Fälle Baurecht Nds. Fall 1 Der B plant in der Innenstadt der kreisfreien nds. Stadt Emden die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses. Er reicht daher am 02.05.2010 einen mit allen erforderlichen Unterlagen versehenen Bauantrag bei der zuständigen Behörde ein. Durch Bescheid vom 09.07.2010 wird dem B zunächst eine Teilbaugenehmigung erteilt, durch die der B berechtigt wird, die Herrichtung des Grundstücks für die Baumaßnahmen, vorbereitende Arbeiten für den Kampfmittelräumdienst, Erd-, Ausschachtungsund Entwässerungsarbeiten sowie Kanalanschlussarbeiten durchzuführen. Die Stadt Emden übersendet diesen Bescheid, versehen mit einer ordnungsgemäßen Rechtsbehelfsbelehrung, auch dem Nachbar N mit einfachem Brief, der ebenfalls am 09.07.2010 zur Post aufgegeben wird. Der N, der sich gerade in seinem vierwöchigen Urlaub befindet, nimmt den Bescheid erst am 11.08.2010 zur Kenntnis. Da auf dem Nachbargrundstück des B bislang jedoch noch keine Arbeiten ersichtlich sind, unternimmt der N gegen diesen Bescheid zunächst nichts. B beginnt ab dem 20.08.2010 mit den Arbeiten im Erdreich. Er bekommt dann, am 10.10.2010 die endgültige Baugenehmigung zugestellt, die ebenfalls auch an den N übersandt wird. Kann N nun noch gegen diese endgültige Baugenehmigung vorgehen, wenn er der Ansicht ist, dass bei Erteilung der endgültigen Baugenehmigung die Abstandsflächen nicht hinreichend berücksichtigt wurden? Lösungsüberlegungen zu Fall 1 (VG Gelsenkirchen, Beschl. v. 05.02.2004, 10 L 2987/ 03): Die Genehmigung für einen Teil des Vorhabens setzt zwangsläufig voraus, dass hierbei in gewissem Umfang summarisch auch die Zulässigkeit des Gesamtprojekts mitgeprüft werden muss. nicht erforderlich ist jedoch, dass für die Erteilung der Teilbaugenehmigung die Zulässigkeit des Gesamtvorhabens in allen Einzelheiten geprüft wird. ausreichen ist ein (S) positives Gesamturteil nur insoweit, als die Teilbaugenehmigung Baumaßnahmen gestattet. vorliegende Teilbaugenehmigung entfaltet hinsichtlich der Abstandflächen keine Bindungswirkung, da nicht ersichtlich, dass Behörde über diese Frage für die Erteilung der Teilbaugenehmigung schon mitentscheiden musste. 76 II NBauO dürfte hier zur Anwendung kommen Nachträgliche Anfechtung der endgültigen Baugenehmigung dürfte zulässig sein zu Fall 2 vgl. OVG Lüneburg, DVBl 2009, 1193 Bestandsschutz Kfz- Werkstatt Fall 3 Landwirt L, der seit ca. 40 Jahren im Geschäft ist, hat im Jahre 2010 an die Hamburger Werbeagentur Geller & Söhne (G) einen kleinen Streifen eines Grundstücks im Außenbereich der kreisfreien Stadt Delmenhorst langfristig für 10 Jahre mit Verlängerungsoption vermietet. Auf diesem Grundstücksstreifen hat die G eine ca. 2m x 3m große Werbetafel aufgestellt, auf der ca. 35 ortsansässige Gewerbetreibende Hinweisschilder auf ihren Geschäftsbetrieb angebracht haben. Diese Werbetafel befindet sich ca. 3,5 km vor dem eigentlichen Ortseingangsschild an der B 75. Die Werbetafel ist mit jeweils vier langen Stahlschrauben auf vier runden Einschlaghülsen befestigt, die dann in das Erdreich eingeschlagen worden sind. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass der L die Wartung und Instandhaltung der Werbetafel übernimmt. Eine Entfernung der Tafel ist nach dem Mietvertrag nur mit Zustimmung der G möglich. Am 23.02.2011 wird dem L nach vorheriger Anhörung durch die Stadt Delmenhorst ein formell ordnungsgemäßer Bescheid mit folgenden Anordnungen per Postzustellungsurkunde zugestellt: 1
1. Es wird angeordnet, die auf dem Grundstück, (genaue Bezeichnung) errichtete Werbeanlage zu beseitigen. 2. Sollten Sie der Anordnung in Ziff. 1 dieses Bescheides nicht innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung nachkommen, drohe ich Ihnen hiermit ein Zwangsgeld in Höhe von 250,00 an. 3. Die sofortige Vollziehung der Anordnung in Ziff. 1 dieses Bescheides wird angeordnet. Zur Begründung ihrer Entscheidung verweist die Behörde unter anderem auf die fehlende Baugenehmigung und darauf, dass man vergeblich versucht habe, die G zu erreichen. L könne als Inhaber der tatsächlichen Sachherrschaft auch in Anspruch genommen werden, da er den baurechtswidrigen Zustand schnellstmöglich beseitigen könne. Daran ändere auch nichts, dass tatsächlich sein Sohn Eigentümer des fraglichen Grundstücks sei, der im Übrigen nach entsprechender telefonischer Rücksprache auch keine Einwendungen gegen die Beseitigung habe. Maßnahmen gegenüber seinem Sohn oder dem Eigentümer der Werbeanlage seien daher gerade nicht erforderlich. Die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung und der Androhung des Zwangsgeldes erfolgten in formell ordnungsgemäßer Weise. Tatsächlich hatte L bei Abschluss des Mietvertrages übersehen, dass er das fragliche Grundstück bereits einige Woche zuvor auf seinen Sohn übertragen hatte. List entsetzt über diese Anordnungen der Behörde und legt umgehend nach Erhalt des Bescheides Widerspruch ein, der allerdings erfolglos bleibt. Daraufhin erhebt er Klage zum zuständigen VG. Ist die Klage begründet? Lösungsüberlegungen Fall 3 (VG Düsseldorf, Geschäftsnr. 9 L 2218/ 05): RGL für Anordnung zu Ziff. 1 ist 89 I 2 Ziff. 4 NBauO o Werbetafel ist gem. 2 I Ziff. 2 NBauO eine bauliche Anlage o Da die Baugenehmigung fehlt, könnte das Vorhaben formell Illegal sein, wenn es genehmigungsbedürftig wäre 68 I NBauO grds. (+) Ausnahme gem. 69 I 1 NBauO ivm Ziff. 10 des Anhanges (-) o Fraglich, ob materielle Illegalität erforderlich o (P) Störer Notwendige zur Rechtfertigung eines Substanzverlustes hier ist der Abbau der Tafel ohne Substanzverlust möglich, so dass grundsätzlich die formelle Illegalität für einen Abriss ausreichend erscheint Werbetafel wäre aber auch nicht genehmigungsfähig, da Voraussetzungen des 49 III 1 NBauO nicht erfüllt und auch kein Ausnahmetatbestand des 49 III 2 NBauO vorliegt. L ist Störer gem. 61 I S. 3 NBauO da er ausweislich des Mietvertrages die tatsächliche Gewalt über die Werbetafel hat o (P) Rechtliche Unmöglichkeit? Der Mietvertrag untersagt dem L die Tafel ohne Zustimmung der G zu beseitigen Hindernis lässt sich durch Duldungsverfügung beseitigen Fehlen der Duldungsverfügung sorgt nach hm nicht für die Rechtswidrigkeit der Abrissverfügung, sondern stellt lediglich Vollstreckungshindernis dar Abrissverfügung ist wohl rechtswidrig Androhung des Zwangsgeldes ist als erste Vollstreckungsmaßnahme anzusehen, so dass bereits die Voraussetzungen der 89 IV NBauO, 64 ff. NSOG erfüllt sein müssen Androhung kann bereits mit Haupt- VA verbunden werden, 70 II NSOG allerdings dürfen keine Vollstreckungshindernisse bestehen da Duldungsverfügung fehlt Vollstreckungshindernis (+) Androhung rechtswidrig 2
beachte hierzu aber Entscheidung OVG Lüneburg NJW 2011, 2228 zu 89 II 3 NBauO bei Rechtsnachfolge ist Duldungsanordnung nicht notwendig. Fall 4: M ist Eigentümer eines Grundstücks in Braunschweig, das im vorderen Teil mit einem Wohnhaus bebaut ist. Im Hinterhof des Grundstücks befindet sich eine Schreinereiwerkstatt. Diese Schreinerei wurde bereits im Jahre 1928 ordnungsgemäß durch die damals zuständige Behörde genehmigt. Im rückwärtigen Bereich der benachbarten Grundstücke findet sich keine Bebauung. Hier sind vielmehr Gärten angelegt worden. Im Jahre 1963 wurde für das Gebiet ein B- Plan durch die zuständige Stadt Braunschweig erlassen, durch welchen das Gebiet als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt wurde. Der Großvater des M und sein Vater betrieben in diesen Räumen eine Werkstatt. Seit dem der M vor ca. 5 Jahren Eigentümer des Grundstücks wurde, wird die Werkstatt nicht mehr genutzt, da M auch nicht mehr in Braunschweig wohnt. Er möchte die Räume nun zu Wohnräumen umfunktionieren und vermieten. Dazu sind nur geringfügige bauliche Veränderungen notwendig. Liegt eine Nutzungsänderung vor? Benötigt M daher eine Nutzungsänderungsgenehmigung? Lösungsüberlegungen zu Fall 4 (OVG Münster,NVwZ- RR 2005, 695): Ein Nutzungsänderung ist dann anzunehmen, wenn die der bisherig genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch Veränderung der Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden Nutzungsänderung liegt vor, da zum einen Vorbildwirkung für weitere rückwärtige Bauten vorliegen würde hier besteht die Möglichkeit, das andere oder weitergehende Anforderungen bauordnungsrechtlicher oder bauplanungsrechtlicher Art getroffen werden müssen Nutzungsänderung (+) Fall 5: A ist Eigentümer eines größeren Grundstücks im Außenbereich von Hannover. Im Jahre 2005 hat er auf diesem Grundstück eine Reithalle errichtet. Hierfür wurde ihm eine Baugenehmigung erteilt. Im Jahre 2010 kommt nun die LUX AG (L) auf ihn zu und fragt an, ob er Interesse daran habe, das Dach seiner Reithalle an die L zu vermieten. Diese wolle dort eine Solaranlage errichten. Man sei bereit einen jährlichen Mietzins in Höhe von 2.000,00 zu zahlen. Nach Ablauf von 15 Jahren könne A dann das Eigentum an der Anlage erwerben, welches zuvor bei der L verbleibe. A ist hoch erfreut und schließt bereitwillig den Vertrag ab. Die L investiert daraufhin einen Betrag in Höhe von 320.000 und errichtet auf dem Dach der Reithalle eine Solaranlage mit einer Größe von 850 m². Die gewonnene Ernegie wird ins Netz der BEW AG eingespeist. Bei einer im Oktober 2010 stattfindenden Außenprüfung des zuständigen Bauamtes wird festgestellt, dass L keine Baugenehmigung für die Solaranlage besitzt. In der späteren Anhörung beruft sich die L auf die Genehmigungsfreiheit der Anlage gem. Ziff 2.4 Anhang zur NBauO. Ein Bauantrag müsse daher nicht gestellt werden und werde auch nicht gestellt. Die Behörde ist dagegen der Auffassung, dass eine genehmigungspflichtige Baumaßnahme vorliege. Sie erteilt der L daher am 31.10.2010 folgenden Bescheid mit ordnungsgemäßer Rechtsbehelfbelehrung: 1. Es wird Ihnen hiermit untersagt, die Solaranlage auf dem Dach der Reithalle, Gemarkung..., Flur..., Flurstück 32/ 45, zu nutzen. Sie werden aufgefordert die Einspeidung der erzeugten Energie ins Netz der BEW AG einzustellen. 2. Sollten Sie der Anordnung in Ziff. 1 dieses Bescheides nicht innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung nachkommen, drohe ich Ihnen hiermit ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 an. 3
3. Die sofortige Vollziehung der Ziff. 1 dieses Bescheides wird angeordnet. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung wird in der Folge ordnungsgemäß begründet. L ist mit diesem Bescheid nicht einverstanden und erhebt umgehend Klage zum VG Hannover und stellt einen Antrag gem. 80 V VwGO. Sie begründet ihre Ansicht nochmals mit dem Verweis auf die Regelung des Ziff 2.4 Anhang NBauO, sowie auf die Überlegung, dass eine Nutzungsuntersagung hier aufgrund der immensen Investitionskosten unmittelbar zur Insolvenz der L führen würde. Die Behörde ist der Auffassung, das eine Nutzungsänderung vorliege. Sie beruft sich unter anderem auch auf die Ziff 4.2 NBauO. Diese Nutzungsänderung sei genehmigungsbedürftig aber vorliegend aufgrund der Lage im Außenbereich nicht genehmigungsfähig. Wie wird das Gericht entscheiden? Lösungsüberlegungen zu Fall 4 (OVG Münster BauR 2011, 240): RGL für die Maßnahme zu Ziff 1 ist 89 NBauO Erforderlich ist ein Widerspruch zum öffentlichen BauR (+), wenn genehmigungsbedürftig, da ohne Genehmigung errichtet (formelle Illegalität) o Richtet sich nach 68 NBauO könnte vorliegend eine Nutzungsänderung sein o Liegt vor, wenn die bisherige Variationsbreite der genehmigten Nutzung verlassen wird und dadurch bauordnungsrechtliche oder bauplanungsrechtliche Belange neu berührt werden o Durch die nunmehrige Nutzung der Solaranlage wird aus der ursprünglich landwirtschaftlichen Nutzung wird nunmehr eine gewerbliche Nutzung Nutzungsänderung (+), da nun keine privilegierte Nutzung isd. 35 I BauGB gegeben ist. o (-), wenn Reithalle und Solaranlage getrennt zu sehen wären abzulehnen, beides baukonstruktiv untrennbar miteinander verbunden ist o (-), wenn Ausnahmetatbestand gem. Ziff. 2.4 NBauO eingreift (P) Wortlaut der Regelung, der sich nur mit der Errichtung der Solaranlage befasst, aber nicht mit der Nutzungsänderung der Reithalle ist aber beachtlich, wie ein Vergleich mit der Regelung der Ziff 4.2 Anhang NBauO zeigt. Nutzungsänderung (+) Genehmigungsbedürftigkeit (+) Da Genehmigung fehlt, ist Nutzungsuntersagung tatbestandsmäßig Auch VHM trotz der hohen Investitionskosten L hätte vorher Genehmigung beantragen können Kein Ermessensfehler, da noch kein Bauantrag durch L gestellt und auch nicht gestellt werden soll Problematisch, ob genehmigungsfähig, da nur über 35 BauGB möglich. Da Nutzungsuntersagung rechtmäßig bestehen auch keine Bedenken gegen Ziff 2 des Bescheides Antrag gem. 80 V VwGO hat daher keine Aussicht auf Erfolg. Fall 6: M ist Eigentümer eines Wohnhauses in Oldenburg. Das Gebiet, in dem sich das Haus befindet, ist durch einen B- Plan als Reines Wohngebiet ausgewiesen. Da sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt seit einigen Jahren entspannt hat, und es immer schwieriger wird, gute Mieter zu finden, hat M sich überlegt, einen Teil der Wohnungen in Räume für Arzte, Steuerberater und ähnliche Interessenten umzubauen. Da sein Haus verkehrsgünstig liegt und im Gebiet bislang kein Arzt oder Steuerberater tätig ist, hofft M so, sein Haus wieder vollständig vermieten zu können. Er beantragt daher für den notwendigen Umbau von fünf der insgesamt zwölf Wohnungen bei der zuständigen Behörde eine Baugenehmigung. Die fünf Wohnungen machen ca. 48 % der gesamten Wohnfläche des Hauses aus. Der zuständige Sachbearbeiter der Stadt hat jedoch einige Bedenken gegen die Absichten des M, da damit doch erhöhter Zugangsverkehr verbunden sein könne, was seiner Ansicht nach mit dem Charakter des Gebiets als reines Wohngebiet nur schwer zu vereinbaren sei. Zu Recht? 4
Lösungsüberlegungen zu Fall 6(OVG Münster, BauR 2006, 654): Auch in Gebieten gem. 2-4 BauNVO können mehrere Wohnungen in einem Gebäude freiberuflich genutzt werden, 13 BauNVO Allerdings nicht mehr als die halbe Anzahl der Wohnungen und nicht mehr als 50 % der Wohnfläche Fall 7: M ist Eigentümer eines Grundstücks im Randbereich der Innenstand von Wolfsburg. Der Bereich ist nicht von einem B- Plan umfasst. Nicht alle Nachbargrundstücke in der Umgebung sind bebaut. Da die Gegend nicht besonders attraktiv ist, sind in den letzten Jahren immer mehr Bewohner und Geschäftsleute aus der Gegend abgewandert. Die Gebäude verfallen immer mehr. Einige Eigentümer haben bereits ihre Gebäude abgerissen, so dass nunmehr das Grundstück des M nur noch von unbebauten Grundstücken umgeben ist. Der M möchte auf seinem Grundstück einen Neubau für eine Hotelanlage errichten, da er einen Investor gefunden hat. Er fragt sich, ob das Gebiet überhaupt noch als Innenbereich anzusehen ist? Lösungsüberlegungen zu Fall 7: Grundstücke können auch bei Abriss der Bebauung ihren Charakter als Innenbereich erhalten allerdings muss mit Wiederbebauung gerechnet werden bislang nicht geklärt ist die Frage, wie lange mit Wiederbebauung gerechnet werden kann insoweit kann als Anhaltspunkt die Einteilung zu 35 IV Nr. 3 BauGB herangezogen werden: erstes Jahr stets mit Wiederbebauung zu rechnen zweites Jahr widerlegbare Regelvermutung für Widerbebauung danach Regelvermutung gegen Wiederbebauung Fall 8: L betreibt im Außenbereich der kreisangehörigen Stadt M einen landwirtschaftlichen Betrieb. Derzeit betreibt er eine Haltung von 100 Rindern in diesem Betrieb. Er beabsichtigt die Vergrößerung seines Betriebes durch Errichtung eines zusätzlichen Schweinemaststalles für 300 Schweine und hat daher den Architekten mit der Erstellung der erforderlichen Pläne beauftragt, ein erstes Treffen des L mit dem Architekten hat aber noch nicht stattgefunden. L wendet sich nun gegen eine dem R erteilte Baugenehmigung für ein Wohnhaus in der Nähe seines Betriebes, durch welches auf Dauer die Wohnbebauung näher an seinen Betrieb heranrücken würde. Die Errichtung des Schweinestalls würde durch dieses Wohnhaus unmöglich gemacht. Wird er Erfolg haben? Lösungsüberlegungen zu Fall 8 (BVerwG NVwZ-RR 2001, 82): unstreitig kann der Landwirt drittschützendes Rücksichtnahmegebot als ungeschriebenen Belang isd. 35 III BauGB geltend machen, soweit es um den Bestand seines Unternehmens geht. fraglich ist, ob dies auch für eine Erweiterungsabsicht gilt? BVerwG (NVwZ-RR 2001, 82): Abwehrinteresse des Landwirts nur dann berücksichtigungsfähig, wenn künftige Entwicklungen im vorhandenen baulichen Bestand bereits ihren Niederschlag gefunden haben unklare und unverbindliche Absichtserklärungen oder vage Erweiterungserklärungen genügen dagegen nicht im vorliegenden Fall grundlegende betriebliche Umgestaltung geplant, dessen tatsächliche Realisierung noch gänzlich ungewiss ist. 5
Fall 9: Fall 9: (BVerwG, Urteil v. 26.04.2007, NVwZ 2007, 1081) Die M- GmbH stellt Windenergieanlagen her und betreibt diese auch. Sie möchte nun mehrere dieser Anlagen auch in C- Dorf errichten. Die Gemeinde hat für das Gemeindegebiet einen Flächennutzungsplan erlassen. Während des Aufstellungsverfahrens für diesen Flächennutzungsplan ist im Rat und in der Gemeinde intensiv über Vor- und Nachteile von Windenergieanlagen diskutiert worden. Mehrheitlich war man der Auffassung, dass durch diese Anlagen das Gesamtbild der Gemeinde keinesfalls verschandelt werden sollte. Im Übrigen sollte auch die sog. Schlagschattenproblematik weitestgehend vermieden werden. Aus diesen Gründen hat man im Flächennutzungsplan ein unbewohntes Gebiet nordöstlich von C- Dorf als Gebiet für Windenergieanlagen ausgewiesen. Dieses Gebiet ist bereits seit einem halben Jahr mit der zulässigen Höchstanzahl an Windenergieanlagen bebaut. Die M- GmbH beantragt nunmehr eine Baugenehmigung für mehrere Windenergieanlagen in einem Gebiet südwestlich von C- Dorf im Außenbereich. Diesen Antrag lehnt die Behörde durch Bescheid, welcher der M- GmbH am 21.07.2011 per Einschreiben mit Rückschein zugestellt wird, ab. Der Geschäftsführer der M- GmbH befindet sich zu dieser Zeit allerdings im wohlverdienten 5 - wöchigen Erholungsurlaub und kehrt erst am 31.08.2011 ins Büro zurück. Bei Durchsicht der Post entdeckt er den Bescheid und lässt sich am 07.09.2011 einen Termin bei seinem Rechtsanwalt geben. Was wird der Rechtsanwalt raten? Lösungsüberlegungen zu Fall 9 (BVerwG, NVwZ 2007, 1081): (P) Vorgehen gegen den F- Plan eigentlich nicht möglich, da keine Außenwirkung F- Plan entfaltet hier aber über 35 III 3 BauGB ausnahmsweise Außenwirkung, da Gemeinde nun die Möglichkeit hat, auch im Außenbereich planerisch tätig zu werden und privilegierte Vorhaben zu steuern. Normenkontrolle gem. 47 I Nr. 2 VwGO? (so OVG Koblenz) (P) Nicht alle Bundesländer haben von Regelungsmöglichkeit gem. 47 I Nr. 2 VwGO Gebrauch gemacht Normenkontrollantrag ist analog 47 I Nr. 1 VwGO ausnahmsweise statthaft 6