Wir möchten Ihnen im folgenden einen Weg aufzeigen, wie Sie aus ersparten Steuern Vermögen schaffen:

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1 Sehr geehrte Familie Mustermann, obwohl der Staat legale und lukrative Möglichkeiten geschaffen hat, aus Steuerersparnis krisensicheres Vermögen zu schaffen, arbeiten heute immer noch viele Bundesbürger mehr als die Hälfte Ihrer Zeit für das Finanzamt. Ein Teil des verbliebenen Geldes wird in vermeintlich sichere Anlagen zur Altersversorgung investiert. Aber - Hand aufs Herz - haben Sie sich einmal Gedanken darüber gemacht, was aus diesem Geld wirklich wird? Die Hauptprobleme der Vermögensbildung unserer Zeit nagen dabei dauerhaft an Ihrem Geldvermögen: die Einkommensteuern, die Zinsbesteuerung und die Inflation. Wir möchten Ihnen im folgenden einen Weg aufzeigen, wie Sie aus ersparten Steuern Vermögen schaffen: Setzen Sie Ihre ersparten Steuern zum Erwerb von beständigem und ertragsstarken Grundbesitz ein! Inhaltsverzeichnis Übersicht Objektdaten Übersicht Fin.daten Erwerbsjahr Investitionsphase Vermietungsphase Gesamtübersicht Entwicklung Kapitalanl. Anlage-V- Erwerbsjahr Erläuterungen Kundenerklärung Oldenburg /Kranbergstr. Auf der Grundlage Ihrer persönlichen Einkommensverhältnisse haben wir ein Berechnungsbeispiel erstellt, das Ihnen als Muster einer möglichen Investition in eine vermietete Immobilie dienen soll. In Sachwerte wie Immobilien zu investieren bietet außergewöhnliche Vorteile: (2.9.4.) Rentabilität langfristiger Vermögenszuwachs inflationsstabile Kapitalanlage steuerliche Vergünstigungen (für 216 bereits Euro) Berechnung:631/ vom WE 2.29/WE 2.29-OG Seite: 1 von 11

2 Objektdaten Objektdaten Wohnungs-Nummer Wohnungs-Größe Miete/qm Miete Wohnung mtl. Miete Stellplatz mtl. Verwaltungskostenp.a. Instandhaltungs-Rücklagep.a. SE Verwaltung p.a. qm WE ,9 7, Kauf/Anschaffung Miete ab Kosten Objekt ab Fertigstellung 2/215 9/216 9/216 8/216 Nebenkosten Altbausubstanz Grundst.kosten AfA 7h/7i EStG Neubau-Kosten Stellplatz = Kaufpreis Objekt 181. Werbungskosten Nebenkosten = Gesamtaufwand Werbungskosten (ohne Disagio) Bezeichnung anteilig Betrag gesamt Bezeichnung anteilig Betrag gesamt Grunderwerbsteuer Notar/Grundbuch Maklergebühr 5, % 2, %, %, % Bauzeitzinsen 3, %, %, %, %, %, %, % Nebenkosten gesamt Werbungskosten gesamt (2.9.4.) Hinweise/Notizen Berechnung:631/ vom WE 2.29/WE 2.29-OG Seite: 2 von 11

3 Finanzierung Finanzierungsbeispiel * Gesamtaufwand./. Eigenkapital./. sonstiges = Finanzierungsbedarf Bezeichnung KFW Darlehen xy-bank Bezeichnung KFW Darlehen xy-bank Netto-Hypothek Darl.Art Annuitätend. Annuitätend Zins Soll/eff 1,/1, % 3,5/3,55 %,/, %,/, % Ausz. 1, % 1, % 1, % 1, % Festschr. 1 Jahre 1 Jahre Jahre Jahre Brutto-Hypothek Zins Rest 3,5 % 3,5 %, %, % Zins ab Tilg./Ansp ab 8/216 9/216 8/216 9/216 anf. Tilg. 3,6 % 2, %, %, % Tilg./Ansp. jrl. * kein Angebot im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes. Kundendaten anf. zu verst. Einkommen Tarif Kinder KiSt-Satz AfA-Daten 95. Splitting-Tabelle % Art Altbausubstanz AfA 7h/7i EStG Stellplatz Neubau-Kosten Betrag AfA % 7h/i EStG 2,% 2,% (incl. anteilige Nebenkosten) (2.9.4.) Hinweise/Notizen Berechnung:631/ vom WE 2.29/WE 2.29-OG Seite: 3 von 11

4 Erwerbsjahr 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie darauf zu zahlende Steuer (KiSt %) Unterdeckung vor Steuer (Jahr) Unterdeckung abzugsfähig Abschreibung (AfA) Altbausubstanz: 157 Stellplatz: Abschreibung (AfA) AfA 7h/7i EStG: Disagio für 215 sonst. Werbungskosten für /. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) = Ergebnis nach Steuer (Jahr) 2. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für Monate 3. Ausgaben Zinsen Hypothek Tilgung Hypothek/Ansparung Verwaltungskosten Instandhaltungs-Rücklage SE Verwaltung = Summe Ausgaben für 215 davon abzugsfähig: 4. Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben = gesamt abzugsfähig für 215 ("Verlust aus Vermietung und Verpachtung") 5. Steuerersparnis für 215 verbleibt zu versteuerndes Einkommen darauf zu zahlende Steuer (KiSt %) = Steuerersparnis (2.9.4.) Ergebnis Berechnung:631/ vom WE 2.29/WE 2.29-OG Seite: 4 von 11

5 Investitionsphase 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie darauf zu zahlende Steuer (KiSt %) /. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) = Überschuß nach Steuer (Jahr) Überschuß nach Steuer (Monat) Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 4 Monate 3. Ausgaben Zinsen Hypothek Tilgung Hypothek/Ansparung Verwaltungskosten Instandhaltungs-Rücklage SE Verwaltung = Summe Ausgaben für 216 davon abzugsfähig: Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben Unterdeckung vor Steuer (Jahr) (Unterdeckung vor Steuer (Monat): -134) Unterdeckung abzugsfähig Abschreibung (AfA) Altbausubstanz: 171 Stellplatz: 4 Abschreibung (AfA) AfA 7h/7i EStG: Neubau-Kosten: Disagio für 216 sonst. Werbungskosten für 216 = gesamt abzugsfähig für Steuerersparnis für 216 verbleibt zu versteuerndes Einkommen darauf zu zahlende Steuer (KiSt %) = Steuerersparnis (2.9.4.) Ergebnis (für 12 Monate) Berechnung:631/ vom WE 2.29/WE 2.29-OG Seite: 5 von 11

6 Vermietungsphase 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie darauf zu zahlende Steuer (KiSt %) /. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) = Unterdeckung nach Steuer (Jahr) Unterdeckung nach Steuer (Monat) Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 12 Monate 3. Ausgaben Zinsen Hypothek für 12 Monate Tilgung Hypothek/Ansparung Verwaltungskosten Instandhaltungs-Rücklage SE Verwaltung = Summe Ausgaben für 217 davon abzugsfähig: Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben Unterdeckung vor Steuer (Jahr) (Unterdeckung vor Steuer (Monat): -31) Unterdeckung abzugsfähig Abschreibung (AfA) Altbausubstanz: 171 Stellplatz: 96 Abschreibung (AfA) AfA 7h/7i EStG: Neubau-Kosten: Disagio für 217 sonst. Werbungskosten für 217 = gesamt abzugsfähig für Steuerersparnis für 217 verbleibt zu versteuerndes Einkommen darauf zu zahlende Steuer (KiSt %) = Steuerersparnis (2.9.4.) Ergebnis Berechnung:631/ vom WE 2.29/WE 2.29-OG Seite: 6 von 11

7 (2.9.4.) Jahr NormAfA erh. AfA Gesamtübersicht Miete Zinsen Tilg./Ansp Kosten Liqui. vst p.a. Steuerersp Liqui nst p.a.* (Restschuld) Wertentwickl.** * Eigenkapital von 18.1 für 215 nicht berücksichtigt/** Wertentwicklung,% p.a./spalten "Zinsen" und "Tilg./Ansp" nur Endfinanzierung Berechnung:631/ vom WE 2.29/WE 2.29-OG Seite: 7 von 11

8 Jahr Miete Ausgaben Entwicklung Kapitalanlage Steuerersp Liqui nst (*) (Restschuld) Kapitalentw Kapital Zus * Eigenkapital von 18.1 für 215 nicht berücksichtigt Einzahlung des Liquiditätsüberschusses in eine Kapitalanlage Wenn der jeweilige Liquiditätsüberschuß in eine Kapitalanlage mit ca. 5,% Netto-Rendite (*) angelegt wird, so kann der Ertrag aus dieser Anlage für die vorzeitige Tilgung der Restschuld der Immobilie verwendet werden. 13. Betrag in Jahr Nebenstehender Grafik können Sie entnehmen: Bereits in 28 Jahren kann die Immobilie vollständig bezahlt sein! Durch eine zusätzliche mtl. Ansparung in Höhe von ca. 1 mtl. können Sie die Immobilie noch schneller entschulden. Nebenstehender Grafik können Sie entnehmen: Mit dem Ertrag aus dem Liquiditätsüberschuss und der zusätzlichen Ansparung kann die Immobilie bereits in 2 Jahren vollständig bezahlt sein! Restschuld gesamt Kapital aus Liquiditätsüberschuss (2.9.4.) Kapital aus Zusatzansparung Bitte beachten Sie die Erläuterungen zur Angebotsberechnung. (*) Die angegebenen Renditewerte sind Nettorenditen, können nicht garantiert werden und sind unverbindlich. Berechnung:631/ vom WE 2.29/WE 2.29-OG Seite: 8 von 11

9 So könnte Ihre nächste Steuererklärung aussehen: Anlage V Name und Vorname/Gemeinschaft/Körperschaft 216 zur Einkommensteuererklärung zur Körperschaftssteuererklärung r e t s u M Steuernummer zur Feststellungserklärung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Zeile Angeschafft am Einkünfte aus dem bebauten Grundstück Fertiggestellt am Bitte nur volle -Beträge eintragen Lage des Grundstückes/ der Eigentumswohnung(Ort, Straße, Hausnummer) Oldenburg / Kranbergstr. 1 Mieteinnahmen ohne Zeile 4 für Erdgeschoß 3 Wohnungen Anzahl 4 Einnahmen aus Vermietungvon Garagen, Werbeflächen,Grund und Boden für Kioske usw. sowie erstattete Umsatzsteuer 2 1. Obergeschoß 2. Obergeschoß 3. Obergeschoß weitere Geschosse 14 Summe der Einnahmen 15 Summe der Werbungskosten 16 Überschuß Anzahl Anzahl Anzahl 2.36 Anzahl darauf Steuern zu versteuerndeseinkommen ohne Immobilie "Verlust aus Vermietung und Verpachtung"./ zu versteuerndeseinkommen mit Immobilie = / = Steuerersparnis für (2.9.4.) Berechnungsbeispiel (Muster): im Einzelfall kann die Berechnung unter Anwendung des EStG (insbesondere 2 EStG und 15b EStG) durch die Finanzbehörde anders als hier dargestellt ausfallen. Berechnung:631/ vom WE 2.29/WE 2.29-OG Seite: 9 von 11

10 Erläuterungen zur Angebotsberechnung Allgemeines Konditionen der Finanzierung Immobilien bieten als Sachwerte weitgehend Schutz gegen Kaufkraftverlust und Inflation. Eine zu erwartende langfristige positive Entwicklung und Wertsteigerung unterliegt jedoch Schwankungen. Die beim Kauf anfallenden Neben-, Vertriebs- und Marketingkosten können bei frühzeitigem Verkauf zu einem nachteiligen Ergebnis führen. Die Angaben zur Finanzierung stellen kein verbindliches Finanzierungsangebot dar. Die Konditionen der Fremdmittel werden zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme festgelegt und können von den in der Musterberechnung ausgewiesenen Werten abweichen. Das ausgewiesene Ergebnis kann sich, abhängig von der beim Erwerb gewählten Tilgungsvariante und den übrigen Finanzierungskonditionen, ändern. Die Tilgungshöhe richtet sich dabei nach der entsprechenden Bruttofinanzierung. Abweichungen bei den Zins- und Tilgungsleistungen können sich durch abweichende Berechnungs- und Verrechnungsmethoden ergeben. Bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mind. 5 Jahren kann ein Damnum in Höhe von bis zu 5 v.h. als Werbungskosten angesetzt werden. Der darüber hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum zu verteilen. Sofern diese Regelung für die vorliegene Berechnung zutrifft, wurde diese Verteilung aus Vereinfachungsgründen nicht vorgenommen, die steuerlichen Ergebnisse können daher durch den unterschiedlichen Werbungskostenansatz des Damnums von den ausgewiesenen Ergebnissen der Musterberechnung abweichen. Wirtschaftliches und steuerliches Ergebnis Die in der Beispielrechnung angeführten Werbungskosten sowie die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die dargestellten steuerlichen Ergebnisse der Anlage stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die jeweilige Finanzbehörde. Die Praxis der Finanzverwaltung, die Rechtsprechung und die Steuergesetze können sich ändern. Für die Höhe der steuerlichen Auswirkungen der Investition ist die persönliche Situation des Erwerbers maßgebend. Alle Steuerberechnungen werden auf der Grundlage erstellt, dass die Immobilienanlage nicht unter die Regelungen des 15b EStG fällt. In Einzelfällen kann bei Anwendung der Vergleichsrechnung nach 2 Abs. 6, 31, 36 Abs. 2 EStG eine geringere festzusetzende Einkommensteuer ermittelt werden. Die Tarifberechnung der Einkommensteuer erfolgt entsprechend 32a EStG. Beachten Sie bitte, dass die vorliegende Beispielrechnung auf Grund der Vielzahl der steuerlichen Besonderheiten des EStG nicht für jede individuelle Einkommenssituation und -kombination Gültigkeit hat, z.b. bei der Anwendung der 32b, 32c und 34 EStG. Überprüfen Sie deshalb mit Ihrem steuerlichen Berater auf Basis der aktuellen Steuergesetzgebung die für Ihre Einkommenssituation gültigen relevanten Vorschriften. Rendite und Verzinsung (2.9.4.) Die Angaben zur Rendite der dargestellten Kapitalanlagen, Finanzierungs- und Tilgungsbausteine sind unverbindlich. Die für die Berechnung gemachten Angaben können für die Zukunft nicht garantiert werden. Die angenommenen Renditen sind Nettorenditen. Beachten Sie ggfs. die für Ihre persönliche Situation maßgebenden Steuerregelungen, insbesondere zur Kapitalertrags- und Einkommenssteuer. Angabenvorbehalt Diese Berechnung stellt ein reines Musterbeispiel unter Ausschluß jeglicher Rechts- und Steuerberatung dar. Eine Übertragbarkeit dieser Musterberechnung auf die tatsächliche finanzielle Situation des Erwerbers kann nicht garantiert werden. Alle Angaben und Berechnungen in dieser Musterberechnung wurden mit Sorgfalt zusammengestellt und entsprechen den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstiger Vorschriften. Änderungen können aufgrund von Auslassungen, Zusammenfassungen, Irrtümern o.ä. oder durch künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis sowie der persönlichen finanziellen Situation des Erwerbers eintreten und berühren nicht die Wirksamkeit des Kaufes. Für das Erreichen der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers kann keine Gewähr übernommen werden. Von dieser Beispielrechnung abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Bestätigung der jeweiligen Vertragspartner. Im Einzelfall sind die Angaben im gültigen zugehörigen Verkaufsprospekt maßgebend. Berechnung:631/ vom WE 2.29/WE 2.29-OG Seite: 1 von 11

11 Wichtiger Hinweis Die Vermittlung erfolgt ausschließlich auf Basis der Verträge und Angebotsprospekte des Initiators. Eine Steuer- oder Rechtsberatung ist hiermit nicht verbunden. Die Berechnungsbeispiele basieren auschließlich auf Angaben des Kunden und sind unverbindlich. Weiterhin stellen die vorstehenden Berechnungsbeispiele sowie die Liquiditätsberechnung keine Rentabilitätsberechnung etwa nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung dar. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, daß die Erstellung einer Rentabilitätsberechnung durch den Vermittler nicht geschuldet ist. (2.9.4.) Ort, Datum Kunde Vermittler Berechnung:631/ vom WE 2.29/WE 2.29-OG Seite: 11 von 11