Fortschreibung Einzelhandelskonzept für das Oberzentrum Wilhelmshaven

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1 Fortschreibung Einzelhandelskonzept für das Oberzentrum Wilhelmshaven München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck T F cima.luebeck@cima.de Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Projektleiter: Dipl.-Geogr. Martin Kremming Bearbeitung: Julia Lemke M.A. Lübeck, 28. November 2014 Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung+ Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung+ Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung+ Management GmbH in München. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Einzelhandelsstandort Wilhelmshaven Wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen Makrostandort Wilhelmshaven-Zentralörtliche Bedeutung Sozioökonomische Strukturdaten Passanten und Bürgerbefragung in Wilhelmshaven Methodik Soziodemografische Struktur Wohnort der Befragten Einkaufsverhalten Einkaufsorientierung Bewertung des Einkaufsstandortes Wilhelmshaven Verkehrsmittelwahl Fazit der Passanten- und Bürgerbefragung in Wilhelmshaven Passantenfrequenzzählung in der Wilhelmshavener Innenstadt Methodik Tagesganglinien Tagessummen Stundendurchschnitt Tagesdurchschnitt Fazit der Passantenfrequenzzählung Marktgebiet und Marktpotenziale Marktgebiet Wilhelmshaven Marktpotenzial Wilhelmshaven Einzelhandelsstrukturdaten der Stadt Wilhelmshaven Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Wilhelmshaven Einzelhandelszentralität in der Stadt Wilhelmshaven Kaufkraftstromanalyse des Wilhelmshavener Einzelhandels Fazit zur gesamtstädtischen Einzelhandelssituation in Wilhelmshaven Einzelhandelsstrukturen in der Wilhelmshavener Innenstadt Einzelhandelssituation in den Wilhelmshavener Stadtbereichen Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd Stadtbereich Wilhelmshaven-Mitte Stadtbereich Wilhelmshaven-West Stadtbereich Wilhelmshaven-Ost Stadtbereich Wilhelmshaven-Nord Nahversorgungssituation in der Stadt Wilhelmshaven Nahversorgungsstrukturen im Wilhelmshavener Stadtgebiet Nahversorgung in den Wilhelmshavener Stadtbereichen im Überblick Nahversorgung in den Wilhelmshavener Stadtbereichen im Detail Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-Süd Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-Mitte Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-West Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-Nord Seite 3

4 8 Zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche und relevanter Ergänzungsstandorte Zur Hierarchie und Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen sowie Ergänzungsstandorten in der Stadt Wilhelmshaven Zentrale Versorgungsbereiche in Wilhelmshaven Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Hauptzentrum) Zentraler Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße Zentraler Versorgungsbereich GöBi (Nebenzentrum) Zentraler Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg (Nahversorgungszentrum) Zentraler Versorgungsbereich Maadebogen (Nahversorgungszentrum) Zentraler Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Triftweg (Nahversorgungsentrum) Zentraler Versorgungsbereich Potenburg (Nahversorgungszentrum) Zentraler Versorgungsbereich Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße (Nahversorgungszentrum) Zentraler Versorgungsbereich Gökerstraße Nord (Nahversorgungszentrum) Ergänzende Nahversorgungslagen Sonderstandorte Sonderstandort Flutstraße Sonderstandort Ebkeriege Ableitung der Sortimentsliste Wilhelmshaven Vorbemerkung Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen Zur Ableitung der Sortimentsliste Wilhelmshaven Zentrenkonzept Wilhelmshaven Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung in Wilhelmshaven Schlussfolgerungen für die Praxis der Bauleitplanung und der Baugenehmigungen Zusammenfassung Zentrenkonzept Wilhelmshaven Qualitative Begleitmaßnahmen zur Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven Geschäftslagenförderung/ Quartiersentwicklung in der Innenstadt Wiederbelegung von leer stehenden Geschäftslokalen durch ein aktives Flächenmanagement Verbesserung der Parkplatzsituation in der östlichen Innenstadt Fortsetzung und Ausbau der bestehenden Aktivitäten der Einzelhandelsinteressenvertretungen Anhang Bestimmung des Marktgebietes und des Nachfragepotenzials Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation Abgrenzung von Betriebstypen Zur Definition Zentraler Versorgungsbereiche und dem Erfordernis ihrer Abgrenzung Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche Seite 4

5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Lage im Raum... 9 Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Wilhelmshaven...10 Abb. 3: Touristische Strukturdaten der Stadt Wilhelmshaven...11 Abb. 4: Altersklassen...13 Abb. 5: Geschlecht der Befragten...13 Abb. 6: Herkunft der Befragten...14 Abb. 7: Vergleich: Herkunft der Befragten nach Standorten...14 Abb. 8: Grund für den Aufenthalt in Wilhelmshaven...15 Abb. 9: Vergleich: Grund für den Aufenthalt in Wilhelmshaven...16 Abb.10: Besuchshäufigkeit in Wilhelmshaven...16 Abb.11: Vergleich: Besuchshäufigkeit in Wilhelmshaven...17 Abb.12: Aufenthaltsdauer in Wilhelmshaven...18 Abb.13: Veränderungen im Einkaufsverhalten...18 Abb.14: Vergleich: Veränderungen im Einkaufsverhalten...19 Abb.15: Einkaufsbindung in Wilhelmshaven (Grundlage: Befragung)...20 Abb.16: Vergleich: Einkaufsbindung in Wilhelmshaven (Grundlage: Befragung)...21 Abb.17: Einkaufsbindung in Oldenburg (Grundlage: Befragung)...21 Abb.18: Einkaufsbindung in Bremen (Grundlage: Befragung)...22 Abb.19: Abb.20: Einkaufsbindung im online-handel/ Versandhandel (Grundlage: Befragung)...22 Einkaufsbindung in der Innenstadt von Wilhelmshaven...23 Abb.21: Bewertung des Einzelhandelsstandortes...24 Abb.22: Stärken des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven...25 Abb.23: Schwächen des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven...25 Abb.24: Vermisste Angebote in Wilhelmshaven...25 Abb.25: Innenstadt: Vermisste Angebote in Wilhelmshaven...26 Abb.26: Verbesserungsvorschläge für Wilhelmshaven...26 Abb.27: Bevorzugtes Verkehrsmittels für den Besuch der Stadt Wilhelmshaven Abb.28: Bewertung der Erreichbarkeit Abb.29: Bewertung der Nutzungskosten für Parkplätze in der Innenstadt von Wilhelmshaven Abb.30: Messpunkte der Passantenfrequenzzählung Abb.31: Abb.32: Abb.33: Tagesganglinien Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven (Do ) Tagesganglinien Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven (Fr ) Tagesganglinien Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven (Sa ) Abb.34: Tagessummen Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven Abb.35: Stundendurchschnitt Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven Abb.36: Tagesdurchschnitt Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven Abb.37: Hochrechnung der Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven auf 100 % Abb.38: Marktgebiet Wilhelmshaven Abb.39: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Wilhelmshaven Abb.40: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Wilhelmshaven.. 37 Abb.41: Verkaufsfläche je Einwohner in Wilhelmshaven Abb.42: Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in Wilhelmshaven Abb.43: Ranking: Handelszentralität in Wilhelmshaven Abb.44: Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in Wilhelmshaven Abb.45: Ranking: Kaufkraftzuflüsse nach Wilhelmshaven Abb.46: Ranking: Kaufkraftabflüsse aus Wilhelmshaven Abb.47: Datenblatt der Stadt Wilhelmshaven Abb.48: Abgrenzung der Innenstadt Wilhelmshaven Abb.50: Anteil Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in der Innenstadt Abb.51: Leerstände in der Wilhelmshavener Innenstadt Seite 5

6 Abb.52: Teilräumliche Gliederung der Stadt Wilhelmshaven...52 Abb.53: Verteilung des Einzelhandels im Stadtgebiet...53 Abb.54: Datenblatt Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd...53 Abb.55: Datenblatt Stadtbereich Wilhelmshaven-Mitte...54 Abb.56: Datenblatt des Stadtbereichs Wilhelmshaven-West...55 Abb.57: Datenblatt des Stadtbereichs Wilhelmshaven-Ost...56 Abb.58: Datenblatt des Stadtbereiches Wilhelmshaven-Nord...57 Abb.59: Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven...58 Abb.60: Nahversorgungsstruktur in Wilhelmshaven (500 m Nahversorgungsradius)...59 Abb.61: Lagequalitäten der Nahversorger in Wilhelmshaven...60 Abb.62: Größenklassen der Nahversorger in Wilhelmshaven...61 Abb.63: Handelszentralität in den Wilhelmshavener Stadtbereichen...62 Abb.64: Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-Süd...64 Abb.65: Nahversorgungsrelevante Kenndaten Wilhelmshaven-Süd...65 Abb.66: Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-Mitte...66 Abb.67: Nahversorgungsrelevante Kenndaten Wilhelmshaven-Mitte...66 Abb.68: Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-West...67 Abb.69: Nahversorgungsrelevante Kenndaten Wilhelmshaven-West...67 Abb.70: Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-Nord...68 Abb.71: Nahversorgungsrelevante Kenndaten Wilhelmshaven-Nord...69 Abb.72: Zentrale Versorgungsbereiche und Sonderstandorte im Überblick...71 Abb.73: Zentrenstruktur Wilhelmshaven im Überblick...72 Abb.74: Übersicht der Zentralen Versorgungsbereiche...73 Abb.75: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt...74 Abb.76: Zentraler Versorgungsbereich Innendstadt-Kartierung Einzelhandel...75 Abb.77: Zentraler Versorgungsbereich Innendstadt-Kartierung ergänzende Nutzungen...75 Abb.78: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße Abb.79: Zentraler Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße Abb.80: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich GöBi Abb.81: Zentraler Versorgungsbereich GöBi Abb.82: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg Abb.83: Zentraler Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg Abb.84: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Maadebogen Abb.85: Zentraler Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg Abb.86: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Triftweg Abb.87: Zentraler Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Triftweg Abb.88: Planvorhaben Nahversorgungszentrum Potenburg Abb.89: Zentraler Versorgungsbereich Potenburg Abb.90: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße Abb.91: Zentraler Versorgungsbereich Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße Abb.92: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Göker Straße Nord Abb.93: Zentraler Versorgungsbereich Göker Straße Nord Abb.94: Sonderstandort Flutstraße Abb.95: Sonderstandort Ebkeriege Abb.96: Abb.97: Verkaufsflächenanteile der Zentralen Versorgungsbereiche auf Sortimentsebene: nahversorgungsrelevante Sortimente Verkaufsflächenanteile der Zentralen Versorgungsbereiche auf Sortimentsebene: zentren- und nicht-zentrenrelevante Sortimente Abb.98: Wilhelmshavener Sortimentsliste Abb.99: Zentrenkonzept Wilhelmshaven (schematische Darstellung) Seite 6

7 Abb.100: Zentrenkonzept Wilhelmshaven (kartografische Darstellung) Abb.101: Kernelemente eines aktiven Flächenmanagements Abb.102: cima Warengruppen Abb.103: Hierarchie Zentraler Versorgungsbereiche Seite 7

8 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag und Zielsetzung Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Wilhelmshaven als Grundlage für die strategische Steuerung des Einzelhandels im Stadtgebiet auf Basis der aktuellen landesplanerischen Rahmenbedingungen Auftraggeber Stadt Wilhelmshaven Zeitraum Februar bis Dezember 2014 Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign Darstellung der Angebotsstrukturen des Einzelhandels auf Basis einer vollständigen Bestandserhebung in der Stadt Wilhelmshaven Abgrenzung des Marktgebietes des Einzelhandels in Wilhelmshaven und Dokumentation der einzelhandelsrelevanten Nachfrage in der Stadt Wilhelmshaven und im relevanten Marktgebiet Warengruppenspezifische Kaufkraftanalysen mit Bewertung der Handelszentralitäten (Umsatz-Kaufkraft-Relationen) sowie der Kaufkraftzuflüsse und Kaufkraftabflüsse Passanten- und Bürgerbefragung zum Einkaufsverhalten an insgesamt fünf Standorten im Wilhelmshavener Stadtgebiet durch Mitarbeiter der cima vom 2.- bis 5. April 2014 Passantenfrequenzzählung in der Wilhelmshavener Innenstadt im Zeitraum 12. bis 17 Mai 2014 (Auftrag der CIV) Überprüfung der vorliegenden Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche bzw. Neuabgrenzung weiterer Zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt Wilhelmshaven unter Berücksichtigung einer für Wilhelmshaven spezifischen Zentrenhierarchie Dokumentation relevanter Ergänzungsstandorte hinsichtlich ihrer Versorgungsfunktion und städtebaulichen Integration Fortschreibung der Wilhelmshavener Liste nahversorgungsrelevanter, zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente unter Beachtung der Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung Aufzeigen branchenspezifischer und standortspezifischer Potenziale, um die Kaufkraft nachhaltig an Wilhelmshaven zu binden (lokale und regionale Sichtweise) Darstellung der Entwicklungsspielräume des Einzelhandels in Wilhelmshaven; individuelle Standortbewertungen für insgesamt 17 Entwicklungsflächen und z.t. konkrete Planvorhaben im Stadtgebiet (siehe ergänzendes Standortkonzept). Vorbemerkung zur Methodik Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels in der Stadt Wilhelmshaven basiert auf einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels im März 2014 sowie einer punktuellen Aktualisierung im September 2014 (gemäß Information der Stadt Wilhelmshaven). Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgt über veröffentlichte regionale Flächenproduktivitäten und weiterer Quellen der Branchen- und Betriebsberichtserstattung sowie der Inaugenscheinnahme der Unternehmen. Alle kaufkraftrelevanten Daten für die Stadt Wilhelmshaven und das relevante Marktgebiet beziehen sich auf das Jahr 2014 Seite 8

9 2 Einzelhandelsstandort Wilhelmshaven Wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen 2.1 Makrostandort Wilhelmshaven- Zentralörtliche Bedeutung Im Oberzentrum Wilhelmshaven leben Einwohner. Als Oberzentrum übernimmt die Stadt Wilhelmshaven die raumordnerische Versorgungsaufgabe für die eigene Bevölkerung sowie die innerhalb des Verflechtungsbereiches lebenden Einwohner mit Gütern des periodischen und des aperiodischen Bedarfs sowie verschiedenen (zentralörtlichen) Dienstleistungen. Im Verflechtungsbereich bzw. Marktgebiet leben ca Einwohner (vgl. Kap. 5.1 zum Marktgebiet der Stadt Wilhelmshaven). In näherer Umgebung zu Wilhelmshaven sind die Mittelzentren Jever, Wittmund und Varel als bedeutende Einzelhandelsstandorte zu nennen, die nächstgelegenen Oberzentren sind Oldenburg und Bremen. An das regionale Straßennetz ist Wilhelmshaven über die A 29 und die B 210 hervorragend angebunden. Die verkehrliche Anbindung der Stadt Wilhelmshaven an das schienengebundene Netz der Bahn ist zudem als gut zu bewerten. Vom Hauptbahnhof Wilhelmshaven bestehen regelmäßige RE-Anbindungen in die nähere und weitere Region, einschließlich Oldenburg und Bremen. Darüber hinaus liegt ein dichtes Netz an Stadt- und Regionalbuslinien vor. Für die Seeschifffahrt stellt der JadeWeserPort einen überregionalen und internationalen Umschlaghafen dar. Die Stadt Wilhelmshaven ist durch einen kompakten Siedlungskörper geprägt; im Süden und Osten an den Siedlungsraum Wilhelmshaven schließt der Jadebusen und die Nordsee an. Abb. 1: Lage im Raum Kartengrundlage: openstreetmap.de Bearbeitung: cima 2014 Seite 9

10 2.2 Sozioökonomische Strukturdaten Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Wilhelmshaven Indikatoren Wilhelm s- Niederhaven sachsen Bevölkerungsentwicklung /- in % ,3-1,9 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen - Tabelle Z Entwicklung der Sozialversicherungs pflichtig Beschäftigten /- in % ,0 +9,0 Quelle: Bundesagentur für Arbeit - Sozialversicherungspflichtig Beschäftige nach Wohn- und Arbeitsort 2009,2011,2013 Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Quelle: Bundesagentur für Arbeit - Sozialversicherungspflichtig Beschäftige nach Wohnund Arbeitsort 2009,2011,2013 Arbeitslosenquoten ,7 7,8 im Jahresdurchschnitt ,8 6,9 in Prozent ,3 6,9 +/- in % ,2-11,5 Quelle: Bundesagentur für Arbeit - Arbeitslosenquoten 2009,2011; Bundesagentur für Arbeit - Arbeitsmarktreport für Kreise & Kreisfreie Städte Januar-Dezember 2013 Bearbeitung: cima 2014 Die Stadt Wilhelmshaven zeichnet sich im Betrachtungszeitraum 2009 bis 2012 (- 3,3 %) durch eine negative Bevölkerungsentwicklung aus. Der Negativtrend übersteigt dabei die Entwicklung des Landes Niedersachsen (- 1,9 %) deutlich. Mittelfristig sind in der Stadt Wilhelmshaven wieder leichte Kaufkraftzuwächse aus der Bevölkerungsentwicklung zu erwarten, wenn der JadeWeser- Port seinen Betrieb vollständig aufgenommen hat. Dem bundesdeutschen Trend folgend, ist die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in der Stadt Wilhelmshaven von 2009 bis 2013 in einem sehr erfreulichen Maß angestiegen (+ 7,0 %). Die Steigerung liegt jedoch niedriger als im Land Niedersachsen (+ 9,0 %). Die sich auf Bundesebene abzeichnende positive wirtschaftliche Entwicklung wird jedoch auch in Wilhelmshaven deutlich sichtbar. Die positiven Pendlersalden entsprechen der erhöhten Arbeitsplatzzentralität eines Oberzentrums. Im Betrachtungszeitraum ist sowohl die Zahl der Einpendler als auch der Auspendler angestiegen; der Einpendlerüberschuss fällt dennoch maßgeblich höher aus. Die Veränderung der Arbeitslosenquote der Stadt Wilhelmshaven beläuft sich zwischen 2009 und 2013 auf - 3,2 %. Der wirtschaftliche Aufschwung der vergangenen Jahre konnte somit zu einer Senkung der Arbeitslosigkeit in Wilhelmshaven beitragen. Dennoch liegt die Arbeitslosenquote der Stadt Wilhelmshaven auf einem vergleichsweise überdurchschnittlich hohen Niveau (12,3). Seite 10

11 Abb. 3: Touristische Strukturdaten der Stadt Wilhelmshaven Indikatoren Wilhelm s- Niederhaven sachsen Anzahl der Ankünfte (insgesamt) /- in % ,5 +10,7 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen - Tabelle K & K Übernachtungen (insgesamt) /- in % ,0 +6,5 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen - Tabelle K & K Durchschnittliche ,1 3,2 Aufenthaltsdauer in Tagen ,9 3, ,8 3,1 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen - Tabelle K & K Die Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Stadt Wilhelmshaven weist ein stark unterschiedliches Bild auf. Der anhaltende Rückgang der Bevölkerung und die konstant hohen Arbeitslosquoten stellen weiterhin ein Risiko für die Nachfragesituation Wilhelmshavens dar und sind als negativ zu bewerten. Mit Blick auf die wirtschaftlichen Eckdaten (Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, Einpendler und Auspendler) kann die Stadt Wilhelmshaven hingegen eine positive Entwicklung verzeichnen. Ein besonders positives Bild zeigt sich in der Entwicklung des Tourismus Sektors. Zur Begrenzung der negativen Tendenzen im Oberzentrum Wilhelmshaven sollten zukünftig weiterhin Maßnahmen ergriffen werden um die Kaufkraftbindung im Marktgebiet zu stärken. Für eine nachhaltige, positive Entwicklung Wilhelmshavens stellen die Aktivierung des JadeWeserPorts und die Ausschöpfung der Potentiale im Bereich Tourismus bedeutende Chancen dar. Die maßgeblichen Kennziffern zum Tourismus Wilhelmshavens weisen seit 2009 eine sehr erfreuliche Entwicklung auf. Die Stadt Wilhelmshaven kann zwischen 2009 und 2013 einen erheblichen Zuwachs sowohl hinsichtlich der Anzahl der Ankünfte (+ 49,5 %) als auch der Übernachtungen (+ 34,0 %) verzeichnen. Die Stadt Wilhelmshaven profitiert zunehmend von der unmittelbaren Küstenlage am Jadebusen bzw. der Nordsee. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von weniger als drei Tagen entspricht dennoch nur der Besucherstruktur von Wochenendtouristen und Tagesbesuchern und nicht eines Urlaubsaufenthaltes. Seite 11

12 3 Passanten und Bürgerbefragung in Wilhelmshaven 3.1 Methodik Am Mittwoch 02. April, Donnerstag 03. April, Freitag 04. April und Samstag 05. April wurden in Wilhelmshaven eine Passanten- und Bürgerbefragung durchgeführt. Die Befragung fand in der Innenstadt und den Nebenzentren Posener Straße/ Preußenstraße und GöBi sowie den Sonderstandorten Ebkeriege und Flutstraße durch Mitarbeiter der cima statt. Die einzelnen Fragen und die Struktur der Fragebögen waren identisch aufgebaut, sodass eine unmittelbare Vergleichbarkeit besteht und eine gemeinsame Auswertung der Ergebnisse ermöglicht wurde. Insgesamt wurde eine Stichprobengröße (n) von 368 Befragten erreicht. Ziel der Befragung war es, Kenntnisse über die Einkaufsorientierung der Befragten zu bekommen und daraus u.a. Aussagen über die Größe des Marktgebiets abzuleiten. Thematisch hatte die Befragung folgende Schwerpunkte: Die Ergebnisse der Befragung wurden von der cima grafisch aufbereitet und die Kernergebnisse der Befragungen textlich zusammengefasst. Alle im Text oder in den Abbildungen ausgewiesenen Werte sind als Circa-Werte zu verstehen. Diese können geringfügig von den Werten der Rohdaten abweichen (z. B. durch Rundungen). Um eine größere Übersichtlichkeit zu gewährleisten, wurde in vielen Fällen nur eine Zusammenstellung der häufigsten Nennungen als Grafik aufbereitet. Fehlende Prozente sind durch die Angaben weiß nicht, nichts oder kein Bedarf bedingt. Wohnort der Befragten und biografische Daten Besucherverhalten der Befragten Beurteilung des Einkaufsortes Wilhelmshaven Einkaufsorientierung der Befragten Verkehrsverhalten Im Rahmen der Vor-Ort Befragung wurde ein zweistufiges Auswahlverfahren mittels einer geschichteten Zufallsstichprobe verwendet. Die Ergebnisse der Passanten- und Bürgerbefragung sind in die nachfolgenden Analyseergebnisse zur Bewertung des Einzelhandels in der Stadt Wilhelmshaven eingeflossen. Seite 12

13 3.2 Soziodemografische Struktur Alter und Geschlecht der Befragten Frage: Wie alt sind Sie? Abb. 4: Altersklassen Frage: Welches Geschlecht haben Sie? Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht die Repräsentativität der Befragung hinsichtlich der Geschlechtsverteilung: Abb. 5: Geschlecht der Befragten über 65 Jahre; 25% unter 25 Jahre; 14% männlich ; 45% Jahre; 8% weiblich; 55% Jahre; 25% Jahre; 28% (Angaben in Prozent der Befragten; N = 368) (Angaben in Prozent der Befragten; N = 366) Die Altersstruktur zeigt, dass junge Personen (unter 25 Jahren) und Bürger aus der Altersklasse Jahre nur zu einem geringen Anteil vertreten sind (22 %). Zwischen 36 und 50 Jahren sind 25 % der Befragten. Mehr als die Hälfte der Befragten ist älter als 50 Jahre. Etwa die Hälfte der Befragten ist weiblich (55 %) bzw. männlich (45 %). Seite 13

14 3.3 Wohnort der Befragten Frage: In welchem Ort wohnen Sie? Abb. 6: sonstiger Ort; 4% Herkunft der Befragten Urlaubsaufenthalt; 4% Marktgebiet; 11% Die Befragung wurde an verschiedenen Standorten im Stadtgebiet durchgeführt. Um das Einkaufs- und Nachfrageverhalten der Besucher besser einordnen zu können, wurde eine gesonderte Auswertung nach Standorten vorgenommen. Abb. 7: Vergleich: Herkunft der Befragten nach Standorten insgesamt ZVB Innenstadt 11% 4% 4% 14% 5% 8% 74% 81% ZVB Posener Straße 2% 9% 89% Wilhelmshaven; 81% ZVB GöBI 2% 98% FMZ Ebkeriege 7% 10% 83% (Angaben in Prozent der Befragten; N = 368) Die überwiegende Mehrheit (81 %) der Befragten sind Anwohner Wilhelmshavens. Weitere 11% sind Besucher aus dem direkten Umland der Stadt Wilhelmshaven. Da die Befragung nicht in den Sommermonaten stattgefunden hat, sind Besucher (Tagesgäste, Touristen etc.) nur zu einem sehr geringen Anteil (4 %) in Wilhelmshaven vertreten. 84% FMZ Flutstraße 3% 11% 3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% Wilhelmshaven Marktgebiet sonstiger Ort Urlaubsaufenthalt (Angaben in Prozent der Befragten; N = 368) Seite 14

15 Der überwiegende Anteil der Befragten stammt an allen fünf Befragungsstandorten aus der Stadt Wilhelmshaven; der Anteil liegt zwischen 74 % und 98 %. In der Innenstadt stammen immerhin 14 % der Befragten aus dem Umland; 8 % sind Urlauber oder Tagesbesucher. Die Einzelhandelsstandorte Posener Straße/ Preußenstraße und GöBi werden besonders stark von Anwohnern Wilhelmshavens besucht. In der GöBi sind fast 100 % der angetroffenen Passanten Wilhelmshavener Bürger. Der Sonderstandort Ebkeriege weist mit 10% einen erhöhten Anteil an Befragten aus dem weiteren Umland der Stadt Wilhelmshaven auf. Hier sind vielfach Zieleinkaufsfahrten zu den großflächigen Fachmärkten u.a. HORNBACH Baufachmarkt oder EXPERT BENING als Fachmarkt für Elektroartikel und Unterhaltungselektronik zu verzeichnen. 3.4 Einkaufsverhalten Gründe für den Aufenthalt in Wilhelmshaven Frage: Was ist der Grund für Ihren Aufenthalt in Wilhelmshaven? Abb. 8: Grund für den Aufenthalt in Wilhelmshaven Einkaufen Bummeln Gaststättenbesuch private Gründe Arztbesuch Bank, Post, Dienstleistung Weg von/ zur Arbeitsstätte 5,5% 5,5% 4,7% 4,3% 7,4% 15,0% 46,7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% (Angaben in Prozent der Befragten; N = 465) Das Befragungsergebnis verdeutlicht, dass das Einkaufen der mit Abstand am häufigsten genannte Grund für einen Besuch der Stadt Wilhelmshaven ist. Zusammengenommen mit Bummeln kommen rd. zwei Drittel der Befragten zum Einkaufen oder Bummeln nach Wilhelmshaven. Auf deutlich niedrigerem Niveau folgen der gezielte Gaststättenbesuch (7,4 %), private Gründe (5,5 %) oder der Arztbesuch (5,5 %). Der standortbezogene Vergleich der Wilhelmshavener Einkaufstandorte zeigt, dass deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Befragungsstandorten und deren Besuchsgründen bestehen. Seite 15

16 Abb. 9: Vergleich: Grund für den Aufenthalt in Wilhelmshaven 47% Einkaufen 32% 91% 80% Besuchshäufigkeit des Stadt Wilhelmshaven Frage: Wie oft sind Sie hier in Wilhelmshaven zum Einkaufen? Abb.10: Besuchshäufigkeit in Wilhelmshaven Bummeln 2% 15% 22% fast täglich 50,8% Gaststättenbesuch 7% 10% 2% 1x / Woche 29,4% private Gründe 6% 7% 2% seltener als 1x/ Monat 8,8% Arztbesuch 6% 7% 4% 1x/ Monat 5,6% Bank, Post, Dienstleistung 5% 5% alle zwei Wochen 5,1% Weg von/ zur Arbeitsstätte 4% 4% 10% nie 0,3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% insgesamt ZVB Innenstadt ZVB Posener Straße ZVB GöBI (Angaben in Prozent der Befragten; N = 632) Mehr als die Hälfte der Befragten in der Innenstadt besucht die Wilhelmshavener Innenstadt zum Einkaufen oder Bummeln (zusammengenommene Nennungen aus Einkaufen und Bummeln). Die Einzelhandelsstandorte Posener Straße/ Preußenstraße und Göbi werden von den Befragten hauptsächlich zum gezielten Einkaufen aufgesucht (91 % bzw. 80 %). Gründe wie das Bummeln oder der Gaststättenbesuche spielen hier nur eine untergeordnete Rolle. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% (Angaben in Prozent der Befragten; N = 354) Mehr als 80 % der Befragten kaufen wöchentlich in der Stadt Wilhelmshaven ein (zusammengefasste Nennungen aus täglich und einmal in der Woche). Im Gegensatz dazu ist der Anteil der Befragten, die angeben nur einmal im Monat, seltener oder sogar nie in Wilhelmshaven einzukaufen mit nur 14,7 % gering. Seite 16

17 Die gesonderte Auswertung nach Standorten zeigt deutliche Unterschiede zwischen Ergebnissen der Befragung in der Innenstadt und den weiteren Zentralen Versorgungsbereichen Posener Straße/ Preußenstraße und GöBi sowie den Sonderstandorten Ebkeriege und Flutstraße. Abb.11: Vergleich: Besuchshäufigkeit in Wilhelmshaven fast täglich 1x / Woche seltener als 1x/ Monat 5% 9% 25% 15% 20% 29% 32% 44% 49% 59% 79% 76% 44 % der Befragten in der Innenstadt geben an, dass sie Wilhelmshaven fast täglich zum Einkaufen aufsuchen. Dies begründet sich in erster Linie durch die Pendler bzw. Bahnreisende und Berufstätige, die in der Innenstadt ihren Arbeitsplatz haben. In den Einkaufsstandorten Posener Straße/ Preußenstraße und GöBi wird die Bedeutung der Einzelhandelslagen als Nahversorgungsstandort sichtbar. Knapp 80 % der Befragten geben an fast täglich im Standortbereich Posener Straße/ Preußenstraße bzw. GöBi einzukaufen. Die Standorte bedienen in erster Linie die tägliche Nachfrage. An den Sonderstandorten Ebkeriege und Flutstraße geben vier von fünf Personen an mindestens einmal pro Woche in Wilhelmshaven einzukaufen. Hier ist der Wochenendeinkauf der bedeutendste Besuchsgrund. 1x/ Monat 2% 8% 12% alle zwei Wochen 6% 5% 5% 14% nie 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% ZVB Innenstadt ZVB Posener Straße ZVB GöBI FMZ Ebkeriege FMZ Flutstraße (Angaben in Prozent der Befragten; N = 354) Seite 17

18 Aufenthaltsdauer in der Stadt Wilhelmshaven Frage: Wie lange halten Sie sich in der Regel für Ihre Erledigungen in Wilhelmshaven auf? Abb.12: Aufenthaltsdauer in Wilhelmshaven Veränderung im Einkaufsverhalten Frage: Wenn Sie Ihr heutiges Einkaufsverhalten mit dem vor drei Jahren vergleichen, kaufen Sie dann heute weniger, gleich viel oder mehr in der Stadt Wilhelmshaven ein? Abb.13: Veränderungen im Einkaufsverhalten bis zu 30 min. 25,2% 30 min. - 1,5 Stunden 41,1% 39% 47% 14% 1,5-3 Stunden 28,0% > 3 Stunden 5,7% 0% 20% 40% 60% 80% 100% weniger gleich viel mehr (Angaben in Prozent der Befragten; N = 294) 0% 10% 20% 30% 40% 50% (Angaben in Prozent der Befragten; N = 353) Rd. zwei Drittel der Befragten verbringen max. 1,5 Stunden zum Einkaufen in Wilhelmshaven. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Zieleinkäufe, insbesondere im Lebensmitteleinzelhandel. Weitere 28 % bleiben bis zu drei Stunden für ihre Erledigungen in Wilhelmshaven und verbinden ihre Einkäufe mit weiteren Aktivitäten vor Ort. In etwa 6 % verweilen und bummeln länger als drei Stunden an den Einkaufsstandorten in Wilhelmshaven. Der Einkaufsstandort Wilhelmshaven hat bei knapp 40 % der Befragten an Bedeutung verloren und zeigt eine deutlich negative Entwicklung auf. Etwa die Hälfte der befragten Personen ist als Stammkunden zu bezeichnen, das Einkaufsverhalten ist konstant geblieben. 14 % der Befragten geben an, mehr als noch vor drei Jahren in Wilhelmshaven einzukaufen. Die Befragten die angeben, heute weniger in Wilhelmshaven einzukaufen, wurden nach den Gründen gefragt: Seite 18

19 65 Personen geben an, dass die mangelnde Angebotsvielfalt und Sortimentsbreite die Hauptgründe sind, warum sie heute weniger in Wilhelmshaven einkaufen als noch vor drei Jahren. 20 Personen geben an, dass sich ihre persönliche, finanzielle Situation verschlechtert hat und sie aus diesem Grund weniger in Wilhelmshaven einkaufen. 13 Personen benennen den Preisanstieg im Einzelhandel als ein wesentliches Kriterium heute weniger in Wilhelmshaven einzukaufen. Im direkten Vergleich der Befragungsstandorte werden Unterschiede in Bezug auf die Veränderung des Einkaufsverhaltens deutlich. Abb.14: Vergleich: Veränderungen im Einkaufsverhalten ingesamt ZVB Innenstadt 39% 44% 47% 40% 14% 17% Ergänzend wurde hinterfragt, an welchem Ort die Befragten dann heute im Umkehrschluss mehr einkaufen. 54 Personen geben an, heute mehr in Oldenburg einzukaufen als noch vor drei Jahren und weitere 22 Personen nennen Bremen als ihren heutigen Haupteinkaufsstandort. Von 17 Personen wird das Internet als der wichtigste Einkaufsstandort bezeichnet. ZVB Posener Straße ZVB GöBI 34% 33% 52% 56% 14% 10% Auch die Befragten die angeben, heute mehr in Wilhelmshaven einzukaufen als noch vor drei Jahren, wurden nach den Gründen gefragt. Bei den Befragten, die angeben heute mehr in Wilhelmshaven einkaufen, liegen die Gründe in der persönlichen Situation der Befragten. 21 Personen geben an, einen stärkeren Bedarf zu haben und auch über ein höheres Einkommen zu verfügen. FMZ Ebkeriege 46% 51% 3% FMZ Flutstraße 24% 59% 16% 0% 20% 40% 60% 80% 100% weniger gleich viel mehr (Angaben in Prozent der Befragten; N = 294) In der Innenstadt geben 44 % der befragten Personen an, dass sie heute weniger als noch vor drei Jahren in Wilhelmshaven einkaufen. Seite 19

20 Für die Einkaufstandorte Posener Straße/ Preußenstraße und GöBi wird ein positiveres Bild sichtbar. Hier sind es nur 33 % bzw. 34 % der angetroffenen Passanten, die angeben heute weniger in Wilhelmshaven einzukaufen als noch vor drei Jahren. Im Vergleich sind es 67 % bzw. 66 % der befragten Personen, die heute mehr oder gleich viel in Wilhelmshaven einkaufen. Eine besonders deutliche Negativentwicklung ist für den Sonderstandort Ebkeriege zu verzeichnen. Rd. die Hälfte der Personen gibt an, weniger als vor drei Jahren in Wilhelmshaven einzukaufen. Gleichwohl kann der Sonderstandort Ebkeriege auf einen starken Kreis an Stammkunden bauen (51 %). 3.5 Einkaufsorientierung Im Rahmen der Passanten- und Bürgerbefragung haben wir für insgesamt 16 Sortimente und Warengruppen die Haupteinkaufsorte erfragt. Die Frage wurde als offene Frage gestellt, um eine unerwünschte Beeinflussung der Befragten zu vermeiden. Neben den Stadtnamen wurden auch spezielle Einkaufsziele genannt. In der folgenden Auswertung der Befragungsergebnisse werden die fünf wichtigsten Einkaufsziele (inkl. Online- und Versandhandel) aufgeführt. Dargestellt wird die Kaufkraftbindung in den Haupteinkaufsorten Wilhelmshaven, Oldenburg, Bremen und dem Online- Handel auf der Ebene der zehn wichtigsten Sortimente und Warengruppen. Frage: Wir möchten nun von Ihnen wissen, wo Sie die folgenden Waren meistens einkaufen? Darstellung der Kaufkraftbindung in Wilhelmshaven auf Grundlage der Befragung: Was bindet Wilhelmshaven Abb.15: Quelle: Einkaufsbindung in Wilhelmshaven (Grundlage: Befragung) Lebensmittel Baumarktartikel, Gartenbedarf Drogerie- und Parfümerieartikel Bücher Unterhaltungselekronik, Elektroartikel Sportartikel Hausrat, Glas, Porzellan Schuhe, Lederwaren Bekleidung Möbel, Einrichtungsbedarf 32,4% 50,2% cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten) 52,0% 62,1% 60,9% 59,2% 78,8% 74,3% 83,2% 80,2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% In den nahversorgungsrelevanten Branchen Lebensmittel/ Reformwaren und Drogerieartikel wird bei den Befragten zwar eine maßgebliche Orientierung auf das Nahversorgungsangebot in Wilhelmshaven deutlich. Dennoch sind Anteile von unter 90% bis 95 % als zu gering einzuordnen. Insbesondere Lebensmittel sollten wohnortnah angeboten und auch eingekauft werden. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass rd. 20 % der Befragten nicht aus Wilhelmshaven stammen und die Einkäufe von Lebensmitteln etc. vorwiegend an ihrem Wohnort tätigen, sind die prozentualen Angaben dennoch positiv zu bewerten. Seite 20

21 Insbesondere die Bindung in den zentrenprägenden Branchen Schuhe/ Lederwaren und Bekleidung liegt mit nur knapp 50 % in einem unterdurchschnittlichen Bereich. Immerhin noch knapp drei Viertel der Befragten nennt Wilhelmshaven als Einkaufsort für Bücher. Nur rd. ein Drittel kaufen ihre Möbel in Wilhelmshaven. Abb.16: Quelle: Vergleich: Einkaufsbindung in Wilhelmshaven (Grundlage: Befragung) Lebensmittel Baumarktartikel, Gartenbedarf Drogerie- und Parfümerieartikel Bücher Unterhaltungselekronik, Elektroartikel Sportartikel Hausrat, Glas, Porzellan Schuhe, Lederwaren Bekleidung Möbel, Einrichtungsbedarf 32% 25% 40% 50% 50% 47% 54% cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten) 54% 52% 59% 62% 61% 52% 46% 59% 70% 74% 69% 80% 71% 71% 67% 83% 76% 91% 80% 90% 79% 71% 86% 0% 20% 40% 60% 80% 100% insgesamt ZVB Innenstadt übrige ZVBs und FM-Standorte Die Kaufkraftbindung in den Zentralen Versorgungsbereichen Posener Straße/ Preußenstraße und den Sonderstandorten Flutstraße und Ebkeriege fällt deutlich höher aus, als die Kaufkraftbindung in der Gesamtstadt Wilhelmshaven. Darstellung der Kaufkraftbindung in Oldenburg auf Grundlage der Befragung: Was bindet Oldenburg? Abb.17: Quelle: Einkaufsbindung in Oldenburg (Grundlage: Befragung) Möbel, Einrichtungsbedarf Bekleidung Schuhe, Lederwaren Hausrat, Glas, Porzellan Sportartikel Unterhaltungselekronik, Elektroartikel Baumarktartikel, Gartenbedarf Drogerie- und Parfümerieartikel Bücher Lebensmittel 1,1% 0,5% 2,4% 2,4% 5,8% 10,9% 17,1% 16,1% 18,1% cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten) 29,3% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Die größte Kaufkraftbindung erzielt die Stadt Oldenburg auf Grundlage der Befragungsergebnisse in den zentrenprägenden Sortimenten Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren und Hausrat/ Glas/ Porzellan. Zwischen 16 % und 18 % der angetroffenen Passanten benennt die Stadt Oldenburg als Haupteinkaufsort für diese Sortimentsbereiche. 11 % der Befragten kaufen Sportartikel hauptsächlich in Oldenburg und 6 % Unterhal- Seite 21

22 tungselektronik/ Elektroartikel. Nur 2 % bzw. weniger als 1 % der Befragten geben an, für Einkäufe des täglichen Bedarfs (Drogerieartikel, Lebensmittel) nach Oldenburg zu fahren. Darstellung der Kaufkraftbindung im Online-Handel bzw. Versandhandel auf Grundlage der Befragung: Was bindet der Online- Handel bzw. der Versandhandel? Darstellung der Kaufkraftbindung in Bremen auf Grundlage der Befragung: Was bindet Bremen? Abb.19: Einkaufsbindung im online-handel/ Versandhandel (Grundlage: Befragung) Abb.18: Einkaufsbindung in Bremen (Grundlage: Befragung) Unterhaltungselekronik, Elektroartikel 16,1% Quelle: Bekleidung Möbel, Einrichtungsbedarf Schuhe, Lederwaren Sportartikel Unterhaltungselekronik, Elektroartikel Hausrat, Glas, Porzellan Drogerie- und Parfümerieartikel Baumarktartikel, Gartenbedarf Bücher Lebensmittel 0,8% 1,5% 1,3% 1,9% cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten) Auf Basis der Befragungsergebnisse wird deutlich, dass Bremen nur noch eine deutlich untergeordnete Rolle als Einkaufsziel darstellt. Die größte Kaufkraftbindung erzielt die Stadt Bremen dennoch wiederrum in den innenstadtprägenden Sortimenten Bekleidung (9 %) und Schuhe/ Lederwaren (7 %). Die Zahl der Befragten, die Bremen als wichtigste Einkaufsdestination für die Warengruppe Möbel/ Einrichtungsbedarf angeben liegt ebenfalls bei noch 9 %. 2,9% 4,6% 5,3% 7,4% 8,5% 9,3% 0% 5% 10% Quelle: Bücher Bekleidung Sportartikel Schuhe, Lederwaren Hausrat, Glas, Porzellan Möbel, Einrichtungsbedarf Drogerie- und Parfümerieartikel Baumarktartikel, Gartenbedarf Lebensmittel 0,0% 1,9% 1,8% cima 2014 (Angaben in Prozent der Befragten) In Bezug auf die Warengruppe Unterhaltungselektronik/ Elektroartikel entfallen 16 % der Nennungen auf den online-handel bzw. den Versandhandel. Das Internet nimmt auch im Segment Bücher, Bekleidung und Sportartikel eine bedeutende Stellung ein; zwischen 9 und 11 % der Befragten geben an, diese Waren im Versand- oder Onlinehandel zu bestellen. Die ermittelten prozentualen Anteile des online-handels entsprechen dem Bundesdurchschnitt. 4,9% 4,2% 7,6% 9,1% 9,0% 10,7% 0% 10% 20% Seite 22

23 Darstellung der Kaufkraftbindung in der Innenstadt von Wilhelmshaven auf Grundlage der Befragung: Frage: Wenn Sie in Wilhelmshaven einkaufen, kaufen Sie die folgenden Sortimente in der Innenstadt von Wilhelmshaven ein? Abb.20: Einkaufsbindung in der Innenstadt von Wilhelmshaven Drogerie- und Parfümerieartikel Bekleidung Bücher Schreibwaren Schuhe, Lederwaren Unterhaltungselekronik, Elektroartikel 33% 34% 37% 39% 41% 45% 67% 66% 63% 61% 59% 55% Rd. zwei Drittel der Befragten kauft Drogerie- und Parfümerieartikel sowie Bekleidung in der Wilhelmshavener Innenstadt. Ebenso Bücher und Schreibwaren werden noch von mehr als 60 % der befragten Passanten vornehmlich in der Innenstadt eingekauft. Im Vergleich sind die prozentualen Anteile der befragten Personen, die angeben die Branchen Hausrat/ Glas/ Porzellan, Heimtextilien, Spielwaren und Lebensmittel in der Wilhelmshavener Innenstadt einzukaufen als deutlich zu gering zu bewerten. Nur knapp ein Drittel der Befragten kauft diese Sortimente in der Innenstadt ein. In Bezug auf die geringe Bedeutung der Innenstadt als Einkaufsstandort für Lebensmittel/ Reformwaren ist anzumerken, dass die Innenstadt heute kein adäquates Lebensmittelangebot vorhalten kann und darüber hinaus in erster Linie wohnortnah eingekauft werden. Sportartikel Uhren, Schmuck, med.-orth. Bedarf Hausrat, Glas, Porzellan Heimtextilien Spielwaren Lebensmittel 56% 56% 64% 66% 70% 77% 44% 44% 36% 34% 30% 23% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nein, ich kaufe nicht in der Innenstadt Ja, ich kaufe in der Innenstadt (Angaben in Prozent der Befragten N = 186) Seite 23

24 3.6 Bewertung des Einkaufsstandortes Wilhelmshaven Bitte bewerten Sie die folgenden Aspekte des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshavens mit Schulnoten von 1 (sehr gut) bis 6 (ganz schlecht) Abb.21: Bewertung des Einzelhandelsstandortes 3,1 2,9 (Angaben in Prozent der Befragten; N = 359) 2,6 2,4 3,2 2,5 fallen zwar noch recht gut aus, jedoch mit bereits erkennbarem Verbesserungsbedarf. Die schlechte Benotung der Qualität des Angebotes (Durchschnittsnote 2,9), der Angebotsvielfalt (Durchschnittsnote 3,1) und der Außenerscheinung der Geschäfte (Durchschnittsnote 3,2) signalisiert Handlungsbedarf. Stärken und Schwächen des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven Frage: Was fällt ihnen spontan zu Wilhelmshaven als Einkaufsstandort ein? Was sind Stärken, was sind Schwächen? Während die kompakte Innenstadt und die Angebotsbreite in der Stadt Wilhelmshaven als Stärke betrachtet werden, wird gleichzeitig die fehlende Sortimentsvielfalt als Schwäche gesehen. Auch die Nordseepassage wird in Wilhelmshaven positiv hervorgehoben. 13 Personen benennen ferner die städtebaulichen Rahmenbedingungen wie die Erreichbarkeit und die Stellplatzsituation als eine Stärke des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven. Auf der Seite der Schwächen des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven werden sehr konkrete Hinweise zu den vorhandenen Branchen- und Angebotslücken aufgeführt, z.b. das Fehlen eines Lebensmittelmarktes. Gleichzeitig werden die Leerstände als deutliche Schwäche des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven empfunden. Insgesamt erhält die Stadt Wilhelmshaven als Einkaufsstandort nur eine befriedigende Bewertung. Am besten schneiden die Öffnungszeiten der Geschäfte mit einer Durchschnittsnote von 2,4 ab. Die Bewertung der Aspekte Service und Beratung (Durchschnittsnote 2,5) und des Preisniveaus (Durchschnittsnote 2,6) Seite 24

25 Im Detail hat die Auswertung der Stärken und Schwächen folgendes ergeben: Abb.22: Stärken des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven Was sind die Stärken? Anzahl der Nennungen kompakte, übersichtliche Innenstadt 36 vielfältiges Angebot 25 Nordseepassage 17 Erreichbarkeit/ Stellplatzsituation 13 Service und Beratung 5 sonstige Nennungen 89 insgesamt 185 Abb.23: Schwächen des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven Was sind die Schwächen? Anzahl der Nennungen geringe Sortimentsvielfalt (inkl. sortimentsbezogene Einzelnennungen) 177 Leerstände 99 fehlendes Lebensmittelangebot in der Innenstadt 38 Erreichbarkeit/ Stellplatzsituation 32 geringe Kaufkraft und discountorientierende Angebote 26 sonstige Einzelnennungen 142 insgesamt 514 Vermisste Angebote in Wilhelmshaven Frage: Wenn Sie an das Einzelhandelsangebot in Wilhelmshaven denken: Gibt es etwas, was Sie noch vermissen? Die Mehrheit der Befragten vermisst Angebote und Geschäfte in Wilhelmshaven (60 %). Nur etwas mehr als ein Drittel der Befragten ist mit den heutigen Angeboten im Oberzentrum Wilhelmshaven zufrieden. Berücksichtigt man den Anteil der Befragten, die mindestens einmal pro Woche in Wilhelmshaven einkaufen, so ist es überraschend, dass fast 60 % der Befragten Geschäfte oder Dienstleistungen vermissen. Abb.24: ja; 60% Vermisste Angebote in Wilhelmshaven keine Angabe; 3% nein; 37% (Angaben in Prozent der Befragten; N = 368) Von den Befragten werden insgesamt 330 Angaben zu vermissten Angeboten und Sortimenten in Wilhelmshaven gemacht. Folgende Hinweise für eine Erweiterung des Einzelhandelsangebotes in Wilhelmshaven können dokumentiert werden: Die meisten Nennungen erhält die Branche Bekleidung/ Wäsche (118 Nennungen). An zweiter Stelle stehen Lebensmittel mit 77 Nennungen, gefolgt von Schuhen/ Lederwaren (25 Nennungen) und Hausrat/ Glas/ Porzellan (21 Nennungen). Im Segment Bekleidung sind die Angaben sehr konkret und beziehen sich auf das qualitativ höherwertige Genre. Seite 25

26 Bei den Befragten in der Innenstadt ist der Anteil derer, die angeben bestimmte Sortimente in Wilhelmshaven zu vermissen noch höher: Verbesserungsvorschläge für die Stadt Wilhelmshaven Frage: Was müsste passieren, damit Sie öfter in Wilhelmshaven einkaufen? Abb.25: Innenstadt: Vermisste Angebote in Wilhelmshaven keine Angabe; 4% nein; 25% Abb.26: Verbesserungsvorschläge für Wilhelmshaven Verbesserungsvorschläge Anzahl der Nennungen städtebauliche Attraktivierung der Innenstadt (Sanierung der Gebäude, Sauberkeit, Leerstände revitalisieren) 118 Angebotsvielfalt verbessern 57 Erreichbarkeit und Parkplatzangebote verbessern 44 Vermarktung der Innenstadt (einheitliche Öffnungszeiten, Veranstaltungen etc.) 29 sonstige Einzelnennungen 83 insgesamt 331 ja; 71% (Angaben in Prozent der Befragten; N = 186) Mehr als 70 % der angetroffenen Passanten ist unzufrieden mit dem vorhandenen Einzelhandelsangebot in der Wilhelmshavener Innenstadt unzufrieden und benennt folgende Angebots- und Branchenlücken: Bekleidung (84 Nennungen), Lebensmittel (51 Nennungen), Hausrat/ Glas/ Porzellan (26 Nennungen), Schuhe/ Lederwaren (19 Nennungen), weitere Einzelnennungen (51 Nennungen). Die Mehrheit der Befragten wünscht sich die städtebauliche Attraktivierung der Wilhelmshavener Innenstadt (118 Nennungen) Die aufgeführten Verbesserungsvorschläge sind sehr konkret und sollten somit als direkte Handlungsempfehlungen an die Stadt Wilhelmshaven, die Immobilieneigentümer und Unternehmer vor- Ort verstanden werden. Die Befragten liegt insbesondere die Sanierung der Gebäude, eine Verbesserung der Sauberkeit in der Innenstadt und der Abbau der Anzahl leer stehender Ladenlokale am Herzen. Für weitere 57 Passanten sollte die Angebotsvielfalt verbessert werden; dies betrifft insbesondere qualitativ hochwertige Angebote. Das Ziel ist es, die heutigen nicht-kunden zukünftig an Wilhelmshaven zu binden. Von weiteren 44 Befragten wird als Verbesserungsvorschlag formuliert, die Erreichbarkeit und die Stellplatzsituation zu verbessern. Ein besseres Stadtmarketing bzw. Innenstadtmarketing wird von 29 Personen explizit gewünscht. Seite 26

27 3.7 Verkehrsmittelwahl Frage: Mit welchem Verkehrsmittel sind Sie heute in die Innenstadt von Wilhelmshaven bzw. die weiteren Einzelhandelsstandorte (Zentrale Versorgungsbereiche, Sonderstandorte) gekommen? Abb.27: Bevorzugtes Verkehrsmittels für den Besuch der Stadt Wilhelmshaven Bitte bewerten Sie die Erreichbarkeit des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven mit Schulnoten von 1 (sehr gut) bis 6 (ganz schlecht) Abb.28: 3 2 Bewertung der Erreichbarkeit 2,0 2,0 2,6 2,1 1,7 zu Fuß; 17% 1 Fahrrad; 20% PKW; 54% 0 PKW Motorrad/ Mofa Bus/ Taxi Fahrrad zu Fuß (Angaben in Prozent der Befragten; N = 429) Bus/ Taxi; 9% Motorrad/ Mofa; 1% (Angaben in Prozent der Befragten; N = 435) Bei der Wahl der Verkehrsmittel ist der Pkw mit rd. 54 % das am häufigsten genannte Verkehrsmittel, um in die Stadt Wilhelmshaven zu gelangen. Rd. 17 % der Kunden kommen zu Fuß und weitere 20 % mit dem Fahrrad; zusammengenommen stellen die Fußgänger und die Fahrradfahrer damit einen Anteil von immerhin 37 %. Auffällig ist, dass der ÖPNV und das Taxi nur untergeordnete Rollen bei der Wahl des Verkehrsmittels spielen (9 % der Nennungen). Die Erreichbarkeit Wilhelmshavens als Einzelhandelsstandort wird grundsätzlich positiv bewertet. Die fußläufige Erreichbarkeit und die PKW Erreichbarkeit werden mit einer Durchschnittsnote von 1,7 bzw. 2,0 gut bewertet. Während die Anbindung mit dem Fahrrad insgesamt noch gut bewertet wird (Durchschnittsnote 2,1), erhält die ÖPNV Erreichbarkeit die schlechteste Bewertung mit einer Durchschnittsnote von 2,6. Allgemeine Verbesserungspotenziale hinsichtlich der verkehrlichen oder fußläufigen Erreichbarkeit lassen sich aus diesen insgesamt guten Bewertungen nicht ableiten. Seite 27

28 Bewertung der Parkplatzkosten in der Wilhelmshavener Innenstadt Frage: Wie beurteilen Sie die Kosten für Ihren aktuell genutzten Parkplatz in der Innenstadt nach Schulnoten von 1 (sehr gut) bis 6 (ganz schlecht) Abb.29: Bewertung der Nutzungskosten für Parkplätze in der Innenstadt von Wilhelmshaven Rd. 45% der Befragten empfinden die Kosten für den genutzten Parkplatz als sehr günstig bis angemessen. Ein Drittel der Befragten halten die Parkplatzkosten für zu teuer. Insgesamt überwiegt die Meinung der befragten Passanten, dass die Gebühren für die Stellplätze in der Wilhelmshavener Innenstadt angemessen sind. sehr günstig 4,8% günstig 21,0% angemessen 19,4% gerade noch angemessen 22,6% zu teuer 16,1% viel zu teuer 16,1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% (Angaben in Prozent der Befragten; N = 62) Seite 28

29 3.8 Fazit der Passanten- und Bürgerbefragung in Wilhelmshaven Die befragten Passanten und Bürger unterscheiden bei der Bewertung der Stadt Wilhelmshaven als Einkaufsstandort sehr deutlich zwischen Aspekten, die das Einzelhandelsangebot betreffen, und den Merkmalen und Rahmenbedingungen, die das Stadtbild insgesamt und damit den Einzelhandelsstandort charakterisieren und prägen. Während die zentralen Aspekte, die für die Attraktivität des Einzelhandels von Bedeutung sind wie z.b. die Angebotsvielfalt, das Preisniveau und die Qualität des Angebotes gerade noch gut bewertet werden, wird an den städtebaulichen Rahmenbedingungen seitens der Befragten deutliche Kritik geäußert. Für den Einkaufsort Wilhelmshaven lassen sich zwei wesentliche Ergebnisse aus der Passanten- und Bürgerbefragung herausfiltern: Die städtebauliche Struktur (Gebäude, Gestaltung der Straßen- und Wegeführung, Plätze und öffentliche Aufenthaltsräume etc.) sorgt heute für deutliche Defizite in der Aufenthaltsqualität. Aus Sicht der Befragten bietet die Innenstadt heute keine ausreichende Attraktivität zum Bummeln oder Flanieren, was sich auch am Einkaufsverhalten der befragten Bürger und Passanten ablesen lässt. Die Bedeutung des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven für Besucher aus dem direkten Umland (Marktgebiet der Stadt Wilhelmshaven) sowie für Tagesbesucher und Urlauber wird insbesondere an der soziodemografischen Struktur der Befragten deutlich; nur 19 % der Befragten stammen von außerhalb des Wilhelmshavener Stadtgebietes, mehr als 80 % der befragten Passanten sind Bewohner der Stadt Wilhelmshaven. Vor allem die Zentralen Versorgungsbereiche Posener Straße/ Preußenstraße und GöBi werden fast ausschließlich von Bewohnern der Stadt Wilhelmshaven aufgesucht. Insgesamt hat der Einkaufsstandort Wilhelmshaven bei knapp 40 % der Befragten an Bedeutung verloren und zeigt eine deutlich negative Entwicklung auf. Es sollten gezielt Maßnahmen ergriffen werden, die Kunden zukünftig wieder stärker an Wilhelmshaven zu binden und heutige Angebotslücken zu schließen. Ein weiteres wesentliches Ergebnis der Befragung ist, die maßgebliche Funktion des Einzelhandelsstandortes Wilhelmshaven als Nahversorgungsstandort. Fast 80 % der Befragten besuchen die Stadt Wilhelmshaven mind. einmal pro Woche zum Einkaufen; der Standort Wilhelmshaven bedient sehr stark die tägliche Nachfrage (Lebensmittel, Drogerieartikel usw.). Diese Annahme wird bei der Bewertung der Einkaufsorientierung bestätigt. Während die Güter des täglichen Bedarfs zu einem bedeutenden Anteil in der Stadt Wilhelmshaven nachfragt werden, müssen auf Basis der Befragung in den innenstadtprägenden Branchen Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren, Hausrat/ Glas/ Porzellan deutliche Kaufkraftabflüsse in die Wettbewerbsstandorte Oldenburg und Bremen verzeichnet werden. In diesen Bedarfsbereichen werden von den Befragten auch bei der Frage nach den vermissten Sortimenten deutliche Angebotslücken in Wilhelmshaven gesehen und konkrete Handlungsvorschläge zur Verbesserung des Branchenmix formuliert. Konkrete Angebotsdefizite werden im Segment der qualitativ hochwertigen Bekleidung und Schuhen identifiziert. In welchen Bereichen tatsächlich Angebotslücken im Einzelhandel der Stadt Wilhelmshaven existieren wird in der anschließenden Angebotsanalyse (vgl. Kap. 6) untersucht und bewertet. Seite 29

30 4 Passantenfrequenzzählung in der Wilhelmshavener Innenstadt 4.1 Methodik Abb.30: Messpunkte der Passantenfrequenzzählung Die CIMA hat an insgesamt neun fixen Zählpunkten in der Wilhelmshavener Innenstadt stichprobenartig an drei ganzen Zähltagen (Donnerstag 15. Mai, Freitag 16. Mai, Samstag 17. Mai) die Fußgängerfrequenzen ermittelt. Die Passantenfrequenzzählung dient als empirische Grundlage, um die Attraktivität der einzelnen Lagen in der Wilhelmshavener Innenstadt besser einschätzen und einordnen und die heutigen Kundenströme in der Wilhelmshavener Innenstadt abbilden zu können. Die gewonnen Daten dienen darüber hinaus als fundierte Grundlage zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt. Folgende Messpunkte wurden gewählt: 1. Marktstraße - West 2. Bahnhofstraße - Höhe Intersport 3. Börsenplatz 4. Marktstraße Mitte/ Ost 5. Nordseepassage Ausgang Parkhaus 6. Marktstraße Ost 7. Grenzstraße Süd 8. Marktstraße Mitte/ West 9. Parkstraße - Süd Quelle: cima 2014; Kartengrundlage OpenStreetMap; ohne Maßstab, genordet Im Rahmen der Erhebung wurden Personen ab dem Grundschulalter als Passanten gezählt, darunter auch Fahrradfahrer. Personen die in ihrer Außenwirkung deutlich darauf hinweisen, dass sich diese auf Grund ihrer beruflichen Tätigkeit an den Messpunkten aufhalten (Postboten, Zeitungszusteller, Lieferanten, Polizisten etc.) sind nicht in die Zählung eingegangen. Zur besseren gutachterlichen Einschätzung von externen Effekten wurden zusätzlich Witterungsbedingung sowie atypisch erscheinende Auffälligkeiten erfasst. Die Tagesganglinien sowie die absoluten Tages- und Stundenwerte werden nachfolgend dargestellt und bewertet: Seite 30

31 4.2 Tagesganglinien Abb.32: Tagesganglinien Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven (Fr ) Abb.31: Tagesganglinien Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven (Do ) Am Donnerstag ( ) wurden im Tagesvergleich die niedrigsten Frequenzen gemessen. Die Tagesganglinien zeigen den Verlauf eines gewöhnlichen Werktags. Die Standorte Marktstraße Mitte/ West, Marktstraße Mitte/ Ost und Parkstraße Süd sind die am stärksten frequentierten Standorte in der Wilhelmshavener Innenstadt. Am Freitag ( ) wurden in der Wilhelmshavener Innenstadt leicht höher Frequenzen gezählt als am dargestellten Donnerstag. Die Ergebnisse für den Standort Börsenplatz wurden in der Zeit zwischen 10:00 Uhr bis 13:00 Uhr durch den Wochenmarkt positiv beeinflusst. Aufgrund des verstärkten Aufkommens der Berufspendler, die über die Parkstraße Süd den Weg von ihrer Arbeitsstätte zum Seite 31

32 Einzelhandelsentwicklungskonzept für das Oberzentrum Wilhelmshaven Bahnhof der Stadt Wilhelmshaven wählen, weist der Zählpunkt Parkstraße Süd zwischen 16:00 Uhr und 17:00 Uhr eine stark erhöhte Passantenfrequenz auf. Abb.33: Tagesganglinien Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven (Sa ) Die bedeutendste Einkaufszeit ist für die Wilhelmshavener Innenstadt im Zeitraum 13:00 Uhr bis 15:00 Uhr zu verorten. Ab 17:00 Uhr gehen die Passantenfrequenzen deutlich zurück, dieser negative Einbruch der Frequenzen kann durch den teilweise eintretenden Ladenschluss begründet werden. 4.3 Tagessummen Abb.34: Tagessummen Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven Do Fr Sa Die höchsten Passantenfrequenzen in der Wilhelmshavener Innenstadt wurden am Samstag ( ) gemessen. Im Vergleich zum ersten Zähltag am Donnerstag konnte eine Steigerung der Passantenfrequenzen um 39 % dokumentiert werden; die Steigerungsrate im Vergleich zu Freitag liegt bei + 29 %. Die höchsten Tagesummen konnten an den Standorten Marktstraße Mitte/ Ost und Parkstraße - Süd gemessen werden. In Verbindung mit der Marktstraße Mitte/ West bilden diese Lageabschnitte die 1A-Lage (Hauptfrequenzlage) der Innenstadt Wilhelmshavens. Seite 32

33 An den Messpunkten abseits der Hauptfrequenzlage, die sich zwischen der Nordseepassage und dem Modehaus LEFFERS befinden, sind deutliche Rückgänge der gemessenen Passantenfrequenzen zu verzeichnen. 4.5 Tagesdurchschnitt Abb.36: Tagesdurchschnitt Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven 4.4 Stundendurchschnitt Abb.35: Stundendurchschnitt Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven Do Fr Sa Die höchsten Tagesdurchschnittswerte wurden im Standortbereich Marktstraße Mitte-Ost gemessen, gefolgt vom Standort Parkstraße Süd und Marktstraße Mitte-West. An allen weiteren Messpunkten liegen die absoluten Tagesdurchschnittswerte in einem deutlich niedrigeren Bereich. Die Hauptfrequenzlage befindet sich auch auf Basis dieser Auswertung eindeutig zwischen dem Modehaus LEFFERS (Zählpunkt Marktstraße Mitte/ West) und der Nordseepassage (Zählpunkt Parkstraße Süd). Seite 33

34 4.6 Fazit der Passantenfrequenzzählung Abb.37: Hochrechnung der Passantenfrequenzzählung Wilhelmshaven auf 100 % Anhand der gemessenen Frequenzen lässt sich für die Innenstadt von Wilhelmshaven feststellen, dass sich ein Großteil der Passanten zwischen der Nordseepassage und dem Modehaus LEFFERS aufhält. Ebenso zeigt sich, dass abseits dieser Hauptfrequenzachse sofortige und z.t. maßgebliche Frequenzrückgänge zu verzeichnen sind. 19,8 Die nachfolgende dargestellte Kartenabbildung stellt den Messpunkt in der Wilhelmshavener Innenstadt mit den höchsten gezählten Fußgängerfrequenzen als 100 %-Punkt dar (Markstraße Mitte/ Ost). Im Vergleich zum Standort Marktstraße Mitte/ Ost kann der weiter im Westen gelegene Zählpunkt Marktstraße Mitte/ West nur 82 % der höchsten erfassten Frequenzen generieren. Die Messpunkte Marktstraße West und Marktstraße Ost mit Frequenzanteilen von nur noch 39 % bzw. 34 % übernehmen die Funktion einer Zubringerlage in die Wilhelmshavener Innenstadt. Die Frequenzen am Börsenplatz erreichen wiederrum nur noch weniger als 20 % der Passantenfrequenzen in der zentralen Innenstadtlage. Legende: % % % % % % % % % 38,9 27,3 82,4 29, ,8 97,8 33,7 Vorbehaltlich der einmaligen Messung kann für die Hauptfrequenzlage der Wilhelmshavener Innenstadt von einer dem Standort angemessenen Frequenz ausgegangen werden. Zur zukünftigen Erfolgskontrolle von Attraktivität steigernden Maßnahmen empfiehlt die cima eine regelmäßige Wiederholung der Passantenfrequenzzählung. Seite 34

35 5 Marktgebiet und Marktpotenziale 5.1 Marktgebiet Wilhelmshaven Das Marktpotenzial des Einzelhandels in der Stadt Wilhelmshaven ergibt sich zum einen aus der vorhandenen Nachfrage innerhalb des eigenen Stadtgebietes sowie im weiteren Umland. Das Marktgebiet (vgl. Abb. 38) hat sich im Vergleich Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2007 nicht nennenswert verändert. Relevant ist zunächst die zentralörtliche Versorgungsfunktion der Stadt Wilhelmshaven: Die Stadt Wilhelmshaven ist gemäß Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (2008 bzw. der Fortschreibung 2014) als Oberzentrum eingestuft. Das Marktgebiet des Wilhelmshavener Einzelhandels umfasst somit neben dem eigenen Stadtgebiet auch die umliegenden Mittel- und Grundzentren. Im Norden ist die Gemeinde Wangerland dem direkten Marktgebiet zugerechnet, im Westen befinden sich das Mittelzentrum Jever und die Grundzentren Schortens und Sande innerhalb des direkten Einflussbereiches der Stadt Wilhelmshaven. Im Süden werden dem erweiterten Marktgebiet von Wilhelmshaven wiederum das Mittelzentrum Varel und die Grundzentren Bockhorn und Zetel zugerechnet. Im Westen und Nordwesten sind das Grundzentrum Friedeburg und das Mittelzentrum Wittmund dem erweiterten Marktgebiet des Wilhelmshavener Einzelhandels zuzuordnen. Wir gehen davon aus, dass aus den Mittel- und Grundzentren des erweiterten Marktgebietes die Einkaufsfahrten nach Wilhelmshaven nicht mehr in der Regelmäßigkeit stattfinden, wie aus den Gemeinden des direkten Marktgebietes. Die Mittelzentren Aurich und Leer begrenzen den Einflussbereich des Wilhelmshavener Einzelhandels nach Westen. Im Osten und Südosten stellen die Nordsee und der Jadebusen eine naturräumliche Begrenzung des Wilhelmshavener Marktgebietes dar. Abb.38: Marktgebiet Wilhelmshaven Bearbeitung: cima 2014 Relevant ist insbesondere die intensive Wettbewerbskulisse mit südlich gelegenen Oberzentrum Oldenburg (Oldenburg). Trotz des räumlich weitläufigen Marktgebietes sind spezifische markante Kauf- Seite 35

36 kraftströme und Kaufkraftverflechtungen nach Oldenburg auszumachen. Insbesondere im Bereich der qualitätsorientierten und höherwertigen Bekleidung werden Kaufkraftabflüsse nach Oldenburg deutlich; nach der Betriebsaufgabe der Firma Bartsch werden diese Produkte nur noch in sehr begrenztem Umfang in Wilhelmshaven angeboten. 5.2 Marktpotenzial Wilhelmshaven Die Berechnung des Nachfragepotenzials 1 in Wilhelmshaven erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahl (78.524) 2 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer (96,5) 3. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für das Jahr 2014 zugrunde gelegt, der an das Niveau der Stadt Wilhelmshaven mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wird. Der Ausgabesatz eines jeden Einwohners der Stadt Wilhelmshaven entspricht im Durchschnitt im Jahr Wie die Kaufkraftkennziffer liegt auch der statistische Ausgabesatz pro Kopf von Wilhelmshaven unter dem Bundesdurchschnitt. Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial in der Stadt Wilhelmshaven (Zone I) auf 429,5 Mio.. Davon entfallen etwa 225,2 Mio. auf den täglichen Bedarf. Im aperiodischen Bedarfsbereich beläuft sich das Nachfragepotenzial auf rd. 204,3 Mio.. Das Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Wilhelmshaven umfasst 290,2 Mio. im direkten Marktgebiet (Zone II) und weiteren 404,1 Mio. im weiteren Marktgebiet (Zone III). Neben der örtlichen Nachfrage müssen die zusätzlichen touristischen Kaufkraftpotenziale in der Stadt Wilhelmshaven berücksichtigt werden. In den Berechnungen zum Marktpotenzial der Stadt Wilhelmshaven wird zusätzlich eine Potenzialreserve i.h. 55,0 Mio. zu Grunde gelegt. Die Potenzialreserve setzt sich aus den Ausgaben der Tagesbesucher und Touristen im Einzelhandel von Wilhelmshaven zusammen. Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial im Marktgebiet auf rd ,8 Mio.. Abb.39: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Wilhelmshaven Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Wilhelmshaven in Mio. CIMA Warengruppen Stadt Wilhelmshaven Zone I Marktgebiet Zone II Marktgebiet Zone III Potenzialreserve Marktgebiet insgesamt Periodischer Bedarf insgesamt 225,2 152,2 211,9 29,5 618,7 Lebensmittel und Reformwaren 158,1 106,9 148,8 20,7 434,5 Gesundheits- und Körperpflege 60,1 40,6 56,5 7,9 165,1 Zeitschriften, Schnittblumen 7,0 4,7 6,6 0,9 19,2 Persönlicher Bedarf insgesamt 65,7 44,4 61,8 8,6 180,5 Bekleidung, Wäsche 36,4 24,6 34,3 4,8 100,1 Schuhe, Lederwaren 12,1 8,2 11,4 1,6 33,3 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 17,1 11,6 16,1 2,2 47,1 Medien und Technik insgesamt 45,0 30,4 42,3 4,7 122,5 Bücher, Schreibwaren 8,9 6,0 8,3 1,2 24,4 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 36,1 24,4 34,0 4,7 99,3 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 21,3 14,4 20,0 2,8 58,5 Sportartikel, Fahrräder 12,2 8,2 11,5 1,6 33,5 Spielwaren 4,3 2,9 4,1 0,6 11,9 Hobbybedarf, Zooartikel 4,8 3,2 4,5 0,6 13,1 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 6,7 4,6 6,3 0,9 18,5 Einrichtungsbedarf insgesamt 29,6 20,0 27,8 3,9 81,2 Möbel, Antiquitäten 24,0 16,2 22,6 3,1 66,0 Heimtextilien 5,5 3,7 5,2 0,7 15,2 Baumarktartikel, Gartenbedarf 36,0 24,3 33,9 4,7 98,9 SUMME 429,5 290,2 404,1 55,0 1178, Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung der Stadt Wilhelmshaven, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). Quelle: Stadt Wilhelmshaven (Stand: ) Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2013 EINWOHNER Seite 36

37 6 Einzelhandelsstrukturdaten der Stadt Wilhelmshaven 6.1 Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Wilhelmshaven Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer vollständigen Einzelhandelsbestandserhebung in der Stadt Wilhelmshaven im März Im September 2014 wurde eine punktuelle Aktualisierung der Einzelhandelsbestandsdaten vorgenommen; die Veränderungen im Einzelhandelsbestand basieren auf Informationen der Stadt Wilhelmshaven. Die abgeleiteten Umsatzvolumina beruhen auf der Inaugenscheinnahme des konkreten Warenangebots hinsichtlich Angebotsqualität und Sortimentsstruktur. Die Hochrechnung der Umsätze erfolgte über branchenübliche Flächenproduktivitäten. Zusätzlich werden alle branchenspezifischen Informationen aus Firmen- und Verbandsveröffentlichungen sowie der relevanten Fachliteratur in die Auswertung mit einbezogen. Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels in der Stadt Wilhelmshaven wurden 458 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² erhoben. Sie erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von 465,4 Mio.. Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes ist in der nebenstehenden Abb. 40 dokumentiert. Abb.40: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Wilhelmshaven Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in der Stadt Wilhelmshaven CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,2 Lebensmittel, Reformwaren ,9 Gesundheits- und Körperpflege ,3 Zeitschriften, Schnittblumen ,0 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,2 Persönlicher Bedarf insgesamt ,4 Bekleidung, Wäsche ,5 Schuhe, Lederwaren ,3 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf ,6 Medien und Technik insgesamt ,3 Bücher, Schreibwaren ,7 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik ,6 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,7 Sportartikel, Fahrräder ,6 Spielwaren ,6 Hobbybedarf, Zooartikel ,5 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,8 Einrichtungsbedarf insgesamt ,4 Möbel, Antiquitäten ,3 Heimtextilien ,0 Baumarktartikel, Gartenbedarf ,6 Einzelhandel insgesamt ,4 Seite 37

38 Folgende Ergebnisse sind hervorzuheben: Die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren beherbergt 129 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Sie realisieren einen Umsatz von rd. 168,9 Mio.. Der Verkaufsflächen- und Umsatzanteil liegt damit bei 23 % bzw. 36 % am gesamten Einzelhandel. Insbesondere der Umsatzanteil von 36 % spricht grundsätzlich für eine angemessene Präsenz der Nahversorgung im Stadtgebiet. In der Warengruppe Bekleidung, Wäsche, dem wichtigsten Leitsortiment einer oberzentralen Innenstadtlage sind 63 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m² vorhanden. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 59,5 Mio.. Dies entspricht einem Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteil von 15 % bzw. 13 % am gesamten Einzelhandel in der Stadt Wilhelmshaven. Bezogen auf das gesamtstädtische Angebot handelt sich hierbei um durchschnittliche Anteilswerte. 4 Die Hauptwarengruppe Medien und Technik realisiert in der Stadt Wilhelmshaven einen Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteil von 9 % bzw. 10 % am gesamten Wilhelmshavener Einzelhandel. Auch dieses Segment ist umfassend vertreten. Die Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat erreicht mit m² einen Verkaufsflächenanteil von 5 %. Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 10,8 Mio. (= 2,0 %). Die größten Verkaufsflächenanteile dieser Branche sind jedoch in den Randsortimenten von Verbrauchermärkten und Sonderpostenmärkten außerhalb der Wilhelmshavener Innenstadt vorhanden. Das innerstädtische Qualitätssegment ist kaum vertreten. In der Hauptwarengruppe Einrichtungsbedarf realisieren 29 Betriebe auf einer Verkaufsfläche von m² (= 12 % der Verkaufsflächen in Wilhelmshaven) einen Einzelhandelsumsatz von 22,4 Mio. (= 5 % des in der Stadt Wilhelmshaven realisierten Einzelhandelsumsatzes). Mit der zusätzlich geplanten Realisierung eines Möbelhauses am Standort Potenburger Weg 5 (Sonderstandort Ebkeriege) dürften die Verkaufsflächen- und Umsatzanteile deutlich erhöht werden und dazu beitragen, dass Wilhelmshaven ein Angebot erhält, das der Versorgungsfunktion eines Oberzentrums entspricht. Die Hauptwarengruppe Baumarktartikel/ Gartenbedarf wird ein Umsatzvolumen von 48,6 Mio. generiert. Dies entspricht einem prozentualen Anteil am Gesamtumsatz der Stadt Wilhelmshaven von 10 %. Der Verkaufsflächenanteil liegt sogar bei 21 % ( m 2 ). Diese vergleichsweise überdurchschnittlichen Ausstattungswerte basieren auf einer guten Ausstattung mit großflächigen Bau- und Gartenfachmärkten. Ein zusätzliches Angebot dürfte primär Verdrängungseffekte auslösen. 4 Im Standortbereich des ehem. C&A Gebäudes im Süden der Wilhelmshavener Innenstadt wird derzeit die Ansiedlung eines Factory-Outlet-Centers mit bis zu m2 Verkaufsfläche diskutiert. Der Angebotsschwerpunkt wird gemäß des derzeitigen Planungsstand in der Branche Bekleidung/ Wäsche liegen. 5 Am Standort Potenburger Weg ist ein Sondergebiet Möbel ausgewiesen, mit dem entwicklungspolitischen Ziel hier einen modernen und leistungsfähigen Möbelvollsortimenter für Wilhelmshaven zu gewinnen. Seite 38

39 Verkaufsfläche je Einwohner Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,5 m 2 Verkaufsfläche je Einwohner (inkl. ländlich geprägte Räume). In der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren wird ein bundesdurchschnittlicher Wert von 0,5 m 2 Verkaufsfläche je Einwohner als Vergleichswert angenommen. Abb.41: Verkaufsfläche je Einwohner in Wilhelmshaven Stadt Wilhelmshaven 2014 Einwohner ( ) Verkaufsfläche je Einwohner in m 2 2,01 im periodischenbedarf 0,57 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 0,45 im aperiodischen Bedarf 1,44 Die Verkaufsfläche je Einwohner im Segment Lebensmittel/ Reformwaren liegt bei 0,45 m² und damit im Bundesdurchschnitt. Einzelne Arrondierungsmöglichkeiten und ein gewisser Nachverdichtungsbedarf sollten dennoch möglich sein. In Bezug auf die Gesamtverkaufsfläche erreicht Wilhelmshaven einen Wert von 2,01 m 2 Verkaufsfläche je Einwohner. Diese Kennziffer signalisiert auf gesamtstädtischer Ebene keinen akuten Handlungsbedarf in Bezug auf weitere großflächige Verkaufsflächenentwicklungen. Seite 39

40 6.2 Einzelhandelszentralität in der Stadt Wilhelmshaven Abb.42: Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in Wilhelmshaven Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität in der Stadt Wilhelmshaven Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität Handelszentralitäten von deutlich über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse; Handelszentralitäten von unter 100 bedeuten per Saldo Kaufkraftabflüsse aus der betreffenden Raumeinheit. Handelszentralitäten werden für den Einzelhandel insgesamt sowie für einzelne Warengruppen ermittelt. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. Periodischer Bedarf 232,2 225,2 103 Lebensmittel, Reformwaren 168,9 158,1 107 Gesundheits- und Körperpflege 56,3 60,1 94 Zeitschriften, Schnittblumen 7,0 7,0 101 Aperiodischer Bedarf insgesamt 233,2 204,3 114 Persönlicher Bedarf insgesamt 83,4 65,7 127 Bekleidung, Wäsche 59,5 36,4 163 Schuhe, Lederwaren 10,3 12,1 85 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 13,6 17,1 80 Medien und Technik insgesamt 46,3 45,0 103 Bücher, Schreibwaren 8,7 8,9 98 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 37,6 36,1 104 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 21,7 21,3 102 Sportartikel, Fahrräder 12,6 12,2 103 Spielwaren 3,6 4,3 84 Hobbybedarf, Zooartikel 5,5 4,8 115 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 10,8 6,7 160 Einrichtungsbedarf insgesamt 22,4 29,6 76 Möbel, Antiquitäten 17,3 24,0 72 Heimtextilien 5,0 5,5 91 Baumarktartikel, Gartenbedarf 48,6 36,0 135 Einzelhandel insgesamt 465,4 429,5 108 Seite 40

41 Insgesamt ist die Einzelhandelszentralität in der Stadt Wilhelmshaven vor dem Hintergrund der soziodemografischen Rahmenbedingungen (deutlicher Bevölkerungsrückgang) und der Wettbewerbskulisse mit dem Oberzentrum Oldenburg als gut zu bewerten (108). Per Saldo signalisiert die ermittelte Handelszentralität von 108 Kaufkraftzuflüsse aus den umliegenden Städten und Gemeinden nach Wilhelmshaven. Mittel- bis langfristig ist davon auszugehen, dass nach Realisierung der in der konkreten Planung befindlichen Einzelhandelsvorhaben (in erster Factory-Outlet-Center Wilhelmshaven) eine Steigerung der Zentralitätskennziffer zu erreichen ist. Die Weichen zu einer nachhaltigen Absicherung der zentralen Versorgungsfunktion müssen jedoch in den kommenden Jahren richtig gestellt werden. Im periodischen Bedarf insgesamt wird eine Zentralität von 103 realisiert. Für die Branche Lebensmittel/ Reformwaren resultiert eine Handelszentralität von 107. Einem Einzelhandelsumsatz von 168,9 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 158,1 Mio. gegenüber. Der Kaufkraftzufluss beläuft sich per Saldo auf 10,8 Mio.. Die vorhandenen großflächigen Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser im Wilhelmshavener Stadtgebiet (u.a. MARKTKAUF SB-Warenhaus an der Flutstraße, KAUFLAND Verbrauchermarkt an der Friedenstraße) tragen maßgeblich zur Kaufkraftbindung im eigenen Stadtgebiet sowie zur Gewinnung von Kaufkraftzuflüssen aus dem Umland bei. Zudem besteht ein dichtes Netz an kleineren Supermärkten und Lebensmitteldiscountern im Wilhelmshavener Stadtgebiet. Entwicklungsspielräume für weitere Ansiedlungen im Segment Lebensmittel/ Reformwaren sind nur in begrenztem Umfang auszumachen und sollten maßgeblich für Arrondierungen im Bestand genutzt werden. In der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege signalisiert die Handelszentralität von 94 z.t. Entwicklungspotenziale sowohl für die Innenstadt als auch die weiteren Zentralen Versorgungsbereiche (Ansiedlung kleinerer Drogeriefachmärkte). In den Warengruppen Bekleidung/ Wäsche wird eine Handelszentralität von 163 erzielt. Diese Kennziffer dokumentiert einen deutlichen Angebotsüberschuss in dieser innenstadtprägenden Branche. Angebotslücken bestehen jedoch auf der qualitative Ebene. Im Segment der Premiummarken sind deutliche Angebotsdefizite zu vermerken. Ein weiterer Ausbau der Handelszentralität ist jedoch mit der geplanten Realisierung des Planvorhaben Factory-Outlet- Center zu erwarten 6. Die ermittelte Handelszentralität in der Branche Schuhe/ Lederwaren erreicht hingegen nur einen Wert von 85. In dieser innerstädtischen Leitbranche werden Angebotslücken deutlich, die z.t. im Rahmen der Realisierung des Factory-Outlet-Centers geschlossen werden können. Das weitere innerstädtische Kernsortimente Uhren/ Schmuck und medizinisch-orthopädischer Bedarf realisiert eine Handelszentralität von 80 und damit ein deutlich zu steigerndes Zentralitätsniveau. In der Warengruppe Elektroartikel/ Foto/ Unterhaltungselektronik signalisiert die ermittelte Handelszentralität von 104 ein akzeptables Angebotsniveau im Wilhelmshavener Stadtgebiet. Einem branchenspezifischem Nachfragevolumen von 36,1 Mio. steht ein tatsächlich erzielter Umsatz von 37,6 Mio. gegenüber. Aktuell ist in der Wilhelmshavener Innenstadt der Fachmarkt für Elektroartikel und Unterhaltungselektronik MEDIA MARKT adressiert. Im Standortbereich des Sonderstandortes Ebkeriege ist der ebenfalls großflächige Fachmarkt für Unterhaltungselektronik EXPERT BENING vorhanden. Die Handelszentralität von 160 in der Warengruppe Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat entfällt einerseits auf Filial- und 6 Am Standort des ehem. C&A Gebäudes im Süden der Wilhelmshavener Innenstadt (Ebertstraße/ Virchowstraße) wird die Realisierung eines Factory Outlet Centers mit bis zu m 2 Verkaufsfläche diskutiert. Der Angebotsschwerpunkt soll gemäß des aktuellen Planungsstand im Segment Bekleidung/ Wäsche liegen. Seite 41

42 Fachmarktkonzepte in der Innenstadt sowie andererseits auf die Randsortimente von Verbrauchermärkten, SB-Warenhäusern und Baumärkten und nur in geringem Umfang auf spezialisierte Facheinzelhändler in der Wilhelmshavener Innenstadt und den weiteren Zentralen Versorgungsbereichen. Die Handelszentralität signalisiert dennoch insgesamt ein gutes Angebotsniveau. Für die Warengruppe Einrichtungsbedarf (Möbel, Gardinen, Heimtextilien etc.) lassen sich auch nach der Eröffnung des POCO Einrichtungshauses Angebotsdefizite und Entwicklungsspielräume ausmachen (Handelszentralität 76). In relevantem Umfang müssen Kaufkraftabflüsse in die umliegenden Städte und Regionale Möbelhausstandorte hingenommen werden. Die bedeutendste Anbieter in dieser Warengruppe sind aktuell das MWN Möbelhaus an der Peterstraße im zentralen Stadtgebiet und der Möbelfachmarkt POCO am Sonderstandort Flutstraße Die Marktdaten weisen nach, dass die Entwicklung eines ergänzenden, marktgerechten Möbelvollsortimenters (Entwicklungsfläche Potenburger Weg) 7 weiter verfolgt werden sollte. Das planerisch definierte Entwicklungsziel ist das Zurückgewinnen heutiger Kaufkraftabflüsse. Im Segment der baumarktspezifischen Sortimente (einschließlich gartencenterrelevanter Sortimente) erreicht der Wilhelmshavener Einzelhandel eine Handelszentralität von 135. Diese Kennziffer signalisiert nur noch geringe Gestaltungsspielräume. Die Ansiedlung eines weiteren Baufachmarktes würde einen erheblichen Verdrängungswettbewerb mit neuen, brachfallenden Arealen im Wilhelmshavener Stadtgebiet auslösen. Niedrige Zentralitätswerte werden zudem in der Branche Spielwaren (84) erzielt. Die ermittelte Handelszentralität in der Branche Spielwaren identifiziert Ansiedlungspotenziale im Wilhelmshavener Stadt- gebiet. In der Innenstadt ist ausschließlich das Spielwarenfachgeschäft DANNMANN als bedeutender Anbieter zu nennen; vereinzelte Spezialanbieter tragen ergänzend zur heutigen Angebotssituation bei. Darüber hinaus können im Segment der Sportartikel Ansiedlungspotenziale nachgewiesen werden (Zentralitätskennziffer 60). Die Handelszentralität der zusammengeführten Warengruppe Sportartikel/ Fahrräder liegt bei 103 und wird durch die überdurchschnittlich guten Zentralitätswerte im Segment der Fahrräder dominiert (198). Die nachfolgende Abb. 43 zeigt die Rangfolge der warengruppenspezifischen Handelszentralitäten des Wilhelmshavener Einzelhandels. In den Segmenten Schuhe/ Lederwaren, Spielwaren, Uhren/ Schmuck/ medizinisch-orthopädischer Bedarf und Möbel/ Antiquitäten werden Kennziffern von unter 90 realisiert. 7 Am Standort Potenburger Weg ist ein Sondergebiet Möbel ausgewiesen, mit dem entwicklungspolitischen Ziel hier einen modernen und leistungsfähigen Möbelvollsortimenter für Wilhelmshaven zu gewinnen. Seite 42

43 in Mio. Einzelhandelsentwicklungskonzept für das Oberzentrum Wilhelmshaven Abb.43: Ranking: Handelszentralität in Wilhelmshaven Durchschnitt über alle Branchen: 108 Bekleidung/ Wäsche 163 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 160 Baumarktartikel, Gartenbedarf 135 Hobbybedarf, Zoobedarf 115 Lebensmittel, Reformwaren 107 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 104 Sportartikel 103 Zeitschriften, Schnittblumen 101 Bücher, Schreibwaren 98 Gesundheit und Körperpflege 94 Heimtextilien 91 Schuhe, Lederwaren 85 Spielwaren 84 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer 80 Möbel, Antiquitäten Kaufkraftstromanalyse des Wilhelmshavener Einzelhandels Die nachfolgende Abbildung dokumentiert die Kaufkraftstrombilanz für den Einzelhandel in der Stadt Wilhelmshaven. Einem Kaufkraftzufluss von 134,0 Mio. steht ein Kaufkraftabfluss von 98,0 Mio. gegenüber. Der Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf rd. 465,4 Mio.. Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in der Stadt Wilhelmshaven liegt bei 429,5 Mio.. Abb.44: Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in Wilhelmshaven 429,5 465, , Nachfragepotenzial Wilhelmshaven -98,0 Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz Wilhelmshaven Der Kaufkraftabfluss beläuft sich auf rd. 23 % des in der Stadt Wilhelmshaven vorhandenen Nachfragevolumens. Die Kaufkraftabflussquote basiert auf der beschriebenen Angebotsstruktur mit den dokumentierten Angebotsdefiziten. Die Kaufkraftzuflüsse generieren rd. 29 % des in Wilhelmshaven realisierten Einzelhandelsumsatzes. Die Kaufkraftzuflussquote basiert in erster Linie auf der Angebots- Seite 43

44 kompetenz im innerstädtischen Einzelhandel sowie den großflächigen Lebensmittelmärkten und ergänzenden Fachmärkten an den Sonderstandorten Ebkeriege und Flutstraße in verkehrsorientierten Lagen. Abb.45: Ranking: Kaufkraftzuflüsse nach Wilhelmshaven Bekleidung/ Wäsche Lebensmittel, Reformwaren Baumarktartikel, Gartenbedarf Möbel, Antiquitäten Gesundheit und Körperpflege Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Schuhe, Lederwaren Sportartikel Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Heimtextilien Bücher, Schreibwaren Hobbybedarf, Zoobedarf Spielwaren Zeitschriften, Schnittblumen 0,9 0,5 2,7 2,6 2,4 2,1 3,3 3,0 5,7 7,6 7,6 9,2 19,5 29,7 37,3 Angaben in Mio hat, ist im Bereich der Lebensmittelversorgung ein gutes Angebotsniveau vorhanden. Der Einzelhandel in der Warengruppe der baumarktspezifischen Sortimente profitiert neben dem Angebot der großflächigen Baufachmärkte (u.a. HORNBACH, HAGEBAUMARKT, B1 DISCOUNT BAU- MARKT) und den vorhandenen großflächigen Gartenfachmärkten (GÄRTNEREI JANßEN etc.) von den angebotenen Randsortimenten in den Verbrauchermärkten, Möbelmitnahmemärkten und Sonderpostenmärkten. Der ermittelte Kaufkraftzufluss beläuft sich auf 19,5 Mio.. In den Branchen Möbel/ Antiquitäten, Gesundheit/ Körperpflege und Elektroartikel/ Foto/ Unterhaltungselektronik, und werden noch vergleichsweise gute Kaufkraftzuflüsse (9,2 Mio. bzw. 7,6 Mio. ) realisiert. In den Warengruppen Geschenke/ Glas/ Porzellan, Sportartikel, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck/ medizinisch-orthopädischer Bedarf, Heimtextilien, Bücher/ Schreibwaren und Hobbybedarf/ Zooartikel liegt der Kaufkraftzufluss zwischen 5,7 und 2,1 Mio.. In Bezug auf die innerstädtischen Kernsortimente ist lediglich im Segment Spielwaren der Kaufkraftzufluss mit weniger als 1 Mio. unbefriedigend. Gestaltungspotenzial ist hier sowohl für die Innenstadt als auch die Zentralen Versorgungsbereiche (Nebenzentren) abzuleiten. Die höchsten Kaufkraftzuflüsse werden in der innenstadtprägenden Warengruppe Bekleidung/ Wäsche erzielt (37,3 Mio. ). Neben den innerstädtischen Angebotsstrukturen sind hier auch die Fachmärkte in den Außenbereichen maßgeblich für die Kaufkraftzuflüsse verantwortlich. Die Kaufkraftzuflüsse in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren erreichen einen Wert von 29,7 Mio.. Wie bereits die Dokumentation der warengruppenspezifischen Handelszentralitäten verdeutlicht Seite 44

45 Abb.46: Ranking: Kaufkraftabflüsse aus Wilhelmshaven Lebensmittel, Reformwaren Möbel, Antiquitäten Bekleidung/ Wäsche Gesundheit und Körperpflege Baumarktartikel, Gartenbedarf Uhren, Schmuck, medizinisch- Elektroartikel, Foto, Schuhe, Lederwaren Heimtextilien Sportartikel Bücher, Schreibwaren Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Spielwaren Hobbybedarf, Zoobedarf Zeitschriften, Schnittblumen 0,5 Die höchsten Kaufkraftabflüsse aus Wilhelmshaven entfallen auf die Warengruppen Lebensmittel/ Reformwaren mit 19,0 Mio. Insbesondere die Branchen des periodischen Bedarfs werden über Kopplungskäufe im Kontext von Pendlerverflechtungen an Wettbewerbsstandorten außerhalb der Stadt Wilhelmshaven gebunden. Nur ein geringerer Teil des bestehenden Kaufkraftabflusses dürfte reaktivierbar sein. Die bestehenden Kaufkraftabflüsse signalisieren darüber hinaus jedoch einen gewissen Spielraum für Bestandserweiterungen und Bestandsoptimierung. 1,6 1,6 1,4 3,0 2,7 2,6 5,1 6,8 6,2 6,1 11,4 14,2 15, ,0 Angaben in Mio. Die Kaufkraftabflüsse von 15,9 Mio.. in der Warengruppe Möbel/ Antiquitäten spiegeln die regionale Wettbewerbssituation und das bisherige Fehlen eines leistungsstarken Anbieters wider. Die geplante Entwicklung eines großflächigen Möbelhauses 8 dürfte die ermittelten Kaufkraftabflüsse maßgeblich verringern können. Der Kaufkraftabfluss von 14,2 Mio.. in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche begründet sich ebenso mit Blick auf die regionale Wettbewerbssituation. Der Kaufkraftabfluss bezieht sich primär auf das qualitätsorientierte Bekleidungsangebot sowie die Luxus- und Premiumsegmente, die in Wilhelmshaven nicht umfassend angeboten werden. 9 In der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege liegt der Kaufkraftabfluss bei 11,4 Mio.. Vor dem Hintergrund der erreichten Handelszentralität von 94 in dieser Warengruppe ist der ermittelte Kaufkraftabfluss begründet. In der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflegeartikel ist eine weitere zentrenverträgliche Optimierung des Angebotes insbesondere in den Zentralen Versorgungsbereichen anzustreben. Die unbefriedigende Marktsituation resultiert u.a. aus der Schließung der SCHLECKER Filialen im Stadtgebiet. Die Kaufkraftabflüsse in der Branche Baumarktartikel/ Gartenbedarf liegen trotz der ermittelten guten Handelszentralität (135) auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Das baumarktspezifische Segment wird zunehmend im Kontext von Kopplungs- und Mitnahmeeffekten an den regionalen Möbelhausstandorten gebunden, die vielfach durch einen Baumarkt ergänzt werden. Auch hier ist davon auszugehen, dass in Folge der Entwicklung eines großflächigen und leistungsfähigen Möbelhauses die Kaufkraftabflüsse im Segment der Baumarktartikel reduziert werden könnten. In den weiteren innerstädtischen Leitsortimenten Uhren/ Schmuck/ medizinisch-orthopädischer Bedarf, Elektroartikel/ Foto/ Unterhal- 8 9 Am Standort Potenburger Weg ist ein Sondergebiet Möbel ausgewiesen, mit dem entwicklungspolitischen Ziel hier einen modernen und leistungsfähigen Möbelvollsortimenter für Wilhelmshaven zu gewinnen. Die geplante Realisierung des Factory-Outlet-Center dürfte einen Teil der heutigen Kaufkraftabflüsse zukünftig in Wilhelmshaven binden können. Seite 45

46 tungselektronik und Schuhe/ Lederwaren liegt der Kaufkraftabfluss zwischen 6,2 und 5,1 Mio.. Teilweise konnten bereits im Rahmen der Analyse der Handelszentralitäten Angebotsdefizite im Wilhelmshavener Stadtgebiet identifiziert werden, z.t. sind auch hier Mitnahmeeffekte im Kontext von Einkaufsfahrten in die nächstgelegenen Oberzentren Oldenburg und Bremen zu verzeichnen. In allen weiteren Warengruppen belaufen sich die Kaufkraftabflüsse auf deutlich unter 5 Mio Fazit zur gesamtstädtischen Einzelhandelssituation in Wilhelmshaven Die nebenstehende Abbildung fasst die maßgeblichen Strukturdaten des gesamtstädtischen Einzelhandels zusammen und stellt einen Vergleich zu den einzelhandelsrelevanten Kennzahlen 2007 dar. Abb.47: Datenblatt der Stadt Wilhelmshaven Stadt Wilhelmshaven Verkaufsfläche in m Umsatz in Mio. 465,4 473,5 Flächenproduktivität in / m Nachfragepotenzial in Mio. 429,5 406,1 Zentralität Zentralität periodisch in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren Zentralität aperiodisch Einwohner ( )* Verkaufsfläche je Einwohner in m 2 2,01 2,10 im periodischenbedarf 0,57 0,60 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 0,45 0,46 im aperiodischen Bedarf 1,44 1,50 Umsatz je Einwohner in Anzahl Betriebe Anzahl Leerstände Leerstandsquote in % 26,5 6,6 einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2013) 96,5 96,7 * Quelle: Stadt Wilhelmshaven Im Vergleich zu den Kennwerten des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2007 kann die zurückliegende Entwicklung des Einzelhandelsstandorts Wilhelmshaven durch zwei grundlegende Tendenzen charakterisiert werden: Seite 46

47 Anstieg des einzelhandelsrelevanten Nachfragepotenzials in Wilhelmshavens auf Grundlage der anhaltend steigenden Ausgabesätze im Einzelhandel (+ 12 %) bei einem dennoch maßgeblichen Bevölkerungsverlust im Stadtgebiet (- 6 %) Negative Entwicklung des Einzelhandelsangebotes insgesamt, vor dem Hintergrund des massiven Verlustes an Einzelhandelsbetrieben (- 139 Betriebe) und des entsprechenden Rückgangs der Verkaufsflächen ( m 2 ). Trotz der auffallend negativen Entwicklung der Angebotssituation in Wilhelmshaven kann die heutige Einzelhandelssituation dennoch als stabil bezeichnet werden. Aus Sicht der cima hat in den vergangenen Jahren eine grundlegende Bereinigung und Destrukturierung der z.t. als überdurchschnittlich zu bewertenden Einzelhandels- und Verkaufsflächenausstattung in der Stadt Wilhelmshaven eingesetzt. Aktuell verfügt das Oberzentrum Wilhelmshaven sowohl im periodischen Bedarf als auch in vielen Sortimenten des aperiodischen Bedarfsbereichs über ein quantitativ attraktives Angebot. Für eine darüber hinaus gehende Weiterentwicklung des Einkaufsstandortes stellen einerseits die soziodemografischen Entwicklung (weiterer prognostizierter Bevölkerungsverlust) und die räumlich begrenzte Ausdehnung des Marktgebietes aufgrund der Lage am Meer bzw. dem Jadebusen zwar einschränkende, aber auch kaum zu beeinflussende Rahmenbedingung dar. Insbesondere die Schließung zahlreicher (auch frequenzstarker) Einzelhandelsbetriebe (u.a. BARTSCH) und die Schwierigkeiten bei der Wiedervermietung leer stehender Ladenlokale kann als ein Indiz für marktseitige Grenzen des durch den Wilhelmshavener Einzelhandel bindbaren Nachfragepotentials gesehen werden. Eine erneute Ausweitung der gesamtstädtischen Verkaufsfläche auf rd m 2 (Gesamtverkaufsfläche im Jahr 2007), wird daher nach gutachterlicher Einschätzung mittelfristig kaum zu erreichen sein. 6.5 Einzelhandelsstrukturen in der Wilhelmshavener Innenstadt Die Abgrenzung der Innenstadt entspricht der parzellenscharfen Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt. 10 Abb.48: Abgrenzung der Innenstadt Wilhelmshaven 10 Siehe hierzu Kap Seite 47

48 Die Innenstadt ist das Handels- und Dienstleistungszentrum der Stadt Wilhelmshaven. Dies wird insbesondere durch den Bedeutungsüberschuss in den Branchen des aperiodischen Bedarfsbereiches deutlich. Die Innenstadt profitiert vor allem von ihren Magnetbetrieben, von der Vielzahl inhabergeführter Einzelhandelsbetriebe sowie regionalen und überregionalen Filialkonzepten. Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in der Innenstadt von Wilhelmshaven 121 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 103,7 Mio.. Abb.49: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in der Innenstadt Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im ZVB Innenstadt CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,6 Lebensmittel, Reformwaren ,2 Gesundheits- und Körperpflege ,0 Zeitschriften, Schnittblumen ,4 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,0 Persönlicher Bedarf insgesamt ,2 Bekleidung, Wäsche ,5 Schuhe, Lederwaren ,2 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf ,5 Medien und Technik insgesamt ,9 Bücher, Schreibwaren ,9 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik ,0 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,8 Sportartikel, Fahrräder 2 * * Spielwaren 1 * * Hobbybedarf, Zooartikel 0 * * Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,8 Einrichtungsbedarf insgesamt ,9 Möbel, Antiquitäten ,8 Heimtextilien ,1 Baumarktartikel, Gartenbedarf 2 * * Einzelhandel insgesamt ,7 * Anmerkung: Aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Verkaufsfläche und Umsatz erst ab mind. drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. In Einzelfällen sind Randsortimente in den summierten Umsätzen und Verkaufsflächen enthalten, sodass eine Dokumentation dennoch möglich wird. Die warengruppenspezifische Anzahl der Betriebe bezieht sich nur auf das Hauptsortiment. Seite 48

49 Die Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren belegt nur 680 m² Verkaufsfläche in der Innenstadt und realisiert ein Umsatzvolumen von 4,2 Mio.. Der Verkaufsflächen- und Umsatzanteil am gesamten innerstädtischen Einzelhandelsumsatz ist mit knapp 2 bzw. 4 % nur sehr schwach ausgeprägt. Innerhalb der Innenstadt ist aktuell kein Lebensmittelsupermarkt oder Lebensmitteldiscounter vorhanden. Das Lebensmittelangebot wird ausschließlich über Bäckereien, Fleischereien und kleinere Spezialgeschäfte (Obst/ Gemüse, asiatische oder türkische Lebensmittel) dargestellt. Kleinere Blumengeschäfte und Drogeriefachmärkte/ Parfümerien ergänzen das Angebot im periodischen Bedarf insgesamt. Für die Innenstadt ist bereits an dieser Stelle das wichtige Entwicklungsziel zu formulieren, einen modernen Lebensmittelmarkt in integrierter Innenstadtlage zu entwickeln. 11 Ein kleiner, aber leistungsfähiger Lebensmittelfrischemarkt ist einerseits für die Versorgung der Bewohner im Nahbereich der Innenstadt von großer Bedeutung, andererseits kann der Lebensmittelmarkt wichtige Frequenzen in der Innenstadt binden und sich damit auch positiv auf die angrenzenden Innenstadtbereiche auswirken. Bei den innenstadtprägenden Sortimenten sticht die Warengruppe Bekleidung/ Wäsche besonders heraus. Sie belegt mit m² rd. 51 % der innenstädtischen Verkaufsflächen. Bezogen auf den innerstädtischen Einzelhandelsumsatzes bedeuten ein realisiertes Umsatzvolumen von 46,5 Mio. einen Umsatzanteil von 45 %. Maßgebliche Anker sind ist das leistungsstarke Bekleidungskaufhaus LEFFERS in der Marktstraße sowie die beispielhaften Filialisten H&M, ESPRIT, S-OLIVER, KULT. Weitere Betriebe des Facheinzelhandels sowie ergänzende Fachmarktkonzepte im niedrigpreisigen Segment (C&A, WOOLWORTH) sprechen auch den preisbewussten Konsumenten an. Südlich der Ebertstraße bestehen für den Standort des ehem. C&A Gebäudes konkrete Planungen zur Realisierung eines Factory-Outlet-Centers mit bis zu m 2 Verkaufsfläche. Der Angebotsschwerpunkt wird auf Grundlage der vorliegenden Planungen im Segment Bekleidung und Wäsche liegen. Die Entwicklung des Factory-Outlet-Centers dürfte die Angebotsvielfalt und Angebotsqualität der Innenstadt insgesamt und speziell im Textileinzelhandel deutlich aufwerten und attraktivieren. Nur insgesamt sieben Einzelhandelsbetriebe konnten der zentrenprägenden Branche Schuhe/ Lederwaren zugeordnet werden. Der Verkaufsflächen- und Umsatzanteil der Branche Schuhe/ Lederwaren an den Kennwerten der gesamten Innenstadt liegt entsprechend nur bei 8 % bzw. 7 %. Zum Zeitpunkt der Einzelhandelserhebung entfallen auf die Warengruppe Unterhaltungselektronik/ Elektroartikel 11 % der innerstädtischen Verkaufsflächen und sogar 15 % des erzielten Umsatzes. Nach der Schließung des PRO MARKTES in der Innenstadt ist ME- DIA MARKT der maßgeblich relevante Anbieter. Die übrigen Warengruppen erzielen einen Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteil von deutlich unter 10 % in der Innenstadt von Wilhelmshaven und signalisieren eine ausgewogene Gewichtung innerhalb des innerstädtischen Branchenmix. 11 Seitens der Betreiber der Nordseepassage bestehen intensive Bemühungen einen Lebensmittelvollsortimenter in das Einkaufszentrum zu integrieren. Seite 49

50 Abb.50: Anteil der Betriebe Anteil Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in der Innenstadt Anteil der Verkaufsfläche Anteil des Umsatzes % 20% 40% 60% 80% 100% Anteil Innenstadt Anteil sonstiges Stadtgebiet 30 %-Marke durchbrochen werden. Nach der geplanten Realisierung des Factory-Outlet-Centers mit knapp m 2 Verkaufsfläche am Standort des ehem. C&A Gebäudes dürfte der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt auf bis zu 24 % ansteigen. Die eindeutige Orientierung des zentrenrelevanten Einzelhandels auf integrierte Lagen in den Zentralen Versorgungsbereichen und insbesondere der Innenstadt sollte in Zukunft verstärkt das Leitmotiv der Einzelhandelsentwicklung in Wilhelmshaven sein. Die Realisierung des Factory-Outlet-Centers innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt ist ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung 12. Doch nur wenn auch weiterhin eine restriktive Steuerung des großflächigen, zentrenrelevanten Einzelhandels außerhalb der Innenstadt und den weiteren Zentralen Versorgungsbereichen umgesetzt wird, lässt sich dieses stadtentwicklungspolitische Ziel auch nachhaltig erreichen. Bezogen auf die gesamtstädtischen Einzelhandelsstrukturen beherbergt die Wilhelmshavener Innenstadt 26 % der Betriebe und belegt 21 % der Verkaufsflächen. Der innerstädtische Umsatzanteil liegt bei 22 %. Dieser Verkaufsflächen- und Umsatzanteil liegt auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau und spiegelt zugleich die polyzentrische Einzelhandelsstruktur mit insgesamt zwei Nebenzentren, drei Nahversorgungszentren und zwei Sonderstandorten des großflächigen Einzelhandels wider. Alles in allem zeigt die dargestellte Verteilung des Einzelhandelsbesatzes in Wilhelmshaven ein zu starkes Ungleichgewicht zu Gunsten der Einzelhandelslagen außerhalb der Innenstadt. Stadtentwicklungspolitisches Ziel sollte es sein, der Innenstadt hinreichend Gestaltungsspielräume zu verschaffen, um im Wettbewerb mit den nicht-integrierten Lagen bestehen zu können. Langfristig sollte die 12 Die ursprünglichen Planungen des Investors sahen eine Entwicklung des Factory- Outlet-Centers außerhalb der Innenstadt im Standortbereich Rheinstraße vor. Seite 50

51 Abb.51: Leerstände in der Wilhelmshavener Innenstadt Insgesamt entfallen 18 der erfassten Leerstände auf die Nordseepassage 13. Die weiteren Leerstände befinden sich überwiegend in den Randlagen der Innenstadt und sind ein Beleg für den Rückzug des Handels aus diesen Bereichen. Aus Sicht der cima ist der anhaltende Qualitätsverlust des Einzelhandels in der westlichen Marktstraße zwischen den Standortbereichen Grenzstraße und Mitscherlichstraße darüber hinaus langfristig kaum aufzuhalten. Dieser Bereich übernimmt bereits heute die Funktion eines Ergänzungsbereiches, in dem auch verstärkt kundenorientierte Dienstleistungsunternehmen etabliert werden sollten. Das Entwicklungsziel sollte sein, den Einzelhandel entlang der Marktstraße zwischen der Grenzstraße und der Nordseepassage im Süden bis an die Virchowstraße im Osten zu entwickeln. Hier sollten Leerstände und Fehlnutzungen vermieden werden. Vergnügungsstätten sollten nach Möglichkeit innerhalb der gesamten Innenstadt ausgeschlossen werden. Insgesamt wurden 33 leer stehende Ladenlokale in der Wilhelmshavener Innenstadt erfasst. Grundsätzlich sind Leerstände nicht allein ein Problem des Immobilieneigentümers, denn sie führen in aller Regel zu Frequenzverlusten und ziehen ihr Umfeld optisch in Mitleidenschaft. Oberste Priorität sollte daher der Abbau der bestehenden Leerstände in den Hauptfrequenzlagen (Marktstraße) der Wilhelmshavener Innenstadt haben. 13 Die Betreiber der Nordseepassage bemühen sich um eine Neustrukturierung des Einkaufszentrums und eine Neubelegung der heute leer stehenden Ladenlokale. Bei einer erfolgreichen Revitalisierung der Leerstände dürfte die Anzahl in der Innenstadt entsprechend deutlich zurückgehen. Seite 51

52 6.6 Einzelhandelssituation in den Wilhelmshavener Stadtbereichen Abb.52: Teilräumliche Gliederung der Stadt Wilhelmshaven West Nord Süd Mitte Ost Wilhelmshaven-Süd Innenhafen Innenstadt Bant Ebkeriege Wilhelmshaven-Mitte Heppens Siebethsburg Rüstringer Stadtpark Neungroden Altengroden Rüstersiel Wilhelmshaven-West Neuende Schaar Aldenburg Maadebogen Langewerth Wilhelmshaven-Nord Himmelreich/ Coldewei Fedderwardergroden Voslapp Fedderwarden Sengwarden Wilhelmshaven-Ost Heppenser Groden Rüstersieler Groden Voslapper Groden JadeWeserPort Das Wilhelmshavener Stadtgebiet ist in die statistischen Stadtbereiche Wilhelmshaven-Süd ( Einwohner), Wilhelmshaven-Mitte ( Einwohner), Wilhelmshaven-West ( Einwohner), Wilhelmshaven-Ost (604 Einwohner) und Wilhelmshaven-Nord ( Einwohner) untergliedert. Wilhelmshaven-Süd ist der bedeutendste Stadtbereich hinsichtlich der vorhandenen Einzelhandelsstrukturen (siehe Abb. 53). Knapp die Hälfte (48 %) der erfassten Einzelhandelsbetriebe befinden sich im Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd. Das Einzelhandelsangebot wird maßgeblich durch die Innenstadt und den Sonderstandort Ebkeriege geprägt. Nach dem Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd stellt der Siedlungsbereich Wilhelmshaven-Mitte den größten Anteil an den Einzelhandelsbetrieben (28 %) am gesamten Wilhelmshavener Einzelhandel. Nord Insgesamt vier Zentrale Versorgungsbereiche sowie u.a. der Verbrauchermarkstandort KAUFLAND und der Baumarktstandort HAGEBAUMARKT begründen den hohen Verkaufsflächenanteil. Der Sonderstandort Flutstraße findet sich im Stadtbereich Wilhelmshaven-Nord. Der Verkaufsflächenanteil dieses Stadtbereiches Ost liegt auch bei immerhin 21 %. Mitte Der Stadtbereich West Wilhelmshaven-West nimmt nur eine geringe Bedeutung hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes ein. Nur 7 % der Gesamtverkaufsfläche findet sich im Stadtbereich Wilhelmshaven- West. Die westlichen Siedlungsbereiche sind bereits sehr stark durch eine Einfamilienhausbebauung geprägt. Der Stadtbereich Wilhelmshaven-Ost wiederrum verfügt aktuell über keine Einzelhandelsnutzungen, Süd der Stadtbereich Ost ist maßgeblich durch hafenaffine Nutzungen und Standorte der Bundesmarine dominiert. Seite 52

53 Abb.53: Verteilung des Einzelhandels im Stadtgebiet Abb.54: Datenblatt Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd Stadtbereich Wilhelmshaven Süd Anteil der Betriebe Verkaufsfläche in m Umsatz in Mio. 212,0 Flächenproduktivität in / m Nachfragepotenzial in Mio. 113,3 Anteil der Verkaufsfläche Zentralität 187 Zentralität periodisch 92 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 88 Anteil des Umsatzes Zentralität aperiodisch 292 Einwohner ( )* % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Wilhelsmhaven Süd Wilhelmshaven Mitte Wilhelmshaven West Wilhelmshaven Nord Wilhelmshaven Ost Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd In Bezug auf die Anzahl der Betriebe sind im Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd 219 Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Einem örtlichen Nachfragevolumen von 113,3 Mio. im Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd steht ein Umsatzvolumen von 212,0 Mio. gegenüber. Die Handelszentralität liegt entsprechend bei einem sehr guten Wert von 187. Per Saldo werden deutliche Kaufkraftzuflüsse aus den übrigen Stadtbereichen sowie z.t. aus dem Marktgebiet der Stadt Wilhelmshaven erzielt. Von besonderer Relevanz sind im Stadtbereich Süd die Angebotsstrukturen in der Innenstadt und darüber hinaus dem Sonderstandort Ebkeriege in verkehrsorientierter Lage. In den Branchen des periodischen Bedarfs müssen hingegen Kaufkraftabflüsse verzeichnet werden. Verkaufsfläche je Einwohner in m 2 3,66 im periodischenbedarf 0,47 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 0,35 im aperiodischen Bedarf 3,19 Umsatz je Einwohner in Anzahl Betriebe 219 Anzahl Leerstände - Leerstandsquote in % - einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2013) 90,2 Seite 53

54 6.6.2 Stadtbereich Wilhelmshaven-Mitte Der Angebotsschwerpunkt im Stadtbereich Wilhelmshaven-Mitte liegt in den Branchen des periodischen Bedarfs; in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren wird eine Einzelhandelszentralität von 110 erzielt. Per Saldo generiert der Stadtbereich leichte Kaufkraftzuflüsse (u.a. aus dem südlichen angrenzenden Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd). Das vorhandene Angebot wird in Bezug auf die Verkaufsflächenanteile von den z.t. großflächigen Einzelhandelsbetrieben in den Zentralen Versorgungsbereichen GöBI, Göker Straße Nord, Freiligrathstraße/ Triftweg und Werdumer Straße/ Dodoweg sowie dem KAUFLAND Verbrauchermarkt an der Friedenstraße geprägt. Darüber hinaus sind in integrierten Wohngebietslagen weitere Lebensmittefrischemärkte und Lebensmitteldiscounter zu finden (z.b. EDEKA und NETTO an der Zedeliusstraße, ALDI im Ölhafendamm). In den aperiodischen Branchen sind hingegen nur wenige Einzelhandelsangebote vorhanden. Im Standortbereich Knorrstraße ist der Baufachmarkt HAGEBAUMARKT adressiert. Abb.55: Datenblatt Stadtbereich Wilhelmshaven-Mitte Stadtbereich Wilhelmshaven Mitte Verkaufsfläche in m Umsatz in Mio. 120,4 Flächenproduktivität in / m Nachfragepotenzial in Mio. 160,4 Zentralität 75 Zentralität periodisch 104 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 110 Zentralität aperiodisch 43 Einwohner ( )* Verkaufsfläche je Einwohner in m 2 1,11 im periodischenbedarf 0,57 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 0,47 im aperiodischen Bedarf 0,53 Umsatz je Einwohner in Anzahl Betriebe 128 Anzahl Leerstände - Leerstandsquote in % - einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2013) 98,8 * Quelle: Stadt Wilhelmshaven Seite 54

55 6.6.3 Stadtbereich Wilhelmshaven-West Die Angebotssituation im Stadtbereich Wilhelmshaven-West wird ebenfalls durch die vorhandenen Angebote des periodischen Bedarfs dominiert. Einem ermittelten Einzelhandelsumsatz in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren von 24,9 Mio. steht eine Nachfragevolumen in dieser Branche von 23,2 Mio. gegenüber. Die Einzelhandelszentralität in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren liegt bei 107. Der Verbundstandort aus dem Lebensmittelvollsortimenter COMBI und dem Lebensmitteldiscounter ALDI an der Sven- Hedin-Straße (Zentraler Versorgungsbereich Maadebogen) prägen die Nahversorgungssituation im Stadtbereich Wilhelmshaven West. Ein weiterer NP-Markt ist in integrierter Wohngebietslage vorhanden. Ferner ist der Standortbereich Ernst-Barlach-Straße (Sonderstandort Ebkeriege) dem Stadtbereich Wilhelmshaven-West zugehörig. Die hier adressierten Fachmärkte KIK, TEDOX, DÄNISCHES BETTENLA- GER, ATU etc. sind den aperiodischen Sortimenten zugerechnet. Abb.56: Datenblatt des Stadtbereichs Wilhelmshaven-West Stadtbereich Wilhelmshaven West Verkaufsfläche in m Umsatz in Mio. 43,4 Flächenproduktivität in / m Nachfragepotenzial in Mio. 63,1 Zentralität 69 Zentralität periodisch 100 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 107 Zentralität aperiodisch 34 Einwohner ( )* Verkaufsfläche je Einwohner in m 2 1,06 im periodischenbedarf 0,57 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 0,47 im aperiodischen Bedarf 0,49 Umsatz je Einwohner in Anzahl Betriebe 33 Anzahl Leerstände - Leerstandsquote in % - einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2013) 102,2 * Quelle: Stadt Wilhelmshaven Seite 55

56 6.6.4 Stadtbereich Wilhelmshaven-Ost Der Stadtbereich Wilhelmshaven-Ost verfügt aktuell über keine Einzelhandelsnutzungen, der Stadtbereich Ost ist maßgeblich durch hafenaffine Nutzungen und Standorte der Bundesmarine dominiert. Hier leben heute nur 604 Menschen. Abb.57: Datenblatt des Stadtbereichs Wilhelmshaven-Ost Stadtbereich Wilhelmshaven Ost Verkaufsfläche in m 2 - Umsatz in Mio. - Flächenproduktivität in / m 2 - Nachfragepotenzial in Mio. 3,3 Zentralität - Zentralität periodisch - in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren - Zentralität aperiodisch - Einwohner ( )* 604 Verkaufsfläche je Einwohner in m 2 - im periodischenbedarf - in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren - im aperiodischen Bedarf - Umsatz je Einwohner in - Anzahl Betriebe - Anzahl Leerstände - Leerstandsquote in % - einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2013) 97,1 * Quelle: Stadt Wilhelmshaven Seite 56

57 6.6.5 Stadtbereich Wilhelmshaven-Nord In Bezug auf die Anzahl der Betriebe sind im Stadtbereich Wilhelmshaven-Nord 78 Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Einem örtlichen Nachfragevolumen von 89,8 Mio. im Stadtbereich Wilhelmshaven-Nord steht ein Umsatzvolumen von 89,7 Mio. gegenüber. Als Zentralitätskennziffer wurde ein Wert von 100 ermittelt. Im periodischen Bedarfsbereich wird eine Zentralität von 121 erreicht, in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren liegt die Handelszentralität sogar bei 128. Per Saldo werden deutliche Kaufkraftzuflüsse aus den übrigen Stadtbereichen sowie insbesondere aus dem nördlichen Marktgebiet der Stadt Wilhelmshaven erzielt. Von besonderer Relevanz sind im Stadtbereich Nord die Angebotsstrukturen im Sonderstandort Flutstraße in verkehrsorientierter Lage. Neben dem MARKTKAUF SB-Warenhaus sind hier u.a. der POCO Möbelfachmarkt und der B1-BAUMARKT sowie zahlreiche ergänzende Fachmärkte des aperiodischen Bedarfs vorhanden. In Bezug auf das Einzelhandelsangebot in integrierter Wohngebietslage ist der Zentrale Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße im Wilhelmshavener Stadtbereich Nord zu nennen. Abb.58: Datenblatt des Stadtbereiches Wilhelmshaven-Nord Stadtbereich Wilhelmshaven Nord Verkaufsfläche in m Umsatz in Mio. 89,7 Flächenproduktivität in / m Nachfragepotenzial in Mio. 89,8 Zentralität 100 Zentralität periodisch 121 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 128 Zentralität aperiodisch 77 Einwohner ( )* Verkaufsfläche je Einwohner in m 2 2,05 im periodischenbedarf 0,69 in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren 0,57 im aperiodischen Bedarf 1,35 Umsatz je Einwohner in Anzahl Betriebe 78 Anzahl Leerstände - Leerstandsquote in % - einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2013) 97,1 * Quelle: Stadt Wilhelmshaven Seite 57

58 7 Nahversorgungssituation in der Stadt Wilhelmshaven 7.1 Nahversorgungsstrukturen im Wilhelmshavener Stadtgebiet Insgesamt kann die Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven als gut bezeichnet werden. Das Nahversorgungsangebot ist heute durch ein breites Netz an Lebensmittelmärkten im Stadtgebiet geprägt. Die wohnortnahe Versorgung kann als weitestgehend sichergestellt bewertet werden. Die dominierenden Nahversorgungsstrukturen in Wilhelmshaven sind die Verbrauchermarkt- und SB-Warenhausstandorte MARKTKAUF (Flutstraße) und KAUFLAND (Friedenstraße), die eine weiträumige Ausstrahlungskraft entfalten können. Der weitere Nahversorgungsbestand dient vornehmlich der wohnortnahen Versorgung. Zur Bewertung der Nahversorgungssituation sind neben den quantitativen Bewertungsgrundlagen ebenso qualitative Aspekte von Bedeutung. Insgesamt konnten 31 Nahversorgungsbetriebe 14 erfasst werden, die sich in 23 Lebensmitteldiscounter und nur acht Lebensmittelvollsortimenter unterteilen lassen. Mit Blick auf das qualitative Angebotsniveau liegt damit kein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angeboten aus dem Lebensmitteldiscountbereich sowie dem Frischesegment vor. Das Lebensmittelangebot wird maßgeblich durch die vorhandenen Lebensmitteldiscounter dominiert. Abb.59: Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven Lebensmittelvollsortimenter Lebensmitteldiscounter Bearbeitung: cima Lebensmittelmärkte ab 150 m 2 Verkaufsfläche, keine Getränkemärkte, Biomärkte oder kleine- und Kleinstbetriebe Seite 58

59 Abb.60: Nahversorgungsstruktur in Wilhelmshaven (500 m Nahversorgungsradius) Bearbeitung: cima m-Radius Lebensmittelvollsortimenter Lebensmitteldiscounter Die Analyse der Nahversorgungssituation unter Einbeziehung der räumlichen Verteilung der Nahversorger im Stadtgebiet verdeutlicht, dass in weiten Teilen des Wilhelmshavener Stadtgebietes flächendeckend ausgeglichenen Nahversorgungsstrukturen vorgehalten werden können. Lediglich für die nördlichen Stadtteile Rüstersiel, Himmelreich/ Coldewei und Voslapp sowie die Stadtteile Maadebogen und Schaar im südwestlichen Stadtgebiet kann ein konkreter Nachverdichtungsbedarf abgeleitet werden. Ebenfalls nicht ausreichend nahversorgt sind die peripheren Stadtteile Fedderwarden und Sengwarden. Aufgrund des geringen Bevölkerungspotenzials in diesen Stadtteilen sind die Chancen zur Etablierung eines Nahversorgungsangebotes in diesen Siedlungsbereichen leider als sehr gering einzuordnen und somit kaum zu realisieren. Weiteres Gestaltungspotenzial ist auf Basis der ermittelten Nahversorgungsstrukturen nur in sehr begrenztem Umfang abzuleiten. Ein dringender Handlungsbedarf zur Ansiedlung weiterer Lebensmittelnahversorger kann entsprechend nicht festgestellt werden. Die Ansiedlung weiterer Nahversorgungsbetriebe würde eher zu Verdrängungseffekten führen als dass zusätzlich Kaufkraft gebunden werden könnte. Neuansiedlungen sollten entsprechend nur dann möglich sein, wenn für den betreffenden Nahbereich eine Verbesserung der Nahversorgungssituation und/ oder der Nahversorgungsqualität erreicht wird und nur, wenn eine Einzelfallprüfung die Verträglichkeit für die Zentralen Versorgungsbereiche nachweisen konnte. Optimierung der Nahversorgung in Wilhelmshaven heißt zum überwiegenden Teil Standortsicherung. Seite 59

60 Abb.61: Lagequalitäten der Nahversorger in Wilhelmshaven integrierte Lage in einem Zentralen Versorgungsbereich integrierte Wohngebietslage nicht-integrierte Lage an einem Sonderstandort Insgesamt befinden sich 26 Nahversorgungsbetriebe in integrierten Wohngebietslagen bzw. Zentralen Versorgungsbereichen. Nur fünf Lebensmittelvollsortimenter bzw. Lebensmitteldiscounter sind an nicht-integrierten Sonderstandorten adressiert. Für die bestehenden Lebensmittelmärkte an den Sonderstandorten Flutstraße und Ebkeriege sollten max. Verkaufsflächenerweiterungen im Sinne der Bestandssicherung möglich sein. Die ökonomische und städtebauliche Verträglichkeit für die Zentralen Versorgungsbereiche muss dabei sichergestellt sein. Sowohl seitens der Betreiber als auch der Stadt Wilhelmshaven besteht der Wunsch die Lebensmitteldiscounter LIDL und ALDI (heute Sonderstandort Ebkeriege) innerhalb des Stadtgebietes zu verlagern. Der größte Anteil der Nahversorger befindet sich in siedlungsstrukturell integrierten Lagen mit einem eindeutigen Wohngebietsbezug und einer unmittelbaren Versorgungsaufgabe. Diese Betreibe sollten im Bestand gesichert werden. Bearbeitung: cima 2014 Seite 60

61 Abb.62: Größenklassen der Nahversorger in Wilhelmshaven Lebensmittelvollsortimenter m 2 VKF Lebensmittelvollsortimenter < m 2 VKF Lebensmitteldiscounter m 2 VKF Lebensmitteldiscounter < m 2 VKF Nur einer der bestehenden Lebensmitteldiscounter ist größer als m 2 Verkaufsfläche. Leistungsfähige und moderne Lebensmitteldiscounter streben aktuell eine Verkaufsflächendimensionierung von mind m 2 bis zu m 2 an. Kleinere und unrentable Standorte werden tendenziell geschlossen. Bei den Lebensmittelvollsortimentern sind nur vier der insgesamt acht Betriebe größer als m 2 Verkaufsfläche; gemäß der aktuellen Anforderungen der Betreiber haben moderne Lebensmittelvollsortimenter eine Verkaufsflächenstruktur von mindestens m 2 bis m 2. Im Sinne der Standortsicherung und mit dem Ziel das vorhandene, dichte Netz an Nahversorgern im Stadtgebiet zu erhalten, sollten Arrondierungen im Bestand positiv begleitet werden. Voraussetzung ist der Nachweis der Zentrenverträglichkeit. Vor dem Hintergrund des demographischen Wandels sollte zudem das planerische Ziel bestehen, bereits etablierte Nahversorgungsbetriebe innerhalb der integrierten Wohngebietslagen durch eine Weiterentwicklung im Bestand an die aktuellen Anforderungen anzupassen und modern zu gestalten (z.b. durch ein qualitative Aufwertung des Angebotes, Modernisierung der Ladengestaltung und der Atmosphäre). Für insgesamt sechs bestehenden Lebensmittelmärkte wird aktuell die Verkaufsflächenerweiterung und Modernisierung konkret geplant; im Rahmen einer auf den jeweiligen Einzelfall bezogenen städtebaulichen und ökonomischen Wirkungsanalyse konnten die Erweiterungsvorhaben positiv bewertet werden. Bearbeitung: cima 2014 Seite 61

62 7.2 Nahversorgung in den Wilhelmshavener Stadtbereichen im Überblick Die nachfolgende Abbildung dokumentiert die Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren auf Grundlage der teilräumlichen Gliederung des Wilhelmshavener Stadtgebietes. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass in einem Siedlungsraum oder Ortsteil, wie ihn die Stadtbereichen der Stadt Wilhelmshaven darstellen, ein gutes Nahversorgungsniveau vorliegt, wenn die Handelszentralität in der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren sich in einem Korridor zwischen 85 und 95 bewegt. Dieser Ansatz geht davon aus, dass Konsumenten ihren Lebensmittelbedarf nicht nur beim nächst gelegenen Nahversorger decken, sondern auch Großeinkäufe oder Zieleinkäufe ergänzend in SB-Warenhäusern / Verbrauchermärkten erledigen oder Kopplungseinkäufe bei Fahrten zur Arbeit bzw. Bildungsstätte (Pendlerverflechtungen) tätigen. Abb.63: Handelszentralität in den Wilhelmshavener Stadtbereichen Teilräumlicher Umsatz, Nachfragevolumen, Handelszentralität, Kaufkraftsaldo: Lebensmittel/ Reformwaren Teilräumliche Gliederung Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität Kaufkraftsaldo in Mio. Stadtbereich Wilhelmshaven Süd 36,9 41,7 88-4,8 Stadtbereich Wilhelmshaven Mitte 64,8 59, ,7 Stadtbereich Wilhelmshaven West 24,9 23, ,7 Stadtbereich Wilhelmshaven Ost 0,0 1,2 0-1,2 Stadtbereich Wilhelmshaven Nord 42,3 33, ,2 Wilhelmshaven insgesamt 168,9 158, ,8 Folgende Befunde sind zur nachhaltigen Absicherung des Nahversorgungsangebotes relevant: Im Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd liegt die Handelszentralität bei 88. Hier stellen ausschließlich Lebensmitteldiscounter das Nahversorgungsangebot sicher. In diesen südlichen Siedlungsbereichen kann das quantitative Angebotsniveau als angemessen bewertet werden. Hinsichtlich der qualitativen Nahversorgungssituation muss jedoch konstatiert werden, dass die vorhandenen Betriebe mehrheitlich keine leistungsfähigen und modernen Verkaufsflächenstrukturen vorhalten können, darüber hinaus fehlt das Angebot im Lebensmittelfrischesegment vollständig. Gestaltungspotenzial liegt insbesondere für die Innenstadt vor, die heute keine adäquaten Versorgungsstrukturen vorhalten kann. Im Stadtbereich Wilhelmshaven-Mitte liegt die Handelszentralität in der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren bei 110. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 64,8 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen 59,1 Mio. gegenüber. Seite 62

63 Dieses gute Angebotsniveau wird einerseits durch den KAUF- LAND Verbrauchermarkt an der Friedenstraße geprägt. Andererseits sind hier die Frischemärkte und Lebensmitteldiscounter in den Zentralen Versorgungsbereichen GöBi, Göker Straße Nord, Freiligrathstraße/ Triftweg und Werdumer Straße/ Dodoweg zu nennen. Ergänzend sind eine Reihe weiterer Lebensmittelbetriebe in integrierter Lage vorhanden. Im Stadtbereich Wilhelmshaven-West liegt die Handelszentralität bei 107. Hier stellen Lebensmittelfrischemärkte und Lebensmitteldiscounter in integrierten Stadtteillagen ein zufriedenstellendes Nahversorgungsangebot sicher. Gestaltungspotenzial liegt für die südlichen Stadtteile Schaar und Potenburg vor, die maßgeblich durch neue Wohnungsbauprojekte geprägt sind. Mit der geplanten Entwicklung des Nahversorgungszentrums Potenburg in zentraler Lage wird die Nahversorgungssituation in den neuen Wohngebieten jedoch mittelfristig sichergestellt. Die Weiterentwicklung des Nahversorgungsangebotes in Schaar/ Potenburg dürfte die Handelszentralität zukünftig erhöhen. Für den Stadtbereich Wilhelmshaven-Ost können keine Angebote im Segment des Lebensmitteleinzelhandels dokumentiert werden. Aufgrund des geringen Bevölkerungspotenzials, der städtebaulichen Gegebenheiten und der vorwiegend gewerblichen bzw. industriellen Nutzungen im Stadtbereich Wilhelmshaven-Ost besteht aus Gutachtersicht keine Notwendigkeit hier ein Nahversorgungsangebot zu realisieren. Der Wilhelmshavener Stadtbereich Wilhelmshaven-Nord verzeichnet überdurchschnittliche Kaufkraftzuflüsse, die durch die SB-Warenhausstandorte MARKTKAUF gekennzeichnet sind. Einem Einzelhandelsumsatz von 42,3 Mio. steht ein Nachfragevolumen für den Stadtbereich Wilhelmshaven-Nord in der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren von 33,0 Mio.. gegenüber. Neben dem großflächigen Nahversorgungsangebot am Sonderstandort Flutstraße, sind im Zentralen Versorgungsbereiche Posener Straße/ Preußenstraße die Nahversorger REWE, ALDI, NETTO und LIDL 15 vorhanden. Vor dem Hintergrund der dokumentierten Handelszentralitäten auf Ebene der Stadtbereiche sollte es das Ziel der Stadt Wilhelmshaven sein, dass vorhandenen Angebot zu erhalten und nachhaltig abzusichern. Insgesamt liegen die ermittelten Zentralitätskennziffern zwischen 88 und 128. Angebotsdefizite können auf Basis der vorliegenden Kennzahlen nur in sehr begrenztem Umfang abgeleitet werden. Neuansiedlungen sollten nur dann möglich sein, wenn für den betreffenden Nahbereich eine Verbesserung der kleinräumigen Nahversorgungssituation und der Nahversorgungsqualität erreicht wird und nur, wenn eine Einzelfallprüfung die Verträglichkeit für die Zentralen Versorgungsbereiche nachweisen konnte Der LIDL Lebensmitteldiscounter wird nach einem Brandschaden den Markt neu errichten und in diesem Zuge die Verkaufsfläche erweitern. Dabei können auch Umsatzverlagerungen von < 10 % als abwägungsrelevant bewertet werden. Seite 63

64 7.3 Nahversorgung in den Wilhelmshavener Stadtbereichen im Detail In Ergänzung zur bereits beschriebenen Nahversorgungssituation in den Wilhelmshavener Stadtbereichen werden nachfolgend detaillierte Aussagen zur aktuellen Nahversorgungssituation und zu den Entwicklungspotenzialen in den Stadtbereichen getroffen. Die kleinräumige und insofern sehr genaue Betrachtung der Versorgungsfunktion ist vor dem Hintergrund einer wohnortnahen Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs sowie der zunehmenden Herausforderungen des demografischen Wandels von besonderer Bedeutung. Hieraus sind wohnstandortnahe Anpassungsstrategien ableitbar. Für den Stadtbereich Wilhelmshaven-Ost wird auf eine Detailauswertung verzichtet, da hier weder Nahversorgungsangebote erfasst, noch Gestaltungspotenziale ermittelt werden konnten Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-Süd Abb.64: Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-Süd Süd Der Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd ist geprägt durch das Einzelhandelsangebot im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (Hauptzentrum der Stadt Wilhelmshaven). Innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches ist aktuell kein Lebensmittelfrischemarkt oder Lebensmitteldiscounter vorhanden. Die Weiterentwicklung und der Ausbau des Nahversorgungsangebotes im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sollte mit Priorität vorangetrieben werden. Die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches würde die Versorgungssituation im gesamten Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd nachhaltig verbessern können. In den südlichen Wohngebietslagen kann das quantitative Angebotsniveau zwar als angemessen bewertet werden, hinsichtlich der qualitativen Nahversorgungssituation sind hier jedoch Angebotsdefizite zu verzeichnen. Die vorhandenen Lebensmitteldiscounter können mehrheitlich keine leistungsfähigen und modernen Verkaufsflächenstrukturen vorhalten; kurz- bis mittelfristig ist hier mit Anfragen der Betreiber zur Bestandsoptimierung und Verkaufsflächenerweiterung zu rechnen. Zur nachhaltigen Absicherung und Verbesserung der Nahversorgungssituation im südlichen Wilhelmshavener Stadtgebiet empfehlen wir ergänzend die Entwicklung eines modernen und leistungsfähigen Verbundstandortes aus Lebensmittelvollsortimenter und Lebensmitteldiscounter zu prüfen, wenn die Realisierung eines Lebensmittelmarktes in der Innenstadt gelungen ist. Als Nahversorgungsstandort in nicht-integrierter Lage muss der Standortbereich Güterstraße (LIDL Lebensmitteldiscounter, ALDI Lebensmitteldiscounter) am Sonderstandort Ebkeriege bezeichnet werden. Hier sollte max. der Bestandsschutz gelten Im Zuge der geplanten Realisierung eines kleinen Nahversorgungszentrums im Standortbereich Potenburg ist die Standortverlagerung der Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL aus dem Sonderstandort geplant. Seite 64

65 Der Erhalt der integrierten Nahversorgungsstandorte sollte ein wesentliches Entwicklungsziel im Stadtbereich Wilhelmshaven-Süd sein. Die bestehenden Nahversorger sollten nicht durch die Realisierung von weiteren Lebensmittelbetrieben an nicht-integrierten, verkehrsorientierten Standorten gefährdet werden. Abb.65: Nahversorgungsrelevante Kenndaten Wilhelmshaven-Süd Nahversorgungsrelevante Kenndaten für den Stadtbereich Wilhelmshaven Süd Anzahl der Betriebe 41 davon Lebensmitteldiscounter 7 davon Lebensmittelsupermärkte/ SB-Warenhäuser - davon ergänzende Anbieter (Lebensmittelhandwerk, Kioske, Getränkemärkte, Spezialanbieter (Biolebensmittel, Obst- und Gemüse, Feinkost, Anbieter mit ethnischem Hintergrund) Umsatz in Mio. 36,9 Nachfragevolumen in Mio. 41,7 Handelszentralität 88 Kaufkraftsaldo in Mio. -4,8 Einwohner im Stadtbereich Wilhelmshaven Süd Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-Mitte Im Stadtbereich Wilhelmshaven-Mitte leben rd Einwohner. Als Nahversorgungsstandort ist Wilhelmshaven-Mitte durch den großflächigen KAUFLAND Lebensmittelverbrauchermarkt an der Friedenstraße sowie zahlreiche Lebensmittelfrischemärkte und Lebensmitteldiscounter in integrierten Wohngebietslagen geprägt. Die Nahversorger befinden sich sowohl in den Zentralen Versorgungsbereichen als auch an Solitärstandorten. Hieraus resultiert die hohe Handelszentralität von 110 im Segment Lebensmittel/ Reformwaren. In Wilhelmshaven-Mitte konnten zudem vier Zentrale Versorgungsbereiche in integrierten Lagen definiert und abgrenzt werden. Der Zentrale Versorgungsbereich GöBi (Nebenzentrum) kann ausschließlich einen kleinen und als veraltet zu bezeichnenden NETTO Lebensmitteldiscounter zur Versorgung der Bewohner vorhalten. Ebenfalls ein NETTO Lebensmitteldiscounter befindet sich im Zentralen Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg. Ein COMBI Supermarkt und ein ALDI Lebensmitteldiscounter befinden sich im Zentralen Versorgungsbereich Göker Straße Nord. Ein weiterer NET- TO Lebensmitteldiscounter sowie ein ALDI Lebensmitteldiscounter an der Bismarckstraße sind dem Zentralen Versorgungsbereich Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße zugeordnet. Das Lebensmittelangebot im Zentralen Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Triftweg wird durch den Lebensmitteldiscounter LIDL geprägt. Seite 65

66 Abb.66: Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-Mitte dann genehmigt werden, wenn für den Nahbereich des Entwicklungsstandortes Versorgungsdefizite nachgewiesen werden können. Abb.67: Nahversorgungsrelevante Kenndaten Wilhelmshaven-Mitte Nahversorgungsrelevante Kenndaten für den Stadtbereich Wilhelmshaven Mitte Ost Anzahl der Betriebe 44 davon Lebensmitteldiscounter 8 davon Lebensmittelsupermärkte/ SB-Warenhäuser 4 est Mitte davon ergänzende Anbieter (Lebensmittelhandwerk, Kioske, Getränkemärkte, Spezialanbieter (Biolebensmittel, Obst- und Gemüse, Feinkost, Anbieter mit ethnischem Hintergrund) Umsatz in Mio. 64,8 Nachfragevolumen in Mio. 59,1 Handelszentralität 110 Kaufkraftsaldo in Mio. 5,7 Einwohner im Stadtbereich Wilhelmshaven Mitte Auch für den Stadtbereich Wilhelmshaven-Mitte sollte mit Priorität der Erhalt und die Sicherung des Nahversorgungsangebotes in den Zentralen Versorgungsbereichen als Entwicklungsziel formuliert werden. Aktuell wird die Modernisierung des LIDL Lebensmitteldiscounters an der Freiligrathstraße sowie die Verkaufsflächenerweiterung des ALDI Lebensmitteldiscounters im Zentralen Versorgungsbereich Gökerstraße Nord diskutiert. Für die weiteren Nahversorgungsstandorte in integrierten Wohngebietslagen sollten Arrondierungen im Sinne des Bestandsschutzes möglich sein. Nahversorgungsrelevante Neuansiedlungen sollten nur Seite 66

67 7.3.3 Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-West Abb.68: Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-West Ost Mitte West Im Standortbereich Potenburg/ Hooksieler Landstraße wird aktuell die Entwicklung eines Zentralen Versorgungsbereiches (Nahversorgungszentrum) geplant. Der Bedarf zum Ausbau des Nahversorgungsangebotes in Wilhelmshaven-West rechtfertigt sich aus der geplanten und bereits z.t. realisierten Wohnbauentwicklung in den Stadtteilen Schaar und Potenburg. Planungsinhalt ist die Standortverlagerung der Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL aus dem Sonderstandort Ebkeriege an den neuen Vorhabenstandort. Mit der Realisierung des Nahversorgungszentrums (Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL ggf. ergänzt durch einen Drogeriefachmarkt) im Standortbereich Potenburg könnte einerseits die Nahversorgungssituation im Nahbereich verbessert werden, andererseits würde ein attraktiver Ersatzstandort zu den nicht-integrierten Standortlagen im Sonderstandort Ebkeriege/ Güterstraße geschaffen. Abb.69: Nahversorgungsrelevante Kenndaten Wilhelmshaven-West Rd Einwohner leben im Stadtbereich Wilhelmshaven-West. Insgesamt ist das Nahversorgungsangebot bereits heute gut ausgeprägt. Zur wohnortnahen Versorgung der Bewohner sind der Verbundstandort aus dem Lebensmittelfrischemarkt COMBI und dem Lebensmitteldiscounter ALDI an der Sven-Hedin-Straße (Zentraler Versorgungsbereich Maadebogen) sowie der kleinteilige Lebensmitteldiscounter NP (Am Wiesenhof) vorhanden. Der moderne und großflächige Lebensmittelverbrauchermarkt COMBI im südöstlichen Randbereich des Stadtbereiches Wilhelmshaven-West ist dem Zentralen Versorgungsbereich Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße zugeordnet. Der NETTO Lebensmitteldiscounter befindet sich im Sonderstandort Ebkeriege. Nahversorgungsrelevante Kenndaten für den Stadtbereich Wilhelmshaven West Anzahl der Betriebe 16 davon Lebensmitteldiscounter 4 davon Lebensmittelsupermärkte/ SB-Warenhäuser 2 davon ergänzende Anbieter (Lebensmittelhandwerk, Kioske, Getränkemärkte, Spezialanbieter (Biolebensmittel, Obst- und Gemüse, Feinkost, Anbieter mit ethnischem Hintergrund) Umsatz in Mio. 24,9 Nachfragevolumen in Mio. 23,2 Handelszentralität 107 Kaufkraftsaldo in Mio. 1,7 Einwohner im Stadtbereich Wilhelmshaven West Seite 67

68 7.3.4 Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-Nord Abb.70: Nahversorgungssituation in Wilhelmshaven-Nord Als Nahversorgungsstandort ist Wilhelmshaven-Nord maßgeblich durch den großflächigen, nahversorgungsrelevanten Sonderstandort Flutstraße mit dem MARKTKAUF SB-Warenhaus und dem Lebensmitteldiscounter ALDI geprägt. Ergänzend konnte in Wilhelmshaven-Nord ein Zentraler Versorgungsbereich in integrierter Lage definiert und abgrenzt werden. Der Zentrale Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße (Nebenzentrum) kann einerseits die Lebensmitteldiscounter ALDI, NETTO und LIDL 18 als auch einen REWE Supermarkt zur wohnortnahen Versorgung der Bewohner vorhalten. Ein ergänzender Lebensmittelmarkt zur wohnortnahen Versorgung ist ein kleinerer PENNY Lebensmitteldiscounter im Standortbereich Graudenzer Straße. Die Handelszentralität von 128 signalisiert bereits heute erhebliche Kaufkraftzuflüsse (per Saldo 9,2 Mio. ). Es ist zu erwarten, dass die Handelszentralität nach Realisierung der geplanten Verkaufsflächenerweiterung des LIDL Marktes im Zentralen Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße weiter steigen wird. Die Standortentwicklung legitimiert sich ausschließlich damit, die Kundenfrequenzen im Zentralen Versorgungsbereich zu binden. West Nord Mitte Ost Das wichtigste Entwicklungsziel für den Stadtbereich Wilhelmshaven- Nord ist der Erhalt und die Sicherung des Nahversorgungsangebotes innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches. Der Anteil der Nahversorgungsbetriebe in nicht-integrierten Lagen sollte nicht weiter erhöht werden. Für den Sonderstandort Flutstraße sollte maximal der Bestandsschutz gelten. Die Bauleitplanung ist entsprechend darauf abzustimmen. 18 Der LIDL Lebensmitteldiscounter wird nach einem Brandschaden neu aufgebaut und erweitert. Seite 68

69 Abb.71: Nahversorgungsrelevante Kenndaten Wilhelmshaven-Nord Nahversorgungsrelevante Kenndaten für den Stadtbereich Wilhelmshaven Nord Anzahl der Betriebe 28 davon Lebensmitteldiscounter 4 davon Lebensmittelsupermärkte/ SB-Warenhäuser 2 davon ergänzende Anbieter (Lebensmittelhandwerk, Kioske, Getränkemärkte, Spezialanbieter (Biolebensmittel, Obst- und Gemüse, Feinkost, Anbieter mit ethnischem Hintergrund) 22 Umsatz in Mio. 42,3 Nachfragevolumen in Mio. 33,1 Handelszentralität 128 Kaufkraftsaldo in Mio. 9,2 Einwohner im Stadtbereich Wilhelmshaven Nord Seite 69

70 8 Zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche und relevanter Ergänzungsstandorte 8.1 Zur Hierarchie und Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen sowie Ergänzungsstandorten in der Stadt Wilhelmshaven In den folgenden Kapiteln werden die Zentrenstruktur der Stadt Wilhelmshaven dargestellt und die unterschiedlichen Zentralen Versorgungsbereiche beschrieben. Mit Hilfe der relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in m 2, Anzahl der Betriebe, Umsatz) innerhalb der abgegrenzten Zentren wird die Bedeutung der Zentralen Versorgungsbereiche für die Nahversorgung und darüber hinaus dargestellt. In die Abgrenzung sind vorhandene Einzelhandelsnutzungen sowie bedeutende komplementäre Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie, Verwaltung, Kultur, Kindergärten etc.) eingegliedert, wenn sich diese funktional in das Gebiet einfügen. 19 Das Gliederungssystem der Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Wilhelmshaven umfasst die folgende Zentrenstruktur: Die Innenstadt ist das Hauptgeschäftszentrum mit erheblicher gesamtstädtischer und regionaler Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion. 19 Sowohl die dargestellten Kennziffern der Zentralen Versorgungsbereiche als auch die kartografische Darstellung beruhen auf den ermittelten Strukturdaten im Erhebungszeitraum März/ April Die Nebenzentren GöBi und Posener Straße/ Preußenstraße sind lokale Versorgungszentren, die überwiegend der Nahversorgung dienen und darüber hinaus ein ergänzendes Angebot im Segment des aperiodischen Bedarfsbereiches anbieten. Die Nahversorgungszentren Werdumer Straße/ Dodoweg, Göker Straße Nord und Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße dienen fast ausschließlich der Nahversorgung und halten darüber hinaus nur ein sehr eingeschränktes Angebot an Gütern des aperiodischen Bedarfsbereiches vor. Die Zentralen Versorgungsbereiche Maadebogen, Potenburg und Freiligrathstraße/ Triftweg wurden aufgrund konkret vorliegender Planvorhaben als perspektivische Nahversorgungszentren abgegrenzt. Die ergänzenden Nahversorgungsstandorte sind Nahversorgungsstandorte in integrierter Wohngebietslage, die einen Lebensmitteldiscounter und/ oder einen Frischemarkt, bestenfalls mit einem kleinteiligen Ergänzungsangebot mit Gütern des täglichen Bedarfs bereitstellen. Die Sonderstandorte Flutstraße und Ebkeriege sind Einzelhandelsagglomerationen, die eine überörtliche Versorgungsfunktion wahrnehmen, jedoch als nicht integrierte Standortlagen aufzufassen sind. Die Sonderstandorte gefährden mit ihrem Besatz die Gestaltungsspielräume Zentraler Versorgungsbereiche. Mittels einer baurechtlichen Absicherung der Bestandstrukturen vorhandener Einzelhandelsnutzungen mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten, sollte die Beeinträchtigung Zentraler Versorgungsbereiche verhindert werden. Gestaltungspotenzial ist im Segment der nicht zentrenrelevanten Sortimente gegeben. Seite 70

71 Abb.72: Zentrale Versorgungsbereiche und Sonderstandorte im Überblick Zentrale Versorgungsbereiche Hauptzentrum: 1. ZVB Innenstadt Nebenzentren: 2. ZVB Posener Straße/ Preußenstraße 3. ZVB GöBi Nahversorgungszentren 4. ZVB Werdumer Straße/ Dodoweg 5. ZVB Maadebogen * 6. ZVB Freiligrathstraße* 7. ZVB Potenburg* 8. ZVB Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße 9. ZVB Gökerstraße Nord Sonderstandorte A. Flutstraße B. Ebkeriege Ergänzende integrierte Nahversorgungsstandorte 13 Nahversorger in Wohngebietslagen * Die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche erfolgte auf Grundlage von konkreten städtebaulichen Planungen zur Realisierung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel Seite 71

72 Abb.73: Zentrenstruktur Wilhelmshaven im Überblick Zentrale Versorgungsbereiche Hauptzentrum: 1. ZVB Innenstadt Nebenzentren: 2. ZVB Posener Straße/ Preußenstraße 3. ZVB GöBi Nahversorgungszentren 4. ZVB Werdumer Straße/ Dodoweg 5. ZVB Maadebogen* 6. ZVB Freiligrathstraße* 7. ZVB Potenburg* 8. ZVB Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße 9. ZVB Gökerstraße Nord Sonderstandorte A. Flutstraße B. Ebkeriege Ergänzende integrierte Nahversorgungsstandorte 13 Nahversorger in Wohngebietslagen * Die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche erfolgte auf Grundlage von konkreten städtebaulichen Planungen zur Realisierung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel Seite 72

73 8.2 Zentrale Versorgungsbereiche in Wilhelmshaven Abb.74: Übersicht der Zentralen Versorgungsbereiche Zentrale Versorgungsbereiche Hauptzentrum: 1. ZVB Innenstadt Nebenzentren: 2. ZVB Posener Straße/ Preußenstraße 3. ZVB GöBi Nahversorgungszentren 4. ZVB Werdumer Straße/ Dodoweg 5. ZVB Maadebogen * 6. ZVB Freiligrathstraße* 7. ZVB Potenburg* 8. ZVB Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße 9. ZVB Gökerstraße Nord * Die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche erfolgte auf Grundlage von konkreten städtebaulichen Planungen zur Realisierung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel 1 Hinweis: Die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche orientiert sich am vorliegenden Einzelhandelskonzept der Stadt Wilhelmshaven (CIMA GmbH, 2007). Abweichungen resultieren aus Veränderungen im Einzelhandelsbestand und in Bezug auf die erfassten ergänzenden Dienstleistungsunternehmen sowie konkrete räumliche und funktionale Gegebenheiten vor Ort. Seite 73

74 8.2.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Hauptzentrum) Der Zentrale Versorgungsbereich Innenstadt umfasst die Marktstraße als Haupteinkaufsstraße sowie alle unmittelbar andockenden Standortlagen. Im Westen begrenzt die Luisenstraße den Zentralen Versorgungsbereich, im Osten stellt die Virchowstraße sowohl funktional als auch räumlich die Innenstadtbegrenzung dar. Die südliche Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches wird entlang der Bahntrasse gezogen; in den Zentralen Versorgungsbereich einbezogen sind hier auch die als Stellplätze genutzten Standortbereiche entlang der Bahnhofstraße. Im Südwesten sind zudem die Lagebereiche Ebertstraße/ Virchowstraße/ Rheinstraße/ Valoisstraße als Potenzial- und Entwicklungsflächen in den Zentralen Versorgungsbereich integriert. Der Entwicklungsstandort bildet zukünftig den handelsspezifischen Abschluss des Zentralen Versorgungsbereiches; vorgesehen ist hier die Realisierung eines Factory-Outlet-Centers mit bis zu m 2 Verkaufsfläche. Die nördliche Abgrenzung verläuft entlang der Börsenstraße sowie der nördlichen Flurstückbegrenzungen des Börsenplatzes. Die Abgrenzung folgt den räumlichfunktionalen Nutzungen. Neben der Marktstraße bilden die östliche Bahnhofstraße, Teilabschnitte der Gerichtstraße, der Grenzstraße, der Kieler Straße, der Mozartstraße und der Parkstraße die Haupteinkaufsbereiche der Innenstadt. Einen weiteren Angebotsschwerpunkt bildet die Nordseepassage. Der Zentrale Versorgungsbereich Innenstadt beherbergt 121 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes ist in der nebenstehenden Tabelle sowie in den nachfolgenden kartografischen Darstellungen des Hauptzentrums der Stadt Wilhelmshaven dokumentiert. Abb.75: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,6 Lebensmittel, Reformwaren ,2 Gesundheits- und Körperpflege ,0 Schnittblumen, Zeitschriften ,4 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,0 Persönlicher Bedarf insgesamt ,2 Bekleidung, Wäsche ,5 Schuhe, Lederwaren ,2 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf ,5 Medien und Technik insgesamt ,9 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,8 Glas, Porzellan, Keramik,Hausrat ,8 sonstiger aperiodischer Bedarf ,3 Einzelhandel insgesamt ,7 Der Handelsschwerpunkt des innerstädtischen Einzelhandels liegt eindeutig im aperiodischen Bedarfsbereich, insbesondere im persönlichen Bedarf. Maßgebliche Anker sind ist das leistungsstarke Bekleidungskaufhaus LEFFERS in der Marktstraße sowie die beispielhaften Filialisten H&M, ESPRIT, S-OLIVER, KULT. Weitere Betriebe des Facheinzelhandels sowie ergänzende Fachmarktkonzepte im niedrigpreisigen Segment (C&A, WOOLWORTH) sprechen auch den preisbewussten Konsumenten an. Ein weiterer wichtiger Frequenzbringer ist der Fachmarkt für Elektroartikel und Unterhaltungselektronik MEDIA MARKT im ehem. Karstadt Gebäude. Einzelhandelsnahe Dienstleistungen (Kreditinstitute, Gastronomie, Ärzte etc.) runden das innenstädtische Einzelhandelsangebot ab. Seite 74

75 Die Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren belegt in der Innenstadt nur 680 m² Verkaufsfläche. Innerhalb der Innenstadt ist aktuell kein Lebensmittelsupermarkt oder Lebensmitteldiscounter vorhanden. Das Lebensmittelangebot wird ausschließlich über Bäckereien, Fleischereien und kleinere Spezialgeschäfte (Obst/ Gemüse, asiatische oder türkische Lebensmittel) dargestellt. Kleinere Blumengeschäfte und Drogeriefachmärkte/ Parfümerien ergänzen das Angebot im periodischen Bedarf insgesamt. Die Entwicklung eines leistungsfähigen und modernen Lebensmittelfrischemarktes gilt als eines der Schlüsselprojekte der Wilhelmshavener Einzelhandelsentwicklung in der Innenstadt. Neben einer qualitativen Ergänzung des innenstädtischen Einzelhandelsangebotes kann der Lebensmittelmarkt wichtige Frequenzen in der Innenstadt binden und sich damit auch positiv auf die angrenzenden Innenstadtbereiche auswirken. Abb.77: Zentraler Versorgungsbereich Innendstadt-Kartierung ergänzende Nutzungen Abb.76: Zentraler Versorgungsbereich Innendstadt-Kartierung Einzelhandel Seite 75

76 8.2.3 Zentraler Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße Im Zentralen Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße sind 35 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² ansässig. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 26,4 Mio.. Der Zentrale Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße in der Funktion eines Nebenzentrums erstreckt sich entlang der Posener Straße zwischen dem Kreuzungsbereich Preußenstraße im Osten und der Inhauser Landstraße (L 811) in westlicher Ausrichtung. Im Südosten des Kreuzungsbereiches Posener Straße/ Preußenstraße befinden sich der Lebensmittelfrischemarkt REWE. Im Norden des Kreuzungsbereiches sind die Grundstücksareale der Friedenskirche mit in den Zentralen Versorgungsbereich einbezogen. Entlang der Preußenstraße wird der Zentrale Versorgungsbereich im Norden auf Höhe der Neuteicher Straße begrenzt, im Süden stellt die Posener Straße die Abgrenzug dar. Im periodischen Bedarfsbereich sind entlang der Posener Straße die Lebensmitteldiscounter NETTO, ALDI und LIDL 20 vorhanden. Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/ Fleischer) sowie ein ROSSMANN Drogeriefachmarkt und Apotheken ergänzen das Angebot im periodischen Bedarf. leistungsangebote vorhanden. Das Möbelhaus POHL ist ebenfalls innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches zu finden. Abb.78: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße Zentraler Versorgungsbereich Posener Straße Anzahl der Betriebe Insgesamt ist das Einzelhandelsangebot im Segment des aperiodischen Bedarfs größtenteils im discountorientierenden Bereich angesiedelt (T DI, Sonderposten NUITT). Ferner sind hier eine Reihe Facheinzelhandelsbetriebe (Optik, Hörgeräte Akustiker, Sanitätshaus, Geschenkartikel, Schreibwaren etc.) und einzelhandelsnahe Dienst- Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,0 Lebensmittel, Reformwaren ,4 Gesundheits- und Körperpflege ,9 Schnittblumen, Zeitschriften ,7 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,4 Persönlicher Bedarf insgesamt ,2 Bekleidung, Wäsche 1 * * Schuhe, Lederwaren 0 0 0,0 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf ,8 Medien und Technik insgesamt 2 * * Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,9 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,0 sonstiger aperiodischer Bedarf ,3 Einzelhandel insgesamt ,4 * Anmerkung: aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Einzelhandelsumsätze erst ab mindestens drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. 20 Der LIDL Lebensmitteldiscounter wird nach einem Brandschaden neu aufgebaut und erweitert. Seite 76

77 Abb.79: Zentraler Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- & Köperpflege Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Foto, PC, Unterhaltungselektronik Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Einrichtungsbedarf Baumarkspezifische Sortimente Betriebe < 800m² VKF Betriebe > 800m² VKF Leerstand Kundenorientierte Dienstleistungen Post und Banken Verwaltung Bildung, Gesundheit und Soziales Gastronomie und Beherbergung Kultur und Freizeit Kirchen etc. Abgrenzung ZVB Zentraler Versorgungsbereich GöBi (Nebenzentrum) Der Zentrale Versorgungsbereich GöBi (Gökerstraße/ Bismarckstraße) in der Funktion eines Nebenzentrums erstreckt sich entlang der Gökerstraße in Nord-Süd Ausrichtung und der Bismarckstraße in Ost-West Ausrichtung. Der Standortbereich des NETTO Marktes und die direkt an den Kreuzungsbereich Bismarckstraße/ Gökerstraße angrenzenden Grundstücksareale im Norden der Bismarckstraße stellen die Grenzen des Zentralen Versorgungsbereiches im Westen und im Osten der Bismarckstraße dar. Der Bismarckplatz sowie die nördlich an die Knorrstraße angrenzenden Grundstücke gehören ebenso zum Zentralen Versorgungsbereich GöBi. Die Gökerstraße ist bis zur Hausnummer 55 dem Zentralen Versorgungsbereich zugeordnet. Alle an die Gökerstraße andockenden Grundstücksareale sind in den Zentralen Versorgungsbereich einbezogen. Aufgrund der funktionalen Zugehörigkeit sind ebenso die Grundstücke des Gesundheitsamtes bis an den Garnisonsfriedhof in die Abgrenzung integriert. Im weiteren nördlichen Verlauf der Gökerstraße finden sich nur noch vereinzelt Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen; aufgrund der deutlichen Lücken im Nutzungsbesatz und der z.t. stark separierten Standortsituation sind diese Bereiche nicht mehr in die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches integriert. Der zweimal wöchentlich stattfindende Wochenmarkt auf dem Bismarckplatz ergänzt das Lebensmittelfrischeangebot innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches. Darüber hinaus runden kleinere Spezialgeschäfte, Läden des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/ Fleischer) Apotheken, ein Biomarkt und ein moderner und leistungsfähiger Drogeriefachmarkt das Angebot im periodischen Bedarfsbereich ab. Einzelhandelsangebote des aperiodischen Bedarfs sowie einzelhandelsnahe Dienstleistungen (Kreditinstitute, Gastronomie, Ärzte etc.) vervollständigen die Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereiches (vgl. nachfolgende kartografische Darstellungen). Im Zentralen Versorgungsbereich GöBi waren zum Zeitpunkt der Bestandserhebungen 24 Einzelhandelsbetriebe vorhanden, die auf einer Verkaufsfläche von m² einen Einzelhandelsumsatz von 14,5 Mio. erwirtschaften. Seite 77

78 Abb.80: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich GöBi Zentraler Versorgungsbereich Göker Straße/ Bismarckstraße * Anmerkung: aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Einzelhandelsumsätze erst ab mindestens drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. Abb.81: Zentraler Versorgungsbereich GöBi Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,0 Lebensmittel, Reformwaren ,5 Gesundheits- und Körperpflege ,2 Schnittblumen, Zeitschriften 2 * * Aperiodischer Bedarf insgesamt ,5 Einzelhandel insgesamt , Zentraler Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg (Nahversorgungszentrum) Aufgrund der fast ausschließlich auf den periodischen Bedarf bezogenen Angebotsstruktur und der verhältnismäßig geringen absoluten Verkaufsfläche wird dieser Zentrale Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg als Nahversorgungszentrum klassifiziert. Die nachfolgende kartografische Darstellung des Zentralen Versorgungsbereiches Werdumer Straße/ Dodoweg dokumentiert die einzelhandelsrelevanten Nutzungen ebenso wie die komplementären Nutzungen innerhalb des Nahversorgungszentrums. Der traditionelle Kern des Nahversorgungszentrums befindet sich im Bereich der Werdumer Straße südlich der Kurt-Schumacher-Straße. Hier sind eine Reihe kleinteiliger Einzelhandelsnutzungen vorhanden; beispielhaft zu nennen ist ein Apotheke, ein Blumengeschäft, ein Optiker, ein Süßwarenfachgeschäft, eine Bäckerei, ein Kiosk und eine Bäckerei. Einzelhandelsnahe Dienstleitungsunternehmen (Reisebüro, Bank, Frisör etc.) ergänzen das Einzelhandelsangebot. Nachhaltige Potenzialflächen können innerhalb des traditionellen und gewachsenen Kern des Zentralen Versorgungsbereiches nicht identifiziert werden. Nördlich der Kurt-Schumacher Straße sind der Lebensmitteldiscounter NETTO und der Getränkefachhandel HOL AB vorhanden. Die Standortbereiche der Apostel-Johannes-Kirche stellen den nördlichen Abschluss des Zentralen Versorgungsbereiche dar. Insgesamt sind aktuell nur neun Einzelhandelsbetriebe innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches adressiert. Die Gesamtverkaufsfläche kann auf m 2 beziffert werden. Hier werden 8,3 Mio. Umsatz erzielt. Seite 78

79 Abb.82: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg Zentraler Versorgungsbereich Dodoweg * Anmerkung: aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Einzelhandelsumsätze erst ab mindestens drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. Abb.83: Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Zentraler Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,7 Lebensmittel, Reformwaren ,6 Gesundheits- und Körperpflege 1 * * Schnittblumen, Zeitschriften 2 * * Aperiodischer Bedarf insgesamt 1 * * Einzelhandel insgesamt ,3 Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- & Köperpflege Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Foto, PC, Unterhaltungselektronik Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Einrichtungsbedarf Baumarkspezifische Sortimente Betriebe < 800m² VKF Betriebe > 800m² VKF Leerstand Kundenorientierte Dienstleistungen Post und Banken Verwaltung Bildung, Gesundheit und Soziales Gastronomie und Beherbergung Kultur und Freizeit Kirchen etc. Abgrenzung ZVB Zentraler Versorgungsbereich Maadebogen (Nahversorgungszentrum) Im Standortbereich der Sven-Hedin-Straße/ Kurt-Schumacher-Straße befindet sich der Zentrale Versorgungsbereich Maadebogen in integrierter Wohngebietslage. Aktuell sind hier ausschließlich der Lebensmittelvollsortimenter COMBI und der Lebensmitteldiscounter ALDI, ergänzt durch kleinteilige Betriebe des Lebensmittelhandwerks sowie Kiosk, Blumenhandel etc. vorhanden. Verschiedene Dienstleistungsbetriebe runden das Versorgungsangebot ab. Vor dem Hintergrund der bestehenden Erweiterungs- und Modernisierungsabsichten des Verbundstandortes aus Lebensmitteldiscounter und Lebensmittelfrischemarkt liegen die Voraussetzungen zur Abgrenzung eines Zentralen Versorgungsbereiches in der Funktion eines Nahversorgungszentrums vor. Darüber hinaus hat die Stadt Wilhelmshaven den planerischen Willen formuliert die Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereiches durch weitere (kleinteilige) Einzelhandelsnutzungen sowie ergänzende Komplementärnutzungen zu erweitern und somit abzusichern. Mit dem geplanten Neubau des ALDI Lebensmitteldiscounters innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches und der damit verbundenen Erweiterung der Verkaufsfläche von heute nur knapp 600 m 2 auf m 2 sowie der ergänzend vorgesehenen Verkaufsflächenerweiterung des COMBI Supermarktes auf m 2 (+ 600 m 2 Verkaufsfläche) sind zukünftig mehr als m 2 nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches vorhanden. Seite 79

80 Abb.84: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Maadebogen Abb.85: Zentraler Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg Zentraler Versorgungsbereich Maadebogen Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,3 Lebensmittel, Reformwaren ,5 Gesundheits- und Körperpflege ,7 Schnittblumen, Zeitschriften 1 * * Aperiodischer Bedarf insgesamt ,8 Einzelhandel insgesamt ,1 * Anmerkung: aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Einzelhandelsumsätze erst ab mindestens drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. Der Zentrale Versorgungbereich stellt einen kompakten Einzelhandelsstandort zwischen der Sven-Hedin-Straße und der Amerigo- Vespucci-Straße dar. Die nachfolgende kartografische Darstellung des Zentralen Versorgungsbereiches Maadebogen dokumentiert die einzelhandelsrelevanten Nutzungen ebenso wie die komplementären Nutzungen innerhalb des Nahversorgungszentrums. In der Kartendarstellung ist der geplante Neubau des ALDI Marktes bereits berücksichtigt Zentraler Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Triftweg (Nahversorgungsentrum) Der Zentrale Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Triftweg befindet sich aktuell noch in der Planung. Während der Lebensmitteldiscounter LIDL (inkl. Backshop) bereits am Standort adressiert ist, sind ergänzende Nutzungen zum jetzigen Zeitpunkt nicht zu finden 21. Bei der Abgrenzung eines Zentralen Versorgungsbereiches können und sollen jedoch auch zukünftige Entwicklungsplanungen mit berücksichtigt werden. Diese Planungen müssen jedoch hinreichend konkret sein, z.b. durch absehbare Anpassungen in der Flächennutzungs- und Bauleitplanung. 21 Nördlich des Triftweg ist das Grundstück einer Tankstelle in die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches integriert. Seite 80

81 Aufgrund der vorliegenden Planung zur Verkaufsflächenerweiterung des vorhandenen LIDL Lebensmitteldiscounters sowie der ergänzenden Ansiedlung eines modernen ROSSMANN Drogeriefachmarktes lässt sich aus Sicht der cima ein perspektivischer Zentraler Versorgungsbereich abgrenzen. Die städtebaulichen Kriterien einer integrierten Lage (angrenzende Wohnbebauung, städtebauliche Integrationsmöglichkeiten, Erreichbarkeit für Fußgänger, ÖPNV-Nutzer) sind als erfüllt zu bewerten. Grundvoraussetzung ist jedoch auch hier der planerische Wille der Stadt Wilhelmshaven die Versorgungsfunktion des perspektivischen Zentralen Versorgungsbereiches durch weitere (kleinteilige) Einzelhandelsnutzungen sowie ergänzende Komplementärnutzungen zu erweitern. Die tabellarische Zusammenfassung der Einzelhandelsbestandsdaten beschreibt die aktuelle Angebotssituation im perspektivischen Zentralen Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Triftweg. 22 Abb.87: Zentraler Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Triftweg Abb.86: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Triftweg Zentraler Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Triftweg Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf 2 * * Lebensmittel, Reformwaren 2 * * Gesundheits- und Körperpflege ,3 Schnittblumen, Zeitschriften ,0 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,4 Einzelhandel insgesamt 2 * * * Anmerkung: aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Einzelhandelsumsätze erst ab mindestens drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden Zentraler Versorgungsbereich Potenburg (Nahversorgungszentrum) Der Zentrale Versorgungsbereich Potenburg (Hooksieler Landstraße) ist als ein perspektivischer Zentraler Versorgungsbereich zu definieren. Zum jetzigen Zeitpunkt sind hier keine Einzelhandelsnutzungen vorhanden. Im Stadtteil Potenburg wird seitens der Stadt Wilhelmshaven die Entwicklung von Wohnbauprojekten geplant (siehe Abb. 88), sodass es aus städtebaulicher Sicht durchaus sinnvoll erscheint, dieser Entwicklung durch eine attraktive Nahversorgungsansiedlung Nachdruck zu verleihen. 22 Weder die Neuansiedlung des Drogeriefachmarktes noch die Erweiterung des Lebensmitteldiscounters sind berücksichtigt. Seite 81

82 Abb.88: Planvorhaben Nahversorgungszentrum Potenburg Nahversorgungssituation im gesamten Stadtbereich Wilhelmshaven- West zeitnah herbeizuführen (vgl. Kap ). Die städtebaulichen Kriterien einer integrierten Lage (angrenzende Wohnbebauung, städtebauliche Integrationsmöglichkeiten, Erreichbarkeit für Fußgänger, ÖPNV-Nutzer) sind zwar als erfüllt zu bewerten, die marktseitigen Merkmale eines Zentralen Versorgungsbereiches (gemischtes Angebotes an öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen, darunter Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Handwerk, Büronutzungen etc.) sind auf Basis des heutigen Planungsstandes jedoch nicht in ausreichendem Maß gegeben. Voraussetzung für die Ausweisung des Zentralen Versorgungsbereiches ist somit auch hier der planerische Wille der Stadt Wilhelmshaven die Versorgungsfunktion des Nahversorgungszentrums Potenburg durch weitere (kleinteilige) Einzelhandelsnutzungen sowie Komplementärnutzungen zu ergänzen. Abb.89: Zentraler Versorgungsbereich Potenburg Quelle: Stadt Wilhelmshaven; Bebauungsplanentwurf B-179 Bearbeitung: cima 2014 Für das Nahversorgungszentrum Potenburg bestehen bereits konkrete Planungen zur Standortverlagerung der bereits ortsansässigen Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL aus dem Sonderstandort Ebkeriege (Güterstraße) in den Standortbereich Hooksieler Landstraße/ Potenburg sowie der ergänzenden Neuansiedlung eines Drogeriefachmarktes. Diese Entwicklung ist grundsätzlich positiv zu bewerten, da die Lebensmitteldiscounter aus einem nicht integrierten und vornehmlich gewerblich geprägten Standortbereich in eine integrierte Wohngebietslage verlagern würden. Aus Sicht der cima bietet diese Entwicklung insgesamt die Chance einen modernen und leistungsfähigen Nahversorgungsstandort am Standort Potenburg zu entwickeln und damit einerseits die Nahversorgungssituation im Nahbereich sicherzustellen und gleichzeitig eine Verbesserung der Seite 82

83 8.2.9 Zentraler Versorgungsbereich Friedrich-Paffrath- Straße/ Bismarckstraße (Nahversorgungszentrum) Entlang der Bismarckstraße zwischen dem Kreuzungsbereich Friedrich-Paffrath-Straße und der Einmündung auf die Werftstraße befindet sich das Nahversorgungszentrum Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße. Wichtigster Einzelhandelsbetrieb ist der COMBI Verbrauchermarkt. Die Lebensmitteldiscounter NETTO und ALDI sind ergänzend innerhalb der Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches vorhanden. Eine Apotheke, mehrere Bäckereien, ein Blumenladen und ein Kiosk ergänzen das Nahversorgungsangebot. Die weitläufigen Bestandsflächen eines Autohauses sowie ein Matratzenfachmarkt prägen zudem die Angebotsstrukturen des Zentralen Versorgungsbereiches. Der Zentrale Versorgungsbereich nimmt eine wichtige Versorgungsfunktion für das südliche und südwestliche Kernstadtgebiet von Wilhelmshaven wahr und sollte langfristig abgesichert werden. Abb.91: Zentraler Versorgungsbereich Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- & Köperpflege Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Foto, PC, Unterhaltungselektronik Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Einrichtungsbedarf Baumarkspezifische Sortimente Betriebe < 800m² VKF Betriebe > 800m² VKF Leerstand Kundenorientierte Dienstleistungen Post und Banken Verwaltung Bildung, Gesundheit und Soziales Gastronomie und Beherbergung Kultur und Freizeit Kirchen etc. Abgrenzung ZVB Abb.90: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße Zentraler Versorgungsbereich Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße Anzahl der Betriebe Der Zentrale Versorgungsbereich Gökerstraße Nord in der Funktion eines Nahversorgungszentrums erstreckt sich entlang der Gökerstraße zwischen dem Kreuzungsbereich Hegelstraße im Norden und der Kirchreihe in südlicher Ausrichtung. Östlich der Gökerstraße befinden sich in einem kompakten Standortbereich die Nahver- Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,2 Lebensmittel, Reformwaren ,1 Gesundheits- und Körperpflege ,6 Schnittblumen, Zeitschriften ,5 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,2 Einzelhandel insgesamt , Zentraler Versorgungsbereich Gökerstraße Nord (Nahversorgungszentrum) Im Zentralen Versorgungsbereich Gökerstraße Nord sind acht Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² ansässig. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 12,3 Mio.. Seite 83

84 sorger COMBI sowie der Lebensmitteldiscounter ALDI. Darüber hinaus ergänzen Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/ Fleischer) und ein Kiosk das Angebot im periodischen Bedarfsbereich. Abb.93: Zentraler Versorgungsbereich Göker Straße Nord Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- & Köperpflege Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Insgesamt ist das Einzelhandelsangebot im Segment des aperiodischen Bedarfs größtenteils im discountorientierenden, fachmarktspezifischen Bereich angesiedelt (TAKKO Textilfachmarkt, DEICH- MANN Schuhfachmarkt). Ferner sind eine Reihe einzelhandelsnaher Dienstleistungsangebote vorhanden. Die Sparkassenimmobilie sowie ein Ärztehaus befinden sich ebenfalls innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches. Aktuell wird die Modernisierung und Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmitteldiscounters ALDI diskutiert. Die Verträglichkeit für die weiteren Zentralen Versorgungsbereiche und die ergänzenden integrierten Nahversorgungsstandorte konnte im Rahmen einer ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme belegt werden. Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Foto, PC, Unterhaltungselektronik Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Einrichtungsbedarf Baumarkspezifische Sortimente Betriebe < 800m² VKF Betriebe > 800m² VKF Leerstand Kundenorientierte Dienstleistungen Post und Banken Verwaltung Bildung, Gesundheit und Soziales Gastronomie und Beherbergung Kultur und Freizeit Kirchen etc. Abgrenzung ZVB Abb.92: Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Göker Straße Nord Zentraler Versorgungsbereich Gökerstraße Nord Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,9 Lebensmittel, Reformwaren ,8 Gesundheits- und Körperpflege 0 * * Schnittblumen, Zeitschriften 2 * * Aperiodischer Bedarf insgesamt ,4 Einzelhandel insgesamt ,3 * Anmerkung: aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Einzelhandelsumsätze erst ab mindestens drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. Seite 84

85 8.3 Ergänzende Nahversorgungslagen Neben den beschriebenen Zentralen Versorgungsbereichen wurden im Stadtgebiet von Wilhelmshaven ergänzende Nahversorgungslagen identifiziert, die in siedlungsräumlich integrierter Lage eine ergänzende Nahversorgungsfunktion übernehmen. Die cima hat sich im Rahmen von Vor-Ort-Begehungen intensiv mit den Voraussetzungen dieser Standorte auseinandergesetzt. Insgesamt befinden sich 13 Nahversorgungsbetriebe in integrierten Wohngebietslagen, diese Betriebe stellen eine Gesamtverkaufsfläche in der Branche Lebensmittel von rd m 2, der erzielte Umsatz in der Branche Lebensmittel liegt bei ca. 51,5 Mio. Diese Lebensmittelmärkte nehmen eine bedeutende Versorgungsaufgabe im Nahbereich wahr und sollten nach Möglichkeit erhalten und/ oder in ihrer Funktion gestärkt werden. Insbesondere vor dem Hintergrund des demografischen Wandels übernehmen diese Lebensmittelbetriebe eine wichtige Nahversorgungsfunktion. Kurze Wege werden in der nahen Zukunft ein immer wichtiger werdendes Kriterium für eine intakte Versorgungsfunktion mit Waren des täglichen Bedarfs sein. Die ergänzenden Nahversorgungslagen verfügen über kein erhöhtes baurechtliches Schutzbedürfnis entsprechend der eindeutig definierten Zentralen Versorgungsbereiche. Dennoch sollten die integrierten und wohnortnahen Bereiche bei zukünftigen Planungen berücksichtigt werden. Als Nahversorgungsstandorte in integrierter Lage sind sie als Standorte zu sichern; ggf. bestehende Gefährdungspotenziale sind auszuloten. Als integrierte Nahversorgungsstandorte wurden folgende Lebensmittelbetriebe definiert: NETTO (Peterstraße) NP (Am Wiesenhof) NETTO (Zedeliusstraße) EDEKA (Zedeliusstraße) ALDI (Ölhafendamm) REWE (Mühlenweg) KAUFLAND (Friedensstraße) NP (Weserstraße) NETTO (Weserstraße) ALDI (Rüderstraße) NETTO (Börsenstraße) LIDL (Mitscherlichstraße) PENNY (Graudenzer Straße) 8.4 Sonderstandorte Die Zentrenstruktur der Stadt Wilhelmshaven beinhaltet neben dem Netz Zentraler Versorgungsbereiche und der ergänzenden Nahversorgungslagen zwei Sonderstandorte des großflächigen Einzelhandels. Die Sonderstandorte zeichnen sich durch eine eindeutige Orientierung auf Verkehrsachsen aus und binden überörtlich Kaufkraft. Der Verkaufsflächenanteil der Sonderstandorte (38 %) ist im direkten Vergleich zum Verkaufsflächenanteil der Zentralen Versorgungsbereiche (34 %) am gesamten Wilhelmshavener Einzelhandel als deutlich zu hoch zu bewerten. Für Wilhelmshaven sollte aus diesem Grund gelten, dass an den Sonderstandorten keine Weiterentwicklung mit nahversorgungs- und Seite 85

86 zentrenrelevanten Sortimenten möglich sein sollte. In Bezug auf die Bauleitplanung gilt es, den großflächigen Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten so zu steuern, dass max. der erweiterte Bestandsschutz gilt. D.h., dass im Rahmen des Bestandsschutzes ausschließlich geringfügige Arrondierungen zur nachhaltigen Bestandssicherung erlaubt sein sollten. Für neue Standortentwicklungen ist die Verträglichkeit in Bezug auf die Versorgungsfunktion der Zentralen Versorgungsbereiche nachzuweisen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich des zentrenrelevanten Randsortiments. Vor dem Hintergrund des bereits sehr gut ausgebauten Angebotes in nahezu allen Segmenten des Einzelhandels mit nichtzentrenrelevantem Kensortiment (vgl. Analyse der Handelszentralitäten und Kaufkraftströme in Kap. 6.2 und Kap. 6.3) sind die Gestaltungspotenziale zur Weiterentwicklung der Sonderstandorte als grundsätzlich gering zu bewerten; eine Ausnahme stellt die Warengruppe Möbel und Einrichtungsbedarf dar. Darüber hinaus sollten nur für attraktive zielgruppenspezifische Konzepte Realisierungsmöglichkeiten geprüft werden. Die Abgrenzung der Sonderstandorte ist auf Basis von Ortsbegehungen erfolgt; die Abgrenzung stellt keine Rechtsverbindlichkeit dar, sondern einen empfohlenen Handlungsraum, in dem Baurecht so gestaltet werden soll, das Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem und zentrenrelevantem Sortiment auf den erweiterten Bestandsschutz begrenzt werden soll. Die nachfolgenden Karten dokumentieren die entsprechenden Standortbereiche mit einer gestrichelten blauen Abgrenzungslinie Sonderstandort Flutstraße Im Norden des Wilhelmshavener Stadtgebietes befindet sich in verkehrsorientierter Lage der Sonderstandort Flutstraße Hier sind insgesamt 19 Einzelhandelsbetriebe sowohl mit nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten als auch nichtzentrenrelevanten Sortimenten vorzufinden. Bedeutendster Einzelhandelsbetrieb ist das MARKTKAUF SB-Warenhaus mit zahlreichen Fachgeschäften in der Konzessionärszone. Ergänzende Einzelhandelsbetriebe sind der B1 BAUMARKT, der Möbelfachmarkt POCO, der ALDI Lebensmitteldiscounter, die Textilfachmärkte TAKKO und KIK, der Zoofachmarkt ZOO 21 sowie das Fahrradfachgeschäft RÜ- CKENWIND. Weitere Entwicklungsspielräume in den nahversorgungsrelevantenund zentrenrelevanten Sortimenten sollten auf den Bestandsschutz begrenzt werden. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen sind zu schaffen. Vor dem Hintergrund der guten verkehrlichen Erschließung und überörtlichen Anbindung bietet der Sonderstandort Flutstraße ggf. Gestaltungspotenzial für großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel. Hiermit würde auch der Konzentrationsprämisse entsprochen, die das Ziel verfolgt, derartige Nutzungen an geeigneten Sonderstandorten zu bündeln. Die Begrenzung der nahversorgungsund zentrenrelevanten Randsortimente ist stets zu beachten. Seite 86

87 Abb.94: Sonderstandort Flutstraße Sonderstandort Ebkeriege Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- & Köperpflege Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Foto, PC, Unterhaltungselektronik Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Einrichtungsbedarf Baumarkspezifische Sortimente Betriebe < 800m² VKF Betriebe > 800m² VKF Leerstand Abgrenzung Sonderstandort Der Sonderstandort Ebkeriege ist eine Einzelhandelsagglomeration von sowohl nicht-zentrenrelevanten als auch zentrenrelevanten, großflächigen Fachmärkten. Ferner sind insgesamt drei Lebensmitteldiscountbetriebe (ALDI, LIDL an der Güterstraße, NETTO an der Ernst-Barlach-Straße) am Sonderstandort Ebkeriege vorhanden. Der definierte Sonderstandort erstreckt sich entlang der Peterstraße und Oldenburger Straße (B 210) sowie der Güterstraße, Groß Belt und Heuweg südlich der B 210 und der Ernst-Barlach-Straße im Norden der B 210. Die bedeutendsten Einzelhandelsbetriebe sind der Bau- und Gartenfachmarkt HORNACH (Heuweg) und der Fachmarkt für Elektroartikel und Unterhaltungselektronik EXPERT BENING (Heuweg). Weitere großflächige Fachmärkte sind u.a. HAMMER, TEJOS, TEDOX, DÄNISCHES BETTENLAGER, KIK und ELEKTRO Im Norden der B 210 ist im Standortbereich der Hooksieler Landstraße eine potenzielle Entwicklungsfläche in die Abgrenzung des Sonderstandortes aufgenommen. Die Potenzialfläche ist als SO- Möbel ausgewiesen. Die Stadt Wilhelmshaven verfolgt das planerische Ziel ein modernes Möbelhaus für den Standort zu gewinnen. Der Sonderstandort Ebkeriege ist grundsätzlich für die Ansiedlung weiterer nicht-zentrenrelevanter Einzelhandelsbetriebe geeignet, die Realisierung ergänzender zentrenrelevanter oder nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsnutzungen sollte im Gegenzug planungsrechtlich ausgeschlossen werden. Für die bestehenden zentrenrelevanten Einzelhandelsbetriebe sollte max. der Bestandsschutz gelten. Mit der geplanten Standortverlagerung der Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL aus der nicht-integrierten Sondergebietslage in eine integrierte Wohngebietslage besteht die Chance die Nachnutzung planungsrechtlich zu begleiten und den Standort ausschließlich für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel sowie gewerbliche Nutzungen zu öffnen. Die strikte Einzelhandelssteuerung am Sonderstandort Ebkeriege ist bereits mit den rechtskräftigen Bebauungsplänen eingeleitet. Seite 87

88 Abb.95: Sonderstandort Ebkeriege Seite 88