren vgl Belastete Standorte vgl Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 32

33 A2 Checkliste Überbauungsplan Checkliste Sondernutzungsplanung «Wohnen» angelehnt an der Arbeitshilfe zur Erstellung des Raumplanungsberichtes (AREG 2007) Siedlung nicht relevant relevant Abweichungen gegenüber der Regelbauweise vgl Wohnlichkeit und architektonische Qualität x Haushälterische Bodennutzung vgl Lärmschutz x Luftverschmutzung und Gerüche x Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NIS) x Ortsbildschutz und Kulturdenkmäler vgl Energie vgl Etappierung x Störfallvorsorge x Infrastruktur und Wirtschaft nicht relevant relevant Nutzungszuordnung x Kosten / Erträge x Natur und Landschaft nicht relevant relevant Einordnung in die Landschaft oder das Quartier vgl Förderung Natur im Siedlungsraum x vgl Freihaltung von Bach- und Flussufern x Siedlung und Verkehr nicht relevant relevant Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr vgl Kapazitätsreserven Strassennetz vgl Langsamverkehrsnetz vgl Parkierung und Erschliessung vgl. 4.2 Wasser und Boden nicht relevant relevant Naturgefahren vgl Abstimmung Generelle Entwässerungsplanung (GEP) x Belastete Standorte vgl Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 33

34 Beilage B1 Machbarkeitsstudie Arealentwicklung Hof Lichtensteig «Blocki 4.0» Schällibaum Ingenieure Architekten, 21. März 2017 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 34

35 Impressum Strittmatter Partner AG Vadianstrasse St. Gallen T: F: Projektleitung Armin Meier dipl. Ing. FH SIA in Raumplanung Raumplaner FSU REG A dipl. Wirtschaftsingenieur FH NDS Fachbearbeitung Rolf Fitzi BSc FH in Raumplanung Elio Pescatore BSc FH in Raumplanung 496:014:400:430:UPL:02: PB_A_ docx Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. August 2017 Seite 35