Leitfaden Erfolgsfaktoren (sozial) nachhaltiger Sanierungen und Ersatzneubauten Stadt Zürich, 30. März 2015
30.03.2015 / Seite 2 Agenda 1. Die Pensimo Gruppe 2. Weshalb «preisgünstiger Wohnungsbau»? 3. Die Anlagestiftung Adimora 4. Zielsetzungen und Widersprüche 5. Beispiele
30.03.2015 / Seite 3 Pensimo Gruppe Die Pensimo Management AG investiert im Auftrag von fünf Anlagestiftungen in werthaltige Immobilien. Anleger sind schweizerische Vorsorgeeinrichtungen verschiedener Grösse.
30.03.2015 / Seite 4 Assets under Management Pensimo Gruppe Anlagestiftung Pensimo Gemeinsame Immobilien- Direktanlagen für Pensionskassen mit Anlagebedarf ab ca. 20 Mio. CHF Gründung: 1942/1983 Anlagestiftung Turidomus Gemeinsame Immobilien- Direktanlagen für Pensionskassen mit Anlagebedarf ab ca. 200 Mio. CHF Gründung: 2002 Anlagestiftung Imoka Gemeinsame Immobilien- Direktanlagen für Pensionskassen mit Anlagebedarf ab ca. 5 Mio. CHF Gründung: 1963/2000 Anlagestiftung Adimora Gemeinsame Immobilien-Direktanlagen für Pensi-onskassen im Segment «Affordable Housing» Gründung: 2010 Anlagestiftung Testina Gemeinsame kollektive Immobilienanlagen im Ausland für Pensionskassen mit Anlagebedarf ab CHF 25 Mio. Gründung: 2005 Portfolios / Assets under Management (Total Pensimo Gruppe: CHF 7.14 Milliarden per 1.1.2015) Anlagestiftung Pensimo CHF 1'318'000'000 Anlagegruppe Casareal Wohnimmobilien Schweiz Anlagegruppe Proreal Geschäftsimmobilien Schweiz Anlagestiftung Turidomus CHF 3'929'000'000 Anlagegruppe Casareal Wohnimmobilien Schweiz Anlagegruppe Proreal Geschäftsimmobilien Schweiz Anlagestiftung Imoka CHF 494'000'000 Imoka Wohn- und Geschäftsimmobilien Schweiz, Schwergewicht Wohnen Anlagestiftung Adimora CHF 155'000'000 Anlagegruppe Omega Wohnimmobilien Schweiz im Marktsegment preisgünstige Mietwohnungen Anlagestiftung Testina CHF 500'000'000 Anlagegruppe A Nicht kotierte indirekte Anlagen im Ausland Anlagegruppe Alpha Nicht kotierte indirekte Anlagen im Ausland Swissinvest Börsenkotierter Immobilienanlagefonds CHF 745'000'000 Anlagegruppe B Nicht kotierte indirekte Anlagen im Ausland Anlagegruppe D1 Indirekte Private Equity Anlagen Ausland Regimo Basel Regimo Bern Régimo Lausanne Régimo Genève Regimo St. Gallen Regimo Zürich Regimo Zug
30.03.2015 / Seite 5 Agenda 1. Die Pensimo Gruppe 2. Weshalb «preisgünstiger Wohnungsbau»? 3. Die Anlagestiftung Adimora 4. Zielsetzungen und Widersprüche 5. Beispiele
30.03.2015 / Seite 6 Freie Einkommen vs. Mietwohnungspreise Zunehmender Konkurrenzdruck auf dem Arbeitsmarkt durch Globalisierung Entwicklung Bestandesmieten und Löhne im Gleichschritt Aufgehende Schere Angebotsmieten Kostensteigerungen in den Bereichen: Gesundheit Mobilität Energie
30.03.2015 / Seite 7 Verkraftbare Wohnkosten im internationalen Vergleich (inkl. Eigentum)
30.03.2015 / Seite 8 Zusammensetzung des durchschnittlichen Haushaltsbudgets 2012 in der Schweiz Bruttoeinkommen (CHF 10'063.-)./. obligatorische Ausgaben (29.3%) = verfügbares Haushaltseinkommen pro Monat CHF 7'122.- pro Monat Belastbarkeitsgrenze: 25 % entsprechen CHF 1 780.- Nettomiete Anteil Wohnen & Energie am verfügbaren Haushaltseinkommen: 21%
30.03.2015 / Seite 9 Mietbelastung nach Einkommensklassen Von 2000 bis 2012 hat sich die durchschnittliche Belastung der Haushalte durch Mietausgaben gemessen am Bruttohaushaltseinkommen über alle Einkommensklassen leicht erhöht. Quelle: BWO
30.03.2015 / Seite 10 Risikoüberlegung aus Sicht des Anlegers (1) Typische Verteilung/Bewegungen in einem institutionellen Immobilienportfolio Wohnen mit einer Core- Strategie Bisheriger Konsens im Umgang mit Bestandesimmobilien Umfassende Erneuerungen bessere Objektqualität höheres Preissegment Bewegung nach oben rechts als typische Entwicklung Konkurrenz zu Wohneigentum (günstige Zinsen)
30.03.2015 / Seite 11 Risikoüberlegung aus Sicht des Anlegers (2) Lücke im Risiko-Renditeprofil innerhalb der Anlageklasse Immobilien Direktanlage Wohnen Schweiz mit einer Core-Strategie «Hedging» dieser Risiken und Wahrnehmung von Chancen durch ein Angebot im Segment «preisgünstig» Weniger Leerstände auch bei einem Wechsel zu einem Mietermarkt (Überangebot)
30.03.2015 / Seite 12 Agenda 1. Die Pensimo Gruppe 2. Weshalb «preisgünstiger Wohnungsbau»? 3. Die Anlagestiftung Adimora 4. Zielsetzungen und Widersprüche 5. Beispiele
30.03.2015 / Seite 13 Immobilien-Anlagestiftung Adimora Gründung 2010 Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum als thematische Spezialisierung innerhalb der Pensimo-Gruppe Preisgünstig = «krisensicheres» Segment Erweiterung Angebot auf dem freien Wohnungsmarkt Auflösung des scheinbaren Zielkonfliktes zwischen dem Erzielen einer angemessenen Rendite und dem Angebot zahlbarer Mieten
30.03.2015 / Seite 14 Eckpunkte der Investitionsstrategie Core-Strategie (Fokus stetige Rendite und Werterhalt) Ausreichende Diversifikation (Portfolio ist im Aufbau, aktuell 14 Objekte, davon 3 in Bau und Entwicklung) Keine Kompromisse bei den Makrolage Etwas «rauere» Mikrolage an grosszentralen Lagen möglich Einfache, solide und funktionale Objektqualität Massvoller Einsatz fremder Mittel
30.03.2015 / Seite 15 Agenda 1. Die Pensimo Gruppe 2. Weshalb «preisgünstiger Wohnungsbau»? 3. Die Anlagestiftung Adimora 4. Zielsetzungen und Widersprüche 5. Beispiele
30.03.2015 / Seite 16 Zielsetzungen Portfoliomanagement Zielgruppen sind Haushalte, die fürs Wohnen nicht viel bezahlen können und solche, die nicht mehr bezahlen wollen Weniger Wohnraum statt immer mehr: kleinere Zimmer, kompakte Grundrisse (Suffizenzangebot) Hinterfragen von «Liebgewonnenem» und weglassen, was nicht unbedingt notwendig ist Einfache und zweckmässige Ausstattung Soviel Technik wie nötig Aussenräume und Kommunikationszonen als Puffer für Dichte und unterschiedliche Nachbarschaften Reduktion des Parkplatzangebots (Mobilitätskonzepte)
30.03.2015 / Seite 17 Zielsetzungen Mietzinse, Rendite und Baurechte 15-20% tiefere Stückpreise als quartierüblicher Benchmark Marktmiete, aber sozialverträglich Starke Differenzierung über Stockwerk und Lagequalität Anpassung nach Mietrecht Renditevorstellungen wie konventionelle Core-Portfolios Starke Betonung der Ertragskomponente Wertsteigerung sekundär Mögliche Vertragskonditionen für Baurechte / Landerwerb Renditebeschränkung Festlegung Anfangsmietzins Anpassung Baurechtszins mit Teuerung / Wertentwicklung
30.03.2015 / Seite 18 Widersprüche und gegenläufige Interessen Günstiges Bauen versus hohe Unterhaltskosten Kostenreduktion versus Ökologie Einsparung Liftanlagen versus hindernisfreies Bauen Bewilligungsfähigkeit versus radikaler Komfortverzicht Kosteneinsparung versus Komfortansprüche Innovative Ideen versus konservative Bauindustrie Effizienz versus «Rebound Effekt»
30.03.2015 / Seite 19 Agenda 1. Die Pensimo Gruppe 2. Weshalb «preisgünstiger Wohnungsbau»? 3. Die Anlagestiftung Adimora 4. Zielsetzungen und Widersprüche 5. Beispiele Zwicky Areal und Rennbahnklinik
30.03.2015 / Seite 20 Dübendorf, Zwicky Süd (1) Projektentwicklung: Senn Ressources AG, St. Gallen Architektur: Schneider Studer Primas, Zürich Coinvestment Anteil AlagestiftungAdimora: HNF 6 000 m 2 60 Wohnungen 842 m 2 Gewerbe Landkauf: 06/2013 Baubeginn: 04/2014 Bezug: ab Ende 2015
30.03.2015 / Seite 21 Dübendorf, Zwicky Süd (2)
30.03.2015 / Seite 22 Dübendorf, Zwicky Süd (3) Regelgeschoss 10-bündige Erschliessung
30.03.2015 / Seite 23 Dübendorf, Zwicky Süd (4) Kompakter Block Adimora Familienwohnungen Studentenwohnungen Wohngemeinschaften Studios für Assistenten und Dozenten zumietbare Ateliers Kommunikationszone im Innern des Gebäudes Beispiel: 4 Zimmer 84 m2 CHF 1 970.- /Monat inkl. NK
30.03.2015 / Seite 24 Dübendorf, Zwicky Süd (5) Weshalb gelingen so günstige Mietzinsen? Zahlbarer Landpreis bei relativ hoher Dichte Kompakte Bauweise, wenig Erschliessung Weniger Fläche Weniger Ausstattung Konsequente Verfolgung Ziel «preisgünstig» - jeder Franken zählt! Enge Zusammenarbeit in der Projektentwicklung mit Architekt und Totalunternehmer Keine Schlaumeierei im Sinne von «tiefere Kosten/billiges Bauen = höhere Rendite»
30.03.2015 / Seite 25 Dübendorf, Zwicky Süd (7) Kriterien für die Wohnungsvergabe: Zwei Geschosse Studentenwohnungen WOKO in Rohbaumiete Keine Vorgaben bezüglich Einkommen und Mindestbelegung Berücksichtigung von Einkommen und Belegung bei der Erstvermietung (guter Mietermix) Pilotprojekt Mietermonitoring Versuch mit Belegungsklausel in den Mietverträgen einzelner Siedlungen Ziel: Verhinderung von starker Unterbelegung von familientauglichen 4- und 5-Zimmer Wohnungen
30.03.2015 / Seite 26 Studentenwohnungen in der Rennbahnklinik in Muttenz (1) Zwischennutzung für 10 15 Jahre mit WoVe Basel Konzept sab Architekten Basel für den Fonds Swissinvest
30.03.2015 / Seite 27 Studentenwohnungen in der Rennbahnklinik in Muttenz (2)
30.03.2015 / Seite 28 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Kontakt: Jörg Koch Dipl. Arch. ETH SIA MAS REM Pensimo Management AG Obstgartenstrasse 19 Postfach 246, CH-8042 Zürich Telefon +41 43 255 21 00 Direkt +41 43 255 21 10 joerg.koch@pensimo.ch