Dr. Franz Bardenhewer. Vorsitzender Richter am Bundesverwaltungsgericht. Liegenschaftsrecht

Dr. Franz Bardenhewer Vorsitzender Richter am Bundesverwaltungsgericht Liegenschaftsrecht Wintersemester 2006/2007

-I- INHALTSVERZEICHNIS EINFÜHRUNG...1 1 Begriff des Liegenschaftsrechts und sein Standort in der Rechtsordnung...1 1.1 Allgemeines...1 1.2 Einiges zur Rechtsordnung und zum Rechtssystem...1 1.3 Legislative...3 1.4 Exekutive...3 1.5 Judikative...4 2 Das Grundstück...4 2.1 Begriffsabgrenzung...4 2.2 Bestandteile - Zubehör eines Grundstücks...5 TEIL I: FORMELLES GRUNDSTÜCKSRECHT...6 1 Das Grundbuch...6 2 Einrichtung des Grundbuchs...6 2.1 Grundbuchämter...6 2.2 Äußere Form und Gliederung des Grundbuchs...6 2.3 Buchungsvorgänge - Eintragungsverfahren...7 2.4 Das unrichtige Grundbuch...8 2.5 Rangordnung der Grundstücksrechte...9 TEIL II: MATERIELLES GRUNDSTÜCKSRECHT...11 1 Allgemeine Grundsätze des materiellen Grundstücksrechts...11 2 Eigentum an Grundstücken (Grundeigentum)...11 2.1 Begriff des Eigentums...11 2.2 Inhalt des privatrechtlichen Sacheigentums...12 2.3 Eigentum und Besitz...12 2.4 Privatrechtliche Schranken des Grundeigentums...13 2.5 Öffentlich-rechtliche Schranken des Grundeigentums...13 2.6 Ansprüche aus dem Eigentum...14 2.7 Privates Nachbarrecht...14 2.8 Mehrheit von Eigentümern...15

-II- 3 Sonderformen des Grundeigentums - Grundstücksgleiche Rechte...15 3.1 Wohnungseigentum...15 3.2 Erbbaurecht...16 3.3 Bergrecht - Bergwerkseigentum...16 4 Rechtsänderungen an Grundstücken...17 4.1 Grundsätzliches...17 4.2 Einigung...18 4.3 Einigung in der Sonderform der Auflassung, 925 BGB...18 4.4 Grundstücksverkauf...18 5 Öffentlicher Glaube des Grundbuchs gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten...19 5.1 Problem...19 5.2 Rechtstechnische Problemlösung...19 6 Dingliche Nutzungsrechte an Grundstücken...20 6.1 Nießbrauch, 1030 ff. BGB...20 6.2 Grunddienstbarkeit, 1018 ff. BGB...20 6.3 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit, 1090 ff. BGB...20 7 Reallast, 1105 ff. BGB...21 8 Vormerkung, 883 ff. BGB...21 9 Dingliches Vorkaufsrecht, 1094 ff. BGB...21 10 Die Grundpfandrechte...22 10.1 Begriff und Funktion...22 10.2 Arten der Grundpfandrechte - Übersicht...22 10.3 Die Hypothek...23 10.4 Die Grundschuld...25 TEIL III: INHALTSGESTALTUNG UND BESCHRÄNKUNG DES GRUNDEIGENTUMS DURCH DAS ÖFFENTLICHE RECHT...26 1 Raumordnung...26 1.1 Begriff...26 1.2 Rechtsquellen...26 1.3 Materielles Raumordnungsrecht...26 2 Öffentliches Baurecht...27 2.1 Grundsätzliches...27

-III- 2.2 Verfassungsrechtlicher Standort des Baurechts...28 2.3 Rechtsquellen...28 3 Übersicht über das Baugesetzbuch...28 3.1 Erstes Kapitel - Allgemeines Städtebaurecht...28 3.2 Zweites Kapitel - Besonderes Städtebaurecht...30 3.3 Drittes Kapitel mit sonstigen Vorschriften...31 4 Übersicht über das Bauordnungsrecht...31 4.1 Grundsätzliches...31 4.2 Materielles Bauordnungsrecht...32 4.3 Formelles Bauordnungsrecht...32 5 Öffentliches Straßenrecht...32 5.1 Grundsätzliches...32 5.2 Regelungsgegenstände (bezogen auf das Bundesstraßenrecht):...33 6 Öffentliches Wasserrecht...33 6.1 Rechtsquellen...33 6.2 Regelungsgegenstände (nach Maßgabe des Wasserhaushaltsgesetzes WHG)...34 7 Planfeststellung...35 7.1 Begriff und Anwendungsbereich...35 7.2 Planfeststellungsgrundsätze und -verfahren...36

-1- EINFÜHRUNG 1 Begriff des Liegenschaftsrechts und sein Standort in der Rechtsordnung 1.1 Allgemeines Der Begriff der Liegenschaften umfasst Grundstücke und Gebäude (vgl. 14 Abs. 1 Satz 2 des Berliner Vermessungsgesetzes). Demgegenüber ist im BGB überwiegend nur von Grundstücken die Rede (vgl. 873 ff. BGB), weil Gebäude grundsätzlich das rechtliche Schicksal der Grundstücke teilen. Grundstücksrecht gehört im Ausgangspunkt dem Privat- oder Zivilrecht an. Das Privatrecht regelt die Rechtsbeziehungen der im Rechtsverkehr gleichgeordneten Rechtssubjekte untereinander. Die Masse der privatrechtlichen Rechtsbeziehungen kommt durch rechtlich relevantes Handeln der Rechtssubjekte, namentlich durch Verträge zustande (Grundsatz der Privatautonomie). Hoheitliche (gerichtliche) Entscheidungen in der Regel nur im Streitfall. Innerhalb des Privatrechts ist Grundstücksrecht im Wesentlichen Teil des Sachenrechts des BGB. Sachen im Sinne des BGB sind körperliche Gegenstände ( 90 BGB); sie unterteilen sich in bewegliche Sachen (Fahrnis, Mobilien) und unbewegliche Sachen (Grundstücke, Immobilien). Das private Grundstücksrecht wird durch das öffentliche Recht ergänzt und teilweise überlagert. Unter dem öffentlichen Recht versteht man den Inbegriff der Rechtsnormen, die im Interesse der Erfüllung öffentlicher Aufgaben den Staat oder sonstige Träger hoheitlicher Gewalt (z.b. Gemeinden oder andere Körperschaften oder Anstalten des öffentlichen Rechts) zum Tätigwerden verpflichten oder berechtigen und sich auf das Verhältnis des Einzelnen zu einem Träger hoheitlicher Gewalt oder auf das Verhältnis der Träger hoheitlicher Gewalt untereinander beziehen. Öffentliche Aufgaben können auch mit den Mitteln des Privatrechts erfüllt werden, z.b. durch eine von der Gemeinde gegründete und beherrschte Stadtwerke-AG. Umgekehrt können Privatleute durch Gesetz mit hoheitlichen Befugnissen beliehen werden, z. B. Notare und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. 1.2 Einiges zur Rechtsordnung und zum Rechtssystem a) Gebiete des öffentlichen Rechts b) Gebiete des privaten Rechts vgl. dazu Schema S. 2

Rechtsordnung Öffentliches Recht Privatrecht Staats- und Verfassungsrecht Verwaltungsrecht Sonstiges Öffentliches Recht BGB Sonstiges Privatrecht Grundgesetz Strafrecht; Gerichtsverfassungsrecht; Prozessrecht; Grundbuchordnung; Abgabenrecht Schuldrecht Allgemeiner Teil Sachen recht Familienrecht Erbrecht -2- Raumordnungsrecht; Öffentliches Baurecht (=Städtebaurecht und Bauordnungsrecht) Fachplanungsrecht Straßenrecht; Wasserrecht; Naturschutz-, Landschaftsschutz-, Denkmalschutzrecht Mobiliarrecht Immobiliar- (Grundstücks-)recht

-3- Herkunft des Rechts: Europarecht - Bundesrecht - Landesrecht Rechtsquellen - Normenhierarchie: Verfassung, formelles Gesetz, Rechtsverordnung, Satzung. Die Rechtsverordnung ist eine allgemeine Regelung, die von einer Regierungs- oder Verwaltungsbehörde aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung erlassen wird (vgl. Art. 80 GG). Die Satzung ist eine allgemeine Regelung, die von einem selbstständigen Verwaltungsträger (vor allem Gemeinden und Landkreise, aber auch andere Körperschaften des öffentlichen Rechts wie Universitäten, Handels- und Handwerkskammern) kraft der ihm vom Staat verliehenen Satzungsautonomie zur Ordnung seiner eigenen Angelegenheiten erlassen wird. 1.3 Legislative Recht der Gesetzgebung liegt grundsätzlich bei den Ländern, Art. 70 GG. Gesetzgebungskompetenz des Bundes: a) Konkurrierende Gesetzgebung, Art. 72, 74 und 74 a GG; b) Ausschließliche Gesetzgebung, Art. 71 und 73 GG; c) Rahmengesetzgebung, Art. 75 GG. Durch die am 1. September 2006 in Kraft getretene sog. Föderalismusreform sind die Art. 74 a und 75 GG aufgehoben worden. Die Rahmengesetzgebung ist mithin für die Zukunft abgeschafft worden, wobei ihre Gegenstände im Wesentlichen der konkurrierenden Gesetzgebung zugeschlagen wurden. Auf diesen Gebieten können die Länder zukünfitg von dem jeweiligen Bundesgesetz durch Landesgesetz abweichen. 1.4 Exekutive Grundsatz der landeseigenen Verwaltung, Art. 30 GG. Ausführung auch der Bundesgesetze durch die Landesverwaltung: a) als eigene Angelegenheit der Länder (Regelfall), Art. 83 und 84 GG. b) als Landesverwaltung im Auftrag des Bundes (Auftragsverwaltung), Art. 85 GG; Beispiele: Verwaltungsaufgaben im Zusammenhang mit der Erzeugung und Nutzung der Kernenergie nach Art. 87 c GG, Bundesstraßenverwaltung nach Art. 90 Abs. 2 GG. Bundeseigene Verwaltung durch Bundesbehörden mit eigenem Verwaltungsunterbau, Art. 86 und 87 GG. Beispiele: Auswärtiger Dienst, Bundesfinanzverwaltung nach Art. 87 GG; ferner: Bundeswehrverwaltung nach Art. 87 b GG, Wasserstraßen- und Schiffahrtsverwal-

-4- tung nach Art. 89 Abs. 2 GG. Daneben gibt es eine Vielzahl von selbstständigen Bundesoberbehörden und bundesunmittelbaren Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts nach Art. 87 Abs. 3 GG. 1.5 Judikative Bundesverfassungsgericht, Art. 92, 93 und 94 GG. Fünf eigenständige Zweige der Gerichtsbarkeit: a) Ordentliche Gerichte (Zivil- und Strafrechtspflege), b) Verwaltungsgerichtsbarkeit, c) Finanzgerichtsbarkeit, d) Arbeitsgerichtsbarkeit und e) Sozialgerichtsbarkeit. Für jeden Zweig ein oberster Gerichtshof des Bundes (Art. 95 Abs. 1 GG): a) Bundesgerichtshof in Karlsruhe; Unterbau: Oberlandesgerichte (in Berlin: Kammergericht), Landgerichte, Amtsgerichte; b) Bundesverwaltungsgericht in Leipzig; Unterbau: Oberverwaltungsgerichte (teilweise Verwaltungsgerichtshöfe genannt), Verwaltungsgerichte; c) Bundesfinanzhof in München; einstufiger Unterbau: Finanzgerichte; d) Bundesarbeitsgericht in Erfurt; Unterbau: Landesarbeitsgerichte, Arbeitsgerichte; e) Bundessozialgericht in Kassel; Unterbau: Landessozialgerichte, Sozialgerichte. Gemeinsamer Senat der obersten Gerichtshöfe zur Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung (Art. 95 Abs. 3 GG). Funktion der obersten Gerichtshöfe: Grundsätzlich nur Revisionsgerichte; keine eigenen Tatsachenfeststellungen, sondern allein Rechtskontrolle in Bezug auf die Verletzung von Bundesrecht. 2 Das Grundstück 2.1 Begriffsabgrenzung Begriff weder im BGB noch in der Grundbuchordnung (GBO) definiert, sondern vorausgesetzt. Maßgebend ist nicht eine geographische oder wirtschaftliche Betrachtungsweise, sondern allein die Eintragung als Grundstück im Grundbuch:

-5- Unter einem Grundstück im Sinne des BGB ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche zu verstehen, der im Grundbuch als selbstständiges Grundstück eingetragen ist. Benennung der Grundstücke nach einem "amtlichen Verzeichnis", nämlich dem Liegenschaftskataster (siehe 2 Abs. 2 GBO). Buchungseinheiten des Katasters sind Gemarkung, Flur, Flurstück. Ein Grundstück im Rechtssinne kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Vereinigung mehrerer Grundstücke zu einem einzigen neuen Grundstück, 890 Abs. 1 BGB, 5 GBO. Zuschreibung eines Grundstücks als Bestandteil eines anderen Grundstücks, 890 Abs. 2, 6 GBO. Teilung eines Grundstücks (= Abschreibung eines Grundstücksteils), 19 BauGB und 2 Abs. 3 GBO. 2.2 Bestandteile - Zubehör eines Grundstücks Wesentliche Bestandteile, 93 und 94 BGB - bilden mit dem Grundstück eine rechtliche Einheit, insbesondere Grundstück und mit ihm fest verbundene Gebäude sowie die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Beachte aber die Regelung über die sog. Scheinbestandteile in 95 BGB. Zubehör, 97 BGB - es ist im Verhältnis zum Grundstück rechtlich selbstständig; beachte aber für den Fall eines Grundstücksverkaufs und der Bestellung eines Nießbrauchs die gesetzlichen Vermutungen in 926 Abs. 1 Satz 2 und 1031 BGB. Das Zubehör unterliegt gemeinsam mit dem Grundstück der Hypothekenhaftung, 1120 BGB.

-6- TEIL I: FORMELLES GRUNDSTÜCKSRECHT 1 Das Grundbuch Das Grundbuch ist ein staatliches Register, das dazu dient, die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse an Grundstücken auszuweisen. Die Einrichtung der Grundbücher und der Grundbuchbehörden sowie das Verfahren bei der Eintragung von Rechtsvorgängen in das Grundbuch sind Gegenstand des formellen Grundstücksrechts - im Wesentlichen geregelt in der Grundbuchordnung. Grundbuch verwirklicht für das Grundstücksrecht den sachenrechtlichen Grundsatz der Publizität (siehe unten S. 11). Daraus folgt zweierlei: - Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse an der Einsicht darlegt ( 12 GBO) sog. formelle Publizität. - Das Grundbuch genießt Öffentlichen Glauben sog. materielle Publizität; siehe unten S. 19. Historisch geht das Grundbuch auf deutsche Rechtstraditionen zurück: Neuere Entwicklung maßgebend von Preußen beeinflußt: Pfandbuch- (Hypothekenbuch-) System nach der Allgemeinen Hypothekenordnung von 1783 und dem Preußischen Allgemeinen Landrecht von 1794. Später Übergang zum Grundbuchsystem durch das Eigentumserwerbsgesetz und die Grundbuchordnung von 1872, die Vorbild für die Reichsgesetzgebung wurden. 2 Einrichtung des Grundbuchs 2.1 Grundbuchämter Grundbuchamt ist grundsätzlich das Amtsgericht, 1 GBO. In Baden-Württemberg bestehen selbstständige Grundbuchämter auf Gemeindeebene, die von beamteten Notaren geführt werden. 2.2 Äußere Form und Gliederung des Grundbuchs Grundbuchblatt - das Grundbuch für jeweils ein Grundstück, 3 Abs. 1 GBO. Ausnahme: Gemeinschaftliches Grundbuchblatt für mehrere Grundstücke desselben Eigentümers, 4 Abs. 1 GBO.

-7- Seit 1994 Möglichkeit eines maschinell (in Form einer automatisierten Datei) geführten Grundbuchs, 126 ff. GBO. Buchungszwang - grundsätzlich für alle Grundstücke. Ausnahmen in 3 Abs. 2 und 3 GBO für bestimmte Grundstücke, vornehmlich solche, die sich im Eigentum des Staates und der Gemeinden befinden und öffentlichen Zwecken gewidmet sind. Realfolium - Personalfolium: Realfolium geht bei der Anlage des Grundbuches vom Grundstück aus; das ist der Regelfall. Personalfolium geht vom Eigentümer aus und vereinigt alle seine Grundstücke auf einem Grundbuchblatt - übliche Grundbuchform in Württemberg. Einteilung des Grundbuchs (Realfolium) (vgl. hierzu das beigefügte Grundbuchmuster): a) Aufschrift mit: Grundbuchamt, Grundbuchbezirk, Band- und Blattnummer; b) Bestandsverzeichnis: Bestand an Grundstücken mitsamt Katasterbezeichnung, Nutzungsart und Größe der Grundstücke; c) Erste Abteilung mit den Eigentumsverhältnissen; d) Zweite Abteilung mit den Grundstücksbelastungen ausgenommen die Grundpfandrechte - sowie mit den sonstigen eintragungsfähigen Tatsachen; e) Dritte Abteilung mit den Grundpfandrechten (Hypotheken, Grund- und Rentenschulden). 2.3 Buchungsvorgänge - Eintragungsverfahren Antragsprinzip Grundbuchamt wird grundsätzlich nur auf Antrag tätig (vgl. dazu 13 ff. GBO). Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht betroffen ist oder zu dessen Gunsten eingetragen werden soll. Die Anträge werden in der Reihenfolge ihres Eingangs beim Grundbuchamt erledigt ( 17 GBO). Gehen nacheinander zwei dasselbe Recht betreffende Anträge ein und besteht hinsichtlich des früheren Antrags ein behebbares Eintragungshindernis, so ergeht eine sog. Zwischenverfügung, und es wird vor der Erledigung des späteren Antrags zugunsten des früheren Antrags eine einstweilige Sicherung (meist Vormerkung) ins Grundbuch eingetragen; hierdurch bleiben die verfahrens- und materiellrechtlichen Wirkungen des früheren Antrags erhalten ( 18 Abs. 2 GBO). Rechtsweg: Lehnt Grundbuchamt die beantragte Eintragung ab, so ist Beschwerde zum Landgericht ( 71, 72 GBO) und weitere Beschwerde zum Oberlandesgericht bzw. Bundesgerichtshof ( 78, 79 GBO) möglich. Diese Rechtsmittel dürfen nicht verwechselt werden mit dem sog. Grundbuchberichtigungsanspruch gegen eine vom Grundbuchamt vorgenommene Eintragung - vgl. dazu 894 BGB und unten S. 9.

-8- Bewilligungsprinzip Vgl. dazu 19 GBO: Eingetragen wird, wenn derjenige die Eintragung bewilligt, der durch sie einen Rechtsnachteil erleidet - sog. formelles Konsensprinzip. Beachte allerdings 20 GBO (Sonderregelung für den Wechsel des Eigentums am Grundstück; hier wird ausnahmsweise das Vorliegen der dinglichen Einigung - sog. Auflassung (siehe unten S. 18) - vom Grundbuchbeamten überprüft). Außerdem muß - zum Schutz des Bewilligenden - die Eintragungsbewilligung in der Regel durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden, 29 GBO. Behördliches Eintragungsersuchen etwa im Fall der Enteignung ( 38 GBO) ersetzt Antrag und Bewilligung des Berechtigten. Voreintragungsprinzip Vgl. dazu 39 GBO: Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn der durch sie Betroffene im Grundbuch eingetragen ist. Ausnahme im Erbfall, wenn die Übertragung oder Aufhebung des Rechts des Erblassers eingetragen werden soll ( 40 GBO). Eintragungsfähige Rechte Eingetragen werden dürfen nur eintragungsfähige Rechte, nämlich nur dingliche Grundstücksrechte, also keine schuldrechtlichen Rechtsgeschäfte wie z.b. Kauf, Miete oder Pacht. Unzulässige Eintragungen sind wirkungslos, anders als zulässige, aber inhaltlich unrichtige Eintragungen, die Rechtswirkungen haben (siehe sogleich unter Nr. 2.4). Eintragung Eintragung erfolgt durch den Grundbuchbeamten, wenn alle Eintragungsvoraussetzungen vorliegen; ist Eintragung vollzogen, so ist die Rechtsänderung eingetreten. Grundbuchamt darf dann grundsätzlich von sich aus keine Änderung mehr vornehmen. 2.4 Das unrichtige Grundbuch Unrichtigkeit des Grundbuchs: Divergenz zwischen materieller Rechtslage und Eintragung. Mögliche Ursachen: a) Rechtsänderungen außerhalb des Grundbuchs, z.b. durch Erbfolge oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung; b) Eintragungsfehler des Grundbuchamtes; c) Fehlen der Einigung;

-9- d) Nichtigkeit der Einigung; e) Divergenz zwischen Einigung und Eintragung; f) Fehlen einer notwendigen Genehmigung. Wirkungen: Für die Eintragung besteht, solange sie nicht geändert ist, die Richtigkeitsvermutung des 891 BGB; ferner besteht die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs zu Lasten des wahren Berechtigten (siehe unten S. 19). Dieser kann wegen der Formerfordernisse der GBO über sein Recht tatsächlich nicht verfügen. Abhilfe: a) von Amts wegen: - Grundbuchberichtigungsverfahren, wenn Grundbuch durch Rechtsvorgänge außerhalb des Grundbuchs unrichtig geworden ist, 82 ff. GBO. - Amtswiderspruch oder Amtslöschung, wenn das Grundbuch wegen einer fehlerhaften Eintragung unrichtig geworden ist, 53 GBO. b) auf Initiative des Betroffenen: - Der Betroffene kann nach 899 BGB zum Ausschluss des gutgläubigen Erwerbs einen Widerspruch ins Grundbuch eintragen lassen, entweder aufgrund einer Bewilligung des durch die falsche Eintragung Begünstigten oder aufgrund einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung ( 899 Abs. 2 BGB); - endgültige Abhilfe durch Grundbuchberichtigung, entweder aufgrund einer Bewilligung des Begünstigten oder aufgrund eines nach 894 BGB gerichtlich durchgesetzten Grundbuchberichtigungsanspruchs. - Daneben besteht die Möglichkeit des Nachweises der Unrichtigkeit durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden ( 22, 29 GBO). 2.5 Rangordnung der Grundstücksrechte Problem: An einem Grundstück kann der Eigentümer Dritten mehrere Rechte, z.b. mehrere Hypotheken, einräumen. Kommt er seinen Verpflichtungen aus dem Hypothekendarlehen (Zins- und Tilgungszahlungen) nach, so spielt die Frage nach dem Rang der mehreren Rechte keine Rolle. Anders aber, wenn der Eigentümer seine Verpflichtungen nicht mehr erfüllt. Dann stellt sich die Frage, wie die mehreren Rechte (in der Zwangsvollstreckung) befriedigt werden sollen: gleichmäßige (anteilmäßige) Befriedigung aller Rechte oder Befriedigung nach einer Rangordnung. Das geltende Recht entscheidet sich für eine Rangordnung. Die im Rang vorgehenden Rechte werden zuerst befriedigt. Bestimmung des Ranges - 879 BGB in Verbindung mit 13 Abs. 1 Satz 2, 17 und 45 GBO. Maßgebend ist innerhalb einer Abteilung des Grundbuchs die Reihenfolge der Eintragungen, bei verschiedenen Abteilungen das frühere Datum ( locus-prinzip ; tempus-prinzip ).

-10- Da das Grundbuchamt die Eintragungen in der Reihenfolge des Antragseingangs vornimmt, hängt der Rang letztlich vom Zeitpunkt des Antragseingangs ab ( prior tempore, potior iure ). Rangänderung - vgl. dazu 880 BGB. Rangvorbehalt - vgl. dazu 881 BGB.

-11- TEIL II: MATERIELLES GRUNDSTÜCKSRECHT 1 Allgemeine Grundsätze des materiellen Grundstücksrechts Als Teil des Sachenrechts folgt das Grundstücksrecht den im Sachenrecht allgemein geltenden Grundsätzen. Diese sind: Absolutheitsgrundsatz: Dingliche Rechte (z.b. das Eigentum oder die Grundpfandrechte) wirken gegenüber jedermann. Anders im Schuldrecht: Der schuldrechtliche Anspruch des Gläubigers wirkt ausschließlich gegen den Schuldner (beispielsweise die gegenseitigen Ansprüche aus einem Kaufvertrag ausschließlich zwischen Käufer und Verkäufer). Publizitätsgrundsatz: Rechtsvorgänge im Sachenrecht müssen äußerlich erkennbar sein: beim Mobiliarrecht durch den Besitz(-übergang), beim Immobiliarrecht durch Eintragung ins Grundbuch. Spezialitäts- oder Bestimmtheitsgrundsatz: Dingliche Rechte können nur an einzelnen bestimmten Sachen, nicht aber an Sachgesamtheiten - z.b. Bibliothek, Unternehmen - bestehen (die wohl aber Gegenstand eines schuldrechtlichen Kaufvertrages sein können). Grundsatz des Typenzwangs oder des numerus clausus: Dingliche Rechte sind gesetzlich auf bestimmte Typen beschränkt (z.b. Eigentum, Pfandrechte, sonstige dingliche Rechte wie Nießbrauch und Grunddienstbarkeit); daher im Sachenrecht insoweit keine Gestaltungsfreiheit. Anders im Schuldrecht: Dort besteht Vertrags- und Gestaltungsfreiheit. Abstraktionsgrundsatz: Es ist zu unterscheiden zwischen der Veränderung der dinglichen Rechtslage (z.b. Übertragung des Eigentums) und dem dafür maßgeblichen Rechtsgrund ( causa, z.b. Kaufvertrag, der nur die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums begründet). Die Wirksamkeit des dinglichen Rechtsgeschäfts (=Verfügungsgeschäft) hängt nicht von der Existenz oder von der Wirksamkeit des Kausalgeschäfts (=Verpflichtungsgeschäft) ab. 2 Eigentum an Grundstücken (Grundeigentum) 2.1 Begriff des Eigentums Privatrechtlicher Begriff des Eigentums - er wird bestimmt durch das BGB. Verfassungsrechtlicher Begriff des Eigentums - er wird bestimmt durch Art. 14 GG und schließt den privatrechtlichen Eigentumsbegriff ein, geht aber (mit verfassungsrechtlicher Eigentumsgewährleistung) über den privatrechtlichen Begriff weit hinaus.

-12- Er umfasst neben dem Sacheigentum auch sonstige vermögenswerte Rechtsgüter (z.b. Urheberrechte, schuldrechtliche Ansprüche, Anteilseigentum, eingerichteter Gewerbebetrieb, Ansprüche aus der Sozialversicherung). 2.2 Inhalt des privatrechtlichen Sacheigentums Begriff: Umfassendes Herrschaftsrecht an einer Sache. Gegensatz: beschränkte dingliche Rechte; das sind aus dem Eigentum abgespaltene Rechte an einer fremden Sache, z.b. Grundpfandrechte und dingliche Nutzungsrechte, die als Belastungen auf dem Eigentum ruhen und dieses inhaltlich einschränken. Befugnisse des Eigentümers ( 903 BGB): a) positiv: mit der Sache nach Belieben zu verfahren; b) negativ: andere von jeder Einwirkung auf die Sache auszuschließen. Sachherrschaft reicht allerdings nur so weit, als "nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen" ( 903 BGB). Dies ist Ausdruck der Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG. Räumlicher Umfang des Grundeigentums: Nach 905 BGB der Raum über der Oberfläche und der Erdkörper unter der Oberfläche. 2.3 Eigentum und Besitz Besitz ist faktische Sachherrschaft, kein dingliches Recht. Besitz liegt vor, wenn jemand die Herrschaft über eine körperliche Sache hat, unabhängig davon, ob ihm ein Recht dazu zusteht, 854 Abs. 1 BGB (auch der Dieb hat Besitz!). Besitzerwerb und Besitzverlust: Regelmäßig durch Erwerb bzw. Verlust der faktischen Sachherrschaft, 854 und 856 BGB. Aber auch Besitzerwerb durch Einigung und Ausübung der Sachherrschaft, 854 Abs. 2 BGB. Formen des Besitzes: a) Eigenbesitz, 872 BGB; b) Fremdbesitz, wenn der Besitzer die Sache als im Eigentum eines anderen stehend besitzt und besitzen will, beispielsweise der Mieter; c) Besitzdiener, 855 BGB; d) mittelbarer Besitz, 868 BGB; e) Erbschaftsbesitz, 857 BGB. Rechtlicher Schutz des Besitzes: Er ist Instrument zur Sicherung des Rechtsfriedens:

-13- - widerrechtliche Besitzentziehung oder Besitzstörung ist verbotene Eigenmacht, 858 Abs. 1 BGB; der durch verbotene Eigenmacht erlangte Besitz ist fehlerhaft, 858 Abs. 2 BGB; - Selbsthilfe des Besitzers bei aktuellem Angriff auf den Besitz und solange der Täter auf frischer Tat betroffen oder verfolgt wird ("Besitzwehr"; "Besitzkehr"), 859 BGB; - Anspruch auf Wiedereinräumung des entzogenen Besitzes, 861 BGB; - Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung, 862 BGB; - Verfolgungsrecht des Besitzers, wenn eine Sache auf ein fremdes Grundstück gelangt ist, 867 BGB. Besitz als Mittel und Form der Rechtsübertragung: Besitzübergang als Erfordernis des Eigentumsüberganges an beweglichen Sachen, 929 BGB; bei Grundstücken: statt des Besitzüberganges die Grundbucheintragung. Eigentumsvermutung für den (Eigen-) Besitzer, 1006 BGB; bei Grundstücken: Eigentumsvermutung für den im Grundbuch als Eigentümer Eingetragenen, 891 BGB. Gutgläubiger Erwerb vom Besitzer bei beweglichen Sachen, 932 BGB (Ausnahme bei abhandengekommenen - vornehmlich gestohlenen - Sachen, 935 BGB); bei Grundstücken: gutgläubiger Erwerb von dem im Grundbuch Eingetragenen, 892 BGB (siehe unten S. 19). 2.4 Privatrechtliche Schranken des Grundeigentums Räumliche Schranken, 905 Satz 2 BGB. Überwiegendes Einwirkungsinteresse Dritter: a) Duldungspflicht des Eigentümers wegen Notstandes nach 904 BGB; b) Duldungspflicht bei Überbau nach 912, 913 BGB; c) Notwegrecht Dritter nach 917, 918 BGB. 2.5 Öffentlich-rechtliche Schranken des Grundeigentums Hier nur ein unvollständiger Überblick: - Öffentliches Baurecht mit Städtebaurecht (insbesondere Bauplanungs-, Bodenordnungs-, Erschließungsrecht) und Bauordnungsrecht; - Fachplanungsrecht; - Naturschutz-, Landschaftsschutz-, Denkmalschutzrecht; - Straßenrecht, Wasserrecht, Bergrecht; - Möglichkeit der Enteignung gemäß Art. 14 Abs. 3 GG.

-14-2.6 Ansprüche aus dem Eigentum Herausgabeanspruch, 985 BGB (Vindikationsanspruch): - richtet sich gegen den nichtberechtigten Besitzer. Berechtigter Besitzer, z.b. Mieter, kann Herausgabe verweigern gemäß 986 BGB; - ist ein Anspruch auf Verschaffung des Sachbesitzes; - daneben Anspruch auf Herausgabe der vom Besitzer gezogenen Nutzungen, evtl. auch auf Schadensersatz, 987 ff. BGB. Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche bei Beeinträchtigungen des Eigentums, die nicht in einer Besitzentziehung oder -vorenthaltung bestehen, 1004 BGB (negatorische Ansprüche): - richten sich gegen den Störer (Handlungs- und Zustandsstörer ohne Rücksicht auf Verschulden); - sind ausgeschlossen, wenn Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist, z.b. durch Vertrag, aber auch durch öffentlich-rechtliche Vorschriften, etwa 14 Bundes- Immissionsschutzgesetz. Schadensersatzanspruch bei schuldhafter Beschädigung der Sache. 2.7 Privates Nachbarrecht Begriff: Regelt den Interessenwiderstreit, der sich aus der Wahrnehmung der positiven Befugnis des einen Grundeigentümers, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren, und der negativen Befugnis des anderen Eigentümers ergeben kann, Einwirkungen auf sein Eigentum zu verhindern. Landesrechtliches Nachbarrecht: Regelungen über Grenzwände, Einfriedungen, Grenzabstände von Pflanzen etc. Immissionsrecht (des BGB): - Duldungspflicht gegenüber "unwesentlich" beeinträchtigenden Immissionen, 906 Abs. 1 BGB; - Duldungspflicht auch gegenüber wesentlichen Beeinträchtigungen, wenn sie ortsüblich sind, 906 Abs. 2 BGB; allerdings nur gegen Entschädigung in Geld; - keine Duldungspflicht bei Zuführungen durch Leitungen, 906 Abs. 3 BGB. Abmarkungsanspruch, 919 BGB. Vorbeugende Ansprüche: - gefahrdrohende Anlagen, 907 BGB; - Gebäudeeinsturz, 908 BGB;

-15- - Vertiefung, 909 BGB. Überhang, 910 Hinüberfall, 911 BGB. 2.8 Mehrheit von Eigentümern Miteigentum nach Bruchteilen, 1008 BGB: - jedem Miteigentümer steht ein ziffernmäßig, nicht räumlich-gegenständlich bestimmter Anteil zu (ideeller Anteil); - jeder Miteigentümer hat das Recht auf Gebrauch der gemeinschaftlichen Sache, soweit nicht der Mitgebrauch der anderen beeinträchtigt wird, 743 Abs. 2 BGB; - jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil verfügen, 747 BGB. Eigentum zur gesamten Hand: - die Sache gehört einem besonderen (Zweck-)Vermögen an; z.b. BGB- Gesellschaft nach 705 ff. BGB; Gesellschaften des Handelsrechts wie OHG und KG; eheliche Gütergemeinschaft nach 1415 ff. BGB; Erbengemeinschaft nach 2032 ff. BGB; - charakteristisch: Der einzelne Gesamthandsberechtigte kann nicht über seinen Anteil an der Sache, sondern allenfalls über seinen Anteil am Gesamthandsvermögen verfügen; im Einzelnen unterschiedliche Regelungen bei den verschiedenen Gesamthandsgemeinschaften. 3 Sonderformen des Grundeigentums - Grundstücksgleiche Rechte 3.1 Wohnungseigentum Maßgebend: Wohnungseigentumsgesetz - WEG - vom 15. März 1951 (BGBl. I S.175). Formen: Wohnungseigentum sowie Teileigentum, 1 Abs. 2 und 3 WEG. Wohnungs- bzw. Teileigentum: Reales Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes jeweils in untrennbarer Verbindung mit dem Miteigentum (nach Bruchteilen) am gemeinschaftlichen Grundstück und den nicht im Sondereigentum stehenden Teilen des Gebäudes, 1 Abs. 2 und 3 sowie 6 Abs. 1 WEG.

-16- Wohnungs- und Teileigentum sind echtes Eigentum, daher veräußerlich und vererblich und belastbar; Ansprüche aus dem Eigentum nach 985 und 1004 BGB. Entstehung: Entweder Vertrag der Miteigentümer ( 3, 4 Abs. 2 und 3 WEG) oder Teilung eines Grundstücks durch den Grundstückseigentümer (sog. Vorratsteilung, 8 WEG). In beiden Fällen Eintragung in das Grundbuch. Anlegung eines besonderen Grundbuchblattes für jeden Miteigentumsanteil (Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch) sowie Schließung des Grundbuchblattes für das Grundstück ( 7 WEG). Rechtsbeziehungen der Miteigentümer untereinander: Maßgebend die 10 ff. WEG, soweit nicht Sondervereinbarungen nach 10 Abs. 2 WEG getroffen worden sind, die als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden müssen (sog. Gemeinschaftsordnung). Dauerwohnrecht als Sonderform - vgl. 31 ff. WEG. 3.2 Erbbaurecht Maßgebend: Erbbaurechtsverordnung - ErbbauVO - vom 15. Januar 1919 (RGBl. I S. 72). Begriff: veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Erdoberfläche des belasteten Grundstücks ein Bauwerk zu haben, 1 ErbbauVO. Der Erbbauberechtigte ist zugleich Eigentümer des Bauwerks, 12 ErbbauVO. Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt, 11 ErbbauVO. Es erhält daher ein eigenes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch, 14 ErbbauVO) und kann belastet werden. Da das Erbbaurecht seinerseits eine Belastung des Grundstücks darstellt, wird neben dem Erbbaugrundbuch das Grundbuch weitergeführt. Dort ist das Erbbaurecht in Abteilung 2 eingetragen. Begründung und Übertragung nach 11 ErbbauVO; anwendbar sind grundsätzlich die für Grundstücke maßgebenden Vorschriften. 3.3 Bergrecht - Bergwerkseigentum Bergrecht war früher landesrechtlich und deshalb uneinheitlich geregelt; nunmehr gilt das am 1. Januar 1982 in Kraft getretene Bundesberggesetz vom 13. August 1980 (BGBl. I S.1310); Gesetzgebungskompetenz des Bundes: konkurrierende Gesetzgebung nach Art. 72 und 74 Nr.11 und 18 GG. Regelungsübersicht: - Eigentumsrechtliche Regelung des 3 BBergG: Das Gesetz unterscheidet zwischen grundeigenen und bergfreien Bodenschätzen. Grundeigene Bodenschätze stehen im Eigentum des Grundstücks-

-17- eigentümers; auf bergfreie Bodenschätze erstreckt sich das Grundeigentum dagegen nicht ( 3 Abs. 2 BBergG). Welche Bodenschätze grundeigen und welche bergfrei sind, ergibt sich aus den gesetzlichen Katalogen des 3 BBergG. - Aufsuchen von Bodenschätzen: Entdeckung oder Feststellung der Ausdehnung von Bodenschätzen ( 4 Abs. 1 BBergG); Gewinnung von Bodenschätzen: Lösen oder Freisetzen von Bodenschätzen ( 4 Abs. 2 BBergG); - Aufsuchen bergfreier Bodenschätze bedarf der Erlaubnis; Gewinnung bergfreier Bodenschätze bedarf der Bewilligung oder des sog. Bergwerkseigentums ( 6, 7, 8 und 9 BBergG); Recht aus der Bewilligung gibt die Ansprüche aus dem Eigentum ( 8 Abs. 2 BBergG); für das Bergwerkseigentum gilt das für Grundstücke geltende Recht entsprechend ( 9 Abs. 1 BBergG). - Grundbuchrechtliche Behandlung: Bewilligung und Bergwerkseigentum werden in Abteilung 2 des Grundbuchs des belasteten Grundstücks eingetragen; für Bergwerkseigentum Anlegung eines eigenen Grundbuchblatts (Berggrundbuch) mit entsprechender Belastungsmöglichkeit. 4 Rechtsänderungen an Grundstücken 4.1 Grundsätzliches Die dingliche Rechtsänderung vollzieht sich losgelöst (abstrakt) vom Rechtsgrund durch a) Einigung über die Rechtsänderung und b) Eintragung ins Grundbuch - Grundregel des 873 BGB. Gegenstand von Einigung und Eintragung sind grundsätzlich alle Rechtsänderungen an Grundstücken (vgl. 873, 877 BGB) wie: - Übertragung des Eigentums; - Belastung des Grundstücks mit einem Recht, z.b. mit einer Hypothek oder Grunddienstbarkeit; - Übertragung eines solchen Rechts; - Inhaltsänderung, z.b. der Kündigungsbestimmungen oder des Zinssatzes bei einer Hypothek. Abweichend geregelt ist die Aufhebung eines Grundstücksrechts: Hier genügt grundsätzlich der einseitige Verzicht des Rechtsinhabers und die Eintragung im Grundbuch ( 875 BGB).

-18-4.2 Einigung Sie ist Vertrag. Die besondere Bezeichnung verwendet das Gesetz nur zur eindeutigen Unterscheidung von anderen Verträgen. Auf die Einigung finden daher alle Vorschriften des BGB über das allgemeine Vertragsrecht Anwendung. Für die Einigung schreibt 873 BGB keine besondere Form vor. Wirksamkeit daher auch bei mündlicher Einigung. Aber 873 Abs. 2 BGB: Vor der Eintragung ins Grundbuch sind die Vertragspartner an die Einigung regelmäßig nur bei notarieller Beurkundung gebunden. 4.3 Einigung in der Sonderform der Auflassung, 925 BGB Die Auflassung ist die Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über die Übertragung des Eigentums am Grundstück. Sie betrifft also ausschließlich den Wechsel des Eigentums am Grundstück, nicht hingegen sonstige dingliche Rechtsänderungen, z.b. die Bestellung einer Grunddienstbarkeit oder eines Grundpfandrechts. Auflassung steht unter Formzwang, sie muß bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile vor dem Notar erklärt werden, wenn sie nicht (ausnahmsweise) in einem gerichtlichen Vergleich oder einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erfolgt. 4.4 Grundstücksverkauf Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks ist ein schuldrechtlicher Vertrag und gehört daher systematisch nicht in eine sachenrechtliche Darstellung. Der folgende Hinweis erscheint aber wegen der praktischen Bedeutung und des Zusammenhangs erforderlich: Grundstücksverkauf wird von 311 b Abs. 1 BGB einer besonderen Form unterworfen. Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung (beachte aber 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB). Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages geschieht meistens in einer einzigen Urkunde zusammen mit der Auflassung ( 925 BGB) und der Eintragungsbewilligung ( 19 GBO).

-19-5 Öffentlicher Glaube des Grundbuchs gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten 5.1 Problem Trotz des streng formalisierten Eintragungsverfahrens und gegebener Abhilfemöglichkeiten bei Fehlern läßt sich nicht ausschließen, daß das Grundbuch unrichtig ist oder wird (siehe oben S. 8). Das Gesetz muß daher entscheiden, zu wessen Lasten Unrichtigkeiten des Grundbuchs gehen, zu Lasten des Erwerbers, der sich auf das Grundbuch verlassen hat, oder zu Lasten des wirklichen (aber nicht eingetragenen) Rechtsinhabers. Das BGB hat sich für den Schutz des (gutgläubigen) Erwerbers entschieden. 5.2 Rechtstechnische Problemlösung Richtigkeitsvermutung nach 891 BGB. Sie kann im Streitfall zwar widerlegt werden, gilt aber bis zur erfolgten Widerlegung. Gutglaubenswirkung des Grundbuchs, 892 BGB: Für den gutgläubigen Erwerber, der auf die Eintragung des Grundbuchs vertraut hat, gilt das Grundbuch unwiderlegbar als richtig. Der Rechtsschein des Grundbuchs ersetzt das Recht. Gutgläubig ist der Erwerber, wenn er die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht kennt. Gutglaubensschutz entfällt also nicht schon dann, wenn der Erwerber bei Anwendung größerer Sorgfalt Unrichtigkeit nur hätte erkennen können. Gutglaubensschutz erstreckt sich allerdings nur auf rechtsgeschäftliche Vorgänge, nicht also beim Erwerb von Grundstücksrechten kraft Gesetzes, z.b. kraft Erbfolge oder aufgrund von Zwangsvollstreckung. Wirkungen: a) Positive Wirkung: Erwirbt jemand gutgläubig ein Grundstücksrecht von einem im Grundbuch als Berechtigten Eingetragenen, so geht das Recht auf den Erwerber so über, als ob der Eingetragene der wirklich Berechtigte wäre. b) Negative Wirkung: Gutgläubiger Erwerber erwirbt das Grundstücksrecht frei von allen Belastungen, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind. c) Gutgläubiger Erwerb ist endgültig wirksam. Deshalb kann der Erwerber ohne weiteres vollgültig an einen Dritten weiterübertragen. d) Die Fiktion wirkt sich nur zugunsten, nicht aber zu Lasten des Erwerbers aus, d.h. er erwirbt keine im Grundbuch eingetragenen Lasten, die in Wirklichkeit nicht bestehen.

-20-6 Dingliche Nutzungsrechte an Grundstücken 6.1 Nießbrauch, 1030 ff. BGB Unvererbliches und unveräußerliches dingliches Recht einer bestimmten Person, alle Nutzungen aus dem belasteten Grundstück zu ziehen, soweit nicht einzelne Nutzungen gem. 1030 Abs. 2 BGB ausdrücklich ausgeschlossen sind. Nutzungen ( 100, 99 BGB) - Besitz sowie Früchte (z.b. Erzeugnisse des Grundstücks und Mieteinnahmen). Pflichten des Nießbrauchers - vgl. insbesondere 1041 BGB (Erhaltung des Grundstücks), 1045 BGB (Versicherungspflicht) und 1047 BGB (Tragung aller öffentlichen und privaten Lasten). 6.2 Grunddienstbarkeit, 1018 ff. BGB Beteiligt sind ein belastetes ( dienendes ) Grundstück und ein begünstigtes ( herrschendes ) Grundstück. Recht aus der Grunddienstbarkeit folgt dem Grundeigentum, d.h. es steht dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu (vgl. 96 BGB). Grunddienstbarkeit gewährt Nutzungsrechte nur in bestimmten Beziehungen. Das Gesetz unterscheidet drei Arten: a) Nutzungsdienstbarkeit: Nutzungsrechte wie Wegerecht, Leitungsrecht, Weiderecht usw.; b) Unterlassungsdienstbarkeit: Recht auf Unterlassung bestimmter Nutzungen auf dem belasteten Grundstück, z.b. einer bestimmten Bebauung oder der Einrichtung eines Gewerbebetriebs, aber auch Wettbewerbsverbote; c) Duldungsdienstbarkeit: Ausschluß von Abwehrrechten; Eigentümer des belasteten Grundstück muß z.b. Immissionen dulden, die sonst nach 906 BGB abgewehrt werden könnten. 6.3 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit, 1090 ff. BGB Nutzungsrechte in einzelnen bestimmten Beziehungen (insoweit wie die Grunddienstbarkeit). Diese Nutzungsrechte sind aber nicht an das Eigentum an einem bestimmten begünstigten Grundstück, sondern an eine bestimmte Person gebunden (insoweit also wie der Nießbrauch); deshalb ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit weder vererblich noch veräußerlich. Sonderform ist das dingliche Wohnungsrecht nach 1093 BGB; nicht zu verwechseln mit dem veräußerlichen und vererblichen Dauerwohnrecht nach 31 ff. WEG.

-21-7 Reallast, 1105 ff. BGB Belastung eines Grundstücks mit der Verpflichtung zu wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück an den Berechtigten, auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, beispielsweise zur Sicherung des Altenteils oder bei Verkauf auf Rentenbasis. Leistungen: können Geldleistungen oder Naturalien oder bestimmte Handlungen (z.b. Pflegedienste) sein. Leistung aus dem Grundstück bedeutet, daß der Berechtigte erforderlichenfalls im Wege der Zwangsvollstreckung auf das Grundstück zugreifen kann, wenn die Leistungen nicht erbracht werden. 8 Vormerkung, 883 ff. BGB Die Vormerkung sichert einen schuldrechtlichen Anspruch auf eine dingliche Rechtsänderung am Grundstück. Sie ist akzessorisch, d.h. abhängig von der Existenz und der Wirksamkeit des zugrundeliegenden Anspruchs. Besondere praktische Bedeutung hat die sog. Auflassungs- oder Eigentumsvormerkung, die den Anspruch des Käufers auf Übereignung des verkauften Grundstücks sichert. Wirkungen der Vormerkung: - Rangwahrung; - Unwirksamkeit späterer Verfügungen des Eigentümers, die die Erfüllung des gesicherten Anspruchs vereiteln oder beeinträchtigen würden. Die Unwirksamkeit ist nur relativ, d.h. sie kann allein vom Vormerkungsberechtigten, nicht von einem Dritten geltend gemacht werden (keine Unrichtigkeit des Grundbuchs). Entstehung der Vormerkung durch Eintragung im Grundbuch aufgrund der Bewilligung des Betroffenen oder aufgrund einstweiliger Verfügung. Durchsetzung der Vormerkung gem. 888 BGB (Anspruch des Vormerkungsberechtigten gegen den durch die vormerkungswidrige Verfügung Begünstigten auf Zustimmung zur Änderung des Grundbuchs). 9 Dingliches Vorkaufsrecht, 1094 ff. BGB Das dingliche Vorkaufsrecht - berechtigt den Rechtsinhaber bei einem Verkauf des Grundstücks an einen Dritten, das Grundstück anstelle des Dritten zu denselben Bedingungen zu erwerben, zu denen es an diesen verkauft worden ist;

-22- - hat für den Rechtsinhaber die Wirkung einer Vormerkung im Sinne des 883 BGB; - muss innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung über den Abschluss des Kaufvertrages ausgeübt werden, 1098 Abs. 1 in Verbindung mit 510 Abs. 2 BGB; - gilt grundsätzlich nur für einen Verkaufsfall, 1097 BGB. 10 Die Grundpfandrechte 10.1 Begriff und Funktion Grundpfandrechte sind dingliche Rechte, die es dem Berechtigten unter bestimmten Umständen erlauben, das belastete Grundstück zur Beitreibung einer bestimmten Geldsumme im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten. Wirtschaftliche Funktion besteht in der besonderen Sicherung des Gläubigers, der - vor anderen Gläubigern bevorrechtigt - auf das in der Regel wertbeständige Grundeigentum zugreifen kann, wenn seine Geldforderung nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt wird. Wert der Grundpfandrechte bestimmt sich nach dem Rang, mit dem sie in das Grundbuch eingetragen sind (siehe oben S. 9). 10.2 Arten der Grundpfandrechte - Übersicht Hypothek, 1113 ff. BGB: Dingliches Verwertungsrecht ist grundsätzlich an die Existenz und die Wirksamkeit der gesicherten Geldforderung gebunden ( akzessorisch ). Wird die Forderung auf einen anderen übertragen, so geht die Hypothek auf den neuen Gläubiger über, 1153 BGB. Grundschuld, 1191 ff. BGB: Dingliches Verwertungsrecht entsteht unabhängig von der Existenz und der Wirksamkeit einer Forderung, ist also nicht akzessorisch. Rentenschuld, 1199 ff. BGB: Sie ist - wie die Grundschuld - vom Bestand einer Forderung unabhängig, unterscheidet sich von ihr aber dadurch, daß dem Gläubiger "in regelmäßig wiederkehrenden Terminen" eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist, 1199 BGB. Die Rentenschuld wird in der Vertragspraxis nahezu vollständig von der Reallast verdrängt.

-23-10.3 Die Hypothek Wesen der Hypothek: Sie ist eine dingliche, nicht mit dem Besitz verbundene Belastung eines Grundstücks zur Sicherung einer Geldforderung, 1113 BGB. Wegen der Akzessorietät der Hypothek (Abhängigkeit von der gesicherten Forderung, siehe oben) sind Forderungsgläubiger und Hypothekengläubiger notwendig identisch. Anders jedoch auf der Schuldnerseite: Grundstückseigentümer und Schuldner können verschieden sein; denn der Grundstückseigentümer kann sein Grundstück auch zur Sicherung einer fremden Schuld belasten. Arten der Hypotheken (nach unterschiedlichen Einteilungskriterien): - Verkehrshypothek - ist der Regelfall; bei ihr ist unter bestimmten Voraussetzungen der Grundsatz der Akzessorietät gelockert (siehe unten S. 24). Das macht sie für den Geschäftsverkehr besonders geeignet (leichte Übertragung). - Sicherungshypothek, 1184 BGB; Grundsatz der Akzessorietät streng durchgeführt. Kein gutgläubiger Erwerb, wenn die Forderung nicht besteht. - Briefhypothek - nur für die Verkehrshypothek zulässig. Bei der Sicherungshypothek ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen, 1185 BGB. Für die Verkehrshypothek ist die Erteilung eines Briefes nach dem Gesetz dagegen die Regel, 1116 Abs. 1 BGB. Brief ist von Bedeutung bei der Entstehung und (erleichterten) Übertragung der Hypothek. - Buchhypothek - Hypothek ohne Brief. Abgesehen von der Sicherungshypothek dann, wenn Eigentümer und Gläubiger die Erteilung eines Briefes vertraglich ausschließen und den Ausschluss ins Grundbuch eintragen lassen. - Gesamthypothek, 1132 BGB; für die gesicherte Forderung haften mehrere Grundstücke. - Höchstbetragshypothek, 1190 BGB; gesichert ist ausnahmsweise nicht ein bestimmter Geldbetrag, sondern ein Höchstbetrag. Begründung der Hypothek: Briefhypothek: Einigung des Hypothekengläubigers mit dem Eigentümer, Eintragung ins Grundbuch sowie Übergabe des Briefes an den Gläubiger oder Begründung eines Aushändigungsanspruchs des Gläubigers gegenüber dem Grundbuchamt, 1116 und 1117 BGB. Buchhypothek: Einigung über Bestellung der Hypothek sowie über den Ausschluss des Briefes; sodann Eintragung sowohl der Hypothek als auch des Briefausschlusses ins Grundbuch, 1116 Abs. 2 BGB. Darüber hinaus bedarf es wegen des Grundsatzes der Akzessorietät jeweils des Entstehens der gesicherten Forderung. Übertragung der Hypothek:

-24- Briefhypothek: Einigung über den Übergang der Forderung, schriftliche Abtretungserklärung und Aushändigung des Briefes an den neuen Gläubiger, 1154 und 1117 BGB. Buchhypothek: Einigung und Eintragung ins Grundbuch, 1154 Abs. 3 und 873 BGB. Erwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten: Besteht die zu sichernde Forderung nicht oder nicht mehr, etwa weil - die Darlehensleistung nicht erbracht wird, - das Darlehensgeschäft an einem zur Nichtigkeit führenden Mangel leidet oder - die anfänglich entstandene Forderung durch Erfüllung erloschen ist, so lockert 1138 BGB für die Verkehrshypothek den Grundsatz der Akzessorietät auf: Der gutgläubige Erwerber der Hypothek, der sich auf das Grundbuch stützen kann, erwirbt zwar nicht die Forderung, wohl aber die ausnahmsweise forderungslose - Hypothek. Besonderheit bei Briefhypothek, 1155 BGB (Kette von öffentlich beglaubigten Abtretungserklärungen, die auf einen im Grundbuch eingetragenen Berechtigten zurückführt). Übergang der Hypothek auf den Eigentümer kraft Gesetzes: a) bei Erlöschen der Hypothek durch Erfüllung der Forderung; Hypothek wird unter Erhaltung ihres Ranges Eigentümerhypothek, die sich wegen des Fehlens einer Forderung in eine Eigentümergrundschuld verwandelt (verdeckte, d.h. nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Eigentümergrundschuld, 1163 Abs. 1 Satz 2, 1177 BGB); b) ebenso bei Verzicht des Gläubigers, 1168 BGB. Haftung des Grundstücks: a) in erster Linie haftet das Grundstück mit seinen wesentlichen Bestandteilen (vor allem also Gebäuden), 1113 BGB; b) daneben haften aber auch: Erzeugnisse, sonstige Bestandteile und Zubehör, 1120 BGB; ferner Miet- und Pachtzinsen sowie Versicherungsforderungen, 1123 und 1127 BGB. Verwirklichung der Hypothekenhaftung: Bei Fälligkeit der Hypothekenforderung kann sich der Hypothekengläubiger im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück befriedigen, wenn der Eigentümer (oder der vom Eigentümer verschiedene Schuldner der Forderung) nicht leistet, 1147 BGB. Zur Zwangsvollstreckung ist ein auf die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück (nicht auf Zahlung!) gerichteter Titel erforderlich, nämlich entweder ein gerichtliches Urteil oder eine vollstreckbare Urkunde (= Unterwerfung des Schuldners

-25- unter die sofortige d.h. kein vorheriges Gerichtsverfahren erfordernde - Zwangsvollstreckung, die vom Notar regelmäßig bereits bei der Bestellung der Hypothek mitbeurkundet wird). 10.4 Die Grundschuld Begründung, Übertragung usw. der Grundschuld richten sich nach den für die Hypothek maßgebenden Rechtsvorschriften mit Ausnahme derjenigen Regelungen, die bei der Hypothek eine Forderung voraussetzen, 1191, 1192 BGB. Darin äußert sich die bei der Grundschuld nach dem Gesetz bestehende rechtliche Unabhängigkeit von einer zugrunde liegenden Forderung (fehlende Akzessorietät). Allerdings dient auch die Grundschuld aufgrund entsprechender Vereinbarung regelmäßig der Sicherung einer Geldforderung (sog. Sicherungsgrundschuld). In diesen Fällen darf der Gläubiger von der Grundschuld nur nach Maßgabe des vereinbarten Sicherungszwecks Gebrauch machen. Eigentümergrundschuld, 1196 BGB; sie kann für den Grundstückseigentümer bestellt werden, in der Regel zum Vorhalten des durch sie eingenommenen Ranges oder zur Ermöglichung einer leichten Abtretung (offene Eigentümergrundschuld).

-26- TEIL III: INHALTSGESTALTUNG UND BESCHRÄNKUNG DES GRUNDEIGENTUMS DURCH DAS ÖFFENTLICHE RECHT 1 Raumordnung 1.1 Begriff Raumordnung ist zusammenfassende, übergeordnete und überörtliche Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes (= überörtliche Gesamtplanung): - Sie ist zusammenfassend, weil sie sich auf sämtliche für die Bodennutzung erheblichen Bereiche wie Städtebau, Wirtschaft, Verkehr, Kultur, Natur- und Landschaftsschutz etc. erstreckt; - Sie ist übergeordnet, weil sie allen übrigen raumbezogenen Planungen rechtlich vorgeht. 1.2 Rechtsquellen Raumordnungsgesetz - ROG - vom 18. August 1997 (BGBl. I S.2081, 2112) mit späteren Änderungen, gültig ab 1. Januar 1998. Es ist Rahmengesetz und infolgedessen auf Ausfüllung durch Landesgesetze angelegt und angewiesen (vgl. Art. 75 Abs. 1 Nr. 4 GG a.f.). Landesgesetzgebung: Mit Ausnahme der Stadtstaaten haben alle Länder Landesplanungsgesetze. 1.3 Materielles Raumordnungsrecht Ausgangspunkt ist Raumordnungsgesetz. Generelle Zielsetzung, 1 ROG. Raumordnungsgrundsätze, 2 ROG: Adressaten der Raumordnungsgrundsätze sind die Behörden des Bundes und der Länder, die kommunalen Gebietskörperschaften sowie die (sonstigen) Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts für alle von ihnen zu vertretenden raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, 4 Abs. 2 in Verbindung mit 3 Nr. 5 ROG. Dem Einzelnen gegenüber haben die Raumordnungsgrundsätze in der Regel keine (unmittelbare) rechtliche Wirkung.

-27- Verwirklichung der Raumordnungsgrundsätze: - Erarbeitung von Leitbildern der räumlichen Entwicklung des Bundesgebiets als Grundlage für die Abstimmung raumbedeutsamer Planungen und Maßnahmen des Bundes und der Europäischen Gemeinschaft durch das für Raumordnung zuständige Bundesministerium, 18 Abs. 1 ROG; - Landesplanung nach Maßgabe der Landesgesetzgebung, 6 ff. ROG, durch Aufstellung von Raumordnungsplänen für das Landesgebiet ( 8 ROG) und von Regionalplänen für zusammenhängende Siedlungs- und Wirtschaftsräume unter Beteiligung der Gemeinden ( 9 ROG); dabei ist jeweils auch die Aufstellung von räumlichen und sachlichen Teilplänen zulässig ( 7 Abs. 1 Satz 2 ROG); - Raumordnungsverfahren für bestimmte in einer Rechtsverordnung des Bundes aufgeführte Planungen und Maßnahmen, in denen die Vereinbarkeit der jeweiligen Planung oder Maßnahme mit den Erfordernissen der Raumordnung geprüft wird (sog. Raumverträglichkeitsprüfung), 15 in Verbindung mit 17 Abs. 2 ROG; - Bindung der gemeindlichen Bauleitplanung an die in den Landes- und Regionalplänen entwickelten Ziele der Raumordnung, 1 Abs. 4 BauGB; - entsprechende Bindung der übrigen Planungsträger, und zwar auch bei Planfeststellungsverfahren über die Zulässigkeit von Vorhaben von Personen des Privatrechts, 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 in Verbindung mit 3 Nr. 5 ROG. Landesrechtliches Instrumentarium: Unterschiedlich in den Ländern. Beispiel Nordrhein-Westfalen: Landesplanungsgesetz: Danach wird für das Landesgebiet ein Landesentwicklungsprogramm erarbeitet und in Form eines Gesetzes erlassen. Dem Programm gemäß werden Landesentwicklungspläne aufgestellt. Unterhalb dieser Ebene Gebietsentwicklungspläne, durch die textlich und zeichnerisch die regionalen Ziele der Raumordnung dargestellt werden. 2 Öffentliches Baurecht 2.1 Grundsätzliches Dualismus des öffentlichen Baurechts: Städtebaurecht (insbesondere Bauplanungs-, Bodenordnungs-, Erschließungsrecht) einerseits und Bauordnungsrecht andererseits. Gesetzgebungskompetenz des Bundes nur für Städtebaurecht (vgl. Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG: Bodenrecht ). Bauordnungsrecht ist dagegen Sache der Länder.