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Theodor Eberhardt
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1 - 1 - M ex 1 Umsatzmietverträge für Existenzgründer Edgar Neufeld Immobilien- und Standortentwicklungsberatung Viktoriastr Bochum

2 - 2 - Erfinder des Umsatzmietvertrages: 2

3 - 3 - Pilotprojekt: Shopping-Center Country Club Plaza 3 Eröffnung 1923 Charakteristika: Themen-Architektur Kfz-Stellplätze Centermanagement Umsatzmieten

4 - 4 - Was haben Centermieter mit Existenzgründern gemeinsam?... vor der Eröffnung eine ähnliche Ausgangssituation: 4 1. Unsicherheit bzgl. des Einzugsgebietes 2. Unsicherheit bzgl. der Kundenzahl 3. Unsicherheit bzgl. der Kaufkraftabschöpfung 4. Unsicherheit bzgl. der erzielbaren Umsätze 5. Unsicherheit bzgl. der tragfähigen Miethöhe Problemlösung: Umsatzmietvertrag

5 - 5 - Definition Umsatzmiete = Koppelung der Miethöhe an die Umsätze des Mieters Vertragsarten: 5 1. Reine Umsatzmietverträge 2. Kombinierte Sockel- / Umsatzmietverträge Wirtschaftliche Eckdaten für Umsatzmietverträge 1. Umsatzschätzung je qm Mietfläche 2. Branchenspezifischer Beteiligungsprozentsatz 3. Kalkulationsbasis für die Sockelmiete

6 - 6 - Rechenbeispiel: Sortimentsbuchhandlung 6 Umsatzschätzung p.a.: 4.000,- je qm netto Beteiligungsprozentsatz: 5% Kalkulationsbasis Sockelmiete: 80% der Umsatzschätzung Sockelmiete = 4.000,- je qm x 80% x 5% : 12 Mon. = 3.200,- je qm x 5% : 12 Mon. = 13,33 je qm Umsatzmiete (Schätzung - 20%) = 0,- x 5% : 12 = 0,00 je qm Umsatzmiete (Schätzung +/- 0%) = 800,- x 5% : 12 = 3,33 je qm Umsatzmiete (Schätzung + 20%) = 1.600,- x 5% : 12 = 6,67 je qm Gesamtmiete = Festmiete + Umsatzmiete = 13,33 bis 20,00 je qm

7 Zentrale Gründungsfragen: 7 1. Trifft das Geschäftskonzept den Markt? 2. Kann der Gründer hiervon existieren? 3. Sind Ladenlokal und Lage hierfür gut genug? 4. Welche Umsätze lassen sich am Standort erzielen? 5. Wie hoch darf die Miete im Verhältnis zum Umsatz sein? 6. Welche Festmiete kann der Gründer von Anfang an zahlen?

8 Der Lösungsansatz: 8 1. Lokale Gründerwettbewerbe als Auswahlkriterium 2. Bevorzugung von Geschäftskonzepten, die am Standort fehlen 3. Qualifizierte Gründungsberatung und Coaching 4. Ehrenamtliche Unterstützung durch erfahrene Partner der Gründungsinitiative für Innenstädte: A) Auswahl geeigneter Flächen B) standortbezogene Umsatzschätzungen C) angemessene Sockel- und Umsatzmieten D) Know-How-Transfer

9 Das Mietvertragsmodell 9 5 Jahre feste Mietvertragslaufzeit Mietnachlass in Höhe von 6 Monatsmieten in der Startphase optional: Renovierungskostenzuschuss gegen Muskelhypothek Umsatzbeteiligung des Vermieters ab dem zweiten Jahr WIN-WIN-Situation: Vermieter und Mieter können profitieren.

10 10 Vorteile für den Existenzgründer Geringere Fixkosten-Belastung Startgeld: Mietnachlass / ggf. Renovierungskostenzuschuss Mietkonditionen nach dem Leistungsfähigkeitsprinzip Unterstützung durch die Partner der Gründungsinitiative

11 11 Vorteile für den Vermieter Chance auf höhere Mieteinnahmen durch Umsatzbeteiligung Kostengünstige Renovierung des Ladens durch Muskelhypothek Planungssicherheit durch Sockelmiete und 5-Jahres-Vertrag Mietvertragsverlängerung im Erfolgsfall wahrscheinlich Attraktive und optisch ansprechende Nutzung Wertsteigerungschance

12 12 Vorteile für die Innenstadt Abbau von strukturellen Leerständen Bekämpfung von Trading-Down -Effekten Förderung von frischen Konzepten in gewachsenen Zentren Förderung des Nachwuchses im Facheinzelhandel Beitrag zur Standortsicherung

13 13 Branchenspezifische Umsatzmieten in Shoppingcentern: % % Apotheken 4,6 5,4 Betten 3,5 5,9 Blumen 5,1 8,0 Bücher 4,3 5,7 Drogerie 3,6 4,5 Gastronomie 4,8 6,5 Geschenkartikel 5,0 8,0 Parfümerie 5,3 6,9 Schuhe 4,6 7,4 Spielwaren 3,8 5,2 Kiosk/Lotto 3,2 5,5 Reisebüro 1,2 2,3 Frisör 8,0 10,0 Computer 4,0 6,1 Quelle: Brockhoff & Partner Immobilien GmbH

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