LiegenschaftsfondsREPORT

LiegenschaftsfondsREPORT 2011

LiegenschaftsfondsREPORT 2011

INHALT Vorwort... 3 I. Unternehmensprofil und Leistungsspektrum des Unternehmens... 5 II. Der Berliner Immobilienmarkt 2011 und die Marktstellung des Liegenschaftsfonds... 9 III. Daten- und Analyseteil... 11 1 Gesamtüberblick... 12 2 Segmente... 18.. 2.1 Grundstücksverkäufe im Segment Wohnen... 18.. 2.2 Grundstücksverkäufe im Segment Gewerbe... 23.. 2.3 Grundstücksverkäufe im Segment Sonstige... 27 3 Darstellung nach Bezirken... 30 4 Preise... 32 Ausblick... 35

3 Vorwort» Wohnen in Berlin Im Jahr 2011 verkaufte der Liegenschaftsfonds Immobilien im Wert von 157 Millionen Euro und einer Fläche von rund 1,2 Millionen m 2. Die durchschnittlichen Verkaufspreise lagen. relativ stabil bei rund 350 T Euro pro Vertrag. Die Abführungen an den Landeshaushalt. betrugen152 Millionen Euro, von denen die Bezirke 17 Millionen Euro erhielten. Der Trend zur Wohnimmobilie hat sich 2011 im Vergleich zum Vorjahr fortgesetzt. Nicht nur Anleger, sondern zunehmend auch Projektentwickler entdecken das Thema Wohnen für sich. Rund 2,5 Milliarden Euro wurden im vergangenen Jahr am Berliner Markt im Bereich Wohnen investiert. Dieser Trend zeigt sich auch deutlich in den Verkaufsergebnissen des Liegenschaftsfonds. Rund 95 Millionen Euro wurden im Wohnsegment erzielt. Damit steigt der Erlösanteil für den Bereich Wohnen von 51 Prozent im Jahr 2010 auf nunmehr stolze 61 Prozent im Jahr 2011. Der Anteil der verkauften Gewerbestandorte sank dagegen auf 30 Prozent. Im Portfolio setzte sich 2011 der Trend in Richtung Osten fort. Entsprechend den Schwerpunkten des Portfolios wurden 49 Prozent des Umsatzes mit Grundstücken im Ostteil der Stadt erzielt. 2010 waren es noch 30 Prozent. Das Thema Wohnen war und ist aktuell und ist deshalb ein Schwerpunkt der Tätigkeit des Liegenschaftsfonds. Die Immobilie wird von privaten wie institutionellen Anlegern als sicherer Hafen in stürmischen Zeiten am Kapitalmarkt gesucht. Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser für den privaten Käufer, aber auch für Projektentwicklungen im Segment Geschosswohnungsbau ist der Liegenschaftsfonds mit seinem Portfolio zur richtigen Zeit am Markt. Zurzeit haben wir etwa 200 Objekte im Bestand, die sich für den Geschosswohnungsbau eignen. In diesem Jahr bringt der Liegenschaftsfonds verteilt über die gesamte Stadt rund. 50 Geschosswohnungsbaugrundstücke auf den Markt. Insgesamt können auf diesen Grundstücken rund 1.875 Wohneinheiten realisiert werden. Darüber hinaus werden über Maßnahmen der Grundstücksqualifizierung durch die Projekt KG des Liegenschaftsfonds zusätzlich Grundstücke für Geschosswohnungsbau mit ca. 1.160 Wohnungen aktiviert. 2012 und 2013 bringt der Liegenschaftsfonds Flächen für ca. 3.000 Wohnungen auf den Markt. Der Start mit den ersten 35 Grundstücken erfolgt sofort. Holger Lippmann Geschäftsführer Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG

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5 I. Unternehmensprofil und Leistungs spektrum des Unternehmens» Wir kennen die richtigen Ansprechpartner in den Verwaltungen. «Wer in Berlin auf der Suche nach einer ungewöhnlichen Immobilie oder einem Grundstück ist, ist beim Liegenschaftsfonds Berlin gerade richtig. Mit mehr als 5.000 Verkaufsobjekten in Berlin bietet sein vielseitiges Portfolio das Passende für Investoren, Käufer und Mieter.. Das Angebot speist sich aus Grundstücken, die die Stadt für eigene Zwecke nicht mehr benötigt. Viele der Immobilien sind deshalb alles andere als gewöhnlich: Beispielsweise das ehemalige Gefängnis in der Kantstraße, in dem jetzt modernes Wohnen und einzigartige Kunst in bester Innenstadtlage miteinander kombiniert werden. Oder eine alte Krankenhausanlage in Berlin-Buch, die sich in ein Wohnensemble mit Hofgärten und einem Park verwandelte. Selbst eine sanierungsbedürftige Schule bietet Potenzial und ist heute ein beliebtes Hostel. Und sogar ein ehemaliges Krematorium findet einen Käufer. Der Liegenschaftsfonds verwaltet, qualifiziert und verkauft treuhänderisch alle vermarktungsfähigen Liegenschaften des Landes, provisionsfrei und aus erster Hand.» Alles aus einer Hand Vor Gründung des Liegenschaftsfonds Ende der 90er Jahre hatten die Ansprechpartner in den Bezirken nur einen eingeschränkten Blick auf die Immobilienlage in ihrem Bezirk. Um in Berlin das richtige Objekt aus öffentlicher Hand zu finden sei es für ein Hotel, Bürohochhaus oder privaten Wohnraum, mussten Investoren an viele Behördentüren klopfen:. Bis zu 28 Stellen konnten Berliner Landesimmobilien verkaufen. Damit der Verkauf landeseigener Liegenschaften optimiert und offensiv in Angriff genommen werden konnte, beschloss der Berliner Senat eine professionelle Aufstellung der Immobilienvermarktung. In dem Wissen, dass das Land Berlin nicht selbst als Verkäufer agieren kann, sollten dies Fachleute tun. Deshalb ging vor fast elf Jahren der Liegenschaftsfonds Berlin mit dem Ziel an den Start, die landeseigenen Immobilien einerseits den Marktanforderungen anzupassen und andererseits gewinnbringend zu veräußern. Bis heute hat der Liegenschaftsfonds knapp 5.500 Immobilienverkäufe über eine fast. 14 Millionen Quadratmeter große Fläche abgeschlossen und dabei über zwei Milliarden Euro eingenommen. Hinzu kommen Erlöse von mehr als 460 Millionen Euro aus der Bewirtschaftung der an ihn übertragenen Immobilien. In die Haushaltskasse des Landes Berlin flossen durch die Arbeit des Liegenschaftsfonds über 1,7 Milliarden Euro und weitere 227 Millionen Euro an die Berliner Bezirke.

6»LiegenschaftsfondsReport 2011 I. Profil und Leistungsspektrum» Gute Kontakte und langjährige Erfahrung Schwerpunkt der Arbeit des Liegenschaftsfonds ist der Verkauf, aber er unterstützt Kaufinteressenten auch dabei, dass Planungsrecht für bislang nicht nutzbare Grundstücke geschaffen wird und diese Objekte damit erworben und bebaut werden können. Vor allem seine enge Vernetzung mit den Verwaltungen des Senats und der Bezirke ist dabei ein großer Vorteil.. Die Mitarbeiter des Liegenschaftsfonds verfügen über langjährige Erfahrung und kennen die richtigen Ansprechpartner, sie helfen bei der Bewertung der Grundstücke und machen belastbare Aussagen zu den Rahmenbedingungen der Nutzung. Bei Anfragen ob zum Baurecht,. zu Nutzungsmöglichkeiten oder Standortfragen stehen sie den Investoren zur Seite.. Sie öffnen die Türen zu den Planungsämtern der Bezirke und den Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung oder Wirtschaft. So können Genehmigungsverfahren kurz gehalten und Objektverkäufe letztendlich beschleunigt werden.» Neue Chancen dank Qualifizierung Brachliegende Immobilienschätze als Werte überhaupt nutzbar zu machen, geschieht beim Liegenschaftsfonds durch Qualifizierung auf dem Papier. Die Immobilie selbst wird dabei in keiner Weise verändert. Qualifizierung heißt hier vielmehr, zum Beispiel in Gutachten verschiedenster Art zu investieren oder den Bezirk dabei zu unterstützen, belastbares Planungsrecht zu schaffen. Von dieser Qualifizierungstätigkeit profitieren alle Beteiligten: Stadtentwicklungspolitische Ziele und Nutzungsvorgaben des Landes bzw. des betreffenden Bezirkes werden berücksichtigt und der Investor erhält belastbare Aussagen zu den Rahmenbedingungen der Nutzung. Insgesamt 19 Qualifizierungsgrundstücke waren und sind in der Bearbeitung des Liegenschaftsfonds: angefangen vom Humboldthafen in Berlin-Mitte über den Krausenblock und den Diplomatenpark bis hin zum ehemaligen Kinderkrankenhaus Lindenhof. Alle Objekte im aktuellen Qualifizierungsportfolio des Liegenschaftsfonds entsprechen einer Gesamtgrundstücksfläche von ca. 720.000 m 2, einem möglichen Bebauungsvolumen von ca. 700.000 m 2 Geschossfläche und einem geschätzten Verkaufsvolumen von ca. 160 Millionen Euro.» Gefragte Kompetenz Als der Liegenschaftsfonds zum Jahresbeginn 2001 seine Geschäftstätigkeit aufnahm, bestanden in mancher Verwaltung noch Vorbehalte und Ängste im Hinblick auf den Verlust an Einflussnahme auf bezirkliche Entwicklungen. Das Vertrauen in die Kompetenz des Liegenschaftsfonds kam mit den ersten erfolgreich realisierten Projekten, wenn sich etwa auf einstigen Industriebrachen neue Unternehmen ansiedelten, in leerstehenden Verwaltungsgebäuden Wohnraum entstand oder vom Verfall bedrohte Denkmalobjekte in neuem Glanz erstrahlten. Schrittweise wurde der Liegenschaftsfonds berlinweit für ein riesiges Potenzial an Flächen verantwortlich und avancierte in den letzten Jahren für private und gewerbliche Käufer zum zentralen Anbieter. Die Kompetenz des Liegenschaftsfonds, sachgerechte Lösungen zu finden, ist heute gefragter denn je. So agiert der Liegenschaftsfonds seit 2007 nicht nur direkt im Auftrag des Landes Berlin, sondern konnte auch verschiedene andere landeseigene Unternehmen von seiner Leistungsfähigkeit überzeugen. Prominente Verkaufsaufträge der Stiftung Oper Berlin, der Berliner Großmarkt GmbH, der Berliner Immobilienmanagement GmbH oder der Charité Universitätsmedizin Berlin stehen exemplarisch für die Arbeit des Liegenschaftsfonds.

»LiegenschaftsfondsReport 2011 I. Profil und Leistungsspektrum 7» Spezialität des Angebots Im Bestand des Liegenschaftsfonds finden sich nicht die klassischen Renditeobjekte in 1-a-Lagen. Gerade in den Anfangszeiten gaben sich viele Finanzinvestoren die Klinke in die Hand und wollten die fertig entwickelte, voll vermietete Cash Cow erwerben und mussten unverrichteter Dinge weiterziehen. Der Grund hierfür: Das Portfolio des Liegenschaftsfonds umfasst Flächen und Immobilien aus dem nicht betriebsnotwendigen Vermögen des Landes Berlin bzw. solche Immobilien, die sich als unwirtschaftlich erwiesen haben. Bebaute Objekte sind dementsprechend in der Regel in keinem guten Zustand, wenn sie an den Liegenschaftsfonds übergeben werden. Der Liegenschaftsfonds investiert selbst nicht in diese Objekte. Sie sind und bleiben Rohdiamanten, für die Käufer gesucht werden, die diese dann erst zum Schmuckstück erstrahlen lassen müssen. Gerade in der Vermarktung dieser Rohdiamanten und Sonderimmobilien hat sich der Liegenschaftsfonds spezielle Fachkompetenz erarbeitet. Ob ehemalige Krankenhausareale, Bunker oder leerstehende Schulen und Kindertagesstätten es wurden Käufer für schwierigste Fälle gefunden, die für diese besonderen Immobilien auch wirtschaftlich tragfähige Nutzungsperspektiven entwickelt haben. Auf diese Weise werden mit dem Verkauf der Grundstücke nachhaltige Effekte für die Stadt erzielt, die sich nicht allein auf fiskalische Ziele reduzieren lassen.» Unsere Objekte sind alles außer gewöhnlich. Baugruppen Als Treuhänder des Landes Berlin wirkt der Liegenschaftsfonds seit jeher auch an der Umsetzung stadtentwicklungs-, sozial- oder wirtschaftspolitischer Ziele mit: sei es der Grundstücksverkauf an Künstler oder soziale Träger, hauptstadtrelevante Unternehmensansiedlungen oder Verkäufe an Baugruppen. In den vergangenen Jahren sind Objekte von Baugruppen beispielsweise in Berlin-Mitte und Berlin-Treptow regelrechte Vorzeigeprojekte geworden. Als neues Angebot an Baugruppen werden nun in diesem Jahr zwei Objekte in der Torstraße in Berlin-Mitte sowie jeweils ein Objekt in der Amrumer Straße im Wedding, in der Kurfürstenstraße in Tiergarten und in der Gierkezeile in Charlottenburg im Baugruppen.verfahren zweistufiges Auswahlverfahren mit Konzept auf den Markt gebracht.» Startschuss für die ersten 50 Objekte In diesem Jahr bringt der Liegenschaftsfonds verteilt über die gesamte Stadt rund 50 für den Geschosswohnungsbau geeignete Grundstücke auf den Markt. Sie bieten Platz für rund 1.800 Wohneinheiten. Fünf große Entwicklungsprojekte sorgen für weiteres Wohnungsbaupotenzial bis 2013. Insgesamt können so in den nächsten zwei Jahren ca. 3.000 neue Wohnungen entstehen.

8»LiegenschaftsfondsReport 2011 I. Profil und Leistungsspektrum» Auf einen Blick 2012: 50 Grundstücke mit Platz für ca. 1.800 Wohneinheiten 2013: Weitere fünf Entwicklungsprojekte am Standort Otto-Braun-Str. 70 in Berlin-Mitte Anne-Frank-Str. 6, 8, 10 in Köpenick An der Mole, Kynaststr. im Bezirk Lichtenberg, Buckower Felder, Buckower Damm 302 in Neukölln ehemaliges Krankenhaus Staaken, Schulstr. 13 in Berlin-Spandau 450 Wohnungen 180 Wohnungen 120 Wohnungen 250 Wohnungen 160 Wohnungen Der Start mit den ersten 35 Grundstücken erfolgt sofort. Weitere Informationen finden Sie unter www.liegenschaftsfonds.de oder in unserem Flyer Mehr Wohnen für Berlin.

9 II. Der Berliner Immobilienmarkt 2011 und die Marktstellung des Liegenschaftsfonds» Auch im Jahr 2011 konnte der Liegenschaftsfonds seine starke Marktposition im Segment unbebaute/ Entwicklungsgrundstücke behaupten. «Die stabile wirtschaftliche Entwicklung war Voraussetzung für ein gutes Klima am Berliner Immobilienmarkt. Dieser zeigt sich in 2011 dynamisch und umsatzstark. Insgesamt wurde über alle Teilsegmente des Marktes ein Transaktionsvolumen von rund 10,5 Milliarden Euro erzielt. Das bedeutet gegenüber dem bereits erfolgreichen Immobilienjahr 2010 eine nochmalige Erhöhung des Umsatzvolumens um rund 20 Prozent. Das Transaktionsvolumen konzentrierte sich auf den Markt für klassische Rendite- und Core-Objekte im gewerblichen Bereich. Die Nachfrage nach Wohnungspaketen und neu entwickelten Wohnprojekten hat sich verstärkt. Das Transaktionsvolumen für Eigentumswohnungen hat sich von 2010 auf 2011 um ca. ein Drittel erhöht. Letzteres ist nicht zuletzt ein Resultat des individuellen Strebens nach Sicherheit in Form von Immobilieneigentum. Deutlich wurde, dass der Nachfrage nach geeigneten, gut vermieteten und renditesicheren Objekten ein limitiertes Angebot gerade in guten Innenstadtlagen gegenüberstand.. Besonders deutlich war diese Diskrepanz zwischen beschränktem Angebot und gestiegener Nachfrage im Bereich des Wohnungsmarktes. Hier stand einer stark gewachsenen Nachfrage in den Bereichen Eigentumswohnungen und Mietwohnungen sowohl im oberen als auch im sozialverträglich mittleren und unteren Preissegment ein nicht ausreichendes Angebot. gegenüber. Damit rückten 2011 verstärkt wieder Projektentwicklungen in den Fokus des Immobilienmarktes. Infolgedessen hat auch der Markt für unbebaute Grundstücke und Entwicklungsstandorte deutlich angezogen. Ein Umsatz von rund 780 Millionen Euro in diesem Marktsegment in Berlin entspricht einer Steigerung von rund 25 Prozent gegenüber 2010. Getragen wurde dieser Anstieg durch eine im Vergleich zum Vorjahr signifikant höhere Anzahl von Grundstücksverkäufen in hochpreisigen City- bzw. guten Innenstadtlagen mit Kaufpreisen. von über 10 Millionen Euro pro Baugrundstück.

10»LiegenschaftsfondsReport 2011 II. Der Immobilienmarkt Der Liegenschaftsfonds Berlin ist aufgrund der Zusammensetzung seines Verkaufsportfolios überwiegend in diesem Marktsegment unbebaute Grundstücke/Entwicklungsgrundstücke aktiv. Mit einem Verkaufsvolumen von knapp 160 Millionen Euro konnte der Liegenschaftsfonds auch 2011 ein gutes Ergebnis erzielen. Dabei ist trotz Erhöhung des Flächenumsatzes um rund 17 Prozent das Kaufpreisvolumen leicht zurückgegangen. Dieses resultiert nicht zuletzt aus in 2011 zum Teil deutlich verlängerten Planungs- und Entscheidungsprozessen. bis zum Erlangen der Vermarktungsreife bei hochwertigen Innenstadtstandorten und großvolumigen Wohnungsbaustandorten. Trotzdem konnte der Liegenschaftsfonds auch im Jahre 2011 seine starke Position in diesem Marktsegment in Berlin halten. Mit über 20 Prozent Anteil am Gesamtverkaufsvolumen bei unbebauten Grundstücken/Entwicklungsgrundstücken war er damit auch 2011 Marktführer. in Berlin. Umsatz im Marktsegment unbebaute Grundstücke/Entwicklungsliegenschaften in Mio. Euro 1.200 1.000 800 600 400 200 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Umsatzvolumen in Mio. Euro in Berlin gesamt. Umsatzvolumen des Liegenschaftsfonds in Mio. Euro Auch beim Liegenschaftsfonds wurde 2011 eine verstärkte Präferenz hinsichtlich Nachfrage nach Wohnungsbaugrundstücken deutlich. Hier spiegelt sich der notwendige Nachholeffekt nach Jahren relativ geringen Wohnungsbauvolumens im Geschosswohnungsbau in Berlin wider.

11 III. Daten- und Analyseteil 1 Gesamtüberblick 2 Segmente 2.1 Grundstücksverkäufe im Segment Wohnen 2.2 Grundstücksverkäufe im Segment Gewerbe 2.3 Grundstücksverkäufe im Segment Sonstige 3 Darstellung nach Bezirken 4 Preise

12»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 1 Gesamtüberblick Der anhaltend großen Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt entsprechend legte der Liegenschaftsfonds seinen Vermarktungsschwerpunkt auf den Verkauf von Grundstücken im Wohnsegment. Die Vermarktung konzentrierte sich dabei auf Grundstücke mit hoher Umsatzerwartung. Im Fokus des Investoreninteresses standen Flächen für den gehobenen Geschosswohnungsbau in attraktiven Innenstadtlagen. Ein günstiges Investitionsklima, unter anderem bedingt durch ein niedriges Zinsniveau sowie Mangel an Anlagealternativen steigert die Nachfrage.. In diesem Teilmarkt hat der Liegenschaftsfonds allerdings nur wenige Grundstücke oder Objekte im Portfolio.» Anzahl und Umsatz Im vergangenen Geschäftsjahr erzielte der Liegenschaftsfonds mit dem Verkauf von 442 Grundstücken bei einer Gesamtfläche von 122 ha insgesamt ein Beurkundungsvolumen von 157 Millionen Euro. Jahr Anzahl der Kaufverträge Umsatz in Mio. Euro Verkaufte Fläche in ha 2005 631 186,6 150 2006 633 204,4 120 2007 594 280,6 253 2008 584 234,2 160 2009 676 156,3 192 2010 533 189,0 103 2011 442 157,1 122 Sowohl die Anzahl an Verkaufsfällen als auch der Umsatz ist dabei im Vergleich zum. Vorjahr um jeweils 17 Prozent gesunken. Aufgrund der proportionalen Abnahme blieb der durchschnittliche Kaufpreis pro Vertrag aber mit ca. 355.000 Euro nahezu konstant. Der überwiegende Rückgang bei der Anzahl der Abschlüsse erfolgte im unteren Preissegment. Entscheidend für die Umsatzabnahme waren dagegen die im Vergleich zum. Vorjahr weniger getätigten Verträge im hochwertigen Segment.

»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 13 Wertkategorie 2008 2009 2010 2011 unter 100.000 Euro 414 475 379 283 100.000 bis 500.000 Euro 102 135 94 92 500.000 bis 1 Mio. Euro 29 32 24 31 1 Mio. bis 5 Mio. Euro 30 32 30 34 5 Mio. bis 10 Mio. Euro 6 1 4 1 10 Mio. Euro und größer 3 1 2 1 Gesamt 584 676 533 442 Etwa 57 Prozent aller Kaufverträge betrafen portfoliobedingt Grundstücke für eine klassische Ein- oder Zweifamilienhausbebauung und sogenannte Rest- und Kleinstflächen. Entsprechend groß war auch im vergangenen Jahr mit ca. 85 Prozent der Gesamtanteil der Verträge in den Kategorien von unter 100.000 Euro und bis 500.000 Euro.» Käuferstruktur In den unteren Preissegmenten wurden ca. zwei Drittel der Kaufverträge mit Privatpersonen geschlossen. Dabei tätigten die privaten Käufer zu ca. 90 Prozent Abschlüsse in der Kategorie unter 100.000 Euro. Der zahlenmäßige Rückgang im Abschluss der kleinvolumigen Verträge betraf folglich im Wesentlichen den Privatkäuferkreis. Hier waren es 96 Kaufverträge weniger als im Vorjahr. Entsprechend ist der Gesamtanteil der Privatkäufer von 64 Prozent auf 56 Prozent gesunken. Der zahlenmäßige Rückgang im Abschluss der kleinvolumigen Verträge betraf folglich im Wesentlichen den Privatkäuferkreis. Hier waren es 96 Kaufverträge weniger als im Vorjahr. Entsprechend ist der Gesamtanteil der Privatkäufer von 64 Prozent auf 56 Prozent gesunken. Gleichzeitig gab es einen Zuwachs privater Käufer in den höherwertigen Vertragssegmenten. Dadurch stieg der durchschnittliche Kaufpreis von 70.000 Euro auf ca. 98.000 Euro und der Umsatzanteil der Privatkäufer erhöhte sich von 13 auf 15 Prozent. Für den Hauptumsatz waren dagegen auch 2011 die gewerblichen Investoren verantwortlich. Ihr Umsatzanteil lag mit über 130 Millionen Euro bei 85 Prozent. Die gegenüber 2010 zu verzeichnende Abnahme bei großvolumigen Verträgen ließ den durchschnittlichen Kaufpreis pro Vertrag sinken. Waren es im Vorjahr im Durchschnitt ca. 870.000 Euro, betrug der Kaufpreis der gewerblichen Käufer im Jahr 2011 durchschnittlich 680.000 Euro.

14»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil Käufertyp nach Vertragsanteil Käufertyp nach Umsatzanteil 100 % 100 % 80 % 80 % 60 % 60 % 40 % 40 % 20 % 20 % 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Privat Gewerbe Privat Gewer be» Lage Insgesamt war der Rückgang der Vertragsabschlüsse sowohl in den ehemaligen Ost- als. auch in den ehemaligen Westberliner Bezirken zu verzeichnen. Erneut lagen fast zwei Drittel der verkauften Grundstücke in den östlichen Bezirken der Stadt. Hier liegt der überwiegende Bestand an nicht mehr benötigten Landesimmobilien und damit auch der Schwerpunkt des Portfolios des Liegenschaftsfonds. Das restliche Drittel entfiel im Wesentlichen auf die. westlichen Bezirke. Bei der Umsatzverteilung gab es im vergangenen Jahr Veränderungen. Erzielten im Jahr 2010 die Verkäufe in den Ostberliner Bezirken (zwei Drittel der Verträge) lediglich ein Drittel des Umsatzes, war es 2011 mit 49 Prozent schon fast die Hälfte des Gesamtumsatzes. Der durchschnittliche Kaufpreis ist von 210.000 Euro um 70.000 auf 280.000 Euro pro Vertrag gestiegen. Gleichwohl ist das Umsatzniveau in den ehemaligen Westberliner Bezirken bei gleichzeitig geringerer Anzahl von Verträgen fast doppelt so hoch. Dies ist bedingt durch zum Teil weitaus höhere Bodenpreise und eine hohe Nachfrage in diesen Lagen. Der durchschnittliche Kaufpreis lag hier bei 530.000 Euro pro Vertrag. Lage Anzahl der Umsatz Verkaufte Kaufverträge in Mio. Euro Fläche in ha ehem. Ostberliner Bezirke 276 76,9 78 ehem. Westberliner Bezirke 142 75,8 35 Brandenburg und andere Bundesländer 24 4,4 9 Gesamt 442 157,1 122

»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 15» Segmente Das Portfolio des Liegenschaftsfonds ist sowohl hinsichtlich Lage, Nutzung als auch Größe der Grundstücke sehr vielfältig, lässt sich aber in die Schwerpunktsegmente Wohnen,. Gewerbe und Sonstige Immobilien 1 klassifizieren. Die prozentuale Verteilung der Kaufverträge in diesen Kategorien ist seit Jahren nahezu. unverändert und so blieb auch 2011 der jeweilige Anteil der Segmente an den Gesamtverträgen weitestgehend konstant: Mit 58 Prozent (257 Verträgen) wurden wieder in der Mehrzahl Wohngrundstücke veräußert. Der Anteil der gewerblich genutzten Grundstücke lag mit 55 Verträgen gleichbleibend bei etwa 12 Prozent und die Sonstigen seit Jahren bei knapp 30 Prozent. Der Rückgang beim Abschluss der Kaufverträge war dabei in allen drei Segmenten zu verzeichnen. Innerhalb der Segmente ergab sich ein differenziertes Bild. Das Wohnsegment war trotz der Abnahme an Verträgen vom Umsatzrückgang am wenigsten betroffen. Mit einem Vertragsvolumen von insgesamt 95,4 Millionen Euro war das Minus von 1,4 Prozent (1,3 Millionen Euro) gegenüber 2010 vergleichsweise sehr gering. Mittlerweile macht das Umsatzvolumen im Segment Wohnen nahezu zwei Drittel des Gesamtumsatzes aus. Sinkende Vertragszahlen betrafen im Bereich Wohnen vor allem das unterste Preissegment, Verträge unter 100.000 Euro. Gegenüber dem Jahr 2010 wurden in dieser Wertkategorie. 79 Grundstücke weniger verkauft. Dieser Umsatzrückgang konnte durch den Anstieg bei Verträgen mit einem höheren Vertragsvolumen insbesondere bei den Abschlüssen zwischen einer und fünf Millionen Euro nahezu ausgeglichen werden. Allein in dieser Preisspanne konnten 2011 ca. 55 Millionen Euro erzielt werden, was einem Umsatzanteil von 58 Prozent entsprach. Im Jahr 2010 lag der Anteil dieser Vertragsabschlüsse noch bei 38 Prozent des Wohnumsatzes. Sowohl bei den Gewerbegrundstücken als auch bei den Sonstigen Verkäufen sanken. dagegen die Umsätze jeweils um 33 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Im Bereich der Gewerbegrundstücke reduzierte sich 2011 das Vertragsvolumen um ca. 23 Millionen Euro. Entscheidend war die gesunkene Anzahl höherwertiger Verkäufe. So gab es fünf Abschlüsse weniger bei Verträgen in der Preisspanne zwischen einer und zehn Millionen Euro. Der Umsatz aus dem Verkauf der Sonstigen Grundstücke ging um etwa sieben Millionen Euro zurück und betrug 2011 insgesamt etwa 15 Millionen Euro. Hier sank in allen Vertragsklassen sowohl der Umsatz als auch die Anzahl der Kaufverträge. 1 Das Segment der Sonstigen Immobilien umfasst die Verkäufe von Arrondierungs- und Splitterflächen, Verkehrs flächen, Garagengrundstücken, Erholungs- sowie Gemeinbedarfsflächen.

16»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil Segmentierung der Anzahl 500 400 300 200 100 0 Wohnen Gewerbe Sonstige Segmentierung der Umsätze in Mio. Euro 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Wohnen Gewerbe Sonstige Segmentierung der Fläche in ha 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Wohnen Gewerbe Sonstige 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 17 Die überwiegende Anzahl der verkauften Objekte war unbebaut. Der Anteil der bebauten Grundstücke blieb dabei mit ca. 13 Prozent annähernd konstant. Waren es im Jahr 2010 noch insgesamt 87 Grundstücke, so konnten im vergangenen Jahr bei 58 Immobilien die vorhandenen Gebäude weiterhin genutzt werden, meist jedoch erst nach umfangreichen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen seitens des Erwerbers. Die bebauten Grundstücke verteilten sich auf die drei Nutzungssegmente: Wohnen (26 Verkäufe), Gewerbe (23 Verkäufe) und Sonstige Immobilien (9 Verkäufe). Von den 58 bebauten Verkaufsobjekten stand in 15 Fällen die vorhandene Bausubstanz unter Denkmalschutz. Dabei handelte es sich um sechs Wohn-, fünf Gewerbegrundstücke sowie vier Objekte mit einer zukünftigen Gemeinbedarfsnutzung. Wenngleich der Denkmalschutz bei einer Wertermittlung zu Abschlägen führt, erzielen manche Objekte im Rahmen eines Bieterverfahrens aufgrund der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, ihrer Lage und architektonischen. Qualitäten durchaus hohe Kaufpreise. Im Folgenden wird bei den Auswertungen und Analysen nicht zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden, da nur in Einzelfällen für die vorhandenen Baulichkeiten eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer und somit ein kaufpreisrelevanter Gebäudewert. ermittelt werden konnte.

18»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 2 Segmente 2.1 Grundstücksverkäufe im Segment Wohnen Im Bestand des Liegenschaftsfonds werden die Wohngrundstücke nach den Teilmärkten individueller Wohnungsbau, Geschosswohnungsbau, Gemischte Nutzung (überwiegend Wohnen), Rohbauland, Wohnerbbaurechte sowie Grundstücke gemäß Sachenrechtsbereinigungsgesetz 2 differenziert. 2011 konnten im Wohnsegment insgesamt 257 Verträge geschlossen und über 95 Millionen Euro erzielt werden. Sind die absoluten Kauffallzahlen insgesamt zwar gesunken, ist das Umsatzvolumen dagegen nahezu gehalten worden. Damit stieg der Erlösanteil des Wohnsegmentes auf 61 Prozent, im Jahr zuvor waren es noch 51 Prozent. Der Liegenschaftsfonds hat vom stark gestiegenen Interesse an Berliner Wohnimmobilien in Innenstadtlagen profitiert. Anteil der Teilmärkte am Marktsegment WOHNEN im Jahr 2011 Anzahl.. Umsatz 34 % 37 % 27 % 24 % 14 % 9 % 14 % 17 % 16 % 2 % 4 % 2 % Geschosswohnungsbau gemischte Nutzung Erbbaurecht individuelle Bauweise Rohbauland Sachenrecht 2 Bei Grundstücken, die unter die Bestimmungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachRBerG) fallen, ist ein vom Eigentum am Grundstück getrenntes, selbständiges Eigentum am vorhandenen Gebäude entstanden. Durch den Verkauf an den jeweiligen Nutzer erfolgt eine Bereinigung der Rechtsverhältnisse. Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist in der Regel ein Ankauf des Grund und Bodens durch den Nutzer zum hälftigen Bodenwert möglich.

»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 19 Eine Umsatzsteigerung im Wohnsegment gelang trotz des begrenzten Portfolios in nachgefragten Lagen in den beiden Teilmärkten Geschosswohnungsbau und überwiegende Wohnnutzung. Vor allem bei den Grundstücken für den Geschosswohnungsbau konnte mit 37 Verträgen (2010: 22) das Umsatzvolumen zum Vorjahr verdoppelt werden. Für Grundstücke mit einer überwiegenden Wohnnutzung blieb das erzielte Vertragsvolumen trotz weniger Abschlüsse damit konstant. Fast zwei Drittel des Umsatzes im Wohnsegment konnten in diesen beiden Teilmärkten generiert werden. Ihr Anteil am Gesamtvolumen aller Verkäufe lag zusammen bei ca. 37 Prozent. Neben dem gehobenen Wohnsegment lag weiterhin auch die Realisierung von Wohnvorhaben im Rahmen der sogenannten Baugruppen im Trend. Baugruppen beteiligen sich bei nachgefragten Lagen häufig an Bieterverfahren, bei denen der Verkauf an den Höchstbieter erfolgt. Sechs Verkäufe erfolgten so an Baugruppen. Die anhaltende Nachfrage und das sich zunehmend verknappende Angebot ließen den durchschnittlichen Kaufpreis pro Vertrag in beiden Teilmärkten steigen. Vor allem bei den Bestandsgebäuden im Geschosswohnungsbau gab es nahezu eine Verdopplung des durchschnittlichen Kaufpreises. Durchschnittlicher Kaufpreis in Euro pro Vertrag 2.500.000 E 2.000.000 E 2009 2010 2011 1.500.000 E 1.000.000 E 500.000 E 0 E bebaut unbebaut bebaut unbebaut Mischnutzung Geschosswohnungsbau

20»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil Die mit Abstand meisten Kaufverträge schloss der Liegenschaftsfonds auch 2011 im Teilmarkt der Grundstücke für eine Ein- und Zweifamilienhausbebauung. Wenngleich der Anteil. in den letzten drei Jahren jeweils um 10 Prozent gesunken ist, entsprachen die 96 Kaufverträge noch 37 Prozent der Verkäufe im Wohnsegment. Der Anteil an den Gesamtverkäufen lag bei 22 Prozent. Trotz der abnehmenden Kaufverträge ist der Umsatz des Teilmarktes der Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke mit fast 15 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr nahezu gleichgeblieben und entsprach wiederholt etwa 16 Prozent des Umsatzes im Wohnsegment. Der Rückgang betraf fast ausschließlich das untere Preissegment (bis 500.000 Euro pro Vertrag) und konnte durch den Abschluss eines hochwertigen Kaufvertrages kompensiert werden. Individueller Wohnungsbau 2010 2011 Wertkategorie Anzahl der Umsatz in Anzahl der Umsatz in Verträge Mio. Euro Verträge Mio. Euro unter 100.000 Euro 124 6,8 71 4,2 100.000 bis 500.000 Euro 24 4,1 21 3,7 500.000 bis 1 Mio. Euro 3 2,5 3 2,2 1 Mio. bis 5 Mio. Euro 1 1,9 1 4,7 Gesamt 152 15,3 96 14,8 Sind für den Geschosswohnungsbau die innerstädtischen Altbauquartiere in Ost und West gleichermaßen begehrt, gibt es hingegen bei den Ein- und Zweifamilienhauslagen ein starkes Gefälle. Nach wie vor sind die angebotsbedingt wenigen Verkäufe in den hochpreisigen, traditionellen Wohnlagen im Südwesten der Stadt ein Umsatzgarant. Die vier hochwertigen Kaufverträge lagen ausnahmslos im Stadtteil Zehlendorf. Insgesamt wurden in den Westberliner Bezirken mit einem Fünftel der Verträge nahezu zwei Drittel des Teilmarktumsatzes erzielt. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Ein- oder Zweifamilienhausgrundstück lag hier im vergangenen Jahr bei ca. 500.000 Euro pro Vertrag, in den ehemaligen Ostberliner Bezirken, in denen sich 76 Prozent der verkauften Grundstücke befanden, dagegen bei nur durchschnittlich 67.000 Euro. Der Teilmarkt der Erbbaurechte hat, nach einem überaus erfolgreichen Jahr 2010, mit 36. Verkäufen und einem Erlös von ca. 16 Millionen Euro im zurückliegenden Geschäftsjahr. wieder das durchschnittliche Niveau der Vorjahre erreicht. Es waren sowohl Erbbaurechtsnehmer von Einfamilienhäusern als auch Erbbaurechtsnehmer von Geschosswohnungsbauten, die eine Vereinigung von Gebäudeeigentum und dem Eigentum am Grundstück vornahmen.

»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 21 Das Angebot an sogenannten Rohbaulandflächen Flächen, die in der Regel noch parzelliert und erschlossen werden müssen ist seit Jahren begrenzt und dementsprechend wurden auch im Jahr 2011 lediglich fünf Verkäufe mit einem Umsatzvolumen von ca. vier Millionen Euro getätigt. Der Anteil der Rohbaulandflächen an den Kaufverträgen im Wohnsegment liegt seit Jahren gleichbleibend bei niedrigen zwei Prozent, der Umsatzanteil unter zehn Prozent. Im Wesentlichen waren es große, nicht mehr benötigte Gemeinbedarfsflächen, die aufgrund einer Baurechtsänderung zukünftig eine Ein- oder Zweifamilienhausbebauung zulassen. Die Verkäufe nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz sind seit Jahren erwartungsgemäß rückläufig. Im vergangenen Jahr wurden in diesem Teilmarkt 61 Verträge mit einem Umsatz von zwei Millionen Euro abgeschlossen. Umsatzentwicklung der Teilmärkte im Segment WOHNEN in Mio. Euro 70 60 50 40 30 20 10 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Geschosswohnungsbau gemischte Nutzung individuelle Bauweise Erbbaurecht Rohbauland Sachenrechtsbereinigung

22»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil Besondere Verkäufe im Segment Wohnen Neben einer Vielzahl an unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken hatte der. Liegenschaftsfonds auch die eine oder andere interessante bebaute Wohnimmobilie im. Verkaufsportfolio. Limonenstraße Zehlendorf Wenn auch selten, aber manchmal gibt es sie noch: wahre Perlen im Portfolio. Die einst von der Charité als Institut für die Forensische Psychiatrie genutzte repräsentative Landhausvilla aus den 20er Jahren des letzten Jahrhunderts erfüllt zukünftig Wohnträume in exklusiver Lage. Metzer Straße Prenzlauer Berg Stadtteil Prenzlauer Berg: Eine Koordinate, die ausreichte, um für diese Baulücke Höchstgebote zu erzielen. Die vorhandene, unter Denkmalschutz stehende Remise muss erhalten bleiben, im vorderen Teil kann ein Wohnhaus errichtet werden. Einer Baugruppe war diese Lage am Ende am meisten wert. Matenzeile Lichtenberg Eine Mischung aus betreutem Wohnen und Arbeiten soll in zwei in Plattenbauweise errichteten Gebäuden realisiert werden. Die beiden achtgeschossigen Immobilien waren bislang ein Bürostandort des Bezirksamtes Lichtenberg. Hönower Straße Lichtenberg Auch ein Gebäudeensemble aus den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts konnte der Liegenschaftsfonds verkaufen. Eine Wohnungsbaugesellschaft wird ihr Wohnungsangebot mit den zuvor als Studentenwohnheim genutzten Gebäuden erweitern.

»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 23 2.2 Grundstücksverkäufe im Segment Gewerbe Im Vergleich zum Wohnsegment war der Rückgang beim Verkauf von gewerblich genutzten Grundstücken besonders deutlich. 2011 wurde mit 55 Kaufverträgen ein Erlös von 47 Millionen Euro erzielt. Das waren 16 Verträge und ca. 23 Millionen Euro weniger als im Vorjahr. Der Anteil für Verträge von Gewerbegrundstücken lag in den letzten Jahren relativ konstant bei etwas über zehn Prozent. Der Anteil am Gesamterlös nimmt dagegen stetig ab und betrug 2011 noch 30 Prozent. Im Gegensatz hierzu konnte, wie bereits erwähnt, das Wohnsegment seine Umsatzbedeutung ausbauen. Anteil der Gewerbegrundstücke an den Gesamtverkäufen Anzahl.. Umsatz 60 % 50 % 50 % 45 % 40 % 37 % 30 % 12 % 15 % 16 % 12 % 12 % 13 % 12 % 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Der Liegenschaftsfonds unterscheidet im Gewerbesegment nach Grundstücken für eine Produktions- bzw. eine produktionsnahe Nutzung, Flächen für eine zukünftige Büro- bzw. Hotelnutzung, nach Handelsflächen sowie Erbbaurechten mit einer Gewerbenutzung.

24»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil Umsatzentwicklung der Teilmärkte im Segment GEWERBE in Mio. Euro 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Produktionsnahes Gewerbe Büro/Verwaltung Hotel Handel Erbbaurecht Lediglich im Teilmarkt der Produktions- bzw. produktionsnahen Flächen konnte im vergangenen Geschäftsjahr eine Umsatzsteigerung erreicht werden. Die Erlöse in den drei anderen Teilmärkten des Gewerbesegmentes waren dagegen rückläufig. Die Ansiedlung produktionsnahen Gewerbes steht verstärkt im Fokus der Wirtschaftspolitik und im Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe sind umfangreiche Flächen ausgewiesen. Die Nachfrage nach Flächen für eine produktionsorientierte Nutzung war, trotz. der Flächenreserven, aber noch verhalten. Im Jahr 2011 konnten 23 Abschlüsse getätigt. werden, fünf Verträge mehr gegenüber dem Vorjahr. Der Teilmarkterlös erhöhte sich dabei. erfreulicherweise um ca. das Fünffache auf 9,5 Millionen Euro. Dadurch stieg der Umsatzanteil der Produktionsgrundstücke am Gesamterlös der Gewerbeverkäufe von zwei auf. 20 Prozent, im Wesentlichen bedingt durch einen erhöhten Flächenumsatz. Dieser hat sich mit insgesamt 14 Hektar im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt und scheint ein Indiz für die zunehmende Nachfrage und ein verbessertes Investitionsklima zu sein. Betrug die durchschnittliche Größe eines Kaufgrundstückes 2010 noch 4.150 m 2, waren es 2011 bereits 5.900 m 2. Der mit Abstand umsatzstärkste Teilmarkt im Gewerbesegment waren einmal mehr die Flächen für eine zukünftige Büro-, Verwaltungs- oder auch Hotelnutzung. Das Beurkundungsvolumen von 32 Millionen Euro entsprach fast 70 Prozent des gesamten Gewerbeumsatzes. Trotz abnehmender Vertragszahlen konnte allein ein Vertragsabschluss in exponierter Innenstadtlage den Umsatzrückgang nahezu kompensieren. Neben den Wohnbauflächen ist dies der Teilmarkt, der besonders im Fokus des anhaltenden Investitionsinteresses am Berliner Immobilienmarkt liegt. Und auch hier bestimmen Lage und ein knappes Angebot den Preis. Allein die vier Verkäufe im Bezirk Mitte erzielten 70 Prozent des Teilmarktumsatzes,. ein Erlös von 22,5 Millionen Euro. Der Liegenschaftsfonds profitiert in diesem Teilmarkt immer wieder von der Aufgabe und dem Leerzug städtischer Einrichtungen. Die oftmals bebauten Grundstücke erfüllen im Fall einer möglichen Weiternutzung der vorhandenen Bausubstanz nicht selten dem einen oder anderen Interessenten den Wunsch nach der besonderen Immobilie. So war im vergangenen Jahr eine ehemalige Haftanstalt im Verkaufsportfolio.

»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 25 Von den 16 getätigten Abschlüssen in diesem Teilmarkt waren elf Grundstücke bebaut, davon waren in vier Fällen die aufstehenden Baulichkeiten denkmalgeschützt. Die in der Regel. notwendigen umfangreichen Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen führen allerdings selten zu einem kaufpreisrelevanten Gebäudewert. So lag der durchschnittliche Kaufpreis bei einem bebauten Grundstück bei ca. einer Million Euro pro Vertrag, bei unbebauten bei etwa 4,1 Millionen Euro. Im Teilmarkt der gewerblichen Erbbaurechte sind in den letzten Jahren sowohl die Anzahl der Verkäufe als auch die Umsätze rückläufig. Zum einen ist der Bestand an gewerblichen Erbbaurechtsgrundstücken vergleichsweise gering, zum anderen ist es sicher nicht die erste Priorität der eher klein- und mittelständischen Erbbaurechtsnehmer, das gepachtete. Grundstück zu kaufen. Insgesamt haben im vergangenen Jahr acht Gebäudeeigentümer das Grundstück dazu erworben und damit einen Umsatz von ca. 2,9 Millionen Euro generiert.. Das entsprach sechs Prozent des Gewerbeumsatzes. Eine ähnlich abnehmende Bedeutung hatten die Handelsflächen. In diesem Teilmarkt konnten ebenfalls acht Grundstücke für insgesamt 2,5 Millionen Euro veräußert werden. Der Liegenschaftsfonds subsumiert in diesem Teilportfolio auch Flächen, die kleinteiligere Nutzungskonzepte zum Teil im Bestand zulassen oder beispielsweise gastronomisch genutzt werden. Das Angebot an Flächen für eine reine marktübliche Einzelhandelsnutzung ist sehr begrenzt, da die planungsrechtlichen Zulassungen zur Ansiedlung dieser Nutzung äußerst restriktiv sind. Anteil der Teilmärkte am Marktsegment Gewerbe im Jahr 2011 Anzahl.. Umsatz 69 % 42 % 29 % 20 % 15 % 15 % 6 % 5 % Produktion Büro/Verwaltung/ Hotel Erbbaurecht Handel

26»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil Besondere Verkäufe im Segment Gewerbe Auch im Gewerbesegment gab es einige besonders erwähnenswerte Verkäufe. Diese waren alle bebaut und die vorhandene Bebauung stand unter Denkmalschutz. Neben den damit verbundenen Auflagen sind es nicht selten die früheren Nutzungen, die ganz besondere Herausforderungen an den künftigen Eigentümer stellen. Tannenstraße Kühlungsborn Bis 2011 verbrachten in diesem wunderschönen, direkt am Strand gelegen denkmalgeschützten Gebäude Berliner Kinder ihre Sommerferien. Zukünftig werden Hotelgäste für diese Aussicht bezahlen. Kantstraße Charlottenburg Nicht nur die Aussicht aus diesem zukünftigen Hotel wird eine andere sein. Ob ein denkmalgerechter Umbau der ehemaligen Zellen und Gefängnisflure auch die Aufenthaltsqualität steigern wird, ist die große und spannende Herausforderung des Erwerbers. Brüderstraße Mitte Für eines der ältesten noch erhaltenen Gebäude Berlins - das Nicolaihaus -, geschichtlich wie architektonisch ein Kleinod, ist mit der Stiftung Denkmalschutz ein neuer Besitzer gefunden worden. Eine jahrzehntelange, sich dem Denkmalschutz widmende Nutzung wird somit fortgesetzt. Dianastraße Reinickendorf Das 1914 vom Kanalbauamt errichtete und weitgehend zu erhaltende Gebäudeensemble mit Pumpstation, Maschinen- und Beamtenwohnhaus wurde bisher vom Bezirksamt genutzt und bietet zukünftig Platz für Büros, Werkstätten oder Ateliers.

»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 27 2.3 Grundstücksverkäufe im Segment Sonstige Der Liegenschaftsfonds hat als alleiniger Vermarkter von Landesimmobilien nicht nur Grundstücke für eine herkömmliche marktgängige Wohn- oder Gewerbenutzung im Verkaufsportfolio. Im Gegenteil ein Großteil aller Verkäufe tätigt der Liegenschaftsfonds im Teilmarkt der sogenannten Sonstigen Grundstücke. Dazu zählen Gemeinbedarfseinrichtungen, die auch nach einem Verkauf weiterhin einer gemeinnützigen sozialen Nutzung unterliegen. Neben Schulen und medizinischen Einrichtungen sind dies auch Grundstücke, die von gemeinnützigen Sportvereinen genutzt werden. Aber auch sogenannte Vorhalteflächen, die aufgrund obsolet gewordener Planungen nicht mehr benötigt werden, zählen hierzu. Letzteres betrifft unter anderem Flächen für nicht realisierte Straßenerweiterungen, die dann ausschließlich an den Anlieger zur Arrondierung veräußert werden können. Hinzu kommen Erholungsflächen und Garagengrundstücke, eine Besonderheit in den ehemaligen Ostberliner Bezirken. Das Grundstück befindet sich in diesen Fällen im Landeseigentum, die Garagen sind dagegen oftmals im Eigentum der Nutzer. Insgesamt konnten im vergangenen Jahr 130 Sonstige Grundstücke verkauft und ein Erlös von fast 15 Millionen Euro konnte erzielt werden. Trotz abnehmender Vertrags- und Umsatzzahlen blieb die Gewichtung dieses Teilmarktes annähernd konstant. Vergleichsweise hohe Abschlusszahlen generieren durchschnittlich nur zehn Prozent des Gesamtumsatzes des Unternehmens. Größe und Nutzung bedingen oftmals eine sehr eingeschränkte kaufpreisrelevante Verwertbarkeit. Auch 2011 hatten wieder etwa 90 Prozent der verkauften Flächen einen Wert von unter 100.000 Euro pro Vertrag. Anteil der Sonstigen GrundsTücke an den Gesamtverkäufen Anzahl.. Umsatz 27 % 27 % 33 % 31 % 26 % 29 % 19 % 15 % 12 % 5 % 8 % 8 % 7 % 9 % 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

28»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil Bedingt durch den sehr hohen Bestand im Portfolio des Unternehmens wurden in diesem Segment wie auch die Jahre zuvor überwiegend Arrondierungs- bzw. Splitterflächen verkauft. Sie sind aufgrund von Größe, Zuschnitt oder Lage nicht eigenständig bebaubar. und können somit in der Regel nur an angrenzende Eigentümer veräußert werden. Die Größe der im letzten Jahr veräußerten Flächen lag zwischen zwei und 3.472 Quadratmetern,. im Durchschnitt bei 280. Umsatzrelevant ist in diesem Segment lediglich der Teilmarkt der Gemeinbedarfsflächen. Auch 2011 waren es die verhältnismäßig wenigen Verträge, die mit einem Verkaufserlös von über elf Millionen Euro einen Anteil am Gesamtumsatz der Sonstigen Verkäufe von 77 Prozent besaßen. Bei allen verkauften Grundstücken wird die vorhandene Bebauung in die weiterführende Gemeinbedarfsnutzung wie beispielsweise Privatschulen und Ärztehäuser oder in eine soziale Nutzung integriert. Die vier verbleibenden Teilmärkte der Verkehrsflächen, der Erholungsgrundstücke, der. Garagen und der Forst- und Landwirtschaftsflächen sind seit Jahren kaum umsatzrelevant. Anteil der Teilmärkte am Marktsegment Sonstige im Jahr 2011 77 % 73 % Anzahl.. Umsatz 15 % 7 % 8 % 10 % 3 % 1 % 3 % 2 % 2 % 0 % Gemeinbedarf Arrondierungsund Splitterflächen Garagen Erholungsgrundstück Verkehrsfläche Forst- & Landwirtschaftsflächen

»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 29 Besondere Verkäufe im Segment sonstige Im Segment der Sonstigen Verkäufe zeigt sich die besondere Vielfalt des Portfolios. Ein Verkauf dieser Immobilien liegt die Besonderheit nun im Gebäude selbst oder in ihrer zukünftigen Nutzung macht oftmals auch deutlich, dass die Aufgaben des Liegenschaftsfonds über die einfache Immobilienvermarktung hinausgehen. Eine Vergabe ist nicht selten auch mit einer stadtentwicklungs- und sozialpolitischen Verantwortung verbunden. Kurfürstenstraße Tiergarten Vom Kindergarten über die Grundschule bis zum Gymnasium ein deutsch-französischer Campus in Mitte entsteht.. Die Republik Frankreich hat für das Collège Voltaire in unmittelbarer Nachbarschaft zum Französischen Gymnasium eine. ehemalige Grundschule sowie das. Hortgebäude erworben. Schwanebecker Chaussee Pankow Das am Standort Berlin-Buch etablierte Helios Klinikum wird sich durch den. Erwerb zusätzlicher Gebäude erweitern.. Somit bleibt die ursprüngliche Bestimmung des von Ludwig Hoffmann konzipierten umfangreichen Krankenhausensembles weiterhin erhalten. Zum Heckeshorn Zehlendorf Ein ehemals als Alten- und Pflegeheim errichteter Gebäudekomplex im Südwesten der Stadt, in der Nähe des Großen Wannsee gelegen, wird zukünftig weiterhin als. Pflege- und Betreuungseinrichtung genutzt. Germersheimer Weg Spandau Ebenso in ihrer Nutzung erhalten bleibt eine 1963 errichtete Kita in Spandau.. Der Betreiber dieser privaten Tagesstätte ist zu dieser gemeinbedarfsorientierten Nutzung vertraglich verpflichtet.

30»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 3 Darstellung nach Bezirken 2011 gab es hinsichtlich der Angebots- und Nachfragepräferenzen und des daraus resultierenden Preisniveaus innerhalb der Stadt keine wesentlichen Veränderungen gegenüber dem Vorjahr. Es waren unverändert die attraktiven Innenstadtlagen wie Mitte, Charlottenburg und Prenzlauer Berg sowie die begehrten Wohnlagen im Südwesten, in denen mit verhältnismäßig wenigen Kaufverträgen höchste Umsätze generiert werden konnten. Davon brachten allein die 41 Verkäufe (ca. 10 Prozent aller Verkaufsfälle) in den Stadtteilen Prenzlauer Berg, Mitte, Charlottenburg und Zehlendorf etwa 50 Prozent des Umsatzes. Verteilung nach Kaufverträgen und Umsatz in Prozent Anzahl.. Umsatz 18 % 5 % 3 % 6 % 4 % 26 % 11 % Brandenburg und andere Bundesländer Reinickendorf 5 % 3 % Spandau 13 % 7 % Mitte Pankow 2 % 3 % 9 % 6 % 17 % 7 % 3 % Charlottenburg- Wilmersdorf 15 % 2 % 3 % Friedrichshain- Kreuzberg Lichtenberg Marzahn- Hellersdorf 5 % Tempelhof- Schöneberg 6 % 3 % 14 % Steglitz-Zehlendorf Neukölln 3 % Treptow-Köpenick

»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 31 Am umsatzstärksten war, wie auch im Jahr zuvor, der Bezirk Mitte. Gegenüber dem Vorjahr. ist das Umsatzvolumen um über sieben Millionen Euro gestiegen und mit insgesamt. 41,5 Millionen Euro weiterhin auf sehr hohem Niveau. Die Anzahl der Verträge hat sich um vier auf 31 Abschlüsse erhöht, die sich auf 17 Wohn- und sechs Gewerbegrundstücke sowie acht Flächen mit einer Sonstigen Nutzung verteilen. Der durchschnittliche Kaufpreis lag im Bezirk Mitte bei ca. 1,3 Millionen Euro pro Vertrag. Steglitz-Zehlendorf war mit 23 Millionen Euro der Bezirk mit den zweithöchsten Umsätzen. Die Steigerung betrug ebenfalls über sieben Millionen Euro, die zudem im Vergleich zum Vorjahr noch mit weniger Abschlüssen erreicht werden konnte. Pro Vertrag lag der Kaufpreis bei durchschnittlich einer Million Euro. Allein die Wohngrundstücke erzielten einen Umsatz von 18 Millionen Euro. Auch im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf konnten mit fast 21 Millionen Euro nahezu die Vorjahresumsätze erreicht werden. Bei den insgesamt zwölf verkauften Grundstücken handelte es sich in der Mehrzahl um Wohngrundstücke. Aufgrund der vergleichsweise geringen Anzahl der Abschlüsse war der durchschnittliche Kaufpreis in Charlottenburg-Wilmersdorf mit über 1,7 Millionen Euro am höchsten. In den östlich gelegenen Randbezirken sind aufgrund des großen Angebotes an Grundstücken im Portfolio des Liegenschaftsfonds wieder über die Hälfte aller Verträge geschlossen worden, die meisten mit 81 Abschlüssen im Bezirk Pankow. Aber auch in Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick waren mit 74 bzw. 62 getätigten Verkäufen die Vertragszahlen entsprechend hoch. Über 70 Prozent der verkauften Grundstücke in den östlichen Bezirken sind Flächen für eine Ein- und Zweifamilienhausbebauung, gefolgt von Sachenrechtsgrundstücken und Arrondierungsflächen. Lediglich der Bezirk Pankow konnte aufgrund der umsatzrelevanten Bedeutung der Verkäufe im Ortsteil Prenzlauer Berg seinen Erlösanteil gegenüber dem Vorjahr leicht erhöhen. Bezirk durchschnittlicher Kaufpreis pro Vertrag in Euro Charlottenburg-Wilmersdorf 1.719.292 Mitte 1.338.909 Steglitz-Zehlendorf 998.796 Tempelhof-Schöneberg 457.751 Friedrichshain-Kreuzberg 423.085 Reinickendorf 235.576 Lichtenberg 228.231 Pankow 220.173 Neukölln 207.913 Spandau 187.811 Brandenburg & andere Bundesländer 184.440 Marzahn-Hellersdorf 148.525 Treptow-Köpenick 84.786

32»LiegenschaftsfondsReport 2011 III. Daten- und Analyseteil 4 Preise» Übersicht Wenngleich die kleinvolumigen Verträge auch 2011 deutlich überwogen, gab es leichte Veränderungen gegenüber dem Jahr 2010. So ist der Anteil der Verkäufe mit einem Vertragswert von unter 100.000 Euro um sieben Prozent leicht gesunken, entsprach aber dennoch zwei Drittel aller Verträge. Unverändert war mit fast 90 Prozent der Anteil der kleinvolumigen Verträge im Segment der Sonstigen Verkäufe besonders hoch und betraf hier vor allem die Arrondierungsflächen. Auch bei den veräußerten Wohngrundstücken überwog mit 60 Prozent die niedrigste Wertkategorie. Im Gewerbesegment hatten im Vergleich lediglich etwa 20 Prozent der Verträge einen Vertragswert von unter 100.000 Euro. Aufgrund der für eine Gewerbenutzung in der Regel größeren Grundstücke war die Kategorie von 100.000 bis 500.000 Euro hier die häufigste. Anzahl der Verträge Wertkategorie Wohnen Gewerbe Sonstige unter 100.000 Euro 156 11 116 100.000 bis 500.000 Euro 58 25 9 500.000 bis 1 Mio. Euro 18 11 2 1 Mio. bis 5 Mio. Euro 24 7 3 5 Mio. bis 10 Mio. Euro 1 - - 10 Mio. Euro und größer - 1 - Gesamt 257 55 130» Segment Wohnen Mit 37 Prozent Anteil wurden im Wohnsegment mehrheitlich Grundstücke für eine individuelle Wohnbebauung veräußert, wenngleich 2011 auch mit leicht abnehmender Tendenz gegenüber dem Vorjahr. Von den insgesamt 96 veräußerten Flächen besaßen lediglich neun Grundstücke eine weiterhin nutzbare Bebauung mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Die überwiegende Anzahl (87) war dagegen unbebaut. Im Mittel aller Verkäufe in diesem Teilmarkt war ein unbebautes Grundstück 826 m 2 groß,. bei einem Preis von 124 Euro pro m 2. Es gab lagebedingt Unterschiede. In den östlichen Stadtlagen ergab sich im Mittel bei einer Grundstücksgröße von 705 m 2 ein Kaufpreis von 94 Euro pro m 2. Das ortsübliche Bodenrichtwertniveau lag hier zwischen 85 und 160 Euro pro m 2 Grundstücksfläche. In den westlichen Lagen waren in diesem Teilmarkt die unbebauten Grundstücke mit. 1.280 m 2 fast doppelt so groß und erzielten mit 274 Euro pro m 2 einen fast dreifachen. Quadratmeterpreis. Das Bodenrichtwertniveau in diesen Lagen betrug zwischen 100 und. 720 Euro pro m 2.