Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView Feb 2013 CBRE Global Research and Consulting BIP Q4 DE -0,6 % Q/Q BIP Q3 DE +0,2 % Q/Q IFO GESCHÄFTSKLIMA INDEX 107,4 Feb. 2013 GFK KONSUMKLIMA INDEX 5,8 Feb. 2013 ALQ DE 7,4 % Feb. 2013 ÜBERBLICK Quick Stats 2012 J/J Flächenumsatz Hamburg Frankfurt Spitzenmieten München Frankfurt Hamburg Düsseldorf Berlin Hot Topics 565.500 m² 447.000 m² 6,50 /m² 6,20 /m² 5,70 /m² 5,20 /m² 4,50 /m² Investitionsvolumen Deutschland 1,65 Mrd. Ø-Spitzenrendite Top 5-Standorte 6,50 % Rekordergebnisse bei Ein- und Ausfuhren sowie stabile Arbeitsmarktdaten führen in Deutschland zu hohem Wirtschaftswachstum im europäischen Vergleich Vermietungsumsatz 2012 bleibt deutlich hinter dem sehr guten Vorjahresergebnis zurück, weist jedoch immer noch ein hohes Niveau auf. Das Ergebnis gehört zu den besten der letzten Jahre Vermietungsmärkte sollten sich 2013 weiter stabilisieren - Online-Shopping und Mode-Einzelhandel treiben Nachfrage nach Logistikflächen weiter an Mit rund 1,65 Mrd. in Logistikimmobilien investiertes Kapital wurde eine rekordverdächtige Steigerung von mehr als 83 % zum Vorjahr erzielt Nachfrage nach modernen Lager- und Logistikimmobilien seitens institutioneller Investoren nimmt weiter zu Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes wurden Waren im Wert von rund 1.100 Mrd. ausgeführt eine Steigerung um 3,4 % zum Rekord des Vorjahres. Die Importe stiegen dagegen nur leicht um 0,7 % auf ca. 909 Mrd., wodurch sich der Außenhandelsüberschuss um 18,5 % auf 188,1 Mrd. erhöhte und damit das zweitbeste Ergebnis seit Einführung der Außenhandelsstatistik markierte. Die deutsche Wirtschaft wuchs im Jahr 2012 um 0,7 % und damit deutlich über dem Durchschnitt des von der Krise geschüttelten Europa. Schwache Ausrüstungsinvestitionen verhinderten ein besseres Ergebnis. Mit neuen Rekorden hinsichtlich der Erwerbstätigenzahl und einer überaus niedrigen Arbeitslosenquote von 6,8 % im Jahresschnitt, unterstrich der Arbeitsmarkt dagegen weiterhin seine Robustheit gegen die Krise. Infolgedessen konnten auch Zuwächse bei den Konsumausgaben von ca. 0,7 % verzeichnet werden. Solider Flächenumsatz & partiell steigende Spitzenmiete Im Marktgebiet Hamburg reduzierte sich die umgesetzte Lagerund Logistikfläche um knapp 25 % auf 565.500 m². Auch Frankfurt am Main verzeichnete Umsatzeinbußen, wenngleich der Rückgang um etwa 14 % auf nunmehr rund 447.000 m² weniger deutlich ausfiel. Angesichts der Rekordumsätze des Vorjahres und vor dem Hintergrund der nach wie vor schwierigen makroökonomischen Situation in Europa, befinden sich diese Ergebnisse dennoch auf sehr hohem Niveau. Und auch objektiv betrachtet sind es für Hamburg und Frankfurt die dritt- bzw. zweithöchsten Flächenumsätze seit 2005. Die Spitzenmieten blieben in Hamburg und Berlin stabil, in München und Frankfurt konnte eine Steigerung registriert werden. Einzig in Düsseldorf gab die Spitzenmiete leicht nach. Dynamischer Investmentmarkt & stabile Spitzenrenditen Mit einem investierten Kapital von rund 1,65 Mrd. stieg das Transaktionsvolumen zum Vorjahr um mehr als 83 % an gleichbedeutend mit dem höchsten Ergebnis seit 2008. Gemessen am Investitionsvolumen wies allein das Schlussviertel des Jahres 2012 eine größere Dynamik auf als das gesamte Jahr 2009. Wenngleich der Anteil der führenden deutschen Logistikzentren am Investitionsgeschehen etwas zurückging, floss immer noch gut jeder siebte Euro in die fünf größten Logistikstandorte Hamburg, Frankfurt, Berlin, München und Düsseldorf. Die Spitzenrenditen lagen zum Jahresende für die deutschen Logistikzentren geschlossen bei 6,50 %.
Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView Marktumfeld Gern auch zum Rückgrat des deutschen Wirtschaftswachstums stilisiert, ist Deutschland wie kein zweites Land von seiner funktionierenden Exportwirtschaft abhängig. Denn: Während die Deutschen nicht nur in Krisenzeiten auf Sicherheit bedacht sind und jeden Euro lieber zweimal umdrehen, ist es vor allem das Ausland, das die teuren, deutschen Produkte weiter fleißig einkauft. Für die Logistik bedeutet Ex- und Import in erster Linie Transport und damit Aufträge. Zusammengenommen ergibt sich hieraus für die Logistikbranche ein immanentes Interesse an der globalen Konjunktur, insbesondere was Deutschlands wichtigste Handelspartner betrifft. Zu diesen zählen gemessen am Umsatzvolumen unweigerlich Frankreich als größter Importeur deutscher Waren sowie die Niederlande, die Vereinigten Staaten und China. USA Die wirtschaftliche Entwicklung der USA verlief in den letzten drei Jahren durchaus erfreulich. Nach einem dramatischen Einbruch 2009 erholte sich die US-Wirtschaft in den darauffolgenden Jahren schnell und deutlich und mit einem Wirtschaftswachstum von rund 2,2 % 2012 zuletzt besser als hierzulande. Diese eigentlich erfreuliche Entwicklung des abgelaufenen Jahres wurde jedoch zum Jahresende von den Diskussionen und den Verhandlungen über die sogenannte Fiskalklippe getrübt, die zum 1. Januar mit Ausgabenkürzungen sowie Steuererhöhungen die wieder aufblühende US-Wirtschaft bedrohte. Stand heute konnten die beiden politischen Lager keine Einigung hinsichtlich Ausgabenkürzungen und Staatsschuldenbremse erzielen, sodass US-Präsident Obama die Etat- Kürzungen am 1. März 2013 für alle staatlichen Behörden in Kraft setzte. Als einer der wichtigsten Handelspartner die USA waren im Jahr 2011 zweitgrößter Abnehmer deutscher Produkte hinter Frankreich wird Deutschlands Exportwirtschaft von US-amerikanischen Sparzwängen und einer damit möglicherweise einhergehenden, abflauenden Konjunktur wohl kaum profitieren. Experten halten den Fortbestand dieses Szenarios jedoch für unwahrscheinlich und auch das Wirtschaftsklima scheint davon bislang unberührt: Für das laufende Jahr 2013 wird weiterhin ein Wirtschaftswachstum von 1,9 %, für 2014 sogar 2,8 % prognostiziert. Insgesamt sind dies (noch) eher positive Signale an die deutsche Export- und damit Logistikwirtschaft, wenngleich die endgültigen politischen Beschlüsse die Verhandlungen zwischen Demokraten und Republikanern werden im März fortgeführt abzuwarten sind. Frankreich Neben Deutschland konnte sich auch Frankreich in der inzwischen gut fünf Jahre andauernden Finanzkrise im europäischen Vergleich gut behaupten. So konnte nach einer Verringerung des BIPs um -3,1 % im Jahr 2009 in den Folgejahren kontinuierliches Wirtschaftswachstum erzielt werden, wenn auch nicht im deutschen Ausmaß. Für 2012 wird jedoch eher eine Stagnation vorhergesagt mit gleichbleibender Wirtschaftsleistung. Weder Investitionen noch Konsum sorgten entscheidend für Belebung. Die Meinungen über die diesjährige wirtschaftliche Entwicklung gehen zudem weit auseinander, reichen von 0,7 % Wachstum bis zu einem Rückgang von -0,5 %. Optimistischer wird erst wieder das Jahr 2014 gesehen, für das im Mittel ein Wachstum von 0,8 % prognostiziert wird. Alles in allem sind für die deutsche Wirtschaft daher nach aktuellem Stand keine überaus hohen Impulse in den Außenhandelsbeziehungen mit Frankreich zu erwarten. Grafik 1: Ranking deutscher Außenhandel Ein- und Ausfuhren 2011 Grafik 2: Entwicklung BIP seit Krisenbeginn 2 Quelle: Statistisches Bundesamt Quelle: Consensus Forecast, International Monetary Fund
Niederlande Analog zu Frankreich und den USA wurde die niederländische Wirtschaft von der Finanzkrise hart getroffen und schrumpfte im Krisenjahr 2009 um -3,7 %. In den Folgejahren führte vor allem eine deutlich gestiegene Produktionsleistung zu einem Wachstum von 1,6 % und 1,1 %. Infolge des instabilen Arbeitsmarktes und der vergleichsweise hohen Inflationsrate wurden diese positiven Entwicklungen jedoch durch nachlassende Konsumausgaben torpediert, sodass die Wirtschaft 2012 wieder um -0,9 % schrumpfte. Nach Einschätzung der niederländisch-deutschen Handelskammer wird sich dieser Trend bis zur Jahreshälfte 2013 fortsetzen. Danach rechnet sie jedoch mit einer exportgetriebenen Wiederbelebung. Für den Rotterdamer Hafen werden hierbei Umschläge auf Rekordniveau vermutet eine Entwicklung die aufgrund seines Fokus auf den Handel mit der Bundesrepublik zu einem Impuls für die deutsche Logistikwirtschaft in der zweiten Jahreshälfte führen könnte. China Auch die chinesische Exportwirtschaft leidet unter der unstetigen Weltkonjunktur sowie der anhaltenden europäischen Wirtschaftskrise der letzten Jahre wenngleich auf vergleichsweise sehr hohem Niveau. Die kontinuierliche Abschwächung des Wirtschaftswachstums von 10,45 % im Jahr 2010 auf nunmehr 7,8 % 2012 der niedrigsten Stand seit Beginn der Finanzkrise scheint jedoch nur eine Momentaufnahme zu sein. Schon für das aktuelle Jahr 2013 wird nach Angaben des International Monetary Fund wieder von einem etwas stärkeren Wirtschaftswachstum ausgegangen. Für Deutschland ist China zu einem überaus wichtigen Handelspartner geworden und nimmt einen Grafik 3: Kredite & Investitionen Deutschland Quelle: Deutsche Bundesbank stetig gewichtiger werdenden Anteil an den gesamten Außenhandelsbeziehungen ein. Laut Auswärtigem Amt stieg der Wert der deutschen Exporte nach China von 270 Mio. US-$ im Jahr 1972 auf ca. 93,7 Mrd. US-$ im Jahr 2011. Allein gegenüber 2010 bedeutet dies eine Steigerung von über 20 %. Die kurz- bis mittelfristige Entwicklung Chinas scheint eine Intensivierung der Austauschbeziehungen mit weiter steigenden Im- und Exporten zu begünstigen, was sich positiv auf die deutsche Wirtschaft und ihr Teilsegment Logistik auswirken dürfte. Deutschland Nach der schnellen Erholung im Jahr 2011 und einem Wirtschaftswachstum von 3,0 % hat sich die Widerstandsfähigkeit der deutschen Wirtschaft gegenüber der europäischen Schuldenkrise im Jahresverlauf 2012 zusehends abgeschwächt. Dabei konnte der Schwung des Vorjahres zunächst Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView Tabelle 1: Gesamtwirtschaftliche Daten und Prognosen 2010 2011 2012 2013P 2014P Bruttoinlandsprodukt (real) Deutschland 4,2 3,0 0,7 0,7 1,7 Eurozone 1,9 1,5-0,5-0,2 1,0 Großbritannien 1,8 0,9 0,0 0,9 1,7 USA (annualisiert) 2,4 1,8 2,2 1,9 2,8 Private Konsumausgaben 0,9 1,7 0,8 0,9 1,2 Ausrüstungsinvestitionen 10,3 7,3-4,4-0,7 5,6 Industrieproduktion 10,1 8,0-0,8 0,3 2,7 Arbeitslosenquote (BA), % 7,7 7,1 6,8 6,9 6,7 Verbraucherpreise, % 1,1 2,3 2,0 1,9 2,0 Produzentenpreise, % 1,6 5,6 2,0 1,7 2,4 3 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Consensus Forecast, Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank Veränderung gegenüber Vorjahr in %; P = Prognose; (Stand: Feb 2013)
Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView 4 in das neue Jahr mit hineingenommen werden, vor allem getrieben durch deutliche Exportzugewinne im ersten Quartal. Dennoch: obwohl sich die Exporte weiterhin sehr positiv entwickelten und bis zum Ende des Jahres mit einer 3,4-prozentigen Steigerung zum Vorjahresniveau einen neuen Rekord aufstellten, schwächte sich das deutsche Wirtschaftswachstum aufgrund rapide nachlassender Ausrüstungsinvestitionen in der Folgezeit ab. Insgesamt konnte hierbei im Jahr 2012 ein absoluter Rückgang auf rund 175,8 Mrd. verzeichnet werden, womit im Ergebnis eine Verringerung zum Vorjahr um rund 4,4 % festzustellen ist. Maßgeblichen Anteil für die verringerten Investitionen in Maschinen und Fahrzeuge hatte die im Jahresverlauf sukzessiv geringer gewordene Kapazitätsauslastung des produzierenden Gewerbes. Analog zu den Ausrüstungsinvestitionen nahmen diese nach einer geringfügigen Steigerung zu Beginn des Jahres im weiteren Verlauf kontinuierlich ab. Die zum Ende des abgelaufenen Jahres ermittelte Auslastung lag bei rund 80,7 % und damit um ca. 4,4 %-Punkte niedriger als im Vorjahr. Trotz der zunehmenden wirtschaftlichen Abkühlung verbesserte sich die Situation auf dem Arbeitsmarkt und unterstrich damit einmal mehr dessen Robustheit gegen die Krise. Die Anzahl der Erwerbstätigen wuchs nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit auf ein Rekordniveau von knapp 42 Mio. bis zum Ende des Jahres und mit ihr auch die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Folgerichtig reduzierte sich auch die Arbeitslosenquote und verharrte 2012 auf niedrigem Niveau, besonders in einem pan-europäischen Vergleich. Über das Jahr hinweg lag die Arbeitslosenquote durchschnittlich bei 6,8 %, zum Jahresende im Dezember 2012 mit 6,7 % leicht darunter. Nicht zuletzt aufgrund dieser Erfolge auf dem Arbeitsmarkt stiegen die privaten Konsumausgaben weiter an und beliefen sich auf eine etwa 0,8-prozentige Steigerung im Vergleich zu 2011 mit entsprechend positiven Auswirkungen für den Lager- und Logistikmarkt. Die insbesondere auf die Transport- und Distributionslogistik großen Druck ausübenden Treibstoffpreise zeigten sich dagegen trotz der politischen Krisen in Ägypten und Syrien relativ stabil, allerdings auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Durch die hohen Betriebskosten werden sich die bereits von den Logistikern seit einigen Jahren erkennbaren Bemühungen um höhere Kosteneffizienz weiter intensivieren. Dies gelingt insbesondere durch die Erhöhung der Transportkapazitäten. So ist beispielsweise im Bereich des Schifftransports die durchschnittliche Schiffsgröße in TEUs seit Jahrzehnten kontinuierlich angestiegen. Grafik 4: Exporte und Importe 2005-2012 Quelle: Statistisches Bundesamt Grafik 5: Industrieauslastung Deutschland Quelle: Deutsche Bundesbank Grafik 6: Mineralölpreise in US-$/bbl Quelle: Mineralölwirtschaftsverband
Grafik 7: Luftfrachtvolumen Deutschland Quelle: Unternehmensangaben Grafik 8: Seefracht Indizes - Baltic Dry Index & ConTex Weitere Effizienzsteigerungen sind zukünftig in Kooperationen eigentlich in Konkurrenz zueinander stehender Reedereien zu sehen. Denkbar ist hier eine effizientere Kapazitätsauslastung durch eine kooperative, d. h. unternehmensübergreifende Nutzung von Schiffen. Logistikbranche in Deutschland Zu Land, zu Wasser & in der Luft Mit aktuell mehr als 12.800 km Autobahnstrecke, rund 41.900 Schienenkilometern und einem schiffbaren Wasserwegenetz von etwa 7.700 km hält Deutschland höchsten Ansprüchen an eine moderne Logistikinfrastruktur stand. Zusammen mit seiner hervorragenden Vernetzung des inländischen Transport- und Verteilsystems über leistungsfähige Umschlagsplätze wie dem Frankfurter Flughafen, dem Hamburger See- oder Duisburger Binnenhafen an die internationalen Warenströme, zählt Deutschland zu den führenden Logistiknationen der Welt. Allerdings wirkte sich nach Angaben des Statistischen Bundesamt die nach wie vor gedämpfte konjunkturelle Entwicklung auch in Deutschland negativ auf das Gesamtvolumen des Gütertransports aus. Insgesamt reduzierte sich das Transportaufkommen über alle Transportmittel hinweg im Jahr 2012 um 2,2 % auf nunmehr rund 4,3 Mrd. Tonnen, nachdem im Vorjahr 2011 noch ein kräftiges Wachstum von 6,5 % zu Buche stand. Dabei waren Rückgänge zwischen 1 % und 2,7 % für die meisten Transportmedien zu verzeichnen. Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView Quelle: Baltic Exchange, Vereinigung Hamburger Schiffsmakler und Schiffsagenten e.v. (VHSS) Grafik 9: Containerumschlag Hamburg An den wichtigsten Frachtflughäfen Deutschlands wurden insgesamt etwa 2,1 % weniger Fracht umgeschlagen. Größter Verlierer im abgelaufenen Jahr war Frankfurt Hahn, dessen Volumen um ca. 17,6 % zurückging. Köln/Bonn, Düsseldorf und vor allem Leipzig/Halle konnten hingegen ihr Frachtvolumen steigern. Insgesamt zulegen konnten dagegen nur der Pipeline-Transport von Rohöl um etwa 1,5 % auf etwa 88 Mio. Tonnen sowie der Gütertransport in der Seeschiffahrt um 1,8 % auf 298 Mio. Tonnen dem stärksten Zuwachs des Jahres. Stellvertretend kann hierfür das erneut gute Ergebnis des Hamburger Hafens stehen. Der Containerumschlag belief sich im Jahr 2012 auf 8,9 Mio. TEUs (20-Fuß-Standardcontainer) und erreichte damit annähernd das Ergebnis des Vorjahres mit nur einem marginalen Rückgang von ca. 1 %. 5 Quelle: Hafen Hamburg
Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView Die Anteile der verschiedenen Verkehrsmittel am Güteraufkommen blieben im Vergleich zum Vorjahr weitgehend unverändert. Der Löwenanteil wird nach wie vor über die Straße abgewickelt (77,3 %). Nächst häufigstes Verkehrsmittel ist die Schiene mit nur noch 8,5 %, gefolgt vom Seeverkehr und der Binnenschifffahrt. Unberücksichtigt des Transports über Rohölpipelines wird in einer mengenmäßigen Betrachtung weiterhin der geringste Anteil auf dem Luftwege transportiert. Die Branche im internationalen Vergleich Auch im Jahr 2012 führte die Weltbank nun zum dritten Mal ihre globale Studie Connecting to Compete durch, in welcher die Wettbewerbsfähigkeit des Logistiksektors für 155 Länder untersucht wird. Im Ergebnis konnte Deutschland seine Spitzenposition aus dem Jahr 2010 zwar nicht verteidigen und musste Singapur (4,13), Hong Kong (4,12) und Finnland (4,05) an sich vorbeiziehen lassen, liegt jedoch mit einem Spitzenwert des Logistic Performance Index von 4,02 nur unwesentlich hinter dem Führungstrio. Weit überdurchschnittliche Ergebnisse wurden insbesondere bei den Kriterien Infrastruktur, Logistikkompetenz, Tracking & Tracing sowie Pünktlichkeit erzielt. Grafik 10: Modal Split Deutschland 2012 Quelle: Statistisches Bundesamt Grafik 11: Logistik Performance Index 2012 Vermietungsmarkt Lager und Logistik Nachdem zwischen 2009 und 2011 eine kontinuierliche Steigerung des Flächenumsatzes auf dem deutschen Markt für Logistikimmobilien erreicht wurde, kehrte sich dieser Trend im zurückliegenden Jahr 2012 um. Hamburg wies mit einer umgesetzten Fläche von 566.000 m², wie in den Jahren zuvor, die größte Aktivität auf, musste jedoch auch einen deutlichen Rückgang von rund 25 % hinnehmen. Auch in Frankfurt am Main verringerte sich die umgesetzte Lager- und Logistikfläche, wenngleich der Rückgang um etwa 14 % auf nunmehr 447.000 m² deutlich geringer ausfiel. Quelle: Weltbank Grafik 12: Logistik Performance Index 2012 - Teilergebnisse 6 Aufgrund des hohen Ausgangsniveaus aus dem Jahr 2011 und angesichts der vor fünf Jahren begonnenen und nach wie vor andauernden Finanz- und Wirtschaftskrise, sollte das Jahresergebnis 2012 jedoch in einem durchaus positiven Licht gesehen werden. Und auch ganz objektiv stellen die erzielten Flächenumsätze in Hamburg und Frankfurt das dritt- bzw. zweitbeste Ergebnis der letzten acht Jahre dar und liegen somit auch deutlich über dem langjährigen Mittel (2005-2011). Quelle: Weltbank
Grafik 13: Vermietungsumsatz Lager- und Logistikimmobilien 2006-2012 Höhere Umsätze blieben zudem durch eine mangelnde Verfügbarkeit von modernen Flächen verwehrt ein Missstand, der sich in Hamburg aufgrund eingeschränkter Projektentwicklertätigkeit bis auf Flächen von nur durchschnittlicher Qualität erstreckt. Grund zu weiterem Optimismus bietet darüber hinaus auch die stabile Nachfrage nach Logistikflächen. So konnte eine nach wie vor hohe Anzahl an Anfragen registriert werden. Dieser stand zwar eine verhältnismäßig geringe Anzahl an Abschlüssen gegenüber, die zögerliche Haltung der Logistiker muss jedoch auch wieder in den mit vielen Unwägbarkeiten behafteten ge- samtwirtschaftlichen Kontext eingeordnet werden. Trotz eines hervorragenden Jahres im Bereich des Außenhandels mit neuen Rekorden bei Ex- und Importen waren die unsicheren Zukunftsprognosen für viele Logistikdienstleister Anlass genug, Entscheidungen hinsichtlich Kapazitätsausweitungen hinauszuzögern. Mit zunehmendem Vertrauen in eine nachhaltig positive, wirtschaftliche Entwicklung ist jedoch von einer Nachholreaktion auf den Mietmärkten im Segment der Logistik auszugehen. In diesem Zusammenhang ist nach Ansicht der Bundesregierung die Talsohle der konjunkturellen Flaute bereits durchschritten, ebenso zeigen ifo- Geschäftsklimaindex und ZEW-Konjunkturerwar- Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView Tabelle 2: Ausgewählte Flächenumsätze im Bereich Lager- und Logistik 2012 Ort Mieterbranche Größe in m² Mieter/ Nutzer Harburg/ Süderelbe Logistik 33.000 DSV Solutions Frankfurt Logistik 32.000 BLG Langgöns Logistik 30.000 Junkers HH Außerhalb Norderstedt Handel 29.776 Wellensteyn International Markgröningen Logistik 28.000 Cargopack, Emons Harburg/ Süderelbe Logistik 27.963 arvato distribution Böblingen Logistik 27.000 LGI Hamburg Wilhelmsburg Logistik 25.000 PCH Packing 7 Köln Produktion 18.000 Objectflor Berlin Produktion 17.500 Stadler Rail
Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView tungen wieder nach oben und lassen eine weiter ansteigende Dynamik auf den Mietmärkten im weiteren Verlauf des Jahres 2013 vermuten, zumal die steigende Bereitschaft der Logistikdienstleister wieder längere Mietverträge abzuschließen, zu einer verstärkten Neubautätigkeit und damit einer besseren Flächenverfügbarkeit führen sollte. Schwerpunkt des Interesses wird dabei auf technisch moderne und drittverwendungsfähige Core-Immobilien liegen, die auch den weiter steigenden Anforderungen in Bereich der Transport- und Distributionslogistik im Zuge des zunehmenden Online- Handels gerecht werden. Im Kontext des rapiden Bedeutungszuwachses des E-Commerce ist überdies mit einem steigenden Bedarf an kleineren Verteilzentren in relativer Nähe zum Endkunden auszugehen. Mieten Die wirtschaftliche Abkühlung und damit einhergehende Abschwächung der Nachfrage hat in den letzten Jahre vor allem in den besonders stark von der Krise betroffenen, vornehmlich südeuropäischen Staaten, zu deutlichen Mietpreisrückgängen geführt. Auch im Jahr 2012 setzte sich dieser Trend fort, wenn auch nicht mehr in der gleichen Intensität wie unmittelbar zu Beginn der Krise. Steigerung auf 6,50 bzw. 6,20 /m²/monat verbuchen, Berlin und Hamburg stabilisierten sich bei 4,50 bzw. 5,70 /m²/monat. Einzig in Düsseldorf gab die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um 0,10 leicht auf 5,20 /m²/monat nach. Insgesamt liegen die Spitzenmieten der deutschen Hubs im Mittel damit zwar unter denen mancher europäischer Länder (London 13,82, Helsinki 11,42 /m²/monat), weisen bei Betrachtung der historischen Mietpreisentwicklung jedoch eine deutlich geringere Volatilität auf. Hierbei sticht besonders der Hamburger Markt heraus, dessen Mietpreise für Top-Objekte seit der Jahrtausendwende durchschnittlich nur um knapp 0,18 pro m² und Monat um das langjährige Mittel schwankten. Grafik 15: Spitzenmieten in Europa Status quo und Vorjahresvergleich Demgegenüber verzeichnen die meisten Standorte aus Mitteleuropa und Skandinavien stabile bis leicht steigende Mieten, darunter auch die deutschen Logistikzentren. München und Frankfurt konnten Grafik 14: Spitzenmieten in Deutschland 2012 8
CBRE Logistikstandorte Deutschland Mieten und Grundstückspreise 2012 Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView 9
Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView Investment Mit rund 25,2 Mrd. wurden am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland 2012 gut 11 % mehr investiert als im Vorjahr und damit das beste Ergebnis seit den beiden Rekordjahren 2006 und 2007 erzielt. Dabei zog das Investitionsgeschehen vor allem im Schlussquartal noch einmal kräftig an. Mehr als 42 % des gesamten investierten Kapitals 2012 entfiel auf die letzten drei Monate des Jahres. In den Top 5-Investmentzentren wurde 2012 ein Volumen von insgesamt knapp 13,7 Mrd. und somit 23 % mehr als im Vorjahreszeitraum registriert. Hinsichtlich des gesamten Transaktionsvolumens 2012 ist der Investmentmarkt Berlin mit 4,25 Mrd. Spitzenreiter. Hier wurden im Vergleich zum Vorjahr gut 2 Mrd. oder 93 % mehr investiert. Auch in München konnte mit einem Investmentvolumen von rund 3,56 Mrd. ein Plus von 25 % registriert werden. In Frankfurt belief sich der Investmentumsatz auf 3,05 Mrd. (+6 %). Am Hamburger Investmentmarkt hingegen lag das Transaktionsvolumen 2012 mit 1,94 Mrd. um 9 % unter dem Vorjahresergebnis, Düsseldorf hatte einen Rückgang von gut 14 % zu verzeichnen. Auch das Transaktionsvolumen im Bereich der Logistikimmobilien konnte sehr deutliche Zuwächse erzielen. Mit einem Investitionsvolumen von rund 1,65 Mrd. dem höchsten Ergebnis seit 2008 wurde in einem unmittelbaren Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung von mehr als 83 % erreicht. Allein das vierte Quartal wies hierbei ein höheres Volumen auf als das gesamte Jahr 2009. Gemessen am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen flossen etwa 7 % dieses Kapitals in das Segment der Lager- und Logistikimmobilien. Grafik 17: Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland 2012 Grafik 18: Transaktionsvolumen nach Logistik-Nutzungsarten 2012 Grafik 16: Logistik Investmentvolumen 2003-2012 10
Grafik 19: Transaktionsvolumen nach Nutzungsarten & Regionen Grafik 20: Transaktionsvolumen nach Portfolioquote 2011 2012 Grafik 21: Transaktionsvolumen nach Investorentyp Der Anteil der Investitionen in den Top 5-Standorten ist indes wieder leicht rückläufig. Nachdem 2011 gut jeder fünfte Euro im Bereich der Logistikimmobilien in eines der deutschen Logistikzentren geflossen ist, sank ihr Anteil 2012 auf nunmehr 15 % und erreichte damit wieder das Niveau aus dem Jahr 2010. Transaktionsvolumen in Detailbetrachtung Auch im Jahr 2012 setzte sich die Dominanz der Distributionshallen als beliebtestes Anlageprodukt unter den Logistikimmobilien weiter fort jedoch etwas weniger deutlich wie im Jahr zuvor. Dennoch entfielen mit rund 1,15 Mrd. knapp 70 % des in Logistikimmobilien investierten Kapitals auf Distributionshallen. Deutliche Anteilszugewinne konnte im Segment der Lagerhallen verzeichnet werden, in welche gut jeder vierte Euro floss. Produktionshallen nahmen nach einem aufstrebenden Jahr 2011 zuletzt wieder eine eher untergeordnete Rolle ein. Nur 3,6 % oder 60 Mio. entfielen auf diese Nutzung. Aufgrund der nach wie vor ungelösten Wirtschaftskrise in der Eurozone und den damit verbundenen, vagen Zukunftsaussichten, prägen weiterhin konservative Portfoliostrategien institutioneller Investoren mit verstärktem Interesse an Core-Immobilien das Transaktionsgeschehen. Unter den verschiedenen Nutzungstypen der sich fortschreitend als klassisches Investmentprodukt etablierenden Logistikimmobilien, ist daher besonders die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen, flexiblen, d. h. drittverwendungsfähigen Distributionshallen bevorzugt mit großen Vermietungsflächenvolumina und guter Mieterbonität gestiegen. Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView Nachdem 2011 ein deutlicher Rückgang an Portfolioverkäufen festgestellt wurde, konnte im darauffolgenden Jahr wieder eine leicht ansteigende Tendenz verzeichnet werden. So erhöhte sich der Anteil des über Portfoliotransaktionen transferierten Investmentvolumens von 16 % im Vorjahr auf nunmehr 22,5 %. Zu den größten Transaktionen dieser Art, die CBRE registrieren konnte, zählte die Beteiligung des norwegischen Staatsfonds über seine Managementgesellschaft Norges Bank an einem europaweiten ProLogis-Portfolio. Die hiervon neun in Deutschland befindlichen Logistikimmobilien machten hierbei einen Kaufpreis von rund 65 Mio. aus. Insgesamt investiert das Joint Venture zwischen Norges und Prologis rund 1,2 Mrd. in europäische Logistikimmobilien und unterstreicht somit die zunehmende Akzeptanz des Logistiksegments als klassisches Investitionsprodukt. Weiterhin erwarb das britische Immobilienunternehmen Hansteen ein Portfolio der Cambridge Place Investment Management LLP für ca. 33 Mio.. 11
Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView 12 Grafik 22: Transaktionsvolumen nach Investorennationalität Zu den größten Einzeltransaktionen zählten zwei Deals der Union Investment Real Estate GmbH für jeweils ca. 78 bzw. 56 Mio.. Hierunter auch das Projekt Multicube in Heddesheim, das in den Uniimmo: Europa Fonds eingebracht wurde. Während das Transaktionsgeschehen im Jahr 2011 nur durch einige wenige Käufertypen geprägt wurde, zeigte sich 2012 in dieser Hinsicht diversifizierter. Sowohl Asset-/Fondsmanagern auf der einen als auch offene Immobilienfonds auf der anderen Seite finden sich hierbei mit annähernd gleichen Anteilen an der Spitze wieder. Mit jeweils rund 25 % Anteil entfällt dabei etwa die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens allein auf diese beiden Akteursgruppen. Die im letzten Jahr anteilsmäßig deutliche Zuwächse erzielenden Projektentwickler konnten ihre Dominanz auf dem Käufermarkt hingegen nicht fortführen und spielten wieder eine eher untergeordnet Rolle. Anders sieht dies jedoch auf Seiten der Verkäufer aus. Mit knapp 450 Mrd. (27 % Anteil) gehörten Projektentwickler/Bauträger mit Abstand zu den aktivsten Marktteilnehmern 2012 und konnten insbesondere im zweiten und vierten Quartal verstärkt ihre Produkte platzieren. Nur Immobilien-AGs/REITs waren noch etwas stärker am Markt aktiv und erzielten höhere Volumina bei einem Anteil von etwa 29 %. Zudem zeichnet sich analog zu den Einkäufern auch auf Seiten der Verkäufer ein sehr differenziertes Bild ab, sodass auch hier verschiedene Akteursgruppen stark am Markt aktiv waren. Grafik 23: Spitzenrenditen Logistikimmobilien 2002-2012 Neben Immobilien-AGs/REITs und den Projektentwicklern nahmen Corporates (14 %) und Asset-/Fondsmanager (12 %), aber auch Privatinvestoren (7 %) rege auf dem Verkäufermarkt teil, wodurch auch die zunehmende Etablierung der Logistikimmobilie als klassisches Investmentprodukt zum Ausdruck gebracht wird. Steigende Marktanteile konnten auch in Bezug auf ausländische Inverstoren festgestellt werden. Auf Käuferseite lagen diese im Jahr 2012 bei gut 40 % und damit deutlich über dem Niveau des Vorjahres von rund 29 %. Besonderes Interesse bekunden ausländische Investoren dabei weiterhin an großvolumigen Portfolien und Einzelassets bevorzugt in Core-Lagen. Diese sind jedoch weiterhin Mangelware, sodass zunehmend eine größere Bereitschaft verzeichnet wird, auch in Nebenlagen in großem Stil zu investieren. Zudem kann der Kauf eines sechs Objekte umfassenden Portfolios durch die britische Hansteen Holding aufgrund größerer Mietausfallrisiken durchaus als eher opportunistisch eingestuft werden. Von hierauf auf einen allgemeinen Trend zu mehr Risikobereitschaft zu schließen, ginge jedoch zu weit. Spitzenrendite Steigendes Investoreninteresse bei weiterhin geringem Angebot führte den Gesetzen des Marktes folgend zu steigenden Kaufpreisen und infolge der eher stabilen bis leicht angestiegenen Spitzenmieten zu einer Seitwärtsbewegung bei den Spitzenrenditen.
Grafik 24: Spitzenrenditen Logistikimmobilien 2006-2012 Einzig in Berlin konnte im Jahresvergleich ein Rückgang der Spitzenrendite um 25 Basispunkte auf nunmehr 6,50 % verzeichnet werden. Zum Jahresende 2012 lagen die Spitzenrenditen für qualitativ hochwertige Objekte in den Top 5-Standorten damit geschlossen auf dem gleichen niedrigen Niveau einmal mehr ein deutliches Indiz für die ungebrochen hohe Attraktivität des Investitionsstandorts Deutschland. Nachdem bereits im Jahr 2011 die durchschnittliche ungewichtete Nettoanfangsrendite für moderne Logistikimmobilien in den Top 5-Standorten den historisch niedrigsten Stand aufwies, fiel dieser Wert 2012 damit im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt noch einmal um 5 Basispunkte. Damit liegt das Niveau weiterhin deutlich unter dem der Boomjahre 2004 bis 2007. Der Abstand der ungewichteten Durchschnittsrendite für Top-Investmentprodukte zum Kurs der 10-jährigen Bundesanleihe erreichte zum Jahresende 2012 mit 523 Basispunkten dadurch erneut einen historischen Höchststand. Kapitalwertentwicklung Top 5-Standorte Im vierten Quartal 2012 pendelte sich der mittlere Kapitalwertindex für die deutschen Logistikzentren bei einem Indexwert von 107,0 zum Basisjahr 2002 ein. Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht dies einer erneuten Steigerung um ca. 1,7 %. Allerdings verlief diese Entwicklung zwischen den Hubs mit unterschiedlichen Vorzeichen. Maßgeblich zu der Steigerung des Index trugen vor allem München und Frankfurt aufgrund steigender Spitzenmieten sowie Berlin durch rückläufige Renditen bei. Die Kapitalwerte in Hamburg blieben dagegen weitgehend stabil, Düsseldorf weist wegen der leicht gesunkenen Spitzenmiete einen Rückgang auf. Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView Tabelle 3: Renditeabstand Logistikimmobilien vs. Büro- und Einzelhandelsimmobilien 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Logistik Spitzenrendite in % 6,90 6,60 6,85 7,30 7,05 6,55 6,50 Renditeabstand in Basispunkten Büro 191 168 159 212 201 157 162 1A-Einzelhandel 215 210 228 268 246 204 212 Shopping-Center 215 185 135 155 180 155 175 13 Fachmarktzentren 115 60 35 55 80 50 50
Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView Finanzierungsumfeld Trotz der seit fünf Jahren andauernden Finanzkrise und ihres sich nur langsam abzeichnenden Endes haben sich die Kredithürden im zurückliegenden Jahr 2012 weiter reduziert. Im Vergleich zum Vorjahr verringerte sich der Anteil der Unternehmen mit Problemen hinsichtlich der Finanzierung um weitere zwei Prozentpunkte. Dieser Trend setzt sich gemäß Januarumfrage des ifo Instituts fort. Lediglich 20,3 % der befragten Unternehmen aus Industrie und Handel bezeichneten die aktuellen Richtlinien der Kreditvergabe als restriktiv. Mit Bezug auf das Segment der Immobilienfinanzierung fokussieren sich Banken weiterhin auf Core-Immobilien. Der Ausfall klassischer Kreditgeber wie die Eurohypo, die Westdeutsche Immobilienbank sowie weiterer Auslandsbanken führte jedoch zu Lücken vor allem in der Finanzierung von Gewerbeimmobilien im risikoreichen und opportunistischen Bereich. Abzuwarten bleibt zudem, in welchem Ausmaß das Inkrafttreten von Basel III mit den damit verbundenen höheren Eigenkapitalanforderungen sowie die weiteren regulatorische Bestrebungen der Gesetzgeber des europäischen Währungsraums sich auf das Kreditwachstum auswirken werden. Aktuell ist von einem erheblichen Einfluss auf die Kreditvergabe auszugehen, sodass Risikoaktiva in Form von Krediten und Wertpapieren eher ab- als aufgebaut werden dürften. Grafik 25: Kapitalwerte Logistikimmobilien Veränderung in % p.a. Grafik 26: Kapitalwertindex Logistik Benchmarkrendite & Yield Gap 14 Ausblick Mit seiner außerordentlich hohen Exportquote, seinem stabilen Arbeitsmarkt, ansteigendem Binnenkonsum und einer der andauernden Eurokrise trotzenden Wirtschaft zählt Deutschland für Investments in Lager- und Logistikimmobilien zu den weltweit attraktivsten Anlagezielen. Aufgrund des mit 162 Basispunkten deutlich ausgeprägten Renditeabstands zu modernen Büroobjekten an Top- Standorten wird das Interesse an dieser Assetklasse vor allem seitens institutioneller Investoren wegen ihrer Mindestrenditeanforderungen weiter zunehmen, sodass für 2013 mit einer vergleichbaren Investitionsdynamik gerechnet werden kann. Auf dem Vermietungsmarkt wird mit wachsendem Vertrauen in die Wirtschaft eine Nachholreaktion mit steigenden Flächenumsätzen wahrscheinlich. Zwar zeigte der Logistikindikator des IFW hinsichtlich Klima, Lage und Erwartungen Ende 2012 wieder nach unten, Unternehmensbefragungen des ifo Instituts und des ZEW ergaben jedoch zum vierten bzw. dritten Mal in Folge einen gestiegenden Optimismus. Eine zunehmende Stabilisierung der Eurozone in der zweiten Jahreshälfte, bessere Aussichten wichtiger Handelspartner sowie stärker werdender Online-Handel lassen 2013 zudem weitere positive Impulse für die deutsche Logistikbranche erwarten., Deutsche Bundesbank Grafik 27: Logistik-Indikator der deutschen Logistikwirtschaft Q4 2006 Q4 2012 Quelle: IFW, BVL
DEFINITIONEN Tracking and Tracing Tracking & Tracing (= Verfolgung und Rückverfolgung) wird im deutschen Sprachgebrauch als Senderverfolgung bezeichnet und ist ein Mittel der zeitgenauen Orts- und Statusbestimmung innerhalb des Logistikprozesses bei der Warendistribution. Umsatz Summe aller Logistikflächen, die in einem genau abgegrenzten (Teil-)Markt innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft werden. Dabei sind auch Untervermietungen innerhalb von Hauptmietverträgen oder von eigengenutzten Flächen zu erfassen. Mietvertragsverlängerungen werden als Flächenumsatz erfasst, wenn die angemietete Logistikfläche größer als die bisher genutzte ist. Als Flächenumsatz am bisherigen Standort wird in diesem Fall nur die Anmietung der zusätzlichen Mietflächen berücksichtigt. Spitzenmiete Die Spitzenmiete gibt die höchste nachhaltig erzielbare Nominalmiete in /m²/monat in der jeweiligen Toplage in einem erstklassigen Gebäude mit erstklassiger Ausstattung an. Sie basiert sowohl auf den in einem bestimmten Zeitraum getätigten Mietvertragsabschlüssen, als auch auf der Marktübersicht der Vermietungsabteilungen vor Ort. Spitzenrendite Die Spitzenrendite zeigt das Verhältnis von jährlichen Nettomieteinnahmen (Miete abzüglich nicht umlagefähige Kosten) zur Gesamtinvestitionssumme (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten), ausgedrückt in Prozent, erzielbar in der jeweiligen Toplage in einem Gebäude mit erstklassiger Ausstattung, welches zu Marktkonditionen vermietet ist. Sie basiert sowohl auf den in einem Zeitraum getätigten Kaufvertragsabschlüssen, als auch auf der Marktübersicht der Investmentabteilungen vor Ort. Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView Lagerhalle Lagerhallen verfügen über die klassischen Funktionen einer Logistikimmobilie und haben keine Sondereinbauten innerhalb des Objektes. Sie weisen in der Regel eine Hallengröße von mindestens 5.000 m² auf. Lagerhallen dienen der Lagerung von einfachen Gütern und sind auf keine spezielle Nutzergruppe fokussiert. Produktionshalle Produktionshallen dien in der Hauptfunktion der Lagerung und Montage für die Produktion vorgesehene Rohstoffe und Halbfertigprodukte (Komponenten, Systeme) wie Fertigwaren und Ersatzteile. Produktionshallen befinden sich in räumlicher Nähe zu einer Produktionsstätte. Die Produktionshalle dient in der Produktionslogistik als Zwischenlager. Distributionshalle Distributionshallen haben in Anlehnung an die Definition von HypZert e. V. die Hauptfunktion der Warenverteilung mit zusätzlicher Kommissionierung. Hierunter werden Zentrallager, Logistikzentren und Warenverteilzentren zusammengefasst. Moderne Distributionshallen werden meist als Multi-User- Immobilien projektiert und weisen demnach eine relativ hohe Drittverwendungsfähigkeit auf und decken ca. 80 % aller Nutzungen ab. Die Distributionshalle dient innerhalb der Distributionslogistik als Absatz- und Auslieferungslager und weist meist eine Hallengröße von mindestens 10.000 m² auf. 15
Februar 2013 Lager- und Logistikmarkt Deutschland MarketView KONTAKTE Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director, Head of Research Germany CBRE Bockenheimer Landstr. 24 60323 Frankfurt t: +49 69 170077 663 e: jan.linsin@cbre.com Dennis Hartweg Analyst CBRE Bockenheimer Landstr. 24 60323 Frankfurt t: +49 69 170077 633 e: dennis.hartweg@cbre.com Agency Industrial & Logistics Armin Herrenschneider Director, Head of Industrial & Logistics Germany CBRE Bockenheimer Landstr. 24 60323 Frankfurt t: +49 69 170077 43 e: armin.herrenschneider@cbre.com Logistics Investment Kai F. Oulds Senior Director, Head of Logistics Investment CBRE Bockenheimer Landstr. 24 60323 Frankfurt t: +49 69 170077 33 e: kai.oulds@cbre.com + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK Global Research and Consulting TWITTER: @cbregermany Dieser Bericht wurde vom CBRE Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von CBRE Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. 16 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden.