steuerl. optimiert, 48% Progression WOHNUNGSDATEN Beträge in EUR Prognoseberechnung zu Top Nr.: 3.36 Gewichtung Wohnfläche 53,74 m² 102% Balkon 8,17 m² 50% Kellerabteil 3,05 m² 61% Bewertete Nutzfläche 60,49 m² Garage 1 Stk. (entspricht in m²) 9,14 m² 9 Stk. Bewertete Nutzfläche inkl. PKW-Stellplatz 69,62 m² Nettokaufpreis * pro m² Wfl. pro m² bewertete Wfl. 3.972 3.066 213.457 Netto-Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten 4.700 3.628 252.583 * ohne Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr, treuhändische Abwicklung, etc.) und ohne Kreditbearbeitungs- und Hypothekargebühr sowie Bauzeitzinsen. Grund- und Gebäudeanteil in % 68.123 Abschreibung Abbruch Bestandsobjekt 600.000 sofort AfA Abbruchkosten 60.000 sofort AfA Sanierungskosten pro m² bew. Nutzfläche Baukosten inkl. Planung, Abbruch, Einrichtung, wirtsch.-, rechtl. und steuerl. Grundkonzeption 2.087 pro m² 145.334 Finanzierungsbeschaffung und Abwicklung 1,52% 3.842 Förderungsbeschaffung und Abwicklung 1,52% 3.842 Gesamtsumme der Sanierungskosten 153.017 Abschreibung Herstellkosten nach 28 Abs. 3 Kücheneinrichtung Tiefgarage/Carport/Stellplatz 15 Jahre / 6,67% p.a. 8 Jahre / 12,5% p.a. 20 Jahre / 5% p.a. Nebenkosten Grunderwerbsteuer 3,50% 9.599 Eintragungsgebühr 1,10% 3.017 Kaufvertrag 1,50% 3.478 Barauslagen Treuhänder 0,10% 400 Beratungshonorar 1,50% 3.789 Bauzeitzinsen 4.682 Hausabgaben, Versicherungen u.ä. 0 Gesamtsumme aller Nebenkosten 24.964 Abschreibung Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Rechtsanwalt Treuhandschaft Beratungshonorar Hausabgaben, Versicherungen u.ä. 15 Jahre / 6,67% p.a. sofort AfA 15 Jahre / 6,67% p.a. sofort AfA Sonstige Nebenkosten bezogen auf die bew. Nutzfläche Laufende Steuerberatung 1.050 Hausverwaltung und Erstvermietung 2.561 Kreditgebühren 2.869 Gesamtsumme der sonst. Nebenkosten 6.480 Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten 252.583 Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.
steuerl. optimiert, 48% Progression FINANZIERUNGSBEDARF Beträge in EUR Eigenkapital 62.999 Bankdarlehen 139.585 Sanierungsdarlehen 50.000 Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten 252.583 EIGENKAPITAL Eigenkapital 01.12.2018 21.000 Eigenkapital 01.03.2019 21.000 Eigenkapital 01.03.2020 21.000 Summe Eigenkapital 62.999 BANKDARLEHEN Aufnahme bzw. Beginn der Eigentümergemeinschaft 01.12.2018 Laufzeit Bankdarlehen 17 Jahre Fixzinssatz 2,60% geplanter Beginn der Annuität 01.01.2021 Kreditbearbeitungsgebühr 890 Hypothekargebühr und Nebengebührensicherstellung 1.979 Darlehen zur Ausfinanzierung 139.585 SANIERUNGSDARLEHEN Förderart Assanierung Land Steiermark Förderhöhe 50.000 pro Wohnung Laufzeit Sanierungsdarlehen 10 Jahre Annuitätenzuschuss 15% Zinssatz 1,875% Jahresannuität 6.415 p.a. Annuitätenzuschuss p.a. 962 p.a. Annuitätenzuschuss gesamt 9.622 Sanierungsparlehen 50.000 MIETKALKULATION Indexierung (Einnahmen und Ausgaben) 1,90% Vermietungsbeginn 01.12.2020 progn. Vollvermietung 01.01.2021 bewertete Wohnnutzfläche Top 3.36 60,49 m² bewertete Fläche Stellplatz 9,14 m² Miete netto pro m² Wfl. 7,70 Erhaltungsrücklapge pro m² Wfl. 0,51 Miete netto pro m² Wfl. 8,21 Mietertrag Wohnung inkl. Allgemeinfläche 441,21 mtl. Mietertrag Einrichtung (Küche, SAT-Anlage, Keller) 50,00 mtl. 50,00 mtl. Mietertrag Garage 1 Stk. 75,00 mtl. Nettomietertrag p.m. 566,21 mtl. NEBENKOSTEN Leerstand inkl. Betriebskosten 3,00% 16,99 mtl. Rücklagen 2,50% 14,16 mtl. lfd. steuerliche Betreuung 2,00% 11,32 mtl. lfd. wirtschaftl. Betreuung 3,00% 16,99 mtl. sonstige Nebenkosten 2,00% 11,32 mtl. Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.
steuerl. optimiert, 48% Progression PROGNOSEBERECHNUNG - EIGENKAPITALANTEIL ca. 25% 66 Musterberechnung für einen Miteigentumsanteil für Top-Nr. 3.36 von Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten 1) Beträge in EUR 256/10000 252.583 Eigenkapitaleinsatz 2018 / 2019 / 2020 62.999 Bankdarlehen 4) 139.585 Sanierungsdarlehen mit Annuitätenzuschüssen vom Land Stmk.²) 50.000 I. ERRICHTUNGSZEITRAUM Jahr vor Steuer Stl. Ergebnis 5) Ersparnis 3) nach Steuer Eigenkapital 12/2018 21.000-14.770-7.090 13.910 Eigenkapital 03/2019 21.000-22.590-10.843 10.156 Eigenkapital 03/2020 21.000-14.253-6.841 14.158 Summen 62.999-51.614-24.775 38.224 Eigenkapitalersparnis im Errichtungszeitraum 39% Darlehen gesamt 189.585 Nettokapitaleinsatz inkl. Darlehen Nettomiete inkl. Zuschuss ab 2022 (1. volles Vermietungsjahr) Rendite auf den Nettokapitaleinsatz inkl. Darlehen 227.809 7.136 3,1% II. VERMIETUNGSZEITRAUM - Finanzierung der Darlehen gesamt 189.585 Ø monatliche Zuzahlung nach Steuer Summe für 17 Jahre Zuzüglich Eigenkapital nach Steuer im Errichtungszeitraum Effektiver Kapitaleinsatz nach Steuer p.m. p.a. 355 4.255 72.342 38.224 110.566 III. ERTRAGSZEITRAUM Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten Effektiver Kapitaleinsatz nach Steuer Erwirtschafteter Ertrag durch das System Bauherrenmodell Gesamtersparnis durch das System Zusatzeinkommen (Nettomiete abzgl. Leerstand) ab 2038 p.a. Rendite auf den effektiven Kapitaleinsatz - wertgesichert 252.583 110.566 142.017 56% 9.894 8,9% Berechnungsgrundlagen: 1) In den Nebenkosten befinden sich die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr und Notarkosten sowie das 1,50 %-ige Beratungshonorar) ferner die kalkulierten Finanzierungskosten (Kreditgebühren und Bauzeitzinsen). 2) Assanierung: 1,875% kalkulierter Zinssatz gemäß Publikation der Wohnbauförderung Stmk.; Laufzeit 10 Jahre, ab 01.03.2021. Ein Rechtsanspruch besteht erst mit Erteilung der Zusicherung durch die jeweilige Förderstelle. 3) Berücksichtigte Steuerprogression: 48% 4) Bankdarlehen I: 2,600% Fixzinssatz von Beginn; Laufzeit 19 Jahre 5) ohne anteilige Mieteinnahmen und Zinsen - siehe 'steuerl. Ergebnis' in Liquiditätsvorschau bzw. steuerl. Hochrechnung Berechnungsgrundlagen für Miete: 3,0% Leerstand 2,5% Rücklagen und ab dem 20. Jahr (2040) 0,25% der Herstellungs- inkl. Anschaffungskosten als zusätzliche Rücklagenbildung 2,00% sonstige Nebenkosten als Reserve 5,0% lfd. steuerliche und wirtschaftliche Betreuung 1,90% Indexierung ab 2020 Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.
LIQUIDITÄTSPROGNOSE für 256 / 10000 Miteigentumsanteile Jahr Nettomiete Zuschuss abz. Leerstand 1) p.a Bank I Annuität San. Darl. Annuität Aufwand/ Ertrag vor Steuer 2) Stl. Ergebnis Stl. Ersparnis/ Zahlung 3) Aufwand/ Ertrag n. Steuer 4) ges. Aufwand nach Steuer 5) Nettomiete inkl. Zuschuss Darlehensstand 2018 - - - - - -21.000-14.770 7.090-13.910-13.910-2019 - - - - - -21.000-22.590 10.843-10.156-24.066-2020 - - - - - -21.000-14.253 6.841-14.158-38.224-2021 6.058 802 6.860-10.143-4.569-7.852-8.036 3.857-3.995-42.219 179.129 2022 6.173 962 7.136-10.143-5.483-8.490-7.815 3.751-4.739-46.958 167.659 2023 6.291 962 7.253-10.143-5.483-8.373-7.429 3.566-4.807-51.765 155.924 2024 6.410 962 7.372-10.143-5.483-8.254-7.035 3.377-4.877-56.642 143.918 2025 6.532 962 7.494-10.143-5.483-8.132-6.632 3.183-4.949-61.591 131.635 2026 6.656 962 7.618-10.143-5.483-8.008-6.220 2.986-5.022-66.613 119.068 2027 6.783 962 7.745-10.143-5.483-7.881-5.799 2.783-5.098-71.711 106.212 2028 6.911 962 7.874-10.143-5.483-7.752-5.192 2.492-5.260-76.971 93.058 2029 7.043 962 8.005-10.143-5.483-7.621-4.576 2.197-5.425-82.396 79.600 2030 7.176 962 8.139-10.143-5.483-7.487-4.126 1.981-5.507-87.902 65.830 2031 7.313 160 7.473-10.143-914 -3.584-3.699 1.775-1.808-89.711 56.343 2032 7.452-7.452-10.143 - -2.691-3.330 1.598-1.093-90.803 47.545 2033 7.593-7.593-10.143 - -2.550-256 123-2.427-93.230 38.517 2034 7.738-7.738-10.143 - -2.405 1.015-487 -2.892-96.122 29.256 2035 7.885-7.885-10.143 - -2.258 5.920-2.842-5.100-101.222 19.753 2036 9.280-9.280-10.143 - -863 8.038-3.858-4.722-105.944 10.003 2037 9.710-9.710-10.143 - -433 8.727-4.189-4.622-110.566-2038 9.894-9.894 - - 9.894 9.057-4.347 5.547 - - 2039 10.071-10.071 - - 10.071 9.250-4.440 5.631 - - 2040 9.843-9.843 - - 9.843 10.059-4.828 5.015 - - 2041 10.030-10.030 - - 10.030 10.479-5.030 5.000 - - 2042 10.221-10.221 - - 10.221 10.678-5.126 5.095 - - 2043 10.415-10.415 - - 10.415 10.881-5.223 5.192 - - 2044 10.613-10.613 - - 10.613 11.088-5.322 5.291 - - 2045 10.814-10.814 - - 10.814 11.298-5.423 5.391 - - 1) angenommene Vermietung ab 01.12.2020 (kalkulierte Vollvermietung ab 01.01.2021); Progn. Mieteinnahmen ab dem 1. vollen Vermietungsjahr (2021) 7.136 inkl. dem anteiligen Zuschuss in Höhe von 962 (Laufzeit 10 Jahre) und einer Indexierung der Mieten ab 2020 von 1,90%. Ein Leerstand von 3,00% wurde kalkuliert. Ab dem 20. Jahr (2040) sind 0,25% der Herstellungs- und Anschaffungskosten als Rücklagenbildung berechnet. Nach Ablauf der gedeckelten Miete aufgrund der Förderung (2036) wird eine von Beginn an indexierte Marktmiete auf Basis von 8,80/m² Wohnnutzfläche unterstellt. 2) Aufwand/Ertrag vor Steuer: Nettomiete abzgl. Leerstand zzgl. Zuschüsse abzgl. Darlehensannuitäten OHNE Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. - zahlungen. 3) Berücksichtigte Steuerprogression: 48% 4) Aufwand/Ertrag nach Steuer: Nettomiete abzgl. Leerstand zzgl. Zuschüsse abzgl. Darlehensannuitäten MIT Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. - zahlungen. 5) kumulierter Eigenmitteleinsatz nach Steuer Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.
STEUERLICHE PROGNOSEBERECHNUNG für 256 / 10000 Miteigentumsanteile Jahr Mieteinnahmen 1) Nebenkosten 2) Nettoeinnahmen AFA Bank I Zinsen 3) San. Darl. Zinsen 4) steuerliches Ergebnis stl. Ergebnis kumuliert 2018 - - - -14.770 - - -14.770-14.770 2019 - - - -22.590 - - -22.590-37.361 2020 - - - -14.253 - - -14.253-51.614 2021 6.924-658 6.266-10.045-3.509-748 -8.036-59.649 2022 7.055-670 6.385-10.045-3.336-819 -7.815-67.464 2023 7.189-683 6.506-10.045-3.159-731 -7.429-74.893 2024 7.326-696 6.630-10.045-2.978-642 -7.035-81.928 2025 7.465-709 6.756-10.045-2.792-552 -6.632-88.560 2026 7.607-723 6.884-10.045-2.600-459 -6.220-94.780 2027 7.751-736 7.015-10.045-2.404-365 -5.799-100.579 2028 7.899-750 7.148-9.869-2.203-269 -5.192-105.771 2029 8.049-765 7.284-9.692-1.997-171 -4.576-110.348 2030 8.202-779 7.422-9.692-1.785-72 -4.126-114.474 2031 8.357-794 7.564-9.692-1.568-2 -3.699-118.173 2032 8.516-809 7.707-9.692-1.345 - -3.330-121.502 2033 8.678-824 7.854-6.994-1.116 - -256-121.759 2034 8.843-840 8.003-6.107-881 - 1.015-120.744 2035 9.011-856 8.155-1.594-640 - 5.920-114.824 2036 10.486-931 9.555-1.124-393 - 8.038-106.786 2037 10.951-961 9.990-1.124-140 - 8.727-98.059 2038 11.159-979 10.180-1.124 - - 9.057-89.002 2039 11.371-997 10.374-1.124 - - 9.250-79.752 2040 11.587-1.016 10.284-225 - - 10.059-69.693 2041 11.807-1.036 10.479 - - - 10.479-59.214 2042 12.032-1.055 10.678 - - - 10.678-48.536 2043 12.260-1.075 10.881 - - - 10.881-37.655 2044 12.493-1.096 11.088 - - - 11.088-26.567 2045 12.731-1.117 11.298 - - - 11.298-15.269 1) angenommene Vermietung ab 01.12.2020 (kalkulierte Vollvermietung ab 01.01.2021); Progn. Mieteinnahmen ab dem 1. vollen Vermietungsjahr (2021) von 6.924 und einer Indexierung der Mieten ab 2020 von 1,90%. 2) Aus Erfahrungswerten wurden 9,5% Folgekosten wie z. B. Rücklagen (2,5%), Steuerberatung, lfd. wirtschaftliche Betreuung (5,0%) sowie sonstige Nebenkosten (2,0% Reserve) ab Vermietungsbeginn (progn. Vollvermietung 01.01.2021) kalkuliert. Ab dem 20. Jahr (2040) sind 0,25% der Herstellungs- und Anschaffungskosten als Rücklagenbildung berechnet. Davon wurden bereits ca. 2/3 als echte Ausgaben angesetzt. 3) Die Zinsen wurden auf Basis des angesetzten Zinssatzes von 2,60% p.a. ab 01.01.2021 berechnet. 4) Assanierung: 1,875% kalkulierter Zinssatz gemäß Publikation der Wohnbauförderung Stmk.; Laufzeit 10 Jahre, ab 01.03.2021 Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.
TOTALGEWINN-PROGNOSEBERECHNUNG für 256 / 10000 Miteigentumsanteile Jahr Mieteinnahmen abz. Nebenkosten, Leerstand sowie der Rücklagenbildung ab dem 20. Jahr 1) AFA Bank I Zinsen San. Darl. Zinsen steuerliches Ergebnis stl. Ergebnis kumuliert 2018 - -12.405 - - -12.405-12.405 2019 - -19.828 - - -19.828-32.233 2020 - -7.605 - - -7.605-39.839 2021 7.090-2.765-3.509-748 68-39.770 2022 7.225-2.765-3.336-819 305-39.465 2023 7.362-2.765-3.159-731 707-38.759 2024 7.502-2.765-2.978-642 1.117-37.642 2025 7.645-2.765-2.792-552 1.537-36.105 2026 7.790-2.765-2.600-459 1.966-34.140 2027 7.938-2.765-2.404-365 2.404-31.736 2028 8.089-2.589-2.203-269 3.028-28.708 2029 8.243-2.413-1.997-171 3.662-25.046 2030 8.399-2.413-1.785-72 4.130-20.916 2031 8.559-2.413-1.568-2 4.576-16.340 2032 8.721-2.413-1.345-4.964-11.376 2033 8.887-2.413-1.116-5.358-6.018 2034 9.056-2.413-881 - 5.762-256 2035 9.228-2.413-640 - 6.175 5.919 2036 9.403-2.413-393 - 6.597 2037 9.582-2.413-140 - 7.029 2038 9.764-2.413 - - 7.351 2039 9.950-2.413 - - 7.537 2040 10.139-2.413 - - 7.726 2041 10.331-2.413 - - 7.918 2042 10.528-2.413 - - 8.115 2043 10.728-2.413 - - 8.315 2044 10.931-2.413 - - 8.519 2045 11.139-2.413 - - 8.726 1) angenommene Vermietung ab 01.12.2020 (kalkulierte Vollvermietung ab 01.01.2021); Progn. Mieteinnahmen abzgl. Nebenkosten (9,5%) und Leerstand (3,0%) sowie abzüglich der zusätzlichen Rücklagenbildung ab dem 20. Jahr (2040) im 1. vollen Vermietungsjahr (2021) von 7.090 und einer Indexierung der Mieten ab 2020 von 1,90%. Die Totalgewinnberechnung wurde mit einer indexierten Marktmiete von 8,80/m² Wohnnutzfläche erstellt. Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung und unter Zugrundelegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich voraussichtlich im 18. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn. Durch zusätzliche Sondertilgungen verkürzt sich dieser Zeitraum entsprechend. Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.