Sehr geehrter Herr Musterkunde, obwohl der Staat legale und lukrative Möglichkeiten geschaffen hat, aus Steuerersparnis krisensicheres Vermögen zu schaffen, arbeiten heute immer noch viele Bundesbürger mehr als die Hälfte Ihrer Zeit für das Finanzamt. Ein Teil des verbliebenen Geldes wird in vermeintlich sichere Anlagen zur Altersversorgung investiert. Aber - Hand aufs Herz - haben Sie sich einmal Gedanken darüber gemacht, was aus diesem Geld wirklich wird? Die Hauptprobleme der Vermögensbildung unserer Zeit nagen dabei dauerhaft an Ihrem Geldvermögen: die Einkommensteuern, die Zinsbesteuerung und die Inflation. Wir möchten Ihnen im folgenden einen Weg aufzeigen, wie Sie aus ersparten Steuern Vermögen schaffen: Setzen Sie Ihre ersparten Steuern zum Erwerb von beständigem und ertragsstarken Grundbesitz ein! 13125 Berlin-Buch / Inhaltsverzeichnis Immobilien-Anlage 1 Übersicht Objektdaten 2 Übersicht Fin.daten 3 Erwerbsjahr 4 Investitionsphase 5 Investitionsphase II 6 Vermietungsphase 7 Gesamtübersicht 8 Anlage-V- Erwerbsjahr 9 Erläuterungen 10 Kundenerklärung 11 Auf der Grundlage Ihrer persönlichen Einkommensverhältnisse haben wir ein Berechnungsbeispiel erstellt, das Ihnen als Muster einer möglichen Investition in eine vermietete Immobilie dienen soll. In Sachwerte wie Immobilien zu investieren bietet außergewöhnliche Vorteile: Rentabilität langfristiger Vermögenszuwachs inflationsstabile Kapitalanlage steuerliche Vergünstigungen (für 2013 bereits 9.123 Euro) (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 1 von 11
Objektdaten Objektdaten Wohnungs-Nummer Wohnungs-Größe Miete/qm Miete Wohnung mtl. Miete Stellplatz mtl. Verwaltungskosten p.a. Instandhaltungs-Rücklage p.a. sonstige Kosten p.a. 1-13 qm 70,13 7,50 526 25 486 210 Altbausubstanz + Grundst.kosten + AfA 7h/7i EStG + Einbauküche + Stellplatz = Kaufpreis Objekt + Werbungskosten + Nebenkosten 41.377 26.895 138.612 4.890 4.990 216.764 9.116 15.173 Kauf/Anschaffung Miete ab Kosten Objekt ab Fertigstellung 9/2012 5/2014 5/2014 12/2013 = Gesamtaufwand 241.053 Nebenkosten Werbungskosten (ohne Disagio) Bezeichnung anteilig Betrag gesamt Grunderwerbsteuer Notar/Grundbuch Maklergebühr 5,00 % 2,00 % 10.838 4.335 Bezeichnung anteilig Betrag gesamt Bauzeitzinsen TÜV-Abnahme 4,00 % 0,21 % 8.671 445 Nebenkosten gesamt 15.173 Werbungskosten gesamt 9.116 Hinweise/Notizen (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 2 von 11
Finanzierung Finanzierungsbeispiel * Gesamtaufwand./. Eigenkapital./. sonstiges = Finanzierungsbedarf 241.053 24.289 216.764 1. 2. 3. 4. Bezeichnung KFW 153 Bank Netto-Hypothek 33.000 183.764 Ausz. 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % Brutto-Hypothek 33.000 183.764 Zins ab 12/2013 12/2013 Tilg./Ansp ab 12/2013 12/2013 1. 2. 3. 4. Bezeichnung KFW 153 Bank Darl.Art Annuitätend. Annuitätend. ----- ----- Zins Soll/eff 1,65/1,66 % 3,50/3,55 % 0,00/ 0,00/ Festschr. 10 Jahre 10 Jahre 0 Jahre 0 Jahre Zins Rest 1,65 % 4,50 % anf. Tilg. 4,22 % 1,50 % Tilg./Ansp. jrl. * kein Angebot im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes. Kundendaten anf. zu verst. Einkommen Tarif Kinder KiSt-Satz Splitting-Tabelle 0 8 % AfA-Daten Art Betrag AfA Altbausubstanz AfA 7h/7i EStG Stellplatz Einbauküche 44.274 148.315 5.339 5.233 2% 7h/i EStG 2,0% 10,0% (incl. anteilige Nebenkosten) Hinweise/Notizen (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 3 von 11
Erwerbsjahr 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie 29.163 2. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 0 Monate 3. Ausgaben Zinsen Hypothek + Tilgung Hypothek/Ansparung + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + sonstige Kosten = Summe Ausgaben für 2012 davon abzugsfähig: 0 4. Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben Unterdeckung vor Steuer (Jahr) Unterdeckung abzugsfähig + Abschreibung (AfA) Altbausubstanz: 295 + Stellplatz: 0 + Abschreibung (AfA) AfA 7h/7i EStG: 0 + Disagio für 2012 + sonst. Werbungskosten für 2012 = gesamt abzugsfähig für 2012 ("Verlust aus Vermietung und Verpachtung") 295 3.468 3.763 5. Steuerersparnis und Ergebnis für 2012 verbleibt zu versteuerndes Einkommen = Steuerersparnis./. Unterdeckung vor Steuer (Jahr)./. Eigenkapital = Ergebnis nach Steuer (Jahr) 96.237 27.442 1.721-24.289-22.568 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 4 von 11
Investitionsphase 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie 29.163 2. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 0 Monate 3. Ausgaben Zinsen Hypothek + Tilgung Hypothek/Ansparung + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + sonstige Kosten = Summe Ausgaben für 2013 davon abzugsfähig: 581 581 346 927 4. Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben Unterdeckung vor Steuer (Jahr) (Unterdeckung vor Steuer (Monat): -77) Unterdeckung abzugsfähig + Abschreibung (AfA) Altbausubstanz: 885 + Stellplatz: 9 + Abschreibung (AfA) AfA 7h/7i EStG: 13.348 + Einbauküche: 523 + Disagio für 2013 + sonst. Werbungskosten für 2013 = gesamt abzugsfähig für 2013-927 581 894 13.871 5.648 20.994 5. Steuerersparnis für 2013 verbleibt zu versteuerndes Einkommen = Steuerersparnis 79.006 20.040 9.123 Ergebnis./. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) = Überschuß nach Steuer (Jahr) Überschuß nach Steuer (Monat) (für 12 Monate) -927 8.196 683 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 5 von 11
Investitionsphase II 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie 29.163 2. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 8 Monate 4.408 3. Ausgaben Zinsen Hypothek + Tilgung Hypothek/Ansparung + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + sonstige Kosten = Summe Ausgaben für 2014 davon abzugsfähig: 7.235 6.911 4.215 324 140 11.590 4. Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben Unterdeckung vor Steuer (Jahr) (Unterdeckung vor Steuer (Monat): -598) Unterdeckung abzugsfähig + Abschreibung (AfA) Altbausubstanz: 885 + Stellplatz: 107 + Abschreibung (AfA) AfA 7h/7i EStG: 13.348 + Einbauküche: 523 + Disagio für 2014 + sonst. Werbungskosten für 2014 = gesamt abzugsfähig für 2014-7.182 2.827 992 13.871 17.690 5. Steuerersparnis für 2014 verbleibt zu versteuerndes Einkommen = Steuerersparnis 82.310 21.399 7.764 Ergebnis./. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) = Überschuß nach Steuer (Jahr) Überschuß nach Steuer (Monat) (für 12 Monate) -7.182 582 48 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 6 von 11
Vermietungsphase 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie 29.163 2. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 12 Monate 6.612 3. Ausgaben Zinsen Hypothek für 12 Monate + Tilgung Hypothek/Ansparung + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + sonstige Kosten = Summe Ausgaben für 2015 davon abzugsfähig: 7.274 6.788 4.339 486 210 11.823 4. Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben Unterdeckung vor Steuer (Jahr) (Unterdeckung vor Steuer (Monat): -434) Unterdeckung abzugsfähig + Abschreibung (AfA) Altbausubstanz: 885 + Stellplatz: 107 + Abschreibung (AfA) AfA 7h/7i EStG: 13.348 + Einbauküche: 523 + Disagio für 2015 + sonst. Werbungskosten für 2015 = gesamt abzugsfähig für 2015-5.211 662 992 13.871 15.525 5. Steuerersparnis für 2015 verbleibt zu versteuerndes Einkommen = Steuerersparnis 84.475 22.305 6.858 Ergebnis./. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) = Überschuß nach Steuer (Jahr) Überschuß nach Steuer (Monat) -5.211 1.647 137 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 7 von 11
Gesamtübersicht Jahr NormAfA erh. AfA Miete Zinsen Tilg./Ansp Kosten Liqui. vst p.a. Steuerersp. Liqui nst p.a.* (Restschuld) Wertentwickl.** 2012 295 0 0 0 0 0 0 1.721-22.568 216.764 216.764 2013 894 13.871 0 581 346 0-927 9.123 8.196 216.418 216.764 2014 992 13.871 4.408 6.911 4.215 464-7.182 7.764 582 212.203 216.764 2015 992 13.871 6.612 6.788 4.339 696-5.211 6.858 1.647 207.864 216.764 2016 992 13.871 6.612 6.661 4.467 696-5.212 6.803 1.591 203.397 216.764 2017 992 13.871 6.612 6.529 4.598 696-5.211 6.747 1.536 198.799 216.764 2018 992 13.871 6.612 6.393 4.733 696-5.210 6.690 1.480 194.066 216.764 2019 992 13.871 6.612 6.254 4.873 696-5.211 6.631 1.420 189.193 216.764 2020 992 13.871 6.612 6.110 5.018 696-5.212 6.572 1.360 184.175 216.764 2021 992 10.905 6.612 5.960 5.166 696-5.210 5.239 29 179.009 216.764 2022 992 10.905 6.612 6.323 5.417 696-5.824 5.396-428 173.592 216.764 2023 992 10.382 6.612 7.163 5.801 696-7.048 5.532-1.516 167.791 216.764 2024 992 10.382 6.612 6.944 6.020 696-7.048 5.437-1.611 161.771 216.764 2025 992 0 6.612 6.716 6.248 696-7.048 729-6.319 155.523 216.764 2026 992 0 6.612 6.478 6.486 696-7.048 620-6.428 149.037 216.764 2027 992 0 6.612 6.231 6.733 696-7.048 507-6.541 142.304 216.764 2028 992 0 6.612 5.973 6.991 696-7.048 388-6.660 135.313 216.764 2029 992 0 6.612 5.703 7.261 696-7.048 264-6.784 128.052 216.764 2030 992 0 6.612 5.422 7.542 696-7.048 134-6.914 120.510 216.764 2031 992 0 6.612 5.130 7.834 696-7.048 0-7.048 112.676 216.764 2032 992 0 6.612 4.824 8.140 696-7.048-143 -7.191 104.536 216.764 2033 992 0 6.612 4.506 8.299 696-6.889-290 -7.179 96.237 216.764 2034 992 0 6.612 4.191 6.835 696-5.110-436 -5.546 89.402 216.764 2035 992 0 6.612 3.877 7.149 696-5.110-581 -5.691 82.253 216.764 2036 992 0 6.612 3.549 7.477 696-5.110-733 -5.843 74.776 216.764 2037 992 0 6.612 3.205 7.821 696-5.110-894 -6.004 66.955 216.764 2038 992 0 6.612 2.846 8.180 696-5.110-1.062-6.172 58.775 216.764 79.016-98.602 * Eigenkapital von 24.289 für 2012 berücksichtigt/** Wertentwicklung 0,0% p.a./spalten "Zinsen" und "Tilg./Ansp" nur Endfinanzierung (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 8 von 11
So könnte Ihre nächste Steuererklärung aussehen: Anlage V Name und Vorname/Gemeinschaft/Körperschaft zur Einkommensteuererklärung 2013 zur Körperschaftssteuererklärung Steuernummer zur Feststellungserklärung Einkünfte aus Vermietung und VerpachtungMuster Zeile 1 2 Einkünfte aus dem bebauten Grundstück Lage des Grundstückes / der Eigentumswohnung (Ort, Straße, Hausnummer) 13125 Berlin-Buch / Mieteinnahmen ohne Zeile 4 Angeschafft am Fertiggestellt am für Erdgeschoß + 1. Obergeschoß + 2. Obergeschoß + 3. Obergeschoß + weitere Geschosse Bitte nur volle -Beträge eintragen 0 3 Wohnungen Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl 4 Einnahmen aus Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske usw. sowie erstattete Umsatzsteuer 0 14 15 16 Summe der Einnahmen Summe der Werbungskosten Überschuß 0 20.994-20.994 darauf Steuern zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie "Verlust aus Vermietung und Verpachtung" zu versteuerndes Einkommen mit Immobilie Steuerersparnis für 2013./. -20.994 = 79.006./. = 29.163 20.040 9.123 Berechnungsbeispiel (Muster): im Einzelfall kann die Berechnung unter Anwendung des EStG (insbesondere 2 EStG und 15b EStG) durch die Finanzbehörde anders als hier dargestellt ausfallen. (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 9 von 11
Erläuterungen zur Angebotsberechnung Allgemeines Immobilien bieten als Sachwerte weitgehend Schutz gegen Kaufkraftverlust und Inflation. Eine zu erwartende langfristige positive Entwicklung und Wertsteigerung unterliegt jedoch Schwankungen. Die beim Kauf anfallenden Neben-, Vertriebs- und Marketingkosten können bei frühzeitigem Verkauf zu einem nachteiligen Ergebnis führen. Wirtschaftliches und steuerliches Ergebnis Die in der Beispielrechnung angeführten Werbungskosten sowie die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die dargestellten steuerlichen Ergebnisse der Anlage stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die jeweilige Finanzbehörde. Die Praxis der Finanzverwaltung, die Rechtsprechung und die Steuergesetze können sich ändern. Für die Höhe der steuerlichen Auswirkungen der Investition ist die persönliche Situation des Erwerbers maßgebend. Alle Steuerberechnungen werden auf der Grundlage erstellt, dass die Immobilienanlage nicht unter die Regelungen des 15b EStG fällt. In Einzelfällen kann bei Anwendung der Vergleichsrechnung nach 2 Abs. 6, 31, 36 Abs. 2 EStG eine geringere festzusetzende Einkommensteuer ermittelt werden. Die Tarifberechnung der Einkommensteuer erfolgt entsprechend 32a EStG. Beachten Sie bitte, dass die vorliegende Beispielrechnung auf Grund der Vielzahl der steuerlichen Besonderheiten des EStG nicht für jede individuelle Einkommenssituation und -kombination Gültigkeit hat, z.b. bei der Anwendung der 32b, 32c und 34 EStG. Überprüfen Sie deshalb mit Ihrem steuerlichen Berater auf Basis der aktuellen Steuergesetzgebung die für Ihre Einkommenssituation gültigen relevanten Vorschriften. Rendite und Verzinsung Die Angaben zur Rendite der dargestellten Kapitalanlagen, Finanzierungs- und Tilgungsbausteine sind unverbindlich. Die für die Berechnung gemachten Angaben können für die Zukunft nicht garantiert werden. Die angenommenen Renditen sind Nettorenditen. Beachten Sie ggfs. die für Ihre persönliche Situation maßgebenden Steuerregelungen, insbesondere zur Kapitalertrags- und Einkommenssteuer. Konditionen der Finanzierung Die Angaben zur Finanzierung stellen kein verbindliches Finanzierungsangebot dar. Die Konditionen der Fremdmittel werden zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme festgelegt und können von den in der Musterberechnung ausgewiesenen Werten abweichen. Das ausgewiesene Ergebnis kann sich, abhängig von der beim Erwerb gewählten Tilgungsvariante und den übrigen Finanzierungskonditionen, ändern. Die Tilgungshöhe richtet sich dabei nach der entsprechenden Bruttofinanzierung. Abweichungen bei den Zins- und Tilgungsleistungen können sich durch abweichende Berechnungs- und Verrechnungsmethoden ergeben. Bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mind. 5 Jahren kann ein Damnum in Höhe von bis zu 5 v.h. als Werbungskosten angesetzt werden. Der darüber hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum zu verteilen. Sofern diese Regelung für die vorliegene Berechnung zutrifft, wurde diese Verteilung aus Vereinfachungsgründen nicht vorgenommen, die steuerlichen Ergebnisse können daher durch den unterschiedlichen Werbungskostenansatz des Damnums von den ausgewiesenen Ergebnissen der Musterberechnung abweichen. Angabenvorbehalt Diese Berechnung stellt ein reines Musterbeispiel unter Ausschluß jeglicher Rechts- und Steuerberatung dar. Eine Übertragbarkeit dieser Musterberechnung auf die tatsächliche finanzielle Situation des Erwerbers kann nicht garantiert werden. Alle Angaben und Berechnungen in dieser Musterberechnung wurden mit Sorgfalt zusammengestellt und entsprechen den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstiger Vorschriften. Änderungen können aufgrund von Auslassungen, Zusammenfassungen, Irrtümern o.ä. oder durch künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis sowie der persönlichen finanziellen Situation des Erwerbers eintreten und berühren nicht die Wirksamkeit des Kaufes. Für das Erreichen der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers kann keine Gewähr übernommen werden. Von dieser Beispielrechnung abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Bestätigung der jeweiligen Vertragspartner. Im Einzelfall sind die Angaben im gültigen zugehörigen Verkaufsprospekt maßgebend. (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 10 von 11
Wichtiger Hinweis Die Vermittlung erfolgt ausschließlich auf Basis der Verträge und Angebotsprospekte des Initiators. Eine Steuer- oder Rechtsberatung ist hiermit nicht verbunden. Die Berechnungsbeispiele basieren auschließlich auf Angaben des Kunden und sind unverbindlich. Weiterhin stellen die vorstehenden Berechnungsbeispiele sowie die Liquiditätsberechnung keine Rentabilitätsberechnung etwa nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung dar. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, daß die Erstellung einer Rentabilitätsberechnung durch den Vermittler nicht geschuldet ist. Ort, Datum Kunde Vermittler (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 11 von 11