TECHNISCHE OBJEKTDATEN STEUERDATEN WERT / WERTSTEIGERUNG

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1 INVESTMENT + ROI KALKULATION Objekt Musterstadt Musterstraße ohne Berücksichtigung der Annuität Szenario IST TECHNISCHE OBJEKTDATEN STEUERDATEN WERT / WERTSTEIGERUNG Fläche Wohnen + Balkone 400,00 m² Abschreibungssatz / Jahr (abh. v. Baujahr) 2,00% Inflation (+) / Deflation (-) 1,00% Fläche Gewerbeeinheiten 100,00 m² persönlicher Grenzsteuersatz 45% Multiplikator / Marktfaktor Miete > Wert 14 Summe Fläche 500,00 m² Anzahl Wohneinheiten 4 Mietpreisentwicklung nach 4 Jahre 10% Anzahl Gewerbeeinheiten 2 Mietpreisentwicklung nach 8 Jahre 10% Anzahl Stellplätzte 3 Anzahl Garagen 1 Achtung: Ermitteln Sie die o.g. Werte sehr sorgfältig! Kleine Korrekturen können einen erheblichen Einfluss auf die Ergebnisse Fläche Grundstück 500,00 m² der Kalkulation haben! Insb. die angenommene Inflation / Wertsteigerung sowie der Markt-Multiplikator sollten konservativ 1000 stel 1000,00 angesetzt werden! Erstellen Sie für verschiedene Varianten ggf. mehrere alternative Szenarien! Bodenrichtwert / m² 160 Eine detaillierte Kalkulation ersetzt nicht kritisches Denken und eine Plausibilitätsprüfung. WERTE FÜR INVEST + FINA + OPERATIONS INVESTMENT FINANZIERUNG OPERATIONS KAUFPREIS KREDIT 1 KREDIT 1 KREDIT 4 MIETEINNAHMEN / JAHR Kaufpreis Wohnen Bruttobetrag Wohnungen Kaufpreis Gewerbe Abschlusskosten Gewerbe o MwSt Kaufpreis Stellplätze/TG Nettobetrag = Stellplätze + Kaufpreis Sonstiges Zins netto 3,99% Sonstiges + KAUFPREIS GESAMT = Tilgung 2,50% KALTMIETE GESAMT / JAHR = KAUF-NEBENKOSTEN KREDIT 2 KREDIT 2 KREDIT 5 BETRIEBSKOSTEN / JAHR Makler-Provision ,95% Bruttobetrag Immo-Verwaltung ,00 NK Notar ,50% Abschlusskosten Instandhaltung Substanz ,00 GE-Steuer ,50% Nettobetrag = - - kalk. Mietausfall + Court ,00% Grundbuchamt ,50% Zins netto Summe BETRIEBSKOSTEN = Ämter / Behörden Tilgung Rechtsanwalt / Gutachter ZINSZAHLUNGEN / Jahr Sonstiges + 0 KREDIT 3 KREDIT 3 KREDIT 6 Zins Kredit 1 / SUMME NEBENKOSTEN = Bruttobetrag Zins Kredit 2 / Abschlusskosten Zins Kredit 3 / OBJEKTAUFWERTUNG Nettobetrag = - - Summe ZINSZAHLUNGEN = Sanierung Objekt + 0 Zins netto Renovierung / Instandset Tilgung TILGUNG Jahr 1 (ohne Annuität) Gutachter, Projektsteuerer Tilgung 1 / Überbrückungskosten Summe Kredit 1-6 Netto Tilgung 2 / Kosten Erstvermietung + Tilgung 3 / SUMME AUFWERTUNG = Summe = EIGENKAPITAL OPERATIV (nach Tilgung) = 412 INVESTMENT GESAMT = = FINANZIERUNG GESAMT = OPERATIV (vor Tilgung) =

2 KENNZAHLEN I KAUFPREISAUFTEILUNG CASHFLOW FROM OPERATIONS Gesamtinvestment NK-Aufteilung WIRTSCHAFTSERGEBNIS aktuell 4 Jahre 8 Jahre Gebäude + Parken/Sonstiges ,28% 84,62% Kostensatz gegenüber "aktuell" ,00% Grundstückswertanteil ,51% 15,38% KALTMIETE GESAMT / JAHR = Nebenkosten ,27% 10 Summe BETRIEBSKOSTEN Aufwertung ,94% Summe ZINSZAHLUNGEN Wirtschaftsergebnis Überschuss = Investment-Kostenaufteilung Gebäude + Parken/Sonstiges ABSCHREIBUNG / JAHR 2,00% * = Grundstückswertanteil Nebenkosten STEUERN aktuell 4 Jahre 8 Jahre ; ; 1,94% Aufwertung Steuersatz 45% 45% 45% 10,27% Wirtschaftsergebnis Überschuss Steuern auf operativen Überschuss ; Gebäude + Parken/Sonstiges Abschreibungsbetrag auf Objekt ,51% Steuererstattung auf Abschreibung Grundstückswertanteil Steuern Gesamt = ; Nebenkosten Überschuss Wirtschaftsergebnis ,28% Aufwertung Steuern Gesamt Überschuss nach Steuer vor Tilgung = Tilgung Cash-Überschuß nach Steuer + Tilgung = aktuell 4 Jahre 8 Jahre KALTMIETE GESAMT / JAHR # Summe BETRIEBSKOSTEN # Nebenkostenverteilung 500 ; KAUF-NEBENKOSTEN Summe ZINSZAHLUNGEN ; 0,82% Makler-Provision Wirtschaftsergebnis Überschuss # 4,27% ; 1,31% NK Notar Makler-Provision Steuern Gesamt # GE-Steuer Überschuss Wirtschaftsergebnis # Grundbuchamt NK Notar Tilgung Ämter / Behörden 500 GE-Steuer Cash-Überschuß nach Steuer Tilgung # ; Rechtsanwalt / Gutachter ,91% Sonstiges ; 0 Grundbuchamt 50,85% Ämter / Behörden ; 12,82% Rechtsanwalt / Gutachter Sonstiges Entwicklung operativer CashFlow aktuell 4 Jahre 8 Jahre KALTMIETE GESAMT / JAHR Summe BETRIEBSKOSTEN Summe ZINSZAHLUNGEN Wirtschaftsergebnis Überschuss Steuern Gesamt Überschuss Wirtschaftsergebnis Tilgung

3 KENNZAHLEN II FAKTOREN / ZINS KAUFPREIS + BETRIEB FAKTOREN Ebene Gesamt pro m² Faktor Zins Kaufpreis (KP) roh ,54 7,38% KP nach NK ,13 6,61% KP nach NK + Aufwertung ,43 6,48% Ertrag operativ/jahr o Fina ,77 5,33% Ertrag operativ/jahr n Fina ,72 2,10% CASH ON CASH / Eigenkapitalverzinsung aktuell Eigenkapital Kreditwerterosion / Jahr Überschuss Wirtschaftsergebnis Überschuss nach Steuer CASH ON CASH - Eigenkapitalverzinsung - Jahr 1 vor Steuer nach Steuer Ebene 6 ohne jährliche Wertsteigerung 10,6% 9,7% Ebene 7 mit Kreditwerterosion (Realwertsteigerung) 14,7% 13,7% Ebene 1-5 Verzinsungen 7,38% 6,61% 6,48% 5,33% Kaufpreis (KP) roh KP nach NK KP nach NK + Aufwertung Ertrag operativ/jahr o Fina 2,10% Ertrag operativ/jahr n Fina Kaufpreise pro m² Ebene Eigenkapitalverzinsung ,0% 14,7% 13,7% 10,6% 9,7% Ebene 6 ohne jährliche Wertsteigerung Kaufpreis (KP) roh KP nach NK KP nach NK + Aufwertung 0,0% vor Steuer nach Steuer Ebene 7 mit Kreditwerterosion (Realwertsteigerung) EXIT-PROJEKTION 10 Jahre VK in 10 Jahren - ohne Mietsteigerung 14 Marktfaktor VK in 10 Jahren nach 2 Mietanpassungen 14 Marktfaktor Gewinn VK-EK steuerfrei nach 10 J. Gewinn VK-EK steuerfrei nach 10 J. Gewinn operativ versteuert ohne Mietsteigerung Gewinn operativ versteuert mit Mietsteigerung Summe Gewinne VK + Miete ohne Mietsteigerung Summe Gewinne VK + Miete mit Mietsteigerung gewichteter Gewinn 10 Jahre 50% / 50% ,5%

4 KENNZAHLEN III AUSWERTUNG OPERATIV MIETEINNAHMEN / JAHR Betrag Anteil Wohnungen ,00% Gewerbe ,00% Stellplätze 0 Sonstiges 0 KALTMIETE GESAMT / JAHR BETRIEBSKOSTEN / JAHR Betrag Anteil BK Anteil BZ Anteil E Immo-Verwaltung ,33% 6,93% 4,69% Instandhaltung Substanz ,20% 13,47% 9,11% kalk. Mietausfall + Court ,47% 5,91% 4,00% Summe BETRIEBSKOSTEN ,30% 17,80% Betriebskosten ; 22,47% ; 26,33% ; 51,20% Immo-Verwaltung Instandhaltung Substanz kalk. Mietausfall + Court. ZINSZAHLUNGEN / Jahr Betrag Anteil Zins Zins Kredit ,70% 49,88% Zins Kredit 2 - Zins Kredit 3 - Zins Kredit 4 - Zins Kredit 5 - Zins Kredit 6 - Summe ZINSZAHLUNGEN ,70% 49,88% Betriebskosten + Zinsen operativer Überschuss ,32% ; 75,00% Summe Einnahmen Mieteinnahmen 0 ; ; 25,00% Wohnungen Gewerbe Stellplätze Sonstiges Zins Kredit 5; - ; operativer Überschuss; ; 32,32% Immo-Verwaltung Zins Kredit Instandhaltung 6; Substanz3.500 kalk. - ; Mietausfall + Court Zins Kredit Zins Kredit 2 - Zins Zins Kredit Kredit 4; -3 - ; Zins Kredit 4 - Zins Kredit 5 - Zins Kredit 3; - Zins Kredit 6 - ; operativer Überschuss Zins Kredit 2; - ; Immo-Verwaltung; ; 4,69% Zins Kredit 1; ; 49,88% Gesamt-Verwendung Einnahmen Instandhaltung Substanz; ; 9,11% kalk. Mietausfall + Court.; ; 4,00%

5 KENNZAHLEN IV Verwendung operativer Überschuss Überschuss Wirtschaftsergebnis Steuern Gesamt Überschuss nach Steuer vor Tilgung Tilgung Cash-Überschuß nach Steuer + Tilgung -647 Hinweis: Wenn der Cash-Überschuss nach Steuern und Tilgung deutlich negativ ist, dann kostet Sie das Objekt jeden Monat weiteres Bar-Geld, welches Sie einlegen / zurücklegen müssen. Achten Sie auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Überschuss, Steuern (bzw. Rücklagen dafür) und Tilgungshöhen damit ist nicht zu einem Cash-Engpass kommt! Verwendung operativer Überschuss Überschuss Wirtschaftsergebnis Steuern Gesamt Überschuss nach Steuer vor Tilgung Tilgung Cash-Überschuß nach Steuer + Tilgung FINANZIERUNG Überschüsse Bankbetrachtung Finanzierung Gesamt Bankbetrachtung8ér Annuität Mietausfall % Fremdkapital / Kredit netto ,22% Überschuss Eigenkapital ,78% Prozent -16,97% 29,29% Zins / Jahr / Monat Tilgung / Jahr / Monat BANK-BETRACHTUNG 8ér Annuität Überschuss nach 8ér Annuität ,97% Mietausfall % 25% Überschuss nach Mietausfall ,29% ér Annuität Mietausfall % Reserven bei Bankbetrachtung ér Annuität Mietausfall % -2

6 AUSWERTUNG FINANZIERUNGSSTRUKTUR Fina-Quelle Brutto Kredit-Anteil brutto Fina-NK Fina Netto Fina-Anteil Zins % Zinszahlung Zinsanteil Tilgung % Tilgung Tilgungsanteil Zins + Tilgung Kredit ,22% 3,99% ,50% Kredit Kredit Kredit Kredit Kredit Eigenkapital ,78% Summe Achtung: Je höher der Finanzierungsanteil einer Finanzierungsquelle, desto sinnvoller ist dort ein möglichst niedriger Soll-Zins. Je höher der Soll-Zins einer Finanzierungsquelle, desto sinnvoller ist i.d.r. die dortige bevorzugte Tilgung. Je höher der Fremdfinanzierungsanteil / je kleiner der Eigenkapitalanteil an einem Vorhaben, desto stärker schwanken insb. Ihre CashOnCash-Ergebnisse (Vorteil und Risiko) Kredit Kredit-Anteil brutto Fina-Anteil Zins % Zinsanteil Tilgung % Tilgungsanteil Kredit ,22% Kredit-Anteil 3,99% 10 brutto2,50% 10 Kredit 2 Kredit 3 Kredit 4 10 Kredit 5 Kredit 6 Kredit 1 Kredit 2 Kredit 3 Kredit 4 Kredit 5 Kredit 6 Kredit-Anteil brutto 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% Kredit 1 Kredit 2 Kredit 3 Kredit 4 Kredit 5 Kredit 6 Zins % Tilgung %