Leasing als Alternative zur normalen Finanzierung
Projektbeschreibung Neubau von 2 Einrichtungen der stationären Eingliederungshilfe Grundstücke nicht im Eigentum des Trägers bzw. der Einrichtung Kein Erbpachtmodell mit Grundstückseigentümer möglich Betreibergesellschaft typischerweise nicht Besitzgesellschaft des Objekts Konzerninterne Vermietungen werden für Investkosten als Eigentum angesehen. Ziele: Refinanzierung Grundstückskosten Investitionskostenfähigkeit des Modells Investitionskostenfähigkeit des Eigenkapitaleinsatzes Objekt soll nach Ende der Leasinglaufzeit an Konzernmutter, ggf. auch an Betreibergesellschaft übergehen (langfristiger Vermögensaufbau) Laufzeit Objektnutzung 25 Jahre Folie 2 24.10.2012
Formen des Leasings Formen des Leasings Buy-andlease Sale-andlease-back projectlease Folie 3 24.10.2012
Grundlagen der Leasingfinanzierung Objektgesellschaft Kauft Grundstück Identifiziert Projekt Zusammenarbeit in Projektentwicklung Least und betreibt Betreibergesellschaft Folie 4 24.10.2012
Finanzierung des Projekts und/oder Langfristige Darlehen Objektgesellschaft Leasingrate (inkl. Ansparung Mieterdarlehen) Mietvorauszahlung* *)Stellt die Eigenkapitalunterlegung dar; jedoch nur 10% des Projektvolumens. Investkostenfähig! Folie 5 24.10.2012
Leistungen des Leasingunternehmens Komplette Begleitung des Investitionsvorhabens Deckblattentwicklung Schaffung Baurecht (B-Plan, Baugenehmigung, ) Bereitstellung oder Suche der passenden Architekten Auswahl des passenden Bauunternehmens per Wettbewerbsverfahren Prüfung des Bauunternehmens auf Vertragserfüllungssicherheit Begleitung des Bauvorhabens Baucontrolling Gewährleistungsmanagement Bauherrenvertreter durch eigene Fachleute Prüfung und Einbindung von Fördermitteln (z.b. KfW, Investitionsbanken, ) Folie 6 24.10.2012
Mieterdarlehen o Während der Vertragslaufzeit wird das Leasingobjekt i.d.r. vollständig entschuldet. Der Finanzierung liegt dabei eine Annuität zugrunde, die sich in der vom Leasingnehmer zu zahlenden Leasingrate wieder findet. o Im Rahmen des Immobilien-Leasingvertragswerkes erhält der Leasingnehmer i.d.r. ein Ankaufsrecht am Leasingobjekt. Dieses kann er meist nach 2/3 der Vertragslaufzeit und/oder am Ende der Vertragslaufzeit ausüben. o Der dann in Rechnung gestellte Kaufpreis entspricht dem Restbuchwert nach linearer Abschreibung. Diese Regelung orientiert sich am Teilamortisations-Erlass des Bundesfinanzministers vom 23. Dezember 1991. o Bei vollständiger Tilgung der vom Leasinggeber aufgenommen Darlehnsmittel wird dieser Kaufpreis über das s.g. Mieterdarlehen angespart. o Kalkulatorisch handelt es sich dabei um den Betrag, den die in der Leasingrate enthaltene kumulierte Tilgung die kumulierte Abschreibung des Objektes übersteigt. Folie 7 24.10.2012
Mieterdarlehen II Folie 8 24.10.2012
Leasingerlass Leasing-Erlasse sind die Richtlinien des Bundesfinanzministeriums zur steuerlichen Behandlung von Mobilien- Leasing-Verträgen vom 19. April 1971 für Vollamortisationsverträge und vom 22. Dezember 1975 für Teilamortisationsverträge. Sie sind die Grundlage für das Mobilien-Leasing-Geschäft in Deutschland. In den Erlassen wird geregelt, wer bei welchen Vertragsgestaltungen zu welchem Zeitpunkt des Vertrages wirtschaftlicher Eigentümer des Objektes ist. Für das Immobilien-Leasing hat der Bundesminister der Finanzen die Immobilien-Leasing-Erlasse von 1972 (Vollamortisationsverträge) und von 1991 (Teilamortisationsverträge) veröffentlicht. Für die steuerliche und handelsrechtliche Bewertung eines Leasing-Vertrages sind die Leasing-Erlasse des Bundesministeriums der Finanzen maßgeblich. Sie regeln die Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums, also die Frage, ob Leasing-Nehmer oder Leasing-Geber zu bilanzieren haben. Aus den Leasing-Erlassen leitet sich ab, dass die unkündbare Grundlaufzeit von Mobilien-Leasing-Verträgen 40 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer nicht unterschreiten und 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (steuerliche Abschreibungsdauer) nicht überschreiten darf. Für Immobilien-Leasingverträge gilt eine Laufzeitobergrenze von 90 % der AfA-Zeit. Bei Immobilien-Leasing-Objekten, deren Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, wird eine Nutzungsdauer von 33,3 Jahren unterstellt. Somit ist eine Vertragslaufzeit von maximal 30 Jahren möglich. Bei älteren Objekten ist die bisher angesetzte Nutzungsdauer zu beachten. Folie 9 24.10.2012
Vergleich Finanzierung und Leasing Finanzierung Kreditgeber ist ein Kreditinstitut Finanzierungsvolumen = max. 80 % Eigenkapital erforderlich Kein Pre-Opening Finanzierung Vorkosten durch Darlehensnehmer Bilanzierung durch Darlehensnehmer Rating-Relevanz Annuitätendarlehen (Zins + Tilgung) Leasing Leasinggeber ist eine eigenständige Grundstücksverwaltungs KG i.d.r. Vollfinanzierung der Investition, Ausstattung durch Leasingnehmer oder separates Mobilienleasing Eigenkapital ggf. in Form von Mietvorauszahlung Kein Pre-Opening Finanzierung Vorkosten durch Leasinggeber Bilanzierung durch Leasinggeber i.d.r. positive/neutrale Auswirkung auf Rating Leasingrate (Miete) (Refinanzierungskosten, Verwaltungsaufwand [0,4%-0,5 % der Gesamtinvestkosten]) Folie 10 24.10.2012
Vergleich Finanzierung und Leasing Finanzierung Bauplanung und Bauausführung durch Darlehensnehmer Baukostensicherheit nicht über Darlehensnehmer Eigene Immobilienkompetenz für Bauprojekt im Haus notwendig Freie Nutzung der Immobilie durch Eigentümer Leasing Leasinggeber führt Projektplanung bis Bauausführung durch inkl. Gewährleistungsmanagement und auf Wunsch technisches FM. Leasinggeber hat i.d.r. bessere Volumenkonditionen und feste Partner (Kompetenz- und Preisvorteile) Baukostensicherheit durch Vereinbarung auf den zu zahlenden Leasingpreis (Mietpreis). Immobilienkompetenz durch Leasinggeber Leasinggeber hat bei baulichen Veränderungen ein Informations- und Zustimmungsrecht. Verweigerung der Zustimmung nur, wenn Entwertung zu erwarten ist. Folie 11 24.10.2012
Vergleich Finanzierung und Leasing Finanzierung Instandhaltungsverpflichtung bei Darlehensnehmer Leasing Instandhaltungsverpflichtung bei Leasingnehmer. Leasinggeber kann bei drohender Entwertung Instandhaltung verlangen. Eigentümer = Darlehensnehmer Ankaufsrecht des Leasingnehmers nach 2/3 oder am Ende der Laufzeit zu fixierten Kaufpreis (= Restwert). Zahlung aus Mieterdarlehen am Ende der Laufzeit. Folie 12 24.10.2012
Bonitätsanforderungen Weitestgehend analog Darlehen Objektanforderungen Standort Fungibilität und Alternativnutzung Strukturqualität Betreiberanforderungen Bonität analog Darlehensprüfung Perspektive auf 20 30 Jahre Erfahrung im Geschäftsfeld, für das die Immobilie genutzt wird Eigenmittel i.h.v. 20% sind leistbar Folie 13 24.10.2012
Fragen? Thomas Eisenreich Ev. Stiftung t.eisenreich@alsterdorf.de Folie 14 24.10.2012