HAUS + GRUND MÜNCHEN INFORMIERT Der Erwerb einer Immobilie durch Zwangsversteigerung von Martina Kern Rechtsanwältin convocat GbR München und Unterhaching www.convocat.de Die Immobilienpreise in München und Umgebung führen oftmals dazu, dass sich so mancher ein Eigenheim zu normalen Marktpreisen hier nicht leisten kann. Einige, die durch teils riskante Finanzierungen versuchen, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, kommen durch unvorhersehbare Schicksalsschläge und/oder schlechte Planung in die Bredouille. Sie müssen ihren Traum aufgeben und nicht selten endet dies in einer Zwangsversteigerung. Aber auch die nicht durchdachte Nachfolgeplanung hat schon so manches Familienheim einer Erbengemeinschaft anvertraut, die dann zur Teilungsversteigerung gezwungen war, weil sich das Erbe anders nicht aufteilen ließ. Diese Hintergründe führen wiederum zu einem günstigen Immobilienerwerb für Interessenten. Die zahlreich in die Zwangsversteigerung gelangten Immobilien werden oft zu einem relativ niedrigen Preis unter Verkehrswert erworben. 1. Ablauf des Versteigerungsverfahrens Wer einen Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerung ins Auge fasst, sollte sich zunächst genau mit dem Ablauf einer solchen Zwangsversteigerung vertraut machen. a) Einleitung des Verfahrens Ein Zwangsversteigerungsverfahren kommt in der Regel durch Antrag eines Gläubigers zustande, der Forderungen gegen eine Person hat, die Eigentümerin einer Immobilie ist. Liegt beispielsweise ein vollstreckbarer Grundschuldbrief vor, kann dieser Gläubiger zur Befriedigung seiner Ansprüche die Zwangsvollstreckung beantragen. Bei der Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung einer Miteigentümer- oder Miterbengemeinschaft ist es sogar jedem der Beteiligten möglich, dieses Verfahren unabhängig von seiner Beteiligungsquote einzuleiten. Das Amtsgericht, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie belegen ist, ist sodann für das Vollstreckungsverfahren zuständig. Es wird zunächst ein Wertgutachten über die Immobilie einholen. Sobald das Verkehrswertgutachten vorliegt, wird der Termin zur Versteigerung
bestimmt werden. Die Durchschnittsdauer vom Eintrag des Vollstreckungsvermerks im Grundbuch, der die Zwangsversteigerung sozusagen offiziell einleitet, bis zum ersten Versteigerungstermin liegt im Bereich der Münchner Gerichte bei ca. einem Jahr. Solche Versteigerungstermine werden in München regelmäßig ca. acht Wochen vorher, zumeist am Freitag, in der Süddeutschen Zeitung und im Münchner Merkur veröffentlicht. Außerdem werden die Termine auf der Gerichtstafel beim Amtsgericht München, Infanteriestraße 5, 2.Stock, ausgehängt und auch im Internet unter www.zvg-portal.de aufgeführt. Auch private Internetanbieter veröffentlichen Versteigerungstermine unter ähnlich klingenden Portalnamen. Man sollte hier aber beachten, dass tatsächlich nur unter der Homepage www.zvg-portal.de, die vom Amtsgericht München selbst betrieben wird, die Informationen sozusagen aus erster Hand kommen. Das Verkehrswertgutachten liegt dann in der Gutachteneinsichtsstelle beim Amtsgericht zur Einsicht aus. Eine Übersendung des Gutachtens findet nicht statt und ist auch nicht in Kopie möglich. Das Gutachten kann nur persönlich eingesehen und gegen 0,50 pro Kopie vor Ort kopiert werden. Im Internet unter www.zvg-portal.de finden sich zumeist Auszüge aus diesen Gutachten in Exposéform. Ausführlicher ist aber regelmäßig das Verkehrswertgutachten selbst, das bei einer ernsthaften Erwerbsabsicht auch unbedingt in vollständiger Form eingesehen werden sollte. b) Versteigerungstermin Jeder hat wohl schon einmal in einem Spielfilm einen hochdramatischen Versteigerungstermin gesehen. In der Realität laufen Versteigerungstermine in der Regel gesitteter ab. Sie werden durch die Bekanntmachungen eröffnet. Hier werden insbesondere die wichtigen Daten und Eckpunkte des Versteigerungsobjektes genannt, wie etwa die Eintragungen im Grundbuch. Man muss darauf achten, ob auf der Immobilie noch Rechte lasten, die auch nach der Zwangsversteigerung noch bestehen bleiben. Die Beteiligten des Verfahrens, also in der Regel der oder die Gläubiger, die die Zwangsvollstreckung betreiben und der Schuldner, werden angehört. Nicht vergessen werden darf, dass auch Interessenten zum Termin selbst unbedingt einen amtlichen Lichtbildausweis mitzunehmen haben. Nur geschäftsfähige Personen können Bieter sein. Wenn mehrere Personen bieten wollen, muss das Beteiligungsverhältnis offengelegt werden.
Man kann sich auch vertreten lassen. Eine juristische Person oder eine Handelsgesellschaft etc. werden durch ihre gesetzlichen Vertreter vertreten. Hier muss aber die Vertretungsbefugnis durch Vorlage eines Handelsregisterauszugs nachgewiesen werden, der maximal zwei Wochen alt sein darf oder ein Zeugnis i.s.v. 9 Abs. 3 HGB vorgelegt werden. Wenn Eltern beispielsweise für ihre minderjährigen Kinder ein Haus ersteigern wollen, können mehrere gesetzliche Vertreter nur gemeinsam bieten. Außerdem ist auch zu beachten, dass eine Genehmigung des Vormundschaftsgerichts notwendig ist. Dies gilt auch für betreute oder unter Vormundschaft stehende Personen. Wer für einen anderen bieten will, muss eine öffentlich beglaubigte Bietungsvollmacht vorlegen. Die für einen Bieter notwendigen, genauen Formalien sollten also unbedingt vor dem Versteigerungstermin geklärt werden. Das Bietverfahren an sich wird vorab oder auch während der sog. Bietstunde erläutert, die Versteigerungsbedingungen erklärt und das Mindestgebot bekannt gegeben. Das Verkehrswertgutachten zum versteigernden Objekt liegt nochmals zu Einsicht vor. Schließlich wird der Rechtspfleger zur Gebotsabgabe auffordern. Der Versteigerungstermin muss mindestens 30 Minuten dauern. In dieser Zeit können die Bieter ihre Gebote abgeben. Wenn reges Interesse besteht, kann ein Termin auch schon einmal länger dauern, denn so lange geboten wird, wird die Bietstunde nicht beendet. Bei jedem Bieter kann der Gläubiger, der in der Regel durch einen Vertreter, etwa einen Rechtsanwalt vor Ort anwesend ist, sofort nach dessen Gebot eine Sicherheitsleistung beantragen. Diese beträgt regelmäßig 10% des Verkehrswertes. Dies ist üblich und im Bereich des Amtsgerichts München auch Voraussetzung. Der interessierte Bieter sollte daher darauf vorbereitet sein. Dies bedeutet vor allem, sich damit vertraut zu machen, wie diese Sicherheit überhaupt geleistet werden kann. Barzahlungen sind seit 2007 nicht mehr möglich. So kann Sicherheit entweder durch einen Bundesbankscheck oder einen Verrechnungsscheck, der im Inland zahlbar und durch ein zugelassenes Kreditinstitut frühestens am 3. Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt ist (Vorsicht: Samstag zählt als Werktag!), geleistet werden. Auch eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines zugelassenen Kreditinstituts oder aber die Überweisung vor dem Versteigerungstermin wird akzeptiert. Bei der Überweisung ist zu beachten, dass die Sicherheitsleistung bereits vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben und dem Gericht auch von der Landesjustizkasse schon mitgeteilt worden sein muss. Hier sollte regelmäßig mindestens eine Laufzeit von zehn Arbeitstagen vom Überweisungstag bis zum Versteigerungstermin berücksichtigt werden.
Bleibt das höchste abgegebene Gebot im ersten Termin unter 50% des Verkehrswertes, dann muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Bei Geboten zwischen 5/10 und 7/10 des Verkehrswertes kann der Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Aber auch wenn Gebote über 7/10 abgegeben werden, hat der Gläubiger Möglichkeiten, die Zwangsvollstreckung entweder einstweilen einstellen zu lassen oder sogar zurückzunehmen oder auch die Aussetzung des Zuschlags zu beantragen, um sich zu überlegen, ob das Gebot für ihn ausreichend ist. Denn jeder Gläubiger avisiert vorab einen bestimmten Erlös. Es kann sich also durchaus anbieten, vor oder während der Bietstunde mit dem Gläubigervertreter in Kontakt zu treten, um herauszufinden, ob und welche bestimmten Erlösvorstellungen bestehen. Damit kann man zum einen als Bieter schon einmal abklären, ob möglicherweise im ersten Termin ein so hoher Verkaufserlös angestrebt ist, den man gar nicht aufbringen kann. Oder aber die Vorstellungen des Gläubigers und des Bieters, was man zahlen möchte und was erwartet wird, divergieren nur wenig. In vorherigen Verhandlungen kann man sich dann vielleicht doch einigen. Man muss bedenken, dass im Termin die Gläubiger regelmäßig von einem Anwalt vertreten werden, der vorab Weisungen erhält, welcher Erlös angestrebt werden soll. Wenn der Anwalt oder sonstige Vertreter nun ein Angebot nur knapp unter dem angestrebten Erlös mitgeteilt bekommt, kann er noch einmal telefonisch Rücksprache mit dem Auftraggeber halten, ob vielleicht schon zu diesem Betrag der Zuschlag erteilt werden kann. Hält man keine Rücksprache in einer ruhigen Minute, wird der Vertreter im Zweifel einfach handeln, wie ihm aufgetragen, nämlich unter dem genannten Erlös den sofortigen Zuschlag verhindern und gar nicht erst Rücksprache beim Gläubiger halten. Kommt es im ersten Termin nicht zum Zuschlag, entweder weil er von Amts wegen zu versagen ist oder der Gläubiger berechtigt die Versagung beantragt hat, dann gibt es einen zweiten Versteigerungstermin, bei dem weder die 5/10-Grenze noch die 7/10-Grenze gilt. Theoretisch könnten hier also die Immobilien für unter 50% des Verkehrswertes ersteigert werden, solange das Mindestgebot erreicht ist. Aber auch in diesem Termin gibt es wieder die Möglichkeit des Gläubigers, das Verfahren einstweilen einstellen zu lassen, was bei deutlich niedrigen Werten der Fall sein wird. Die Termine, in denen die 5/10- bzw. 7/10-Grenzen nicht mehr gelten, werden zumeist mit folgendem Zusatz angekündigt: Der Zuschlag wurde in einem früheren Termin aus den Gründen des 74a / 85a ZVG versagt. Wurde der erste Termin auf Betreiben des Gläubigers nur einstweilen eingestellt, bestehen die Grenzen noch fort. Bevor man sein für sich höchstes Gebot abgibt, sollte man unbedingt genau berechnen, mit welchen Gesamtkosten man zu rechnen hat. Denn es wird bei der Abgabe von Geboten nur das sogenannte Bargebot genannt. Dieses Bargebot beinhaltet regelmäßig keine Rechte, die auch in der Versteigerung bestehen bleiben, weil sie dem Recht, aus welchem die Zwangs-
versteigerung betrieben wird, vorrangig sind. Diese Rechte, seien es Grundschulden oder möglicherweise auch ein Nießbrauchsrecht, das manchmal abgelöst werden kann, müssen daher zum Bargebot hinzugerechnet werden. Des Weiteren muss die Grunderwerbsteuer bedacht werden, ebenso wie die Kosten des Zuschlags. Wenn aber schließlich die Gebote über eventuell erforderlichen Wertgrenzen liegen und das Interesse am Mitbieten nachlässt, also scheinbar das Höchstgebot erreicht ist, wird dieses Höchstgebot dreimal aufgerufen. Erfolgt dann kein höheres Gebot mehr, wird der Zuschlag erteilt, auf Antrag des Bieters und des Gläubigers unter Umständen sofort, manchmal, vor allem auf Antrag des Gläubigers wird beantragt, den Zuschlag auszusetzen (vgl. oben) und einen Verkündungstermin binnen ein bis zwei Wochen festzusetzen. Unter Umständen ist auch ein eigener Termin zur Zuschlagsverkündung nötig, wenn beispielsweise Wohnungseigentum erworben wird und die Zustimmung des WEG-Verwalters notwendig ist und noch eingeholt werden muss. In der Regel kommt es aber gleich zur Zuschlagsverkündung. Mit der Verkündung des Zuschlages geht das Eigentum der Immobilie auf den Bieter über. c) Verteilungstermin Hat man den Zuschlag erhalten, so wird etwa zwei bis drei Monaten nach dem Versteigerungstermin der Verteilungstermin stattfinden. Dieser ist nicht öffentlich. Spätestens bis zu diesem Verteilungstermin muss der Bieter, der den Zuschlag erhalten hat, das Bargebot abzüglich einer eventuell vorab schon geleisteten Sicherheitsleistung und zuzüglich 4% Zinsen bei der Landesjustizkasse einbezahlt, überwiesen oder zugunsten des Vollstreckungsgerichts hinterlegt haben. Auch hier sollte genügend Bearbeitungszeit eingerechnet werden und die Zahlung rechtzeitig vor dem Verteilungstermin stattgefunden haben. Die Zahlung des Betrages ist spätestens im Verteilungstermin vom Bieter nachzuweisen, sonst werden Sicherungshypotheken im Grundbuch angeordnet und der neu erkorene Immobilienbesitzer könnte auf einmal selbst in der Zwangsversteigerung landen. Im Verteilungstermin selbst werden dann die Erlöse an die Gläubiger verteilt. Nachdem der Verteilungstermin stattgefunden hat, der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist und der Ersteher die Grunderwerbsteuer bezahlt hat und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung diesbezüglich des Finanzamts vorlegen kann, wird er schließlich im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen, wobei zu beachten ist, dass er bereits mit Verkündung des Zuschlags Eigentümer geworden ist.
2. Vorteile eines Eigentumserwerbs durch Zwangsversteigerung Der Vorteil eines solchen Immobilienerwerbs ist regelmäßig die Möglichkeit, relativ günstig eine Immobilie zu erwerben. Ob der Preis tatsächlich günstig ist, muss aber vorab scharf gerechnet werden. Als weiterer Vorteil könnte das Sonderkündigungsrecht bei einer vermieteten Immobilie nach 57a ZVG gesehen werden. So verlockend dieses Recht aber zunächst klingt, so eingeschränkt ist es. Denn der neue Eigentümer, der bei einer vermieteten Eigentumswohnung mit Zuschlag nun auch neuer Vermieter ist, kann auch hier das Mietverhältnis nur beenden, wenn ein Kündigungsgrund i.s.v. 573 BGB, also beispielsweise Eigenbedarf, vorliegt. Auch besteht das Sonderkündigungsrecht nur bis zum ersten zulässigen Kündigungstermin, also dem nächsten dritten Werktag eines Monats ab dem Zuschlag. Dies kann unter Umständen eine äußerst kurze Zeitspanne sein. Ist die Immobilie vom vormaligen Eigentümer selbst genutzt, so kann der neue Eigentümer mit einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses die Zwangsräumung einleiten, wenn der frühere Eigentümer die Wohnung nicht freiwillig geräumt heraus gibt. 3. Nachteile Der Vorteil, dass bei einer eigengenutzten Wohnung der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel ausreicht, der Ersteigerer also nicht erst eine Räumungsklage durchsetzen muss, schützt ihn aber beispielsweise nicht vor den mit der Zwangsräumung verbundenen Kosten. Denn der Ersteigerer muss die Zwangsvollstreckungskosten zunächst vorschießen und bei der vorliegenden Konstellation ist bereits absehbar, dass er diese Kosten wahrscheinlich nicht oder jedenfalls nicht mehr in voller Höhe vom vormaligen Eigentümer wird erlangen können. Denn regelmäßig ist der vormalige Eigentümer nicht zahlungsfähig, sonst hätte er seine Immobilie nicht im Wege der Zwangsversteigerung verloren. Der größte mit dem Erwerb in der Zwangsvollstreckung verbundene Nachteil ist die Tatsache, dass man gewissermaßen eine Immobilie wie die Katze im Sack erwirbt. Denn regelmäßig kann man das Versteigerungsobjekt vorher nicht besichtigen. Man ist allein auf das Verkehrswertgutachten angewiesen. Man hat keinen Besichtigungsanspruch, ist also der Zustand der Immobilie dann tatsächlich schlechter als im Gutachten beschrieben, hat man auch keinerlei Gewährleistungsrechte. Man kann weder vom Erwerb zurücktreten oder die Anfechtung erklären (dies ist nur in absoluten Ausnahmesituationen möglich), noch kann man den Kaufpreis im Nachhinein mindern oder Schadensersatz aus Kaufrecht geltend machen.
Ein weiterer Nachteil ist sicherlich auch, dass die rechtliche Beratung bei einem solchen Erwerb regelmäßig fehlt. Insbesondere die Personen, die die Versteigerung betreiben, sind zur rechtlichen Beratung nicht verpflichtet. Bei vermieteten Objekten kommt hinzu, dass sämtliche Informationen zum Mietverhältnis fehlen. Der Ersteigerer ist im Grunde auf die Kooperation des Mieters angewiesen, um beispielsweise den Mietvertrag kopieren zu dürfen oder Auskünfte über die letzte Mieterhöhung zu erlangen. 4. Fazit Durch einen Erwerb in der Zwangsvollstreckung kann man sicher eine Immobilie zu relativ günstigen Bedingungen erhalten. Es besteht tatsächlich die Chance, in einem Immobilienmarkt wie München zu den eigenen vier Wänden zu gelangen, ohne den vollen Verkehrswert bezahlen zu müssen. Es bestehen aber ganz klar auch Risiken wenn man bedenkt, dass man beim Kauf von weniger werthaltigen Gegenständen oft Stunden mit der Besichtigung und genauen Analyse verbringt. Im Zwangsversteigerungsverfahren hat man einzig und allein ein Sachverständigengutachten, aus dem man Informationen entnehmen kann, aber eben keinen eigenen Eindruck. Man kann die Risiken minimieren, indem man sich so genau wie nur möglich auf einen Erwerb in der Zwangsversteigerung vorbereitet. Dies bedeutet insbesondere, dass man bei tatsächlichem Interesse an einem Objekt selbstverständlich das Gutachten beim Amtsgericht einsieht, kopiert und möglicherweise von einem Kundigen nochmals prüfen lässt, ebenso wie man sich einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen sollte. Eine rechtliche Beratung vor dem Erwerb ist vor allem bei bestehenden Rechten im Grundbuch oder bei vermieteten Objekten unbedingt anzuraten. Erwirbt man Wohnungseigentum, sollte man auch versuchen, sich mit der Hausverwaltung in Verbindung zu setzen, um beispielsweise Informationen über die Wohnungseigentümergemeinschaft zu erhalten. Schließlich sollte man vor seinem ersten Gebot einige Versteigerungstermine als Zuschauer verfolgt haben und sich vor dem Versteigerungstermin über sämtliche notwendigen Formalien kundig machen. Wie bei jedem Immobilienkauf sind natürlich die finanziellen Fragen und persönlichen Möglichkeiten zu klären, damit man nicht den Grundstein dafür legt, auf einmal selbst in die nächste Zwangsversteigerung zu geraten diesmal als Schuldner!