> Sparkasse Eigenheimindex Schwyz Kantonale Auswertung der Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser Stand 1. Quartal 2019 Ihre Bank. Seit 1812. www.sparkasse.ch/eigenheimindex
> Inhaltsverzeichnis > Preisindex für Eigentumswohnungen 2 > Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen 3 > Preisindex für Einfamilienhäuser 4 > Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser 5 > Zusammenfassung Preisindex Eigenheim 6 > Regionale Preisindizes Eigenheim 7 > Kurzbeschrieb Eigenheimindex 8 > Ihre Ansprechpartner 9 Quelle: Der Sparkasse Eigenheimindex Schwyz wird von der IAZI AG berechnet. 1
> Preisindex für Eigentumswohnungen 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Eigentumswohnungen (EWO) Kanton Schwyz Eigentumswohnungen (EWO) Schweiz Preisentwicklung Schwyz Schweiz letzte 6 Monate (4. Quartal 2018 und 1. Quartal 2019) 0.8 % 0.1 % letzte 12 Monate (2. Quartal 2018 bis 1. Quartal 2019) -0.9 % -1.0 % letzte 15 Jahre (2004 bis 2019) 84.3 % 70.7 % Nach dem Allzeithoch im Frühjahr 2018 und einer leichten Wertkorrektur letzten Herbst pendeln sich die Preise für Eigentumswohnungen im Kanton Schwyz auf einem hohen Niveau ein. Anhand der aktuellen Marktzahlen lässt sich für das vergangene Halbjahr ein moderater Preisanstieg von 0.8 % feststellen. Im Vergleich zum Schweizer Mittel von 0.1 % entwickeln sich die regionalen Wohnungspreise damit zurzeit leicht überdurchschnittlich. Aus Jahressicht hingegen sind national wie im Kanton Schwyz nahezu deckungsgleiche Korrekturen festzustellen, was auf eine Marktberuhigung hinweist. Mit Blick auf die langfristige Entwicklung kommt eine Verlangsamung der Preisentwicklung nicht überraschend, haben die Preise für Eigentumswohnungen seit 1998 doch praktisch durchgehend zugelegt. In den letzten 15 Jahren beträgt der landesweite Anstieg knapp 71 %, während die kantonale Wachstumsrate gar über 84 % liegt. 2
> Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen Aktuelles Preisniveau Musterwohnung Gemeinden im Kanton Schwyz sowie Gemeinden rund um Küssnacht (SZ) 11 12 13 < 700 000 700 000 850 000 10 850 000 1 000 000 1 000 000 1 150 000 14 1 150 000 1 300 000 > 1 300 000 1 Schwyz 9 Meggen 2 Morschach 10 Risch 3 Ingenbohl 11 Wollerau 9 8 7 5 6 4 3 1 15 4 Steinen 5 Gersau 12 Freienbach 13 Altendorf 2 16 6 Arth 14 Einsiedeln 7 Weggis 15 Innerthal 8 Küssnacht (SZ) 16 Muotathal Musterwohnung Kanton Schwyz Lage im Ort gut Lage im Gebäude gut Objektalter 5 Jahre Bauqualität sehr gut bis gut Bauzustand gut Wohnfläche 140 m 2 Balkonfläche 28 m 2 Anzahl Zimmer 4.5 Eigentumsanteil 91 Anzahl Whgen im Geb. 11 Objekt-Typ Etagenwohnung Anzahl Badezimmer 2 Tiefgaragenplätze 1 Abstellplätze 1 Wie relevant die Lage für den Wert von Immobilien ist, zeigt sich bei der Betrachtung der Preisniveaukarte. Gerade in Gemeinden mit Seeanstoss sind im ganzen Einzugsgebiet überdurchschnittlich hohe Preise zu beobachten. Eine typische Eigentumswohnung mit 140 m 2 Wohnfläche kann dabei weit über CHF 1.3 Mio. kosten. An den preisgünstigsten Lagen ist für das identische Objekt rund die Hälfte davon zu zahlen. Musterwohnung Preis in CHF Arth 977 000 Einsiedeln 1 021 000 Gersau 972 000 Ingenbohl 1 149 000 Küssnacht (SZ) 1 304 000 Meggen 1 475 000 Morschach 1 010 000 Muotathal 803 000 Rothenthurm 804 000 Sattel 871 000 Schwyz 1 069 000 Steinen 871 000 Wollerau 1 605 000 3
> Preisindex für Einfamilienhäuser 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Einfamilienhäuser (EFH) Kanton Schwyz Einfamilienhäuser (EFH) Schweiz Preisentwicklung Schwyz Schweiz letzte 6 Monate (4. Quartal 2018 und 1. Quartal 2019) 0.1 % -0.9 % letzte 12 Monate (2. Quartal 2018 bis 1. Quartal 2019) 0.8 % 0.2 % letzte 15 Jahre (2004 bis 2019) 78.7 % 63.5 % 4 Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Kanton Schwyz hält unvermindert an. Im letzten Halbjahr bleiben die kantonalen Preise stabil, während auf Jahresbasis mit einem Wert von 0.8 % sogar ein mässiges Wachstum zu verzeichnen ist. Schweizweit zeigt sich für dieselbe Zeitspanne eine etwas andere Entwicklung: mit -0.9 % ist über die letzten sechs Monate ein moderater Preisrückgang zu verzeichnen. Erweitert man den Beobachtungszeitraum auf die letzten zwölf Monate, relativiert sich dieser jedoch. Trotz der aktuell gemässigten Marktbewegungen sind die Wachstumsraten aus langfristiger Optik weiterhin beachtlich. Seit Beginn der Indexreihe 1998 haben sich die Preise für Schwyzer Einfamilienhäuser nahezu verdoppelt. Für die letzten 15 Jahre resultiert eine nominale Wertzunahme von rund 79 %. Nur geringfügig tiefer ist die landesweite Steigerung, welche für den gleichen Zeitraum mit knapp 64 % zu Buche schlägt.
> Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser Aktuelles Preisniveau Mustereinfamilienhaus Gemeinden im Kanton Schwyz sowie Gemeinden rund um Küssnacht (SZ) 11 12 13 < 950 000 950 000 1 150 000 10 1 150 000 1 350 000 1 350 000 1 550 000 14 1 550 000 1 750 000 > 1 750 000 1 Schwyz 9 Meggen 2 Morschach 10 Risch 3 Ingenbohl 11 Wollerau 9 8 7 5 6 4 3 1 15 4 Steinen 5 Gersau 12 Freienbach 13 Altendorf 2 16 6 Arth 14 Einsiedeln 7 Weggis 15 Innerthal 8 Küssnacht (SZ) 16 Muotathal Musterhaus Kanton Schwyz Lage im Ort gut Grundstücksfläche 600 m 2 Objektalter 5 Jahre Objekt-Typ freistehend Bauqualität gut Wohnfläche 182 m 2 Anzahl Zimmer 6 Anzahl Badezimmer 2 Einzelgaragen 1 Abstellplätze 1 Anzahl Sep. WC 1 Für den Erwerb eines Mustereinfamilienhauses müssen je nach Ortschaft ganz unterschiedliche Beträge aufgewendet werden. Dabei sind neben der Seesicht auch Faktoren wie Erreichbarkeit, steuerliche Vorteile oder die Nähe zu grösseren Ortschaften für die Preisunterschiede ausschlaggebend. Beispielsweise kostet das Musterhaus in Schwyz rund 1.5 Mio., während dasselbe Objekt in Küssnacht für über 1.8 Mio. gehandelt wird. Musterhaus Preis in CHF Arth 1 369 000 Einsiedeln 1 432 000 Gersau 1 370 000 Ingenbohl 1 628 000 Küssnacht (SZ) 1 864 000 Meggen 2 147 000 Morschach 1 411 000 Muotathal 1 093 000 Rothenthurm 1 105 000 Sattel 1 199 000 Schwyz 1 504 000 Steinen 1 204 000 Wollerau 2 354 000 5
> Zusammenfassung Preisindex Eigenheim 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Sparkasse Eigenheimindex Schwyz (EWO + EFH) Eigenheimindex Schweiz (EWO + EFH) Nach einer langen Phase der Steigerung scheint sich das Preiswachstum für Wohneigentum seit einigen Quartalen zu verlangsamen. Diese Tendenz ist landesweit sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen erkennbar und kann nicht zuletzt durch die anhaltende Bautätigkeit und eine vergleichsweise moderatere Zuwanderung erklärt werden. Entsprechend ist die Anzahl leerstehender Wohneinheiten flächendeckend angestiegen. Diese Entwicklung lässt sich auch im Kanton Schwyz beobachten. Mit einer Leerstandsquote von 1.4 % befindet sich der kantonale Wert jedoch leicht unter dem schweizweiten Mittel von 1.6 %. Basierend auf der gesamtwirtschaftlichen Lage ist eine Fortsetzung des aktuellen Seitwärtstrends im Schweizer Immobilienmarkt wahrscheinlich. Auf der einen Seite lassen die aktuellen Prognosen eine robuste Konjunkturentwicklung erwarten. Dies zeigt sich unter anderem in der sinkenden Arbeitslosenquote und der erhöhten Zahl offener Arbeitsstellen. Zudem begünstigen die tiefen Zinsen weiterhin den Kauf von Wohneigentum. Auf der anderen Seite wird weiterhin viel gebaut und so das Angebot an Wohnraum ausgeweitet. Nicht zuletzt an weniger begehrten Lagen ist dadurch eine längere Absorbtionszeit und eine preisdämpfende Wirkung zu erwarten. 6
> Regionale Preisindizes Eigenheim 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Eigenheimindex Region Schwyz plu Eigenheimindex Region March / Höfe Eigenheimindex Region Küssnacht und angrenzende Gemeinden Eigenheimindex Region Schwyz / Einsiedeln / Gersau Zusätzlich zum Vergleich der kantonalen und nationalen Preisentwicklung lässt sich die Dynamik innerhalb der Region anhand einer Unterteilung in die drei Gebiete March/Höfe, Schwyz/Einsiedeln/Gersau sowie Küssnacht und angrenzende Gemeinden untersuchen. Alle Teilgebiete zeigen aus langfristiger Perspektive beachtliche Wertzunahmen, wie anhand der obenstehenden Grafik ersichtlich. Insbesondere die Region March/Höfe schwingt mit einem Wachstum von über 112 % seit Indexbeginn obenaus. Die vergleichsweise geringste Preissteigerung verzeichnet die Region Schwyz/Einsiedeln/Gersau, wobei die Zunahme mit 87 % auch in dieser Teilregion über dem Landesmittel liegt. In der kurzfristigen Betrachtung bestätigt sich das Bild der Seitwärtsbewegung. Einzig in der Region Küssnacht und angrenzende Gemeinden sind die Preise innerhalb der letzten sechs Monate leicht gestiegen. Bei den beiden anderen Regionen ist hingegen ein Nullwachstum auszuweisen. Auch die Jahressicht bestätigt lediglich geringfügige Zunahmen in der Region March/Höfe beziehungsweise einen moderaten Preisrückgang in der Region Schwyz/Einsiedeln/Gersau. 7
> Kurzbeschrieb Eigenheimindex Im Auftrag der Sparkasse Schwyz AG publiziert IAZI 1 seit Frühjahr 2013 halbjährlich einen Immobilienpreisindex für den Kanton Schwyz. Als Grundlage für den Sparkasse Eigenheimindex Schwyz dienen IAZI anonymisierte Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publizierte Wunschpreise. Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Marktpreise gemessen wird. Indizes Gemäss Definition ist ein Index ein statistisches Instrument, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und in einer Grafik darstellt. Die indexierte Grafik dient als Massstab für die Messung von Veränderungen in der Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum. Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Im Alltag wird bei unterschiedlichsten Fragestellungen auf dieses Konzept zurückgegriffen. So kann beispielsweise die Preisentwicklung eines Güterkorbes am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder diejenige des Schweizer Aktienmarktes am Swiss Market Index (SMI) verfolgt werden. Hedonische Methode Die hedonische Bewertung wurde 1994 von IAZI im Schweizer Markt eingeführt und ist die Anwendung der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immobilien-Handänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliesslich Freihandtransaktionen, wobei über die Hälfte der schweizweit erfolgten Transaktionen einfliessen. Die Modelle sind für Wohneigentum und Renditeliegenschaften bis 30 % Gewerbeanteil in allen Gemeinden der Schweiz anwendbar und werden vierteljährlich aktualisiert. Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der Aufspaltung in die einzelnen Eigenschaften der Markt abgebildet wird und keine Glättung der Preisentwicklung erfolgt. Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage gehandelt werden. Gleichzeitig sind der Methode aber auch gewisse Grenzen gesetzt. Bei der Beurteilung von Spezialobjekten fehlen in der Regel genügend Transaktionsdaten, um eine verlässliche Bewertung vornehmen zu können. Spezialfall Immobilienindizes Da bei Immobilien im Vergleich zu Wertpapieren deutlich weniger Transaktionen stattfinden und sich die einzelnen Objekte teilweise stark voneinander unterscheiden, gestaltet sich die Index-Berechnung in diesem Gebiet etwas schwieriger. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche systematische Verzerrungen zu vermeiden, wird für den Sparkasse Eigenheimindex Schwyz die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet. 1 IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch www.iazi.ch) 8
> Ihre Ansprechpartner Hauptsitz Schwyz Corinna Strickler Mitglied der Geschäftsleitung Finanzierungen Tel. 041 819 02 27 corinna.strickler@sparkasse.ch Urs Lüönd Bereichsleiter Kredite Tel. 041 819 02 23 urs.lueoend@sparkasse.ch Adrian Betschart Kreditkundenberater Schwyz Tel. 041 819 02 56 adrian.betschart@sparkasse.ch Markus Büeler Kreditkundenberater Schwyz Tel. 041 819 02 25 markus.bueeler@sparkasse.ch Remo Hicklin Kreditkundenberater Schwyz Tel. 041 819 02 64 remo.hicklin@sparkasse.ch Niederlassung Brunnen Niederlassung Engelberg Stephan Trutmann Niederlassungsleiter (ab 1.5.2019) und Kreditkundenberater Brunnen Tel. 041 825 00 30 stephan.trutmann@sparkasse.ch Michael Matter Niederlassungsleiter und Kreditkundenberater Engelberg Tel. 041 639 50 23 michael.matter@sparkasse.ch Niederlassung Goldau und Küssnacht am Rigi Stefan Plangger Niederlassungsleiter und Kreditkundenberater Goldau und Küssnacht Tel. 041 854 41 01 stefan.plangger@sparkasse.ch Niederlassung Stans Patrick Gabriel Niederlassungsleiter Stans Tel. 041 619 05 05 patrick.gabriel@sparkasse.ch Heidi Zumbühl Kreditkundenberaterin Stans Tel. 041 619 05 05 heidi.zumbuehl@sparkasse.ch 9
Hauptsitz: Sparkasse Schwyz AG Herrengasse 23 6430 Schwyz Tel. 041 819 02 50 schwyz@sparkasse.ch Sparkasse Schwyz AG Bahnhofstrasse 5 6440 Brunnen Sparkasse Schwyz AG Dorfstrasse 34 6390 Engelberg Sparkasse Schwyz AG Centralstrasse 18 6410 Goldau Sparkasse Schwyz AG Haus zur Krone, Unterdorf 16 6403 Küssnacht am Rigi Sparkasse Schwyz AG Stansstaderstrasse 8 6370 Stans Tel. 041 825 00 30 Tel. 041 639 50 10 Tel. 041 855 43 82 Tel. 041 854 41 00 Tel. 041 619 05 05 brunnen@sparkasse.ch engelberg@sparkasse.ch goldau@sparkasse.ch kuessnacht@sparkasse.ch stans@sparkasse.ch