1. bis 4. Quartal 2009 Die im Jahresverlauf stets präsente Abschlussschwäche hielt auch im Schlussquartal an, so dass der Flächenumsatz im Jahr 2009 um etwa ein Drittel gegenüber dem Vorjahr zurückging. Auch im neuen Jahr müssen die Vermieter proaktiv um potenzielle Nutzer werben. Nico Jungnickel (Senior Consultant - Office Agency) In der Isarmetropole wurden im abgelaufenen Jahr nur etwa 518.400 m² Büroflächen umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um ca. 33 %. Zuletzt ist der Flächenumsatz 2002 ähnlich stark zurückgegangen (damals ca. 40 %). Zwar war ein Großteil der in den vergangenen zwölf Monaten abgeschlossenen Büroprojekte bereits überwiegend vorvermietet, dennoch stieg der Leerstand wegen der insgesamt geringeren Vermietungsleistung merklich an. Zum Jahresende standen ca. 7,9 % der Münchner Büroflächen leer. Zu den aktivsten n zählten Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Handwerk (ca. 17 % des Flächenumsatzes), die Finanzwirtschaft (12 %) sowie Unternehmensberatungen (11 %). Obwohl nur ein geringer Anteil der erfolgten Anmietungen auf das Preissegment ab 20 EUR/m² entfiel, ging die Spitzenmiete nur geringfügig um 3,5 % zurück und lag zum Jahresende bei 30 EUR/m². Die Durchschnittsmiete ging hingegen stärker zurück: Im abgelaufenen Jahr kostete der Quadratmeter Bürofläche durchschnittlich 13,27 EUR und damit 6,7 % weniger als noch 2008. Mehr als 200.000 m² Flächenumsatz entfielen auf das Preissegment zwischen 10 EUR/m² und 13,50 EUR/m². In Anbetracht des im nächsten Jahr nochmals steigenden Flächenfertigstellungsvolumens und den zu erwartenden Folgewirkungen der Rezession ist auch 2010 mit einem unterdurchschnittlichen Flächenumsatz zu rechnen. Savills savills.de
Standortkennzahlen Münchens im Vergleich Kennziffer Deutschland Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Fläche (km²) 357.114 891 217 248 755 310 Einwohner (Mio.) 82,2 3,4 0,6 0,7 1,8 1,3 Arbeitslosenquote (%) 7,8 13,5 9,2 7,7 8,4 5,8 BIP-Wachstum 2009* (%) - 4,8-1,1-3,8-3,4-2,5-3,9 Kaufkraftindex 2009 100,0 89,6 119,8 113,5 106,3 136,8 Büroflächenbestand (m²) 320,0 Mio. 18,5 Mio. 7,2 Mio. 11,7 Mio. 12,7 Mio. 21,7 Mio. Leerstandsrate (%) k.a. 6,8 10,4 15,0 7,5 7,9 Büroflächenumsatz (m²) k.a. 541.700 202.000 355.000 372.900 518.400 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Statistische Landesämter, Oxford Economics, BulwienGesa, Savills Research * vorläufige Schätzung BIP und Beschäftigung Beschäftigung in ausgewählten Branchen Quelle: Oxford Economics Quelle: Oxford Economics Büroflächenumsatz und Leerstand Mietpreise City View - Büromarkt München - 4. Quartal 2009 2
Büroflächenumsatz nach Flächengröße Büroflächenumsatz nach Miethöhe Büroflächenumsatz nach Branche Flächenfertigstellungen Büromarktzyklus Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Erläuterung Der Savills-Büromarktzyklus ist eine idealisierte Darstellung des Flächenmarktzyklus. Alle Standorte bewegen sich in der Grafik stets von links nach rechts, allerdings kann die Geschwindigkeit dieser Bewegung variieren. Zudem kann eine identische Position im Zyklus in Abhängigkeit der regionalen Besonderheiten mit verschiedenen Ausprägungen der Marktkennziffern einhergehen. Berlin Hamburg München Düsseldorf Frankfurt Sättigung Abschwung Stabilisierung Aufschwung City View - Büromarkt München - 4. Quartal 2009 3
Mietvertragsabschlüsse 2009 FTI Frosch Touristik GmbH City West 21.815 m² Hypo Real Estate Group Region Nord 13.200 m² Quelle: IVG Development GmbH Quelle: FOM Real Estate GmbH Deutsches Patent- und Markenamt City Ost 7.880 m² mytheresa.com Region Ost 3.070 m² Quelle: ATOS Immobilien Beratung GmbH Quelle: SEB Asset Management AG Ausgewählte Büroprojekte m:pire (2010) Domagkstraße Parkstadt Schwabing Bürofläche 44.000 m² Isartor-Palais (2010) Frauenstraße 30 Zentrum Bürofläche 1.500 m² Quelle: Bayerische Immobilien Gruppe Quelle: Patrizia Projektentwicklung GmbH Büromarktüberblick 2009 2008 Veränderung 2008-2009 Durchschnitt 2005-2009* Trend (6 Monate) Flächenumsatz 518.400 m² 770.000 m² - 32,6 % 649.100 m² Leerstandsrate 7,9 % 7,2 % + 9,7 % 7,9 % Spitzenmiete 30,00 /m² 31,10 /m² - 3,5 % 29,80 /m² Durchschnittsmiete 13,27 /m² 14,22 /m² - 6,7 % 13,80 /m² City View - Büromarkt München - 4. Quartal 2009 4
Büroteilmärkte Mietpreise nach Mietpreisspanne Durchschnittsmiete Zentrum 11,00 /m² bis 31,00 /m² 19,00 /m² City Nord (inkl. Parkstadt Schwabing) City Ost (inkl. Bogenhausen) 11,00 /m² bis 24,00 /m² 15,40 /m² 10,50 /m² bis 32,50 /m² 17,50 /m² City Süd 8,50 /m² bis 16,00 /m² 12,50 /m² City West (inkl. Theresienhöhe und Arnulfpark) 11,50 /m² bis 24,00 /m² 15,70 /m² Stadtrand Nord 7,50 /m² bis 16,50 /m² 13,10 /m² Stadtrand Ost (inkl. Riem und Neuperlach) 8,00 /m² bis 15,50 /m² 11,70 /m² Stadtrand Süd 10,00 /m² bis 16,50 /m² 11,50 /m² Stadtrand West 9,50 /m² bis 14,50 /m² 11,80 /m² Regionen Nord/Ost/Süd/West 6,00 /m² bis 15,50 /m² 10,20 /m² City View - Büromarkt München - 4. Quartal 2009 5
Definitionen Büromarkt München Büroflächenumsatz Büroflächenleerstand Spitzenmiete Durchschnittsmiete Mietpreisspanne Der Büromarkt München umfasst das Stadtgebiet Münchens inklusive des definierten Umlandes. Alle in diesem Bericht angegebenen Immobilienmarktkennziffern beziehen sich auf diese Marktabgrenzung, die sozioökonomischen Daten hingegen nur auf das Stadtgebiet. Erfasst werden alle Vermietungen von Büroflächen sowie Verkäufe an bzw. die Entwicklung entsprechender Flächen für Eigennutzer im Berichtszeitraum ab in der Regel 100 m². Für die zeitliche Zuordnung ist das Datum des Vertragsabschlusses entscheidend. Der marktrelevante Leerstand umfasst alle fertiggestellten Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind und zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten bezugsfertig sind. Die realisierte nominale Spitzenmiete errechnet sich aus dem obersten Preissegment mit einem Marktanteil von in der Regel 3 % des Vermietungsumsatzes (mindestens drei Vertragsabschlüsse) bezogen auf den Betrachtungszeitraum. Zur Ermittlung der realisierten nominalen Durchschnittsmiete werden die erzielten Mietpreise aller Vertragsabschlüsse im Betrachtungszeitraum mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und gemittelt. Die im Bericht angegebenen Mietpreisspannen geben Auskunft über die am häufigsten erzielten Mieten der vergangenen sechs Monate in den jeweiligen Büroteilmärkten. Extremwerte werden nicht berücksichtigt, so dass auch einzelne Vertragsabschlüsse mit vereinbarten Mietpreisen außerhalb dieser Spannen auftreten können. Nico Jungnickel Office Agency +49 89 427 292 114 njungnickel@savills.de Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 180 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. In Germany Savills is present with over 200 employees at the five most important estate sites Berlin, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg and Munich. A unique combination of sector knowledge and entrepreneurial flair give clients access to real estate expertise of the highest calibre. We are regarded as an innovative-thinking organisation backed up with excellent negotiating skills. Savills chooses to focus on a defined set of clients, therefore offering a premium service to organisations with whom we share a common goal. This bulletin is for general informative purposes only. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The bulletin is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. Savills January 2010. Savills savills.de Matthias Pink +49 30 726 165 134 mpink@savills.de Benjamin Poddig Corporate Finance - Valuation +49 30 726 165 145 bpoddig@savills.de