Gemeinde Allschwil Kanton Basel-Landschaft Quartierplanung "In den Lachen" Mutation 3 zum Quartierplanreglement Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG Orientierendes Dokument
INHALTSVERZEICHNIS 1. AUSGANGSLAGE... 1 2. VORHABEN QUARTIERPLAN-ANPASSUNG... 1 3. ORGANISATION UND ABLAUF DER MUTATION... 3 4. BESTANDTEILE UND INHALT DER MUTATION... 3 5. AUSWIRKUNGEN DER NEUEN PLANUNGSMASSNAHME... 4 6. FOLGEKOSTEN ZU LASTEN DER GEMEINDE... 4 7. KANTONALE VORPRÜFUNG... 4 8. ÖFFENTLICHES MITWIRKUNGSVERFAHREN... 4 9. BESCHLUSSFASSUNGSVERFAHREN... 5 10. AUFLAGEVERFAHREN... 5 11. BEHANDLUNG DER EINSPRACHEN... 5 12. GENEHMIGUNGSANTRAG... 5 ANHANGVERZEICHNIS Anhang 1: Anhang 2: Stellungnahme des Gemeinderates Allschwil zur geplanten Änderung der Verkaufsflächen im "Bachgrabencenter" vom 29. November 2012 Vermietungsplan Läden 1. Obergeschoss (geplant) Anhang 3: Beschlussprotokoll des Gemeinderates (GRB Nr. 274 vom 05. Juni 2013) K:\Allschwil\02064\03_Berichte\02064_Ber01_Begleitbericht_Entwurf_MWV_20130701.docx Bearbeitung: Auftragsnummer: 02.064 Dok-Status: Bericht Verfasser: GS Version: Datum: 01.07.2013 Kontrolle / Freigabe:
1. AUSGANGSLAGE Die Quartierplanung "In den Lachen" Allschwil ist mit dem RRB Nr. 1735 vom 16. August 1983 rechtskräftig geworden und hatte auf den Parzellen Nrn. A-12 und A-2444 den Zweck die Errichtung und Betrieb eines Baumarktes zu ermöglichen. In der Zwischenzeit wurden mittels zweier Mutationen zu den Quartierplan-Vorschriften (1985/86 und 1992/93) die zulässigen Verkaufsflächen erweitert und die zulässige Art der Verkaufsflächen wurde zudem mit der Mutation Nr. 2 (1992/93) im Quartierplan-Reglement flexibler definiert (1983 Verkaufsgeschäft für Bau- und Gartenmaterialien; 1986 Verkaufsgeschäft für Bau- und Gartenmaterialien; 1993 Verkaufseinheit (ausgenommen Lebensmittel)). Mit der Quartierplan-Mutation Nr. 2 (RRB Nr. 225 vom 26. Januar 1993) wurde wie erwähnt - die Definition der Art der Verkaufsfläche gelockert bzw. weitgehend freigegeben mit der einzigen Einschränkung, dass keine Lebensmittel verkauft werden dürfen. Heutiger Nutzer In der heute (2013) bestehenden Verkaufseinheit befindet sich im gesamten Erdgeschoss die Mieterin Coop Bau + Hobby, deren Nutzung und Fläche auch in Zukunft unverändert bleibt. Im gesamten 1. Obergeschoss mit einer Fläche von 3'700 m 2 ist bis heute die Firma Toptip eingemietet. Diese gibt den Standort im Frühling 2013 auf. 2. VORHABEN QUARTIERPLAN-ANPASSUNG Die Fläche im 1. Obergeschoss soll nun einer Neuvermietung zugeführt werden. Dabei soll die Gesamtfläche voraussichtlich auf 4 neue Mieter aufgeteilt werden. Die neue Flächenaufteilung im 1. Obergeschoss wird wie folgt ausfallen (vgl. Anhang 2, Vermietungsplan Läden 1. OG): Mieter / Nutzung Bruttomietfläche Lager / Nebenräume Mieter 1 (noch nicht bestimmt, keine Lebensmittel) 326 m 2 davon ca. 30 m 2 Mieter 2 (OTTO's Fachmarkt mit Anteil Lebensmittel) 2'066 m 2 davon ca. 100 m 2 Mieter 3 (noch nicht bestimmt, keine Lebensmittel) 640 m 2 davon ca. 100 m 2 Mieter 4 (Bingo Schuhdiscount) 339 m 2 davon ca. 50 m 2 Total 3'371 m 2 davon ca. 230 m 2 Nettoladenfläche (kundenzugänglich) 3'141 m 2 Lager- und Nebenräume 230 m 2 Auslieferung, Gebäudeerschliessung, Verkehrsflächen 329 m 2 Gesamtfläche 1. Obergeschoss (1. OG) 3'700 m 2 Der grösste Mieter (OTTO's) soll mehr als 60 % der Geschossfläche übernehmen und wird somit zu einem wichtigen Ankermieter. Die Firma OTTO's, die heute in einer Gewerbeliegenschaft innerhalb des Quartierplanperimeters "Moegro" in der Gewerbezone G20a "Ziegelei" Binningerstrasse eingemietet ist, muss diesen Standort aus baulichen Gründen aufgeben. Seite 1 von 5
Mit OTTO's am neuen Standort im Gebiet Bachgraben kann jedoch ein Detailhändler, der bestens in Allschwil verankert ist, auch in Zukunft an Ort gehalten werden, was die Gemeinde grundsätzlich begrüsst. Zonenkonformität herstellen Das Standardsortiment von OTTO's ist geprägt durch Möbel, Textilien, allgemeinen Wohnaccessoires sowie einem sehr geringen Umfang von Gütern des täglichen Bedarfs und Lebensmittelkonserven (keine Frischwaren). Aufgrund der Produktegruppe Lebensmittel besteht zu den Quartierplan-Vorschriften 1993 ein Nutzungskonflikt (vgl. Ziffer 3.2 des aktuellen Quartierplan-Reglementes). Abklärungen haben ergeben, dass bezüglich Nutzungsart im Rahmen eines Umnutzungsgesuchs im Baubewilligungsverfahren keine Ausnahmen erteilt werden können, auch wenn der Lebensmittelanteil von OTTO's relativ gering (ca. 400 m 2 NLF) ist. Mit Brief vom 29. November 2012 (vgl. Anhang 1) signalisiert jedoch der Gemeinderat Allschwil, dass er einer Nutzungsanpassung im Quartierplan-Reglement mit einem entsprechen Food-Anteil im Grundsatz positiv gegenüber steht, zudem die Gesamt-Verkaufsfläche nicht vergrössert wird. Dies möchten die Eigentümer des Quartierplanes "In den Lachen" nun konkretisieren. A-2444 A-12 Abb. 1: Perimeter rechtskräftiger Quartierplan "In den Lachen" Quelle: geoview Kanton BL 16.05.2013 Seite 2 von 5
3. ORGANISATION UND ABLAUF DER MUTATION 3.1 Beteiligte Eigentümer: Eigentümervertreter: Bearbeitung Mutation zur Quartierplanung: Verwaltung Gemeinde: Behörden Gemeinde: Fachstelle Kanton: Silvio u. Paulette Milesi St. Alban-Anlage 67, 4052 Basel Daniel Gebhardt, Advokat Neovius Schlager & Partner, Hirschgässlein 30, 4010 Basel Stierli + Ruggli Ingenieure + Raumplaner AG Unterdorfstrasse 38, 4415 Lausen Gottfried Stierli, Ing. FH, Raumplaner NDS HTL A. Gisske, D. Doggé Hauptabteilung Hochbau Raumplanung Gemeinde Allschwil Gemeinderat Allschwil Amt für Raumplanung, Liestal Thomas Wehren, Kreisplaner 3.2 Planungsablauf Nachfolgend werden die wichtigsten Entscheidstationen und Verfahrensschritte aufgeführt: Koordination Vorgehen und Mutationsinhalte mit Verwaltung Verabschiedung Mutationsentwurf durch den Gemeinderat für die kantonale Vorprüfung und die Durchführung des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens: Mitteilung der Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung: Sitzung vom 29.04.2013 mit Herren A. Gisske / D. Doggé Bauverwaltung Allschwil und externe G. Stierli / D. Gebhardt 05. Juni 2013... ausstehend Durchführung des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens: 01. Juli bis 15. Juli 2013 Beschlussfassung durch den Gemeinderat: Beschlussfassung durch Einwohnerrat Auflageverfahren:... ausstehend... ausstehend... ausstehend 4. BESTANDTEILE UND INHALT DER MUTATION 4.1 Bestandteile 4.1.1 Öffentlich-rechtliche Planungsdokumente Mutation 3 zum Quartierplan-Reglement 4.1.2 Orientierende Dokumente vorliegender Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und 39 RBG Seite 3 von 5
4.2 Inhalt der Mutation zum Quartierplan-Reglement Die bereits rechtskräftig zulässige Verkaufsfläche von max. 5'000 m 2 soll neu in einem klar beschränkten Mass auch für den Verkauf von Lebensmittel freigegeben werden (vgl. Ziffer 3.1 Quartierplan-Reglement). Die Verkaufsfläche für Food (Lebensmittelbereich) wird in Ziffer 3.2 des Quartierplan-Reglementes neu auf max. 9 % der Verkaufsfläche bzw. auf max. 450 m 2 beschränkt. Die neue jedoch beschränkte Zulassung einer relativ geringen Verkaufsflächenanteils für Food basiert auf der Würdigung dieses speziellen Einzelfalls im Bachgraben-Gebiet und Abwägung des privaten und der öffentlichen Interessen, wird doch die bereits seit 20 Jahren bestehende Verkaufsfläche von 5000 m 2 gesamthaft nicht vergrössert. Eine realisierte Verkaufsfläche für Food substituiert somit die gleiche Verkaufsfläche für ein Nonfood-Sortiment. Die neu zugelassene Food-Verkaufsfläche ist auch kleiner als die gemäss 51 RBG zugelassene Fläche für neue Verkaufseinheiten für Waren des täglichen und periodischen Bedarfs in Gewerbezonen. Die im Quartierplan-Reglement zu streichende Ziffer 3.3 (Definition, was zur Nettoladenfläche zählt) ist bereits im übergeordneten 24 RBV geregelt und deshalb im Quartierplan-Reglement nicht mehr erforderlich. In der neuen Ziffer 3.3 wird der Begriff Nutzungsfläche durch Verkaufsfläche ersetzt (Begriffsanpassung im Sinne einer planungsrechtlichen Klarstellung). 5. AUSWIRKUNGEN DER NEUEN PLANUNGSMASSNAHME Die Zulassung eines beschränkten Food-Anteils, wird durch die Substituierung eines gleich grossen Nonfood-Sortimentes zu keinem spürbaren Auswirkungen führen (z.b. bei Verkehrsfrequenzen, Parkierung etc.), handelt sich doch bei der Food-Kundschaft um Laufkundschaft, welche insbesondere die Verkaufseinheit wegen des überwiegenden Nonfood-Anteils ansteuern. 6. FOLGEKOSTEN ZU LASTEN DER GEMEINDE Die Anlagen der Strassenerschliessung sind vollumfänglich vorhanden und für die Abwicklung des zu erwartenden Verkehrsaufkommens ausreichend dimensioniert (siehe Kap. 5). Durch die neue Planungsmassnahme entstehen somit keine Folgekosten zu Lasten der Gemeinde. 7. KANTONALE VORPRÜFUNG.. wird nach Verfahrensabschluss ergänzt 8. ÖFFENTLICHES MITWIRKUNGSVERFAHREN.. wird nach Verfahrensabschluss ergänzt Seite 4 von 5
9. BESCHLUSSFASSUNGSVERFAHREN.. wird nach Verfahrensabschluss ergänzt 10. AUFLAGEVERFAHREN.. wird nach Verfahrensabschluss ergänzt 11. BEHANDLUNG DER EINSPRACHEN.. wird nach Verfahrensabschluss ergänzt 12. GENEHMIGUNGSANTRAG.. erfolgt mit der Endfassung des Begleitberichtes Seite 5 von 5
Anhang 1: Stellungnahme des Gemeinderates Allschwil zur geplanten Änderung der Verkaufsflächen im "Bachgrabencenter" vom 29. November 2012 Anhang
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Gemeinde Allschwil Anhang 2: Quartierplanung "In den Lachen", Mutation 3 Vermietungsplan Läden 1. Obergeschoss (geplant) OTTO's Lebensmittel-Bereich OTTO's Fachmarkt Anhang
Anhang 3: Beschlussprotokoll des Gemeinderates (GRB Nr. 274 vom 05. Juni 2013) Anhang
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