Mehr als Wohnen Gemeinschaftliche Wohnformen als Impulsgeber für Nachbarschaft und Kommunen

Mehr als Wohnen Gemeinschaftliche Wohnformen als Impulsgeber für Nachbarschaft und Kommunen Forum 1: Entwicklung von gemeinschaftlichen Wohnformen am Beispiel der Genossenschaft Alternativ Wohnen 2000 e.g. Mainz, 12.November 2008

Dr. Harald Mollberg GmbH Landgraf-Karl-Straße 54 34131 Kassel-Bad Wilhelmshöhe Tel. 0561-32086 Fax 0561-32088 info@dr-mollberg.de www.dr-mollberg.de Spezialisten für Baugruppen- und Wohnprojekt-Finanzierungen

Dr. Harald Mollberg Dr.rer.pol. Dipl. Kaufmann Certified Financial Planner Zertifizierter Finanzplaner nach DIN ISO 22222 Jahrgang 1954 Gesellschafter-Geschäftsführer der Dr. Harald Mollberg GmbH, www.dr-mollberg.de Aufsichtsratsvorsitzender der Wohnungsbaugenossenschaft Genoviva e.g. www.genoviva.de ehemals Kaserna Urbana e.g. www.kaserna-urbana.de Finanzvorstand Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.v. www.fgw-ev.de Arbeitsschwerpunkte: Finanzplanung Finanzierung von Einzel- und Gemeinschaftswohnprojekten Publikationen: Diverse Veröffentlichungen in Printmedien (FAZ, DM-Euro, Blick durch die Wirtschaft, WISO Ratgeber) Kontakt: info@dr-mollberg.de und dr-mollberg@fgw-ev.de

Kassel Ca. 190.000 Einwohner 1,5 Std. von Frankfurt 2,5 Std. von Berlin 2,5 Std. von Hamburg Größter Bergpark Europas Welthauptstadt für zeitgenössische Kunst documenta I XII Drittgrößte Kunstsammlung in Deutschland Volkswagenwerk Wintershall Wingas Daimler-Benz (LKW-Achsen) Krauss-Maffei (Transrapid,Leopard, Fuchs) Kali und Salz (DAX) SMA (Gleichrichter, Solar,Tec-Dax) ISET (Forschung Solar) Universität Kassel 18.000 Studenten Solarhauptstadt Deutschlands 2011

Gemeinschaftliche Wohnprojekte in Kassel Alternativ Wohnen 2000 eg Kaserna Urbana eg Wohnprojekte der Vereinigte Wohnstätten 1889 eg AwadF (Anders Wohnen an der Fulda) K 32 (Baugruppe K 32) Villa Locumuna (Gemeinsam Leben eg) Heilhaus (Stiftung Ursa Paul) www.heilhaus.org

Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße. Kurt Tucholsky Es gibt viele verschiedene Formen von Wohngemeinschaften

Alternativ Wohnen 2000 Ein gelungenes Wohnprojekt in Kassel

Das ist das Ziel

So soll es aussehen

Wohnungsbaugenossenschaft Alternativ Wohnen 2000 eg Gründung der Genossenschaft im Jahr 1999 durch Mitglieder des Vereins Alternatives Wohnen in Kassel Ziel: Bau von 2 Gebäuden mit insgesamt 19 Wohnungen > Beauftragung der Dr. Harald Mollberg GmbH mit der wirtschaftlichen Beratung gegen Honorar > Gründung der Genossenschaft in Eigenregie (Wirtschaftsplan bearbeitet durch Dr. Harald Mollberg GmbH) > Ankauf des Grundstücks von der Wohnstadt zum Kaufpreis 730.000,-- DM > Wegen des Zeitdrucks hat die Gruppe (vor Einschaltung des Beraters) mit der GLS Bank verhandelt

Rechtsform des Wohnprojekts Alternativ Wohnen 2000 Wohnungseigentumsgemeinschaft (14 private Eigentümer und die Genossenschaft) Genossenschaft Alternativ Wohnen 2000 e.g. ist Teil der WEG. Anteile: 3 Mietwohnungen (Sozialer Wohnungsbau) 1 freifinanzierte Mietwohnung Gemeinschaftsfläche

WEG WEG in der Wohnphase (nach Anlage der Grundbuchblätter) Zins + Tilgung Nutzer, Bewohner Nutzer, Bewohner Nutzer, Bewohner Fremdkapital Darlehen von: Grund + Boden Grund + Boden Grund + Boden Bank Bausparkasse Versicherung KfW Bundesländern Wohnfläche Wohnfläche Wohnfläche Grundschuld Die Gemeinschaftsfläche kann in der Rechtsform einer GbR oder einer Genossenschaft verbleiben.

Die Vermieter-Genossenschaft Genossenschaft = Vermieter Nutzer, Bewohner Persönliche Haftung Genossenschafts -anteile = Eigenkapital Nutzungsvertrag Genossenschaft Miete für Wohn- und Gemeinschaftsraum Sicherheit = Abtretung Genossenschaftsanteile Fremdkapital Zins + Tilgung Darlehen von: Bank Bausparkasse Versicherung KfW Bundesländern Grund + Boden Gemeinschaftsfläche Wohnfläche Grundschuld

Mit der GLS Bank ist dieser Plan durch die Genossen, (aber ohne den Berater) besprochen Gesamtkosten des Grundstücks incl. Nebenkosten 730.000,-- DM Eigenkapital 8 Anteile à 5000,-- DM und 190.000,-- DM Darlehen der Genossen 230.000,-- DM Fremdkapital durch die GLS Bank 500.000,-- DM Sicherheiten: Grundschuld 500.000,-- DM Persönliche Bürgschaften der Beteiligten 8 Personen à 12.500,-- DM = 100.000,-- DM GLS Bank wünscht eine Erbpachtregelung für die weitere Bearbeitung

GLS Bank finanziert das Grundstück, lehnt die Finanzierung des Baus aber ab. wegen zu geringer Sicherheiten wegen zu geringem Eigenkapital wegen zu geringem Verkaufsstand (denn die GLS wollte nach Möglichkeit eine Erbpachtlösung für das Grundstück. Das war schwer zu verkaufen.) Der Druck erhöht sich, denn der Kaufvertrag muss ohne unmittelbaren Baubeginn rückabgewickelt werden.

Das Spannungsfeld Die bisherigen Kaufinteressenten wollen nur ohne Erbpacht kaufen. Die GLS Bank will nur mit Erbpacht finanzieren. Von 19 Wohnungen (und einem Gemeinschaftsraum, der im Eigentum der Genossenschaft verbleiben sollte) sind 6 Wohnungen unverkauft.

Der Berater beginnt Gespräche mit der örtlichen Sparkasse Sparkasse hat unter bestimmten Bedingungen Interesse an der Finanzierung Bedingungen: > Keine Erbpachtlösung > Verkauf weiterer 5 Einheiten, oder > Vermietung der Wohnungen nach dem 1. Förderweg (sozialer Wohnungsbau) Fördermittel des 1. Förderwegs sind nach Auskunft der Stadt nicht verfügbar, da andere Projekte vorgehen. Verkauf einer weiteren Einheit gelingt der Gruppe.

Der Durchbruch beginnt bei einer Straßenbahnfahrt! Die Sozialdezernentin (Frau Caroli) sichert rasche Hilfe zu. In der Mittagspause treffen sich im Rathaus der Bürgermeister, der Kämmerer, die Sozialdezernentin, der Leiter des Amts für Wohnungs- und Siedlungswesen und der Berater der Gruppe. Der Kämmerer sichert die Förderung von 3 Mietwohnungen nach dem 1. Förderweg zu (420.000,-- DM zu einem Zins von 0,5% ). Daraufhin sagt die Sparkasse eine Finanzierung für die Genossenschaft über 450.000,-- DM zu

Zwei Wohnungen sind noch nicht finanziert Eine Unternehmerfamilie, die das Vorhaben unterstützt, erwirbt eine Wohnung (und vermietet sie noch heute). Die letzte verbleibende Wohnung, die eigentlich von der Genossenschaft verkauft werden sollte, verbleibt bei der Genossenschaft und wird auch von der Sparkasse (frei) finanziert.

Überzeugende Wirkung des Projekts auf das Quartier Café Kästner bietet jeden dritten Sonntag im Monat von 16-18 Uhr Kaffee und Kuchen für 1,-- an. Zweimal in der Woche kocht ein Bewohner für alle anderen Bewohner und deren Gäste ohne Aufrechnung der Kosten. Regelmäßig organisierte Besichtigungen für Interessierte. Regelmäßige Anfragen von Interviewern, Printmedien, Fernsehen. Universitäten kommen mit Studenten der Architektur und Sozialwissenschaften zur Besichtigung.

Erlebte Krisensituationen Mieterwechsel Mieter der Sozialwohnungen wollen oder können die geforderte Genossenschaftseinlage (100,-- pro m²) nicht zahlen Eigentümerwechsel (Verkauf von zwei Wohnungen) und Integration der neuen Bewohner Tod einer Bewohnerin (Erben vermieten jetzt) Gelegentliche Auseinandersetzungen zwischen den Bewohnern Teilnahme an Gruppenaktivitäten (Garten, Gemeinschaftsflächenreinigung) Geldfragen (Umlagenerhebung)

Die Gruppe holt sich regelmäßig Hilfe In der Entstehungsphase unterstützt ein Wirtschaftsberater Wiederkehrend Supervision Der Vorstand der Genossenschaft nutzt die Hilfe eines Coachs Aktuell bereitet man sich mit dem Wirtschaftsberater auf die Kündigungen der Genossenschaftsanteile mit Genossenschaftsförderung ( 17 EigZulG) und auslaufende Zinsfestschreibungen im Jahr 2010 vor.

Der Einsatz der Berater hat zu den folgenden Ergebnissen geführt Entstehen des Projekts Zeitersparnis in der Entstehungsphase Geldersparnis Schlichtung von Gruppenkonflikten Besseren, nachhaltigeren Entscheidungen Dauerhaftem Bestand des Projekts Sicherung des eingesetzten Kapitals

Charakteristika des Projekts Alternativ Wohnen 2000 eg Alt (78) und Jung (5 Monate) Wohlhabend und Hartz IV Einzelpersonen und Familien mit Kindern Behinderte und nicht behinderte Bewohner Eigentum und Miete Besitz nach WEG (15 Wohnungen) und Besitz der Genossenschaft (4 Wohnungen und 300 m² Gemeinschaftsfläche) Die Gemeinschaft lebt: Café Kästner, gemeinsames Kochen Best Practise, Vorzeigeprojekt?

Für dieses Projekt wurden von uns folgende Leistungen erbracht: Finanzierungsberechnungen für Käufer und Interessenten Istaufnahme der Bonität 41 Finanzierungsberechnungen 156 Finanzierungsberechnungen für die Genossenschaft GLS Bank 11 Kasseler Sparkasse 4 Prüfungsverband 3 Stadt Kassel 4 Darlehensabwicklung bis Baufertigstellung 1 x Grundstücksfinanzierung GLS Bank 1 x Bauträgerfinanzierung GLS Bank 3 x 1. Förderweg Soz. Wohnungsbau für Genossenschaft Stadt Kassel/ Land 1 x Bauträgerfinanzierung für Genossenschaft Kasseler Sparkasse 2 x Langfristige Darlehen für Genossenschaft Kasseler Sparkasse 36 x Langfristige Darlehen für Erwerber Kasseler Sparkasse

Geduld ist die Kraft, mit der wir das Beste erlangen. Konfuzius Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit