Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 1 von 26 Nr.: 153 46. KW / 16.11.2007 Kostenlos per E-Mail ISSN 1860-6369 Inhaltsverzeichnis Editorial (Rohmert) 1 Subprime-Krise: Mittelstandsdebakel (WR) 2 BVT-Gruppe: Residential 4 Anleger profitieren (WR) Fondsbörse expandiert (WR) 7 Zweitmarkt Symposium 7 Immobilienuhr sieht Rekord- 8 Hoch bei Büromarkt (WR) Deutsche Euroshop - Fels in 9 der Brandung (Ries) Feri Rating & Research 11 Trendwende am Immobilienmarkt? 10 Thesen (Junius) 15 JLL: Europ. Marktindikatoren im dritten Quartal 17 Investmentmarkt Düsseldorf 18 Wohneigentümer sorgloser 18 Die Rente aus dem Eigenheim (Unterreiner) 19 Manhattans Mieten steigen 20 auf Rekordniveau (AE) Rekordergebnis für JLL 20 Handelsstandort Dresden 20 ZIA: Altersvorsorge Motiv 21 für Kauf und Wohnungen Versuchslabor im Maßstab 1:1 22 Eigentumswohnungen bei Singles beliebt (Winckler) 24 Internationaler Einfluss nimmt 24 zu (Eberhard) Berlin als City of the Years 25 2008 ausgezeichnet (Krentz) Impressum 26 Sehr geehrte Damen und Herren, Franz Müntefering sorgte am Dienstag für den Paukenschlag. Als Erfinder der "Heuschrecke" wird er uns in Erinnerung bleiben. Vielmehr wird es nicht sein. Das einzige, was die aktuelle Regierung mit seiner Vize-Kanzlerschaft bisher positives für die Volkswirtschaft zustande brachte, war die Tatsache des Regierungswechsels an sich, die die Stimmung ins Positive drehte. Die volkswirtschaftliche Analyse des Zahlenwerks und der Ergebnisse der sozialistischsten Regierung seit Willi Brand sind eher traurig. Nahezu auf den Tag genau mit dem Regierungswechsel zeigt die Staatsquote im Feri-Zahlenwerk wieder im 45 Grad Winkel nach oben (Seite 11). Letzte Woche legten die Researcher von Feri aus Bad Homburg ihr Zahlenwerk vor. Für uns ist es ein besserer Maßstab als die Gutachten der Institute und der Sachverständigen, da Feri keinerlei politische Rücksichtnahmen zu nehmen hat. Die deutsche Konjunktur ist laut Feri inzwischen deutlich schlechter, als sie von Presse und Analysten dargestellt wird. 2006 wurde durch Einmaleffekte wie den Stimmungseffekt der Fußballweltmeisterschaft und Vorzieheffekte durch die Mehrwertsteuererhöhung weit stärker getunt, als dies die rechnerischen Effekte der WM-Reisenden erwarten ließen. Deutschland wurde von einer Welle des Optimismus erfasst. Immobilienwirtschaftlich wird anhaltend hoher Anlagedruck zwar einen Absturz der Immobilienmärkte verhindern, jedoch sind deutliche Bremsspuren unvermeidbar. Mit dem üblichen Timelag zur Konjunktur dürfte sich auch die Mietnachfrage, die derzeit noch in Rekorden schwelgt, deutlich abkühlen. Woher also die zum Teil zweistelligen Mietsteigerungen im Durchschnitt der Standorte kommen sollen, mit denen internationale Büro- Sponsoren kalkulieren, steht damit in den Sternen. Die von vielen Marktbeobachtern erwartete große Aufholjagd der Gewerbeimmobilien, - der Gewerbeimmobilienindex liegt ca. 20% unter dem Höhepunkt von 1993 - wird wohl nicht mehr stattfinden. Trotz interner Nachfrageverstärkung durch Globalisierung der Kapitalmärkte, guter Konjunktur, guter Investmentstimmung und Rekorden bei der Mieternachfrage bleiben die durchschnittlichen Miet- und Preisindexes eher auf einem moderaten Niveau. 1993 wird wohl einsame Spitze bleiben. Um so gefährdeter dürften Fondsmodelle sein, die nicht auf den völlig abgebrochenen Zusammenhang zwischen Inflation und Preis- bzw. Mietentwicklung verweisen. Subprime-Krise nimmt kein Ende: Wir waren letzte Woche auf Einladung der BVT-Gruppe in den USA. Zum Thema Subprime-Krise, gab uns BVT-Manager Michael Sauer eine Interpretation, die sich aus einer Vielzahl von Makler- und Bankengesprächen vor Ort ergab. Neue, in Deutschland so bisher nicht gehörte Fakten erklären die stimmungsmäßige Bedeutung der derzeitigen US-Krise ebenso wie die ansonsten unverständliche Huddelei von Regierung und Zentralbank. Es gab überhaupt keine Wahl. Die Subprime-Krise betrifft nach Recherchen von Sauer in weitem Umfang eben nicht arme Leute, denen man sowieso nie hätte Kredit geben sollen, - dies ist die deutsche Interpretation - sondern gerade den amerikanischen Mittelstand, der sich durch hybride Finanzierungen und ständig steigende Hauspreise zu zinsgünstigen, kurzfristigen Bindungen hat verleiten lassen. (S. 4) Brandaktuell erscheint diese Woche das Immobilien Spezial von "Der Platow Brief". Auf 36 Seiten beleuchten das Platowteam und der Unterzeichner aktuelle Entwicklungen im Immobilienmarkt, bei Immobilien AG's und bei geschlossenen und offenen Immobilienfonds. (Infos auf Seite 4) Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner Catella Real Estate AG, DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment, Fairvesta, Garbe Group, Ideenkapital AG, RA Klumpe Schroeder + Partner, Real I.S. AG, UBS Real Estate KAG sowie den Partnern von der "Der Fonds Brief". Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief"
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 2 von 26 Personalien Hong Kong: Nick Ridgewell übernimmt die Leitung für das Immobiliengeschäft Asien bei Morley. Ridgewell war zuvor Managing Director bei Mayquarie. Kitzbühel: Arkona beruft Stephan Meier als neuen Hoteldirektor für das Grand SPA Resort A-ROSA. Er tritt damit die Nachfolge von Ulrich Drewitz an. Oberhaching: Horst G. Baron ist vom Aufsichtsrat der SHG erneut in den Vorstand berufen worden und leitet das Unternehmen nun gemeinsam mit Achim Wilhelm-Wittschier. Frankfurt: Senior Consultant Martin Birkert (25) wechselte am 1. November 2007 zum Immobilien- Beratungsunternehmen NAI apollo zur Unterstützung des konsequenten Ausbaus der Industrieabteilung im Rhein- Main-Gebiet und in ganz Deutschland. Frankfurt: Oliver Gagaik (42) ist neuer Development Director bei Gazeley. Gagaik war zuvor bei der Finanzbehörde der Stadt Hamburg als Abteilungsleiter für Grundstücksentwicklungen tätig. Frankfurt: Henderson Global Investors hat Rena Laute zur Leiterin des Vertriebs an institutionelle Kunden ernannt. Laute arbeitet bereits seit 7 Jahren für Henderson. News von der US-Subprime-Krise Mittelstandsdebakel statt Mobilhomer-Desaster - das erklärt Regierungs- und FED- Huddelei Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Wir haben letzte Woche auf Einladung der Münchener BVT-Gruppe, die seit 28 Jahren in den USA vertreten ist, unser Bild von der US-Subprime-Krise revidieren müssen. Die Krise dürfte nach Recherchen von US-BVT-Manager Michael Sauer, für die eine Vielzahl von Gesprächen mit Maklern und Banken nötig war, für ganz andere Bevölkerungsgruppen zu einem Debakel werden, als bislang in Deutschland landläufig angenommen wurde. Während aus deutscher Sicht die Subprime-Krise als Finanzkrise und Konsequenz engagierter Kreditpolitik der US-Banken und nicht als Immobilienkrise gesehen wurde, sehen die Zusammenhänge vor Ort anders aus. Als schief gegangener Versuch, Leuten Kredite zu geben, denen kein vernünftiger Mensch je Kredite geben würde und Ansatz, Mobilhomer sesshaft zu machen, wurde die US-Subprime-Krise bisher interpretiert. Backgroundgespräche mit US-Maklern und Bankern, die Analyse von Beispielen und der Blick auf die Landkarte der Krisengebiete machen für Sauer deutlich, dass gerade wohlhabende Gegenden betroffen sind. Kalifornien und Florida als wohlhabendste US-Gebiete führen das Negativ-Ranking an. Die Krise und die Pleiten betreffen eben nicht nur arme Bevölkerungsschichten, sondern den Mittelstand, der sich mit kurzfristigen und hybriden Finanzierungen bei stark gestiegenen Zinsen übernommen hat. Anders als ihnen von der Finanzierungsinstituten verkauft und vorkalkuliert wurde, kann er seine Immobilie, die er auf Wachstum und Wohlstand bei anhaltend niedrigen Zinsen kalkuliert hatte, bei erhöhter Belastung nach Auslauf der Festzinsen eben nicht mit 20 oder 30% Wertzuwachs verkaufen. Stattdessen ist er mit Preiseinbrüchen bzw. sogar Unverkäuflichkeit seiner Immobilie konfrontiert. Das soziale und menschliche Drama, das wir selber auf Grund der sportlichen Arme-Leute- Finanzierung witterten, ist in USA allerdings geringer als dies in Deutschland der Fall wäre. Die Banken schreiben schneller ab, da die Hausbesitzer nach Auszug mangels Meldewesen meist nicht mehr auffindbar sind. Allerdings können ansonsten gut situierte Mittelständler mit festem Job und Selbständige, die sich nach Analyse von Beispielen auch kurzfristig finanzierten, weil sie von der anhaltenden Wertentwicklung ihrer Immobilien überzeugt waren, nicht so einfach verschwinden. Deshalb versuchen Regierung und Zentralbank die gesellschaftlichen Folgen gering zu halten und entwerfen Programme zur Rettung der Finanzierungen. Aber wie kam es überhaupt zu der Krise? Stark steigende Hauspreise, engagierte Kreditvergabe, niedrige Zinsen und neue Finanzierungsformen, die die traditionellen langfristigen Festkredite ablösten, brachten auch den wohlhabenden Mittelstand dazu, sich hoch zu verschulden. Aus dem 30-jährigen Festkredit (FRM=Fix Rate Mortgage), der in USA mit geringer Entschädigung von etwa 2% jederzeit ablösbar ist und so zur Sparkassenkrise in den 80ern führte, wurden 2/28 bzw. 3/27 und verschiedene andere Varianten strukturierter Finanzierungsangebote (Hybrid). 2/28 heißt, dass die Zinsen auf 2 Jahre festgelegt wurden evtl. sogar noch gesponsert und die verbleibenden 28 Jahre der Zins variabel ist. Dass das in einer historisch einmaligen Niedrigzinsphase in einer historisch einmaligen Immobilien-Hochpreisphase bei in Bezug auf das Einkommen ausgepowerten Raten schief gehen musste, ist evident! Warnungen schlugen auch beim gutsituierten Normalbürger fehl. Der Hauskäufer ging zum einen von anhaltend niedrigen Zinsen aus. Zum anderen konnte er ja in dem seiner Meinung nach unwahrscheinlichen Fall, dass er sich mit den Zinsen übernehmen würde, jederzeit das Haus mit 20 oder 30% Gewinn verkaufen und den Kredit ablösen. Die Verdoppelung der kurzfristigen Zinsen und gleichzeitig fallende Hauspreise in Verbindung mit einer
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 3 von 26 Personalien Hamburg: Dr. Thomas Duhnkrack übernimmt den Aufsichtsratvorsitz der DG Hyp. Er übernimmt die Aufgaben von Wolfgang Kirsch, der aus dem Gremium ausscheidet. Hamburg: Dr. Charlotte Brigitte Looß ist neue Managerin Public Realtions & Investor Relations bei alstria. Augsburg: Andreas Menke (44) ist neuer Leiter Kommunikation und Unternehmenssprecher der Patrizia. sich beruhigen Einkommensentwicklung setzen den Zerstörungsprozess in Gang. Anders als der Name Subprime- Krise aussagt, wurden von dieser Art der Finanzierung eben nicht speziell arme Haushalte mit sowieso schlechter Bonität betroffen, sondern alle Finanzierungen der letzten Jahre. Notleidende Kredite betreffen also nicht eine Randgruppe, sondern normale Kreditnehmer. Die wiederum wurden bei fallenden Immobilienpreisen mangels Sicherheiten auch noch zu Subprimern mit Strafzinsen und konnten so erst recht ihre Raten nicht mehr zahlen. Subprime-Kreditnehmer sind im deutschen Sinne auch nicht nur bonitätsschwache Kreditnehmer, sondern alle Berufsund Personengruppen, die die auf Grund des fehlenden Meldewesens sehr restriktiven underwriting standards nicht erfüllen. Nach PRIME. ALT-A beschreibt SUB- PRIME lediglich die dritte Bonitätsstufe, die gegenüber guten Bonitäten einen Zinsaufschlag von 200 bis 400 Basispunkten zahlen muss. SUB-PRIME sind keine armen Leute, sondern vor allem Bevölkerungsschichten, die ihr Einkommen nicht nachweisen können bzw. nicht nachweisen wollen oder auch Ausländer, die erst wenige Jahre in USA sind. Das betrifft alle Trinkgeld-Jobs, die in USA sehr häufig anzutreffen sind und auch ein gutes Einkommen ermöglichen wie auch z. B. junge Selbständige bzw. alle Gruppen, die die underwriting standards nicht erfüllen, obwohl sie vom (nicht versteuerten) Einkommen durchaus gut leben können. fairvesta Gesucht Gesucht Gesucht Wohn- & Geschäftshäuser Mehrfamilienhäuser Bürogebäude Gesucht Einkaufszentren Gesucht Objektestandorte Bundesweit Fakten Due Diligence max. 9,5fach Banken Kapitalnachweis für Kaufobjekte Wir suchen Bundesweit - Mehrfamilienhäuser - Wohn- u. Geschäftshäuser - Bürogebäude - Einkaufszentren Schnelle Kaufabwicklung, ohne LOI direkt zum Notar! Vermittler fairvesta fairvesta fairvesta Rating Rating Rating Maklercourtage - Vereinbarungen Notarverträge Bestandsobjekte Verkaufsobjekte Bestrating A R@S Rating Services AG Bestnote 1,33 Unternehmensanalyse Check-Rating Note A Leistungsbilanzanalyse Fondsexperte Nerb Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf! fairvesta Vermittlungsgesellschaft mbh Konrad-Adenauer-Str. 15 D-72072 Tübingen Tel.: 0049 (0) 70 71-36 65-100 Fax: 0049 (0) 70 71-36 65-77 E-Mail: info@fairvesta.de www.fairvesta.de
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 4 von 26 PLATOW Special Immobilien Immobilien-Investments - Wo Sie nach der Zins-Party weiter feiern Der Immobilienmarkt steht vor einem Wendepunkt. Seit der Subprime-Krise ist das zinsgetriebene Geschäft vorbei. Von einem Crash-Szenario ist Deutschland aber weit entfernt. Viel spricht für ein Soft- Landing. Sinkende Preise und steigende Mieten lassen 2008 einige Investments sogar attraktiver werden. Wo sich ein Blick lohnt, verrät Ihnen auf 36 Seiten das aktuelle PLATOW Special Immobilien. Bestellung und weitere Informationen unter Tel. 069/24 26 39 25 oder info@platow.de Der Immobilienbrief -Fazit: Das erklärt die so bislang unverständliche Huddelei von Notenbank und Regierung, die gesellschaftlichen Folgen so niedrig wie möglich zu halten. Damit gab es die bei uns diskutierte Zinsneutralität der Zentralbank überhaupt nicht. Sie musste reagieren. Für die Zukunft ist der Zinsspielraum weiter eingeschränkt. Aber da Währungsrelationen (siehe Konjunkturrecherche) in USA nicht interessieren und die Konjunktur keine restriktiven Maßnahmen erfordert - eher das Gegenteil ist der Fall - stört das Regierung und FED weit weniger als in Europa angenommen wird. Andererseits könnte die Krise, die gerade auch hochwertige Objekte betrifft und eben doch eine Immobilienkrise sein könnte, zu deutlich ernsteren gesellschaftlichen und konjunkturellen Folgen führen als der monetäre Schaden erwarten ließe. BVT-Gruppe - Residential-Anleger profitieren von der Krise Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Wie bei unserem US-Besuch letzte Woche bei der US-Dependance der BVT-Gruppe aus München, die seit 28 Jahren in USA tätig ist und mit 40 Mitarbeitern in Atlanta sitzt, deutlich wurde, profitieren die Anleger der BVT-Wohnimmobilien-Fonds der Residential-Serie von der Krise. Wir haben uns die Objekte des aktuellen Residential VI angeschaut. Wir hatten den Fonds in der Vergangenheit und in unseren Specials die Vorgängerfonds und deren Performance schon vorgestellt. Auch in "Der Platow Brief" im aktuellen Platow Immobilien Spezial wurde er positiv besprochen. Die Objektbesichtigung bestätigte die Ferndiagnose. Hinzu kommt, dass die Konsequenzen der Krise den Mietmarkt pushen. Miete ist negativ korreliert mit der Eigenheimentwicklung. Während in der Vergangenheit auf Grund der niedrigen Zinsen bis Ende 2004 (siehe BVT-Chart) Kaufen billiger als Mieten war, drehte die Situation Mitte 2005. Garbe Logistik über alle Grenzen! Nach Hamburg, London, Paris und Istanbul jetzt auch in Moskau: die GARBE Unternehmensgruppe. Wir agieren als Projektentwickler und Investor für moderne Class A Logistik-Immobilien und schnüren Allround-Pakete inklusive Konzeption, Realisierung und Asset Management. Mit ökonomischem Denken für reelle Profite. Nutzen Sie unseren professionellen Info-Service und nehmen Sie Kontakt auf unter fon: +49 (0) 40 35 61 3-0 www.garbe.de LOGISTIC AG CLASS A IMMOBILIEN KONZEPTION REALISIERUNG SALE AND LEASEBACK ASSET MANAGEMENT
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 5 von 26 Personalien Düsseldorf: Bülent Alemdag (30) ist zum Geschäftsführer der neu gegründeten Realogis Immobilien ernannt worden. Zuvor war er als Associate Director für Industrial & Logistik Services bei DTZ Zadelhoff tätig. Frankfurt: Peter Birchinger (37) verstärkt das Corporate Finance Team von Jones Lang LaSalle in Frankfurt. Birchinger war seit 2000 bei Cushman & Wakefield, zuletzt als Partner im gleichen Bereich, tätig. Die Mietnachfrage der Mittelschicht- Haushalte, die ihre Häuser verlassen müssen und Betroffene der dramatisch gestiegenen Bonitätsanforderungen, die kein Haus mehr kaufen können, stoßen auf die sowieso gestiegene Nachfrage der Baby-Boomer Jahrgänge, die im Mieter-Alter sind. Für die Anleger macht sich die aktuelle Entwicklung in guter Performance der bisherigen 5 Fonds und guten Perspektiven des aktuell im Vertrieb befindlichen Residential VI deutlich. Alle Projektentwicklungs-Fonds, bei denen natürlich das breitere Chance-/ Risiko- Raster berücksichtigt werden muss, laufen bisher besser oder plangemäß in Bau oder Vermietung oder konnten mit 2-stelligem Ergebnis aufgelöst werden. Überblick / Zwischenbilanz BVT USA Residential Fonds Fonds Residential I Residential II Residential III Residential IV Residential V Residential VI Objekte EK Mio. USD Entwickl.kosten Mio. USD Units Auflage Geschlossen Highlands at Dearborn 18,25 82,9 446 Sep 04 Nov 04 (Peabody, Boston) Stonegate 13 58,74 332 Aug 05 Mai 05 (Marlborough, Boston) Rainmaker (Cary, NC) 15,6 70,49 434 Jan 06 Mai 05 Milan (Sugar Land, Houston) 360 Oct 06 15777 Quorum (Addison, Dallas) 25,6 117,55 414 Nov 06 Nov 06 Station 250 (Dedham, Boston) 285 Oct 06 The Ashton 14,7 115,2 453 Jan 07 Mar 05 (Dulles, Virginia/D.C.) South park Meadows (Travis) 15,57 71,53 670 Jun 07 Mar 07 Denver Phoenix Las Vegas Phase I & Ib Phase II 14 12,8 21,9 15,16 52,67 47,82 87,66 60,65 270 307 456 319 Gesamt 166,6 735,87 4,75 Jul 07 Aug 07 Apr 07 Setzen Sie auf Qualität. Rund um den Globus. Rund um die Uhr. Definieren Sie Ihre Ziele, wir bringen Sie hin. Als Anleger, Partner und Mieter der Deka Immobilien profitieren Sie von einem breiten immobilienbasierten Anlagespektrum für jeden Bedarf, über 350 attraktiven Objekten in den Metropolen dieser Welt, diversifizierten Immobilienportfolien in horizontalen und vertikalen Märkten, höchster Qualität in Funktionalität und Service, einem Unternehmen, dem zahlreiche Fortune-500-Unternehmen vertrauen. Deka Ein Gespräch lohnt sich. Nehmen Sie Kontakt auf: www.deka-immobilien.de Deka Immobilien Investment GmbH Ÿ Finanzgruppe
US PROPERTIES VALUE ADDED 6 Facetten für ein chancenreiches Investment: Überschaubare Laufzeit von 8 bis 10 Jahren Vertraglich vereinbarte Investitionskriterien Erzielung hoher Wertsteigerungen durch Revitalisierung Portfolio aus US-Büroimmobilien mit Optimierungspotenzial Manager mit einer landesweiten Infrastruktur Vorteile aus bestehendem Doppel - besteuerungsabkommen D USA Erst der Schliff macht aus einem unscheinbaren Rohling ein echtes Juwel. Ähnlich ist es mit dem US PVA: Investiert wird in US-Büro im mobilien mit Optimierungspotenzial. Durch die systematische Verbesserung der Gebäude qualität werden aus den einst weniger nachgefragten Objekten attraktive Büro adressen mit höheren Vermietungs quoten und damit größeren Erträgen! Wert steigerungen entstehen, die durch zeitige Veräußerungen realisiert werden sollen. Für glänzende Chancen beim US PROPERTIES VALUE ADDED. www.ideenkapital.de
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 7 von 26 Personalien Düsseldorf: Erik Nagel ist rückwirkend zum 1.11.07 zum GF der WestFonds Immobilien-Anlagegesellschaft ernannt worden. In seiner neuen Funktion ist er u.a. für die Vermarktung mehrerer Immobilien- Portfolios zuständig. Berlin: DTZ eröffnet Bewertungsabteilung in Berlin. Associate Director Tino Müller (34) leitet das fünfköpfige Team. Mit ihm wechselt Senior Consultant Stephan Griese von Frankfurt nach Berlin. Frankfurt: Heiko Richter (42) ist neuer Market Officer Central Germany bei ProLogis. Zuvor war Richter bei Schenker tätig. Düsseldorf: Jones Lang Asset Management eröffnet zum 1. Januar 2008 ein Büro in Berlin. Das Büro wird unter der Leitung von Lars Rybak (35) stehen, der zuletzt verantwortlich für den Bereich Real Estate Management bei Deloitte. Unternehmens-News Bingen: Garbe Group errichtet ein neues 44 000 qm großes Logistikzentrum. Mieter ist Rhenus Logistics. Insgesamt werden rund 28 Mio. Euro in das Projekt investiert. Augsburg: First Capital Partner hat ihren bestehenden Aktienanteil an der Patrizia von 45,48% auf 50,16% ausgebaut. Fondsbörse mit gebrauchten Fonds auf Expansionskurs Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Der Zweitmarkt mit Fondsanteilen von Schiffsfonds, Immobilienfonds u.a. Fondsmodellen boomt. 30% dürften die Umsätze dieses Jahr zulegen. Jetzt lässt sich auch mit dem Fondshandel Geld verdienen. Die Zeit für den Handel mit Zweitmarktanteilen von Beteiligungsmodellen ist reif. Gute Entwicklung bei Schiffen und Immobilien machen manche Fonds wieder salonfähig und zu Renditebringern. Die steuerlichen Haltefristen sind abgelaufen. Die Umsätze sind groß genug, um die Exit-Möglichkeit für den Anleger zu transparenten Kursen sicherzustellen. Noch ist nicht klar, welches Bewertungskonzept am Ende den Sieg davonträgt. Gescheitert ist die Düsseldorfer Börse mit ihrem Rating-Modell. Die Szene diskutierte letzte Woche auf Einladung von Alex Gadeberg und Bert E. König, die Vorstände der Fondsbörse Deutschland, die aktuellen Fragen auf dem ersten Zweitmarkt Symposion in Hamburg, bei dem die Matadore ihre Modelle vorstellten. Die Hamburger Fondsbörse, Zweitmarkt.de Fondsbörse Deutschland dürfte aber den anderen Konzepten davonziehen. Das Börsenangebot ersetzt den hausinternen Handel der Initiatoren, von dem Klaus Dieter Schmidt, GF der Fondsgesellschaft der IVG klar macht, dass ein interner ZweitMarkt bei einem börsengehandelten Initiator und deren Konzerngesellschaften sowieso unter Insiderhandel fielen. Neben den Härtefall-Regelungen reicht lt. Schmidt für den Vertrieb die Exitmöglichkeit über die Börse aus. Die Transparenz der Börse schützt den Anleger. Das beweisen Angebote oft unseriöser Aufkäufer bei Schiffsfonds, die Anleger mit Verunsicherungstaktiken und Modellrechnungen zum Verkauf unter Marktwert drängen. Zweitmarkt Symposion: Fonds Rating Dead or Alive? Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Fonds-Rating war ein Schwerpunkt-Thema der letzten 5 Jahre. Wir analysierten regelmäßig und in einer Vielzahl von Artikeln Sinn und Unsinn des Ratingansatzes. Jetzt holt die Realität den Ratingunsinn ein. Dies wurde letzte Woche auf dem Hamburger Symposion der Fondsbörse Deutschland (siehe Artikel oben) durch einen Beitrag von Heiko Nitzsche, Direktor Standard & Poor s, deutlich. Sinnvoll ist es sicherlich, dass ein Profi sich einen Fonds nicht nur formal, sondern auch betriebswirtschaftlich und mit Fach Know how zu Immobilien oder Schiffen anschaut und eine Meinung dazu abgibt. Allerdings machten alle Überlegungen deutlich, dass der Begriff Rating im Zusammenhang mit Beurteilungen geschlossener Fonds gefährlich und irreführend ist (vgl. "Der Immobilienbrief" 18. Juni 2003, 10. Juli 2003 u.v.a.). Noch schlimmer wurde es, wenn Ratings ohne Immobilienbesichtigungen als Ferndiagnosen durch Zusammenfassung der Prospektdiagnosen erstellt wurden. Die bekannte Anwaltskanzlei RA Klumpe Schroeder + Partner beschäftigte sich in der Folge unserer Artikel in unserem Spezial vom Herbst 2006 mit Haftungsgefahren von Fondsratings für Agenturen und Vertrieb. Wir wiesen Sie neben einer Vielzahl von anderen Punkten darauf hin, dass Rating einen Prozess beschreibt, der bei Unternehmensbeurteilungen sinnvoll ist, dass aber bezahlte Rating gutachten bei einer Einmal-Kapitalanlageentscheidung wenig hilfreich sind, sondern als Vertriebsinstrument gebraucht für den Anleger gefährlich ist, weil sie völlig überzogene Erwartungen an die Sicherheit der Kapitalanlage wecken. Aus unserer Beratungs- und Gutachtererfahrung im zweistelligen Milliardenbereich bei Immobilien blieb es uns völlig schleierhaft, wie bei Rating-Konditionen /-Kosten oft im nur einstelligen Tausenderbereich eine qualifizierte Beurteilung von Fonds - manchmal mit mehreren Immobilien - möglich sein sollte. Kopfschütteln rief hervor, als von einer Marketing starken Rating-Agentur - der Rating -Begriff ist nicht geschützt - mitgeteilt wurde, dass Telekom-Immobilien nicht besucht werden müssten, da die Telekom als Mieter wisse, was sie tue und dass dies ein Qualitätsmerkmal sei. Unberücksichtigt blieb, dass die Telekom die Immobilien selbst verkauft hatte und
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 8 von 26 Unternehmens-News Hamburg: Alstria office hat die Durchführung eines Aktienrückkaufprogramms beschlossen. Die Gesellschaft beabsichtigt zwischen November 2007 und September 2008 bis zu 2,5% ihres Aktienkapitals über die Deutsche Börse rückzuerwerben. Düsseldorf: Vivacon- Tochter Yoo baut 50 Wohnungen mit insgesamt 8 000 qm Fläche in der Ritterstraße/Schlossufer, die von Philippe Starck gestaltet werden. Das Investitionsvolumen beträgt 50 Mio. Euro. Hamburg: MPC Capital hat in den ersten neun Monaten 2007 merklich weniger Umsatz gemacht und Überschuss erzielt als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Zugleich schrumpfte das Eigenkapitalplatzierungsvolumen von 722 Mio. auf 662 Mio. Euro. Das Gewicht der Immobilienfonds am Platzierungsvolumen legte zu. Bonn: Die Post will sich angeblich von 1 300 nicht betriebsnotwendigen Immobilien mit jährlichen Mieteinnahmen von ca. 90 Mio. Euro trennen. Das Paket soll einen Erlös zwischen 1 und 1,5 Mrd. Euro bringen und von Morgan Stanley vermarktet werden. Augsburg: Patrizia konnte im 3. Quartal sein Immobilienportfolio weiter ausbauen. In den ersten neun Monaten 2007 gingen rund 11 100 Wohn- und 500 Gewerbeeinheiten in das Eigentum des Unternehmens über. dass die frei vereinbarten Mieten den Kaufpreis tunten. Zur Lachnummer wurden Fonds-Ratings dann endgültig, als mitgeteilt wurde, dass die noch im Jahr vorher hervorragenden Produkt-Ratings der Falk-Gruppe wegen der Insolvenz von Falk nun herabgesetzt worden wären. Die Anleger waren ihr Geld los. Da sich aber Vertriebe und Banken gerne ein Fondsrating der inzwischen 120 deutschen Rating- Gesellschaften in die Akten heften, blieben wir unter Vertriebsgesichtspunkten Mahner in der Wüste. Jetzt dreht sich das Blatt wie prophezeit. Heiko Nitzsche, Direktor Standard & Poor s, trug auf dem Symposion vor, dass Fondsratings regelmäßig nicht den Ratinganforderungen der Unabhängigkeit, Vergleichbarkeit und Transparenz genügen, dass die Gutachten oft keine Zusatzinformationen zum Prospekt enthalten, also nutzlos seien, und dass qualifizierte Recherchen zu den Konditionen, die im Markt gefordert werden, nicht möglich sind. Vor allem aber fehle oft eine Zielgruppenorientierung, da es etwas anderes sei, wenn ein Anleger einmal Geld in einen Fonds investiere oder ob ein vermögender Anleger ein großes gestreutes Portfolio zusammenstelle. Außerdem stelle mangels Aussagen zum Marktrisiko, zum Kontrahentenrisiko und zum Bonitätsrisiko ein Rating auf gar keinen Fall eine Kauf- oder Verkaufsempfehlung dar. Fondsgeschäftsführer der IVG AG, Klaus Dieter Schmidt bestätigte, dass er frühzeitig auf Grund von Marktanforderungen Ratings habe erstellen lassen, aber entweder seien die Gesellschaften nicht mehr am Markt oder die Performance sei völlig unzureichend. IVG müsse neu über Ratings nachdenken. "Der Immobilienbrief"-Fazit: Erfreulich, dass die Realität den gesunden Menschenverstand bestätigt. PR-Gier, Vertriebsdominanz und Risikoabwälzung bei Initiatoren und Vertrieb fressen nun einmal Hirn. Und als Sündenbock sind Ratingagenturen allemal genauso gut wie die sonst gebrauchten unerwarteten Marktentwicklungen. Immobilienuhr sieht Europas Büro-Märkte auf Rekord-Hoch Europas Spitzenmieten /qm/jahr London WE 1.776 Moskau 1.051 London City 1.019 Paris 825 Dublin 646 St. Petersburg 610 Kiew 603 Oslo 585 Mailand 500 Madrid 468 Stockholm 457 Frankfurt 432 Rom 430 Luxemburg 420 Athen 372 München 354 Warschau 336 Amsterdam 330 Helsinki 304 Brüssel 300 Hamburg 270 Düsseldorf 270 Budapest 264 Kopenhagen 255 Prag 252 Wien 246 Berlin 246 Lyon 240 Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Angesichts expandierender Unternehmen, guter Konjunktur und Zurückhaltung der Zentralbanken sieht Jones Lang LaSalle (JLL) die Nachfrage nach Büroflächen weiter auf Rekordniveau. Der Umsatz in den ersten drei Quartalen erreichte in den 24 von JLL untersuchten Märkten (siehe Chart) ein Allzeit-Hoch von 10 Mio. qm (+12%). Der Durchschnittswert der vergangenen 5 Jahre jeweils für die ersten neun Monate ist um 31% übertroffen. Moskau (+59%), Lyon (+46%), Hamburg (+40%) und Budapest (+37%) führen die Hitliste des Umsatzwachstums an. Deutschland schnitt im internationalen Vergleich mit Frankfurt (+24%), Düsseldorf (+29%) und München (+28%) gut ab. Nur Berlin blieb mit rund 9% schwach. Deutlich rückläufig war das Umsatzvolumen in Prag (- 44%), wo 2006 allerdings ein überdurchschnittlich gutes Umsatzjahr registriert worden war. Auch in Mailand und Amsterdam bewegte sich der jeweilige Dreivierteljahresumsatz auf deutlich niedrigerem Niveau (rund 24%). Bei einer ungebrochen hohen Nachfrage steigen die Spitzenmieten immer noch, allerdings deutlich verlangsamt, weiter. Der europäische Mietpreisindex von JLL stieg im 3. Quartal um nochmals 1,5% (nach einem Anstieg von 4,6% im 2. Quartal). Die Spitzenmieten lagen Ende September 11,6% über Vorjahresniveau. Im 3. Quartal legten 11 der 24 Märkte zu. Utrecht (+7,1%), Prag (+5,0%), London (+4,6%), Warschau (+3,7%) und Frankfurt (+2,9%) liegen an der Spitze.
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 9 von 26 Unternehmens-News Hamburg: HSH Nordbank erhöhte in den ersten neun Monaten 2007 sein Betriebsergebnis nach Risiko um 5,5% auf 193 Mio. Euro. Hamburg: Garbe feiert Richtfest für den 21 000 qm großen ersten Bauabschnitt des World-Cargo-Centers Nordport. Die Inbetriebnahme ist für Dezember vorgesehen. Investitionsvolumen rd. 70 Mio. Euro. Portugal: Sonae Sierra gibt bekannt, dass seine Partnerschaft mit Ing Real Estate bei der Entwicklung der Colombo-Türme nun Teil eines Konsortiums mit Iberdrola/ Caixa Geral de Depósitos ist. Dieses neue Konsortium wird 80 Mio. Euro in das Projekt investieren und der erste Turm dürfte Ende 2008 fertig gestellt sein. Mainz: Wohnbau Mainz feierte Richtfest für ihren 8 900 qm großen vierteiligen Gebäudekomplex am Bahnhof Römisches Theater. Investitionsvolumen beträgt rd. 20 Mio. Euro. Hamburg: Alstria office wurde in das neue REITs- Segment der Deutschen Börse aufgenommen. Larissa: Sonae Sierra stellt das größte Einkaufs- und Freizeitzentrum, Pantheon Plaza, vor mit einem Investitionsvolumen von 76,3 Mio. Euro, dessen Eröffnung für 2008 geplant ist. Alle anderen Märkte blieben während des 3. Quartals stabil. Ende September 2007 bewegt sich kein Markt mehr im Abwärtstrend. Die Nettoabsorption erreicht mit 7 Mio. qm ein Rekordniveau. Entsprechend ist die Leerstandsquote trotz wieder ansteigender Fertigstellungsvolumina (3,7 Mio. qm; +11%) rückläufig. Die gesamteuropäische Leerstandsquote lag Ende September bei 7,5%. Das sind 20 Basispunkte niedriger als letztes Quartal und 100 Basispunkte unter dem Niveau des Vorjahres. 18 der 24 Märkte verzeichneten im 3. Quartal einen Rückgang der Leerstandsquote. Zweistellige Leerstandsquoten weisen 7 Märkte auf, darunter mit Düsseldorf (11,3%) und Frankfurt (14,5%) auch 2 deutsche Immobilienhochburgen. Die Leerstandsquoten in Luxemburg (2,5%), Madrid (3,4%), und Warschau (3,6%) haben mittlerweile ein Rekordtief erreicht. Allein in den nächsten 3 Monaten werden weitere 2,2 Mio. qm fertig gestellt -30% davon allein in Moskau. JLL rechnet bis Ende 2008 wieder mit einem leichten Anstieg der durchschnittlichen europäischen Leerstandsquote. Deutsche Euroshop - Fels in der Brandung Hans Christoph Ries Die Immobilienwerte am deutschen Aktienmarkt haben - nach erstklassigen Jahren zuvor - 2007 kräftig Federn lassen müssen. Die Performance des einzigen börsennotierten Titels, der ausschließlich in Shopping Center investiert, ist mit einem leichten Minus auch nur bescheiden, im Vergleich zu den anderen großen Immobilienwerten hat die Deutsche Euroshop-Aktie dennoch gut abgeschnitten. Und das, obwohl die Gesellschaft 2007 als Übergangsjahr ausgeben musste, da bedingt durch Sondereffekte (Immobilienverkäufe) der diesjährige Gewinn vor Steuern deutlich nachgibt. So gaben denn zwischenzeitlich auch die Notierungen kräftig nach, doch mit der jüngsten Kurserholung scheint klar: Die Investoren haben offensichtlich den Blick bereits auf 2008 gelenkt. Dann dürfte die Deutsche Euroshop wieder den kurz unterbrochenen Wachstumspfad einschlagen. Ein weiterer Vorteil, den die Anleger goutieren, ist die hohe Planungssicherheit des Euroshop- Geschäftsmodells. Die 16 Einkaufszentren haben einen Vermietungsgrad von knapp unter 100%, die Mieterstruktur zeigt keine Klumpenrisiken (Top 10 Mieter haben Anteil von 25,5%, wobei Metro und Douglas zusammen auf knapp 10% kommen), und mit ECE hat man sich die Dienste der europäischen Nr.1 im Shopping Center Management bzw. -Development gesichert. Die Eröffnung neuer Center im Herbst dieses Jahres in Danzig sowie 2008 in Hameln und Passau wird im kommenden Geschäftsjahr neue Dynamik entfachen und sowohl auf der Umsatz- wie auch auf der Ertrag- und Cash-flow-Seite ihren Niederschlag finden. Zudem hat sich die Mannschaft um die Vorstände Claus-Matthias Böge und Olaf G. Borkers exzellente Langfristkonditionen auf der Kreditseite gesichert. Damit sind die Hamburger für 2008 gut aufgestellt und mit einem geplanten Zielwachstum von durchschnittlich 10% ist auch für die Zeit danach eine ansehnliche
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Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 11 von 26 Unternehmens-News Bonn: IVG konnte in den ersten neun Monaten 2007 das Konzernergebnis nach Steuern und vor Anteilen Dritter von 121 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum auf 270 Mio. Euro erhöhen. Das operative Ergebnis (EBIT) betrug 385,2 Mio. Euro nach 224,8 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. Frankfurt: DIC Asset legt Bericht über die ersten neun Monate 2007 vor. Der Konzernüberschuss zum 30.09.07 gegenüber den ersten neun Monaten 2006 konnte mit 24,0 Mio. Euro mehr als verdreifacht werden. Bergisch Gladbach: In den ersten zehn Monaten des Geschäftsjahres hat die Hahn Gruppe Immobilien mit einem Gesamtvolumen von rund 224 Mio. Euro neu angekauft. Außerdem wurde ein größeres Volumen von Anteilen an Objektgesellschaften zurückgekauft, das in das Vorratsvermögen aufgenommen wurde. Hanau: Gazit wird Endinvestor des 27 000 qm großen Fachmarktzentrums Kinzigbogen. Entwickler und Verkäufer des Grundstücks ist Aurelis. Köln: Die Colonia Real Estate konnte in den ersten 9 Monaten ihr Konzerergebnis von 19 Mio. Euro auf 54,4 Mio. Euro steigern. Die Gewinnschätzung stieg auf 67 bis 70 Mio. Euro. Expansion vorgegeben. Hinzu kommt eine jährliche steuerfreie Dividende, die bei der avisierten Höhe von 1,05 Euro pro Aktie einer Rendite von rund 4% entspricht. Vor der noch längst nicht ausgestandenen Krise des Finanzsektors, die die Kapitalmärkte noch länger beeinflussen wird, dürften es die Immobilienwerte schwer haben, sich besser als der Gesamtmarkt zu entwickeln. Daher raten wir, Schwächephasen des Marktes zu nutzen, um bei der Deutschen Euroshop Positionen aufzubauen. Feri Rating & Research: Zunehmende Immobilieninvestments in skeptischem Konjunkturbild Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Feri Rating & Research GmbH malte vergangene Woche auf der Herbsttagung der Bad Homburger Researcher ein eher skeptisches Konjunkturbild. Mit den Gutachten der Wirtschaftsforschungsinstitute und des Sachverständigenrates wurde das Konjunkturbuch in den letzten Wochen neu geschrieben. In die Regierungsschelte fällt auch Feri ein. Da derzeit die Zeitungen mit Konjunkturszenarien voll sind, belassen wir es bei einem kleinen Überblick und schauen uns an, was Feri zu Immobilien herausarbeitete. Die Bad Homburger Researcher sind für uns ein wichtiger Maßstab, da sie nicht durch politische Rücksichtnahmen und Aspekte einer self fullfilling prophecy politischer Auguren gebremst sind. Wir bevorzugen deshalb die Prognose der privaten Researcher. Für Feri ist der Anlageerfolg Basis der eigenen Prognose der Erfolgsmaßstab. (Anmerkung: Sofern Sie unseren Konjunkturartikel im Handelsimmobilien Report letzte Woche schon gelesen haben, springen Sie bitte nach unten zu den Immobilienaspekten) In USA ist das Zahlenwerk nach wie vor erstklassig. Allerdings dreht die Stimmung. Traditionell nimmt die US-Regierung geldpolitisch und fiskalpolitisch deutlichen Einfluss. Feri sieht deshalb mit 70% Wahrscheinlichkeit eine ruhige Bewältigung der US-Finanzkrise. Mit einer 30% Wahrscheinlichkeit schließt Feri-Referent Rainer Rau die Gefahr einer harten Rezession in USA allerdings nicht aus. Der anhaltend hohe Ölpreis, bei dem eine nachhaltige Wende nicht zu erwarten ist, wird sich nicht nur auf die Industrienationen, sondern auch auf den Welthandel insgesamt und die Emerging Markets. Der Feri-Prognostiker Dr. Rainer Rau geht deutlich härter mit der Regierung ins Gericht als die politischen Spurenleser der Nation. Auch im positiven US-Szenario hat Deutschland den Höhepunkt schon hinter sich. Unterstützt durch die seit 10 Jahren moderate Lohnpolitik ist die Staatsquote unter Kanzler Schröder von 46,3 auf 42,8% gesunken. Taggenau mit Regierungswechsel drehte sich der Trend. Inzwischen ist dank neuer Verteilungsmentalität die Staatsquote wieder auf 44,5% mit anhaltend steigendem Trend gewachsen. Die Mehrwertsteuererhöhung hat die realen Umsätze doppelt getroffen. Es fehlen real 3%. Vorzieheffekte auf Ende 2006 hatten entsprechende Nachzieheffekte in 2007 zur Konsequenz. Auf immer noch hohem Konsum-Niveau - schließlich muss der Verbraucher ja die Mehrwertsteuer bezahlen, er bekommt nur weniger für sein Geld - dreht jetzt die Konsumstimmung. Die Stimmungsindikatoren stürzen ab. Wie sind die generellen Einschätzungen? Für das Zahlenwerk aller Wirtschaftsweisen gilt, dass quantitativ die Weltwirtschaft noch keine Ermüdungserscheinungen zeigt. Die Explosion des Ölpreises blieb bislang noch ohne wahrnehmbare Bremsspuren. Wo liegen konjunkturelle Chancen und Risiken? Für Deutschland liegt derzeit das größte Risiko in der Entwicklung des Welthandels und in der Krisenbewältigung in den USA. Finanzkrise und Ölpreis-Explosion werfen Schatten. Blickt man auf den Ölpreis, ist nach Ansicht von Feri-Gründer Dr. Rainer Rau zu untersu-
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 12 von 26 Unternehmens-News Bergisch Gladbach: Hahn und TS Bau eröffnen 5 500 qm Fachmarktzentrum in Zülpich. Das Objekt ist zu 100% vermietet. Das Investitionsvolumen lag bei 10 Mio. Euro. Hamburg: HCI verzeichnete in den ersten neun Monaten des Jahres 2007 einen Anstieg des gezeichneten Eigenkapitals um 15,7% auf 434,6 Mio. Euro gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Viersen: Redevco und die Stadt Viersen haben den Namen Löhcenter für Einkaufszentrum am Theodor- Heuss-Platz festgelegt. Fertigstellung ist für März 2008 geplant, Objekt ist zu 85% vermietet. Wiesbaden: Aareal-Bank- Gruppe hat die ersten neun Monate 2007 mit einem Rekordgewinn in Höhe von 272 Mio. Euro abgeschlossen. Berlin: Polis Immobilien hat in den ersten neun Monaten 2007 Umsatz- und Gewinn deutlich steigern können. Der Umsatz hat sich von 3,1 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum auf 6,6 Mio. Euro mehr als verdoppelt, ebenso der Konzernüberschuss (1,8 Mio. Euro nach 0,8 Mio. Euro im Vorjahr). Das Ebit steigerte sich von 4 Mio. Euro auf 5,3 Mio. Euro. Essen: Brockhoff & Partner meldet die Vollvermietung des II. Bauabschnitts im Gewerbepark Essen Westendstraße. chen, wie sich zum einen der Ölpreis entwickeln wird und wie stark die Abhängigkeit der Volkswirtschaften, speziell der Industrienationen, noch vom Ölpreis ist. Rau rechnet auf der einen Seite damit, dass die Spitze des Ölpreises langsam erreicht ist. Andererseits geht er davon aus, dass der Anstieg dauerhaft bleibt und der Preis zwischen 70 und 80 Dollar schwanken wird. Positiv ist, dass der Einfluss des Öls geringer geworden ist. Andererseits ist er aber immer noch maßgeblich vorhanden. Der gestiegene Ölpreis wird sich auf die Konjunktur aller Länder mit hohem Energieverbrauch, also auch insbesondere China, dämpfend auswirken. Insgesamt wird der Welthandel in den kommenden 3 Jahren zurückgehen. Die nächste für Deutschland wichtige Frage ist, wie stark die deutsche Konjunktur noch an den USA hängt. Die volkswirtschaftliche Abhängigkeit ist inzwischen deutlich geringer geworden. Für Deutschland sind die Emerging-Countries und Osteuropa wichtiger geworden. Hier spielt zukünftig die Musik. In den Industrienationen dominieren eher die leisen Töne. Andererseits gilt, dass die Parallelität der Entwicklung zur USA wieder größer wird, je größer der Konjunkturabsturz in den USA wird. Die Bedeutung der Schwellenländer wird immer größer. Früher sagte man, wenn die Konjunktur läuft, läuft sie bei den sich entwickelnden Ländern mit Faktor 2. Heute liegt der Faktor der Aufholgeschwindigkeit bei 2,7. Unter Anlageaspekten das trifft sowohl die Wertpapieranlage als aus auch natürlich die Immobilienanlage lässt sich feststellen, dass die Volatilität in den Wertentwicklungen in den stark wachsenden Ländern prozentual nicht größer ist, als in den Industrienationen. Aufgrund der geldpolitischen und finanzpolitischen Einflussnahme des Staates geht Feri grundsätzlich davon, dass die USA die Finanzkrise im kommenden Jahr unbeschadet überwinden werden. Effekte auf den Konsum sind aber realistischerweise anzunehmen. Sofern das grundlegende und wahrscheinliche Szenario, dessen Wahrscheinlichkeit Rau mit 70 % angibt, eintritt, bleibt das Zahlenwerk für USA abgeschwächt aber positiv. Dann sind keine nachhaltigen Befürchtungen für Deutschland und die Weltkonjunktur zu erwarten. Feri vertritt als langjähriger USA- Optimist eine skeptische Meinung wie seit 10 Jahren nicht mehr, bleibt aber immer noch auf der positiven Seite. Obwohl das Zahlenwerk für die USA derzeit noch gut ist, stimmen der Absturz von Geschäftsklima und Konsumklima im letzten Quartal bedenklich. Die Hausverkäufe für neue Häuser sind seit Jahresbeginn um rund ein Drittel gefallen. Die Preise haben um etwa 10 % in den letzten beiden Quartalen nachgegeben. Und last but not least sind die Baugenehmigungen seit Mitte 2005 um fast die Hälfte gefallen. Die US-Konsumausgaben machen 60% des US-BIP aus. Alleine das nicht mehr vorhandene Konsum-Tuning durch Sicherheitsgefühl und durch Nachfinanzierungen von stetig steigenden Hauspreisen wird auf das US-Wachstum kräftig drücken. Die Zurückhaltung der Banken hat restriktive Effekte. Gestiegene Zinsen, zunehmende Arbeitslosigkeit und Pleiten von Haushalten drücken in Verbindung mit der Skepsis, die durch die Verbriefungs-Krise entstanden ist, weiter auf die Konjunktur. Es bleibt zu hoffen, dass Wechselkurspolitik und Geld- und Fiskalpolitik die Gefahren abwehren. Wie wirkt sich das Umfeld auf Deutschland aus? Die Emerging-Countries stimulieren z. Zt. den Welthandel viel stärker als die Industrieländer. China, Indien und Russland sind die neuen Matadore. Das bringt für Deutschland einen positiven Struktureffekt. In den stark wachsenden Schwellenländern hat Deutschland ein gutes Image. Hinzu kommt der hohe Bedarf an Investitionsgütern. Der deutsche Export hat gerade hier seinen Schwerpunkt. Dagegen ist die Bedeutung der
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 13 von 26 Deals Deals Deals Hannover: Expert mietet eine 15 000 qm große Liegenschaft im Gewerbepark Langenhagen. Die Liegenschaft gehört zum Portfolio des European Industrial Partnership Fonds und wird von der iog Germany betreut. Frankfurt: Mediduc mietet 1 500 qm Büro in der Hanauer Landstraße 291-293 von der AOC über Nai apollo. Frankfurt: Gulf Air mietet 475 qm in der Stresemannallee 30 von der IVG über Colliers Schön und Lopez sowie C & W. Dreieich: Logicreal konnte 4 Mietverträge mit 22 000 qm Fläche in Garching, Hallbergmoos, Weiterstadt und auf dem Kaltex-Gelände am Frankfurter Flughafen abschließen. Mieter sind u.a. Lutter & Partner, Group 7 und Hasenkamp. München: Johann Eichenseer/Zahnärztliche Tagesklinik mietet 550 qm Büro in der Leopoldstraße 230 über Ellwanger & Geiger. Tokio: Morgan Stanley Real Estate Investment hat eine Mehrheitsbeteiligung an zwei Wohngebäuden mit insgesamt 236 Wohnungen in Shibuya-ku für rd. 6,67 Mrd. Yen erworben. Berlin: Marlies Dekkers mietet 65 qm großen Laden in der Oranienburger Straße 1, über Engel & Völkers. USA zurück gegangen. Dies ist vor allem der geänderten Währungsrelation zu verdanken. Das Zahlenwerk macht auch in Deutschland immer noch einen guten Eindruck. Die Stimmungsverschlechterung sowohl bei Verbraucher als auch Industrie findet immer noch auf einem sehr hohen Niveau statt. Dennoch dürfte nach Ansicht von Rau die Konjunktur in der Praxis weit schlechter sein, als die Analysten derzeit noch meinen. Warmes Wetter und Mehrwertsteuererhöhung hat letztes Jahr den Bau beflügelt. Der Konsum profitierte von Vorzieheffekten. Der Anstieg hat sich nicht fortgesetzt. Alle Wirtschaftsauguren haben für das laufende Jahr die Wachstumsprognosen zurück genommen. Völlig unterschätzt wurde der Stimmungseffekt der Fußball-WM im vergangenen Jahr, der den Konsum beflügelt hat. Dieser Effekt geht weit über die Zahlenanalyse hinaus. Mit Blick in die Zukunft gilt die Frage, ob die Reformen unter Kanzler Schröder ausgereicht haben, das Potentialwachstum von etwa 1,5 % nachhaltig zu erhöhen. Ex post ist positiv festzustellen, dass die Politik der rot-grünen Regierung zu einer drastischen Senkung der Staatsquote geführt hat. Was bedeutet das für die Immobilienmärkte? In diesem nicht einfachen Umfeld erreichten die weltweiten Investitionen für gewerbliche Immobilien trotz höherer Finanzierungskosten im 1. Hj. 2007 eine Rekord-Höhe von rund 382 Mrd. USD (+16%). Ca. 45% Investitionen entfiel auf den amerikanischen Raum, 41% auf Europa und 14% auf die Region Asien-Pazifik. Zu den stärksten asiatischen Investment- Regionen rechneten Japan, China und Singapur. Die Einkaufsrenditen für Immobilien sind weltweit auf historische Tiefstände gesunken (yield compression). Im 3. Quartal ist eine Preis-Trendwende in den meisten Märkten zu beobachten. Dabei müssen die heißesten Märkte, London und Paris, mit +50 bzw. mit +25 Basispunkten Renditeanstieg auch den deutlichsten Abschlag hinnehmen. Die Kreditzurückhaltung der Banken verringert die Liquidität. Die zu erwartenden Mietpreissteigerungen haben nach Ansicht des Marktes ihren Höhepunkt erreicht oder schon überschritten. In Deutschland erreichte das Investmentvolumen für Gewerbeimmobilien von Januar bis September 2007 rd. 44 Mrd. Euro (+20% zu Vj.). Portfoliotransaktionen sind nach wie vor mit 64% am Transaktionsvolumen vertreten. Im Umfeld von restriktiven Kreditvergaben und höheren Risikoprämien verschiebt sich die Investorenstruktur hin zu Investoren mit höherer Eigenkapitalausstattung. Die Finanzmarktkrise hat lt. Feri zu keinem Einbruch der Transaktionen geführt. Vereinzelt wurden jedoch Transaktionen zurückgestellt (z.b. Leo III des Hessischen Finanzministeriums). Wie geht es auf den Immobilienmärkten weiter? Für Feri spielt die Musik künftig in den Schwellenländern. Deren Aufholgeschwindigkeit hat deutlich angezogen. Die Nachfrage auf den europäischen Büroimmobilienmärkten ist weiter gestiegen. Hohes Mietpreiswachstum in den europäischen Metropolen (London, Paris, Madrid, Dublin) ist die Folge. Die Angebotsseite hat inzwischen auf die veränderten Preise reagiert. Es ist mit zusätzlichem Angebot zu rechnen. Im Hinblick auf die veränderte Zinssituation ist ein weiteres Nachgeben der Renditen lt. Feri eher unwahrscheinlich. Diversifikationsbedarf, Yield-Compression und das Immobilienmärkte im Überblick Feri Immobilienmarkt Rating 3. Quartal 2007 Investitionspotenzial Quelle: Feri, Insgesamt Einzel- Insge- Wäh- Stand Büros handel Wohnen samt rung 31.10.2007 in Klammer = (Vorjahresrating 3Q 06) U.S.A. B+ (A) A (AA) - B (B) C E Europa A (A) AA (A) A (B+) B+ (A) AA AA Deutschland B (B) B+ (B) C (B) A (A) AAA AAA Asien A - - - AA C Europa-Ranking Polen AA(dto) AAA (dto) AAA (dto) AAA D- E Tschechien AA(AA) AA (AA) AA (AAA) AA C D Schweden A (A) AA (AA) AA(A) B+ AA AA Ungarn A (AA) B+ (AA) AA (AAA) AA E- E- Niederlande B+ (B+) A (B+) A (B+) B+ AAA AAA Luxemburg B+(B+) A (A) A (A) B+ AAA AAA Österreich B+ (B+) B+ (B) A (B+) A AAA AAA Finnland B+(B+) A (A) A (B+) A AAA AAA Irland B+(B) A (A) B+ (B) B+ AAA AAA Spanien B+ (B+) A (B+) A (A) B AAA AAA GB B+ (B+) A (A) B+ (B+) B C E Frankreich B+ (B+) A (B+) B+ (B+) B AAA AAA Dänemark B+ (B+) A (B+) B+ (A) B A B+ Belgien B+ (B) B+ (B+) B+ (B) B+ AA AAA Italien B+ (B+) B (B+) A (A) B AA AAA
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 14 von 26 Deals Deals Deals Bonn: IVG Kavernen hat mit der E.ON Ruhrgas einen langfristigen Mietvertrag über 15 Kavernen zur Gasspeicherung abgeschlossen. Damit schreitet der Ausbau des IVG Kavernen- Standortes Etzel in der Nähe von Wilhelmshaven planmäßig voran. Stuttgart: Prime Office erwirbt ein rd. 20 000 qm großes Büro- und Verwaltungsgebäude, das bis 2020 an das Landesamt für Besoldung und Versorgung vermietet ist. Berlin: Zieher mietet 850 qm großes Business Center am Kurfürstendamm 30 von einer privaten Immobilienvermögensverwaltung über DTZ. Eröffnung ist im Dezember 2007. Chicago: Metzler erwirbt das rd. 26 000 qm historische Gebäude The Rookery" von Broadway Partners. Michael Vesper von CB Richard Ellis vertrat den Verkäufer. München: GANT mietet 470 qm Showroomfläche im Premino, Wilhelm- Wagenfeld-Str. über Colliers Schauer & Schöll. Düsseldorf: Tommy Hilfiger mietet rd. 4 750 qm Fläche in der alten Mälzerei über Property Group und wird im ersten Quartal 2008 seine Deutschlandzentrale dorthin verlegen. Thema REITS lenken den Blick auf neue Investitionschancen in den schnell wachsenden Märkten Asiens. Zukünftige BIP-Wachstumsraten von rund 4-5% in Asien liegen deutlich über den 2-3% in Europa und den USA. Darüber hinaus ist auch ein überdurchschnittliches Wachstum der Bevölkerung mit entsprechenden Verstädterungsprozessen zu erwarten. Neben den etablierten asiatischen Märkten Hongkong, Singapur und Japan richtet sich der Fokus besonders auf China und Indien. Neue Standorte sind im Visier der Investoren. Asien-Pazifik verzeichnete 2005/2006 den höchsten Preisanstieg bei direkten Büroimmobilienanlagen. In Japan, China und Hongkong engagieren sich zunehmend globale Investoren. Die Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in den zahlreichen asiatischen Märkten (bspw. Mumbai, Hong Kong, Singapur, Tokyo, Shanghai) ist hoch. Das steigende Anlegerinteresse und die positiven Mieterwartungen setzen die Renditen unter Druck. In den Emerging Countries mit hohem Wachstum hat sich im Gegensatz zu den entwickelten Märkten in den Industrieländern noch kein Immobilienzyklus ausgebildet. In der Regel ist mittelfristig noch von einem Nachfrageüberhang auszugehen. Einzelhandelsimmobilien profitieren von der Konsumlust in Osteuropa. Allerdings besteht in den osteuropäischen Hauptstädten die Gefahr eines Überangebots. In Deutschland, Großbritannien und Österreich ist von einer unterdurchschnittlichen Entwicklung auszugehen. + + + Wohnimmobilien zeigten in den vergangenen Jahren die höchsten Preisanstiege in Spanien, Irland, Frankreich und Großbritannien. Gestützt wurde diese Entwicklung durch die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und die gute Einkommensentwicklung. In diesen Ländern ist eine Trendwende erkennbar. In den osteuropäischen Staaten, aber auch in Italien gibt es nach wie vor einen großen Nachholbedarf an modernem Wohnraum. Dies wird nach Ansicht von Feri in den nächsten Jahren zu einer positiven Entwicklung der Preise und Mieten führen. Nach mehreren Jahren der Stagnation ist auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt wieder mit einem spürbaren Mietpreiswachstum zu rechen, allerdings mit starken regionalen Unterschieden. In eigener Sache: Private Equity Funds Quarterly Analysis am 14. Dezember wird die Research Medien AG, der Verlag von "Der Immobilienbrief", Der Fondsbrief, der Handelsimmobilien Report und der Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis (ZfiFP). die vierte Ausgabe der Private Equity Funds Quarterly Analysis von Chefredakteurin Stephanie von Keudell veröffentlichen. Private Equity hat Europa und auch Deutschland erreicht. Was bis vor wenigen Jahren hierzulande nur durch amerikanische Filme wie Wallstreet bekannt war, reift mehr und mehr zu einem ernstzunehmenden Wirtschaftsfaktor. Bedeutende deutsche Unternehmen entwickelten sich erst unter den Fittichen von Private Equity- Gesellschaften zu ihrer heutigen Größe. Die Private Equity-Gesellschaften haben dabei auch den Markt der geschlossenen Fonds in Deutschland aufgerollt: In den letzten drei Jahren haben sie ihr Platzierungsvolumen laut Loipfinger-Studie fast verzehnfacht. Mit inzwischen knapp 20 Prozent Marktanteil haben sie sich von der exotischen Randerscheinung zum gewichtigen Marktsegment entwickelt. Immer neue Fonds drängen auf den Markt und lassen das Angebot so breit und damit unübersichtlich werden. Die Private Equity Funds Quarterly Analysis trägt hier zur besseren Übersichtlichkeit bei. Auf ca. 16 bis 20 Seiten werden in der Private Equity Funds Quarterly Analysis alle 3 Monate die aktuell am Markt verfügbare Private Equity Fonds analysiert und die Fonds-Eckdaten zur besseren Übersicht tabellarisch aufbereitet. Ferner widmet sich jede Ausgabe einem Schwerpunktthema. In der vierten Ausgabe diskutieren zwei Fondsinitiatoren mit langjähriger Erfahrung die Frage, welcher Fondstyp für welchen Anleger besser geeignet ist: Der breit diversifizierte Dachfonds oder der vorallokierte Dachfonds mit wenigen Zielfonds. Weiteres Thema der Ausgabe wird sein: Nebelkerzen gegen die Abgeltungsteuer von der Sinnhaftigkeit ausgetüftelter Konstruktionen. Interviews, aktuelle News, Informationen über Deals, Kooperationen, Personen und Veranstaltungen runden das Informationsangebot auch in der vierten Ausgabe ab.
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 15 von 26 Deals Deals Deals Rheine: Hamborner erwirbt ca. 2 300 qm Mietfläche in der Rheiner Emsstr. 10-12. Ankermieter sind Rossmann und Randstadt. Herford: Hamborner erwirbt ca. 1 600 qm Mietfläche in der Bäckerstr. 24-28. Mieter sind die Mayersche Buchhandlung und Rossmann. Dänemark: Investea kauft drei Geschäftshäuser in Gelsenkirchen, Krefeld und Mönchengladbach für 11,8 Mio. Euro. Die Mietfläche beträgt zusammen 6 000 qm. Mieter sind u.a. die dänische Modekette Besteller, Rossmann und Intertoys. Garching: Lutter & Partner mietet 3 500 qm Lagerund Logistikflächen sowie 1 800 qm Bürofläche im Logicpark über Realogis und Realogis Consult. Köln: AMB Generali hat Mitte Juli 2007 das ca. 2 600 qm großes Geschäfts- und Bürogebäude Maercklin in der Königstr. 39 von J. F. Maercklin erworben. Mieter ist u. a. Deichmann. Köln: Der dänische Fonds Ejendomsselskabet Nordtyskland kauft 14 Mehrfamilien- bzw. Wohn- und Geschäftshäuser mit 17 326 qm Nutzfläche von mehreren deutschen Privateigentümern über Engel & Völkers. Sie können nicht nur mit den Daten Ihres Fonds, sondern auch mit einer Anzeige in der Private Equity Funds Quarterly Analysis präsent sein. Unsere Partner garantieren die wohl höchste mögliche Marktdurchdringung. Es sind die wichtigen Internet-Marktführer. Fondsplattform efonds24.de, Europas größtes Portal Immobilien-Scout24.de und die Immobilienplattform immowelt.de verteilen das Mailing nicht nur, sondern archivieren es auch langfristig auf ihren Homepages. Das hat für die Initiatoren besondere Bedeutung, da durch die Bedeutung der Plattformen eine hohe Relevanz für Google-Suchen erreicht wird. Die Private Equity Funds Quarterly Analysis wird, wie auch der 14tägig erscheinende "Der Immobilienbrief" und Der Fonds Brief kostenlos direkt an unsere ca.13.000 festen Abonnenten, darunter eine Vielzahl Fonds- und Immobilienprofis sowie über 700 Journalisten, verschickt. Über Archivierung und Verweise in ihren eigenen Mails sorgen die Portale für weitere Verbreitung. Dazu kommen Intranets von Banken, Maklerhäusern und Immobilienunternehmen, die Private Equity Funds Quarterly Analysis in ihre Internetauftritte eingebunden haben. Ihre möglichen Präsenzformen: Anzeige mit Erwähnung als Sponsor + + + Alleinstellung Ihrer Anzeige im Text, da nur max. 1 Anzeige pro Seite + + + Automatischer Versand an eine von Ihnen gewünschte Email-Liste + + + Möglichkeit des Versands durch Sie direkt an Ihren eigenen Verteiler sowie Intranet Erlaubnis + + + Belegexemplare, Sonderdrucke bzw. Druckexemplare nach vorheriger Absprache. Kosten: ¼ Seite Insertion mit o.g. Zusatzleistungen 1.750,- Euro, ½ Seite 2.500 Euro und 1 Seite 3.500 Euro jeweils zzgl. MwSt. Beachten Sie die hohe Kostendegression für die größeren Formate. Procedere: Wir benötigen Ihre Bestellung so früh wie möglich, spätestens bis zum 3. Dezember 2007. Infos: Constanze Wrede und André Eberhard, Tel. 05242-901-250 info@rohmert.de oder auch bei Werner Rohmert. Trendwende am Immobilienmarkt? 10 Thesen für 2008 Dr. Karsten Junius, Leiter Kapitalmarkt- und Immobilienresearch, DekaBank These 1) Wir prognostizieren für das Winterhalbjahr in den USA und Euroland eine konjunkturelle Abschwächung, die jedoch nicht in einen längeren Abschwung übergeht. Die temporäre Abschwächung hat ihren Ursprung in einer sehr schlechten Baukonjunktur in den USA, der Verschlechterung der Investitionsbedingungen durch steigende Risikoprämien sowie den Zinserhöhungen der großen Zentralbanken in den letzten Jahren. Wir erwarten allerdings nur eine vorübergehende Abschwächung, da die Konjunktur in den Schwellenländern und insbesondere den rohstoffexportierenden Ländern auch nach der Kreditkrise robust bleibt und für ein hohes Grundtempo der Weltwirtschaft sorgt. Insbesondere in Europa stützt die Arbeitsmarktentwicklung die Binnennachfrage. Die mittlerweile auf 7,4 % gefallene Arbeitslosenquote in Euroland ist auf dem niedrigsten Stand seit Beginn der Statistik 1993. 2008 sollte die Beschäftigung mit einem geringeren Tempo weiter zunehmen. These 2) Aus dem Beschäftigtenwachstum ergibt sich eine stabile Nachfrage für Büroimmobilien und dank eines vorsichtigeren Neubauvolumens als im letzten Zyklus ein weiterer leichter Rückgang der Leerstandsraten in Euroland. These 3) Folglich erwarten wir eine moderate Zunahme der Spitzenmieten und keine Trendwende an den Mietmärkten in Europa Kehrseite des starken Arbeitsmarktes ist eine Lohn- und Inflationsentwicklung, die wenig Spielraum für Zinssenkungen der Zentralbanken lässt. So prognostizieren wir bis Ende 2008 konstante Leitzinsen in den USA und mindestens eine weitere Zinserhöhung der EZB. Das Finanzierungsumfeld hatte sich aber bereits im 1. Halbjahr 2007 verschlechtert. Die Renditen von 10-jährigen Bundesanleihen lagen in der Spitze um 80 Basispunkte höher als zu Jahresbeginn. Dies führte zu der Befürchtung,
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 16 von 26 Deals Deals Deals Oldenburg: Centrum Grundstücksgesellschaft erwirbt rd. 1 250 qm großes Geschäftshaus in der Achternstr. 7 von einem privaten Verkäufer über Comfort. Mieter sind u. a. M&S Mode und Tchibo. Eastbourne: LaSalle erwirbt ca. 550 qm große Ladenzeile in der Terminus Road Nr. 72-92 für 5,8 Mio. Pfund. Gooch Cunliffe Whale war beratend tätig. Hamburg: Kreativ- Network mietet das knapp 1 400 qm große Kaufmannshaus, Alsterglacis 8 von HanseMerkur über Engel & Völkers. Neuss: Argos erwirbt ein 11 360 qm großes Grundstück im Hafen von einem Privateigentümer. Bis Ende 2008 werden für 14 Mio. Euro zahlreiche Energieerzeugungsanlagen errichtet. München: Immo Vermögensverwaltungs AG mietet ein ca. 2 000 qm großes Klinikgebäude in der Röntgenstraße 15 von der Eigentümerfamilie Boruth. Hamburg: Kreativ- Network mietet das knapp 1 400 qm große Kaufmannshaus, Alsterglacis 8 von HanseMerkur über Engel & Völkers. Hamburg: HSH Real Estate vermietet 6 700 qm Bürofläche im Bavaria Office an Lichtblick. Das Gebäude ist damit zu 75% vermietet. dass auch die Renditen ansteigen könnten. Theoretisch und empirisch lässt sich zeigen, dass dies nicht der Normalfall ist. These 4) Ein zyklischer Anstieg der risikofreien Nominalzinsen sollte zu keinem Anstieg der Anfangsrenditen von Immobilien führen, solange er mit einem Anstieg der Mieten bzw. Mietwachstumserwartungen einhergeht. Dies ist genau das, was man im ersten Halbjahr und in den letzten Jahren beobachten konnte: einen starken Mietanstieg in allen europäischen Standorten und möglicherweise auch hohe Erwartungen bezüglich des weiteren Mietwachstums. In der Summe hat dies trotz steigender Zinsen zu einem Rückgang der Rendite geführt. Eine Auswirkung haben steigende Zinsen dennoch: These 5) Steigende Zinsen führen daher dazu, dass Fremdkapitalinvestitionen durch Eigenkapitalinvestitionen verdrängt werden. Größere Sorgen bereitet uns der inzwischen seit August anhaltende Anstieg der Risikoprämien an den Geld- und Kreditmärkten. Höhere Risikoprämien am Rentenmarkt gingen in der Vergangenheit mit geringeren Investitionen und Beschäftigungszuwächsen einher. Dies begrenzt das Mietwachstum bzw. die Mietwachstumserwartungen. These 6) Der Anstieg der Risikoprämien an den Finanzmärkten führt zu einem Anstieg der Cap Rates bzw. Rückgang der Vervielfältiger auf den Immobilienmärkten. Der Renditeanstieg wird das 4. Quartal 2007 und 2008 prägen. Dabei sollte die nach wie vor hohe Nachfrage bzw. Liquidität den Anstieg der Risikoprämien an den meisten Standorten allerdings mildern. These 7) Wir erwarten zudem eine stärkere Ausdifferenzierung der Cap Rates: Class-A-Lagen (Städte) dürften vom Renditeanstieg weniger betroffen sein als B- Lagen. Auch bei der Branchenspezialisierung werden Unterschiede stärker zum Tragen kommen. Im Unterschied zum Konjunkturabschwung nach der New-Economy-Blase erwarten wir, dass sich High-Tech-Standorte in den nächsten Jahren überdurchschnittlich entwickeln werden. Für die Beurteilung der Attraktivität eines Standortes entscheidend sind für uns zunächst die Gesamtertragsprognosen, bei denen wir die Erträge aus Mieteinkommen und Kapitalwertveränderungen zusammenrechnen. These 8) Die Kombination leicht steigender Mieten und Renditen hat zur Folge, dass wir für die nächsten Jahre deutlich geringere Gesamterträge prognostizieren, als in den vergangenen Jahren möglich war. Spitzenreiter für die Jahre bis 2012 sind Stockholm mit 5,9 %, Helsinki mit 4,8 % und Lyon mit 4,7 % p.a. Dies sind idealisierte Markterträge. Die Portfolioerträge dürften aufgrund von Mietanpassungen und dem Leerstandsabbau etwas höher liegen. These 9) Eine negative Ertragsentwicklung erwarten wir dagegen in Madrid und London City, da Überangebot und Leerstandsanstiege mittelfristige zu Mieteinbußen führen sollten. Beide Städte sind im Mietzyklus vorangeschritten und teuer, sodass sich Renditeanstiege wegen der verlangsamten Mietwachstumserwartungen einstellen sollten. Bei unseren Standortempfehlungen berücksichtigen wir zusätzlich zu den Ertragsperspektiven das Risikoumfeld wie die Liquidität und Größe der Märkte sowie die historische Volatilität der Gesamterträge. These 10) Wir empfehlen Investitionen insbesondere in den ertragsreichen Standorten Helsinki und Stockholm sowie den stabilen Standorten Brüssel und dem Londoner West End. In Deutschland empfehlen wir Hamburg, Frankfurt und München, in denen eine Verknappung an hochwertigem Büroraum in zentralen Lagen zu weiteren Mietanstiegen führt. Die Renditen steigen in Deutschland moderater als im übrigen Europa, da sie sich erst spät dem niedrigen Niveau angepasst haben. Dies ermöglicht höhere Gesamterträge. Vermeiden würden wir aktuell Investitionen in Madrid, Berlin, Lissabon, Rom und Barcelona. Und zusammenfassend noch einmal unsere zwei Antworten auf die Eingangsfrage: Trendwende an den Mietmärkten nein; bei den Vervielfältigern an den Investmentmärkten ja!
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 17 von 26 Deals Deals Deals Offenbach: Frankfurter Sparkasse mietet 9 000 qm Bürofläche plus 1 500 qm Option in der Strahlenberger Straße von der Landesbank Hessen-Thüringen. München: Immo Vermögensverwaltungs AG mietet ein ca. 2 000 qm großes Klinikgebäude in der Röntgenstraße 15 von der Eigentümerfamilie Boruth. Ludwigsburg: Schauwerk mietet 3 900 qm Logistikfläche im Objekt Carl-Benz- Straße/Junkerstraße von German Acorn Real Estate über Resolution für 5 Jahre. Frankfurt: Unternehmen aus der IT-Branche mietet 284 qm Büroräume in der Walter-Kolb-Str. 5-9 über Colliers Schön & Lopez. München: Rechtsanwaltskanzlei Meindl & Riedel mietet ein ca. 300 qm großes Büro am Stefan-George-Ring 19 über Dr. Lübke. Hamburg: Hamburger Technische Kunstschule mietet 1 310 qm Nutzfläche, Alsterterrasse 1 von Hansainvest über Colliers Grossmann & Berger. Mietvertrag läuft 10 Jahre. Umzug ist im Februar 2008. JLL: Europäische Marktindikatoren im dritten Quartal Deutschland nur Mittelmaß André Eberhard, Redakteur Der Immobilienbrief Die Europäischen Marktindikatoren von Jones Lang LaSalle zeigen im dritten Quartal 2007 für Einzelhandel im Quartalsvergleich nur wenig Bewegung. Einzig Moskau und Budapest konnten im Gegensatz zum Vorquartal um 25% zulegen. Der Trend nach Osteuropa scheint ungebrochen. Sinkende Renditen und kaum passende Objekte machen den Gang Richtung Osten unumgänglich, will man noch angemessene Renditen für seine Anleger rausholen. So ist es wenig verwunderlich, dass die Renditen auf dem Büromarkt in Budapest mit 5,75% eine der höchsten ist. In Deutschland hat sich im Vergleich zum Vorquartal bei Einzelhandel nichts getan. Die Spitzenmieten liegen mit 2 400 Euro/qm in Berlin, 2 340 Euro/qm in Düsseldorf, 2 760 Euro/qm in Frankfurt, 2 520 Euro/qm in Hamburg sowie 3 000 Euro/qm in München unverändert. München bleibt damit teuerster deutscher Standort beim Einzelhandel. Berlin kann mit einer Steigerung von 11,1% gegenüber dem Vorjahresquartal eine der höchsten Steigerungen in ganz Europa verzeichnen. Einzig Antwerpen (+42,9%), Budapest (+25%) sowie Moskau (+47,1%) können das Berliner Ergebnis noch übertreffen. Dementsprechend knapp wird das Angebot. Im Durchschnitt 4,75% Leerstandsquote verzeichnen die meisten europäischen Städte. Paris hat lediglich 3% Leerstandsquote zu bieten. Folgerichtig verzeichnet Paris mit 6 500 Euro/qm die höchste Spitzenmiete gefolgt von Moskau (5 111 Euro/qm) sowie London (3 835 Euro/qm). München folgt auf Platz 4 mit 3 000 Euro/qm. Büro Einzelh. Jones Lang LaSalle: Europäische Marktindikatoren - Quartal 3 2007 Antwerpen Berlin Budapest Düsseldorf Frankfurt Hamburg Bei den Bürospitzenmieten liegen London (1 764 Euro/qm) und Moskau (1 022 Euro/ qm) unangefochten an der Spitze von Europas Spitzenmieten. Teuerster deutscher Standort ist Frankfurt mit 432 Euro/qm und liegt damit im oberen Mittelfeld. Frankfurt liegt damit im Spitzenmietbereich von Stockholm (453 Euro/qm) und Madrid (468 Euro/qm). Einzig München kann mit 354 Euro/qm halbwegs mithalten. Die anderen deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf und Hamburg liegen bei 246 Euro/qm bzw. 270 Euro/qm. Stärkstes Wachstum im Jahresvergleich verzeichnet Oslo mit einer Steigerung von 66,7% auf nun 578 Euro/qm. Aber auch London, Lyon, Madrid, Moskau, Paris, Prag, Stockholm, Utrecht, Warschau, Budapest und Antwerpen verzeichnen zweistellige Wachstumsraten. Keine deutsche Stadt kann da mithalten. Düsseldorf verzeichnet mit 9,8% Wachstum gegenüber dem Vorjahresquartal noch das größte Wachstum gefolgt von Frankfurt (9,1%), Hamburg (4,7%) und München (3,5%). In Berlin hat sich im Jahres- sowie Quartalsvergleich nichts getan. Die Nachfrage ist im Jahresvergleich dementsprechend schwach. Die Leerstände liegen in den deutschen Städten mit durchschnittlich 10,44% deutlich über dem Durchschnitt vom Rest von Europa, der bei 6,6% liegt. London Spitzenmiete ( /qm) 144 246 264 270 432 270 1.764 240 468 1.022 354 578 825 252 453 225 336 Diff. Vorquartal (%) 0 0 0 2,3 2,9 2,3 4,6 0 2,6 0 1,7 4,7 0 5 2,4 7,1 3,7 Diff. Jahresvergl. (%) 5,9 0 18,9 9,8 9,1 4,7 31,4 14,3 21,9 25 3,5 66,7 13 10,5 10,5 15,4 33,3 Mittl. Spitzenrend. (%) 6,25 4,85 5,75 4,6 4,3 4,6 4 5,5 4 8 4,2 4 3,75 5,25 4,25 5 5,5 Leerstand (%) 11,2 9,5 10 11,3 14,5 7,4 3,9 5,1 3,4 3,2 9,9 5 5,1 5,2 11,7 12,1 3,6 Spitzenmiete ( /qm) 2.000 2.400 1.800 2.340 2.760 2.520 3.835 1.920 2.496 5.111 3.000 2.184 6.500 1.440 1.405 1.450 900 Diff. Vorquartal (%) 0 0 25 0 0 0 0 0 0 25 0 6,3 6,4 4,3 4 0 0 Diff. Jahresvergl. (%) 42,9 11,1 25 2,6 4,5 5 0 6,7 1,5 47,1 8,7 6,3 9,2 4,3 13 3,6 0 Leerstand (%) 4,75 4,75 5,75 4,75 4,75 4,75 4,25 4,75 4,25 8,5 4,5 4 3,5 5,25 4,25 4,25 5,5 Lyon Madrid Moskau München Oslo Paris Prag Stockholm Utrecht Warschau Remshalden: Merz Objektbau ersteigert ein 4 300 qm großes Grundstück mit Tennishalle in der Alfred- Klingele-Str. 1 über Dr. Lübke. Geplant ist der Bau eines Fachmarktes. Colliers Trombello Kölbel - Investmentmarkt Düsseldorf mit 1,7 Mrd. Euro Umsatz auf Kurs Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Mit einem Gewerbeimmobilienumsatz im Wert von ca. 1,7 Mrd. Euro zum Ende des 3. Quartals fehlen dem Investmentmarkt Düsseldorf nur noch 0,4 Mrd. Euro bis zum Gesamtjahreswert von 2006. Die letzten 3 Monate waren trotz der US-
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 18 von 26 Deals Deals Deals Leipzig: Verbio mietete 820 qm große Etage im City- Hochhaus von Resolution. Leipzig: EEX mietet zwei 1 700 qm große Etagen im City-Hochhaus von Resolution. Bezug im Frühjahr 2008. Anagni/Rovigo: LaSalle und Morley kaufen ca. 116 000 qm Logistikfläche von Vailog für 82,5 Mio. Euro im Auftrag von Encore+, die zu 50% vorvermietet sind. Hypothekenkrise mit einem Transaktionsvolumen von ca. 600 Mio. Euro das bisher beste Quartalsergebnis. Colliers Trombello Kölbel rechnet mit einem Volumen auf Vorjahresniveau. Ausländische Investoren waren nur zu 35% am gesamten Investmentvolumen beteiligt. Dafür traten sie, wie schon in den ersten sechs Monaten dieses Jahres, häufiger auf der Verkäufer-Seite in Erscheinung. Einzelverkäufe erreichten rund 64% des Immobilienwertes. Die stärkste Käufergruppe bildeten jedoch immer noch die Opportunity/Equity Fonds mit einem Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 37%. Offene Fonds waren nach 32% zum Halbjahr zuletzt nur noch zu 17 % beteiligt. Fleißig eingekauft haben die Immobilien AGs mit einem Anteil von e- benfalls 17 % sowie die Entwickler/Bauträger mit 13 %. Generell gaben die Renditen in Düsseldorf weiter nach. Für Büroimmobilien wurde eine Spitzenrendite von 4,1 % erzielt. Spitzenrenditen für Einzelhandels- und Logistikimmobilien lagen bei 4,0 % bzw. 6,2 %. 66% des Volumens waren Büroimmobilien. Hotels kamen auf 15 %. Einzelhandel und Logistik bestritten je 9 % der verkauften Immobilienwerte. Wohnungseigentümer machen sich weniger Sorgen Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Zwei Drittel (67%) der Immobilieneigentümer sind optimistisch, dass sie ihre Vorsorgeziele erreichen werden. Dagegen glauben nur 54% der Mieter, dass sie ihre Vorsorgeziele erreichen können. Das ist ein Ergebnis einer vom Meinungsforschungsinstitut ICON im Auftrag des Sparkassen- und Giroverbandes durchgeführten Befragung. Lt. IVD-Sprecher Jürgen Michael Schick belegen schon frühere Untersuchungen, dass Immobilieneigentümer im Alter etwa sechsmal so viel Vermögen besitzen Klumpe Dünne Luft? KLUMPE, SCHROEDER + PARTNER GBR RECHTSANWÄLTE Luxemburger Straße 282e 50937 Köln Tel. 0221.9420 94-0 Fax 0221.942094-25 Einsame Gipfel sind reizvoll wenn die Puste reicht. Gute Beratung sorgt für längeren Atem. Ihre Spezialkanzlei für den gesamten Immobilien- und Kapitalanlagesektor. Know-how aus mehr als 20 Jahren Tätigkeit. Prospektgestaltung Prospektprüfung Fondsdesign Fondsadministration Vertriebsrecht Sanierung Anlegerschutz Haftungsrecht Kostenloser Newsletter unter: www.rechtsanwaelte-klumpe.de
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 19 von 26 Deals Deals Deals London: London & Capital hat für seinen German Real Estate Fund ein Paket von 38 Handelsimmobilien in Westdeutschland gekauft. Es handelt sich um Supermärkte, Einkaufszentren und Fachmärkte im Gesamtwert von 225 Mio. Euro. Berlin: CA Immo kauft ein Immobilienpaket im Bezirk Mitte mit rd. 35 000 qm Mietfläche von Spreebogen Grundbesitz über CB Richard Ellis. Das Objekt ist vom Land Berlin angemietet. Berlin: Geox mietet ca. 514 qm Ladenfläche in der Friedrichstraße 187 von Argenta Internationale über Savills. Oldenburg/Flensburg: Quantum Immobilien kauft ein Wohnungsportfolio mit 365 Wohnungen für 16 Mio. Euro, die nahezu voll vermietet sind. Bremen: Barmer Ersatzkasse mietet ca. 2 800 qm Bürofläche im Domshof 8-9 über Robert C. Spies Gewerbe und Investment. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 10 Jahren. Quickborn: City Centre Holdings S.A. kauft 6 700 qm Büro- und Einzelhandelsgebäude Forum am Bahnhof für rd. 12,1 Mio. Euro von Porr Solutions über DTZ. Das Objekt ist zu 60% vermietet. wie Mieter. 14% der Deutschen besitzt laut ICON-Umfrage eine vermietete Immobilie. Ein weiteres Ergebnis der Befragung zeigt, dass jeder zweite Erbe (46%) Immobilien geerbt hat und dass von denjenigen, die Geld erben (50%) wiederum jeder Siebente (14%) eine Immobilie kaufen will. Eine weitere aktuelle Befragung, durchgeführt im Auftrag der Postbank, zeigt, dass jeder dritte Deutsche (32%) seine Sparanstrengungen für das Alter verstärken möchte. Bei den Personen, die künftig mehr für die Altersvorsorge tun wollen, stehen die private Rentenversicherung (23%) und der Erwerb einer eigengenutzten Immobilie (22%) in der Gunst am höchsten. Immerhin jeder Neunte (11%) der Personen, die künftig mehr für die Altersvorsorge tun wollen, plant laut dieser Befragung auch den Erwerb einer vermieteten Immobilie. Die Rente aus dem Eigenheim Frank Peter Unterreiner, freier Immobilienjournalist (u. a. FAZ- Immobilienbeilagen) Die Immobilie verrenten - eigentlich eine simple Idee. Doch zumindest in Deutschland konnte sich der so genannte Immobilenverzehr noch nicht durchsetzen. In den USA ist dies hingegen deutlich verbreiteter. Rund 40 000 Hausbesitzer wandeln jedes Jahr in den USA ihr selbstgenutztes Wohneigentum in eine lebenslange Rente um. In Deutschland gab es in der Vergangenheit schon mehrere Ansätze von Unternehmen, mit dieser Geschäftsidee Fuß zu fassen. Doch große Versicherungen wie Banken winkten bislang ab: zu heikel. Dabei gibt es immer mehr Bundesbürger, die zwar eine eigene Immobilie bewohnen, doch denen die Erben fehlen. Oder die Kinder sind selbst so gut versorgt, dass sie auf das elterliche Häuschen nicht angewiesen sind. Doch während die Amerikaner im Laufe ihres Lebens deutlich öfter umziehen und auch das Immobilieneigentum ganz nach Bedarf wechseln, klebt der Deutsche stärker an der heimischen Scholle - und will das einmal erworbene Gut nicht mehr aufgeben. Doch Mentalitäten ändern sich über Generationen. So kann es durchaus sein, dass sich die Bundesbürger irgendwann damit anfreunden können. Am Bodensee bietet die Stiftung Liebenau den Immobilenverzehr unter dem Namen Zustifterrente an. Nach Einschätzung des Immobilienportals Immowelt wird der Markt in den kommenden Jahren wachsen und auch für die großen Kreditinstitute interessant werden. Die Idee aus den USA ist schnell erklärt: Im Alter verkauft der Hausbesitzer seine Immobilie an eine Bank oder eine andere Institution und bekommt im Gegenzug dafür ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Rente. Die Verkäufer haben ein finanzielles Zubrot, ohne dass sie ihre gewohnte Umgebung verlassen müssen. Und der Anteil der Menschen wird auch in Deutschland steigen, die sich im Alter nicht mehr allein auf die gesetzliche Rente und eventuelle Betriebsrenten verlassen können. Oder die körperlich und geistig noch so fit sind, dass sie sich mit der Rente aus dem Eigenheim langgehegte Wünsche erfüllen möchten. Auch bei der Zustifterrente wird die Immobilie gekauft, die Stiftung zahlt eine Rente und übernimmt auch größere Instandhaltungskosten. Der Verkäufer wird über das Grundbuch abgesichert, dort wird das lebenslange Wohnrecht eingetragen. Die Höhe der monatlichen Rente ergibt sich aus dem Wert der Immobilie, dem Alter des Kunden und einem Risikoabschlag. Beispielsweise erhält eine 72-jährige, alleinstehende Frau für den Verkauf ihres Hauses im Wert von 420 000 Euro eine lebenslange Zusatzrente von monatlich etwa 800 Euro. Zielgruppe der Stiftung sind Alleinstehende oder Paare ab einem Lebensalter von etwa 65 bis zirka 80 Jahren. Der Schwerpunkt liegt auf Immobilien im süddeutschen Raum. Die Stiftung Liebenau ist gemeinnützig tätig und wirbt damit, dass die Verkäufer mit der Zustifterrente zudem deren soziale Projekte unterstützen und tausenden Menschen helfen - durch den Gewinn, den die Stiftung später aus dem Verkauf der Immobilie erzielen will.
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 20 von 26 Fonds-News Bonn: IVG platziert EuroSelect 14 The Gherkin vollständig. In nur 2 Monaten konnte die IVG den Fonds mit 224 Mio. Euro Eigenkapital schließen. Luxemburg: HGA und Signa investieren mit ihrem gemeinsamen Beteiligungsangebot in das IKAROS Business Center Luxemburg, das über 15 Jahre vollständig an Deloitte und die Nordea Bank vermietet ist. Privatanleger können sich ab 15 000 Euro beteiligen. München: Hamburg Trust hat seinen ersten geschlossenen Immobilienfonds vollständig platziert. Der Fonds domicilium investiert 50,9 Mio. Euro in zwei Neubau- Wohnanlagen mit insgesamt 387 Wohneinheiten im Stadtteil Kirchtrudering. Hamburg: HGA Capital hat aufgrund hoher Nachfrage das Volumen seines aktuellen Flugzeugfonds von 56,5 Mio. USD auf 112,5 Mio. USD mehr als verdoppelt. Über den HGA/Aviation Co- Invest I beteiligen sich Anleger an einem Flugzeug- Portfolio von 25 bis 30 Maschinen. Hamburg: HCI Hammonia Shipping konnte Aktien im Wert von 150 Mio. Euro platzieren. Die von der HSH Nordbank und dem Hamburger Emissionshaus HCI entwickelte Schifffahrtsgesellschaft wurde gegründet, um institutionellen Investoren die Investition in den Bereich der Containerschifffahrt zu ermöglichen. Manhattans Mieten steigen auf Rekordhöhe André Eberhard, Redakteur Der Immobilienbrief Die Finanz- und Immobilienkrise lässt bislang den Büromarkt unbeeinflusst. Rezessionsängste scheint es in den Toplagen nicht zu geben. Die Vermietungsleistungen sind allerdings rückläufig. Die Mieten steigen aber weiter. Beispiel ist New York. Manhattans Büromieten stiegen lt. Cushman & Wakefield um 37% und das, obwohl 12,3% weniger Büroflächen vermietet wurden. Derzeit liegen die Büroflächenmieten bei 66,80 USD/qm/Monat in Midtown, 41,11 USD/qm/Monat in Midtown South und 41,14 USD/qm/Monat in Downtown. In der Park Avenue betrug die durchschnittliche Büromiete für Premiumflächen 99,15 USD/qm/Monat. Im letzten Quartal wurden hier erstmals Untervermietungen für über 89,70 USD/qm/Monat registriert. Die Madison/ Fifth Avenue ist der zweite Standort Manhattans, an dem die Mietpreisgrenze von 100 USD per sqf per year (=89,70 USD/qm/Monat) überschritten wurde. Die Büromieten liegen hier am Ende des dritten Quartals bei 91,35 USD/qm/Monat. Seit Jahresbeginn wurden rd. 1,7 Mio. qm Büroflächen in Manhattan vermietet. 603 870 qm davon allein im dritten Quartal. Im Vergleich zum Vorjahr wurde 12,3% weniger Fläche angemietet. C& W begründet diesen Rückgang mit dem Mangel an zur Verfügung stehenden Flächen sowie der Mietpreisentwicklung. So haben 14 Unternehmen Mietverträge zu über 134,55 USD/qm/Monat abgeschlossen. Die größte Vermietung des dritten Quartals erfolgte in Midtown South, wo America Online 13 415 qm am Broadway anmietete. Auch die Einzelhandelsmieten haben im dritten Quartal 2007 weiter kräftig angezogen. In Soho wurden Einzelhandelsflächen für 234,09 USD/qm/Monat angeboten. In der Madison Avenue, die die Einzelhandelsmieten zur Jahresmitte 897 USD überschritten hat, wurde die Spitzenmiete von 937,37 USD/qm/Monat registriert. Das Transaktionsvolumen des Investmentmarktes hat mit über 42,4 Mrd. USD im dritten Quartal 2007 das Gesamtvolumen von 2006 (34,7 Mrd. USD) überholt. 60% der im letzten Quartal gehandelten Immobilien waren Premium-Objekte. Mit 70% Anteil erfolgte weit über die Hälfte der Immobilieninvestments durch private Investoren, gefolgt von Reits, die mit 14% die zweitgrößte Investorengruppe stellten. Rekordergebnisse bei weltgrößtem Immobilienmakler Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Jones Lang LaSalle Incorporated (NYSE: JLL) erzielte im 3. Quartal 2007 einen Rekord-Nettogewinn von 46,5 Mio. USD bzw. 1,38 USD je Stammaktie (einschließlich Wandlungs- und Umtauschrechte) und einen Nettogewinn von 151,7 Mio. USD bzw. 4,50 USD je Aktie für das laufende Geschäftsjahr 2007. In Deutschland konnte die positive Entwicklung vom Jahresanfang fortgesetzt und der Umsatz in USD um 44% im dritten Quartal (33% in Landeswährung) und um 85% (73% in Landeswährung) seit Jahresbeginn gesteigert werden. Der Geschäftsbereich Beratung und Bewertung legte im 3. Quartal um 111% zu und die Geschäftsbereiche Management Services erreichten 68% und Vermietung 51 % Wachstum (jeweils in Landeswährung). Abrechnungsbedingt, aber auch als Folge der Subprime-Krise fiel der Capital Markets- Umsatz im 3. Quartal um 15% gegenüber dem Vergleichsquartal 2006. Insgesamt (Q 1 Q 3) gab es hier im Vergleich zu 2006 jedoch ein Wachstum von 123 %. Einzelhandelsstandort Dresden auf Erweiterungskurs André Eberhard, Redakteur Der Immobilienbrief Dresden zählt neben Leipzig und Berlin zu den stärksten Einzelhandelsstandorten in Ostdeutschland. Mit Spitzenmieten bis zu 100 Euro/qm belegt Dresden im ostdeutschen Vergleich hinter Berlin und Leipzig Rang 3. Bundesweit zählt die Stadt zu den 25 teuersten Einzelhandelsstandorten und bewegt sich auf einem Niveau mit Bielefeld, Heidelberg, Essen oder Mainz. Mit Prager Spitze, Kugelhaus, Hauptbahnhof und dem gegenwärtig entstehende Hotel am Wiener Platz entwickelt sich in Dresden eine
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 21 von 26 Sonstiges Die Berliner Flughäfen haben ihren Infotower eröffnet. Ab sofort kann das Baugeschehen auf Berlins gegenwärtig größter und wichtigster Baustelle verfolgt werden. Der 32 Meter hohe Turm befindet sich im Zentrum des künftigen Flughafens. Inspiration gab die legendäre knallrote Info-Box, die im Baugetümmel auf dem Potsdamer Platz in den neunziger Jahren Millionen von Besuchern magisch angezogen hatte. Der Turm der Architekten Kusus+Kusus ist e- benso spektakulär: Durch die Verdrehung seiner dreieckigen Grundform wechselt er je nach Blickwinkel sein Aussehen. An der Außenseite des Betonschafts verläuft eine Wendeltreppe nach oben zu den beiden Aussichtsplattformen, eine davon direkt unter freiem Himmel Beide Plattformen sind jeweils 70 Quadratmeter groß. Gemeinsam bieten sie Platz für bis zu 80 Besucher. Bauherrin Berlin-Schönefeld GmbH investierte 2 Mio. Euro. Besichtigung nur nach Anmeldung. KK vielfältige Einzelhandelslandschaft. Als Investment-Standort ist Dresden ebenfalls gefragt. In den Spitzenlagen ermittelt Kemper s bei Bruttoanfangsrenditen von 5,5% eine hohe Investmentnachfrage. Die Prager Straße ist als Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof, Seestraße und Altmarkt die wichtigste Einkaufsstraße in Dresden. Die Ladenmieten zeigen sich seit Jahren sehr stabil und erreichen in der Spitze 100 Euro/ Kemper s: Einzelhandelsstandorte im Vergleich Spitzenmiete /qm Rang Rang Ostd. bundesw. Stadt 2006 2007 Kaufkraft Zentralität 1 14 Leipzig, Petersstraße 115 115 89,6 110,3 2 19 Dresden, Prager Straße 100 100 93,6 113,7 3 30 Erfurt, Anger 85 85 91,7 115,8 4 40 Potsdam, Brandenburger Str. 60 80 94,9 86,8 5 41 Rostock, Kröpeliner Straße 65 80 90,0 105,6 6 50 Halle, Leipziger Straße 70 70 89,1 108,3 7 61 Zwickau, Inn. Plauensche Str. 55 55 89,6 144,4 8 72 Chemnitz, Str. der Nationen 50 47 92,1 128,6 9 79 Weimar, Schillerstraße 45 45 89,9 101,6 10 84 Jena, Löbdergraben 40 42 92,8 118,7 qm. In Spitzenzeiten flanieren fast 7 000 Passanten pro Stunde durch die Prager Straße. Attraktivitätssteigernd wird sich der bevorstehende Umbau des Breuninger- Hauses in der Prager Straße 4a auswirken. Breuninger wird den Standort Anfang 2008 schließen und hat die Immobilie veräußert. Die neuen Eigentümer planen eine Renovierung und anschließende kleinteilige Vermietung. Die Fertigstellung ist im Sommer 2008 geplant. Ein weiteres wichtiges Projekt ist die Erneuerung von Deutschlands längster Platte. Die Prager Zeile mit etwa 250 Metern Länge soll aufgewertet werden und der Prager Straße zusätzliche Anziehungskraft verleihen. In der zweiten Toplage Dresdens, der Seestraße, liegen die Mieten derzeit bei bis zu 85 Euro/qm. Das Shopping Center Altmarkt-Galerie mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 26 000 qm und über 100 Shops wie Saturn, Fielmann, Sport Scheck, SinnLeffers, Zara, Rossmann und Hugendubel ist bereits seit seiner Eröffnung 2002 eine der Einkaufsattraktionen im Zentrum der sächsischen Landeshauptstadt. Mit der geplanten Eröffnung der Centrum-Galerie Ende September 2009 steigt die verfügbare Verkaufsfläche in Dresden um 52 000 qm. Mieter wie Karstadt Sport und P&C sowie ein umfangreiches Gastronomieangebot werden die Innenstadt als Einkaufs- und Erlebnisstandort weiter festigen und aufwerten. Der aktuelle Vermietungsstand liegt bei ca. 40-50%. Bei der Vermietung wird ein internationales und qualitativ hochwertiges Sortiment angestrebt, das auf Duplizierungen des bestehenden Angebots verzichtet. Die Auswirkungen auf den innerstädtischen Einzelhandel und die bestehenden 1a- Lagen bleiben vorerst abzuwarten. Außerhalb der Innenstadt wurde die Erweiterung des Elbeparks um insgesamt 18 500 qm Verkaufsfläche genehmigt. Geplant sind ein Anbau zum Ikea-Möbelhaus mit 10.000 qm sowie ein Neubau für den Einzelhandel mit 8 500 qm Verkaufsfläche. Die Gesamtverkaufsfläche des Areals steigt damit auf 102 000 qm. ZIA: Altersvorsorge Motiv für Kauf von Wohnungen Christina Winckler Immobilieneigentümer nennen Altersvorsorge und Schutz vor Mieterhöhungen als wichtige Motive für den Kauf von Wohneigentum. Mieter würden sich bei Zulagen und Steuervorteilen eher für den Kauf entscheiden. Das sind Ergebnisse eines Gutachtens des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zur Wohnungsprivatisierung. Deutschland ist traditionell eine Mieternation. Mit einer Wohneigentumsquote von nur 43% belegt Deutschland unter den Industriestaaten einen der letzten Plätze. Nur in der Schweiz gibt es noch weniger selbst genutztes Wohneigentum. In den Niederlanden mit 55%, in Großbritannien mit knapp 70% oder aber Spanien mit sogar über 80% ist Wohneigentum sehr viel stärker verbreitet. Einer Verbesserung dieser Situation in Deutschland redet der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) das Wort. Er ließ vom IW ein Gutachten zur Wohnungsprivatisierung
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 22 von 26 Fonds-News Düsseldorf: CFB-Fonds legen wieder eine positive Leistungsbilanz vor. Über 57 000 Anleger haben bislang 108 000 Beteiligungen gezeichnet und insgesamt rd. 4,4 Mrd. Euro Eigenkapital in CFB-Fonds investiert. München: Real I.S. bietet den neuen Bayernfonds BestLife3 International an, der dem Anleger den Zugang zu drei Weltmärkten für Zweitmarkt Lebensversicherungspolicen öffnet. Pullach: Hannover Leasing hat ihren ersten Asienfonds emittiert, der Anlegern ermöglicht, an der Werteentwicklung von vier Zielfonds zu partizipieren. Düsseldorf: FranconoWest platzierte nur 5 Mio. Aktien zu einem Ausgabepreis von 1,80 Euro am Kapitalmarkt, wovon 3 Mio. Aktien aus einer Kapitalerhöhung stammen und die restlichen 2 Mio. Aktien vom Altaktionär Franconofurt beigesteuert wurden. Das ursprüngliche Ziel lautete auf 10 Mio. Hamburg: Wölbern Invest meldet die Vollplatzierung ihres geschlossenen Immobilienfonds Frankreich 04. Der bislang größte Wölbern- Fonds sammelte 92,55 Mio. Euro Eigenkapital bei den Anlegern ein. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 181,2 Mio. Euro und fließt in ein Bürogebäude in Neuillysur-Seine nahe Paris. Die geplanten Ausschüttungen beginnen mit 5,5% und steigen ab 2015 auf 6% an. erstellen. Das IW befragte 3 101 Eigentümer und 3 250 Mieter in privatisierten Wohnanlagen nach Motiven und Erfahrungen der Käufer, nach der Rolle der Immobilie in der Altersvorsorge. Aus den Befragungen kristallisierten sich 405 verwertbare Antworten von Eigentümern und 704 von Mietern heraus. 25% der Befragten zeigten sich unzufrieden mit dem Kauf, da sich der Bewohnerkreis verschlechtert habe. Allerdings 70% der neuen Eigentümer waren glücklich über ihre Entscheidungen Zentrales Motiv für den Kauf ist bei den unter 50jährigen die Altersvorsorge, die dafür auch keine anderen Altersvorsorge-Verträge gekündigt hätten. Eine weitere entscheidende Aussage war der Schutz vor Kündigungen. 83% der befragten Mieter beabsichtigten nicht, ihre Mietwohnung zu kaufen. Ihnen sei die finanzielle Belastung zu hoch. Anders entscheiden würden sie sich jedoch, wenn es finanzielle Vorteile gebe. Durch eine gezielte Förderung kann hier die Wohneigentumsquote deutlich verbessert werden, so Walter Klug, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Altersvorsorge und Vermögensbildung. So seien die Transaktionskosten viel zu hoch in Deutschland. Die Senkung der Grunderwerbsteuer und Erwerbsnebenkosten müssen überprüft werden. Auch die Ausgestaltung der Wohn-Riester hält er für unzureichend. Es solle selbst genutztes Wohneigentum als Ersatz für die weggefallene Eigenheimzulage in die Förderung der Altervorsorge integriert werden. Die Riester-Zuschüsse betragen von 2008 an für ein Ehepaar mit Kind zusammen 493 Euro jährlich über den gesamten Anlagezeitraum. Bei der Eigenheimzulage wären es für diese Familie immerhin 2 050 Euro für acht Jahre gewesen. Ohne Beachtung der steuerlichen Aspekte wäre selbst bei einer Finanzierung über 30 Jahre die Eigenheimzulage immer noch höher ausgefallen als der nun geplante Wohn-Riester. Klug betonte, dass er nicht für die Rückkehr zur Eigenheimzulage plädiere, jedoch eine Nachbesserung fordere. Versuchslabor im Maßstab 1 : 1 Dr. Gudrun Escher inhaus 2 in Duisburg ist ein Forschungslabor für Konzeption und Betrieb von Bürogebäuden, Hotels, Senioren- und Gesundheitsimmobilien. "Innovationszentrum Intelligente Raum- und Gebäudesysteme Nutzimmobilienbereich", so lautet der genaue Projektname. Das etwas handlichere "inhaus 2" verweist darauf, dass es einen Vorläufer gibt. "inhaus 1" wurde 2001 eingerichtet und ist ein Versuchshaus, in dem mit Testfamilien neuartige intelligente Systeme im Wohnbereich getestet werden. inhaus 2 geht entscheidende Schritte weiter, denn jetzt stehen nicht "nur" Nutzerfunktionen in den Bereichen Büro, Hotel und Veranstaltung, Krankenhaus und Pflege im Fokus, sondern auch der Bau selbst, seine Konzeption und die Abläufe bei Erstellung und Betrieb. Erst allmählich wird man in Duisburg verinnerlichen, was das für den Standort bedeutet und welche Entwicklungsmöglichkeiten sich durch die Umsetzung in der Praxis eröffnen. Dies aber ist das Prinzip: Innovationen im Maßstab 1:1 ausprobieren, optimieren und dann außerhalb dieses ungewöhnlichen Versuchslabors zur Anwendung bringen. Wo einst Gottfried Kramm auf dem Centercourt des Tennisclub Raffelberg an der Lotharstraße Triumphe feierte, entsteht unweit des inhaus 1 das inhaus 2 auf dem künftigen Fraunhofer Campus. Das Grundstück von 8 000 qm veräußerte die Stadt Duisburg zu Sonderkonditionen an die Fraunhofer Gesellschaft, die europaweit führende Organisation für angewandte Forschung mit 56 Forschungseinrichtungen an 40 Standorten, wovon allein neun am inhaus mitwirken. Und der Campus wird sich hier innerhalb des Areals der Universität Duisburg-Essen DUE weiter entwickeln, denn die Projektphase für ein inhaus 3 hat unter der Führung des Fraunhofer Instituts für Mikroelektronische Schaltungen IMS bereits begonnen. inhaus 2 umfasst in zwei über Eck gestellten Flügeln drei Obergeschosse und ein Untergeschoss plus Hof- und Dachterrasse mit aufgesetztem Membranraum als Penthouse, insgesamt 5 200 qm Bruttogeschossfläche. Der kleinere Flügel ist den Büroeinheiten vorbehalten, der größere dem Hotel- und Pflegesektor mit Veranstaltungsbereich. Beide Flügel sind als offene Etagen konzipiert, um wechselnde Forschungskomponenten als "Haus im Haus" einfügen zu können. Dafür kann ein Fassadenteil ganz geöffnet werden. Die Gesamtinvestitionskosten werden mit 11 Mio.
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 23 von 26 Buchtipp Neue Fachbücher - vorgestellt von Frank Peter Unterreiner, freier Immobilienjournalist (u. a. FAZ- Immobilienbeilagen) Fachbuchreihe Moderne Immobilienwirtschaft : Fachbücher über alle Facetten der Immobilienwirtschaft gibt es immer mehr - glücklicherweise. Doch welcher Praktiker hat schon die Zeit, zu jedem Themenkomplex ein oft 400 bis 500 Seiten dickes Werk zu lesen? Meist nennen sich diese kiloschweren Erzeugnisse Handbuch. Wohl deswegen, weil sie gerade noch mit einer Hand gehalten werden können. Eine Alternative ist die Fachbuchreihe Moderne Immobilienwirtschaft vom Verlag Hammonia. Die beiden Professoren Eduard Mändle (einst Rektor der Hochschule Nürtingen-Geislingen) und Markus Mändle (lehrt VWL und leitet den Studiengang Immobilienwirtschaft in Nürtingen-Geislingen) als Herausgeber wollen mit über 20 Lehrbüchern solides und aktuelles Wissen vermitteln. Zwölf Bände in den Themenbereichen Immobilienwirtschaftliche Grundlagen, Allgemeines Immobilienmanagement, Spezielles Immobilienmanagement und Immobilienrecht sind bereits erschienen. Bei Einzelbestellung liegt der Preis bei 23,80 Euro, im Abonnement bei 21,80 Euro. Der Band Sozialmanagement in Wohnungsunternehmen umfasst 165 Seiten - für Praktiker ein praktikabler Umfang. Euro veranschlagt, davon 8,7 Mio. für den Bau, weitere 27 Mio. umfasst das Forschungsprogramm bis 2011, Baufertigstellung Frühsommer 2008. "inhaus 2 wird die innovativste Immobilie Europas. Unser Ziel ist es, den Planungsund Bauprozess zu optimieren, den Betrieb von Räumen und Gebäuden zu verbessern und Mehrwerte in der Anwendung zu schaffen", erläutert Klaus Scherer vom Fraunhofer IMS in Duisburg, und verweist darauf, dass gemessen an der Entwicklung im Automobilbau die Gebäudetechnik noch auf dem Stand von 1970 verharre. inhaus 2 sei kein Demonstrationshaus für bestimmte digitale Anwendungen oder Einrichtungen, sondern ein Innovationszentrum. Dafür wurden sogenannte Systempartnerschaften mit Wirtschaftsunternehmen geschlossen, die ein besonders wichtiges und umfassendes Technologiesegment, Teilsystem oder Produkt vertreten. Die Systempartner bringen selbst finanzierte Forschung und Entwicklung in das Projekt ein und sie steuern über den inhaus-leitungsrat das inhaus-zentrum mit. Zudem leisten die Systempartner einen Beitrag zu den laufenden Kosten. Partner für den Sektor Bauen ist Hochtief Construction in Essen, die auch die Pläne erstellt haben und ihre Beteiligung alleine mit 6,7 Millionen Euro beziffern. Bernhard Bürklin, Leiter von Corporate Projects und selbst promovierter Ingenieur, begrüßt diese Zusammenarbeit, weil bautechnische Innovationen, für die bisher Referenzen fehlen, im normalen Baugeschehen nur schwer realisierbar seien. So wird am inhaus 2 erstmals hochverdichtender Beton verwendet, der sehr dünne Querschnitte erlaubt und im großflächig verglasten Foyer die üblichen Stahlstützen ersetzt. Darüber hinaus wird das von Hochtief entwickelte, digitale Planungsinstrument "ViCon" hier weiter ausgebaut. Damit ist es möglich, jeden Planungs- und Bauschritt vierdimensional zu visualisieren und gleichzeitig alle relevanten Daten zu erfassen. Die Ergänzung hierzu ist das RFID-System (Radio Frequency Identification) von T- Systems für Personen- und Materialerfassung von der Baustelleneinfahrt an. Dabei erlauben es digitale sogenannte Tags, automatisch jede Lieferung mit der Bestellung abzugleichen und den Verbleib von Bauteilen und Personen auf der Baustelle nachzuvollziehen. Diese Datenkontrolle geht im Bauwerk selbst weiter, denn Sensoren in Betondecken und den fünf verschiedenen Typen von Klimafassaden melden Temperaturen und Feuchtigkeit, Werte, die sowohl für die Bauforschung als auch für das effiziente Facility Management von großer Bedeutung sind und in die Gebäuderegeltechnik für ein behagliches Raumklima, für Luft- und Lichtqualität einfließen. So entsteht eine digitale Gebäudeakte, die den Lebenslauf der Immobilie lückenlos und gerichtsfest dokumentiert, Sparpotentiale erkennt und allen Zugangsberechtigten jederzeit umfassend Auskunft gibt. Die Aktion mit inzwischen über dreißig Projektpartnern setzt sich im Nutzerbereich fort. Während das Bürokonzept vom Fraunhofer Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO betreut wird, die hier auf den Erfahrungen mit Office 21 aufbauen, kümmern sich Lindner Hotels um den Hotelbetrieb und ambient assisted living GmbH, ein Zusammenschluss von vier Pflegeträgern u.a. dem Sozialwerk St. Georg, um den Pflegebereich. Wenn im Herbst 2008 der Ausbau fertig ist, wird das Lindner Hotellabor Aufschlüsse darüber geben, wie die Erwartungen der Gäste einfacher und selbstverständlicher erfüllt werden können und welche Funktionen dabei von intelligenten Modulen übernommen werden können. Nebenan werden dann sogenannte "ambiente" Systeme getestet, die das Leben für Senioren erleichtern sollen, etwa um Alarm zu geben, wenn eine Person nicht wie sonst morgens aufsteht. Insgesamt bietet der Pflegebereich wie auch ein kliniktauglicher OP-Saal, der im inhaus eingerichtet wird, noch großes Erneuerungspotential für digitale Anwendungen, die die Sicherheit erhöhen und das Pflegepersonal entlasten. Entwicklungen aus dem inhaus 1 flossen bereits in das Pilotprojekt einer Wohngemeinschaft für Demenzkranke in Duisburg-Hochheide ein, aber hier bleibt noch viel zu tun. Forschung gemeinsam mit gewerblichen Unternehmen sichert nicht nur Drittmittel. Das Ziel sind markttaugliche Praxisanwendung mit benutzerfreundlichem Design. Für Ende Januar 2008 ist der erste deutsche Kongress "Ambient Assisted Living" AAL in Vorbereitung.
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 24 von 26 Veranstaltungstipp Nachhaltigkeit und Klimawandel sind wichtige Themen der 3. Konferenz für Immobilien-Lebenszyklus- Management (ILM) am 29. November in Düsseldorf, zu der rund 600 Branchenvertreter erwartet werden. Themen sind beispielsweise Der Einfluss von Green Buildings auf den Immobilienmarkt der Zukunft oder Architektur und Lebenszykluskosten. Insgesamt werden 21 Vorträge gehalten, prominentester Redner ist der ehemalige Bundesforschungsminister und Vorsitzende des Rates für nachhaltige Entwicklung Volker Hauff. www.ilmkonferenz.com Deals Deals Deals Leipzig: Tüv Rheinland mietet 655 qm Bürofläche in der Prager Straße 34-36 über Atisreal. Eigentümer des Gebäudes ist die Objektgesellschaft Walter- Immobilien. Hamburg: Jebens Mensching und mensching plus mieten 1 750 qm Bürofläche im Deltaquadrat von der Ampega Gerling über CB Richard Ellis. München: Eine Personalund Unternehmensberatung mietet 400 qm Bürofläche in der Lindwurmstraße über Flörsch & Partner. Leer: C&M Company mietet ca. 150 qm großes Ladenlokal in der Mühlenstr. 65 über Brockhoff & Partner. Eigentumswohnungen bei Singles beliebt Christina Winckler Das klassische frei stehende Eigenheim erfreut sich nach wie vor großer Beliebtheit. Daneben nimmt jedoch die Attraktivität von Eigentumswohnungen zu. Dies ist das Ergebnis einer Sonderauswertung des Forschungsinstituts empirica auf der Grundlage von Einkommens- und Verbrauchsstichproben des Statischen Bundesamtes im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS). Danach wohnte 2003 jeder fünfte Selbstnutzer im Westen in einem Mehrfamilienhaus. Zu Beginn der 80er Jahre war es nur einer von sieben. Im Osten stieg der Anteil von 1993 bis 2003 von 9 auf 12%. Die typischen Eigentümer auf der Etage sind laut LBS Research vornehmlich Junge, Urbane und Singles. Nach der Analyse gibt es einen direkten Zusammenhang zwischen der Geschosswohnungsquote und der Gemeindegröße. Je höher die Einwohnerzahl, desto größer ist der Anteil an Eigentümern von Etagenwohnungen. Selbstnutzer von Eigentumswohnungen zählen eher zur einkommensschwächeren Gruppe. Familien hingegen präferieren überdurchschnittlich weiterhin das eigene Einfamilienhaus. Analog zur wachsenden Kinderzahl steigt dieser Anteil. Überall dort, wo Grundstückspreise günstig sind wie etwa in den neuen Bundesländern behält das Eigenheim einen klaren Vorzug. Mit Blick auf den demografischen Wandel, der auch mehr Ein-Personen-Haushalte mit sich bringt, müsste nach Meinung der LBS die Geschosseigentumsquote künftig weiter ansteigen. Deshalb sollten neue und Bestandsobjekte stärker als bisher die qualitativen Präferenzen der Nachfrager erfüllen. Schon jetzt zeigen Leerstände in Objekten und Quartieren, dass diese nicht auf Grund eines Überangebotes unbewohnt bleiben, sondern wegen ihrer mangelnden Qualität. Internationaler Einfluss nimmt zu André Eberhard, Redakteur Der Immobilienbrief Im Rahmen der Vortragsreihe Immobilienmarketing und Maklerwesen an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Geislingen sprach Dr. Thomas Beyerle, Research-Leiter der DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbh, über die fortschreitende Internationalisierung der Immobilienmärkte. Die Vortragsreihe wurde zum 16. Mal von Professor Dr. Stephan Kippes veranstaltet. Die Internationalisierung der Immobilienmärkte schreitet weiter voran, und Beyerle ergänzt: Die Finanzmärkte sorgen für Volatilitäten und die cash flows bilden den Maßstab des Handels für global agierende Immobilieninvestoren. Immobilien sind mehr denn je attraktive Investments, welche mehr als nur eine Basisabsicherung garantieren. Die Marktrenditen werden auch wieder steigen. Momentan befänden sich die globalen Immobilienmärkte in einer Phase des Übergangs. Die Immobilienmärkte der USA sind die ersten, die eine positive Renditeentwicklung aufweisen, Europa und Asien werden 08/09 nachziehen. Zwar seien länderspezifische Differenzierungen vorzunehmen, aber steigende Renditen seien zu erwarten. Für den internationalen Gewerbeimmobilienmarkt ergeben sich 4 Markttypen: Explosionsartige Wachstumsmärkte mit nachlaufender Infrastrukturentwicklung (China und Indien); entwickelte, aber stagnierende Märkte mit hohem Ersatzbedarf (Großbritannien und Deutschland); entwickelte, aber extrem teure Märkte (USA und Japan) und Entwicklermärkte ohne definierte Marktstrukturen (Teile Südamerikas). Neben dem Sichtbar Machen von Immobilienmärkten werde immer klarer, dass gerade die Verzahnung der internationalen Finanz- und Immobilienmärkte ein noch schnelleres Tempo vorlege und die Preisschwankungen zunehmen. Die Immobilie selbst wird substituiert durch die Analyse der Erträge bei gleichzeitigem Vergleich mit Alternativanlagen. Dadurch sei die Entmaterialisierung der Immobilien bei gleichzeitiger Inkaufnahme einer höheren Schwankungsbreite eingetreten.
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 25 von 26 Sonstiges Barcelona: Immopro24 bietet ab sofort allen Unternehmen der Immobilienbranche aus Deutschland und dem europäischen Ausland einen kostenlosen Eintrag in seinen Business-Guide an. Hamburg: HCI ist von knapp 500 Fachbesuchern der Finanzmesse funds & finance zum besten Emissionshaus des Jahres 2007 gewählt worden. Frankfurt: Nach Untersuchungen von Cushman & Wakefield wurden in Europa im dritten Quartal 2007 Gewerbeimmobilien im Volumen von 62,8 Mrd. Euro gehandelt, 23% mehr als im Vergleichszeitraum 2006. Berlin: Der ostdeutsche Immobilienmarkt ist attraktiver geworden. Standorte mit besonders großem Potential sind Dresden und Leipzig. Das sind Ergebnisse einer aktuellen Umfrage der Zweitmarkt Plus AG. Berlin: In den ersten drei Quartalen 2007 sind rd. 383 000 qm Bürofläche umgesetzt worden. Dies bedeutet im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung um rund 25%. Prozent. Zu dem Ergebnis kommt Dr. Lübke. Berlin als City Of The Year 2008 geehrt Berlin is a city that works, so die Begründung Karin Krentz Die britische Academy of Urbanism hat der Stadt Berlin am 9. November 2007 in London den City Of The Years Award 2008 verliehen. Berlin war neben Barcelona und Amsterdam einer der diesjährigen drei Finalisten. Die Academy vergibt jährlich diesen Preis als Auszeichnung für Städte, die ihre vorhandene Urbanität durch integrative Planung, soziale Programme und zugleich wirtschaftlich erfolgreiche Projekte gezielt verstärken. Ausgezeichnet werden damit Neubau- und Stadterneuerungsprojekte, durch die der unverwechselbare Charakter der jeweiligen Stadt, deren Attraktivität, Wirtschaftlichkeit und Lebensqualität für Bewohner wie für Besucher gestärkt wird. Das Motto der Academy of Urbanism ist Space, Place, Life. Damit stellt sie die überragende Bedeutung des öffentlichen Raumes als Lebens- und Erlebnisraum in den Mittelpunkt ihrer Tätigkeit. Die Akademie ist eine Non-Profit-Organisation. Mitglieder sind 100 bedeutende Persönlichkeiten aus den Bereichen Architektur, Landschaftsplanung, Bauen, Projektentwicklung, Politik, Bildung und Medien. Sie wird hauptsächlich durch private Sponsoren finanziert. Ziel der Arbeit ist, gute Beispiele der Stadtplanung und des Städtebaus zu benennen und zu fördern. Zu ihren Hauptsponsoren zählen große britische Immobilienunternehmen wie DTZ, Savills, Manhattan Loft Corporation oder Treasury Holdings u.a. sowie die Städte Dublin, Edinburgh und Glasgow. www.academyofurbanism.org.uk Während des Programmablaufs wie bei einer Oscar-Verleihung in Hollywood im Dorchester Hotel in London wurden auch Preise in drei weiteren Kategorien vergeben: The Great Town Kilkenny City (Irland) The Great Neighbourhood The Great Street The Great Place Grainger Town (New Castle) Buchanan Street (Glasgow) Peace & Winter Gardens (Sheffield). Mit der jährlichen Preisverleihung, die bisher ausschließlich Städten in Großbritannien und Irland zuteil wurde, will die Academy of Urbanism nun auch den fachlichen Austausch über urbane Konzept und städtebaulich integrierte Projekte in Europa verstärken. Am Tag vor der Preisverleihung haben deshalb die Delegationen aus Amsterdam, Barcelona und Berlin gemeinsam mit Vertretern von Dublin, Edinburgh und London eine gemeinsame Urbanism-Studytour entlang des Südufers der Themse durchgeführt. Dort wurden in den vergangenen zehn Jahren erfolgreiche Erneuerungsprojekte durchgeführt, wie der Umbau eines Elektrizitätswerks zur Galerie Tate Modern, die Millenium-Fußgängerbrücke und das Riesenrad London Eye. Der fachliche Austausch soll künftig durch ein Projekt der Akademie unter dem Titel UNIVERcities europaweit weitergeführt werden. Da Berlin den diesjährigen Award verliehen bekommen hat, dürfte im nächsten Jahr mit einem Symposium unter Beteiligung der UNIVERcities in Berlin zu rechnen sein. Berlin erhielt den Preis, weil die Stadt zwischen West- und Osteuropa steht und stark mit der Geschichte der Deutschen verbunden ist. In der Laudatio der Jury heißt es u.a.: Berlin ist der Schauplatz, in dem die Dialektik zwischen politischen Systemen und traditionellen wie modernen Ansätzen zur Architektur gespielt wurden. Heute ist es die Stadt der Möglichkeiten und des Optimismus, verbunden mit der Vergangenheit der neueren Geschichte, die Gebäude und öffentliche Plätze in höchster Qualität geschaffen hat. Berlin ist ein bezahlbarer Ort zum Wohnen und Arbeiten, ein Ort der hohen Lebensqualität mit Parks, Grünräumen und Gewässern. Dies macht Berlin besonders attraktiv für Investitionen und Unternehmen. Berlin is a city that works."
Nr. 153, 46. KW, 16.11.2007, Seite 26 von 26 Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Impressum Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.der-immobilienbrief.de, Chefredaktion: Constanze Wrede (V.i.S.d.P.); stv. Arne Degener; Immobilienredaktion: Thorge Albat, Michael Beck, Dr. Thomas Beyerle, Daniel T. Borger, André Eberhard, Dr. Gudrun Escher, Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner Rohmert, Martina Rozok, Frank Peter Unterreiner, Petra Rohmert Immobilienaktien: Hans Christoph Ries, Berlin: Karin Krentz, Frankfurt: Christina Winckler, München: Thomas Döbel (u.v.a.) Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin; Dr. Wolfgang Schirp - RA Schirp & Apel, Berlin Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Jürgen Böhm (ImmobilienScout24), Joachim Bücker, Hartmut Bulwien (Bulwien AG), Bernhard Garbe (Stilwerk/Garbe Logistik), Franz Lucien Mörsdorf (Deka Immobilien) Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Dr. Karina Junghanns, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Carl-Otto Wenzel (Wenzel Consulting AG) Wissenschaftliche Partner: Prof. Dr. Hanspeter Gondring, FRICS (Berufsakademie Stuttgart / Staatl. Studienakad. Baden- Württ. / ADI) Prof. Dr. Thomas Kinateder (Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen -Geislingen) Verlag: Research Medien AG, 33378 Rheda-Wiedenbrück, Repkestr. 5, T.: 05242-901-250, F.: 05242-901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Prof. Volker Hardegen (Vorsitz), Univ. Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg Loritz, (Bayreuth), Petra Rohmert Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ 478 535 20) Kto.-Nr.: 39 578 Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder. Aareal-Bank-Gruppe (12); Academy of Urbanism (25); Alstria (3); Alstria office (8, 9); AMB Generali (15); ambient assisted living GmbH (23); Ampega Gerling (24); AOC (13); Argenta Internationale (19); Argos (16); Arkona (2); Atisreal (24); Aurelis (11); Barmer Ersatzkasse (19); Berliner Flughäfen (21); Besteller (15); Boruth (16); Broadway Partners (14); Brockhoff & Partner (12, 24); BVT (2, 4, 5); C & W. (13); C&M Company (24); CA Immo (19); Catella Real Estate AG (1); CB Richard Ellis (14, 19, 24); Centrum Grundstücksgesellschaft (16); CFB-Fonds (22); City Centre Holdings S.A (19); Colliers Grossmann & Berger (17); Colliers Schauer & Scholl (14); Colliers Schön & Lopez (13, 17); Colliers Trombello Kölbel (17, 18); Colonia Real Estate (11); Comfort (16); Cushman & Wakefield (20, 25); DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbh (1, 10, 24); Deichmann (15); Deka Immobilien Investment (1, 5; Deloitte (7, 20); Deutsche Börse (8); Deutsche Euroshop (9); DG Hyp (3); DIC Asset (11); Douglas (9); Dr. Lübke (17, 25); DTZ (7, 14, 19, 25); DTZ Zadelhoff (5); E.ON Ruhrgas (14); ECE (9); EEX (18); Ejendomsselskabet Nordtyskland (15); Ellwanger & Geiger (13); Enco-re+ (18); Engel & Völkers (13, 15, 16); European Industrial Partnership Fonds (13); Expert (13); Fairvesta (1, 3; Feri Rating & Research GmbH (11); Fielmann (21); First Capital Partner (7); Flörsch & Partner (24); Fondsbörse Deutschland (7); Francono West (22); Frankfurter Sparkasse (16); Fraunhofer Gesellschaft (22); Fraunhofer Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO (23); GANT (14); Garbe Group (7, 9); Garbe Logistic (1, 4; Gazeley (2); Gazit (11); Geox (19); German Acorn Real Estate (17); German Real Estate Fund (19); Gooch Cunliffe Whale (16); Group 7 (13); Gulf Air (13); Hahn Gruppe (11, 12); Hamborner (15); Hamburg Trust (20); Hamburger Technische Kunstschule (17); Hammonia Shipping (20); Hannover Leasing (22); Hansainvest (17); HanseMerkur (16); Hasenkamp (13); HCI (12, 20, 25); Henderson Global Investors (2); HGA (20); HGA Capital (20); Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Geislingen (24); Hochtief Construction (23); HSH Nordbank (9, 20); Hugendubel (21); I- berdrola/caixa Geral de Depósitos (9); ICON (18); Ideenkapital AG (1, 6; Immo Vermögensverwaltungs AG (16); Immopro24 (25); Immowelt (19); Ing Real Estate (9); Institut der deutschen Wirtschaft (IW) (21); Intertoys (15); Investea (15); iog Germany (13); IVG AG (7, 8, 11, 13, 14, 20,); Jebens Mensching (24); Johann Eichenseer/Zahnärztliche Tagesklinik (13); Jones Lang LaSalle (JLL, 8, 16-18, 20); Karstadt Sport (21); Kemper s (21); Kreativ-Network (16); Kusus+Kusus (21); Landesbank Hessen-Thüringen (16); LBS Research (24); Lindner Hotels (23); Logicreal (13); London & Capital (19); Lutter & Partner (13, 15); M&S Mode (16); Maercklin (15); Manhattan Loft Corporation (25); Marlies Dekkers (13); Mayersche Buchhandlung (15); Mayquarie (2); Mediduc (13); Meindl & Riedel (17); mensching plus (24); Merz Objektbau (17); Metro (9); Metzler (14); Morgan Stanley (8); Morgan Stanley Real Estate Investment (13); Morley (2, 18); MPC Capital (8); NAI apollo (2, 13); Nordea Bank (20); P&C (21); Patrizia (3, 7, 8); Philippe Starck (8); Polis Immobilien (12); Porr Solutions (19); Post (8); Postbank (19); Prime Office (14); ProLogis (7); Property Group (14); Quantum Immobilien (19); RA Klumpe Schroeder + Partner (1, 7, 18); Randstadt (15); Real I.S. AG (1, 22); Realogis (15); Realogis Consult (15); Realogis Immobilien (5); Redevco (12); Resolution (17, 18); Rhenus Logistics (7); Robert C. Spies Gewerbe und Investment (19); Rossmann (15, 21); Saturn (21); Savills (19, 25); Schauwerk (17); Schenker (7); SHG (2); Signa (20); Sinn- Leffers (21); Sonae Sierra (9); Sozialwerk St. Georg (23); Sparkassen- und Giroverband (18); Sport Scheck (21); Spreebogen Grundbesitz (19); Standard & Poor s (7, 8); Stiftung Liebenau (19); Tchibo (16); Tommy Hilfiger (14); Treasury Holdings (25); TS Bau (12); Tüv Rheinland (24); UBS Real Estate KAG (1); Vailog (18); Verbio (18); Vivacon (8); Walter-Immobilien (24); West- Fonds Immobilien-Anlagegesellschaft (7); Wohnbau Mainz (9); Wölbern Invest (22); Yoo (8); Zara (21); Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) (21); Zieher (14); Zweitmarkt Plus AG (25). Unternehmen, die in "Der Fonds Brief" erwähnt werden: ABN Amro (2), Antisene Pharma (13), BaFin (14), Bundesfinanzhof (12), Bundesgerichtshof (12,14), Buss Capital AG (12), Castor Capital (10),CFB (13), Cube Finanz (10),DCM (1), Delbrück Bethmann Maffei (2), Deutsche Bank (2), Deutsche Zweitmarkt AG (9), Dresdner Bank (2,11), DVB Bank (12), efonds Financial Services AG (6), efonds Group (6), efonds24 (1,6), Fondsbörse Deutschland AG (12,13), Fondshaus Hamburg (8), Hamburg Trust (3), Hannover Leasing (2,3), Hansa-Treuhand (13), HCI (8,10,14), HCI Hammonia Shipping AG (10), HGA (12), HLL (2), HSBC (9), HTB (7), IC Immobilien (1), ImmobilienScout24 (1), Immowelt (1), IVG (2,4,13), IVG ImmobilienFonds GmbH (13), KanAm (5), KGAL (10), Klumpe, Schroeder + Partner GbR (14), Landesbank Hessen-Thüringen (3), Landgericht Hamburg (14), Landkreis Offenbach (2), LHI (6), Lloyd Fonds (3,6,13), Management Circle (1), Maritim Equity (7), Maritim Invest (13), MIG AG (13), Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH (11), Mövenpick (12), MPC (6), n-tv (14), Paramount Group (3), Real I.S (7), Rising Star Pictures (11), Salomon Invest (7), SHB AG (11), Signa (5), Tectavis (6), THI AG (2), Union Investment Real Estate AG (11), VIP (1,11), Wölbern Invest (4).
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 1 Nr. 52 46. KW/16.11.2007 ISSN 1860-6369 kostenlos per E-Mail Inhaltsverzeichnis Fonds-Check: Lernen mit Hannover Leasing IVG: Londoner Gurke in zwei Monaten gegessen DeBeMa: Fonds mit Holz und Mittelstand Hamburg Trust: Partner für US-Fonds gefunden Steuerthema: Neue Chance für Leasingmodelle Wölbern Invest: Auf Europa fokussiert KanAM: 320 Millionen Dollar für die Anleger Lloyd Fonds: Weiter auf Wachstumskurs Interview: Werner Großekämper im neuen Job Fondshaus Hamburg: Zwei Sub-Panamaxe HCI: Schiffs AG für Institutionelle platziert Umfrage: Wie viel Rendite muss ein Schiff bringen? VIP-Prozess: Sechs Jahre Haft für Andreas Schmid Fondsbörse Deutschland: Branchentreff-Symposium MIG AG: Hoher Einsatz für neue Krebstherapie 2 2 2 3 4 4 5 6 7 8 10 10 11 12 13 Recht einfach 14 Impressum 14 Meiner Meinung nach... Ein Mammut-Prozess ist beendet. Nach 46 Verhandlungstagen und mehr als zwei Jahren Untersuchungshaft für den ehemaligen Geschäftsführer des Medienfondsinitiators VIP, Andreas Schmid, sprach Richterin Huberta Knöringer vor wenigen Tagen die Urteile: Sechs Jahre für Schmid und zwei Jahre auf Bewährung für den Mitangeklagten Andreas Grosch. Das Gericht sah den Vorwurf der Steuerhinterziehung bewiesen. Die Angaben in den Steuererklärungen seien falsch, da nur 20 Prozent für Filme verwandt, 80 Prozent aber wie Festgeld bei einer Bank hinterlegt wurden. Die Urteile sind gesprochen, Fragen bleiben offen. Einzel oder Präzedenzfall? So mancher Filmfondsinitiator wird nachts darüber grübeln. Darauf lässt die hohe Zahl der beobachtenden Rechtsanwälte schließen, wie unsere Mitarbeiterin Beatrix Boutonnet berichtet. Sie hat vom ersten Verhandlungstag an den Prozess vor der vierten Strafkammer des Landgerichts München I verfolgt. Die Richter dort haben nun den Kopf frei, um den nächsten Fall zu prüfen. Im Mittelpunkt stehen die Manager des Pleite gegangenen Immobilienfondsanbieters Falk. Die Staatsanwaltschaft legt ihnen unter anderem Betrug und Untreue zur Last. Sind geschlossene Immobilienfonds ein Auslaufprodukt? Das zumindest behaupteten so manche Teilnehmer der REIT-Konferenz von Management Circle in Frankfurt. Meiner Meinung nach ist das jedoch nur Dampfgeplauder. Der geschlossene Fonds wird weiter seine Berechtigung haben - auch wenn zwei Initiatoren ihre früheren Fonds umgewandelt haben und demnächst an die Börse bringen wollen, Fair Value (IC Immobilien) sogar noch in diesem Jahr. Prime Office (DCM) will damit noch bis zum kommenden Jahr warten. Auffällig ist: Zwei Fondsinitiatoren setzen auf den REIT, verfolgen aber bei ihren Plänen zwei komplett verschiedene Konzepte und schätzen auch die Märkte komplett unterschiedlich ein. Steuerlich ist der Reiz geschlossener Immobilienfonds weitgehend verloren. Dafür ergeben sich bei anderen Investitionen neue Möglichkeiten. Unser Steuer-Experte Robert Kracht hat genau im Gesetz nachgelesen und festgestellt, dass der Verkauf von Containern, Flugzeugen und anderen Leasinggütern künftig zu Spekulationsverlusten führt, die steuerlich verrechenbar werden. Aus dieser Konstellation sollten sich doch neue Konzepte für Publikumsfonds ergeben. Viel Spaß beim Lesen Markus Gotzi Chefredakteur Der Fondsbrief
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 2 Fonds-Check Investition in Wissen bringt die besten Zinsen Landkreis Offenbach zahlt 30 Jahre lang Miete im Fonds von Hannover Leasing IVG Gurke ist gegessen Zwei Monate hat es gedauert, dann war der IVG-Fonds EuroSelect 14 komplett platziert. Deutsche und Dresdner Bank hatten die Gurke in London mit einem Eigenkapitalvolumen von 156 Millionen Pfund (224 Millionen Euro) unter sich aufgeteilt. IVG rechnet damit, in diesem Jahr über 400 Millionen Euro zu platzieren. Im vergangenen Jahr waren es 252 Millionen. Delbrück Bethmann Maffei Holz und Mittelstand An einem Teakholz-Fonds in Costa Rica beteiligen sich Anleger ab 10.000 Euro. Anbieter ist Initiator Delbrück Bethmann Maffei, ein Unternehmen der Bank ABN Amro. Partner ist die österreichische Teak Holz International AG (THI AG) mit Sitz in Linz. Für den Fonds werden bereits bestehende Plantagen erworben und mit dem Know How der THI AG kultiviert. Nach dem dritten Jahr sollen Investoren mehr als zehn Prozent jährlich bekommen. An zwei Zielfonds beteiligt sich das Private-Equity- Angebot Zukunft Mittelstand. Geplant sind Investitionen im deutsch sprachigen Raum. Die Erträge werden über den Verkauf der Unternehmen erwirtschaftet und sollen nach IRR- Methode eine Rendite von zwölf Prozent erreichen. Eine Investition in Wissen bringt immer noch die besten Zinsen. Ein Zitat von Benjamin Franklin, US-Präsident, Ökonom und Naturforscher (1707 bis 1790), dessen Gesicht immerhin die 100-Dollar-Note prägt. Sein Spruch passt auch zum aktuellen Immobilienfonds von Hannover Leasing. Zeichner des Substanzwerte Deutschland 3 beteiligen sich ab 15.000 Euro an einem Bildungszentrum in Dreieich nahe Frankfurt. Der Landkreis Offenbach am Main zahlt fast 30 Jahre lang die kompletten Einnahmen des Fonds. Auf der Ertragsseite dürften Überraschungen daher ausbleiben. Objekte: Das Haus des Lebenslangen Lernens (HLL) führt verschiedene Schul-, Bildungs- und Betreuungsformen auf einem Campus zusammen. Hier lernen künftig Kinder, Berufsanfänger, Fachleute, Volkshochschüler, Studenten und Rentner, denn das Zentrum ist unter anderem Schule, Abendgymnasium, Musikschule und Kommunales Dienstleistungszentrum für Arbeit. Bis 2008 entstehen zu einem garantierten Festpreis Neubauten mit drei bis fünf Geschossen, ein Parkhaus und eine Sporthalle. Bestehende Gebäude werden saniert. Die Schule kostete den Fonds 62,2 Millionen Euro, das gesamte Investitionsvolumen inklusive Erwerbs- und Fondskosten summiert sich auf knapp 68 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich mit 17,6 Millionen Euro, die Darlehen sind rund 50 Millionen Euro schwer. Einnahmen: Das eigentliche Asset des Fonds. Anleger kaufen mit diesem Fonds den Mietvertrag mit dem Landkreis Offenbach. Der Kontrakt läuft knapp 30 Jahre und sichert dem Fonds in den ersten Jahren Erträge in Höhe von 3,8 Millionen Euro. Auf dieser Basis ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 16,5 Jahresmieten. Kein Sonderangebot, aber ein typisches Beispiel für aktuelle Immobilienpreise in Deutschland. Kalkulation: Die Prognose endet 2023. Anschließend soll das Objekt verkauft werden. Ein durchaus realistisches Szenario, denn der Mietvertrag mit der Kommune läuft dann noch rund 14 Jahre. Hannover Leasing rechnet mit einem Verkaufsfaktor von 14,5 Jahresmieten, die dann durch die Inflation bedingt rund 21 Prozent höher sein sollen als zu Beginn der Laufzeit. Anleger sollen aus dem Verkauf einen Anteil von 103 Prozent erhalten. Läuft alles wie kalkuliert, kommen die Zeichner so auf eine Verzinsung von jährlich 5,3 Prozent nach Steuern. Kann die Immobilie nur zum Faktor von 14 Jahresmieten veräußert werden, sinkt die Verzinsung auf lediglich 4,5 Prozent. Da stellen wir uns mal janz dumm... Lebenslanges Lernen liegt im Trend, so wie bei Heinz Rühmann im Film Die Feuerzangenbowle. Ausschüttungen: Fondszeichner bekommen in den ersten Jahren 5,5 Prozent, später bis zu sieben Prozent. Das gelingt jedoch nur, weil Hannover Leasing bei der Tilgung knausert. Erst ab 2016 zahlt der Fonds seine Darlehen zurück, und auch das nur zurückhaltend. Bis zum geplanten Verkauf der Immobilien im Jahr 2023 tilgt er knapp sechs Prozent der Kredite. Doch mit dieser Strategie befindet sich Hannover Leasing in guter Gesellschaft. Kaum ein Immobilienfonds, der nicht an der Stell-
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 3 Hamburg Trust Premiere platziert Seinen ersten geschlossenen Immobilienfonds hat das Emissionshaus Hamburg Trust platziert. Der Fonds Domicilium investiert knapp 51 Millionen Euro in zwei Neubau-Wohnanlagen im Münchner Staddtteil Kirchtrudering. Mit der New Yorker Paramount Group hat Hamburg Trust ein Joint Venture geschlossen, um US-Immobilienfonds als Private Placements zu initiieren. schraube Darlehen dreht. Andere Initiatoren nehmen zinsgünstige, aber währungsriskante Hypotheken im Schweizer Franken auf oder vereinbaren eine hohe Zinsvorauszahlung, um die laufenden Konditionen niedrig zu rechnen. Darauf verzichtet Hannover Leasing. Dennoch hat der Initiator vergleichsweise günstige Zinsen von 5,02 Prozent über 30 Jahre ausgehandelt. Weil ein kommunaler Mieter für sichere Einnahmen sorgt, bleiben die Banken genügsam. Sind die Kreditzinsen beim geplanten Verkauf 2023 noch immer niedriger als marktüblich, wird der Fonds das Darlehen mit verkaufen, was ein weiterer Anreiz für spätere Erwerber sein kann. Weiche Kosten: Bezogen auf die Gesamtinvestition sind die Ausgaben für Konzeption, Marketing, Platzierungsgarantie und Vertriebsprovisionen mit knapp acht Prozent eine relativ niedrige Größe. Umgerechnet auf das Emissionskapital liegen sie mit rund 28 Prozent allerdings über dem Durchschnitt. Anbieter: Hannover Leasing zählt zu den namhaften Fondsinitiatoren. Rund 37.000 Anleger haben 7,8 Milliarden Euro Eigenkapital investiert und ihre Entscheidung selten bereut. Gesellschafter des Unternehmens sind die Landesbank Hessen- Thüringen Girozentrale mit 75 Prozent und das Management mit 25 Prozent. Steuern: Verlustzuweisungen aus geschlossenen Immobilienfonds gehören der Vergangenheit an. Die Abschreibungen werden in den ersten Jahren mit den Einnahmen verrechnet. Erst ab 2015 fallen geringfügige Steuern auf die Erträge an. Meiner Meinung nach... Anleger kaufen einen langfristigen Mietvertrag mit dem Landkreis Offenbach. Er ist Nutzer eines Bildungszentrums in Dreieich bei Frankfurt. Die Kalkulation erscheint realistisch, ebenso der spätere Verkauf. Mit einem dann noch lang laufenden Vertrag dürfte das Objekt für andere Investoren interessant sein. Lloyd Fonds Mein Schiff, mein Flugzeug, meine Immobilie... Lloyd Fonds Premium Portfolio u Herausragende Vielfalt: Diversifikation in renditestarke geschlossene Fonds: Schiffe, Flugzeuge, Immobilien und Private Equity. u Kein Blindpool: Rund 8,5 Millionen Euro sind bereits in sieben Spitzenbeteiligungen der Lloyd Fonds AG investiert. u Einfacher Einstieg: Schon ab 5.000 Euro Mindestbeteiligung Zugang zu einem kompletten Portfolio mit exzellenten Renditechancen. u Fair verkaufen: Ab 2011 wird die TradeOn AG, ein Unternehmen der Lloyd Fonds Gruppe, mindestens vierteljährlich Kurse für das Lloyd Fonds Premium Portfolio stellen. Die TradeOn AG bietet dem Anleger grundsätzlich an, seine Fondsanteile zu diesem Kurs zu kaufen. Jetzt einsteigen: 0800-32 56 78-0 (Kostenfrei aus dem deutschen Festnetz) Lloyd Fonds. Intelligenter anlegen.
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 4 Von Robert Kracht, Steuerfachjournalist Neuer Steuerkick für Leasingfonds Gesetzesänderung: Spekulationsverluste sind steuerlich verrechenbar Wölbern Invest Europa im Fokus Wölbern Invest hat den größten Fonds der Firmengeschichte geschlossen. Anleger zeichneten Anteile am Frankreich 04 in Höhe von 181 Millionen Euro. Mit dem Dachfonds Europa 01 Value Portfolio setzt Wölbern seine Strategie fort. Er beteiligt sich an drei Zielfonds, die das Kapital in Büros, Einzelhandelsimmobilien und Lagerhallen in West-, Zentral und Osteuropa anlegen. Mit Einführung der Abgeltungsteuer verlängert sich vielfach unbemerkt die Spekulationsfrist von zwölf Monaten auf zehn Jahre. Das betrifft Wirtschaftsgüter, mit denen zumindest in einem Jahr Einkünfte erzielt werden. Hierbei geht es in erster Linie um die private Vermietung beweglicher Gebrauchsgüter im Rahmen einer Vermögensverwaltung. Laut Gesetzesbegründung sollen hiermit insbesondere Leasingfonds getroffen werden, die ihren Anlegern derzeit noch steuerfreie Verkaufsgewinne nach Ablauf der einjährigen Haltefrist bescheren. Das soll künftig nicht mehr möglich sein, werden doch auch Börsengeschäfte unabhängig von der Haltedauer besteuert. Doch beim genaueren Hinsehen entpuppt sich diese eher versteckte Änderung als positiver Faktor. Der Fiskus hat es bewusst so gewollt, und kaum jemandem ist es aufgefallen. Denn nunmehr führt der Verkauf von Containern, Flugzeugen und anderen Leasinggütern zu Spekulationsverlusten, die steuerlich verrechenbar werden. Wie denn das, lösen doch Immobilienverkäufe innerhalb von zehn Jahren meist Spekulationssteuer aus? Ein winziger Passus im Gesetz bringt das neue Minuspotential. Paragraf 23 Absatz 3 Satz 4 Einkommensteuergesetz besagt, dass dem Verkaufserlös lediglich der ehemalige Einstandspreis gegenüber gestellt wird. Da Flieger oder Behälter nach rund zehn Jahren nicht mehr die Anschaffungskosten bringen, führt das Geschäft in der Regel steuerlich zu roten Zahlen und im Extremfall sogar zu einem Totalverlust. Bei Immobilienfonds gilt ein zusätzlicher Gesetzespassus, wonach die bislang geltend gemachten Abschreibungen wieder rückgängig gemacht werden müssen und der Buchwert dem Verkaufspreis gegenüber gestellt werden muss. Fokussiert Büroimmobilien in europäischen Metropolen IVG IVG Immobilien AG ISIN DE0006205701 www.ivg.de Kraftvoll Über 19 Mrd. E verwaltetes Immobilienvermögen Strukturiert Investment, Fonds, Development, Kavernen IVG moving forward
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 5 Beispiel: Ein Fondsanleger ist anteilig an einem Gebäude im Sanierungsgebiet oder Containern beteiligt. Der Fonds verkauft den Bestand kurz vor Ablauf der zehnjährigen Haltefrist. KanAm 320 Mio. für Anleger Die geschlossenen US-Fonds des Münchner Initiators KanAm haben in den vergangenen zwölf Monaten 320 Millionen Dollar ausgeschüttet. Die Summe setzt sich aus regulären und Sonderausschüttungen zusammen. Die Ergebnisse bereits aufgelöster Fonds liegen im Schnitt bei 15 Prozent jährlich. Aktuell bietet KanAm den Fonds Real Estate Partners 1 an, mit dem risikobereite Investoren ein Plus von 15 Prozent p.a. erzielen sollen. Fondsart Immobilie Container Anteiliger Kaufpreis 100.000 100.000 Abschreibung für 9,5 Jahre 95.000 95.000 Buchwert beim Verkauf 5.000 5.000 Verkaufspreis 70.000 50.000 Steuerlicher Ausgangswert 5.000 100.000 Spekulationsgewinn + 65.000 50.000 Steuersatz 40 % 26.000 0 Verkaufsgewinn 65.000 45.000 abz. Steuerlast 26.000 0 Nettorergebnis 39.000 45.000 Der Container bringt netto mehr, obwohl der Verkaufserlös 15.000 Euro unter dem der Immobilie liegt. Zusätzlich kann das Spekulationsminus von 50.000 Euro andere Verkaufsgewinne in gleicher Höhe mindern und insoweit mit der individuellen Progression Steuern sparen. Signa Unsere Kompetenz Es ist ganz einfach, innovative Immobilienanlagekonzepte zu entwickeln, die zugleich ein Höchstmaß an Sicherheit und hervorragende Erträge bieten: Man braucht lediglich umfassendes Know-how und langjährige Erfahrung im Immobiliensektor, in strukturierten Immobilienfinanzierungen und in Beteiligungsangeboten. Und mit dem richtigen Gespür macht sich der Rest beinahe von allein. Ja, beinahe. www.signa-funds.de
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 6 Das gleiche Ergebnis lässt sich auch mit Flugzeugleasing erzielen, allerdings werden die Flieger über zwölf Jahre abgeschrieben. Sofern der Fonds seinen Bestand an Airbus oder Boeing nach knapp zehn Jahren verkauft, ist die planmäßige Nutzungsdauer noch nicht abgelaufen. Um keine gewerbliche Einstufung zu riskieren, muss der Fonds bis zur Veräußerung bereits Überschüsse aus Leasingraten minus Abschreibungen und laufenden Kosten erzielt haben. Bei den rosigen Wirtschaftsaussichten wird ihm das aber nicht schwer fallen. Lloyd Fonds AG Auf Wachstumskurs Lloyd Fonds hat in den ersten drei Quartalen die Rekordsumme von 373 Millionen Euro Eigenkapital platziert. Dabei hat das Unternehmen seine Angebote unter anderem mit Flugzeugen und einem offenen Schiffsfonds diversifiziert. Die Umsatzerlöse des dritten Quartals stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 112 Prozent auf 18,7 Millionen Euro. LHI Voll im Plan LHI meldet in seiner Leistungsbilanz ein kumuliertes Ergebnis bei den Ausschüttungen von 99,17 Prozent. Liquidität und Darlehenstilgung liegen ebenfalls im Plan. Das Unternehmen verwaltet ein Fondsvolumen von sechs Milliarden Euro, davon 2,5 Milliarden Euro Eigenkapital. Rund 18.000 Anleger beteiligten sich an 47 Private Placements und 20 Publikumsfonds. efonds24 Neues Haftungsdach Die efonds Group hat die efonds Financial Services AG mit dem Haftungsdach Tectavis gegründet. Eine KWG-Lizenz ermöglicht freien Vermittlern die Anlageberatung und den Vertrieb von Wertpapieren und Zertifikaten. Die nötige Banklizenz hat efonds24 von MPC übernommen. MPC-Vorstand Ulrich Oldehaver stellt auch den Vorstand der efonds Financial Services AG. Was bedeutet das nun für Leasingfonds? Derzeit profitieren die Modelle davon, dass die späteren Verkaufserlöse ohne Abgaben ans Finanzamt brutto an die Anleger wandern, und die bis dahin erzielten Leasingeinnahmen für den Fiskus durch laufende Kosten und Abschreibungen klein gehalten werden. Container werden rund zehn Jahre für See- und Lkw-Transporte eingesetzt, anschließend eher als Abstellraum oder für Bauschutt genutzt. Der Container kostet nach zehn Jahren noch die Hälfte. Der moderate Wertverlust liegt am hohen Stahl- und Schrottpreis für die Behälter. Flugzeuge setzen neben den Überschüssen aus Leasing abzüglich Kosten und AfA auf hohe steuerfreie Verkaufsgewinne zum Ende des Investments in frühestens zwölf Jahren. Dann ist der Flieger voll auf den Buchwert Null abgeschrieben, und der realisierte Veräußerungserlös fließt komplett in die Nettorendite ein. Diese positiven Aussichten bleiben während der Zeit des Verleasens. Zum Schluss kommt dann das Bonbon der Verlustzuweisung hinzu. Aus steuerfreier Verkaufsrendite wird ein Zusatzertrag, indem das Minus aus Erlös des gebrauchten Wirtschaftsgutes minus Neupreis die Steuer auf andere Spekulationsgeschäfte einspart. Im Klartext: Zuerst werden die Anschaffungskosten nahezu komplett steuerwirksam abgeschrieben und anschließend wirken sie noch einmal mindernd beim Verkaufsgeschäft. Hierbei handelt es sich auch nicht um ein 15b-Steuerstundungsmodell. Das Verbot der sofortigen Verlustverrechnung gilt nämlich nur für die Investitionsphase des Fonds, der Break Even ist am Verkaufstag schon längst erreicht. Allerdings sind bei den rosigen Steueraussichten für vermögensverwaltende Leasingfonds einige Einschränkungen zu beachten: 1. Die auf zehn Jahre erhöhte Spekulationsfrist gilt erst für nach 2008 erworbene Güter. Das Verlustpotential können Fondsinitiatoren also derzeit nur zum Geld sammeln nutzen. Behälter oder Flieger werden dann frühestens Neujahr 2009 geordert. 2. Das Modell gelingt nicht mit gewerblichen Fonds, hier ist beim Verkauf weiter hin der abgeschriebene Buchwert maßgebend. 3. Sitzt der Fonds im Ausland, lassen sich über das heimische Finanzamt keine Spekulationsverluste nutzen. Das Verlustverrechnungspotential nach 2008 ist sehr eingeschränkt. Da Börsengeschäfte durch die Umstellung auf die Abgeltungsteuer als Kapitaleinnahmen gelten, gleicht das Minus keine Wertpapiergewinne aus. Als Verrechnungspotential bleibt vorrangig das Verkaufsplus aus Immobilien und anderen Wirtschaftsgütern wie Edelmetalle, Münzen, Oldtimer oder Kunstgegenständen. Aber immerhin verpufft der ungenutzte Spekulationsverlust mit Container oder Flugzeug nicht. Er wird vom Finanzamt konserviert und in alle Zukunft vorgetragen. Container. Neue Steuer-Chance für Anleger. Lässt sich der Fiskus dieses legale neue Steuersparmodell gefallen? Die Antwort müsste eigentlich ein klares Ja ergeben. Denn die Passage im Unternehmensteuerreformgesetz 2008 ist eindeutig, bewegliche Wirtschaftsgüter sind ausdrücklich von den üblichen Rechenschritten ausgenommen. Doch wer kann mit Sicherheit sagen, ob der Gesetzgeber seine Meinung nicht während der zehnjährigen Fondslaufzeit doch noch ändert rückwirkend, versteht sich.
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 7 Interview Mit Reedern in einem Boot HTB Zweitmarktfonds Nr. 9 In mehr als 70 Schiffsbeteiligungen investiert der neunte Zweitmarktfonds von HTB. Dabei erwirbt der Fonds ausschließlich Anteile an Gesellschaften anderer Initiatoren. Anleger sind ab 25.000 Euro an dem 13,5 Millionen Euro schweren, reinen Eigenkapitalfonds dabei. Innerhalb von neun Jahren sollen sie einen Gesamtrückfluss von 153 Prozent erzielen. HTB greift nach eigenen Angaben auf eine Datenbank mit 1.200 Schiffsfonds zurück. Werner Großekämper 100 Tage im neuen Job Seit rund 100 Tagen ist Werner Großekämper Geschäftsführer des neuen Schiffsfonds-Initiators Maritim Equity, eine Gesellschaft der Unternehmensgruppe SALOMON INVEST. Erfahrung in der Konzeption und dem Vertrieb von Schiffsbeteiligungen kann er nachweisen wie nur wenige in der Branche. Rund 25 Jahre lang war Großekämper in der Leitung des Unternehmens Norddeutsche Vermögen tätig. Der Fondsbrief: Maritim Equity tritt mit einem völlig neuen Konzept auf den Markt. Was ist das Besondere daran? Werner Großekämper: Unsere Anleger beteiligen sich an einem Dachfonds, über den sie mit leistungsstarken Reedereien in unterschiedliche Schiffe investieren, sowohl Neubauten als auch Secondhand-Schiffe aus den Bereichen Container-, Bulkund Tankschifffahrt. Neu daran ist: Fondszeichner und Reedereien sitzen gemeinsam in einem Boot. Real I.S. DACHCOM Chancen hoch Drei Wir haben den Zweitmarkt für gebrauchte Lebensversicherungen früh entdeckt und bereits mit dem Bayernfonds BestLife 1 ein nachweisbar erfolgreiches Investment aufgelegt. Jetzt eröffnen wir mit dem Bayernfonds BestLife 3 International den Zugang zu den unterschiedlichen Anlagestrategien deutscher, britischer und australischer Versicherungsgesellschaften. Über die geplante Laufzeit werden Rückflüsse von 187 %* und mehr angestrebt. Aller guten Dinge sind eben drei. * Nach Kosten und vor individuellen, in Deutschland entstehenden Steuern, bezogen auf die Beteiligungssumme des Anlegers (ohne Agio). Überzeugen Sie sich selbst: www.realisag.de
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 8 FB: Was genau heißt das? Großekämper: Bei unserem Modell stellen die Reeder zwischen 25 bis 75 Prozent des Eigenkapitals, während unsere Anleger den verbleibenden Anteil übernehmen. Der Rest des Baupreises, üblicherweise zwischen 60 bis 70 Prozent, wird über Banken finanziert. Bei der Gewinnverteilung sind die Fondszeichner überwiegend bevorrechtigt. Sie erhalten ihren Teil der Auszahlungen vor den Reedern. Fondshaus Hamburg Zwei Sub-Panamaxe Mit dem Fonds Nr. 39 bietet Fondshaus Hamburg die Beteiligung an zwei Containerschiffen mit knapp 2.800 Stellplätzen an. Die Schiffe der Sub-Panamaxklasse werden im Juni und Dezember 2008 ausgeliefert. Die Erstchartern laufen drei und fünf Jahre. Bis zum geplanten Verkauf im Jahr 2025 sollen Zeichner Rückflüsse von 222 Prozent erwirtschaften. Die Mindestbeteiligungssumme beträgt 15.000 Euro plus fünf Prozent Agio. FB: Was haben die Reeder im Ausgleich davon? Großekämper: Das gegenwärtige Auftragsvolumen bedeutet einen immensen Eigenkapitalbedarf, den der Reeder nicht immer aufbringen kann oder will. Durch die Hinzunahme fremden Eigenkapitals lässt sich eine solide Eigenkapitalbasis darstellen, die einerseits zu einer größeren Bankenunabhängigkeit durch zum Beispiel ein verbessertes Rating, günstigere Konditionen etc. beiträgt. Dies erlaubt zusätzlich einen individuelleren und flexibleren Einsatz der Eigenmittel. FB: Das ist aber nicht alles? Welche sonstigen Vorteile haben die Reeder? Schließlich lassen sie zu, dass die Anleger vorrangig ihr Geld bekommen. Großekämper: Bei Investitionsentscheidungen besteht kein Platzierungsrisiko, denn es steht sofort verfügbares Eigenkapital bereit. Darüber hinaus bleibt der Reeder wesentlicher Miteigentümer des Schiffes und daher an der wirtschaftlichen Entwicklung der Schiffsgesellschaft, wie etwa dem Aufbau stiller Reserven beteiligt. Hierdurch ergibt sich auch eine Interessensgleichheit von Anlegerkapital und Eigenkapital des Reeders. Immobilienfonds Schiffsbeteiligungen Private Equity Dachfonds HCI REAL ESTATE BRIC + : DER IMMOBILIENFONDS FÜR DIE VIER BRIC-STAATEN Brasilien, Russland, Indien und China profitieren am nachhaltigsten von der Globalisierung: In diesen 4 Staaten leben über 40 % der Menschheit. Die Bevölkerung ist jung. Die Märkte stehen erst am Anfang ihrer Entwicklung. Und so sehr sie sich unterscheiden gemeinsam ist ihen ein ungeheurer Bedarf an Immobilien. Mit dem Real Estate BRIC + legt HCI jetzt den ersten Immobilienfonds für die BRIC-Staaten auf. Damit auch Sie in die Märkte investieren können, die weltweit die höchsten Renditen versprechen. Mehr Informationen? Telefon +49 40 88 88 1-0 oder unter www.hci-capital.de
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 9 FB: Warum engagieren sich Reedereien nicht in ganz normalen Schiffs-KGs? Großekämper: Dagegen haben viele Reeder eine gewisse Abneigung. Auf der einen Seite sind ihnen häufig die Weichkosten üblicher Schiffsfonds zu hoch, auf der anderen Seite möchten sie Reeder und nicht nur Manager des Schiffes sein und einen kompetenten Gesprächspartner bei allen Reedereientscheidungen haben. Deutsche Zweitmarkt Neues Kursbuch Das aktuelle Kursbuch der Deutschen Zweitmarkt AG listet 6.367 Schiffs-Transaktionen im Nominalwert von 300 Millionen Euro auf. Erstmals nennt es den Unterschiedsbetrag der Schiffe, der beim Wechsel von der Ertrags- in die Tonnagesteuer festgestellt wird. Spitzenreiter ist der Gastanker Etagas mit einem Unterschiedsbetrag von 195 Prozent. FB: Wie hoch sind die Kosten in Ihrem Fonds? Großekämper: Auf Ebene des Dachfonds summieren sich die Vorkosten auf zehn Prozent plus Agio. Bei den Investitionen in die einzelnen Schiffe fallen keine weiteren Kosten an. FB: Da bleibt so viel für den Vertrieb gar nicht übrig. Die Berater sind gerade bei Schiffen doch ganz andere Provisionen gewohnt. Großekämper: Das mag vereinzelt noch der Fall sein. Die sich verändernden Markt- Gegebenheiten, etwa auch durch neue Finanzierungsalternativen, werden zu einer nachhaltigen Reduzierung der Vorkosten führen. Dies wird auch von der Mehrzahl unserer Vertriebspartner akzeptiert. FB: Wie hoch sind die Erträge für die Anleger? Großekämper: Wir wollen unseren Anlegern keine unrealistischen Renditen in Aussicht stellen. Unser Ziel ist eine Vermögensvermehrung von sechs bis acht Prozent jährlich nach Steuern. HSBC Nur Weniges ist internationaler In 83 Ländern sind wir präsent und sorgen für Bewegung. In 83 Ländern dreht sich vieles um Grund und Boden. In 83 Ländern schauen wir weit über den Tellerrand hinaus. Ergebnis: Attraktive Immobilienfonds, die Bestand haben und sich langfristig entwickeln. www.hsbctrinkaus-immobilien.de
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 10 Umfrage Wie viel Rendite muss ein Schiff bringen? HCI Schiffs AG zu Für 150 Millionen Euro haben institutionelle Investoren Aktien der HCI Hammonia Shipping AG gezeichnet. Die AG investiert in acht Schiffe. Das Listing der Aktie ist für den 27. November vorgesehen. HCI ist von den Besuchern der Finanzmesse funds & finance zum besten Emissionshaus des Jahres gewählt worden. Entscheidend waren Performance und Anlegerfreundlichkeit. Sind Renditen von fünf Prozent ausreichend für eine Schiffsbeteiligung? Diese Frage hat Der Fondsbrief in der vergangenen Ausgabe gestellt. Hier sind einige der Antworten unserer Leser: Sind fünf Prozent zu wenig? Eindeutig ja! Bei jährlichen Wachstumsraten von rund zehn Prozent in asiatischen Ländern wie China, Indien, Korea, Vietnam und anderen Regionen erscheint mir ein Investment in Schiffe mit einer Renditeerwartung von fünf Prozent uninteressant. Alternativen bieten sich dort im opportunistischen Immobilienbereich an. Eckhard Lüling, Vermögensverwalter In den vergangenen anderthalb Jahren habe ich zwischen 15 und 20 Projekte geprüft und alle Berechnungen unter sechs Prozent beiseite gelegt. Ich bin noch nicht auf die Idee gekommen, einen Fonds mit einer fünf vor dem Komma anzubieten. Wobei das tatsächliche Ergebnis von fünf Prozent nach Steuern in Ordnung ist, die Prognose allerdings zu wenig. Ralf Soboll, Geschäftsführer Castor Capital Fünf Prozent für eine Schiffsbeteiligung? Da würde ich eher nein sagen. Der Anleger bindet sein Kapital mittel bis langfristig. Dafür ist das zu wenig. Sieben bis acht Prozent sollten mit Schiffen auf Dauer schon heraus kommen. Franco d Angelico, Vorstand Cube Finanz KGAL
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 11 Von Beatrix Boutonnet, Wirtschaftsjournalistin Sechs Jahre Haft für Andreas Schmid VIP: Gericht verkündet Urteile im größten deutschen Steuer-Prozess Wechsel Dich Horst Baron, Gründungsgesellschafter der SHB AG, ist vom Aufsichtsrat erneut in den Vorstand berufen worden und leitet das Unternehmen nun gemeinsam mit Achim Wilhelm-Wittschier. Neuer Vertriebsleiter ist Jochen Verheyen, Fondsmanager Uwe Duchardt. Offene Fonds Die Union Investment Real Estate AG hat aus ihrem offenen Immobilienfonds UniImmo Europa für 142 Millionen Euro den Bastion Tower in Brüssel verkauft. Morgan Stanley P2 Value hält an seiner Asien-Strategie fest. Erneut hat der offene Fonds der Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH die Mehrheitsbeteiligung an zwei Wohngebäuden in Tokio erworben Der Kaufpreis beträgt umgerechnet 42,4 Millionen Euro. Pagode. Asien-Investitionen stehen bei offenen und geschlossenen Fonds hoch im Kurs. Morgan Stanley kaufte erneut Wohngebäude in Japan für den P2 Value. Die hohen Absperrungen vor dem Raum B 175 des Münchner Landgerichts I verhießen nichts Gutes. Bei der Auftaktverhandlung sah es ähnlich aus. Doch das anfängliche Interesse am größten deutschen Steuerprozess ließ über die langen Monate zunehmend nach. An den letzten der 46 Sitzungstage waren Kammer, Verteidigung und Staatsanwaltschaft nahezu unter sich von den Zeugen und den regelmäßigen Prozessberichterstattern verschiedener Anwaltskanzleien einmal abgesehen. Doch zur Urteilsverkündung ging es an der 4.Strafkammer des Münchner Landgerichts I noch einmal rund in Sachen VIP. Auf den Besucherbänken drängten sich vor allem Anwälte und Journalisten. Mehrere Fernsehteams und Bildreporter veranstalteten ein wahres Blitzlichtgewitter, als die Angeklagten mit ihren Verteidigern um 10.30 Uhr den Sitzungssaal betraten. Dann ging es Schlag auf Schlag. Ohne einleitende Worte verkündete die vorsitzende Richterin Huberta Knöringer das Urteil im Namen des Volkes. Ex-VIP Geschäftsführer Andreas Schmid wurde wegen Steuerhinterziehung zu sechs Jahren Haft verurteilt. Der mitangeklagte Andreas Grosch kam mit zwei Jahren Haft, die zur Bewährung ausgesetzt wurden, davon. Der Haftbefehl für Andreas Schmid wird außer Vollzug gesetzt, sofern er eine Liste strenger Auflagen erfüllt. Kernpunkte dabei waren, neben wöchentlicher Meldung und Abgabe des Reisepasses, die Zahlung einer Kaution in Höhe von vier Millionen Euro zwei Millionen Euro in bar, der restliche Betrag durch eine Großbank garantiert. Werden alle Auflagen erfüllt, kommt Andreas Schmid frei, bis das Urteil rechtskräftig wird. Das kann dauern, denn die Verteidiger haben bereits im Vorfeld mehrfach angekündigt, in Revision gehen zu wollen. Ein rechtskräftiges Urteil aber liegt erst am Ende des möglichen Revisionsverfahrens vor. Die lange Untersuchungshaft von Andreas Schmid galt unter Juristen seit langem als problematisch und sehr umstritten. Im September 2007 jährte sich seine Verhaftung zum zweiten Mal. Als Begründung wurde die Flucht- und Verdunklungsgefahr sowie die Höhe des möglichen Steuerschadens angegeben. Zügig dagegen gab sich Huberta Knöringer bei der Urteilsbegründung. Nur gute 60 Minuten brauchte sie zur Verlesung. Wesentlicher Gegenstand des Verfahrens war der Vorwurf der Steuerhinterziehung zugunsten der Anleger von VIP 3, da der Tatbestand der Untreue und die Steuerhinterziehungsvorwürfe bei VIP 4 auf Anregung der Staatsanwaltschaft abgetrennt wurden. Über die Verhandlung kam die Kammer zur der Auffassung, dass beide Angeklagte wussten, dass die Angaben der Steuererklärungen falsch waren, da nur 20 Prozent für Filme verwandt wurden, 80 Prozent aber wie Festgeld bei der Dresdner Bank hinterlegt wurde. Der Zahlungsfluss war beiden Angeklagten bekannt. Er sei fest vorgegeben und auch so beabsichtigt gewesen. US- Anwalt des VIP-Hauptproduktionsdienstleisters Rising Star Pictures, Orthwin Freyermuth, habe die VIP Einstellung mit der Aussage Take it, or leave it gut auf den Punkt gebracht, so Knöringer. Die Erklärung Schmids, er habe den Zahlungsfluss nicht gekannt, hielt die Kammer für unwahrscheinlich, da er sich bei VIP um alle wesentlichen Dinge gekümmert habe. Einer Vielzahl von Dokumenten und Zeugenaussagen würden dies unterstreichen. Es seien ausschließlich Projekte gesucht worden, die nur 20 Prozent Finanzbedarf hatten. Die Frage nach dem Vorsatz habe die Kammer anhand der Reaktionen und Verhaltensweisen über den Prozessverlauf beobachten können. Die wiederholte Behauptung es wären immer hochkarätige Berater involviert gewesen, wollte die Kammer nicht uneingeschränkt so sehen. VIP sei, so Knöringer, zwar umfangreich beraten worden, aber nur in Teilkonzepten. Strafmildern für Schmid sei seine persönliche, familiäre Situation und die lange Untersuchungshaft. Andererseits habe er auch persönlich Steuern mindern wollen und durch Tantiemen und Geschäftsführergehälter gut verdient. Bei Schmids Strafmaß musste man an den oberen Rand gehen, da es
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 12 bei ihm sehr nahe an eine Steuerhinterziehung in besonders schwerem Fall grenzte. Die hätte man, so Knöringer, auch bejahen können. Buss Capital Eine Million TEU Die Buss Capital AG aus Hamburg verwaltet mehr als eine Million TEU Container, das sind rund fünf Prozent des weltweiten Bestands, meldet das Unternehmen in seiner Leistungsbilanz. Die Containerfonds zahlten elf Millionen Euro an knapp 9.600 Anleger aus. Buss kündigt an, in Kürze den Kreuzfahrtfonds 1 zu platzieren. Darin können Anleger in Touristenschiffe und Fähren investieren. Partner dabei ist die DVB Bank. Verteidiger Jörg Weigell hob nach Verkündung heraus, dass nun der Bundesfinanzhof und der Steuerstrafsenat des Bundesgerichtshofs zu den komplexen, strittigen steuerlichen Fragen zu entscheiden haben. Die Verteidigung jedenfalls sei weiterhin der Überzeugung, dass der Spezialsenat des BGH ihre steuerliche Sicht des Sachverhaltes bestätigen und dem Verfahren eine Wendung geben werde. Zweitmarkt-Symposium lockt die Branche 130 Teilnehmer bei erster Veranstaltung der Fondsbörse Deutschland AG Eloquente Referenten, qualifiziertes Publikum, lebhafte Diskussionen. Nicht schlecht für eine Premiere. Zum ersten Mal hatte die Fondsbörse Deutschland AG zum Zweitmarkt-Symposium geladen und auf Anhieb einen Branchentreff geschaffen, der wohl seinen festen Termin im Kalender der Marktteilnehmer finden wird. Mehr als 130 Teilnehmer waren zum neuen Mövenpick-Hotel im ehemaligen Wasserturm am Hamburger Schanzenviertel gekommen eine Zahl, von der manche Veranstalter nur träumen können. Auch wenn sich einige Redner in ihren Vorträgen nicht verkneifen konnten, die Werbetrommel für das eigene Unternehmen zu rühren, so war die Qualität der Veranstaltung unter dem Strich doch überdurchschnittlich. Manche Diskussionen auch mit HGA WIR HOLEN SIE INS BOOT. Mehr als eine Milliarde Euro hat die HSH Nordbank in den letzten acht Jahren in Unternehmensbeteiligungen angelegt, mit hanseatisch formuliert erfreulichen Ergebnissen. An diesem Erfolgskurs können Sie jetzt teilhaben. Mit unserem HGA/Mikado I investieren Sie in etablierte europäische Unternehmen und profitieren von unserer Kompetenz als einer der erfahrensten Private-Equity-Investoren Deutschlands. Informieren Sie sich im Detail * : www.hga-capital.de *Maßgeblich für das öffentliche Angebot der Beteiligung ist ausschließlich der veröffentlichte Verkaufsprospekt in der Fassung des jeweils letzten veröffentlichten Nachtrags. In der Vergangenheit erwirtschaftete Erträge sind kein Indikator für künftige Erträge. Der Prospekt steht im Internet zum Download bereit: www.hga-capital.de
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 13 MIG AG Geld für Krebstherapie Die Antisene Pharma GmbH, ein auf Therapien gegen Tumore spezialisiertes Unternehmen, erhält 27 Millionen Euro aus den Venture- Capital-Fonds der MIG AG. Antisene wird das Kapital zur Entwicklung seines wichtigsten Wirkstoffes einsetzen. MIG ist Initiator von Venture-Capital-Fonds, die in mittelständische Hochtechnologie-Unternehmen investieren. Der aktuelle Fonds Nr. 5 sammelt 50 Millionen Euro ein. dem Auditorium - waren sogar ziemlich bissig, zum Beispiel wenn Frank Moysich und Matthias Brinckmann vom Schiffs-Zweitmarktfonds Maritim Invest mit Lloyd- Fonds-Vorstandsmitglied Marcus Simon und Hansa-Treuhand-Vorstand Axel Steffen über Sinn und Unsinn von Vorkaufsrechten stritten. Steffen hatte sich in seinem Vortrag zuvor darüber beklagt, dass seine Kunden in persönlichen Briefen von interessierten Profi-Käufern mit seiner Ansicht nach fadenscheinigen Argumenten überredet werden, ihre Anteile zu Billigpreisen zu verkaufen. Ein brisantes Thema sprach Klaus-Dieter Schmidt an, Geschäftsführer der IVG ImmobilienFonds GmbH, einem Unternehmen unter dem Dach der Börsen notierten IVG. Wir interpretieren Corporate Governance so, dass wir keine Zweitmarktanteile unserer Altfonds auf einer eigenen Plattform handeln dürfen, sagte er. Grund dafür seien verbotene Insiderinformationen. Der Initiator kennt Neuigkeiten über Mietverträge, Zustand der Objekt und sonstiges, die der Anteilsverkäufer gar nicht wissen kann, so Schmidt. Ein Problem, dass seiner Ansicht nach die ganze Branche betreffen wird, sollten die Anbieter geschlossener Fonds in absehbarer Zeit unter eine gesetzliche Regelung fallen. Dass es so kommen wird, daran ließ Schmidt keinen Zweifel und zitierte aus dem Abschlussbericht des Finanzausschusses vom 29. März dieses Jahres: Die Koalitionsfraktionen haben in Aussicht gestellt, sich mit dem Vertrieb geschlossener Fonds und dem Handel von Zertifikaten zu einem späteren Zeitpunkt gesondert zu beschäftigen. Was aber mindestens genau so wichtig ist wie Vorträge und Diskussionen: Persönliche Gespräche in den Pausen. An diesem Punkt können die Vorstandsmitglieder der Fondsbörse Deutschland Alex Gadeberg und Bert König noch einen drauf setzen: Beim nächsten mal etwas weniger Programm, dafür etwas mehr Zeit, um Visitenkarten auszutauschen und Kontakte zu pflegen. Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt CFB asien - region mit der größten wachstumsdynamik der welt cfb-fonds 164 - asia opportunity I Immobilienzertifikatefonds Aufbau eines breit diversifizierten Immobilienportfolios des LaSalle Asia Opportunity Fund III mit Investitionen in etablierte Wachstumsmärkte Asiens cfb-fonds Fonds für internationale, institutionelle Anleger mit Eigenkapital von USD 3 Mrd. - exklusiv für Privatanleger bei der CFB LaSalle Investment Management - 100%iges Konzernunternehmen des Jones Lang LaSalle-Konzerns - seit über 30 Jahren in Asien vor Ort tätig I IMMOBILIENFONDS I UNTERNEHMERISCHE BETEILIGUNGEN I LEASINGFONDS I WWW.COMMERZREAL.COM I CFB-FONDS
Nr. 52, 46. KW, 16.11.2007, Seite 14 Recht einfach Impressum Redaktionsbüro Markus Gotzi Ackerstraße 64a 50374 Erftstadt T: 02235/770 867 F: 02235/770 849 redaktion@markusgotzi.de www.der-immobilienbrief.de Chefredakteur: Markus Gotzi Hrsg.: Werner Rohmert Layout: KÖNIGSBLAU Designstudio www.koenigsblau-design.de Verlag: Research Medien AG, 33378 Rheda-Wiedenbrück, Repkestr. 5, T.: 05242-901-250, F.: 05242-901-251 Vorstand: Werner Rohmert email: info@rohmert.de Aufsichtsrat: Prof. Volker Hardegen (Vorsitz), Univ. Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg Loritz, (Bayreuth), Petra Rohmert Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ 478 535 20) Kto.-Nr.: 39 578 Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder. Aktuelle Anzeigen und Kooperationspartner: Commerz Real AG HCI Gruppe HGA Capital HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien GmbH IVG ImmobilienFonds KGAL-Gruppe Lloyd Fonds AG Real I.S. AG Rechtsanwälte Klumpe, Schroeder & Partner SIGNA Vor kurzem informierten wir an dieser Stelle über den Grundgedanken der Vorteilsausgleichung, der im Schadenersatzrecht eine große Rolle spielt. Keine Regel ohne Ausnahme. So hat der BGH in einem Fall, in dem es um Ersatzansprüche wegen Konkursverschleppung ging, entschieden, dass in einem solchen Fall der Schadenersatzanspruch eines Gläubigers gegen den Geschäftsführer einer GmbH, der viel zu spät Konkurs beantragt hat, nicht um Rechnungsbeträge zu kürzen ist, die der Gläubiger im Zeitraum der Konkursverschleppung von der GmbH erhalten hat. Das Konkursverfahren war mangels Masse nicht eröffnet worden. Der BGH (Urteil vom 12.03.2007, II ZR 315/05) untersucht hier auch unter Billigkeitsgesichtspunkten, ob es gerecht wäre, das Fehlverhalten des GmbH-Geschäftsführers zu belohnen. Er verneint dies u.a. mit der Begründung, dass die Rechnungen, die in der Zeit der Konkursverschleppung beglichen wurden, nicht aus dem Vermögen des Geschäftführers stammen, sondern aus dem Vermögen der Gesellschaft. Dem Geschäftsführer, der für die Konkursverschleppung verantwortlich ist, käme mithin bei der Vorteilsanrechnung etwas zugute, das wertmäßig allenfalls den übrigen Gläubigern zustünde, nicht aber ihm. Das sei unbillig. Beim vom BGH entschiedenen Fall hatte der Geschäftsführer über viele Monate den Konkurs verschleppt und dabei in Kauf genommen, dass neue Gläubiger Leistungen erbringen, ohne hierfür bezahlt zu werden. Die Konkurs- oder heute Insolvenzantragspflicht des Paragrafen 64 GmbHG trifft aber auch den Geschäftsführer, der alles in seinen Kräften Stehende versucht, ein von ihm geleitetes Unternehmen doch wieder auf die Erfolgsspur zu bringen. Die mit einer Verletzung der Antragspflicht verbundene persönliche Haftungsgefahr darf hierbei nicht unterschätzt werden. Auch die Tragweite und Bedeutung des Wettbewerbsrechts darf bei Werbung für eine Kapitalanlage nicht unterschätzt werden. Das Landgericht Hamburg (Urteil vom 27.04.2007) hatte eine Werbung für eine Kunstanleihe für irreführend erachtet, wenn sie dem Anleger mit der Aussage BaFin genehmigt erste deutsche Kunstanleihe vortäuscht, dass die beworbene Kunstanleihe von der BaFin genehmigt worden sei, wohingegen die BaFin tatsächlich nur den Verkaufsprospekt für diese Anleihe genehmigt hat. Die von der Werbung angesprochenen Verkehrskreise sind im Allgemeinen nicht hinreichend über die rechtlichen Rahmenbedingungen der Kapitalanlageangebote unterrichtet. Deshalb wissen sie häufig nicht, dass die BaFin keine Kapitalanlageprodukte, sondern nur die Verkaufsprospekte genehmigt. Nähere Informationen zu den Rechtsthemen finden Sie im Newsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de n-tv: Fonds auf dem Schirm 16. November, 18.30 Uhr: n-tv Ratgeber Immobilien: Fonds-Check: HCI Real Estate Bric + (Wiederholung: 19. November 15.15 Uhr) 20. November, 18.30 Uhr: n-tv Investment-Check: Schroder Latin American Fund 21. November, 18.30 Uhr: n-tv Ratgeber Fonds & Zertifikate: Cominvest Fondak