Mietenentwicklung und akt

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1 Mietenentwicklung und aktuelle Wohnungspolitik in Berlin Beitrag zur Veranstaltung Wohnen im Alter (in Berlin) - Traum oder Alptraum der Fachgruppe älterer Menschen des Paritätischen Wohlfahrtsverbandes in Kooperation mit dem Landesseniorenbeirat Berlin und den Berliner Pflegestützungspunkten am Jochen Hucke Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Württembergische Straße 6, Berlin jochen.hucke@senstadtum.berlin.de 1

2 Die Herausforderung: Wachsende Stadt Berlin in Tsd Bevölkerungsentwicklung in 3 Varianten Realentwicklung bis 2013; Prognose ab 2012 (Datenbasis: Einwohnerregister) obere Variante mittlere Variante Realentwicklung untere Variante Realentwicklung 2011 bis 2014: Menschen nach Berlin zugezogen Neubaubedarf rd Wohnungen bis 2025 > Wohnungen pro Jahr

3 Die positive Grundtendenz: Wachstum hat den Arbeitsmarkt erreicht Beschäftigungszuwachs Berlins seit einem Jahrzehnt über dem Bundesdurchschnitt Auch Haushaltsnettoeinkommen Im Durchschnitt leicht positiv

4 Sozialräumliche Disparitäten bleiben eine der zentralen Herausforderungen für die Berliner Stadtentwicklungspolitik

5 Sozialräumliche Disparitäten bleiben eine der zentralen Herausforderungen für die Berliner Stadtentwicklungspolitik

6 Altersentwicklung zugleich Wachstumsfaktor und Zukünftige Herausforderung: Wohnbevölkerung Berlin Bestand 2011 und Prognose 2030 female male 6

7 Alterstruktur und Altersdurchschnitt 2013

8 Aktuelle und künftige wohnungspolitische Herausforderungen für die Berliner Wohnungspolitik

9 Angebotsmietenentwicklung Berlin und die 25 größten deutschen Städte ( ) Source: DIW Wochenbericht Nr Durchschnitt der 25 größten deutschen Städte 9

10 Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum haben Wohnungsleerstände in Berlin abgebaut und vor allem die Angebotsmieten steigen lassen Vom Senat gestern beschlossene Mietpreisbremse wird ab Juni 2015 erstmals Angebotsmieten begrenzen

11 Gesamtstädtische Regelung der Mietpreisbremse: Steigerung der Angebotsmieten betrifft die gesamte Stadt

12 Angebotsmieten 2014 nach Wohnungsgrößenklassen und Baualter

13 Mietpreisbremse allein wird das Problem des Verschwindens von Wohnungsangeboten in preisgünstigem Segment nicht lösen

14 Wohnungspolitische Maßnahmen des Senats: Neubaupolitik Stadtentwicklungsplan Wohnen Personelle Verstärkung der Baugenehmigungsbehörden, Sprinterprämie für Baugenehmigungen Städtebauliche Verträge bei der Entwicklung größerer neuer Bauflächen: Mindestens 25% der am Standort neu zu errichteten Wohnungen öffentlich geförderter Wohnungsbau Grundstückspolitik o Bereitstellung landeseigener Grundstücke vorrangig an Neubauvorhaben städtischer Wohnungsbaugesellschaften o Erwerb durch Genossenschaften zum Verkehrswert o Bedingte Bieterverfahren und Konzeptverfahren

15 Neubaupotenziale im Stadtentwicklungsplan Wohnen 25 große Standorte 1. > 1 ha, mit mindestens 500 Wohnungen ca WE 2. Kleiner 1 ha, mindestens 250 Wohnungen: ca WE 3. Verdichtungspotenzial innerhalb S-Bahning: ca WE 4. Verdichtungspotenzial außerhalb S- Bahnring: ca WE gesamt: ca WE 15

16 Wohnungsgenehmigungen und Fertigstellungen steigen an Wohnungsbautätigkeit in Berlin Genehmigungen Fertigstellungen Anzahl Wohnungen rd Baugenehmigungen und rd Baufertigstellungen 2015 vermutlich über Baugenehmigungen und über Baufertigstellungen

17 Neubautätigkeit ist in allen Bezirken angelaufen

18 Wohnungspolitische Maßnahmen des Senats: Bestandspolitik Kappungsgrenzenverordnung für Bestandsmieterhöhungen stadtweit 10jährige Kündigungssperrfrist nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Umwandlungsverbot in Gebieten mit Milieuschutzsatzung Zweckentfremdungsverbot Weiterentwicklung des Bündnisses für bezahlbare Mieten mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften

19 Bestandsmietenanstieg im Mietspiegel 2015 weniger dramatisch als zeitweilig befürchtet

20 Anteil der Bruttokaltmieten am Nettohaushaltseinkommen nach Einkommensklassen 2006 und

21 Städtische Wohnungsbaugesellschaften als zentraler Partner für Kooperationsvereinbarung Sechs städtische Wohnungsbaugesellschaften haben einen Anteil von rd. 17% des Berliner Wohnungsbestandes (aktuell ca Wohnungen) Bilanzsumme 2012: rd. 7 Mrd. Eigenkapitalquote: 22% Jahresüberschuss: rd. 90 Mio. wird vollständig reinvestiert Jährliches Invest-Volumen in Bestandserhaltung/ - aufwertung: ca. 260 Mio. Ziel der Bestandserweiterung von auf Wohnungen bis 2016 schon jetzt fast erreicht Perspektive Wohnungen 21

22 Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten zwischen Senat und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Bestandserweiterung von auf rd Wohnungen durch Zukauf und Neubau (aktueller Stand Wohnungen) Neuvermietung jeder zweiten Wohnung innerhalb des S-Bahnrings und jeder dritten außerhalb zur ortsüblichen Vergleichsmiete an Haushalte mit WBS-Berechtigung Im Falle von Mieterhöhungen bei einkommensschwächeren Haushalten ggf. Deckelung bei 30% des Haushaltseinkommens (bzw. 27% bei ungünstigen Wohnungszuschnitten, besonders hohen Heizkosten Dies gilt auch für Modernisierungsumlage (maximal 9% statt 11%) Allgemeine Mieterhöhungen maximal 15% innerhalb 4 Jahren Wohnungstauschpool für Haushalte, die ihre Wohnung mindestens 10% verkleinern wollen 22

23 Zweckentfremdungsverbotsgesetz Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum 1. zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird, 2. für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, 3. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, 4. länger als sechs Monate leer steht oder 5. beseitigt wird. 23

24 Wohnungspolitische Maßnahmen des Senats: Soziale Sicherung beim Wohnen Neufassung der AV Wohnen o Anpassung der Angemessenheitswerte an den neuen Mietspiegel nach dessen Veröffentlichung o um 10% höhere Angemessenheitsgrenze für Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus Wohngeldreform 2016 des Bundes ist inhaltlich beschlossen und finanziell abgesichert Mietenkonzept für den Sozialen Wohnungsbau geht in die politische Diskussion

25 Abnehmender Sozialmietwohnungsbestand

26 Bedarfsgemeinschaften im Sozialen Wohnungsbau im Vergleich zum Gesamt(miet)wohnungsbestand 30,0 SGB II-Bedarfsgemeinschaften 12/2013 in Relation zum jeweiligen Wohnungsbestand Bedarfsgemeinschaften pro 100 Wohnungen 35,0 31,8 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 16,7 19,7 0,0 Bedarfsgemeinschaften SGB II insg./ Wohnungsbestand insg. 13% der Berliner Bedarfsgemeinschaften wohnen im Sozialen Wohnungsbau, auf den 7% der Berliner Wohnungen entfallen Der Soziale Mietwohnungsbau in Berlin erfüllt die Funktion der Wohnraumversorgung von einkommensschwachen Haushalten Mieter-Bedarfsgemeinschaften/ Mietwohnungsbestand insgesamt * nur Adressen/Objekte mit mind. 6 Sozialmietwohnungen; bezogen auf die Juli 2014 gebundenen Wohnungen Datengrundlagen: AfS Berlin-Brandenburg, Stat. Bundesamt, eigene Berechnungen Bedarfsgem. im Sozialen Mietwohnungsbau/ Sozialmietwohnungsbestand*

27 Bedarfsgemeinschaften im Sozialen Wohnungsbau nach Bezirken SGB II-Bedarfsgemeinschaften 12/2013 im Sozialen Mietwohnungsbestand* in Relation zu den Sozialmietwohnungen nach Bezirken Bedarfsgemeinschaften pro 100 Wohnungen 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 16,8 17,6 17,8 19,5 20,0 13,5 15,0 10,0 5,0 0,0 23,9 27,6 28,1 34,8 34,8 41,7 45,3 31,8 * nur Adressen/Objekte mit mind. 6 Sozialmietwohnungen; bezogen auf die Juli 2014 gebundenen Wohnungen Datengrundlagen: AfS Berlin-Brandenburg, Stat. Bundesamt, eigene Berechnungen Besonders hohe Quoten in Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte dort auch besonders viele große Bedarfsgemeinschaften und wenige Bedarfsgemeinschaften mit Flächen oberhalb der Mietenbündnisgrenzen

28 Größenstruktur der Bedarfsgemeinschaften im Sozialen Wohnungsbau zu Berliner Bedarfsgemeinschaften insgesamt SGB II-Bedarfsgemeinschaften (BG) in Berlin und im Sozialmietwohnungbestand nach Zahl der Personen Anteil an den Bedarfsgemeinschaften Berlin insgesamt (Ø 1,8 Pers./BG) 61% 16% 10% 7% 5% Sozialmietwohnungsbestand* (2,7 Pers./BG) 35% 17% 17% 16% 15% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 und mehr Personen * nur Adressen/Objekte mit mind. 6 Sozialmietwohnungen; bezogen auf die Juli 2014 gebundenen Wohnungen Datengrundlagen: AfS Berlin-Brandenburg, Stat. Bundesamt, eigene Berechnungen Der Soziale Wohnungsbau erfüllt nicht zuletzt die Funktion, einkommensschwache Mehrpersonenhaushalte/zusammenlebende Bedarfsgemeinschaften mit Wohnraum zu versorgen.

29 Wohnflächen der Bedarfsgemeinschaften im Vergleich zu Wohnflächenobergrenzen des Mietenbündnisses 50% 40% 30% 20% 10% Anteil der SGB II-Bedarfsgemeinschaften 12/2013 im Sozialen Mietwohnungsbestand* mit einer Wohnfläche oberhalb der Flächenobergrenzen des Mietenbündnisses Anteil der "Flächenüberschreiter" an Bedarfsgemeinschaften 45% 30% 32% 11% 19% 17% Größere Teile von Bedarfsgemeinschaften verfügen über Wohnflächen oberhalb der Flächenobergrenzen, insbes. bei Bedarfsgemeinschaften mit 1 oder 2 Personen 34% 5% Obergrenzen Mietenbündnis Obergrenzen Mietenbündnis + 20% (Ausnahmeregel) 19% 17% 2% 2% 0% insgesamt** und mehr** Bedarfsgemeinschaft mit Person/-en max. Fläche Mietenbündnis (m²) (5 P.) Mietenbündnis +20% (5 P.) * Die Angaben beziehen sich auf den auf die Bedarfsgemeinschaft entfallenden Flächenanteil der Unterkunft; nur für Adressen/Objekte mit mind. 6 Sozialmietwohnungen; bezogen auf die Juli 2014 gebundenen Wohnungen ** Leichte Überschätzung, da (nicht bekannte Zahl) der BG mit 6 um Personen höhere Flächenobergrenze hat. Datengrundlagen: AfS Berlin-Brandenburg, Stat. Bundesamt, eigene Berechnungen

30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 30