GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2009

DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2009 BERICHTSZEITRAUM 01.01.2008 31.12.2008 ÜBERSICHT ÜBER DEN GRUNDSTÜCKSMARKT IN ERKRATH, HAAN, HEILIGENHAUS, HILDEN, LANGENFELD, METTMANN, MONHEIM AM RHEIN, WÜLFRATH METTMANN, IM FEBRUAR 2009

Fotos Titelseite: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 Wülfrath, Kindergarten "Düsseler Tor" 2. Heiligenhaus, Abtsküche 3 Monheim am Rhein, Schelmenturm 4 Langenfeld, Fußgängerzone 5 Neanderthal Museum in Mettmann 6 Erkrath, Neanderkirche 7 Haan, Haus am Quall (Gruiten Dorf) 8 Hilden, Fußgängerzone 9 Mettmann, Stadtgeschichtshaus mit Lambertuskirche Herausgeber: Geschäftsstelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann Goethestraße 23 (Verw.-Gebäude II) 40822 Mettmann Telefon: 02104 / 99 25 36 Telefax: 02104 / 99 54 52 E-Mail: gutachterausschuss@kreis-mettmann.de Internet: gutachterausschuss.kreis-mettmann.de www.borisplus.nrw.de Auskünfte: Frau Herget 02104 / 99 25 36 Herr Gärtner 02104 / 99 25 41 Geschäftsführer: Herr Neuhaus 02104 / 99 25 39 Postanschrift: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann Postfach 100607 40806 Mettmann Grundstücksmarktbericht Gebühr: 25,- Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe jedweder Art nur mit Quellenangabe gestattet. Es wird um Zusendung eines Belegexemplares gebeten.

VORWORT Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, der Grundstücksmarktbericht 2009 enthält Angaben über die Umsatz- und Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt im Kreis Mettmann sowie die erforderlichen Daten für die Wertermittlung und soll insbesondere den Marktteilnehmern, aber auch der interessierten Öffentlichkeit eine bessere Einschätzung des Grundstücksmarktes ermöglichen. Der Grundstücksmarktbericht ist in zwei Teile untergliedert. Der erste Teil (Teil A) beinhaltet einen allgemeinen Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Im zweiten Teil (Teil B) werden neben den für die Wertermittlung erforderlichen Daten nähere Auskünfte über die Teilmärkte der Ein- und Zweifamilienhäuser sowie des Wohn- und Teileigentums veröffentlicht. Der Teil A des Marktberichtes steht kostenlos zur Einsicht und zum Download im Internet unter gutachterausschuss.kreis-mettmann.de zur Verfügung. Der gesamte Marktbericht (Teile A und B) ist kostenpflichtig und kann als Druck unter der o.g. Internetadresse oder bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bestellt werden. Auch unter der Adresse www.borisplus.nrw.de besteht die Möglichkeit, sowohl den kostenfreien als auch den kostenpflichtigen Teil der Grundstücksmarktberichte aller Gutachterausschüsse im Land Nordrhein-Westfalen herunterzuladen. Zudem stehen alle Bodenrichtwerte landesweit zur Verfügung. Dabei können Sie den Kartenhintergrund nach Ihren Erfordernissen auswählen. Des Weiteren sind alle Gutachterausschüsse des Landes Nordrhein-Westfalen unter www.gutachterausschuss.nrw.de erreichbar. Abschließend möchte ich meinen Dank den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für ihre umfangreichen Untersuchungen aussprechen, mit deren Hilfe das Erscheinen dieses Marktberichtes erst ermöglicht wurde. W. Schwandke Vorsitzender

TEIL A ALLGEMEINE ANGABEN, UMSÄTZE, ENTWICKLUNGEN INHALTSVERZEICHNIS 1. WESENTLICHE AUSSAGEN DES GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHTES... 3 2. ZIELSETZUNG DES GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHTES... 4 3. DER GUTACHTERAUSSCHUSS... 6 3.1 ZUSTÄNDIGKEITSBEREICH... 6 3.2 BENACHBARTE GUTACHTERAUSSCHÜSSE... 7 3.3 ÜBERSICHTSKARTE DES KREISGEBIETES... 8 3.4 GEOPOLITISCHE DATEN DES KREISES METTMANN... 9 4. GRUNDSTÜCKSMARKT IM JAHR 2008... 10 4.1 MARKTANTEILE, FLÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE... 11 4.2 MARKTTEILNEHMER... 14 4.3 ANLASS DES EIGENTUMSÜBERGANGS... 14 5. TEILMARKT UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE... 15 5.1 MARKTANTEILE, FLÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE... 15 5.2 MARKTTEILNEHMER... 17 5.3 FLÄCHEN DER LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT... 17 5.4 BAULANDFLÄCHEN... 18 5.4.1 BAUERWARTUNGS- UND ROHBAULAND... 19 5.4.2 BAUREIFES LAND... 19 5.4.2.1 INDIVIDUELLER WOHNUNGSBAU... 19 5.4.2.2 GESCHOSSWOHNUNGSBAU, GESCHÄFTLICHE NUTZUNG... 23 5.4.2.3 GEWERBE UND INDUSTRIE... 23 5.5 GEMEINBEDARFSFLÄCHEN... 24 5.6 SONSTIGE FLÄCHEN... 24 5.7 ERBBAURECHTE... 25 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 1

6. TEILMARKT BEBAUTE GRUNDSTÜCKE... 26 6.1 MARKTANTEILE, FLÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE... 26 6.2 MARKTTEILNEHMER... 29 6.3 ANLASS DES EIGENTUMSÜBERGANGS... 30 6.4 HÄUFIGKEITSVERTEILUNG DER KAUFPREISHÖHEN... 31 7. TEILMARKT WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM... 32 7.1 UMSÄTZE VON WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM... 33 7.2 MARKTTEILNEHMER... 34 7.3 ANLASS DES EIGENTUMSÜBERGANGS... 34 7.4 WOHNUNGSEIGENTUM... 35 7.4.1 HÄUFIGKEITSVERTEILUNG... 37 7.5 TEILEIGENTUM... 39 8 BODENRICHTWERTE... 40 8.1 GESETZLICHER AUFTRAG... 40 8.2 BODENRICHTWERTE FÜR BAULAND... 40 8.3 ÜBERSICHT ÜBER DIE BODENRICHTWERTE... 40 2 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

1. WESENTLICHE AUSSAGEN DES GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHTES Umsätze im Grundstücksverkehr Im vergangenen Jahr wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Kreis Mettmann 2.929 Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke mit einem Geldumsatz von rd. 702 Mio. abgeschlossen. Die Zahl der Kauffälle ging damit gegenüber 2007 um 2,2 % und der Geldumsatz um 17,9 % zurück. Unbebaute Grundstücke Gegenüber 2007 ist die Anzahl der verkauften Grundstücke um rd. 20 % auf 325 Verträge zurückgegangen. In allen 8 Städten war eine Stagnation auf dem Grundstücksmarkt zu verzeichnen. Lediglich in Haan, Langenfeld und Monheim am Rhein wurden in einzelnen Lagen Bodenrichtwerte zur Anpassung an das umliegende Bodenwertniveau angehoben. Bei den Grundstücken für Gewerbe und Industrie setzt sich der Trend einer stagnierenden Entwicklung fort. Grundstücke für den Geschosswohnungsbau werden wie in den vergangenen Jahren kaum gehandelt. Auch hier ist weiterhin ein stagnierendes Preisniveau festzustellen. Bebaute Grundstücke Die Preisentwicklung zeigt in der Gesamtbetrachtung dieses Teilmarktes für das Berichtsjahr 2008 eine nahezu gleichbleibende Tendenz. Neu erstellte Doppel- und Reihenhäuser kosten im Durchschnitt 274.000,-. Dieser Durchschnittspreis ist gegenüber dem des Vorjahres um rd. 3 % gestiegen. Die Preisverhältnisse sind allerdings von Stadt zu Stadt teilweise stark unterschiedlich und hängen insbesondere von der Lage des jeweiligen Neubaugebietes ab. Eigentumswohnungen Im Jahr 2008 ist im Vergleich zum Vorjahr bei der Preisentwicklung in der Kategorie Weiterverkäufe ein Rückgang und in der Kategorie Erstverkäufe / Neubauten eine Steigerung zu verzeichnen. Für eine neu erstellte Eigentumswohnung zahlten die Käufer durchschnittlich 2.300,- /m² Wohnfläche und damit rd. 5 % mehr als im Jahr 2007. Weiterverkäufe wurden durchschnittlich mit 1.220,- /m² Wohnfläche gehandelt. ENTWICKLUNG IN PROZENT GEGENÜBER DEM VORJAHR Teilmarkt Entwicklung zum Vorjahr in % Anzahl der Fälle Geldumsatz Flächenumsatz Unbebaute Grundstücke - 20,5-23,0 + 1,7 Bebaute Grundstücke + 7,1-20,9-35,5 Wohn- und Teileigentum - 4,6-2,4 - Gesamt - 2,2-17,9-8,9 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 3

2. ZIELSETZUNG DES GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHTES Mit dem Grundstücksmarktbericht 2009 legt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann gemäß 13 der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen -Gutachterausschussverordnung NRW- die jährliche Übersicht über den Grundstücksmarkt vor. Der Bericht stellt die Entwicklung des Grundstücksmarktes für den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses - das ist das Gebiet des Kreises Mettmann mit Ausnahme der Städte Ratingen und Velbert - dar und gibt die Umsätze im Grundstücksverkehr für unbebaute und bebaute Grundstücke sowie für Eigentumswohnungen für das Jahr 2008 wieder. Darüber hinaus enthält er für die Wertermittlung erforderliche Daten des Jahres 2008. Die veröffentlichten Angaben sollen zur besseren Einschätzung der Marktlage dienen und das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt transparent machen. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses möchte an dieser Stelle die Gelegenheit nutzen, sich für die gute Zusammenarbeit und für die Bereitstellung wichtiger Informationen über die wertbeeinflussenden Merkmale von bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen bei allen Bauträgern und Käufern von Immobilien zu bedanken. Um den Marktbericht optimal dem Informationsbedarf der verschiedenen Nutzer anpassen zu können, ist der Gutachterausschuss an Anregungen interessiert, die in zukünftigen Grundstücksmarktberichten gegebenenfalls berücksichtigt werden können. Detaillierte Angaben zu den Leistungen und Gebühren des Gutachterausschusses finden Sie im Internet unter der Adresse gutachterausschuss.kreis-mettmann.de. Sie können diese Angaben auch mündlich oder telefonisch unter der Rufnummer 02104 / 992536 oder 992541 erhalten. Der Bericht basiert auf der nach 195 BauGB eingerichteten Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Hierin gehen alle Kaufverträge über die im Zuständigkeitsbereich gelegenen Grundstücke ein. Die Notare sind verpflichtet, den örtlichen Gutachterausschüssen eine Abschrift ihrer notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge zuzusenden. Darüber hinaus holt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei den Marktteilnehmern ergänzende Auskünfte über wertbestimmende Eigenschaften der Kaufobjekte ein. Die Kaufpreissammlung unterliegt dem Datenschutz. Die Auswertung erfolgt deshalb in anonymisierter Form. Die Auswertung der Kaufpreissammlung bedeutet Umsatzzahlen (Geldumsatz, Anzahl der Verträge) für den Grundstücksmarkt im Zuständigkeitsbereich in seiner Gesamtheit und nach Teilmärkten differenziert zu ermitteln, Durchschnittspreise für unbebaute Grundstücke, Wohnhäuser und Eigentumswohnungen unter Verwendung statistischer Prüfmethoden abzuleiten, 4 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

Aussagen zur Preisentwicklung auf der Grundlage der statistisch gesicherten Durchschnittspreise zu erarbeiten und Preisindexreihen aufzustellen, durchschnittliche Lagewerte (Bodenrichtwerte) für Bauland im Zuständigkeitsbereich zu bilden und in Bodenrichtwertkarten darzustellen, Umrechnungskoeffizienten zur Durchführung von Preisvergleichen zwischen Grundstücken mit unterschiedlichen wertbestimmenden Merkmalen und zur Verwendung von Bodenrichtwerten zu ermitteln sowie Faktoren für die marktgerechte Verkehrswertermittlung von Grundstücken abzuleiten. Die Ergebnisse der Auswertungen der Grundstückskaufverträge aus dem Jahr 2008 sind in dem vorliegenden Grundstücksmarktbericht für eine breite Öffentlichkeit zusammengestellt. Neben dem interessierten Bürger und Marktteilnehmer werden insbesondere die Wertermittlungssachverständigen in Wirtschaft und Verwaltung sowie die Statistiker angesprochen. Dabei kennzeichnen die Umsatzzahlen und -entwicklungen die Bedeutung des Marktes bzw. seiner charakteristischen Teilmärkte und zeigen längerfristige Entwicklungen auf. Die ermittelten Durchschnittspreise sowie die festgesetzten Bodenrichtwerte sorgen für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt. Sie sollen Hilfe und Orientierung für die Marktteilnehmer und die Bewertungssachverständigen sein. DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 5

3. DER GUTACHTERAUSSCHUSS Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 1960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in den kreisfreien Städten, den Kreisen und den großen kreisangehörigen Städten. Insgesamt bestehen im Land Nordrhein-Westfalen 78 Gutachterausschüsse. Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden. Seine Geschäftsstelle wurde bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet. Rechtsgrundlagen für die Tätigkeit des Gutachterausschusses und dessen Geschäftsstelle sind 192 bis 199 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 06. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), geändert durch Artikel 3 Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 (BauROG) vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081, 2110), und die Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW - GAVO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 10. Januar 2006, zuletzt geändert durch Artikel 10 der Verordnung vom 18. November 2008 (GV.NRW S.729) Die rechtlichen Vorschriften können auch online eingesehen werden unter: - www.bundesrecht.juris.de - www.recht.nrw.de 3.1 ZUSTÄNDIGKEITSBEREICH In den Jahren 1960 und 1961 wurden bei allen kreisfreien Städten und Kreisen Gutachterausschüsse nach den Bestimmungen des BBauG eingerichtet. Durch im Jahre 1981 geänderte gesetzliche Bestimmungen mussten die großen kreisangehörigen Städte Ratingen und Velbert (über 60.000 Einwohner) eigene Gutachterausschüsse einrichten. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann ist somit für die nachstehend aufgeführten acht Städte des Kreises Erkrath Heiligenhaus Langenfeld Monheim am Rhein Haan Hilden Mettmann Wülfrath zuständig. 6 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

3.2 BENACHBARTE GUTACHTERAUSSCHÜSSE Stadt Düsseldorf Brinckmannstr. 5 40225 Düsseldorf Tel. 0211 / 89-9 50 44 Stadt Ratingen Minoritenstr. 3 40878 Ratingen Tel. 02102 / 550-6143 Stadt Essen Rathenaustr. 2 45127 Essen Tel. 0201 / 88-68 505 Rheinisch-Bergischer-Kreis Am Rübezahlwald 7 51469 Bergisch-Gladbach Tel. 02202 / 13-26 36 Stadt Köln Willy-Brandt-Platz 2 50679 Köln Tel. 0221 / 221-230 17 Stadt Solingen Rathausplatz 1 42651 Solingen Tel. 0212 / 2 90-42 75 Stadt Leverkusen Hauptstr. 101 51373 Leverkusen Tel. 0214 / 4 06-62 68 Stadt Velbert Am Lindenkamp 31 42549 Velbert Tel. 02051 / 26-26 85 Rhein-Kreis Neuss Oberstr. 91 41460 Neuss Tel. 02131 / 9 28-6230 Stadt Wuppertal Johannes-Rau-Platz 1 42275 Wuppertal Tel. 0202 / 5 63-59 82 Alle Gutachterausschüsse im Land Nordrhein-Westfalen sind im Internet präsent und unter der einheitlichen Adresse www.gutachterausschuss.nrw.de erreichbar. Alle Bodenrichtwerte und Marktberichte aus Nordrhein-Westfallen sind im Bodenrichtwertinformationssystem des Landes zusammengestellt und können per Internet unter www.borisplus.nrw.de abgerufen werden. DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 7

3.3 ÜBERSICHTSKARTE DES KREISGEBIETES 8 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

3.4. GEOPOLITISCHE DATEN DES KREISES METTMANN Der Kreis Mettmann liegt im Regierungsbezirk Düsseldorf zwischen den industriellen Ballungsgebieten am Rhein, Ruhr und Wupper. Im Westen grenzt der Kreis an die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Rheinschiene mit den Großstädten Duisburg, Düsseldorf, Leverkusen, Köln und an den Rhein-Kreis Neuss. Im Norden und Nordosten reichen mit den Städten Mülheim/Ruhr und Essen sowie dem Ennepe-Ruhr-Kreis die südlichen Ausläufer des Ruhrgebietes an das Kreisgebiet heran. Die Ost- und Südostgrenze des Kreises fällt mit den Stadtgrenzen von Wuppertal und Solingen bzw. der Kreisgrenze des Rheinisch-Bergischen-Kreises zusammen. Mit einer Fläche von rd. 407 km² und rd. 501.000 Einwohnern (Stand 30.06.2008) ist der Kreis Mettmann der flächenmäßig kleinste Kreis im Lande Nordrhein-Westfalen, jedoch der Kreis mit der dritthöchsten Einwohnerzahl und der größten Einwohnerdichte (rd. 1.231 Einwohner/km²). Stadt Fläche [km²] Einwohner * Einwohner/km² Erkrath 26,86 46.805 1.742,6 Haan 24,22 29.282 1.209,0 Heiligenhaus 27,47 27.238 991,6 Hilden 25,96 56.121 2.161,8 Langenfeld 41,07 59.221 1.442,0 Mettmann 42,52 39.749 934,8 Monheim am Rhein 23,13 43.382 1.875,6 Ratingen 88,72 92.076 1.037,8 Velbert 74,91 85.664 1.143,6 Wülfrath 32,23 21.590 669,9 Kreis Mettmann insges. 407,09 501.128 1.231,0 * Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT NRW) Die größte Ausdehnung beträgt von West nach Ost 25 km und von Nord nach Süd 36 km, die Kreisgrenze hat eine Gesamtlänge von 167 km. Der höchste Punkt im Kreisgebiet liegt 303 m über NN in Velbert-Neviges (Fettenberg), der niedrigste Punkt bei 32 m über NN in Monheim am Rhein. Der Anteil der Land- und Forstwirtschaftsflächen im Kreis Mettmann beträgt rd. 60 %. Die auf die einzelnen Nutzungsarten entfallenden Anteile sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Bodennutzung Fläche [km²] * Anteil [%] Gebäude- und Freiflächen 102,5 25 Verkehrsflächen 38,2 9 Landwirtschaftsflächen 162,6 40 Wald 73,5 18 Erholung/Sport 18,8 5 Gewässer 7,6 2 sonstige Flächen 3,8 1 * Quelle: Vermessungs- und Katasteramt des Kreises Mettmann DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 9

4. GRUNDSTÜCKSMARKT IM JAHR 2008 Die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt unterliegt verschiedenen Einflüssen, wie z.b. der allgemeinen Wirtschaftssituation und dem Kapitalmarkt. Einflussfaktoren sind u.a. Preisindex für Neubau von Wohngebäuden Index für Wohnungsmieten Preisindex für Lebenshaltung Zinssatz für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke Die aktuellen Daten hierzu werden vom Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT NRW) bereitgestellt (www.it.nrw.de). Die nachstehenden Aussagen zur Umsatzentwicklung beruhen auf allen beim Gutachterausschuss im Berichtsjahr 2008 (Erfassungszeitraum 16.11.2007-15.11.2008) registrierten Kaufverträgen. Bei der Preisentwicklung wurden Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, nicht berücksichtigt. Es wird darauf hingewiesen, dass sich aufgrund von Rundungsungenauigkeiten Differenzen in der Summenbildung ergeben können. Bei den allgemeinen und auch differenzierenden Aussagen wird unterschieden nach Teilmärkten, die folgende Grundstücksarten und Marktbereiche umfassen: unbebaute Grundstücke: Flächen der Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen - Bauerwartungs- und Rohbauland - Baureifes Land Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen bebaute Grundstücke: Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau - Mehrfamilienhäuser - Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbeobjekte Sonstige bebaute Objekte Wohnungs- und Teileigentum: Erstverkauf (Neubaumaßnahmen) Weiterverkauf Umwandlung 10 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

4.1 MARKTANTEILE, FLÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE ANZAHL DER VERTRÄGE Im Jahr 2008 wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte 2.929 Urkunden über den Verkauf oder Tausch von Grundstücken, die Begründung von Erbbaurechten, Zwangsversteigerungsbeschlüsse oder Umlegungsbeschlüsse von Notaren oder sonstigen beurkundenden Stellen zugeleitet. Im Jahr 2007 wurden 2.990 Fälle registriert, so dass ein Rückgang von 2,2% zu verzeichnen ist. Anzahl der Fälle Teilmärkte 2003 2004 2005 2006 2007 2008 unbebaute Grundstücke 406 376 388 383 406 325 bebaute Grundstücke 1.436 1.192 1.267 1.356 1.185 1.269 Wohn- und Teileigentum 1.910 1.570 1.732 1.636 1.399 1.335 Gesamt 3.752 3.138 3.387 3.375 2.990 2.929 Anzahl 2.000 1.500 1.000 500 unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Jahr Stadt Anzahl der Fälle Anteil Veränderung zum Vorjahr % % Erkrath 381 13,0 + 0,3 Haan 296 10,1-2,3 Heiligenhaus 268 9,1-8,8 Hilden 521 17,8 + 0,2 Langenfeld 559 19,1-10,6 Mettmann 356 12,2 0,0 Monheim am Rhein 358 12,2 + 2,3 Wülfrath 190 6,5 + 14,5 Gesamt 2.929 100,0-2,2 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 11

FLÄCHENUMSATZ Im Jahr 2008 betrug der Flächenumsatz in den acht Städten des Zuständigkeitsbereiches 3,0 km² Grundstücksfläche. Der gesamte Flächenumsatz ist somit im Vergleich zum Vorjahr um rd. 9 % zurückgegangen. Der Umsatz der auf das Wohnungsund Teileigentum entfallenden anteiligen Grundstücksfläche wird nicht ermittelt. Der Flächenumsatz des Teilmarkts "bebaute Grundstücke" beinhaltet zudem keine Verkäufe von bebauten Erbbaurechten. Flächenumsatz in ha Teilmärkte 2003 2004 2005 2006 2007 2008 unbebaute Grundstücke 33,7 32,0 35,3 63,1 177,6 180,6 bebaute Grundstücke 115,1 93,7 123,4 148,2 148,1 116,0 Gesamt 148,8 125,7 158,7 211,3 325,7 296,6 ha 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Jahr unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Stadt Fläche Anteil Veränderung zum Vorjahr ha % % Erkrath 22,5 7,6-48,3 Haan 119,2 40,2 + 147,8 Heiligenhaus 36,3 12,2 + 28,3 Hilden 30,4 10,2 + 60,0 Langenfeld 36,9 12,4-45,6 Mettmann 23,4 7,9-51,3 Monheim am Rhein 13,8 4,7-38,1 Wülfrath 14,1 4,8-71,0 Gesamt 296,6 100,0-8,9 12 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

GELDUMSATZ Im Jahr 2008 betrug der Geldumsatz in den acht Städten des Zuständigkeitsbereichs 702 Mio.. Im Jahr 2007 lag der Geldumsatz bei 854 Mio., so dass in 2008 ein Umsatzrückgang von rd.18 % zu verzeichnen ist. Geldumsatz in Mio. Teilmärkte 2003 2004 2005 2006 2007 2008 unbebaute Grundstücke 50,0 43,6 50,0 63,9 89,2 69,0 bebaute Grundstücke 468,4 377,2 462,9 519,5 616,0 487,4 Wohn- und Teileigentum 206,0 177,5 186,0 175,5 148,9 145,4 Gesamt 724,4 598,3 698,8 758,9 854,1 701,7 Mio. 700 600 500 400 300 unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum 200 100 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Jahr Stadt Geldumsatz Anteil Veränderung zum Vorjahr Mio. % % Erkrath 118,9 16,9 + 32,9 Haan 87,4 12,5-14,4 Heiligenhaus 45,8 6,5-34,9 Hilden 119,7 17,1 + 18,5 Langenfeld 123,0 17,5-41,8 Mettmann 89,5 12,8-13,0 Monheim am Rhein 62,0 8,8-52,4 Wülfrath 55,4 7,9 + 28,3 Gesamt 701,7 100,0-17,9 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 13

4.2 MARKTTEILNEHMER Marktteilnehmer Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Privat 2.177 74,3 2.674 91,3 Öffentliche Hand 67 2,3 42 1,4 Wohnungsbaugesellschaft 424 14,5 29 1,0 sonst. juristische Person 261 8,9 184 6,3 Gesamt 2.929 100,0 2.929 100,0 WOHN- BZW. GESCHÄFTSSITZ DER MARKTTEILNEHMER Wohn- bzw. Geschäftssitz Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Stadt des Kaufobjektes 1.560 55,1 1.675 59,2 andere kreisangehörige Stadt 300 10,6 348 12,3 angrenzende Großstädte (E, K, LEV, D, W, SG) 366 12,9 501 17,7 andere Städte oder Gemeinden in Deutschland 563 19,9 267 9,4 Ausland 41 1,4 39 1,4 Gesamt 2.830 100,0 2.830 100,0 Anmerkung: Bei Flächen der Landwirtschaft sowie Gemeinbedarfs- und sonstigen Flächen des Teilmarktes "unbebaute Grundstücke" wurde eine derartige Untersuchung nicht vorgenommen. 4.3 ANLASS DES EIGENTUMSÜBERGANGS Anlass des Eigentumsübergangs Anzahl Anteil % Kauf 2.783 95,0 Tausch 18 0,6 Auseinandersetzung 6 0,2 Enteignung 0 0,0 Zwangsversteigerung 95 3,2 Sonstiger Anlass 27 0,9 Gesamt 2.929 100,0 14 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

5. TEILMARKT UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE Im Jahr 2008 wurden 325 Eigentumsübergänge von unbebauten Grundstücken in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses registriert. Die Anzahl der Fälle ist in diesem Bereich des Immobilienmarktes somit um rd. 20 % zurückgegangen. Der Teilmarkt unbebaute Grundstücke wird in folgende Kategorien gegliedert: Flächen der Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen Bauerwartungs- und Rohbauland Baureifes Land - für individuellen Wohnungsbau, Geschosswohnungsbau sowie für Büround Geschäftshäuser - für Gewerbe und Industrie Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen Die Kategorien "Bauland"- sowie "Sonstige Flächen" beinhalten zudem Arrondierungsflächen bzw. mit Erbbaurechten belastete Grundstücke, die aufgrund der ungewöhnlichen Bedingungen gesondert in den Kapiteln 5.7 und 9.4 des Marktberichts behandelt werden. 5.1 MARKTANTEILE, FLÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE ANZAHL DER VERTRÄGE Stadt Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen Gesamt Anzahl Anteil Anzahl Anteil Anzahl Anteil Anzahl Anteil Anzahl Anteil % % % % % Erkrath 2 6,9 14 6,2 2 8,7 3 6,4 21 6,5 Haan 10 34,5 39 17,3 3 13,0 11 23,4 63 19,4 Heiligenhaus 5 17,2 17 7,5 4 17,4 15 31,9 41 12,6 Hilden 3 10,3 45 19,9 2 8,7 5 10,6 55 16,9 Langenfeld 5 17,2 52 23,0 6 26,1 5 10,6 68 20,9 Mettmann 4 13,8 20 8,8 2 8,7 5 10,6 31 9,5 Monheim a.r. 0 0,0 29 12,8 2 8,7 0 0,0 31 9,5 Wülfrath 0 0,0 10 4,4 2 8,7 3 6,4 15 4,6 Gesamt 29 100,0 226 100,0 23 100,0 47 100,0 325 100,0 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 15

FLÄCHENUMSATZ Stadt Land- und Forstwirtschaft Baulandflächen Gemeinbedarfsflächen Sonstige Flächen Gesamt Fläche Anteil Fläche Anteil Fläche Anteil Fläche Anteil Fläche Anteil ha % ha % ha % ha % ha % Erkrath 1,3 1,1 0,9 2,0 0,1 1,3 0,1 5,4 2,5 1,4 Haan 89,0 70,6 15,3 32,0 3,5 77,5 0,4 16,5 108,1 59,9 Heiligenhaus 19,1 15,1 1,7 3,6 0,1 1,8 1,1 45,1 21,9 12,1 Hilden 5,4 4,3 7,3 15,3 0,1 1,1 0,1 4,9 12,9 7,1 Langenfeld 7,5 5,9 10,5 21,9 0,0 1,0 0,2 10,1 18,2 10,1 Mettmann 3,7 3,0 3,3 7,0 0,0 0,0 0,4 15,8 7,4 4,1 Monheim a.r. 0,0 0,0 7,0 14,7 0,4 9,8 0,0 0,0 7,5 4,1 Wülfrath 0,0 0,0 1,7 3,5 0,3 7,3 0,1 2,3 2,1 1,1 Gesamt 126,0 100,0 47,8 100,0 4,5 100,0 2,3 100,0 180,6 100,0 GELDUMSATZ Stadt Anteil Baulandflächen Anteil Gemeinbedarfsflächen Anteil Sonstige Flächen Anteil Land- und Forstwirtschaft Geldumsatz Geldumsatz Geldumsatz Geldumsatz Geldumsatz Gesamt Mio. % Mio. % Mio. % Mio. % Mio. % Anteil Erkrath 0,1 1,0 1,8 2,9 0,0 5,0 0,0 0,6 2,0 2,9 Haan 4,3 72,5 16,5 26,8 0,2 24,1 0,1 18,8 21,1 30,6 Heiligenhaus 0,8 14,0 3,2 5,1 0,0 2,7 0,3 40,2 4,3 6,2 Hilden 0,0 0,8 9,6 15,6 0,0 1,4 0,1 8,4 9,7 14,1 Langenfeld 0,2 4,2 13,3 21,5 0,0 1,1 0,1 16,9 13,6 19,7 Mettmann 0,5 7,6 5,6 9,2 0,0 0,0 0,1 10,5 6,2 9,0 Monheim a.r. 0,0 0,0 10,2 16,6 0,4 60,0 0,0 0,0 10,6 15,4 Wülfrath 0,0 0,0 1,4 2,2 0,0 5,6 0,0 4,5 1,5 2,2 Gesamt 6,0 100,0 61,6 100,0 0,7 100,0 0,7 100,0 69,0 100,0 16 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

5.2 MARKTTEILNEHMER Marktteilnehmer Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Privat 161 49,5 215 66,1 Öffentliche Hand 63 19,4 40 12,3 Wohnungsbaugesellschaft 62 19,1 23 7,1 sonst. juristische Person 39 12,0 47 14,5 Gesamt 325 100,0 325 100,0 VERKÄUFER UND ERWERBER NACH WOHN- BZW. GESCHÄFTSSITZ Wohn- bzw. Geschäftssitz Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Stadt des Kaufobjektes 138 61,1 140 61,9 andere kreisangehörige Stadt 28 12,4 28 12,4 angrenzende Großstädte (E, K, LEV, D, W, SG) 19 8,4 23 10,2 andere Städte oder Gemeinden in Deutschland 39 17,3 32 14,2 Ausland 2 0,9 3 1,3 Gesamt 226 100,0 226 100,0 Anmerkung: Bei Flächen der Landwirtschaft sowie Gemeinbedarfs- und sonstigen Flächen wurde eine derartige Untersuchung nicht vorgenommen. 5.3 FLÄCHEN DER LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT Nach 4 Abs. 1 WertV sind Flächen der Land- und Forstwirtschaft entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, 1. von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. 2. die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht (begünstigtes Agrarland). DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 17

Insgesamt wurden im Jahr 2008 aus den acht Städten des Zuständigkeitsbereichs 29 Kaufverträge über land- und forstwirtschaftliche Flächen vorgelegt. Kategorie Anzahl der Fälle Geldumsatz Flächenumsatz Mio. ha landwirtschaftliche Nutzung 25 5,9 113,3 forstwirtschaftliche Nutzung 4 0,1 12,7 Gesamt 29 6,0 126,0 5.4 BAULANDFLÄCHEN Mit 226 in der Geschäftsstelle registrierten Fällen wurde im Berichtsjahr in dieser Kategorie ein Geldumsatz von rd. 62 Mio. erzielt. In der nachfolgenden Tabelle werden Umsatzzahlen getrennt nach Grundstücksarten dargestellt. Grundstücksart Anzahl der Fälle Flächenumsatz Geldumsatz Anteil am Anteil am Anteil am Anzahl Gesamtumsatsatsatz Gesamtum- Gesamtum- % ha % Mio. % individueller Wohnungsbau 118 52,2 8,6 18,0 21,1 34,2 Mehrfamilienhäuser 26 11,5 2,7 5,7 2,4 3,9 Geschäftliche Nutzung* 10 4,4 2,9 6,0 8,9 15,2 Gewerbe, Industrie 54 23,9 25,5 53,3 26,4 42,0 Sonstige Nutzung 18 8,0 8,1 17,0 2,9 4,7 Summe 226 100,0 47,8 100,0 61,6 100,0 *Kerngebietsnutzung oder höherwertiges Gewerbe Die Gruppe "Sonstige Nutzung" beinhaltet Stellplatzflächen bzw. Kauffälle, für die keine differenzierte Zuordnung erfolgen konnte. Eine nähere Untersuchung dieser Verträge wurde nicht vorgenommen. Die oben aufgeführten Grundstücksarten beinhalten Kauffälle aller Entwicklungsstufen. In Abhängigkeit von dem Entwicklungs- und Planungszustand der Grundstücke werden die Kauffälle des Teilmarktes Baulandflächen (ohne die Kategorie "Sonstige Nutzung") in folgende Gruppen aufgeteilt: - Bauerwartungsland (0 Fälle) - Rohbauland (17 Fälle) - Baureifes Land (191 Fälle) - Individueller Wohnungsbau (110) - Mehrfamilienhäuser (26) - Geschäftliche Nutzung (8) - Gewerbe und Industrie (47) 18 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

5.4.1 BAUERWARTUNGS- UND ROHBAULAND Im Jahr 2008 lagen in dem Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses keine Kaufverträge in der Kategorie "Bauerwartungsland" vor. Bauerwartungsland sind gemäß 4 Abs.2 WertV Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen. In der Grundstücksbewertung wird der Preis derartiger Flächen häufig in Abhängigkeit von dem Wert erschließungsbeitragspflichtigen Baulandes dargestellt. Entsprechend der Wertermittlungsliteratur (u.a. Gerardy/Möckel, Praxis der Grundstücksbewertung) liegen die Preise für Bauerwartungsland zwischen 15% und 70% der Preise von erschließungsbeitragspflichtigem Bauland. In der Kategorie "Rohbauland" lagen im Zuständigkeitsbereich im Berichtsjahr 17 Kaufverträge vor, wobei acht Fälle Wohnbauflächen betrafen. Rohbauland sind Flächen, die nach den 30, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Entsprechend der Wertermittlungsliteratur (u.a. Gerardy/Möckel, Praxis der Grundstücksbewertung) liegen die Preise für Rohbauland zwischen 50 % und 95 % der Preise von erschließungsbeitragspflichtigem Bauland. Auch beim Rohbauland drückt die Preisspanne das Risiko aus, das mit dem Erwerb dieser Fläche verbunden ist. Kategorie Anzahl der Fälle Geldumsatz Flächenumsatz Mio. ha Bauerwartungsland 0 0,0 0,0 Rohbauland 17 6,5 6,1 5.4.2 BAUREIFES LAND Baureifes Land sind entsprechend 4 Abs. 4 WertV Flächen, die nach öffentlichrechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Von den 191 Verträgen über baureifes Land wurden rd. 63 % im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgehandelt. Sie werden für die Wertermittlungen des Gutachterausschusses und für die Bodenrichtwertermittlung herangezogen. Die folgende Zuordnung der Fälle basiert auf Angaben in den Verträgen, Auskünften der Gemeinden, bekanntgewordenen Planungsunterlagen sowie Ortsbesichtigungen der Geschäftsstelle. 5.4.2.1 INDIVIDUELLER WOHNUNGSBAU Im Berichtsjahr 2008 wurden 110 Kauffälle über baureifes Land für den individuellen Wohnungsbau erfasst. DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 19

Nach Ausschluss von Erbbaurechtsverkäufen sowie der im ungewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Verträge sind 62 Fälle in die weitere Auswertung eingegangen. In der nachstehenden Tabelle sind die durchschnittlichen Baulandpreise und Grundstücksflächen des individuellen Wohnungsbaus im Jahr 2008 dargestellt (erschließungsbeitragsfrei). Stadt Anzahl /m² Grundstücksfläche Grundstücksfläche in m² Mittel Min Max Mittel Min Max Erkrath 5 238,- 191,- 306,- 561 432 671 Haan 16 277,- 225,- 330,- 496 374 730 Heiligenhaus 8 274,- 228,- 383,- 677 401 1.164 Hilden 7 364,- 212,- 550,- 329 150 589 Langenfeld 6 291,- 197,- 400,- 565 343 895 Mettmann 8 261,- 205,- 328,- 501 285 720 Monheim a.r. 5 364,- 317,- 420,- 601 313 1.056 Wülfrath 1 - - - 326 - - Gesamt 56 290,- 191,- 550,- 521 150 1.164 In 6 Fällen beinhalten die Kaufpreise keine Erschließungskosten. Der Mittelwert dieser Preise beträgt 198,- /m² bei einer Spanne von 147,- /m² bis 260,- /m² und liegt somit rd. 90,- /m² unter dem Mittelwert von erschließungsbeitragsfreien Grundstükken. Wegen der Zusammenfassung nicht unmittelbar vergleichbarer Objekte und der geringen Fallzahlen müssen die Mittelwerte kritisch betrachtet werden. Insbesondere können keine Rückschlüsse auf die Höhe der Erschließungskosten gezogen werden. Das Preisniveau für baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau ist zwischen den kreisangehörigen Städten differenziert, aber auch innerhalb der einzelnen Städte stark lageabhängig. Daher ist die Bandbreite der Grundstückskaufpreise i.d.r. groß. Im Jahr 2008 war im gesamten Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses eine Stagnation zu verzeichnen. Lediglich im sogenannten Musikantenviertel der Stadt Haan wurde ein Bodenrichtwert aufgrund von Verkäufen der letzten Jahre um 35,- /m² auf 410,- /m² angehoben. Zudem wurde in Langenfeld und Monheim am Rhein jeweils ein neuer Bodenrichtwert des individuellen Wohnungsbaus ermittelt und beschlossen und somit das Bodenrichtwertgefüge weiterhin verdichtet. Die Häufigkeitsverteilung der erschließungsbeitragsfreien Kauffälle hinsichtlich der Quadratmeterpreise und Grundstücksflächen zeigen die nachfolgenden Diagramme. 20 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

HÄUFIGKEIT DER QUADRATMETERPREISE 25 20 15 Anzahl 10 5 0 bis 150 200 250 300 350 400 >400 /m² HÄUFIGKEIT DER GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN 14 12 10 Anzahl 8 6 4 2 0 bis 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 >700 m² DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 21

TYPISCHE BAULANDPREISE IN GUTER WOHNLAGE Stadt Hilden Haan 370 380 Langenfeld 350 Heiligenhaus Mettmann Monheim a.r. Erkrath 310 305 295 285 Wülfrath 0 50 100 150 200 250 300 350 400 250 /m² TYPISCHE BAULANDPREISE IN MITTLERER WOHNLAGE Stadt Langenfeld Hilden 320 330 Monheim a.r. Erkrath Haan Mettmann 280 270 265 265 Wülfrath 230 Heiligenhaus 0 50 100 150 200 250 300 350 400 215 /m² TYPISCHE BAULANDPREISE IN MÄßIGER WOHNLAGE Stadt Hilden Langenfeld Monheim a.r. Erkrath Haan Mettmann 270 265 255 240 235 230 Wülfrath 200 Heiligenhaus 180 0 50 100 150 200 250 300 350 400 /m² 22 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

Detaillierte Bodenwerte für baureife Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus enthalten die einzelnen Bodenrichtwertkarten für die acht Städte des Zuständigkeitsbereichs (vgl. Seiten 42-43). 5.4.2.2 GESCHOSSWOHNUNGSBAU, GESCHÄFTLICHE NUTZUNG Im Jahr 2008 wurden 26 Kauffälle über baureifes Land für Geschosswohnungsbau in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses registriert, wobei es sich in zwei Fällen um Verkäufe des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks an den Erbbauberechtigten handelt. Nach Ausschluss von Erbbaurechtsverkäufen sowie der im ungewöhnlichen Geschäftsverkehr zustandegekommenen Verträge konnte im gesamten Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses lediglich 1 Fall zur Auswertung herangezogen werden. Die gezahlten Preise bewegten sich im Jahr 2007 zwischen 207,- /m² und 320,- /m², erschließungsbeitragsfrei. Die vom Gutachterausschuss als Übersicht beschlossenen typischen Werte des Jahres 2008 für erschließungsbeitragsfreie, baureife Grundstücke für Geschosswohnungsbau sind in der nachstehenden Tabelle dargestellt. Stadt gute Lage /m² mittlere Lage /m² mäßige Lage /m² Erkrath 285,- 270,- 235,- Haan 300,- 265,- - Heiligenhaus - 210,- - Hilden - 310,- - Langenfeld - 310,- - Mettmann 280,- 270,- 230,- Monheim am Rhein - 275,- - Wülfrath 255,- 215,- - Unbebaute Grundstücke für geschäftliche Nutzung werden auf dem Immobilienmarkt des Zuständigkeitsbereichs des Gutachterausschusses kaum noch gehandelt. Im Berichtsjahr wurden 8 Verträge registriert, wobei sechs Fälle dem gewöhnlichen Grundstücksmarkt zugeordnet werden konnten. Die Preise bewegten sich in einer Spanne zwischen 130,- /m² und 295,- /m², erschließungsbeitragsfrei. 5.4.2.3 GEWERBE UND INDUSTRIE Beim Teilmarkt baureifes Land für Gewerbe- und Industriegrundstücke wurde im Jahr 2008 mit 47 registrierten Fällen ein Geldumsatz von 24,7 Mio. erreicht. Davon gingen nach Ausschluss aller außergewöhnlich zustande gekommenen Verträge 25 Fälle in die Auswertung ein. DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 23

Die Preise bewegen sich zwischen 51,- /m² und 159,- /m², erschließungsbeitragsfrei. Der Mittelwert liegt bei 108,- /m². Lediglich ein Gewerbegebiet in Monheim am Rhein konnte im Jahr 2008 eine Steigerung verzeichnen mit gleichzeitiger Lagekorrektur des Bodenrichtwertes, im übrigen Stadtgebiet von Monheim sowie in den anderen Städten des Zuständigkeitsbereichs sind die Bodenrichtwerte unverändert geblieben. TYPISCHE BAULANDPREISE FÜR BAUREIFE GRUNDSTÜCKE FÜR GEWERBE UND INDUSTRIE Stadt gute Lage /m² mittlere Lage /m² Erkrath 95,- 85,- Haan 85,- 75,- Heiligenhaus 80,- 70,- Hilden 100,- 90,- Langenfeld 100,- - Mettmann 145,- 85,- Monheim am Rhein 100,- - Wülfrath 85,- 70,- 5.5 GEMEINBEDARFSFLÄCHEN Unter Gemeinbedarfsflächen werden Grundstücke verstanden, die durch eine dauerhafte Zweckbindung privatwirtschaftlicher Nutzung entzogen sind. Im Berichtsjahr 2008 wurde mit 23 Fällen dieser Kategorie ein Geldumsatz von rd. 0,7 Mio. erzielt, wobei die Preisspanne der Gemeinbedarfsflächen aufgrund der unterschiedlichen Bodenentwicklungsstufen erfahrungsgemäß groß ist. Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses lagen die Preise zwischen rd. 1,- /m² und 130,- /m². 5.6 SONSTIGE FLÄCHEN Der Teilmarkt sonstige Flächen beinhaltet Flächen für Ver- und Entsorgungseinrichtungen, Zukaufs- und Arrondierungsflächen (unselbständige Teilflächen), Dauerkleingärten, Hausgärten, Wasserflächen, Abbauland, Steinbrüche, Sand- und Kiesgruben u.a. In diesem Teilmarkt wurde im Jahre 2008 mit 47 registrierten Fällen ein Geldumsatz von 0,7 Mio. erreicht. 24 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

5.7 ERBBAURECHTE Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu unterhalten. Den Handel mit Erbbaurechten einschließlich Gebäudesubstanz umfassen die Teilmärkte bebaute Grundstücke bzw. Wohn- und Teileigentum. Das Marktgeschehen wird überwiegend durch den Verkauf des mit einem Erbbaurecht belasteten Grund und Bodens an den Erbbauberechtigten geprägt. Vertragsart Anzahl Anteil [%] Bestellung von Erbbaurechten 1 3,1 Verkauf des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks an die Erbbauberechtigten 30 93,8 Verkauf des Grund- und Bodens an Dritte 1 3,1 VERTRAGSZWECK BEI ERBBAURECHTEN Vertragszweck Anzahl Anteil [%] individueller Wohnungsbau 5 15,6 Geschosswohnungsbau (Eigentumswohnungen) 26 81,3 Stellplätze 1 3,1 Gewerbe 0 0,0 Bei den Verkäufen des Grund und Bodens an den Erbbauberechtigten (außer Stellplätze) wurde ein Vergleich der Kaufpreise mit den entsprechenden Bodenrichtwerten durchgeführt. Dabei stellte man fest, dass die ausgehandelten Preise im Durchschnitt 30 % unter dem jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwert lagen, wobei die Preisspanne auffallend groß ist (11-133% des jeweiligen Bodenrichtwertes). DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 25

6. TEILMARKT BEBAUTE GRUNDSTÜCKE Der Teilmarkt bebaute Grundstücke gliedert sich weiter in die Teilmärkte Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude, Gewerbe- und Industrieobjekte sowie sonstige bebaute Grundstücke. Zu diesem Marktsegment zählen auch Gebäude in der Rechtsform des Wohnungseigentumsgesetzes. 6.1 MARKTANTEILE, FLÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE Der Teilmarkt bebaute Grundstücke erzielte im Jahr 2008 mit 1.269 registrierten Fällen einen Geldumsatz von 487,4 Mio.. Damit haben die bebauten Grundstücke den größten Anteil am Geldumsatz auf dem Grundstücksmarkt im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Mettmann. Bei 30 Kauffällen handelt es sich um Verkäufe von bebauten Erbbaurechten, deren Geldumsatz insgesamt 6,3 Mio. beträgt. Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht die prozentualen Marktanteile der einzelnen Teilmärkte bezogen auf die Anzahl der Kauffälle. Der Schwerpunkt der veräußerten bebauten Grundstücke liegt deutlich bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. PROZENTUALE MARKTANTEILE IM TEILMARKT BEBAUTE GRUNDSTÜCKE Mehrfamilienhäuser 8% Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 5% Gewerbe- und Industrieobjekte 5% Sonstige bebaute Grundstücke 4% Ein- und Zweifamilienhäuser 78% Die Anzahl der registrierten Kauffälle und der jeweilige Flächen- und Geldumsatz in den einzelnen Städten des Zuständigkeitsbereichs sind nachstehend zusammengestellt. Der Flächenumsatz des Teilmarktes Ein- und Zweifamilienhäuser wird in einigen Fällen durch Verkäufe von Grundstücken im Außenbereich beeinflusst, die eine relativ große Grundstücksfläche aufweisen. Im Jahr 2008 sind sowohl der höchste Flächenumsatz als auch der höchste Geldumsatz in Erkrath zu verzeichnen. Der niedrigste Flächenumsatz wurde in Monheim am Rhein ermittelt, während der niedrigste Geldumsatz in Heiligenhaus erzielt wurde. 26 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

GRUNDSTÜCKSMARKT KREIS METTMANN 2009 UMSATZZAHLEN BEI BEBAUTEN GRUNDSTÜCKEN GEGLIEDERT NACH TEILMÄRKTEN Stadt Teilmarkt Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. ] Erkrath Ein- und Zweifamilienhäuser 116 6,37 35,15 Mehrfamilienhäuser 12 1,12 5,54 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 3 0,72 8,97 Gewerbe- und Industrieobjekte 9 11,10 47,32 Sonstige bebaute Grundstücke 5 0,73 0,58 Gesamt 145 20,04 97,56 Haan Ein- und Zweifamilienhäuser 117 7,33 32,90 Mehrfamilienhäuser 10 1,22 11,83 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 6 1,00 3,75 Gewerbe- und Industrieobjekte 6 1,12 2,61 Sonstige bebaute Grundstücke 2 0,38 1,21 Gesamt 141 11,06 52,30 Heiligenhaus Ein- und Zweifamilienhäuser 87 9,91 21,80 Mehrfamilienhäuser 12 0,75 2,48 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 8 0,85 2,91 Gewerbe- und Industrieobjekte 8 2,76 4,11 Sonstige bebaute Grundstücke 2 0,19 0,58 Gesamt 117 14,46 31,89 Hilden Ein- und Zweifamilienhäuser 124 6,54 30,13 Mehrfamilienhäuser 26 3,04 17,80 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 15 5,16 22,51 Gewerbe- und Industrieobjekte 9 2,18 4,92 Sonstige bebaute Grundstücke 8 0,56 2,07 Gesamt 182 17,48 77,44 Langenfeld Ein- und Zweifamilienhäuser 222 10,29 54,44 Mehrfamilienhäuser 20 1,62 10,92 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 8 0,87 5,31 Gewerbe- und Industrieobjekte 17 5,44 9,34 Sonstige bebaute Grundstücke 9 0,45 1,43 Gesamt 276 18,67 81,44 Mettmann Ein- und Zweifamilienhäuser 130 6,41 32,35 Mehrfamilienhäuser 10 0,64 3,38 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 5 0,88 3,40 Gewerbe- und Industrieobjekte 3 1,45 2,47 Sonstige bebaute Grundstücke 17 6,64 24,94 Gesamt 165 16,01 66,53 Monheim Ein- und Zweifamilienhäuser 122 4,36 27,58 am Rhein Mehrfamilienhäuser 3 0,17 1,48 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 4 0,87 1,78 Gewerbe- und Industrieobjekte 4 0,65 1,23 Sonstige bebaute Grundstücke 3 0,23 0,62 Gesamt 136 6,27 32,69 Wülfrath Ein- und Zweifamilienhäuser 85 4,40 19,50 Mehrfamilienhäuser 7 0,83 4,46 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 9 3,22 16,47 Gewerbe- und Industrieobjekte 4 3,50 6,88 Sonstige bebaute Grundstücke 2 0,04 0,23 Gesamt 107 11,98 47,53 Gesamt 1.269 115,98 487,38 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 27

GRUNDSTÜCKSMARKT KREIS METTMANN 2009 Die Entwicklung des Teilmarktes bebaute Grundstücke im Vergleich zum Vorjahr wird in den nachfolgenden Abbildungen differenziert nach Anzahl der Kauffälle, Flächenumsatz und Geldumsatz bezogen auf den gesamten Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses dargestellt. ENTWICKLUNG DER ANZAHL DER KAUFFÄLLE GEGENÜBER DEM VORJAHR 1200 1000 945 1003 2007 2008 800 Anzahl der Kauffälle 600 400 200 72 100 61 58 65 60 42 48 0 Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke Teilmarkt ENTWICKLUNG DES FLÄCHENUMSATZES GEGENÜBER DEM VORJAHR 70 60 56 56 50 2007 2008 50 Flächenumsatz [ha] 40 30 28 20 13 9 16 14 14 9 10 0 Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke Teilmarkt 28 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

GRUNDSTÜCKSMARKT KREIS METTMANN 2009 ENTWICKLUNG DES GELDUMSATZES GEGENÜBER DEM VORJAHR 300 250 237 254 2007 2008 200 167 Geldumsatz [Mio. ] 150 132 100 69 58 65 79 50 11 32 0 Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke Teilmarkt 6.2 MARKTTEILNEHMER Das Marktgeschehen hinsichtlich bebauter Grundstücke wird überwiegend durch den Geschäftsverkehr zwischen Privatpersonen geprägt. Dieser Sachverhalt wird in den nachfolgenden Abbildungen getrennt nach Veräußerer und Erwerber verdeutlicht. STRUKTUR DER VERÄUßERER IM TEILMARKT BEBAUTE GRUNDSTÜCKE Privat 79% Sonstige juristische Person 8% Wohnungsbaugesellschaft 13% Öffentliche Hand 0% In nachstehender Tabelle sind die Marktteilnehmer bezogen auf ihren Wohn- bzw. Geschäftssitz aufgeführt. Am häufigsten befand sich dieser innerhalb der Stadt des Kaufobjektes. Den geringsten Anteil hatten erwartungsgemäß Veräußerer und Erwerber aus dem Ausland mit jeweils weniger als 2 %. In 303 von insgesamt 1.269 Kauffällen (rd. 24 %) ist der Vertrag durch die Vermittlung einer Immobilienfirma zustandegekommen. DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 29

GRUNDSTÜCKSMARKT KREIS METTMANN 2009 STRUKTUR DER ERWERBER IM TEILMARKT BEBAUTE GRUNDSTÜCKE Privat 92% Sonstige juristische Person 8% Öffentliche Hand 0% Wohnungsbaugesellschaft 0% WOHN- BZW. GESCHÄFTSSITZ DER MARKTTEILNEHMER BEI BEBAUTEN GRUNDSTÜCKEN Wohn- bzw. Geschäftssitz Veräußerer Erwerber Anzahl [%] Anzahl [%] Stadt des Kaufobjekts 798 62,9 712 56,1 andere kreisangehörige Stadt 119 9,4 167 13,2 kreisangrenzende Großstadt 154 12,1 261 20,6 andere Stadt innerhalb Deutschland 184 14,5 106 8,4 Ausland 14 1,1 23 1,8 Gesamt 1.269 100,0 1.269 100,0 6.3 ANLASS DES EIGENTUMSÜBERGANGS Die häufigste Form des Eigentumswechsels von bebauten Grundstücken ist mit einem Anteil von rd. 95 % der Kauf. Enteignungen wurden im Jahr 2008 im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Mettmann nicht verzeichnet. Anlass des Eigentumsübergangs Ein- und Zweifamilienhäuser Gesamt Mehrfamilienhäuser Anzahl [%] Anzahl [%] Anzahl [%] Kauf 1.210 95,4 961 95,8 99 99,0 Tausch 4 0,3 1 0,1 0 0,0 Auseinandersetzung 5 0,4 4 0,4 0 0,0 Enteignung 0 0,0 0 0,0 0 0,0 Zwangsversteigerung 29 2,3 21 2,1 0 0,0 Sonstiger Anlass 21 1,7 16 1,6 1 1,0 Gesamt 1.269 100,0 1.003 100,0 100 100,0 30 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

GRUNDSTÜCKSMARKT KREIS METTMANN 2009 6.4 HÄUFIGKEITSVERTEILUNG DER KAUFPREISHÖHEN Bei der Auswertung der Häufigkeit der gezahlten Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Mehrfamilienhäuser wurden nur Kauffälle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs berücksichtigt. Kaufobjekte außerhalb von Wohngebieten und bebaute Erbbaurechte wurden nicht betrachtet. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt der am häufigsten bezahlte Kaufpreis zwischen 200 und 300 T. Auf die beiden umsatzstärksten Gruppen entfallen rd. 52 % der in die Auswertung einbezogenen Kauffälle. Bei den Mehrfamilienhäusern ist ein Verteilungsschwerpunkt in der Kaufpreisgruppe zwischen 200 und 350 T erkennbar. Die Streuung der Kaufpreise ist insbesondere auf die unterschiedliche Anzahl der Wohneinheiten im Objekt zurückzuführen. Verkäufe von größeren Wohnanlagen wurden bei der Auswertung nicht berücksichtigt. HÄUFIGKEIT DER KAUFPREISHÖHEN BEI EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN 300 250 200 Anzahl der Kauffälle 150 100 50 0 bis 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 > 500 Kaufpreis in T HÄUFIGKEIT DER KAUFPREISHÖHEN BEI MEHRFAMILIENHÄUSERN Anzahl der Kauffälle 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 bis 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 > 500 Kaufpreis in T DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 31

GRUNDSTÜCKSMARKT KREIS METTMANN 2009 7. TEILMARKT WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM Im Berichtsjahr 2008 wurden dem Gutachterausschuss 1.335 Abschriften von Kaufverträgen über Wohnungs- und Teileigentum zugesandt, so dass die Zahl der registrierten Erwerbsvorgänge in diesem Teilmarkt gegenüber dem Jahr 2007 um rd. 4,6 % zurückgegangen ist. Da für rd. 25 % der Urkunden bis zum Redaktionsschluss des Berichts keinerlei Angaben über Aufteilung, Ausstattung und Größe der einzelnen Objekte durch die Verkäufer bzw. Bauträger übermittelt wurden, standen für eine nähere Untersuchung nur 989 Fälle zur Verfügung. Die Untersuchung und die anschließende Auswertung der Kaufverträge erfolgt mit Unterstützung von Fragebögen, die an die Erwerber der Eigentumswohnungen bzw. Bauträger versandt werden. Hierbei werden Angaben über wertbeeinflussende Merkmale wie z.b. Baujahr, Wohnungsgröße, Lage der Wohnung innerhalb des Hauses, Ausstattung usw. erfragt. Der Auswertungsstand zum Redaktionsschluss wird in nachstehender Tabelle dargestellt. Vertragsart Erfasste Fälle davon untersuchte Fälle davon gewöhnlicher Geschäftsverkehr* Anzahl Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Wohneigentum 1.228 904 73,6 796 64,8 Teileigentum 107 85 79,4 66 61,7 Summe 1.335 989 74,1 862 64,6 *inkl. Erbbaurechte In 210 von insgesamt 1.335 Kauffällen (rd. 16 %) ist im Vertrag die Vermittlung durch eine Immobilienfirma erkennbar gewesen. Die in der Rechtsform des Wohnungseigentums veräußerten Eigenheime beinhaltet der Teilmarkt bebaute Grundstücke (Kap. 6 des Marktberichts). Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Zwangsversteigerungen bei Wohn- und Teileigentum. Jahr Anzahl der Verträge Zwangsversteigerungen Anteil in % 1999 2.406 99 4,1 2000 1.918 82 4,3 2001 1.718 43 2,5 2002 1.626 47 2,9 2003 1.910 58 3,0 2004 1.570 54 3,4 2005 1.732 55 3,2 2006 1.636 49 3,0 2007 1.399 62 4,4 2008 1.335 64 4,8 32 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

7.1 UMSÄTZE VON WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM Der Geldumsatz in diesem Teilmarkt ist im Jahr 2008 um ca. 2 % gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen und beträgt rd. 145 Mio.. Stadt Anzahl der Fälle Anteil Veränderung zum Vorjahr Geldumsatz Anteil Veränderung zum Vorjahr % % Mio. % % Erkrath 215 16,1-4,9 19,5 13,4-2,5 Haan 92 6,9-21,4 13,9 9,6-10,1 Heiligenhaus 110 8,2-15,4 9,7 6,6-27,0 Hilden 284 21,3-14,5 32,5 22,4-11,6 Langenfeld 215 16,1-2,3 28,0 19,2 + 3,6 Mettmann 160 12,0 + 8,8 16,8 11,6 + 3,2 Monheim am Rhein 191 14,3 + 13,0 18,7 12,8 + 38,6 Wülfrath 68 5,1 + 15,3 6,4 4,4-5,5 Gesamt 1.335 100,0-4,6 145,4 100,0-2,4 In der nachfolgenden Tabelle sind die Marktsegmente "Erst"- und "Weiterverkauf" von Wohnungs- und Teileigentum aller in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses registrierten Verträge dargestellt. Unter dem Begriff "Erstverkauf" werden auswertetechnisch sowohl die Veräußerungen von Neubauten als auch Umwandlungen verstanden. Weiterverkäufe beinhalten jede weitere Veräußerung einer neuerstellten bzw. umgewandelten Einheit. Art des Erwerbs Anzahl der Fälle Anteil Veränderung zum Vorjahr Geldumsatz Anteil Veränderung zum Vorjahr % % Mio. % % Erstverkauf Wohneigentum 232 17,4-0,9 39,3 27,0-1,9 Weiterverkauf Wohneigentum 996 74,6-0,7 98,2 67,6-4,9 Erstverkauf Teileigentum 11 0,8-54,2 0,5 0,3 + 74,1 Weiterverkauf Teileigentum 96 7,2-30,9 7,4 5,1 + 36,6 Gesamt 1.335 100,0-4,6 145,4 100,0-2,4 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 33

7.2 MARKTTEILNEHMER Wie im vorausgegangenen Jahr erwarben überwiegend natürliche Personen Wohnungs- und Teileigentum. Marktteilnehmer Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Privat 1.008 75,5 1.299 97,3 Öffentliche Hand 1 0,1 0 0,0 Wohnungsbaugesellschaft 201 15,1 1 0,1 sonst. juristische Personen 125 9,4 35 2,6 Gesamt 1.335 100,0 1.335 100,0 WOHN- BZW. GESCHÄFTSSITZ DER MARKTTEILNEHMER Wohn- bzw. Geschäftssitz Verkäufer Erwerber Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Stadt des Kaufobjektes 624 46,7 823 61,6 andere kreisangehörige Stadt 153 11,5 153 11,5 angrenzende Großstädte (E, K, LEV, D, W, SG) 193 14,5 217 16,3 andere Städte oder Gemeinden in Deutschland 340 25,5 129 9,7 Ausland 25 1,9 13 1,0 Gesamt 1.335 100,0 1.335 100,0 7.3 ANLASS DES EIGENTUMSÜBERGANGS Die prozentuale Verteilung der Fälle bezüglich der Übertragungsform ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Anlass Gesamtzahl Wohneigentum Teileigentum Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Kauf 1.264 94,7 1.161 94,5 103 96,3 Tausch 2 0,1 2 0,2 0 0 Auseinandersetzung 1 0,1 1 0,1 0 0 Zwangsversteigerung 64 4,8 60 4,9 4 3,7 sonstiger Anlass 4 0,3 4 0,3 0 0, Gesamt 1.335 100,0 1.228 100,0 107 100,0 34 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

7.4 WOHNUNGSEIGENTUM Wie in den vergangenen Jahren bestimmten Weiterverkäufe im Berichtsjahr 2008 den Handel von Wohnungseigentum. Die Relation zwischen den jeweiligen Marktsegmenten ist im nachfolgenden Diagramm dargestellt. Umwandlungen 8% Neubauten 11% Weiterverkäufe 81% Die prozentuale Verteilung bezieht sich auf alle erfassten Fälle. Der weiteren Untersuchung und der anschließenden Auswertung konnten allerdings überwiegend nur die Neubauten unterzogen werden. Bei Weiterverkäufen reduziert sich die Anzahl der ausgewerteten Fälle aufgrund von fehlenden Angaben. Die nachfolgenden Abbildungen stellen die durchschnittlichen Werte für Neubauten und Weiterverkäufe in den Städten des Zuständigkeitsbereichs dar. DURCHSCHNITTLICHE PREISE FÜR NEUBAUTEN Erkrath Langenfeld Monheim a.r. Mettmann Haan Hilden Heiligenhaus Wülfrath Gesamt 2.470,- 2.420,- 2.420,- 2.260,- 2.210,- 2.180,- 2.150,- 1.910,- 2.300,- 0,- 500,- 1.000,- 1.500,- 2.000,- 2.500,- 3.000,- /m² DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 35

DURCHSCHNITTLICHE PREISE FÜR WEITERVERKÄUFE Langenfeld Hilden Haan Wülfrath Monheim a.r. Mettmann Erkrath Heiligenhaus Gesamt 1.460,- 1.390,- 1.290,- 1.220,- 1.150,- 1.130,- 1.110,- 1.010,- 1.220,- /m² Im Berichtsjahr 2008 konnte, wie in den vergangenen Jahren eine Abhängigkeit der Quadratmeterpreise vom Baualter festgestellt werden. Dabei kommt neben der reinen Alterswertminderung auch der sich wandelnde Zeitgeschmack wie etwa Grundrisslösung der Eigentumswohnung oder deren Ausstattung mit Komfort zum Ausdruck. /m² 1.500,- 2.000,- 1.000,- 500,- 0,- 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 0,- 500,- 1.000,- 1.500,- 2.000,- Alter in Jahren Die Käufer achten verstärkt auf Qualität und attraktives Ambiente in kleineren Wohnanlagen mit angenehmer Architektur und guter Infrastruktur. Zudem werden verstärkt größere Wohnungen bevorzugt. Bei erstverkauften Neubauten erhöhte sich die durchschnittliche Wohnungsgröße gegenüber dem Jahr 2000 um ca. 25 % (von 78 m² auf 97 m² Wohnfläche). 36 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

110 Wohnfläche [m²] 100 90 80 Neubauten 70 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Berichtsjahr Neben der Entwicklung der Wohnungsgröße ist auch die Veränderung der durchschnittlichen Zimmeranzahl interessant. Die größte Gruppe bei den Eigentumswohnungen bilden schon seit Jahren Dreizimmerwohnungen. 4 Zimmer je Wohnung 3,5 3 2,5 Neubauten Weiterverkauf/Umwandlung 2 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Berichtsjahr 7.4.1 HÄUFIGKEITSVERTEILUNG Die nachfolgenden Diagramme zeigen die Häufigkeitsverteilung der untersuchten Kauffälle hinsichtlich - Quadratmeterpreise - Wohnungsgrößen - Baujahre - Kaufpreishöhen DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 37

QUADRATMETERPREISE 250 200 150 Anzahl 100 50 0 bis 1.000 1.250 1.500 1.750 2.000 2.250 2.500 >2.500 /m² WOHNUNGSGRÖSSEN 150 Anzahl 100 50 0 bis 40 50 60 70 80 90 100 110 >110 m² BAUJAHRE 200 160 120 Anzahl 80 40 0 1948-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2006 Neubauten Baujahr 38 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

KAUFPREISHÖHEN 300 250 200 Anzahl 150 100 50 0 bis 50 100 150 200 250 >250 in 1.000 7.5 TEILEIGENTUM Die eingegangenen Verträge über Teileigentum verteilen sich auf 33 Teileigentumsverträge über gewerblich genutzte Räume wie Büros, Läden u.a. sowie auf 74 Verträge über Tiefgarageneinstellplätze, Garagen und oberirdische Stellplätze. Im Bereich des Teileigentums wurde überwiegend Teileigentum an Stellplätzen untersucht. Bei gewerblich genutzten Einheiten war nur in insgesamt 11 Fällen die Nutzfläche bekannt, wobei 9 Fälle nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugeordnet werden konnten. Für Ladenlokale zahlten die Käufer im Berichtsjahr zwischen 1.195,- /² und 1.795,- /m². Im Vergleich zum Kauf von Eigentumswohnungen ist der Handel von Gewerbeeinheiten nur im geringen Umfang zu registrieren. DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 39

8. BODENRICHTWERTE 8.1 GESETZLICHER AUFTRAG Eine wesentliche Aufgabe des Gutachterausschusses ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland ( 196 BauGB). Diese werden vom Gutachterausschuss bis zum 15. Februar jedes Jahres bezogen auf den Stichtag 01. Januar des laufenden Jahres ermittelt und bis zum 31. März veröffentlicht. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Grund und Boden. Er bezieht sich auf ein fiktives Grundstück, dessen Eigenschaften für ein bestimmtes Gebiet typisch sind (Richtwertgrundstück). Die Bodenrichtwerte sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche festgelegt. Abweichungen einzelner Grundstücke in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand, Grundstücksgestalt und Grundstückstiefe (in der Regel ca. 35 m) vom sogenannten Richtwertgrundstück bewirken Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. 8.2 BODENRICHTWERTE FÜR BAULAND Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt jährlich Bodenrichtwerte für ein- und zweigeschossig bebaubare Wohnbauflächen, mehrgeschossig bebaubare Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen und gewerbliche Bauflächen. Für jede der acht Städte des Zuständigkeitsbereichs wird jährlich eine Bodenrichtwertkarte herausgegeben, in der die Bodenrichtwerte der Stadtgebiete dargestellt sind. Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses können die Bodenrichtwertkarten erworben werden. Zudem kann jedermann Einsicht oder schriftliche Auskunft über die Bodenrichtwerte einholen. Ein Auszug aus einer aktuellen Bodenrichtwertkarte ist auf den Seiten 42 und 43 dargestellt. 8.3 ÜBERSICHT ÜBER DIE BODENRICHTWERTE Gemäß 13 Abs.1 der GAVO NRW ermittelt der Gutachterausschuss auf der Grundlage der Bodenrichtwerte für die Städte des Zuständigkeitsbereichs gebietstypische Werte als Übersicht über die Bodenrichtwerte. Die Werte beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke und sind in /m² angegeben (s. Abb. S. 41). Der Gutachterausschuss übermittelt dem Oberen Gutachterausschuss bis zum 28. Februar jedes Jahres die Daten für die Veröffentlichung der amtlichen Informationen zum Immobilienmarkt unter www.borisplus.nrw.de und über die Bezirksregierung die zur Erstellung des Grundstücksmarktberichtes NRW erforderlichen Daten einschließlich der Daten der Übersicht über die Bodenrichtwerte. 40 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

Ratingen 345 305 240 350 335 --- 200 145 100 Heiligenhaus 310 215 180 --- 210 --- 80 70 --- Mettmann 305 265 230 280 270 230 145 85 --- Wülfrath 250 230 200 255 215 --- 85 70 --- Velbert 265 220 185 265 240 210 70 55 45 Erkrath 285 270 240 285 270 235 95 85 --- Haan 370 265 235 300 265 --- 85 75 --- Monheim a. R. 295 280 255 --- 275 --- 100 --- --- Hilden 380 320 270 --- 310 --- 100 90 --- Langenfeld 350 330 265 --- 310 --- 100 --- --- Zeichenerklärung: Die eingetragenen Zahlen geben die gebietstypischen Werte für erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfreie Grundstücke an. 1. Zeile Werte für Wohnbauflächen (ein- und zweigeschossig bebaubar) in guter, mittlerer und mäßiger Lage 2. Zeile Werte für Wohnbauflächen (mehrgeschossiger Wohnungsbau -Wohnungseigentum-) in guter, mittlerer und mäßiger Lage 3. Zeile Werte für gewerbliche Bauflächen in guter, mittlerer und mäßiger Lage gebietstypische Werte nach Ermittlungen der Gutachterausschüsse in der Stadt Ratingen bzw. in der Stadt Velbert DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 41

Bodenrichtwerte Erkrath 2009 M. 1:15 000 Stichtag: 01.01.2009 Die Bodenrichtwerte sind gemäß 193 Abs.3 Baugesetzbuch in der derzeit gültigen Fassung und gemäß 11 (1) der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte vom 10.01.2006 - Gutachterausschussverordnung - (SGV NRW 231) durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann ermittelt und beschlossen worden. Mettmann, den 04.02.2009 gez. Dipl.-Ing. Schwandke Vorsitzender ERLÄUTERUNGEN ZUR BODENRICHTWERTKARTE Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens, für den im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Wesentliche Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand, Grundstücksgestalt und Grundstückstiefe bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte des individuellen Wohnungsbaus beziehen sich auf gebietstypische Grundstücke mit einer Grundstückstiefe von in der Regel ca. 35 m. Beispiel: 225 Bodenrichtwerte in /m² W II Art der baulichen Nutzung und Zahl der Geschosse Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfreie Grundstücke. Zusatz RH = Bodenrichtwert für Reihenhausgrundstücke Zusatz EH = Bodenrichtwert für Einzelhausgrundstücke Der Grundstücksmarkt für den mehrgeschossigen Wohnungsbau ist durch Verkäufe zur Begründung von Wohnungseigentum maßgeblich geprägt. Bei bereits bebauten mehrgeschossigen Mietwohnhausgrundstücken sind Abschläge vom Bodenrichtwert, je nach Lage, von bis zu 25 % vorzunehmen. Erläuterungen zur Art der baulichen Nutzung W Wohnbauflächen MK Kerngebiete MD Dorfgebiete GE Gewerbegebiete MI Mischgebiete GI Industriegebiete Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Ansprüche gegenüber Behörden und sonstigen Institutionen, insbesondere gegenüber den Trägern der Bauleitplanung oder den Baugenehmigungsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden. Herausgeber: Kartengrundlage: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann Amtliches Stadtkartenwerk des Kreises Mettmann, herausgegeben durch den Landrat -Vermessungs- und Katasteramt- 42 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN

AUSZUG AUS DER BODENRICHTWERTKARTE DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM KREIS METTMANN 43