Teilungserklärung und werdende Eigentümergemeinschaft: Fallstricke für den Verwalter Dr. Andreas Ott Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht DDIV- & KFW- Fachsymposium 28.11.2018
Inhaltsübersicht 1. Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft a) Historische Entwicklung b) Praxisprobleme c) Überlegungen de lege ferenda 2. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung a) Systematik b) Problematische Einzelfälle
Einführung Fall: Verwaltest du schon Bertram Schlitzohr (B) hat Volker Weißnicht (V) in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zum Erstverwalter bestellt. Seit dem erhält V keinerlei Informationen mehr von B, insbesondere nicht zu neuen Erwerbern. Zu allem Überfluss ist das Gemeinschaftskonto leer. V weiß nicht weiter und fragt sich: a) wer Wohngeldzahlungen schuldet b) wer die Klage erhebt c) wen er zur Eigentümerversammlung einladen soll d) ob er überhaupt Verwalter ist
Einführung Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht erst mit Eintragung des ersten Erwerbers als Wohnungseigentümer im Grundbuch. Bis dahin besteht ein praktisches Bedürfnis für die Anerkennung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, d.h. für die Behandlung eines Erwerbers vor dessen Eintragung wie einen Wohnungseigentümer. Die Erwerber leben häufig schon wie Wohnungseigentümer zusammen; die Eintragung im GB verzögert sich Späte Anlegung der Wohnungsgrundbücher Dauer bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch Streitigkeiten mit dem Bauträger (Restleistungen, Mängel)
Historische Entwicklung KG NJW-RR 1986, 1274; KG NJW-RR 2003, 589 Voraussetzungen: gesicherte Erwerbsposition Wirksamer Erwerbsvertrag Eigentumsverschaffungsvormerkung Besitzwechsel Anlegung der Wohnungsgrundbücher Rechtsfolge: im Innenverhältnis gelten 10 ff. WEG analog Übergang der gesamten mitgliedschaftlichen Stellung
Historische Entwicklung BGH v. 5.6.2008 V ZB 85/07 Voraussetzungen: Anlegung der Wohnungsgrundbücher ist nicht erforderlich Keine Einmann-WEG Ein werdender Wohnungseigentümer behält seine Rechtsposition auch nach Entstehen der WEG
Historische Entwicklung BGH v. 11.05.2012 V ZR 196/11 Voraussetzungen: Abschluss des Erwerbsvertrages vor Entstehen der WEG Besitzwechsel und Eintragung Vormerkung können geraume Zeit nachfolgen Frage: Was bedeutet geraume Zeit nach Entstehen der werdenden WEG?
Historische Entwicklung
Historische Entwicklung BGH v. 24.07.2015 V ZR 275/14 Voraussetzungen: Zweiterwerber wird nicht Mitglied der werdenden Gemeinschaft Zedent bleibt auch nach Abtretung des Eigentumsverschaffungsanspruchs, Übergang der Vormerkung analog 401 BGB und Besitzwechsel werdender Wohnungseigentümer Frage: Gilt dies auch, wenn Zedent nicht Besitzer war? Vorsorgeregelung im Erwerbsvertrag nötig
Praxisprobleme Fall: Zahltag Erwin Schlauer (E) hat von Bauträger Bertram Schlitzohr (B) Wohnungseigentum erworben und ist mit einer Vormerkung eingetragen. Der Fertigstellungstermin ist überschritten und es sind jede Menge Mängel vorhanden. E hat seine Wohnung bereits gekündigt. B will die restlichen Schlüssel aber erst herausgeben, wenn E alles bezahlt hat; um die Mängel könne man sich schließlich später kümmern. E tauscht kurzer Hand das Schloss aus und zieht ein. V beauftragt Rechtsanwalt Rudolf Weißnicht (R), der im Namen der werdenden WEG Wohngeldklage gegen B erhebt. Mit Erfolg?
Praxisprobleme BGH v. 11.12.2015 V ZR 80/15 Werdende WEG ist parteifähig; dies ist notwendige Folge der Anwendung des WEG Voraussetzung: Übergabe nötig; Besitzverschaffung durch verbotene Eigenmacht genügt nicht Vertragsparteien müssen Verband Übergabe mitteilen; der Bauträger muss im Wohngeldprozess Übergabe darlegen und beweisen Im Zweifel ist die Grundbucheintragung maßgeblich Ist der Erwerber eingezogen, kann von einer Übergabe ausgegangen werden Frage: Welche prozessualen Folgen ergeben sich? (Streitverkündung, Rücknahme, Kostentragung: 269 IV ZPO oder materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch?)
WE/TE- Nr. Eingetragener Eigentümer Erwerber Datum Vertrag Vormerkung Eigentumsumschreibung Besitzwechsel WE-Nr. 1 Bauträger GmbH Frank Meier 10.01.18 01.02.18 01.05.18 WE-Nr. 2 Hans Müller 13.04.18 WE-Nr. 3 Bauträger GmbH Gerd Schulze 12.04.18 15.06.18 23.08.18 WE-Nr. 4 Bauträger GmbH Heidi Lehmann 09.12.18 10.01.18 29.01.18
Praxisprobleme Ordnungsgemäße Einberufung (Verstoß gegen Grundsatz der Nichtöffentlichkeit; Entzug Teilnahmerecht; getrennte Erwerberzusammenkünfte organisieren) Für zügige Titulierung von Rückständen sorgen Grundbucheinsicht wann und wie oft? Wie lassen sich (wirksamer) Vertragsschluss und Übergabe rechtssicher feststellen? Keine ZV aus Urteil gegen werdenden WEer in das Wohnungseigentum; kein Duldungsanspruch gegen teilenden Eigentümer (= keine dingliche Haftung)
Überlegungen de lege ferenda Gesetzliche Regelung der werdenden WEG Aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit sollte Voraussetzung nur die Eintragung der Vormerkung sein. Anerkennung der Rechtsfähigkeit Keine Einmann-WEG Vermeidung von Manipulationsmöglichkeiten durch Einmann- Beschlüsse (Bauliche Maßnahmen, insbesondere über erstmalige mangelfreie Herstellung GE oder bauliche Veränderungen; Finanzierungsbeschlüsse mit später Fälligkeit; Abschluss von Vergleichen mit BT) Abschluss (langfristiger oder nachteiliger) Verträge im Namen der werdenden WEG
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Systematik: - Die Teilungserklärung betrifft das sachenrechtliche Grundverhältnis ( 1-9 WEG). - Die Gemeinschaftsordnung betrifft Vereinbarungen ( 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ( 10 ff. WEG). Der teilende Eigentümer kann Vereinbarungen zum Inhalt des Sondereigentums machen ( 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG).
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Fallstricke: Was ist überhaupt Grundbuchinhalt? Unwirksamkeit der Zuordnung von SE Unbestimmtheit / fehlende Zuordnung von SNR Unwirksamkeit von Abnahmeregelungen (BGH, Urt. v. 12.05.2016 - VII ZR 171/159: fehlende Vereinbarungskompetenz) Unwirksamkeit von Änderungsvorbehalten Unklare Bestimmungen Ausbauklauseln Instandhaltung, Instandsetzung und Kostentragung Mehrhausanlagen (BGH, Urteil vom 20.07.2012 V ZR 231/11: gebäudebezogene WP/JA, ETV)
Zustimmung des Verwalters Fall: sag doch Ja In der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt: Die Ausübung eines Gewerbes in einer Wohnung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Sie kann aus wichtigem Grund versagt werden. Wohnungseigentümer Eilig (E) will einen Massagesalon mit Fachpersonal aus Südostasien eröffnen. Sollte V zustimmen?
Zustimmung des Verwalters BGH, Beschl. V. 21.12.1995 V ZB 4/94 Der gewerbliche Verwalter darf von einer eigenen Entscheidung grundsätzlich nur dann absehen, wenn ernstliche Zweifel bestehen, ob die Voraussetzungen der beantragten Zustimmung gegeben sind. Liegt ein solcher Fall vor, ist er befugt, die Gemeinschaft um eine Weisung anzugehen. Er hat sie dann aber umfassend über die tatsächlichen und rechtlichen Zweifelsfragen aufzuklären, so dass die Gemeinschaft das Risiko einer Versagung zutreffend abzuschätzen kann.
Änderungsvorbehalte Fall: änder mal mit Rosenthal In der Gemeinschaftsordnung ist dem Wohnungseigentums Nr. 18 ein Sondernutzungsrecht am Dachboden mit Ausbaurecht zu Wohnzwecken zugeordnet. In der Ausbauklausel heißt es: Der Berechtigte ist auch befugt, nach Ausbau der Dachbodenräume zu Wohnzwecken Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umzuwandeln. Ist die Klausel wirksam?
Änderungsvorbehalte BGH, NJW 2003, 2165 Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum betrifft das sachenrechtliches Grundverhältnis und kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung nach 10 Abs. 2 Satz 2 WEG sein. Folgerungen für die Praxis: Regelung in der Gemeinschaftsordnung (-) (Gegenstand ist keine Vereinbarung) Regelung in der Teilungserklärung (-) (Es fehlt gesetzliche Anordnung der Bindungswirkung gegenüber Sondernachfolgern wie 10 Abs. 3 WEG) Richtig: Regelung im Erwerbsvertrag ( 307 Abs. 1 S. 2, 308 Nr. 4 BGB und Klauselrichtlinie 93/13/EWG Anhang 1k) beachten)
Verwalterbestellung Bestellung des Erstverwalters in der Gemeinschaftsordnung wirksam? Bestellung in der GemO möglich (BGH NZM 2002, 788 (791)) auch ohne Grundbucheintragung, wenn alle Erwerber in Kaufverträgen der Gemeinschaftsordnung beitreten (KG ZWE 2012, 96) a. A.: 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG stehen entgegen (AG Hamburg-Blankenese ZMR 2008, 838; Drasdo RNotZ 2008, 87; Ott ZWE 2016, 159 ff.) TIPP: GEHEN SIE AUF NUMMER SICHER BESTELLUNGSBESCHLUSS NACH ENTSTEHEN DER (WERDENDEN) GEMEINSCHAFT FASSEN.