Perspektiven der Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Wildeshausen

Perspektiven der Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Wildeshausen Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts Wissen bewegt. Sandra Emmerling, Partnerin/Prokuristin Wildeshausen, 24. Februar 2015 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm 311 22159 Hamburg Germany Telefon +49 40 6455770 info@dr-lademann-partner.de www.dr-lademann-partner.de

Inhaltsübersicht Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung Angebotssituation Ausgewählte Befunde aus der telefonischen Haushaltsbefragung Marktgebiet und Nachfragepotenzial Entwicklungsrahmen und Strategieempfehlung Zentren- und Standortkonzept Maßnahmenkonzept 2

Laufende Abstimmung (verwaltungsintern) Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts Kommunikationsstruktur Startgespräch (verwaltungsintern) 23.06.2014 1. Arbeitskreis (Einführung, Befunde Bestandserhebung, SWOT Analyse) 22.07.2014 2. Arbeitskreis (Haushaltsbefragung, Vertiefung Einzelhandelsanalysen) 05.08.2014 3. Arbeitskreis (Entwicklungsrahmen, Strategie, intensive Diskussion zu den Einzelhandelsstandorten) Zwei Expertengespräche, Weitere Abstimmungsgespräche 08.09.2014 10.10.2014 06.01.2015 Abschluss-/Ergebnispräsentationen Januar - Februar 2015 3

Die Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Wildeshausen sind als stabil bis positiv zu bewerten. ++ o + O O Einwohnerentwicklung Pendlerströme Erwerbstätigenstruktur Kaufkraft Tourismus positive Bevölkerungsentwicklung in Wildeshausen seit 2008 (rd. 0,8 % p.a.). Aktuell: rd. 19.340 Einwohner 2020: rd. 20.500 Einwohner Ausgeglichener Pendlersaldo (2013 + rd. 440), seit 2008 stabil Abnahme der Arbeitslosenquoten seit 2009: 2013: 5,2 % (GS Wildeshausen) Kaufkraftkennziffer in Wildeshausen bei 95,8; im regionalen Vergleich durchschnittlich (LK Oldenburg 96,5) Steigende Touristenzahlen; Ankünfte 2013: 14.600, Übernachtungen 2013: 21.200 4

VKF in qm Quelle: Eigene Darstellung auf Basis von BBE (2006), Dr. Lademann & Partner (2014). Die Summe der Verkaufsflächen weist einen positiven Trend auf. Die Anzahl an Betrieben entwickelte sich leicht rückläufig. Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Wildeshausen 60.000 200 50.000 180 40.000 30.000 20.000 171 157 160 140 Anzahl EH-Betriebe 10.000 45.581 58.360 120 0 100 2006 2014 VKF in qm Anzahl der Betriebe 6

Quelle: Dr. Lademann & Partner Die Wildeshauser Einzelhandelsstruktur wird funktionsgerecht durch einen breiten Branchenmix geprägt. Branchenstruktur des Einzelhandels in Wildeshausen Anzahl der Betriebe (157) 64 64 29 Verkaufsfläche in qm (58.400) 18.295 16.950 23.115 Umsatz in Mio. (161) 80 51 30 0% 20% 40% 60% 80% 100% nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant 7

Quelle: Dr. Lademann & Partner Der Verkaufsflächenschwerpunkt befindet sich außerhalb der Innenstadt. Diese verfügt über einen Verkaufsflächenanteil von rd. 23 %. Räumlich-funktionale Struktur des Einzelhandels nach Standortlagen Innenstadt 3.800 7.700 2.000 13.500 qm GVKF (Hauptlage 10.600 qm) Streulagen 4.300600 6.900 11.800 qm GVKF Westring 10.100 8.700 14.300 33.100 qm GVKF 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant 8

Flächenausstattung in qm je 1.000 Einwohner Die Verkaufsflächendichte von Wildeshausen liegt für ein Mittelzentrum im leicht überdurchschnittlichen Niveau Verkaufsflächenausstattung in qm je 1.000 Einwohner 3.500 3.000 2.500 2.000 1.200 1.000 1.500 1.000 880 900 500 0 946 700 Nicht-Zentrenrel. Sortimente Zentrenrel. Sortimente Periodischer Bedarf Quelle: Eigene Darstellung nach kommunalen Einzelhandelskonzepten der Dr. Lademann & Partner GmbH. (Kalthallen- und Außenverkaufsflächen sind mit 25 % bzw. 50 % gewichtet). 9

Nahversorgungssituation in Wildeshausen Überdurchschnittliche Verkaufsflächendichte Räumliche Konzentration Versorgungslücken Anteile der Betriebsformen des klassischen LEH (gemessen an der VKF der Betriebe)* Anteil Wildeshausen Anteil Deutschland Abweichung in %- Punkte Vollsortimenter 68% 61% 7% Discounter 32% 39% -7% Summe 100% 100% 0% Quelle: Dr. Lademann & Partner GmbH und EHI Handel aktuell 2010/2011. *Ohne Kleinflächen unter 400 qm u. Spezialeinzelhandel. 10

Quelle: Dr. Lademann & Partner Die Branchenzentralität fällt über alles überdurchschnittlich aus. Bei einzelnen Sortimenten sind allerdings (qualitative) Angebotsschwächen zu konstatieren. Zentralität (in %) 350 300 250 200 150 100 50 0 159 190 151 76 343 138 102 195 158 11

Marktgebiet des Wildeshauser Einzelhandels Einzelhandels Das Kundenpotenzial im Marktgebiet wird bis zum Jahr 2020 auf rd. 73.900 Einwohner steigen. Aktuell liegt das Kundenpotenzial bei rd. 72.400 Einwohnern. Marktgebiet des Wildeshauser Einzelhandels Bereich Zonen 2013 2020 Wildeshausen Zone 1 19.340 20.480 Umland Zone 2 46.927 48.090 Einzugsgebiet Zonen 1-2 66.267 68.570 Potenzialreserve 7,5% 5.100 5.300 Gesamt 71.367 73.870 Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. 13

Quelle: Dr. Lademann & Partner Die Befragten aus Wildeshausen (Zone 1) zeigen in ihrem Konsumverhalten mit Ausnahme von Mode und Möbel eine hohe Orientierung auf Wildeshausen auf. Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 1 (Wildeshausen) in % Lebensmittel/Drogeriewaren 94 2 3 0 Bekleidung/Schuhe/Lederwaren 40 1 55 3 Elektrobedarf/elektr. Medien 87 1 9 2 Haushaltswaren/Geschenkartikel 82 1 16 1 Spiel/Sport/Hobby 55 1 39 6 Möbel/Haus- u. Heimtextilien 33 4 62 1 Bau-, Garten- u. Heimwerkerbedarf 95 1 4 0 0% 20% 40% 60% 80% 100% Zone 1 Zone 2 sonstige Orte Internet Telefonische Haushaltsbefragung 2014, N=250 (Werte gerundet; Mehrfachantworten möglich) 14

Quelle: Dr. Lademann & Partner Die Befragten aus dem Wildeshauser Umland tätigen zwischen 14 % (Möbel) bis 55 % (Bau- und Gartenbedarf) ihrer Einkäufe in Wildeshausen. Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 2 in % Lebensmittel/Drogeriewaren 36 35 30 0 Bekleidung/Schuhe/Lederwaren 19 22 56 2 Elektrobedarf/elektr. Medien 45 10 43 2 Haushaltswaren/Geschenkartikel 37 17 45 1 Spiel/Sport/Hobby 27 9 58 5 Möbel/Haus- u. Heimtextilien 14 13 72 2 Bau-, Garten- u. Heimwerkerbedarf 55 9 35 1 0% 20% 40% 60% 80% 100% Zone 1 Zone 2 sonstige Orte Internet Telefonische Haushaltsbefragung 2014, N=250 (Werte gerundet; Mehrfachantworten möglich) 15

Quelle: Dr. Lademann & Partner Stärken und Schwächen des Einzelhandelsstandorts Wildeshausen + Auswahl 33% davon vielfältiges Angebot 17% davon LEH/Famila 6% davon sonstige Branchen/Betriebe 9% + Kompaktheit/Erreichbarkeit 30% + Atmosphäre 18% + Beratung/Service 5% + Gastronomiebetriebe 3% + Gute Preise 3% + Sonstige 7% - Auswahl 34% davon zu wenig Geschäfte allg. 11% davon zu wenig Bekleidung 17% davon wenig bestimmte Branchen 6% - Erreichbarkeit/Verkehr 36% davon zu wenig Stellplätze 15% davon keine Fußgängerzone 16% - Leerstände 9% - Teure Preise 3% - Innenstadt allgemein 3% - Öffnungszeiten 2% - Sonstige 6% Keine Stärken zu nennen 2% Keine Schwächen zu nennen 6% Telefonische Haushaltsbefragung 2014, N=500; n(pos.)=414; n(neg.)=372 16

Quelle: Dr. Lademann & Partner Vorschläge der Befragten zur Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsstandorts Wildeshausen Nennungen Anteil mehr Auswahl und Geschäfte 51% davon mehr Geschäfte aus sonstigen Branchen 10% davon größeres Bekleidungsangebot 27% davon mehr Auswahl und Geschäfte allgemein 14% Fußgängerzone einrichten/einbahnstraßenregelung 18% Mehr Parkplätze in der Innenstadt 10% Günstigere Preise 4% ansprechendere Atmosphäre 3% vielseitigeres Gastronomieangebot 2% Sonstiges 8% Keine Vorschläge zur Attraktivitätssteigerung 5% Telefonische Haushaltsbefragung, N=500 (Mehrfachantworten möglich); n=433 17

Quelle: Dr. Lademann & Partner Jeder zweite Befragte verbindet das Einkaufen in Wildeshausen mit dem Besuch von Gastronomiebetrieben Kopplungsbeziehung bestehen zwischen Einkaufen und 62% 15% 23% Nein Ja keine Angabe Der Anlass meines Besuches ist Besuch von Gastronomiebetrieben (51%) Freizeitaktivitäten (insbesondere Sport) (27%) Besuch von Dienstleistungseinrichtungen (14%) davon Arztbesuche (10%) Kulturelle und/oder Freizeiteinrichtungen aufsuchen (4%) Arbeiten (3%) Telefonische Haushaltsbefragung 2014 N=500 (Werte gerundet); n(ja)=311 (Mehrfachantworten möglich) 18

Quelle: Dr. Lademann & Partner (Werte gerundet) NFP in Mio. NFP in Mio. Das Nachfragepotenzial in Wildeshausen wird sich bis zum Jahr 2020 um rund 13 Mio. auf 384 Mio. erhöhen. Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt 400 350 300 250 200 150 100 50 0 nach Räumen 28 29 242 248 102 108 2014 2020 Pot.Reserve Zone 2 Zone 1 400 350 300 250 200 150 100 50 0 nach Branchengruppen 184 190 117 121 71 73 2014 2020 periodischer Bedarf zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelev. Sortimente 20

Quelle: Dr. Lademann & Partner (Werte gerundet) Nachfragestromanalyse Nachfragepotenzial Wildeshausen: 102 Mio. Einzelhandelsumsatz 2013 Wildeshausen:161 Mio. 20% 180 160 80% gebundene Nachfrage Nachfrageabflüsse 140 120 100 81 rd. 50% Nachfragepotenzial Umland (Zone 2): 242 Mio. 72% 28% Abgeschöpfte Nachfrage Im Umland gebundene Nachfrage 80 60 40 20 0 68 12 rd. 42% rd. 7,5% Umsatz in Mio. Potenzialreserve Zone 2 Zone 1 21

Orientierung der künftigen Einzelhandelsentwicklung an den Prinzipien der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch eine unterschiedliche Profilierung der Einzelhandelsstandorte einer Stadt dezentralen Konzentration Ein auf wenige Standorte konzentriertes Einzelhandelsangebot generiert eine deutlich größere Sogwirkung als ein stark zersplittertes Einzelhandelsgefüge 23

Quelle: Dr. Lademann & Partner Strategieempfehlung: Stärken stärken - Strategie der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung: Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch unterschiedliche Standortprofile Innenstadt Wildeshausen Nahversorgungszentren in Planung Nebenzentrum Westring als multifunktionaler Einzelhandelsstandort: Konzentration der beratungsintensiven, zentrenrelevanten Angebote mit Fachgeschäftscharakter + (Harpstedter Straße, Huntetor) als ergänzende Wohngebietsversorgung (Nahversorgung) + als fachmarktorientierter Ergänzungsstandort für die autoorientierte Versorgung Gleichzeitig restriktive und kritische Bewertung von Vorhaben in Streulagen 24

Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Wildeshausen Wachstumsfaktoren Defizitfaktoren Bevölkerungsentwicklung und demografischer Wandel Pro-Kopf- Nachfrage Verkaufsflächenentwicklung in Wildeshausen bis 2020 Zentralitätsdefizite Strukturelle Defizite Betriebsformenwandel Räumliche Versorgungslücken bringt Impulse für die Entwicklung in Wildeshausen bringt keine Impulse für die Entwicklung in Wildeshausen 25

Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner * Werte gerundet Expansionsrahmen* für die Weiterentwicklung des Einzelhandels bis zum Jahr 2020 (ohne Potenzial durch Erhöhung der Wettbewerbsintensität) Faktoren Nahvers. Sort. Zentrenrel. Sort. Nicht-zent. Sort. Summe VKF-Bestand in qm 18.000 17.000 23.000 58.000 + Wachstumsinduzierter Flächenzuwachs 1.500 1.400 1.800 4.700 + Potenziale aus Erhöhung der Nachfragebindung und -abschöpfung 500 1.600 2.200 4.300 Summe 2020 in qm 20.000 20.000 27.000 67.000 26

Quelle: u.a. BVerwG-Urteil vom 11.10.2007-4 C 7.07, E 129, 307 sowie BVerwG-Urteil vom 17.12.2009-4 C 2.08, E 136, 10. Was ist ein zentraler Versorgungsbereich? Der Begriff zentraler Versorgungsbereich Begriff Versorgungsbereich Räumlich abgrenzbarer Bereich, dem eine bestimmte Versorgungsfunktion zukommt Bereich umfasst in der Regel neben Einzelhandelsbetrieben auch Dienstleistungsbetriebe und sonstige Nutzungen Begriff zentral Dem Bereich muss die Funktion eines Zentrums zukommen, das die Versorgung des gesamten Gemeindegebietes oder eines Teilbereiches mit einem bestimmten Spektrum an Waren und sonstigen Dienstleistungen funktionsgerecht sicherstellt 28

Übersicht Zentren- und Standortstruktur (Zielkonzeption) 29

Innenstadt Wildeshausen ca. 13.600 qm VKF 30

Innenstadt Wildeshausen Bewertung Stärken: Mit > 10.000 qm VKF kritische Masse vorhanden Mischgenutzter Standort zentrentypischer Nutzungen; sehr hoher Anteil an gastronomischen Betrieben innerhalb und unmittelbar außerhalb des ZVB Individualität und Service; gute Anbindung im modal split; guter Stellplatzschlüssel (1: 15 qm VKF) angenehmes Stadtbild (v.a. im Bereich des Marktplatzes), weitgehende Vermietung der Ladenlokale in Erdgeschosslage Schwächen: zu wenig Verkaufsflächen > 400 qm vorhanden; zu geringer Anteil an Filialisten und größerflächigen Magnetbetrieben; Sortimentslücken v.a. im modischen Bedarf; unterdurchschnittliche Citydichte (ca. 23 %); Einkaufsstraße mit Ausnahme der Westerstraße/Marktplatz nicht ausreichend und dicht genug mit innenstadttypischen Angeboten bespielt --> zu geringe Frequentierung durch Kunden; starke Prägung durch Kfz wirkt sich negativ auf Aufenthaltsqualität aus unterschiedliche Auslastung der Stellplätze 31

Innenstadt Wildeshausen Bewertung Handlungsziele: Sogkraft der Einkaufsinnenstadt durch Ansiedlung von zentrenrelevanten Magnetbetrieben (Bekleidungs- und Sportfilialist) mit > 400 qm VKF steigern; Arrondierungen durch frequenzerzeugende, innenstadttypische Angebote (ggf. Clusterbildung Gesundheit - Gastronomie, etc.); stärkere Konzentration von Einzelhandelsbetrieben auf zentralen Versorgungsbereich; z.t. Verlagerung von Betrieben ausloten (Bsp. Standort der Post); Flächenzusammenlegungen der Ladenlokale (bzw. Vertiefung der Ladenlokale) prüfen; (Gilde-)Passagen attraktivieren (Umstrukturierung prüfen); Parkleitsystem optimieren 32

Westring und angrenzende Bereiche 33

Fachmarktorientiertes Nebenzentrum Westring Bewertung Stärken: Verkaufsflächenanteil von rd. 50 % im Stadtgebiet sogstärkste Einzelhandelslage mit Magnetbetrieben aus den Bereichen Lebensmitteleinzelhandel, Elektrohandel, Garten- und Zoobedarf Schwächen: (zu) starker Ansiedlungsdruck des Einzelhandels auf Standortlage ohne konsequente Steuerung Gefahr der gegenseitigen Kannibalisierung zu Lasten der Kompaktheit des Angebots und zulasten der Innenstadtentwicklung Zu Stoßzeiten verkehrliche Engpässe vorhanden 34

Nebenzentrum Westring ca. 21.900 qm VKF Zentralitätsbildendes Nebenzentrum Überwiegend Funktionsteilung mit Innenstadt, z.t. (steigende) innerörtliche Konflikte Zzt. zersplitterte Einzelhandelslagen Potenzialflächen Ziele: Profilbildung von Teillagen Konzentration auf Kernbereich 35

Nicht Teil des Nebenzentrums Nebenzentrum Westring Bewertung Handlungsziele: noch stärkere Positionierung der Standortlage als fachmarktgeprägtes Nebenzentrum in funktionaler Ergänzung zur Innenstadt Stärkere Konzentration der Angebote, dabei Profilierung hinsichtlich des Versorgungseinkaufs: - Abgegrenzter Nordbereich Fachmärkte mit nicht innenstadttypischen Angeboten (großflächiger LEH, Elektro) - Begrenzung innenstadttypischer Nutzungen zu empfehlen (v.a. Dienstleistungen, Gastronomie, Kleinflächen); A.) Mittelfristiger Ergänzungsbereich Nordmann B.) Übrige Bereiche des B-Plan 50: Solitärstandorte mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten vertretbar C.) Sonstige Bereiche überplanen für zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel (Betriebe von Ahlhorner Straße an den Westring verlagern) 36

Nahversorgungszentren in Planung Wichtige Nahversorgungsfunktion der drei Lebensmittelmärkte für nordöstliches Stadtgebiet Empfehlung Standorte im Sinne der Nahversorgung sichern, Arrondierungsbedarf des LEH hinsichtlich moderater Flächenerweiterung? 37

Quelle: Dr. Lademann & Partner Die Innenstadt erreicht einen Verkaufsflächenanteil von durchschnittlich 23 %. Verkaufsflächenanteil der Innenstadt 100% 80% 60% 46 % übriges Stadtgebiet 40% 20% 21 % 9 % Innenstadt 0% 38

Wildeshauser Sortimentsliste Zur Zentrenrelevanz von Sortimenten ("Wildeshauser Sortimentsliste") nahversorgungsrelevant* zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant Lebensmittel Bekleidung, Wäsche, Babybekleidung Getränke Zeitungen, Zeitschriften Lederwaren, Schuhe Möbel, Küchen Drogerie, Pharmazeutika Hausrat/ Haushaltswaren Campingartikel und -möbel Wasch- und Putzmittel Glas, Porzellan, Keramik Bettwaren, Matratzen Geschenkartikel, Wohnaccessoires Gardinen und Zubehör Haus- und Tischwäsche Bodenbeläge, Teppiche Foto, Film, Optik, Akustik Kfz-Zubehör Uhren, Schmuck, Silberwaren Bau- und Heimwerkerbedarf Sportkleinartikel und -bekleidung Gartenbedarf, Pflanzen, Schnittblumen Bücher Tierbedarf Papier, Schreibwaren Elektrogroßgeräte Telekommunikation Lampen/Leuchten/ Sonstige Elektroartikel Spielwaren Fahrräder und Zubehör, Sportgroßgeräte Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle, Stoffe Reitsport Tonträger, Software Kindermöbel, Kinderwagen Sanitätswaren Musikalien, Musikinstrumente Parfümerieartikel Erotikartikel Antiquitäten/Kunst Angeln, Waffen und Jagdbedarf Elektrokleingeräte Unterhaltungselektronik, Computer Quelle: Dr. Lademann & Partner. *zugleich zentrenrelevant. Nicht aufgeführte Sortimente sind dem nicht-zentrenrelevanten Bedarf zuzuordnen. 39

Quelle: Dr. Lademann & Partner. Steuerungsempfehlungen zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung Standortbereich Nahvers. Sort. Zentrenrel. Sort. Nicht-zent. Sort. Anmerkung > 800 qm < 800 qm > 800 qm < 800 qm > 800 qm < 800 qm Innenstadt - Kernbereich Alle Sortimente und Größen zulässig Innenstadt Ergänzungsbereich o o Standortbereich für v.a. großflächige Nutzungen Nebenzentrum Westring Hauptlage x x x x Nur großflächige Angebote zulässig Westring - Übrige Lagen BP 50 x x x x x Arrondierung durch nicht-zentrenrel. Kleinflächen Nahversorgungszentren in Planung x x x x Sicherung und Weiterentwicklung der Nahversorgung Sonstige Lagen x x x x x x Einzelhandelsausschluss Nahversorgungs- und zentrenrel. Randsortimente sind bis max. 10 % des Gesamtvorhabens zulässig. Agglomerations- und Gemengelagen kleinflächiger Betriebe sind kumuliert zu betrachten. 40

Maßnahmenkonzept/Empfehlungen Umsetzungsorientierte Handlungsempfehlungen Verbindliche Verabschiedung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts Baurechtliche Absicherung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts Flankierende Hinweise zum Sortimentscontrolling und Flächenmonitoring Aktive Ansprache möglicher Investoren und Einzelhändler Schwerpunktmäßige Ausnutzung des Entwicklungspotenzials in den prägenden Standortlagen von Wildeshausen Einzelbetriebliche Maßnahmen und Engagement der Gewerbetreibenden Übergangsnutzung und Dekorierung von Leerstandsflächen und Leerstandskataster Sicherung und Ausbau der Stadt als Arbeitsplatzstandort Profilierung der Stadt als Wohnstandort Schaffung/Sicherung eines investitions- und wirtschaftsfreundlichen Klimas Kontinuierliche Verbesserung der verkehrlichen Infrastruktur 42