Sozioökonomische und soziodemographische Bevölkerungsdaten und ihr Einfluss auf Investitionsentscheidungen in der Immobilienbranche Leipzig, 04.09.2015
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Wohnungsmärkte in Mitteldeutschland 2030 Ausgangssituation Thesen zur Marktentwicklung Determinanten von Angebot und Nachfrage Demografische Entwicklung Immobilien-Nachfrage Immobilien-Angebot Schlussfolgerungen Grundlagen für Investitionsentscheidungen Beispiel geomap
Thesen zur Entwicklung der Immobilienmärkte 1. eng mit der regionalen demografischen Entwicklung verknüpft 2. regionale Unterschiede in der Bevölkerungsentwicklung führen zu differierenden Entwicklungen auf den regionalen Immobilienmärkten 3. Probleme treten regional in unterschiedlichem Maß auf 4. niedrige Fertilität und steigende Lebenserwartung geben Tendenzen der natürlichen Bevölkerungsentwicklung vor 5. demografische Effekte können durch Zu- oder Abwanderung in einzelnen Regionen erheblich verstärkt oder auch umgekehrt werden
Quellen Bräuninger, Dust et al. 2006 IMMOBILIEN Bertelsmann Stiftung 2015 Demographiebericht Forster-Kraus 2011 Der Einfluss der Demographie Helbrecht, Geilenkeuser 2012 Demographischer Wandel GdW Bundesv. Deut. Wohnungs- und Immobilienunt. (Hg.) 2013 Wohntrends 2030 Kröhnert 2012 Wohnen im demografischen Wandel
Determinanten des Angebots und der Nachfrage Zahl und Größe der Haushalte Haushaltseinkommen Immobilien sind langlebige und regional gebundene Güter das Angebot von Wohnungen kann nur sehr langsam reagieren Nachfrageänderungen führen zunächst zu deutlichen Preisänderungen Anreiz den Wohnungsbestand durch Um- und Neubauten anzupassen
Demografische Entwicklung Bevölkerungsanteile älterer und jüngerer Menschen in Deutschland werden sich in den nächsten Jahrzehnten erheblich verschieben im Jahr 2050 werden etwa ein Drittel der Bevölkerung in Deutschland 60 Jahre oder älter sein, während es im Jahr 2000 noch 23% waren gleichzeitiger Bevölkerungsrückgang auf ca. 75 Mio. Zuwanderung kann diesen Trend nicht stoppen Zahl der Erwerbspersonen kann kompensiert werden Alterung der Gesellschaft nicht
Wanderungssaldo 2013 und 2030 dramatischer Rückgang der Zuwanderung in die Städte Magdeburg Erfurt 2,3 2,3 7,1 7,4 Chemnitz 2,5 6,4 Halle (Saale) 0,8 3,4 Dresden 2,4 10,2 Leipzig 4 16,7 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 Wanderungssaldo 2013 (je 1.000 Ew.) Wanderungssaldo 2030 (je 1.000 Ew.)
Natürlicher Saldo 2013 und 2030 weniger Geburten -5,4-2,7 Magdeburg zunehmende Alterung -3,4-0,8 Erfurt Dresden und Leipzig weniger stark betroffen -7,5-5,1-4,8-3,4 Chemnitz Halle (Saale) -0,6 1,8 Dresden -0,9-0,4 Leipzig -8-6 -4-2 0 2 4 Natürlicher Saldo 2013 (je 1.000 Ew.) Natürlicher Saldo 2030 (je 1.000 Ew.)
Relative Bevölkerungsentwicklung 2012 bis 2030 (%) Bevölkerungs-rüc kgang für Magdeburg, Chemnitz und Halle (Saale) Magdeburg Erfurt Chemnitz -0,9-4,8 3,9 Dresden und Leipzig können profitieren Halle (Saale) -3,7 Dresden 10,9 Leipzig 13,9-10 -5 0 5 10 15 Relative Bevölkerungsentwicklung 2012 bis 2030 (%)
Verteilung der Haushaltsgrößen in Deutschland 2009 2030 (%) mehr Haushalte mit ein und zwei Personen weniger Haushalte mit drei und mehr Personen Trend im Osten geringer als im Westen 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2009 2015 2020 2025 2030 1 Pers. 2 Pers. 3 Pers. 4 Pers. 5 + Pers.
Immobilien-Nachfrage Anteil der Mietausgaben am Volkseinkommen steigt Wachstumsrate der Haushaltseinkommen sinkt seit den 1970er Jahren 17 % bis 20 % des Haushaltseinkommens werden für die Miete ausgegeben Variationen unsystematisch im Hinblick auf Einkommen, Beschäftigung oder Region je höher das Haushaltseinkommen und je größer der Haushalt, desto geringer ist der Anteil für die Mietausgaben junge und alte Haushalte wenden einen höheren Anteil für Mietausgaben auf
Immobilien-Angebot Immobilien sind ausgesprochen langlebige, wertstabile und lokal gebundene Güter auftretende regionale Nachfrageschübe können nicht kurzfristig bedient werden Gründe für Standorttreue der Nachfrage: Wohnort ist für die Mehrheit der Mietund Kaufinteressenten an deren Arbeitsplatz geknüpft Immobilienmärkte daher dementsprechend regional mit begrenzter Konkurrenz Aber: Kapitalanleger suchen überregional nach Rendite-Chancen Reaktion durch Abriss, Neu- und Umbauten, die allerdings nur eine verzögerte Anpassung an eine veränderte Nachfrage ermöglichen
Beispiel Kröhnert (2012): Wohnen im demografischen Wandel Bevölkerungsveränderung Wohnungspreise Hauspreise Nettokaltmieten -1 % -0,91 % -1,4 % -2,19 %
Schlussfolgerungen In der Fläche wachsender Anteil junger und alter Mieter, in kleineren Haushalten, mit weniger Budget für Miete Insg. sinkende Nachfrage Kommunale Verantwortung Infrastrukturen gezielt ansiedeln Städtebau und Wohnungsbau auf Entwicklung einstellen Kleinteilige Nutzung fördern In den Städten Attraktivität der Städte steigt für Familien, mobile und gut ausgebildete Nachfrager weitere Verknappung des Angebots Veränderung der Nachfrage-Struktur Wirtschaftliche Verantwortung Planung und Investition schon heute an den Markt von 2030 anpassen Portfolios anpassen/diversifizieren (z. B. Wohnungsgröße, Mikro-Lage, Barrierefreiheit, demografische Entwicklung)
Grundlagen für Investitionsentscheidungen Rentabilitätsberechnung Marktdaten Soziodemografie und Prognosen Kommunale Maßnahmen Umweltdaten Infrastruktur News in der Mikrolage
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Mehrwert für die Zielgruppe Bauträger/Projektentwickler aktuelle Bauvorhaben Sanierungs- und Fördergebiete Denkmalschutzobjekte Zwangsversteigerungen regionale News und Trends Institutionelle Investoren Lokale Marktinformationen Demografische Entwicklungen Analyse von Risikofaktoren Echtzeit Marktpreiseinschätzung Kapitalanlagevermittler neue Objekte für die Vermarktung Vermittlung von Aufträgen regionale News und Trends Preisfindung und Angebotsdauer objektbezogene Angebotshistorie Gutachter Täglich aktuelle Marktdaten Individuelle Auswahl von Vergleichsobjekten Sozioökonomische Entwicklungen Mikrolageninformationen
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Fachtagung: Digitalisierung in der Immobilienbranche 17.09.2015, 16 Uhr, Mediencampus Villa Ida, Leipzig Digitalisierungs-Pionier Stephan Preuss, Geschäftsführer HANDSPIEL GmbH Stand der Dinge, Potenziale und Herausforderungen, Schritte zum digital innovativen Unternehmen mehr Infos und Buchung unter https://www.teamproq.de/fachtagung2015.html