Verträglichkeitsuntersuchung zur Errichtung der Neuen Mitte Galileo am Forschungszentrum in Garching

Verträglichkeitsuntersuchung zur Errichtung der Neuen Mitte Galileo am Forschungszentrum in Garching CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Str 45 D-80333 München Tel.: 089-55 118 154 Fax: 089-55 118 250 E-Mail: cima.muenchen@cima.de Internet: www.cima.de Untersuchungsbericht - Endbericht Bearbeitung Dipl.-Geogr. Sebastian Mahrenholz (Projektleitung) Dipl.-Geogr. Anja Schrüfer München, 09. Juli 2012 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in München. CIMA Beratung + Management GmbH 2012 II

INHALTSVERZEICHNIS 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG... 5 2 VORHABENBESCHREIBUNG UND LEISTUNGSKENNZIFFERN... 6 3 MARKTSITUATION UND AKTUELLE TRENDS... 9 3.1 Marktsituation Lebensmittel... 9 3.2 Marktsituation Drogeriewaren... 11 4 VERTRÄGLICHKEITSANALYSE... 13 4.1 Zentralörtliche Bedeutung und Lage... 13 4.2 Beurteilungsgrundlagen von Einzelvorhaben im Einzelhandel... 14 4.2.1 Landesplanerische Vorgaben... 14 4.2.2 Vorbemerkung zur Bewertung der Vorhaben... 14 5 STANDORTBEWERTUNG... 17 5.1 Überprüfung der städtebaulichen Integration... 17 5.2 Betrachtung des Einkaufsverhaltens von Beschäftigten in Garching und an vergleichbaren Standorten in München... 21 5.2.1 Betrachtung des Einkaufsverhaltens von Beschäftigten... 22 5.2.2 Betrachtung des Einkaufsverhaltens der Tagesbevölkerung am Forschungszentrum Garching... 25 5.2.3 Berechnung des verfügbaren Umsatzpotenzials im Bereich der Lebensmittel am Standort Forschungszentrum Garching... 28 6 VERSORGUNG DER BEVÖLKERUNG INNERHALB DES MARKTGEBIETES... 30 6.1 Aktuelle Versorgungssituation in Garching... 30 6.2 Einzugsgebiet und Konkurrenzsituation... 32 6.3 Bewertung der Konkurrenzstandorte... 35 7 AUSWIRKUNGSANALYSE... 41 7.1 Marktposition und Kaufkraftabschöpfung im Einzugsgebiet (landesplanerische Überprüfung)... 41 7.2 Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen in Garching... 44 8 ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG UND EMPFEHLUNGEN... 54 9 ANHANG...59 9.1 Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials... 59 9.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation... 61 9.3 Begriffsdefinitionen... 63 9.4 Zentrenrelevanz der Sortimente... 65 9.5 Gravitationsmodell der CIMA... 66 CIMA Beratung + Management GmbH 2012 III

ABBILDUNGSVERZEICHNIS Abb. 1 Angedachtes Grundkonzept... 6 Abb. 2 Entwicklung der Betriebstypen des Handels... 11 Abb. 3 Umsatzveränderung im deutschen Drogeriehandel von 2005-2009... 11 Abb. 4 Lage des Planstandort... 17 Abb. 5 Haltestellen Garching-Forschungszentrum... 19 Abb. 6 ÖPNV-Erreichbarkeit... 20 Abb. 7 Einzelhandelskonzept Garching... 20 Abb. 8 Soziodemographische Daten der Befragten (Nahversorgung)... 22 Abb. 9 Ausgabestruktur nach Verkehrsmittel (Nahversorgung)... 23 Abb. 10 Ausgabestruktur nach Versorgungssituation am Arbeitsplatz (Nahversorgung)... 23 Abb. 11 Ausgabestruktur nach Alterskategorien (Nahversorgung)... 24 Abb. 12 Ausgabestruktur nach Entfernung zwischen Arbeits- und Wohnort (Nahversorgung)... 24 Abb. 13 Soziodemographische Daten der Befragten (Forschungszentrum)... 25 Abb. 14 Ausgabestruktur nach Verkehrsmittel (Forschungszentrum)... 26 Abb. 15 Entfernung vom Forschungszentrum (Forschungszentrum)... 26 Abb. 16 Ausgabestruktur nach Alter (Forschungszentrum)... 27 TABELLENVERZEICHNIS Tab. 1 Geplante Betriebstypen und Verkaufsflächenaufteilung des Vorhabens... 6 Tab. 2 Geschätzte Umsatzerwartungen... 7 Tab. 3 Gesamtschau der Branchen in Garching... 31 Tab. 4 Nachfragevolumen und Zentralitäten des Einzelhandels in Garching... 33 Tab. 5 Verträgliche Verkaufsflächen nach LEP (Durchschnittswerte gerundet) ohne Berücksichtigung der Zielgruppe des Vorhabens... 43 Tab. 6 Lebensmittelumsatz nach Lagen... 47 Tab. 7 Änderung Lebensmittelumsatz (projektbezogen)... 47 Tab. 8 Herkunft des Umsatzes (worst-case) 2012... 47 Tab. 9 Herkunft des Umsatzes (worst-case) 2016... 48 Tab. 10 Drogeriewarenumsatz nach Lagen... 49 Tab. 11 Änderung Drogeriewarenumsatz (projektbezogen)... 49 Tab. 12 Herkunft des Umsatzes (worst-case) 2012... 49 Tab. 13 Sportartikelumsatz nach Lagen... 50 Tab. 14 Änderung Sportartikelumsatz (projektbezogen)... 50 Tab. 15 Herkunft des Umsatzes (worst-case) 2012... 50 Tab. 16 Städtebaulich verträgliche Verkaufsflächen am Standort... 54 Tab. 17 Städtebaulich relevante Abschöpfungsquoten der möglichen Nutzung 2012... 56 Tab. 18 Städtebaulich verträgliche Verkaufsflächen am Standort Perspektive 2016... 57 Tab. 19 Städtebaulich relevante Abschöpfungsquoten der möglichen Nutzung 2016... 58 Tab. 20 Verbrauchsausgaben in Deutschland... 60 KARTENVERZEICHNIS Karte 1 Zentralörtliche Lage (Landesentwicklungsplan 2006)... 13 Karte 2 Standort mit fußläufigem Einzugsbereich... 19 Karte 3 Aktuelle Versorgungssituation in Garching... 30 Karte 4 Vorhabenbezogenes Einzugsgebiet und Konkurrenzstandorte... 40 Karte 5 Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Garching... 45 CIMA Beratung + Management GmbH 2012 4

1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG Ausgangslage Bis zum Jahr 2014 soll am Forschungszentrum in Garching eine Neue Mitte mit dem Namen Galileo entstehen. Neben Fitnesscenter, Hotel, Büroräumen, Hörsaal und Food-Court, ist ein großzügiger Nahversorgungsbereich mit einem Lebensmitteldiscounter, einem Lebensmittelvollsortimenter, einer Drogerie, einer Apotheke, einer Bäckerei sowie einzelnen Fachgeschäften geplant. Nach aktuellem Planungsstand werden alle Betriebe abhängig voneinander betrieben, somit ist der Tatbestand der Funktionseinheit oder des Einkaufszentrums (Summierung der Verkaufsflächen) gegeben. Auftrag Auftrag ist die vorhabenbezogene Prüfung der raumordnerischen und städtebaulichen Verträglichkeit der geplanten Einzelhandelsansiedlungen. Es soll untersucht werden, ob die Ansiedlungen sowohl aus siedlungsstruktureller und planerischer Sicht (Auswirkungen des Konzeptes), als auch aus wirtschaftlicher Sicht (Tragfähigkeit des Konzeptes) eine gesamtstädtische Stärkung der Einzelhandelsfunktion zur Folge hat ohne die vorhandene Einzelhandelsstrukturen zu gefährden. Die Prüfung umfasst vor allem Auswirkungen auf den bestehenden Zentralen Versorgungsbereich im Stadtkern und die Auswirkungen auf umliegende Gemeinden. Auftraggeber Neue Mitte am Hochschulcampus Garching GmbH & Co. KG c/o MoTo Projektmanagement GmbH Herr Stefan Handke Carl-Zeiss-Ring 15 85737 Ismaning Bearbeitung Dipl.-Geogr. Sebastian Mahrenholz Dipl.-Geogr. Anja Schrüfer Dipl.-Geogr. Brigita Linkewitsch Aufgabenstellung Bestandserhebung der Verkaufsflächen im Einzelhandel in Garching Bewertung des Vorhabenstandortes Befragung am Forschungszentrum Garching sowie an anderen Standorten in München und Umgebung Berechnung/Prognose der Marktdaten für das geplante Ansiedlungsvorhaben Berechnung der Kaufkraft-Bindung sowie der veränderten Kaufkraft- Abschöpfung Beurteilung der Versorgungsstruktur und der branchenspezifischen Konkurrenzsituation in Garching sowie in der umliegenden Region Prüfung der landesplanerischen ( 11 Abs. 3 BauNVO) und städtebaulichen Verträglichkeit ( 34 Abs. 3 BauGB bzw. 9 Abs. 2a BauGB) des Planvorhabens Abwägung der Chancen und Risiken des Vorhabens Abschließende Empfehlungen Analysezeitraum März - Juni 2012 CIMA Beratung + Management GmbH 2012 5

2 VORHABENBESCHREIBUNG UND LEISTUNGSKENNZIFFERN Auf einem Grundstück an der Boltzmannstraße, inmitten des Forschungszentrums der TU München direkt am U-Bahnhof der Linie 6, soll im Zuge der Neuen Mitte Galileo ein Nahversorgungszentrum realisiert werden. Die Nutzungskonzeption sah zu einem früheren Stadium zwei Lebensmittelmärkte (Betriebstyp Vollsortimenter und Discounter), eine Bäckerei, eine Apotheke, eine Drogerie sowie kleinere Fachgeschäfte am Standort vor. Das Projektmanagement übernimmt die Neue Mitte Garching GmbH & Co. KG. Abb. 1 Angedachtes Grundkonzept Quelle: MoTo Projektmanagement GmbH, 2012 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2012 Auf dem Grundstück östlich des U-Bahnhofs Garching-Forschungszentrum soll ein Komplex mit rund 32.700 m² Geschossfläche erbaut werden, in dem unter anderem ein Kongresshotel mit einem Audimax für bis zu 1.300 Personen, Wohnmöglichkeiten für Gastwissenschaftler, Restaurants, Läden, Büros, ein Fitnesscenter und Räumlichkeiten für die Hochschulgemeinden untergebracht werden sollen. Das Gesamtvolumen des Bauprojekts wird auf 75 Millionen Euro geschätzt. Die Fertigstellung ist für 2014 geplant. Mögliche Betreiber der anzusiedelnden Einzelhandelsgeschäfte stehen derzeit noch nicht fest, so dass keine angepasste Betrachtungsweise möglich ist. Alle Umsatzschätzungen wurden unter der Prämisse erstellt, dass ein direkter Zugang zur U- Bahninfrastruktur möglich ist. Bei fehlendem, direktem Zugang können die Umsätze deutlich geringer ausfallen mit möglichen Folgen hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit. Tab. 1 Geplante Betriebstypen und Verkaufsflächenaufteilung des Vorhabens 1 Verkaufsfläche Flächenleistung Prognoseumsatz Typ Branche in m² in /m² in Mio. Vollsortimenter* Lebensmittel 1.596 4.000 6,4 Discounter* Lebensmittel 843 4.400 3,7 Drogeriemarkt* Drogeriewaren 856 4.700 4,0 Bäckerei Lebensmittel 52 5.000 0,3 Apotheke Arzneimittel 99 18.000 1,8 Kopierladen Schreibwaren 71 4.500 0,3 Fachbuchhandlung Bücher 89 4.200 0,4 Optiker Optik 89 5.000 0,4 Sportgeschäft Sport 89 2.700 0,2 EDV-Fachladen EDV 106 5.400 0,6 Projekt Galileo gesamt 3.890 18,1 * inkl. Randsortimente Quelle: Nickl + Partner Architekten AG Bearbeitung: CIMA GmbH, 2012 1 Verkaufsflächenunterteilung unter Berücksichtigung vergleichbarer Konzeptionen und Erfahrungswerte der CIMA CIMA Beratung + Management GmbH 2012 6

Zusätzlich zu den Büroflächen und universitären Einrichtungen soll ein großzügiger Nahversorgungsbereich mit einem Vollsortimenter mit ca. 1.596 m², einem Discounter mit ca. 843 m² und einem Drogeriemarkt mit ca. 856 m² Verkaufsfläche entstehen. Der Lebensmittelbereich soll zudem mit einer Bäckerei (52 m²) ergänzt werden. Für eine Apotheke wurden ca. 99 m² einberechnet. Unter Einbeziehung der zur Verkaufsfläche zählenden Flächen (Kassen- und Packzone, Windfang etc. exklusive der Gastronomiefläche der Bäckerei) umfasst die projektierte Verkaufsfläche des Nahversorgungszentrums insgesamt maximal 3.890 m². Als flächenmäßig größte Betriebe sind der künftige Lebensmittelvollsortimenter (maximal 1.596 m² Verkaufsfläche), der Lebensmitteldiscounter (843 m²) und der Drogeriemarkt (856 m²) zu nennen. Die weiteren Verkaufsflächen bewegen sich alle unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit von 800 m² Verkaufsfläche. Unter Berücksichtigung der aktuellen Planunterlagen fallen jedoch alle Betriebe unter die Regelvermutung des 11 Abs. 3 BauNVO, nach der relevante Auswirkungen ab einer Geschossfläche von 1.200 m² (nach aktueller Rechtsprechung 800 m² Verkaufsfläche) zu vermuten sind, da es sich um ein einheitlich geplantes Einkaufszentrum handelt 2. Die Prüfung erfolgt in Kapitel 7. Die Prüfung der gesamten Auswirkungen erfolgt somit sowohl landesplanerisch als auch nach städtebaulichen Kriterien. Die Umsatzprognose für ein derartiges Vorhaben, die die Grundlage für die weiteren Betrachtungen bildet, muss in zwei Varianten berechnet werden. Einerseits schreibt die Handlungsanleitung für die landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten in Bayern zur Vereinheitlichung und Vereinfachung des Verfahrens die Verwendung von durchschnittlichen Flächenleistungen vor. Durch dieses Verfahren wird es möglich, Projekte in eher kaufkraftschwachen Regionen (z. B. einige Landkreise in Oberfranken) nach den gleichen Kriterien zu prüfen wie Projekte in kaufkraftstarken Regionen (z. B. Region München). Tab. 2 Geschätzte Umsatzerwartungen Verkaufsfläche und Umsatz p.a. (nach Betrieben) Flächenleistungen in p.a. je m² Verkaufsfläche Bay.StMWIVT 3 Eigene Berechnungen 4 Lebensmittel-Supermarkt (1.596 m²) 3.700 /m² 4.000 /m² Umsatz Lebensmittel-Supermarkt 5,9 Mio. 6,4 Mio. Bäckerei (40 m²) 5.000 /m² 5.000 /m² Umsatz Bäckerei 0,2 Mio. 0,2 Mio. Apotheke (100 m²) 25.000 /m² 18.000 /m² Umsatz Apotheke 2,5 Mio. 1,8 Mio. Lebensmitteldiscounter (843 m²) 4.700 /m² 4.400 /m² 5 Umsatz Lebensmitteldiscounter 4,0 Mio. 3,7 Mio. Drogeriemarkt (856 m²) 3.500 /m² 4.700 /m² Umsatz Drogeriemarkt 3,0 Mio. 4,0 Mio. Weitere Kleinflächen 2,1 Mio. 1,9 Mio. Umsatz Vorhaben gesamt 17,7 Mio. 18,1 Mio. Quelle: eigene Berechnungen; Datengrundlage: Bay.StMWIVT 2010 und BBE!CIMA 2012 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2012 Die Überprüfung der städtebaulichen Auswirkungen eines solchen Vorhabens hat andererseits nicht zwingend nach den vorgenannten Kriterien zu erfolgen, sondern soll die tatsächlichen, realistisch anzunehmenden Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung und die städtebaulichen Wirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche (z. B. Innenstadt, Ortskerne, Nahversorgungszentren) ermitteln. In diesem Punkt ist die gutachterliche Einschätzung eines Projektes 3 Datengrundlage des Bay. StMWIVT 2010 4 Durchschnittliche Flächenleistung nach eigenen Erhebungen, CIMA GmbH 2012 2 Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 BVerwG 4 C 10.04 5 EHI Retail Institut: Handel aktuell 2009/2010; angepasst an softdiscounterspezifische Flächenleistungen CIMA Beratung + Management GmbH 2012 7

von entscheidender Bedeutung, die regionale, standort- und betriebsspezifische Besonderheiten am Mikrostandort berücksichtigen muss (z. B. Kaufkraftniveau, betriebsspezifische Umsatzwerte, etc.). Landesplanerische Rahmenbedingungen Als Siedlungsschwerpunkt soll die Stadt Garching gemäß den Zielen des Landesentwicklungsprogrammes (LEP) und des Regionalplanes der Region München die zentralörtlichen Versorgungsaufgaben mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs oder des qualifizierten Grundbedarfs übernehmen. Die Siedlungsschwerpunkte im Stadt- und Umlandbereich München sollen für ihren Nahbereich in ihrer Versorgungsfunktion für Waren und Dienstleistungen zur Deckung der qualifizierten Grundversorgung in städtebaulich integrierten Lagen gestärkt werden. Geeignete Siedlungsschwerpunkte kommen zur Deckung des gehobenen Bedarfs auch für mittelzentrale Versorgungseinrichtungen mit städtebaulich integrierter Lage in Frage. Laut RPV soll Garching als Siedlungsschwerpunkt im Stadt- und Umlandbereich Münchens gestärkt werden und Aufgaben höherer Zentralitätsstufen erhalten können. 6 Eine Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums im Forschungszentrum Garching würde aus Handelssicht zur langfristig sicheren Erreichung dieses Ziels beitragen. Durch das Vorhaben könnte mehr Kaufkraft vor Ort gebunden werden und der derzeitige Kaufkraftüberschuss noch mehr gestärkt werden. Eine Entwicklung im nahversorgungsrelevanten Bedarf würde darüber hinaus u. E. keine maßgebliche Ausdehnung des Einzugsgebietes nach sich ziehen, sondern lediglich die Versorgung im Nahbereich hinsichtlich der Tagesbevölkerung ergänzen. Verwendet man entsprechend der Vorgaben der Handlungsanleitung die durchschnittlichen Flächenleistungen, so würde der anzunehmende Jahresumsatz eines Lebensmitteldiscounters 4,0 Mio. und einer Bäckerei 0,2 Mio. 6 Vgl. Regionalplan München betragen. Die Umsatzerwartungen für einen möglichen Drogeriemarkt liegen bei 3,0 Mio. Umsatz. Der anzunehmende Jahresumsatz des projektierten Supermarktes würde sich bei einer Flächenproduktivität von 3.700 /m² auf insgesamt 5,9 Mio. belaufen. Diese Werte werden der weiteren Betrachtung der landesplanerischen Überprüfung zugrunde gelegt. Im Vergleich zu den landesplanerischen Durchschnittswerten, sind nach unserer Einschätzung am Standort Garching abweichende, tatsächliche Umsatzerwartungen anzunehmen. Für den Lebensmitteldiscounter kann, aufgrund der betreiberspezifischen Kenngrößen und der durchschnittlichen Flächenleistungen des Betriebsformates der Soft-Discounter (vgl. EHI) ein niedrigerer Umsatz von ca. 3,7 Mio. angesetzt werden. Der Drogeriemarkt kann mit einem maximalen Umsatz von 4,0 Mio. in die städtebaulich Überprüfung einbezogen werden. Darüber hinaus wird der prognostizierte Umsatz für die geplante Apotheke einen maximalen Umsatz von 1,8 Mio. erzielen. Ein etwas höherer Umsatz ist dagegen bei dem größten Betrieb zu erwarten. Bei einem Lebensmittelvollsortimenter ist von einem maximalen Umsatz von 6,4 Mio. auszugehen. Fazit Bei der Planung handelt es sich um eine Funktionseinheit oder ein Einkaufszentrum (Summierung der Verkaufsflächen) mit abhängig voneinander funktionierenden Betrieben, deren Verträglichkeit deshalb als Einheit zu untersuchen ist. Das Vorhaben des Nahversorgungszentrums mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.890 m² muss als großflächiger Einzelhandelsbetrieb bewertet und entsprechend etwaiger Auswirkungen im Sinne 11 Abs. 3 Bau NVO untersucht werden. Für die Prüfung der städtebaulichen Auswirkungen nach aktuellem Planungsrecht wird die Verträglichkeit der einzelnen Sortimente auf Basis der für Garching standortspezifischen, realistischen Umsatzerwartungen geprüft. CIMA Beratung + Management GmbH 2012 8

3 MARKTSITUATION UND AKTUELLE TRENDS 3.1 Marktsituation Lebensmittel Kaum eine andere Branche des Einzelhandels spiegelt den anhaltenden Strukturwandel des Wirtschaftsbereiches in solcher Deutlichkeit wider wie Nahrungs- und Genussmittel (= Lebensmittel), die Kern-Branche der Nahversorgung. Zwar stieg der Gesamtumsatz mit Lebensmitteln in Deutschland zwischen den Jahren 2006 und 2009 um ca. 1,8 % von 123,7 auf 125,9 Mrd. 0F7 an, doch sind es seit einigen Jahren nur wenige Unternehmen und Betriebstypen, die von dieser positiven Entwicklung profitieren. Vereinigten 1990 die 5 größten Unternehmen der Branche noch einen Marktanteil von 44,7 % auf sich, waren es im Jahr 2007 bereits ca. 70 %. Die Prognosen bzw. Marktgeschehnisse (z.b. Plus-Übernahme durch Edeka) deuten darauf hin, dass es derzeit bereits rund 72 % sind.1f8 Dies geht einher mit den Erfahrungen aus anderen europäischen Ländern (z. B. Frankreich, Großbritannien, Niederlande) in denen die fünf bis sechs größten Anbieter bereits drei Viertel des Marktes und mehr abdecken. Während in Deutschland der Gesamtumsatz des Einzelhandels zwischen 1995 und 2008 um gut vier Prozent gestiegen ist, konnte der Lebensmitteleinzelhandel in diesem Zeitraum deutliche Zuwächse (19 %) verzeichnen. Dieser Entwicklung steht ein adäquates Flächenwachstum gegenüber. Die Gesamtverkaufsfläche aller Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels steigerte sich zwischen 1995 und 2008 um rund 18 % auf insgesamt knapp 33,4 Mio. m². Gleichzeitig ist die Anzahl der Verkaufsstellen von 76.403 auf 50.016 zurückgegangen, ein Minus von 34 %, was mit einem erheblichen räumlichstrukturellen Wandel gleichzusetzen ist. Dieses Ausdünnen des Handelsversor- 7 EHI: Handel aktuell. Köln 2010, Onlinedatenbank 8 KPMG: Status quo und Perspektiven im deutschen Lebensmittelhandel. München 2001 (KPMG 2001); Metro Group: Metro-Handelslexikon 2008/2009, S. 19 gungsnetzes spiegelt sich in einer Befragung der CIMA wider, nach der nur noch 40 % der deutschen Bevölkerung über ein größeres Lebensmittel- Geschäft in einer Entfernung von bis zu 500 Metern zur Wohnung verfügt. Über 60 % der Bevölkerung muss für den Lebensmittel-Einkauf mehr als 500 Meter zurücklegen. Während nicht zuletzt aus genehmigungsrechtlichen Gründen der Expansionsdrang der großflächigen Verbrauchermärkte gegenwärtig ins Stocken geraten ist, ist der Marktanteil der Discounter bis 2009 auf über 41 % angestiegen.2f9 Manche Quellen prognostizieren sogar Marktanteile von bis zu 50 %. Dies bestätigt sich auch in den aktuellen Umsatzentwicklungen, bei denen insbesondere Discounter, moderne Verbrauchermärkte, sowie convenience-orientierte Konzepte (z. B. Tankstellen-Shops, neuere Kiosk-Systeme) am Markt reüssieren können. Der vor allem für die Nahversorgung so interessante Betriebstyp des Supermarktes erlebte in den letzten Jahren eine gewisse Aufwertung, sieht sich aber nach wie vor einigen Problemen gegenübergestellt. Eines der wesentlichen Probleme für die Supermärkte im Wettbewerb mit den Discountern liegt immer noch in ihrem größeren Flächenbedarf. Ein Vollsortiment beginnt bei 8.500 bis 12.000 Artikeln und benötigt mindestens 1.000 bis 1.500 m² Verkaufsfläche. Bei Neugründungen sind selbst Flächen bis 2.500 m² keine Seltenheit mehr (sog. Große Supermärkte ). Sind diese Flächen nicht verfügbar, müssen die Händler Kompromisse eingehen und verspielen auf den dann häufig zu kleinen Flächen ihre wichtigsten Trümpfe gegenüber den Discountern: die Auswahl an Markenartikeln und die hochwertige Warenpräsentation. Hinzu kommt der Kostenaspekt: Auch in den kommenden Jahren ist damit zu rechnen, dass die Unternehmen auf der Kostenseite Einsparungen vornehmen werden: bei Miete und Standortkosten, Personal, Infrastruktur und/oder Ein- 9 EHI: Handel aktuell. Köln 2010, Onlinedatenbank CIMA Beratung + Management GmbH 2012 9

kaufskonditionen. Unter anderem werden daher auch integrierte Standorte mit hohen Grundstückskosten und suboptimalen Standortbedingungen (z. B. Stellplätze) in den Expansionsplänen der Unternehmen seltener berücksichtigt. In Großstädten ist jedoch mittlerweile ein gegenläufiger Trend zu beobachten. Aufgrund der Flächenknappheit und der hohen Bevölkerungsdichten realisieren die großen Lebensmittelketten hier neue City-Konzepte ab 500 m² Verkaufsfläche und decken unter dem Aspekt der convenience zusätzlich die spezielle Nachfrage in diesem Raumtypus ab. Discounter haben jedoch auch in anderen betrieblichen Faktoren Marktvorteile gegenüber Vollsortimentern: Ihr Personalaufwand ist geringer. Aufgrund des fortlaufenden Einsparungsdrucks macht sich der erhöhte Aufwand in vielen Supermarkt-Filialen mittlerweile kaum mehr durch einen adäquat besseren Service bemerkbar. Der höhere Aufwand fließt fast vollständig in die Warenpräsentation und das handling des deutlich größeren Sortimentes. Die großen Supermarkt-Betreiber glauben jedoch, dass diese Betriebsform auch in Zukunft eine wesentliche Rolle in der Nahversorgung spielen wird. Neben verstärkten Anstrengungen im Marketing und einer neuen, regionaler ausgerichteten Einkaufspolitik liegt die Zukunft vor allem in der Dezentralisierung der Entscheidungsstruktur. Es ist eine Standardformel, dass ein Betrieb am Markt umso erfolgreicher sein kann, je genauer er die Bedürfnisse seines Standortumfeldes (z. B. Kundenwünsche, Sozioökonomie etc.) kennt und sich flexibel darauf einstellen kann. Ein selbständiger Kaufmann kann diese Kriterien eher erfüllen, als ein zentral geführter Regiebetrieb. Filialisten wie Edeka oder Rewe setzen für ihre Supermärkte deshalb bereits seit langem auf ein dezentralisiertes Unternehmenskonzept, bei dem vielerorts die Betriebsverantwortung auf die Standorte übertragen wird. Neben den verschiedenen Optimierungsstrategien auf der Kostenseite gehen Filialisten auch immer mehr dazu über, ihr Filialnetz auszudünnen. Unrentable Standorte werden geschlossen, bestehende Filialen erweitert oder in marktfähigen Größenordnungen neu geplant und gebaut. Dabei wird z. T. keine Rücksicht auf laufende Mietverträge genommen, sodass in Deutschland viele Nahversorgungseinrichtungen trotz laufender Verträge leer stehen. Diese Entwicklung geht insbesondere zu Lasten der kleinen Nahversorgungsbetriebe in den Wohngebieten und Ortszentren von Kleinstädten, die weder von der Fläche noch von der sonstigen Einrichtung den Betriebs- und Suchkriterien heutiger Betreiber entsprechen. Grundsätzlich gilt, dass Standortgemeinschaften branchengleicher wie branchenungleicher Betriebe Agglomerationsvorteile bieten, die die Attraktivität und damit die Akzeptanz eines Nahversorgungsstandortes nachhaltig steigern können. Sie kommen auch dem Wunsch der Verbraucher nach einem onestop-shopping entgegen. Ein idealtypisches Nahversorgungskonzept in diesem Sinne könnte demnach einen Vollsortimenter und einen Discounter als Ankerbetriebe beinhalten, die entweder unmittelbar am Standort oder im weiteren Umfeld durch verschiedene Spezialisten (Obst, Feinkost, internationale Spezialitäten) und Lebensmittel-Handwerker (Bäcker, Metzger) sowie einen Drogeriemarkt und weitere Branchen des kurzfristigen Bedarfsbereiches ergänzt werden. Dieser Idealtyp ist jedoch aus einer marktseitigen Betrachtungsweise erwachsen und lässt sich in gewachsenen innerstädtischen Quartieren kaum umsetzen. Bei neu zu entwickelnden Wohnquartieren kann solch ein idealtypisches Nahversorgungskonzept frühzeitig berücksichtigt werden, um die Zukunftsfähigkeit eines Standortes möglichst langfristig zu gewährleisten (z. B. Marktanpassung, Größenordnung, Flexibilität, etc.). CIMA Beratung + Management GmbH 2012 10

Abb. 2 Entwicklung der Betriebstypen des Handels 12,9 13,2 13,4 13,6 13,8 13,8 13,5 14,2 14,4 14,6 15,0 14,9 14,9 15,0 15,1 15,3 13,5 13,3 13,3 12,9 12,6 12,1 12,0 11,8 11,8 11,3 11,2 10,6 10,6 10,1 10,2 10,4 8,5 8,8 9,3 9,3 9,5 9,9 10,5 11,6 12,4 13,1 13,5 13,9 14,2 14,9 15,0 14,9 10,1 10,5 10,7 11,0 11,1 11,1 11,5 12,1 12,6 12,9 12,9 12,9 5,2 13,2 13,2 13,1 5,2 12,8 4,9 4,8 4,5 4,3 4,3 4,1 6,9 4,0 7,4 3,8 7,7 3,7 3,5 8,7 3,4 3,3 3,0 3,0 11,7 12,0 13,7 13,9 11,7 14,4 11,8 14,8 11,8 15,0 15,3 15,4 15,7 16,3 16,4 11,8 12,3 12,4 12,7 12,4 12,2 11,8 11,9 12,1 12,3 12,2 12,9 13,1 31,2 29,8 28,9 27,9 24,5 24,4 21,8 19,9 18,2 17,7 16,8 16,8 16 15,6 14,4 14,1 Sonstige (Versender, Online-, Convenience-, Ambulanter-Handel, etc.) Supermärkte/ trad. LEH Discounter SB-Warenhäuser/ V-Märkte Kauf- und Warenhäuser Fachmärkte Filialisten des Fachhandels Fachhandel (nicht filialisiert) dass der Drogeriewarenmarkt derzeit rund 16 % mehr Umsatz erzielt als im Basisjahr 2005. 10 Ein Trend der sich in den kommenden Jahren weiter fortsetzen wird. Das Kerngeschäft der Drogeriemärkte ist durch Güter des täglichen Bedarfs geprägt. Dies führt dazu, dass die Drogeriemärkte mit den Artikeln der Körperpflege, Hygiene und WPR 11 ein schnell drehendes Sortiment aufweisen. Einer hohen Frequenz steht ein niedrigerer Durchschnittsbon gegenüber. Zumeist wird eine preisaggressive Strategie verfolgt. Eine zunehmend wichtigere Rolle spielt der Bereich Ernährung und Naturkost. Einzelne Drogeriewarenanbieter können dadurch einen wichtigen Beitrag zur Nahversorgung in unterversorgten Gebieten leisten. Die Randsortimente variieren je nach Betreiber. Während Rossmann beispielsweise mit dem Verkauf von Wein das Standardsortiment ausweitet, ist der Drogeriemarktbetreiber Müller ein Sonderfall unter den Drogisten. Dieser betreibt zusätzlich zu den kleineren Fachmärkten auch große Filialen mit teilweise über 3.000 m 2 als Fachkaufhäuser. 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Quelle: HDE Zahlenspiegel 2011 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2012 3.2 Marktsituation Drogeriewaren Die Entwicklung des Drogeriewarenmarktes ist gekennzeichnet durch eine Konzentration auf im Wesentlichen vier Unternehmen. Trotz dieses Trends ist ein gewisser Wettbewerbsdruck nach wie vor gegeben. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass Drogeriewaren auch bei branchenfremden Anbietern als Randsortimente erhältlich sind. So gibt es Körperpflege- und Kosmetikprodukte sowie Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel auch im standardisierten Lebensmittelhandel, exklusivere Düfte und Kosmetikartikel in Parfümerien, medizinische Artikel in Apotheken und Haarpflegeprodukte beim Friseur. Derzeit werden jährlich in Deutschland im Segment Drogeriewaren rund 17 Mrd. umgesetzt. Die letzten Jahre waren dabei von Umsatzsteigerungen geprägt, so Abb. 3 Umsatzveränderung im deutschen Drogeriehandel von 2005-2009 Handel mit kosmet. Erzeugnissen und Körperpflegemitteln 18 16 14 12 10 % 8 6 4 2 0 2005 2006 2007 2008 2009 Quelle: Statistisches Bundesamt, 2010 10 EHI: Handel aktuell. Köln 2009, S. 202 (EHI 2009) 11 Wasch- Putz und Reinigungsmittel CIMA Beratung + Management GmbH 2012 11

Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2012 Verbrauchertrend Wellness Auch der Drogeriewarenhandel ist durch den anhaltenden Gesundheitstrend verstärkt auf das Sortiment der Bio-Produkte aufmerksam geworden. dm vertreibt bspw. Produkte von Alnatura, dem größten deutschen Bio- Lebensmittelanbieter. Der Absatz von Vitaminpräparaten, Nahrungsergänzungsmitteln und nicht apothekenpflichtigen Produkten wird durch zunehmende Selbstmedikation gefördert. Hautpflegeprodukte, die vom Wellnesstrend profitieren, erzielen ebenfalls positive Wachstumsraten. Bestell-Theken für apothekenpflichtige und sogar rezeptpflichtige Arzneimittel sind auf dem Vormarsch, eine im europäischen Ausland bereits vollzogene Angebotserweiterung. Handelsmarken Die Handelsmarken haben eine vergleichbare Marktposition wie im Lebensmittelhandel eingenommen und machen den etablierten Herstellermarken Umsatzanteile streitig. Besonders bei Rossmann und dm wird die Profilierung am Markt über die Eigenmarken erreicht. Der Anbieter dm vertreibt 21 verschiedene Eigenmarken, die in unterschiedlichen Produktgruppen und Preissegmenten zu finden sind. CIMA Beratung + Management GmbH 2012 12

4 VERTRÄGLICHKEITSANALYSE 4.1 Zentralörtliche Bedeutung und Lage Die Stadt Garching befindet sich im Norden des Landkreises München und ist Teil der Planungsregion 14 (Region München) im Regierungsbezirk Oberbayern. Sie ist als Siedlungsschwerpunkt des Stadt- und Umlandbereiches des Verdichtungsraumes München ausgewiesen, dessen Entwicklung im besonderen Maße gestärkt werden soll. Karte 1 Zentralörtliche Lage (Landesentwicklungsplan 2006) Die Stadt Garching bildet einen Siedlungsschwerpunkt mit dem Ziel die zentralörtlichen Versorgungsaufgaben mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs sowie des qualifizierten Grundbedarfs zu übernehmen. Er besitzt eine wichtige Rolle zur Ordnung der Siedlungsentwicklung im Nahbereich. Daher ist er entsprechend zu entwickeln und für seine Aufgabenerfüllung dauerhaft zu sichern. 12 Der für raumordnerische Verträglichkeitsprüfungen bei Ansiedlungen des täglichen Bedarfs zugrunde zu legende sogenannte Nahbereich von Garching umfasst die Stadt Garching selbst mit 15.860 Einwohnern. Zudem ist der innerstädtische Verflechtungsbereich des Einzelhandels deckungsgleich mit dem Nahbereich und entspricht ebenfalls der Einwohnerzahl von 15.860 13. Fazit Für das Vorhaben Galileo in Garching ist aufgrund der geplanten Branchenstruktur sowohl der Nahbereich als auch der innerstädtische Verflechtungsbereich für die Bewertung der Ansiedlung relevant. Da durch das Vorhaben die zentralörtlichen Versorgungsaufgaben gestärkt und sichergestellt werden können, kann u. E. das Vorhaben Galileo zunächst als zielkonform mit den Richtlinien des Regionalplanes sowie der Landesentwicklung bewertet werden. Eine genauere Bewertung erfolgt im weiteren Verlauf der Untersuchung. Quelle: Landesentwicklungsplan 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2012 Das nächstgelegene Oberzentrum München (Zentrum) liegt ca. 15 km südlich entfernt und ist mit dem Pkw entweder über die B 11 oder die A9 in einer Fahrzeit von etwa 20 Minuten gut zu erreichen. 12 Begründung des Regionalplans München (14) 13 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand: 31.12.2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2012 13

4.2 Beurteilungsgrundlagen von Einzelvorhaben im Einzelhandel 4.2.1 Landesplanerische Vorgaben Nach den allgemeinen Zielen der Landesplanung gelten für die Einzelhandelsentwicklung in Bayern folgende wesentliche Grundsätze: (1) Die Schaffung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen im Sinne von gleichwertigen Lebensbedingungen in allen Landesteilen. (2) Die Sicherung und Entwicklung einer verbrauchernahen Versorgung mit Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs. (3) Der Innenstadt, ihrer funktionalen Vielfalt und Mischung sowie ihrem ökonomischen Gewicht, kommt eine besondere, zentrumsbildende Magnetfunktion zu. Eine Verdrängung des Einzelhandels in Qualität und Vielfalt soll daher vermieden werden. (4) Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO sollen keine wesentliche Beeinträchtigung der wohnortnahen Versorgungsfunktion herbeiführen. (5) In der Handlungsanleitung für die Bewertung von Einzelhandelsprojekten ist ebenfalls zugrunde gelegt, dass sich dabei Bedarfsprüfungen und Konkurrenzschutz für bestehende Unternehmen aus verfassungsrechtlichen Gründen verbieten 14. Das neue Landesentwicklungsprogramm Bayern zielt darüber hinaus explizit auf die Stärkung des Ländlichen Raumes ab. Maßnahmen zur Etablierung einer konkurrenzfähigen Nahversorgung des Ländlichen Raumes erscheinen deshalb insbesondere erstrebenswert. Im LEP Bayern 2006 ist die Rede von besonderen Ausnahmefällen, in denen auch andere Gemeinden (hier: nicht Zentrale 14 Vgl. StMWiVT: Handlungsanleitung zur landesplanerischen Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten; 1. August 2002, S.5. Orte) als Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte in Betracht kommen. Punktuell bestehende Defizite in der Ausstattungsqualität im ländlichen Raum sollen daher beseitigt werden. Dazu ist eine wohnortnahe und zeitgemäße Vorhaltung der Versorgungseinrichtungen in allen Gemeinden dieses Teilraums, insbesondere im Bereich der Versorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs, notwendig. 4.2.2 Vorbemerkung zur Bewertung der Vorhaben Gegenstand der vorliegenden Prüfung ist die Fragestellung, ob die vom Vorhabenträger gewünschten Ansiedlungen negative Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur erwarten lässt, die eine Verträglichkeit der Vorhaben nach 11 Abs. 3 BauNVO in Frage stellt. Regelvermutung Nach 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. CIMA Beratung + Management GmbH 2012 14

Im Rahmen dieses Gutachtens wird eine Auswirkungsanalyse auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich von Garching und auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in Garching durchgeführt. möglichen Auswirkungen vorzunehmen ist, deutlich unterhalb des für die Geltung der Vermutungsregel maßgebenden Wertes liegen. Einzelhandelsbetriebe sind großflächig im Sinne von 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. 16 Die Prüfung der Voraussetzungen für die Anwendung des 11 Abs. 3 BauNVO erfolgt grundsätzlich zweistufig: 1. Stufe: Großflächigkeit des Betriebs Die Regelvermutung des 11 Abs. 3 BauNVO besagt, dass Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 in der Regel anzunehmen sind, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Darüber hinaus bestimmt 11 Abs. 3 Satz 4, 1. Halbsatz BauNVO, dass die Regel des Satzes 3 (Regelvermutung) nicht gilt, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche nicht vorliegen. Das Merkmal der Großflächigkeit umschreibt also diejenige Schwelle, ab der die Prüfung, ob derartige Auswirkungen vorliegen, vorzunehmen ist. Somit muss die Schwelle ausreichend niedrig liegen, um Raum für diejenigen Fälle zu lassen, in denen entgegen der Regel bereits bei einer Geschossfläche von weniger als 1.200 m² Auswirkungen zu erwarten sind 15. Die Regelvermutung stellt auf die Geschossfläche, nicht auf die Verkaufsfläche ab. Als Erfahrungswert hat sich herausgebildet, dass Einzelhandelsbetriebe in Folge einer Reduzierung der Lager- und sonstigen Nebenflächen drei Viertel der Geschossfläche als Verkaufsfläche nutzen können. Somit ist jedenfalls bei einer Verkaufsfläche, die 900 m² überschreitet, zugleich eine Überschreitung der in 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO genannte Geschossflächengrenze von 1.200 m² zu erwarten. Wie dargelegt muss die Schwelle, ab der eine Prüfung der Fazit Bei dem vorliegenden Ansiedlungsvorhaben ist aufgrund der Größenordnung und der Gestaltung der Verkaufsflächen von einem Einkaufszentrum auszugehen. Die Gesamtverkaufsfläche von ca. 4.000 m² entspricht nach 11 Abs. 3 BauNVO einem großflächigen Einzelhandelsvorhaben. 15 Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 BVerwG 4 C 10.04 16 Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 BVerwG 4 C 10.04 CIMA Beratung + Management GmbH 2012 15

2. Stufe: Vom Betrieb ausgehende Wirkungen Da der Typus des der wohnungsnahen Versorgung dienenden Einzelhandelsbetriebes häufig nicht mehr allein anhand der Großflächigkeit bestimmt werden kann, kommt dem Gesichtspunkt der Auswirkungen in 11 Abs. 3 BauNVO erhöhte Bedeutung zu. 17 Die Regelvermutung des 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO ist im Einzelfall bei städtebaulichen oder betrieblichen Besonderheiten widerlegbar ( 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO). Anhaltspunkte für eine Widerlegbarkeit der Regelvermutung können sich nach 11 Abs. 3 Satz 4, 2. Halbsatz BauNVO aus der Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, der Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und dem Warenangebot des Betriebs ergeben. Bei Projekten mit mehr als 1.200 m² Geschossfläche ist grundsätzlich erforderlich, dass der Standort hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens verträglich und städtebaulich integriert ist. 18 Beurteilungsgrundlage der Verträglichkeitsuntersuchung Die Rahmenfaktoren für die folgende gutachterliche Stellungnahme sind: (1) Die Überschreitung der Regelvermutungsgrenze des dargelegten Vorhabens. (2) Die Lage des Vorhabenstandortes im Bereich des Universitätsgeländes. (3) Prüfung eines vorhandenen fußläufigen Nahpotenzials. (4) Das gegenwärtige Standortgefüge in Garching und die Bedeutung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt in diesem Gefüge. Im Rahmen der Überprüfung werden nachfolgend die von der Obersten Baubehörde 19 gestellten Anforderungen zur städtebaulichen Integration an den klaren Vorgaben des LEP orientiert. Im Folgenden wird zu prüfen sein, ob es sich bei dem Vorhaben um einen Betrieb handelt, der sich nicht wesentlich auf die Ziele der Raumordnung, der Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auswirken kann. 17 Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 BVerwG 4 C 10.04 18 Bayerisches Staatsministerium des Innern: Vollzug der Baugesetze; Großflächige Einzelhandelsbetriebe nach 11, Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO, 19.08.2002. 19 Bayerisches Staatsministerium des Innern: Vollzug der Baugesetze; Großflächige Einzelhandelsbetriebe nach 11, Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO, 19.08.2002. CIMA Beratung + Management GmbH 2012 16

5 STANDORTBEWERTUNG 5.1 Überprüfung der städtebaulichen Integration Abb. 4 Lage des Planstandort Planstandort Forschungszentrum Garching Der Standort befindet sich inmitten des Forschungszentrums der TU München und ist ausschließlich von universitären Einrichtungen umgeben. Das Areal erstreckt sich vom Max-Planck Institut bis zur Lichtenbergstraße und liegt an der Boltzmannstraße, die direkt durch das Campus-Gelände führt. Die Fläche des Planstandortes ist derzeit nahezu unbenutzt. Zum Teil werden kleine Bereiche des Areals als Parkfläche oder als Grünanlage genutzt. In unmittelbarer Umgebung sind keine weiteren Einzelhandelsnutzungen vorzufinden. Der Einzelhandelsschwerpunkt des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sowie das Rathaus der Stadt Garching als wichtige öffentliche Einrichtung liegen ca. 3 km entfernt. Desweiteren befinden sich an der Freisinger Landstraße ein Lidl Lebensmitteldiscounter, ein Rewe Supermarkt und zwei Bäckereien in einer Entfernung von ca. 2 km. Nach aktuellem Planungsstand soll am Standort ein großzügiger Gebäudekomplex entstehen, in dem ein vielfältiger Nutzungsmix angeboten wird, der sowohl nahversorgungsrelevante als auch zentrenrelevante Sortimente umfasst. Neben den großflächigen Betrieben der Nahversorgung (Supermarkt, Discounter, Drogeriemarkt) sollen noch weitere, ergänzende Fachgeschäfte angesiedelt werden. Garching Forschungszentrum TU München Planstandort Kartengrundlage: Google Earth Pro, 2012 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2012 Aufgrund der Lage des Planvorhabens, der Entfernung zum Zentralen Versorgungsbereich der Stadt Garching und des derzeit vorhandenen Branchenmixes CIMA Beratung + Management GmbH 2012 17

in der Innenstadt ist u. E. zukünftig nur von sehr geringen Kopplungseffekten auszugehen. Standortprüfung/ städtebauliche Integration Bei großflächigen Einzelhandelsvorhaben ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Standort hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens verträglich und städtebaulich integriert ist. Laut LEP können Flächen für solche Projekte auch in städtebaulichen Randlagen angesiedelt werden, sofern sie keine innenstadtrelevanten Sortimente des täglichen Bedarfs führen. Für großflächige Lebensmittel-Märkte entfallen somit diese Randlagen, da diese überwiegend innenstadtrelevante Waren des täglichen Bedarfs listen. Die Kriterien für die städtebauliche Integration nach dem Landesentwicklungsplan Bayern sind: Standorte in einem baulich verdichteten Siedlungszusammenhang, wesentliche Wohnanteile im unmittelbaren Umfeld, ein anteiliger fußläufiger Einzugsbereich, Bestandteil eines planerischen Gesamtkonzeptes mit besonderer Berücksichtigung der Aspekte Städtebau, Verkehr, Einzelhandel und Dienstleistungen, Qualifizierte Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Hinsichtlich des Standortes des Vorhabens liegt in Garching eine Sondersituation vor. Der geplante Standort befindet sich in einem, ausschließlich für universitäre Nutzung und Forschungszwecke erschlossenen Areal. Der baulich verdichtete Siedlungszusammenhang liegt derzeit noch nicht vor, ist jedoch perspektivisch gegeben (vgl. FNP Garching). Da sich der Standort direkt im Forschungszentrum der TU München befindet, sind im unmittelbarer Umfeld keine wesentlichen Wohnanteile vorhanden. Ein gewisser Grundstock an Wohnbevölkerung (ca. 200 Bewohner 20 ) kann durch die Gästehäuser sowie das Doktoranten Wohnheim vorgehalten werden. Ein anteiliger fußläufiger Einzugsbereich ist dagegen aufgrund der umfassend vorhandenen Tagesbevölkerung gegeben. Um einen fußläufigen Einzugsbereich für das Vorhaben zu bestimmen, wurde um die geplanten Betriebe ein sogenannter Versorgungsradius von 400 Metern gelegt (siehe Karte 2), innerhalb dessen eine theoretische fußläufige Erreichbarkeit gewährleistet ist. Die Karte zeigt, dass annähernd das gesamte Forschungszentrum in fußläufiger Erreichbarkeit des Vorhabens liegt. Vor dem Hintergrund der weiteren Bauleitplanung kann der Vorhabenstandort perspektivisch im baulich verdichteten Siedlungszusammenhang gesehen werden, mit einem nicht unerheblichen fußläufigen Einzugsbereich. Wesentliche Wohnanteile können jedoch auch perspektivisch am Standort nicht vorgehalten werden. Insofern ergibt sich eine Sondersituation für den geplanten Standort aufgrund der umfassend vorhandenen Tagesbevölkerung. 20 Aufstellung der Wohnbevölkerung nach Angaben des Auftraggebers CIMA Beratung + Management GmbH 2012 18

Karte 2 Standort mit fußläufigem Einzugsbereich Abb. 5 Haltestellen Garching-Forschungszentrum Kartengrundlage: MS MapPoint 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2012 Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr Zum gegenwärtigen Zeitpunkt bestehen Fuß- und Radwegeverbindungen aus der Innenstadt oder den angrenzenden Wohngebieten in Form der vorhandenen Straßenerschließung. Im Falle einer Realisierung des Planvorhabens wäre ein zusätzlicher Ausbau zu empfehlen, da insbesondere die Erreichbarkeit der angrenzenden Wohnbebauung funktional wäre. Der Planstandort ist derzeit direkt über die drei Haltestellen des Forschungszentrums Technische Universität, Boltzmannstraße und Ludwig Prandtl- Straße an das örtliche bzw. überörtliche Nahverkehrsnetz angeschlossen. Quelle: bayerninfo, 2012 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2012 Des Weiteren befindet sich seit 2006 auch eine Station der U-Bahn Linie 6 inmitten des Hochschul- und Forschungszentrum, die im Zuge des Projektes Galileo in den Gebäudekomplex integriert werden soll. Der Planstandort erfüllt damit u.e. das im LEP dargestellte Erfordernis einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr vollumfänglich. CIMA Beratung + Management GmbH 2012 19

Abb. 6 ÖPNV-Erreichbarkeit Abb. 7 Einzelhandelskonzept Garching Gegenwärtige Planungen Einzelhandelsentwicklung wünschenswerte Entwicklungen kritische Entwicklungen Kartengrundlage: Stadtplan der Stadt Garching bei München Bearbeitung: CIMA GmbH 2005 CIMA GmbH 2005 Standort Lidl: ca. 2.000 m² Vollsortiment Vielberth-Gelände: 1.200 2.400 m² Nahversorgung Freisinger Landstr.: ab 500 m² z. B. Sport, Drogerie, Textil Neubau Maibaumplatz: z.b. Sanitätsbedarf, Apotheke, Reformwaren Schleißheimer Str.: ca. 800 m² Lebensmittel HL-Standort: ca. 500 m² z.b. Drogerie, Textil-Discount Quelle: MVV München, 2012 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2012 Bestandteil eines planerischen Gesamtkonzeptes In Garching gibt es für die Fragestellungen bezüglich der Einzelhandelsentwicklung relevante Konzepte, die im Folgenden näher untersucht werden hinsichtlich der Aussagen zum Einzelhandelsstandort Garching sowie zum Standort Forschungszentrum im Speziellen. Das Einzelhandelskonzept Garching aus dem Jahr 2005 zeigt wesentliche geplante Ansiedlungen im Bereich des Stadtgebietes, die in der Zwischenzeit auch realisiert wurden. Zielgröße für diese Entwicklung waren gewisse Vorgaben und Annahmen, die Versorgungslücken für die Garchinger Bevölkerung identifizieren konnten. Diese Lücken wurden durch die Handelsentwicklungen speziell im Bereich der Nahversorgung in Garching mittlerweile größtenteils geschlossen. Quelle: CIMA GmbH, 2005 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2012 Zusätzlich zu diesen bereits fertig gestellten Entwicklungen ist derzeit eine Verlagerung und Vergrößerung des vorhandenen Tengelmann Lebensmittelsupermarktes geplant. Darüber hinaus gibt es ebenfalls noch Baurecht für einen kleinflächigen (<800 m² Verkaufsfläche) Lebensmittelbetrieb an der Münchner Straße. Diese Entwicklungen müssen somit auch bei einer Bewertung des Vorhabens am Forschungszentrum berücksichtigt werden. Verkaufsflächenpotenziale für das Forschungszentrum Garching wurden im Kontext des Einzelhandelskonzeptes nicht näher erläutert. Ebenfalls im Jahr 2005 wurde der Stadtentwicklungsprozess initiiert, in Folge dessen auch Entwicklungspotenziale für das Forschungszentrum Garching näher behandelt wurden. Grundsätzlich wurden für das Forschungszentrum in der so genannten Zentralen Mitte Einzelhandelsbetriebe vorgesehen, die eine CIMA Beratung + Management GmbH 2012 20

kleinteilige, quartiersbezogene Nahversorgung gewährleisten sollen. Als mögliche Sortimente am Standort Forschungszentrum wurden seinerzeit Lebensmittel, Bücher, Schreibwaren, PC-Bedarf, Gastronomie, Sportartikel und ein Reisebüro näher ausdifferenziert. Dieses Angebot soll jedoch keine direkte Konkurrenz zur Innenstadt entfalten 21. Diese genannten Angebotsstrukturen wurden im Rahmen des Stadtentwicklungskonzeptes näher konkretisiert, so dass die Versorgung der örtlichen Zielgruppe mit Gütern des periodischen Bedarfes im Vordergrund steht. Die Größenordnung dieser Betriebe soll dabei ca. 800 1.200 m² nicht übersteigen. Ein Fitnesszentrum mit bis zu 2.000 m² kann aus Sicht des Stadtentwicklungskonzeptes ebenfalls am Standort etabliert werden 22. Sofern sich das geplante Vorhaben innerhalb dieser Parameter bewegt, ist es auch Bestandteil eines planerischen Gesamtkonzeptes. Da deutliche Abweichungen hinsichtlich der Sortimentszusammensetzung und der Verkaufsflächengröße gegeben sind, ist es erforderlich im Rahmen der vorliegenden Untersuchung zu bewerten, ob das geplante Vorhaben kongruent mit den Zielerfordernissen des Stadtentwicklungskonzeptes ist. Fazit Die Standortbewertung erfolgte nach den Maßstäben der Handlungsanleitung zur Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten. Der Planstandort befindet sich derzeit in einer nicht integrierten Lage und erfüllt die landesplanerischen Anforderungskriterien aktuell nur in Teilen. Das Kriterium baulich verdichteten Siedlungszusammenhang ist aktuell zumindest noch nicht erreicht. Wesentliche Wohnanteile im unmittelbaren Einzugsbereich sind dagegen zukünftig auch nicht gegeben. 21 Vgl. SEP Abschlussbericht Phase II Band II (Dragomir Stadtplanung 2005); S. 9 22 Vgl. SEP Abschlussbericht Phase II Band III (Dragomir Stadtplanung 2005); S. 65 Der Aspekt des planerischen Gesamtkonzepts ist dagegen zunächst gewährleistet. Daneben besteht eine sehr gute Anbindung an den Personennahverkehr. Mit dem geplanten Vorhaben würde sich zudem die Nahversorgungssituation im Hochschul- und Forschungszentrum Garching zukünftig sichern lassen. Es würde ein bisher fehlender, fußläufig erreichbarer Versorgungsstandort ausschließlich für die Studenten, Beschäftigten und Besucher des Forschungszentrums entstehen, so dass u. E der neue Standort gut das gewachsene Standortgefüge ergänzen und in der gesamtstädtischen Betrachtung eine wichtige Versorgungsfunktion übernehmen kann. Der Planstandort ist unter Bezugnahme auf die Ziele des LEP zwar als nicht integriert zu bewerten, doch aufgrund der eingeschränkten Ausrichtung auf Studenten, Beschäftigte und Besucher des Campus-Geländes, für die Ansiedlung des geplanten Vorhabens zunächst u.e. durchaus geeignet, sofern man die Tagesbevölkerung berücksichtigt. 5.2 Betrachtung des Einkaufsverhaltens von Beschäftigten in Garching und an vergleichbaren Standorten in München Bedingt durch die fehlende Wohnbevölkerung im unmittelbaren Umfeld des Vorhabens kommt der Tagesbevölkerung eine wesentliche Bedeutung als Zielgruppe zu, zumal die Einzelhandelsflächen am Standort der örtlichen Zielgruppe entsprechen sollen. Die vorhandene Tagesbevölkerung verfügt über ein gewisses Umsatzpotenzial, das in Teilen für das geplante Projekt herangezogen werden kann. Hierbei stellt sich nun die Frage in welchem Umfang man von einem zusätzlichen Umsatzpotenzial am Standort ausgehen kann. Das Forschungszentrum in Garching beherbergt derzeit rund 9.000 Mitarbeiter der TU München sowie der ansässigen Unternehmen. Zusätzlich zu diesen Mitarbeitern sind weitere 13.300 Studenten am Standort eingeschrieben. Aufgrund CIMA Beratung + Management GmbH 2012 21