Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz von Dr. Georg Jennißen 6., völlig neubearbeitete Auflage Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz Jennißen schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Wohnungseigentumsrecht Verlag C.H. Beck München 2009 Verlag C.H. Beck im Internet: www.beck.de ISBN 978 3 406 57631 7
Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis............................................. XV Literaturverzeichnis................................................. XIX I. Einleitung.................................................... 1 II. Gesetzliche Grundlagen der Verwalterabrechnung................ 2 III. Datenerfassung............................................... 7 IV. Objektbuchhaltung und Bankkonto............................. 9 1. Anforderung an die Objektbuchhaltung....................... 9 a) Weichenstellung für die Jahresabrechnung.................. 9 b) Zielsetzung des Kontenplans.............................. 9 c) Allgemeine Anforderungen............................... 11 2. Einrichtung des Bankkontos.................................. 13 a) Das laufende Verwaltungskonto........................... 13 b) Das Rücklagenkonto...................................... 17 c) Kontoübertragung bei Verwalterwechsel.................... 18 d) Lastschriftverfahren...................................... 20 V. Kosten und Kostenverteilungsschlüssel.......................... 25 1. Gesetzliche Regelungen..................................... 25 a) Kostenverteilung nach 16 Abs. 2 WEG..................... 25 aa) Grundsatz........................................... 25 bb) Kosten des Sondereigentums.......................... 25 b) Kostenverteilung nach 16 Abs. 3 WEG..................... 28 aa) Betriebskosten....................................... 28 bb) Verwaltungskosten................................... 33 c) Kostenverteilung nach 16 Abs. 4 WEG..................... 34 aa) Verteilungsschlüssel.................................. 34 bb) Mehrheitsbeschluss................................... 35 cc) Einzelfallregelung.................................... 37 dd) Regelung für die Zukunft............................. 38 2. Vereinbarungen............................................ 39 a) Bestimmtheit der Regelung................................ 39 b) Verhältnis der Vereinbarungen zu 16 Abs. 3 und 4 WEG..... 40 3. Wirkungen der Beschlüsse nach 16 Abs. 3 und 4 auf den Rechtsnachfolger........................................... 42 4. Heizkostenverordnung...................................... 43 a) Anwendungsbereich..................................... 43 b) Bestimmung des Verteilungsschlüssels...................... 45 5. Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels.............. 50 a) Rechtslage vor dem 1. 7. 2007.............................. 50 b) Rechtslage nach dem 1. 7. 2007............................. 52
X Inhalt 6. Einzelne Probleme der Kostenverteilung....................... 56 a) Aufzug................................................. 56 b) Bauliche Veränderungen.................................. 59 c) Eigenleistungen/tätige Mithilfe............................ 62 d) Einzelbelastung.......................................... 63 aa) Verzugsschaden...................................... 63 bb) Umzugskostenpauschale.............................. 65 cc) Regressansprüche/Aufwandsentschädigung............ 66 e) Gerichtliche Verfahrenskosten............................. 67 f) Heizkosten.............................................. 72 aa) Erfassung der verbrauchten Energiemengen............. 72 bb) Verbrauchserfassungsgeräte........................... 75 cc) Kosten der Erstanschaffung............................ 77 dd) Reparaturkosten..................................... 79 ee) Kosten der Wartung und Anmietung................... 79 ff) Erfassung der Warmwasserkosten...................... 81 gg) Verbrauchserfassung bei Nutzerwechsel................ 82 hh) Heiznebenkosten..................................... 84 ii) Formelle Anforderungen an die Heizkostenabrechnung... 85 jj) Folgen unterbliebener Verbrauchserfassung............. 87 kk) Einzelfallentscheidungen.............................. 88 g) Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten................... 91 h) Leerstand/fehlende Nutzungsmöglichkeit.................. 95 i) Mehrhausanlagen........................................ 95 j) Miteigentumsanteile...................................... 98 k) Schwimmbäder, Sauna, Waschmaschinen................... 99 l) Sonderumlage........................................... 99 m) Tiefgaragenkosten....................................... 101 n) Verwaltervergütung...................................... 102 o) Wasser- und Kanalgebühren............................... 103 p) Wohnflächenschlüssel.................................... 104 q) Wohngeldausfall......................................... 105 r) Zustimmungskosten wegen Veräußerung................... 107 VI. Der Wirtschaftsplan........................................... 109 1. Inhalt des Wirtschaftsplans................................... 109 2. Kostenkalkulation.......................................... 112 3. Abdingbarkeit des Wirtschaftsplans........................... 115 4. Zeitraum des Wirtschaftsplans............................... 116 5. Fortdauer des Wirtschaftsplans............................... 117 6. Gerichtliche Aufstellung des Wirtschaftsplans.................. 119 7. Abweichen vom Wirtschaftsplan/Kreditaufnahme.............. 121 8. Verhältnis von Wirtschaftsplan zur Jahresabrechnung........... 125 9. Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan.................... 127 VII. Die Jahresabrechnung......................................... 133 1. Ziele...................................................... 133 2. Inhaltsüberblick............................................ 133 3. Bestandteile einer ordnungsgemäßen Abrechnung.............. 138 a) Einzel- und Gesamtabrechnung............................ 138 b) Kostenverteilung......................................... 140 c) Heizkostenabrechnung................................... 142
Inhalt XI d) Instandhaltungsrücklage.................................. 142 aa) Begriffsbestimmung.................................. 142 bb) Mittelverwendung................................... 143 cc) Erforderliche Höhe der Rücklagenbildung............... 147 dd) Anlage der Rücklage.................................. 150 ee) Auflösung der Instandhaltungsrücklage................. 151 ff) Steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage..... 152 gg) Darstellung der Abflüsse aus der Rücklage.............. 155 hh) Darstellung der Zuflüsse zur Rücklage.................. 155 ii) Darstellung der Rücklagenentwicklung................. 157 e) Bankkontenentwicklung.................................. 158 f) Status.................................................. 161 g) Saldenliste.............................................. 162 h) Wirtschaftsbericht........................................ 162 4. Bildung von Abgrenzungspositionen.......................... 163 a) Herrschende Meinung und ihre Ausnahmen................. 163 b) Stellungnahme........................................... 167 5. Steuerliche Besonderheiten der Jahresabrechnung............... 170 a) Umsatzsteuer............................................ 170 aa) Steuerfreie Umsätze.................................. 170 bb) Optionserklärung.................................... 172 cc) Formelle Anforderungen.............................. 173 b) Haushaltsnahe Dienstleistungen........................... 174 6. Frist zur Aufstellung der Jahresabrechnung.................... 176 7. Beschlussfassung über die Jahresabrechnung................... 178 VIII. Die Rechnungslegung......................................... 185 1. Anspruch.................................................. 185 2. Inhalt..................................................... 186 3. Zwangsvollstreckung....................................... 188 IX. Entlastung des Verwalters..................................... 189 1. Inhalt der Entlastung........................................ 189 2. Anspruch auf Entlastung.................................... 189 3. Verhältnis von Entlastung zur Jahresabrechnung................ 191 4. Stimmrecht des Verwalters................................... 194 5. Anfechtung der Entlastung................................... 194 6. Folgen der Entlastung....................................... 195 X. Schuldner der Lasten und Kosten............................... 197 1. Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft................. 197 2. Veränderung des Schuldnerkreises durch Veräußerung.......... 200 a) Übernahmetheorie....................................... 200 b) Theorie des werdenden Wohnungseigentümers............ 202 c) Fälligkeitstheorie......................................... 205 d) Kritik an der Fälligkeitstheorie............................. 208 e) Aufteilungstheorie....................................... 215 f) Beispiele für die Unterschiede zwischen Aufteilungsund Fälligkeitstheorie.................................... 220 g) Zusammenfassung der Erwerberhaftung.................... 224 3. Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung............ 224
XII Inhalt 4. Haftung des Zwangs- und Insolvenzverwalters................. 225 a) Zwangsverwalter........................................ 225 b) Insolvenzverwalter....................................... 227 5. Regelung der Erwerber-/Ersteherhaftung in der Gemeinschaftsordnung...................................... 228 a) Vereinbarung entsprechend der Übernahmetheorie........... 228 b) Vereinbarung entsprechend der Theorie des werdenden Wohnungseigentümers.................................. 231 c) Vereinbarung entsprechend der Fälligkeitstheorie............ 232 d) Vereinbarung entsprechend der Aufteilungstheorie.......... 234 6. Regelung der Erwerber-/Ersteherhaftung durch Eigentümerbeschluss........................................ 234 a) Beschlüsse entsprechend der Übernahmetheorie............. 234 b) Beschlüsse entsprechend der Theorie des werdenden Wohnungseigentümers.................................. 235 c) Beschlüsse entsprechend der Fälligkeitstheorie............... 236 d) Beschlüsse entsprechend der Aufteilungstheorie............. 237 XI. Abrechnungsprüfung.......................................... 239 1. Kontrollrecht............................................... 239 a) Kontrolle durch den Beirat................................ 239 b) Kontrolle durch den einzelnen Eigentümer.................. 242 c) Kontrolle durch Sachverständige........................... 244 d) Umfang der Präsentationspflicht........................... 245 2. Ort der Präsentationspflicht.................................. 246 3. Anspruch auf Belegversand.................................. 249 4. Zeitpunkt des Belegeinsichtsrechts............................ 252 5. Beschränkung des Prüfungsrechts............................ 253 a) Gesetzliche Beschränkungen............................... 253 b) Beschränkung durch Vereinbarung/Beschluss............... 254 XII. Erzwingung der Jahresabrechnung.............................. 257 XIII. Pflichten des abberufenen Verwalters........................... 259 1. Rechnungslegung........................................... 259 2. Erstellung der Jahresabrechnung.............................. 260 3. Herausgabe von Unterlagen.................................. 263 XIV. Anfechtung der Beschlussfassung............................... 265 1. Anfechtung des Wirtschaftsplans............................. 265 2. Anfechtung der Jahresabrechnung............................ 266 a) Zulässigkeit und Umfang der Anfechtung................... 266 b) Einzelfälle aus der Rechtsprechung......................... 271 c) Geschäftswert des Anfechtungsantrags..................... 271 c) Kostenentscheidung......................................... 273 XV. Beitreibung rückständiger Wohngelder.......................... 275 1. Verfahrensrechtliche Voraussetzungen........................ 275 2. Materielle Voraussetzungen.................................. 279 a) Vorliegen eines wirksamen Beschlusses..................... 279 b) Einwendungen/Einreden des Zahlungspflichtigen........... 282
Inhalt XIII aa) Erfüllung............................................ 282 bb) Aufrechnung........................................ 282 cc) Zurückbehaltungsrecht............................... 284 dd) Verjährung.......................................... 285 c) Verzugsschaden......................................... 286 3. Prozesskosten.............................................. 288 4. Durchsetzung des Zahlungsanspruchs im Wege der Zwangsvollstreckung....................................... 289 a) Überblick............................................... 289 b) Zwangshypothek........................................ 291 c) Zwangsversteigerung.................................... 292 d) Anmeldung von Ansprüchen bei Versteigerung durch Dritte................................................... 294 e) Zwangsverwaltung...................................... 295 5. Insolvenz des Zahlungspflichtigen............................ 297 6. Das Entziehungsverfahren................................... 298 7. Einstellung der Wohnungsbewirtschaftung (Versorgungssperre)........................................ 300 XVI. Verhältnis der Jahresabrechnung zur Betriebskostenabrechnung.... 303 1. Differenzierung nach der Umlagefähigkeit der Kosten........... 303 2. Unterschiedliche Verteilungsschlüssel......................... 309 3. Abrechnungszeiträume...................................... 310 4. Abflussprinzip............................................. 311 5. Auswirkungen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auf die Betriebskostenabrechnung................. 311 XVII. Anhang...................................................... 315 Anlage 1: Beispiel eines Objekterfassungsbogens für die Erstbegehung....................................... 315 Anlage 2: Kontenplan......................................... 316 Anlage 3: Wirtschaftsplan..................................... 318 Anlage 4: Jahresabrechnung................................... 320 Anlage 5: Musterformulierung für eine Gemeinschaftsordnung zu Themen der wirtschaftlichen Verwaltung............ 329 Sachregister........................................................ 333