Auswirkung von Baumängeln aus der Sicht des Wertermittlers Vortrag zum Stuttgarter Bausachverständigentag 14.02.2019 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 1 Ihr Referent Viktor-Hermann Müller, Dipl.Wirtschaftsingenieur (FH) Ö.b.u.v. Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, CIS HypZert (F) Mitgliedschaften: Stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Stuttgart Fachausschuss Grundstücksbewertung der IHK Region Stuttgart Vorstandsmitglied des Arbeitskreises Bausachverständiger im BdB Baden - Württemberg 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 2 1
Haftungsausschluss Hinweis : Alle in diesem Vortrag genannten Methoden, Zahlen und Maßangaben sind allgemeine Informationen, welche dem Anwender einen ersten Überblick geben sollen. Die im Einzelfall zu Grunde zu legenden Verfahren bzw. Werte sind jeweils objekt-, lage-, und marktspezifisch zu ermitteln und eigenverantwortlich in Ansatz zu bringen. Eine Haftung des Referenten oder Seminarveranstalters für Sach- oder Vermögensschäden ist in jedem Fall ausgeschlossen. 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 3 Ausgangslage BGH Urteil vom 22.02.2018 VII ZR 46 /17 Ausschluss fiktiver Mängelbeseitigungskosten als Schadensersatz im Werkvertragsrecht. Schadensersatz soll nur den entstandenen Schaden ausgleichen. Bemessungsgrundlage: Vermögensbilanz oder in Anlehnung an die Werklohnminderung 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 4 2
Vermögensbilanz Verkehrswert des mangelfreien Bauwerks. /. Verkehrswert des mangelbehafteten Bauwerks = Minderwert* = Vermögensnachteil * vergl. BGH vom 11.07.1991 VII ZR 301 / 90 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 5 Wertdifferenz??? W e r t??? 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 6 3
Der Wert der Dinge wird von dem Maß der Zuneigung bestimmt, dass die Menschen ihnen entgegenbringen (Gerady) 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 7 194 BauGB Verkehrswert / Marktwert Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 8 4
Die vier Verkehrswertprinzipien Stichtagsprinzip Normalitätsprinzip Realitätsprinzip rechtlich tatsächlich öffentliches Recht - Bauplanungsrecht - Bauordnungsrecht - Umweltrecht - Arbeitsstätte VO - Sondervorschriften Privates Recht - Abt. II Grundbuch - Mietvertrag - WEG-Recht - Teilungserklärung Grundstücke - Lage - Zuschnitt - Zustand (Altlasten) Objektivitätsprinzip Gebäude - Konstruktion - Ausstattung - Zustand (Baumängel, Bauschäden) 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 9 Übersicht der Wertermittlungsverfahren Frage: Was kosten vergleichbare Grundstücke? Frage: Welcher Barwert ergibt sich auf Grund der Miete, Restnutzungsdauer und Zinssatz? Vergleichswertverfahren Preisvergleichsrechnung Ertragswertverfahren Renditeberechnung Sachwertverfahren Substanzwertberechnung Frage: Was kostet Grundstück und Gebäudesubstanz? Vergleichswert +/- Marktanpassung +/- = Marktwert Ertragswert (+/- Marktanpassung ) +/- = Marktwert Sachwert +/- Marktanpassung +/- = Marktwert 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 10 5
Vergleichswertverfahren Wert durch Preisvergleich Vergleichswert ggf. Marktkorrekturen + Korrekturen wg. Abweichungen Marktwert 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 11 Verfahrensschema Ertragswertverfahren Rohertrag Reinertrag Gebäudereinertrag Gebäudeertragswert Ertragswert Verkehrswert./. Bewirtschaftungskosten./. Bodenwertverzinsung x Barwertfaktor + Bodenwert + b.o. G. (Wertkorrekturen) 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 12 6
Verfahrensschema Sachwert Herstellungskosten Gebäude Herstellungskosten bauliche Anlagen + bes. Betriebseinrichtungen + Außenanlagen + Baunebenkosten soweit nicht in NHK enthalten./. Alterswertminderung Wert der baul. Anlagen Sachwert Zwischenwert Marktwert + Bodenwert + Marktkorrekturen./. Baumängel-/ Schäden + / - b.o.g.. (Wertkorrekturen) 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 13 8 Abs.3 ImmoWertV besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- und Abschläge oder in anderer Weise berücksichtigt werden. 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 14 7
Vergleichswertverfahren VW-RL 8.2 Baumängel und Bauschäden Wertminderungen auf Grund von Baumängeln und Bauschäden können durch Abschläge nach Erfahrungswerten unter zu Grundelegung von Bauteiltabellen oder auf der Grundlage von Schadensbeseitigungskosten berücksichtigt werden. 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 15 Vergleichswertverfahren VW-RL 8.2 Ein Abzug der vollen Schadensbeseitigungskosten kommt nur in Betracht, wenn der Schaden unverzüglich beseitigt werden muss. Dabei ist gegebenenfalls ein Vorteilsausgleich ( neu für alt ) vorzunehmen. 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 16 8
Ertragswertrichtlinie EW-RL 11 besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale sind vom üblichen erheblich abweichende Merkmale der einzelnen Wertermittlungsobjekte. Die b. o. G`s sind durch Zu- und Abschläge nach der Marktanpassung gesondert zu berücksichtigen, wenn ihnen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Wertausfluss beimisst und sie im bisherigen Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt wurden 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 17 Ertragswertrichtlinie EW-RL 11 Die Ermittlung der Werterhöhung beziehungsweise Wertminderung hat marktgerecht zu erfolgen und ist zu begründen Werden zusätzlich weitere Wertermittlungsverfahren angewandt sind die b. o. G -soweit möglich- in allen Verfahren identisch anzusetzen. 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 18 9
Sachwertrichtlinie SW-RL 6 besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Umstände des einzelnen Wertermittlungsobjektes, die erheblich vom üblichen Abweichen und denen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst. Soweit sie im bisherigen Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt wurden, sind sie durch Zu- und Abschläge regelmäßig nach der Marktanpassung gesondert zu berücksichtigen. 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 19 Sachwertrichtlinie SW-RL 6 Die Ermittlung der Werterhöhung beziehungsweise Wertminderung hat marktgerecht zu erfolgen und ist zu begründen. Werden zusätzlich weitere Wertermittlungsverfahren durchgeführt, so sind die b. o. G -soweit möglich- in allen Verfahren identisch anzusetzen. 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 20 10
Zusammenfassung ImmoWertV-Wertermittlungsrichtlinien Baumängel und Bauschäden sind als insoweit zu berücksichtigen, soweit ihnen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst. Die Kosten der Mängelbeseitigung sind hierbei marktanzupassen. 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 21 Finanzgericht Berlin-Brandenburg Die Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden darf nicht mit den Schadensbeseitigungskosten gleichgesetzt werden. Diese können allenfalls ein Anhaltspunkt für die Wertminderung geben. (Urteil vom 10.06.2015 3 K 3151/13) 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 22 11
Marktanpassung aber wie? Marktanpassungsfaktoren für Schadensbeseitigungskosten sind überwiegend nicht vorhanden. Erste Untersuchungen von Peter Strotkamp im Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz, 2017 Aktuelle Marktstudie durch die Arge b.o.g. Bauschäden (Fr. Dr. D. Schaper ö.b.u.v. Sachverständige, München, Herr A. Jardin, Architekt und Immobilienökonom, Pullheim), durch Befragung von Sachverständigen, Maklern und sonstigen Marktbeteiligten. 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 23 Determinanten der Wertbeeinflussung Auswirkung des Mangels auf die wertbestimmende Nutzung des Objektes These: Je geringer die Auswirkung desto geringer der Werteinfluss Preisniveau des Objektes (Bodenpreisniveau) These: Je höher das Preisniveau desto geringer der Werteinfluss Immobilienangebot in der Region These: Je geringer das Immobilienangebot desto geringer der Werteinfluss 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 24 12
Zur Inspiration Die Höhe der Wertminderung wird von dem Maß der Abneigung der potentiellen Käufergruppe gegen die Auswirkung des Mangels bestimmt. (Müller / frei nach Gerady) 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 25 Vielen Dank für Ihr Interesse und auf Wiedersehen Für Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung Dipl.-Wirts.-Ing. (FH) Viktor - H.Müller Loßburger Str. 12, 70563 Stuttgart Tel 0711 / 78 28 25 66 / Fax...68 info@viktor-h-mueller.de 2019 Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 26 13