Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 1 VERKEHRSWERTGUTACHTEN Bewertungsobjekt: Grundstück mit freistehendem Einfamilienwohnhaus und Garage Adresse: Weilerweg 12 53121 Bonn Auftraggeberin: Astrid Schneider Ulmenweg 8 51789 Lindlar Dr. SOMMER + PARTNER Bonn, 29. September 2012 Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines... 3 2 Wertrelevante Merkmale... 5 2.1 Lage... 5 2.2 Rechtliche Gegebenheiten... 6 2.3 Bauliche Anlagen... 7 2.4 Sonstiges... 12 3 Wertermittlung... 14 3.1 Verfahrenswahl... 14 3.2 Herstellungskosten der baulichen Anlagen... 14 3.3 Alterswertminderung... 18 3.4 Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen... 22 3.5 Bodenwert... 22 3.6 Marktanpassung und Sachwert... 23 4 Verkehrswert... 24 Aktenzeichen: P 001/12 Wertermittlungsstichtag: 01. September 2012 Max Mustermann von der Industrie- und Handelskammer Musterstadt öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken von der IfS-Zertifizierungsgesellschaft für Sachverständige mbh zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Hauptstraße 1 12345 Musterstadt Tel: 0123/4567 Fax: 0123/4568 Email: maxmustermann@youvalue.de Internet: http://www.youvalue.de
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 2 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 3 Zusammenstellung wesentlicher Daten 1 Allgemeines Bewertungsobjekt Grundstück mit freistehendem Einfamilienwohnhaus und Garage Datum des Auftrags 15. August 2012 Wertermittlungsstichtag 01. September 2012 Ortstermin 15. August 2012 Baujahr des Gebäudes ca. 1979/80 Wohnlich nutzbare Fläche rd. 145 m² Brutto-Grundfläche rd. 295 m² Restnutzungsdauer ca. 43 Jahre Grundstücksgröße 334 m² Herstellungskosten der baulichen Anlagen 274.335 EUR Alterswertminderung 105.893 EUR Sachwert der baulichen Anlagen 168.442 EUR Sachwert der baulichen Außenanlagen 6.738 EUR Bodenwert 91.516 EUR vorläufiger Sachwert 266.696 EUR Sachwertfaktor 1,40 marktangepasster vorläufiger Sachwert 373.374 EUR besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 25.000 EUR Sachwert 348.374 EUR Verkehrswert, rd. 348.000 EUR Mitarbeit an diesem Gutachten Zweck des Gutachtens Bewertungsobjekt Grundbuchrechtliche Angaben Eigentümer Ortsbesichtigung Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag Dokumente und Informationen, die bei der Wertermittlung zur Verfügung standen Dieses Gutachten wurde unter der Mitarbeit von Hubert Hilfskraft erstellt. Dabei handelt es sich um eine Mitarbeit im Sinne der Sachverständigenordnung (Recherche und Gutachtenentwurf). Verkehrswertermittlung zur Bemessung eines marktgerechten Kaufpreises im Rahmen eines geplanten Ankaufs Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein am Weilerweg gelegenes Grundstück, das mit einem freistehenden, eingeschossigen Einfamilienhaus bebaut ist. Das Gebäude ist voll unterkellert, das Dachgeschoss wurde wohnlich ausgebaut. Der nicht ausgebaute Spitzboden ist als Lagerfläche über eine Deckenklappe mit Leiter zugänglich. Auf dem Grundstück befindet sich zudem eine Garage. Das Bewertungsobjekt ist wie folgt in das Grundbuch eingetragen: Amtsgericht... Bonn Grundbuch von... Endenich Blatt... 1234 Gemarkung... Endenich Flur... 17 Lfd. Nr.... 1 Flurstück-Nr.... 132 Größe... 334 m² Eigentümer sind laut dem vorliegenden Grundbuchauszug vom 15. August 2012 die Eheleute Michael und Marianne Schulze. Die Ortsbesichtigung fand am 15. August 2012 statt. Anwesen waren: Marianne Schulz (Eigentümerin) Michael Schulz (Eigentümer) Astrid Schneider (Auftraggeberin) Max Mustermann (Sachverständiger) Hubert Hilfskraft (Mitarbeiter des Sachverständigen) Die Recherche bezüglich der wertrelevanten Merkmale des Bewertungsobjekts wurde am 01. September 2012 abgeschlossen. Dieser Tag ist auch der Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag. Auszug aus dem Grundbuch vom 15. August 2012 Auszug aus der Flurkarte vom 16. August 2012 Auszug aus dem Liegenschaftsbuch vom 16. August 2012 Schriftliche Auskunft aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht vom 14. August 2012 Schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom 15. August 2012 Schriftliche Auskunft der Stadt Bonn über erschließungsrechtliche Fragen vom 13. August 2012 Schriftliche Auskunft des Amtes für Umwelt, Verbraucherschutz und Lokale Agenda der Stadt Bonn vom 16. August 2012 Grundrisspläne, Flächenberechnungen und Baubeschreibungen aus den Bauakten der Stadt Bonn vom 15. August 2012 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn, Stand 01. Januar 2012 Auskünfte und Informationen insbesondere der an der Ortsbesichtigung beteiligten Personen ergänzende mündliche Auskünfte
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 4 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 5 Wesentliche rechtliche Grundlagen Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung und damit auch des vorliegenden Gutachtens finden sich in den folgenden Rechtsnormen: 2 Wertrelevante Merkmale 2.1 Lage Auszug aus der Flurkarte Baugesetzbuch (BauGB) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Sachwertrichtlinie (SW-RL) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) Landesbauordnung NRW (LBauO NRW) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Lage im Stadtgebiet Entfernungen Nähere Umgebung Stadtbezirk Bonn Stadtteil Endenich Entfernung zum Zentrum von Endenich ca. 500 m Entfernung zum Zentrum von Bonn ca. 3 km Köln ca. 30 km Koblenz ca. 60 km Düsseldorf ca. 75 km In der näheren Umgebung des Bewertungsobjekts sind überwiegend einbis zweigeschossige Einfamilienhäuser vorhanden. Grün- und Erholungsflächen (z.b. Meßdorfer Feld) sind vom Bewertungsobjekt gut zu erreichen. Verkehrsanbindung nächste Bushaltestellen (z.b. Weilerweg) mit Verbindung nach Duisdorf sowie zum Zentrum von Bonn in fußläufiger Entfernung nächster DB-Bahnhof (Duisdorf) mit Verbindung nach Euskirchen und zum Hauptbahnhof Bonn ca. 1,5 km entfernt Autobahnanschlussstelle Bonn-Endenich (A 565) ca. 1 km entfernt Hauptbahnhof Bonn ca. 3 km entfernt ICE-Bahnhof Siegburg ca. 29 km entfernt Flughafen Köln/Bonn ca. 28 km entfernt Fotos werden in diesem Beispielgutachten nicht wiedergegeben. Ausschnitte aus Regional- und Stadtplänen werden hier ebenfalls nicht abgedruckt. Verkehrsimmissionen Sonstige Immissionen Infrastruktur Parkplätze Lagebeurteilung im Mietpreisspiegel Lagebeurteilung insgesamt Bei dem Weilerweg handelt es sich um eine schmale innerörtliche Straße, die überwiegend durch die direkten Anwohner genutzt wird. Diesbezüglich sind keine wesentlichen Immissionen zu erwarten. Auch von den umliegenden, größer dimensionierten Erschließungsanlagen (z.b. Koblenzer Straße) gehen keine Lärmbeeinträchtigungen aus, die bis zum Bewertungsobjekt reichen. Die Lärmkarte der Stadt Bonn (http://www. bonn.de, Stand: 20. August 2012) bestätigt, dass die Verkehrsbelastungen im Bereich des Bewertungsobjekts unterhalb der dargestellten Grenzwerte von rd. 55 db(a) liegen. Sonstige Immissionen konnten bei der Ortsbesichtigung nicht festgestellt werden. Ärzte, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten für den kurzfristigen Bedarf sind in der näheren Umgebung vorhanden. Der mittel- und langfristige Bedarf kann im Zentrum und Umland von Bonn gedeckt werden. Im öffentlichen Straßenraum sind einige Parkmöglichkeiten vorhanden. Auf dem Grundstück befindet sich zudem eine Garage mit befestigter Zufahrt. Die Wohnlage "Weilerweg 12" wird im aktuellen Mietpreisspiegel der Stadt Bonn als "gut" eingestuft (mögliche Einstufungen: einfach, mittel, gut, sehr gut). Es handelt sich um eine Lage mit folgenden wesentlichen Eigenschaften: gute Wohnlage mit aufgelockerter Bebauung keine wesentlichen Belastungen durch Verkehrsimmissionen gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur Zugang zu Grün- und Erholungsflächen
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 6 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 7 Wo wird die Lage bei der Wertermittlung berücksichtigt? 2.2 Rechtliche Gegebenheiten Miete / Mietvertrag Eintragungen in Abt. II Baulasten Baurecht Baugenehmigungen Abgabenrechtliche Situation Insbesondere im Bodenwert und bei der Marktanpassung durch den Sachwertfaktor. Das Wohnhaus wurde zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung von den Eigentümern bewohnt. Es wird folglich für die Wertermittlung davon ausgegangen, dass keine gültigen Mietverträge existieren und demnach auch keine Miete gezahlt wird. Laut dem vorliegenden Grundbuchauszug vom 15. August 2012 ist in Abt. II des Grundbuchs keine Eintragung vorhanden. Laut schriftlicher Auskunft der Stadt Bonn vom 15. August 2012 ist für das zu bewertende Grundstück Gemarkung Endenich, Flur 17, Flurstück 132 keine Baulast eingetragen. Laut schriftlicher Auskunft aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht der Stadt Bonn vom 14. August 2012 besteht für das Bewertungsobjekt ein qualifizierter Bebauungsplan mit der Nr. 7418-26 vom 12. September 1990, zuletzt geändert am 30. September 1994. Dieser trifft für das zu bewertende Wohnhausgrundstück folgende wesentliche Festsetzungen: Reines Wohngebiet (WR) Zahl der Vollgeschosse 1 (I), Höchstgrenze offene Bauweise (o) Grundflächenzahl (GRZ): 0,4 Geschoßflächenzahl (GFZ): 0,8 In den Bauakten der Stadt Bonn sind insbesondere folgende Dokumente vorhanden: Baugenehmigung AZ 123566 VV (Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage) vom 01. September 1979 Bescheinigung über das Ergebnis der Bauzustandsbesichtigung des Rohbaues vom 10. April 1980; keine Mängel Bescheinigung über das Ergebnis der Bauzustandsbesichtigung anlässlich der abschließenden Fertigstellung vom 28. August 1980; keine Mängel Auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen wird für die Wertermittlung davon ausgegangen, dass die zu bewertenden baulichen Anlagen (Wohnhaus und Garage) den geltenden Vorschriften entsprechend errichtet wurden und somit bau- und planungsrechtlich zulässig sind. Laut schriftlicher Auskunft des Bauordnungsamtes der Stadt Bonn vom 27. April 2012 ist ein Erschließungsbeitrag nach 127 ff. BauGB für das Grundstück nicht zu zahlen, weil die Straße eine vorhandene bzw. hergestellte Erschließungsanlage nach 242 BauGB ist. Ein Kanalbeitrag und ein Straßenbaubeitrag nach 8 KAG NW sind nicht mehr zu zahlen. Straßenbaubeiträge können jedoch grundsätzlich für künftige Ausbaumaßnahmen noch erhoben werden. Bei der Recherche der wertrelevanten Zustandsmerkmale konnte nicht festgestellt werden, ob zum Wertermittlungsstichtag über die oben benannten Beiträge hinaus noch weitere öffentlich-rechtliche Beiträge und nicht-steuerliche Abgaben zu entrichten waren. Es wird daher vorausgesetzt, dass derartige Beiträge und Abgaben am Stichtag nicht mehr zu entrichten waren. Dabei handelt es sich vor allem um: Wo und wie werden die rechtlichen Gegebenheiten bei der Wertermittlung berücksichtigt? 2.3 Bauliche Anlagen Vorbemerkung Umlegungsausgleichsleistungen nach 64 BauGB Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben (Kostenerstattungsbeträge) Versiegelungsabgaben Ablösebeträge nach Baumschutzsatzungen Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände Das Grundstück liegt nicht innerhalb eines Sanierungsgebietes oder Entwicklungsbereiches nach 136, 165 BauGB. Miete / Mietvertrag... Annahme: nicht vorhanden Eintragungen in Abt. II... nicht vorhanden Baulasten... nicht vorhanden Baurecht... Bodenwert Baugenehmigungen... Konformität mit dem Baurecht wird unterstellt Abgabenrechtliche Situation... es wird vorausgesetzt, dass keine Abgaben mehr zu entrichten sind Die nachfolgenden Angaben erfolgen in einem für die Wertermittlung ausreichenden Umfang. Es handelt sich dabei ausdrücklich nicht um eine detaillierte Baubeschreibung. Die Angaben beziehen sich nur auf dominierende Ausstattungsmerkmale. Teilbereiche können hiervon abweichend ausgeführt sein. Beschreibungen der nicht sichtbaren Bauteile beruhen auf den vorhandenen Unterlagen oder auf entsprechenden Annahmen. Baujahr laut vorliegender Unterlagen ca. 1979/80 Bauweise der baulichen Anlagen Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen Wesentliche Ausstattungsmerkmale freistehendes Einfamilienhaus in Massivbauweise eingeschossig (EG) mit ausgebautem Dachgeschoss nicht ausgebauter Spitzboden voll unterkellert Fundamente: Stampf- bzw. Stahlbeton Decken: Stahlbeton (über KG und EG), Holzbalken (über DG) Geschosstreppen: Stahlbeton Dach: Satteldach aus Holz mit Betondachsteinen, Dachflächenfenster Fassade: Außenputz Heizung: Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung, Fußbodenheizung Garage: Massivbauweise, Stahlschwingtor, Flachdach mit bituminöser Eindeckung Sonstiges: offener Kamin, Balkon im DG, Kelleraufgang Ver- und Entsorgungsleitungen befestigte Flächen vor dem Gebäude Eingangspodest Zufahrt zur Garage Gartenanlage mit Terrasse Fußböden: überwiegend Fliesen und Laminat Wände: überwiegend tapeziert (Raufaser) und gestrichen, Küche mit Fliesenspiegel Decken: überwiegend tapeziert (Raufaser) und gestrichen oder gestrichener Innenglattputz, teilweise mit Holzverkleidung
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 8 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 9 Zustand der baulichen Anlagen und Außenanlagen Fenster: überwiegend Metallfenster mit Isolierverglasung und Kunststoffrollläden, Dachflächenfenster aus Holz Innentüren: überwiegend Holzrahmen mit Holztürblättern, teilweise mit Glasausschnitten im EG Gäste-WC mit Handwaschbecken und WC, ca. 2 m hoch gefliest im DG Badezimmer mit Wanne, Dusche, Waschbecken und WC, ca. 2 m hoch gefliest im KG Badezimmer Dusche, Waschbecken und WC, raumhoch gefliest Das Wohnhaus wurde ursprünglich ca. 1979/80 errichtet und ist demnach bereits rd. 30 Jahre alt. Die baulichen Anlagen befanden sich zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung insgesamt in einem normalen Unterhaltungszustand. Laut Angabe der Eigentümer im Rahmen des Ortstermins sind in der Vergangenheit einige Modernisierungen durchgeführt worden (z.b. Innenausbau, Fenster, Heizung) durchgeführt worden. Dennoch konnten im Rahmen der Ortsbesichtigung einige Unterhaltungsrückstände und Schäden festgestellt werden. Es sind insbesondere folgende Arbeiten auszuführen: Erneuern des Gäste-WCs und der Badezimmer Sanierung des Balkons Überarbeiten der Innentüren Streichen der Fassade Neugestaltungsmaßnahmen im Garten (z.b. Terrasse) Die obige Aufzählung ist nicht als abschließend zu betrachten. Es wären insbesondere im Hinblick auf die energetische Qualität des Wohngebäudes weitere Maßnahmen denkbar, z.b. zusätzliche Dämmung der Fassade. Auch die Erneuerung der Garageneindeckung wäre eine mögliche Überlegung. Darüber hinaus sind übliche Renovierungs- und Neugestaltungsmaßnahmen, die im Rahmen eines Eigentümerwechsels anfallen (z.b. Tapezier- und Malerarbeiten, Arbeiten an Bodenbelägen, Kleinstreparaturen, etc.), vorzunehmen. Hiervon geht jedoch nur geringe Wertrelevanz aus. Es erfolgte im Übrigen keine Funktionsüberprüfung der haustechnischen Anlagen (z.b. Elektrik, Heizung, Wasser und Abwasser). Aufteilung Grundrisspläne Brutto-Grundfläche Das Gebäude ist wie folgt aufgeteilt: KG: Flur, Badezimmer, Kellerräume mit üblichen Nutzungen EG: Eingangsbereich, Diele, Gäste-WC, Küche, Esszimmer, Wohnzimmer, Gästezimmer, Terrasse DG: Diele, Badezimmer, drei Schlafzimmer, Balkon Spitzboden: Lagerfläche Auf einer Wiedergabe der Grundrisspläne wird bei diesem Beispielgutachten verzichtet. Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Dabei handelt es sich um die Summe der marktüblich nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen eines Bauwerkes, berechnet nach dessen äußeren Maßen, jedoch ohne nicht nutzbare Dachflächen und konstruktiv bedingte Hohlräume. Sie ist die Grundlage für die Ermittlung der Herstellungskosten, die an späterer Stelle durchgeführt wird. In Anlehnung an die DIN 277-1:2005-02 sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu unterscheiden: Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen Bereich c: nicht überdeckt Für die Anwendung der Normalherstellungskosten 2010 zur Ermittlung der absoluten Herstellungskosten der baulichen Anlagen sind laut Sachwert- Richtlinie (SW-RL) im Rahmen der Ableitung der Brutto-Grundfläche nur die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde zu legen. Balkone, auch wenn Sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen. Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen von Spitzböden, vgl. auch nachfolgende Abbildung: Wertminderung Ob ein neuer Eigentümer sämtliche aufgeführten Arbeiten erledigt, ist von den jeweiligen individuellen Vorstellungen und Möglichkeiten abhängig. So sind die bestehenden Sanitärbereiche noch nutzbar, entsprechen aber nicht mehr den heutigen modernen Ansprüchen. Auch im Hinblick auf die Fassade sowie den Balkon wird jeder seine individuellen Vorstellungen haben. Da insgesamt kaum beurteilt werden kann, welche Arbeiten ein marktüblich handelnder Eigentümer vornimmt, kann die Wertminderung aufgrund des Zustands der baulichen Anlagen nur grob geschätzt werden. Für die Wertermittlung erachte ich daher eine Wertminderung von 25.000 EUR für angemessen. Die von mir gewählte Wertminderung beruht auf durchschnittlichen Erfahrungswerten der einschlägigen Fachliteratur, die weder der einfachen noch der stark gehobenen Kategorie entstammen. Sie wird als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal in der Wertermittlung berücksichtigt. Kleinere Mängel und Schäden sind im Übrigen im Ansatz der Herstellungskosten und der Alterswertminderung mit enthalten. Es wird vorausgesetzt, dass das Gebäude nach den üblichen Regeln des Bauhandwerks errichtet wurde.
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 10 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 11 Entscheidend für die Anrechenbarkeit der Grundflächen in Dachgeschossen ist ihre Nutzbarkeit. Dabei genügt es nach der Sachwert-Richtlinie auch, dass nur eine untergeordnete Nutzung, z.b. als Lager- oder Abstellräume, möglich ist. Als nutzbar können Dachgeschosse ab einer lichten Höhe von ca. 1,25 m behandelt werden, sowie sie begehbar sind. Eine Begehbarkeit setzt eine feste Decke und die Zugänglichkeit voraus, vgl. auch nachfolgende Abbildung: Bei Gebäuden mit ausgebautem Dachgeschoss wie im vorliegenden Fall bestimmt sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses insbesondere nach der vorhandenen Wohnfläche. Diese ist im Wesentlichen abhängig von Dachneigung, Giebelbreite und Drempelhöhe. Die Brutto-Grundfläche des Wohngebäudes wurde anhand der vorliegenden Grundrisspläne in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit wie folgt ermittelt: Geschoss Brutto-Grundfläche KG rd. 100 m² EG rd. 100 m² DG rd. 95 m² Summe rd. 295 m² Die Brutto-Grundfläche der Garage wurde zu rd. 20 m² ermittelt. Anmerkungen zu der ermittelten Brutto-Grundfläche: Der Balkon im DG gehört zu den c-flächen und ist bei der Brutto- Grundfläche entsprechend nicht zu berücksichtigen. Es ist ein Drempel von ca. 1 m Höhe vorhanden, so dass eine gute wirtschaftliche Nutzbarkeit des ausgebauten Dachgeschosses gegeben ist. Der nicht ausgebaute Spitzboden gehört nicht zur Brutto-Grundfläche. Wo werden die Gebäudemerkmale bei der Wertermittlung berücksichtigt? Geschoss Raum Wohnfläche EG DG Eingangsbereich rd. 4,24 m² Diele rd. 4,89 m² Gäste-WC rd. 2,12 m² Küche rd. 10,24 m² Esszimmer rd. 13,64 m² Wohnzimmer rd. 32,67 m² Gästezimmer rd. 8,99 m² Terrasse (am Haus) rd. 2,70 m² Summe EG rd. 79,49 m² Diele rd. 6,93 m² Badezimmer rd. 9,97 m² Schlafzimmer 1 rd. 13,83 m² Schlafzimmer 2 rd. 15,98 m² Schlafzimmer 3 rd. 16,95 m² Balkon rd. 1,62 m² Summe DG rd. 65,28 m² Summe gesamt rd. 145 m² Anmerkungen zu den ermittelten Wohnflächen: Die Flächen der Terrasse sowie des Balkons wurden nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung mit 25 Prozent angesetzt. Die Grundrisspläne aus der Bauakte zeigen in der Regel den Rohbauzustand. Daher wurde wie auch in den vorliegenden Flächenberechnungen aus der Bauakte ein Putzabschlag in der üblichen Höhe von 3 Prozent innerhalb der Einzelberechnungen berücksichtigt. Die Kellerräume (inklusive Badezimmer) gelten nicht als Wohnraum und werden daher in der Wohnfläche nicht berücksichtigt. In Anbetracht der Verfahrenswahl ist die exakte Wohnfläche jedoch nicht ausschlaggebend; sie geht nicht unmittelbar in die Wertermittlung ein. Im Wesentlichen bei den Normalherstellungskosten und der Alterswertminderung. Die Wertminderung aufgrund des Zustands der baulichen Anlagen wird als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt. Wohnlich nutzbare Fläche des Gebäudes Die wohnlich nutzbare Fläche wurde auf der Grundlage der vorhandenen Grundrisse in Anlehnung an die einschlägigen Vorschriften in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit ermittelt. Zu den vorliegenden Flächenberechnungen aus der Bauakte der Stadt Bonn ergeben sich teilweise Abweichungen, da bei diesen auch reine Kellerräume in der Wohnfläche berücksichtigt wurden. Die Wohnfläche ergibt sich nach meinen Berechnungen zu:
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 12 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 13 2.4 Sonstiges Bodenbeschaffenheit Altlasten Erschließung Die Bodenbeschaffenheit (z.b. Bodengüte, Eignung als Baugrund) wurde im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Diesbezügliche Untersuchungen können nur durch einen entsprechenden Fachgutachter durchgeführt werden. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens wurde lediglich bei der Sichtung der vorgelegten Unterlagen und beim Ortstermin auf mögliche Indikatoren für Besonderheiten des Bodens geachtet. Auffälligkeiten waren nicht erkennbar. Dementsprechend wird eine standortübliche Bodenbeschaffenheit ohne bewertungsrelevante Besonderheiten unterstellt. Laut schriftlicher Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt Bonn vom 16. August 2012 ist das Bewertungsobjekt weder von Altlasten (Altablagerungen, Altablagerungs-Verdachtsflächen, Altstandorte, Altstandort-Verdachtsflächen) noch von schädlichen Bodenveränderungen betroffen. Das Grundstück wird vom Weilerweg aus verkehrsmäßig erschlossen. Es wird davon ausgegangen, dass die übrige Erschließung (z.b. Kanal, Wasser, Gas und Strom) ebenfalls über diese Straße verläuft. Anmerkung Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten! Es wurden im vorliegenden Fall lediglich augenscheinliche, stichprobenartige Feststellungen getroffen. Vorhandene Abdeckungen von Boden-, Wand- oder Deckenflächen wurden nicht entfernt. Bei der Substanzbeschreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart und ggf. die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über tierische und pflanzliche Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß, Baugrund- und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheitsschädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen dieses Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Spezialunternehmens unvollständig und unverbindlich. Weiterhin wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten Mängel die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vorschriften und Normen (z.b. Statik, Schall und Wärmeschutz, Brandschutz) eingehalten worden sind. Energetische Qualität Die Energieeinsparverordnung (EnEV), die am dem 1. Oktober 2009 in Kraft getreten ist, stellt für Neubauten und Bestandsgebäude hohe Ansprüche an die energetische Qualität. Im vorliegenden Bewertungsfall handelt es sich um ein älteres Bestandsgebäude. Diesbezüglich sind beispielsweise folgende Vorschriften zu berücksichtigen: bei größeren Änderungen an Außenbauteilen müssen bestimmte Grenzwerte der EnEV eingehalten werden (z.b. für die Wärmedurchgangskoeffizienten) die meisten elektrischen Speicherheizsysteme dürfen ab dem 31. Dezember 2019 nicht mehr betrieben werden Heizkessel, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, dürfen größtenteils nicht mehr betrieben werden. ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen von Heizungsanlagen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, müssen gedämmt werden ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume oder die darüber liegenden Dächer müssen so gedämmt werden dass ein bestimmter Wärmedurchgangskoeffizient nicht überschritten wird Außenbauteile dürfen nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird Eine genaue Analyse der energetischen Anforderungen und der daraus resultierenden Kosten kann nur durch einen entsprechenden Spezialisten angefertigt werden. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens ist eine derartige Analyse nicht möglich. Energieausweis Die EnEV schreibt vor, dass Verkäufer oder Vermieter im Falle eines geplanten Verkaufs oder einer Vermietung den potenziellen Käufern oder Mietern einen Energieausweis vorlegen müssen. Der Energieausweis für Gebäude ist eine Art Ausweis, der dokumentiert wie das Gebäude energetisch einzuschätzen ist. Im vorliegenden Fall ist vermutlich kein Energieausweis vorhanden. Da es sich um ein älteres Gebäude handelt, kann davon ausgegangen werden, dass die baulichen Anlagen im jetzigen Zustand den Anforderungen der EnEV zumindest teilweise nicht gerecht werden und ein Energieausweis dies auch dokumentieren würde (vgl. Bemerkungen zum Zustand).
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 14 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 15 3 Wertermittlung 3.1 Verfahrenswahl Begründung der Verfahrenswahl Das zu bewertende Grundstück ist mit einem freistehenden Einfamilienwohnhaus mit Garage bebaut. Derartige Objekte werden in der Regel nicht ertragsorientiert genutzt. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr schätzt solche Objekte im Allgemeinen nach Baukosten oder nach Vergleichspreisen ein. Demzufolge müssen auch bei der Verkehrswertermittlung die Baukosten oder Preise von vergleichbaren Objekten im Vordergrund stehen. Dies ist im Rahmen der von der ImmoWertV vorgegebenen Verfahren nur über das Sachwert- bzw. das Vergleichswertverfahren möglich. Die Anwendung des Sachwertverfahrens ist im vorliegenden Fall unproblematisch. Für die Anwendung des in der ImmoWertV normierten Vergleichswertverfahrens stehen jedoch nicht genügend Kaufpreise von Objekten zur Verfügung, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend genau vergleichbar sind. Die vorhandenen und uns zugänglich gemachten Vergleichspreise des Gutachterausschusses werden daher lediglich für eine Plausibilitätskontrolle des Sachwerts herangezogen. Der Verkehrswert wird im vorliegenden Fall somit im Sachwertverfahren ermittelt und mittels Vergleichspreisen auf Plausibilität überprüft. Als Plausibilitätskontrolle wird zudem der Ertragswert ermittelt. Sachwertverfahren Sach- und Verkehrswert ergeben sich im vorliegenden Fall aus folgenden Komponenten: Vorgehensweise Herstellungskosten der baulichen Anlagen Alterswertminderung = Sachwert der baulichen Anlagen + Sachwert der baulichen Außenanlagen + Bodenwert = vorläufiger Sachwert (Gebäude und Grundstück) x Marktanpassung durch Sachwertfaktor = marktangepasster vorläufiger Sachwert besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale = Sachwert Nachfolgend werden die Eingangsdaten des Sachwertverfahrens ermittelt. Daran anschließend wird der Sachwert nach dem obigen Modell berechnet. Letztendlich werden auch noch Plausibilitätskontrollen über den Ertragswert durchgeführt. 3.2 Herstellungskosten der baulichen Anlagen Normalherstellungskosten für das Wohnhaus Die Herstellungskosten des Wohnhauses werden auf der Grundlage von Normalherstellungskosten ermittelt. Diese werden im vorliegenden Bewertungsfall in Anlehnung an die in der Sachwert-Richtlinie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) angegebenen Normalherstellungskosten gewählt. Dabei handelt es sich um die derzeit aktuellsten Werte (NHK 2010). Die Einordnung des zu bewertenden Gebäudes in die jeweilige Standardstufe erfolgt auf der Basis der Beschreibung der Gebäudestandards aus Anlage 2 der Sachwert-Richtlinie. Diese beziehen sich ebenfalls auf das Jahr 2010 sind abhängig von folgenden Merkmalen: Außenwände Dach Fenster und Außentüren Innenwände und türen Deckenkonstruktion und Treppen Fußböden Sanitäreinrichtungen Heizung Sonstige technische Ausstattung Im vorliegenden Fall ergibt sich nachfolgende Wertung im Sinne der Sachwert-Richtlinie: Dort werden für die vorliegende Gebäudeart folgende Normalherstellungskosten (Kostenkennwerte) für das Jahr 2010 inklusive ca. 17 Prozent Baunebenkosten angegeben:
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 16 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 17 Standardmerkmal Standardstufe 1 2 3 4 5 Außenwände 1 Dach 1 Fenster und Außentüren 1 Innenwände und -türen 0,5 0,5 Deckenkonstruktion und Treppen 0,3 0,7 Fußböden 0,5 0,5 Sanitäreinrichtungen 0,6 0,4 Heizung 0,2 0,8 Sonstige technische Ausstattung 1 Herstellungskosten des Wohngebäudes Normalherstellungskosten für die Garage Mit dem zuvor ermittelten und korrigierten Kostenkennwert sowie der Brutto-Grundfläche ergeben sich die Herstellungskosten des Wohngebäudes wie folgt: korrigierter Kostenkennwert 853 EUR/m² x Brutto-Grundfläche 295 m² = Herstellungskosten Wohngebäude 251.635 EUR Für die Garage werden in den Normalherstellungskosten 2010 folgende Kostenkennwerte angegeben: Kostenkennwerte für Gebäudeart: 655 EUR/m² 725 EUR/m² 835 EUR/m² 1.005 EUR/m² 1.260 EUR/m² Über die Wägungsanteil der einzelnen Standardmerkmale ergibt sich folgender gewogener Kostenkennwert: Standardmerkmal Wägungsanteil Anteil am Kostenkennwert Anteil an der Standardstufe Außenwände 23 % 167 EUR/m² 0,46 Dach 15 % 109 EUR/m² 0,30 Fenster und Außentüren 11 % 80 EUR/m² 0,22 Innenwände und -türen 11 % 86 EUR/m² 0,28 Deckenkonstruktion und Treppen 11 % 105 EUR/m² 0,41 Fußböden 5 % 46 EUR/m² 0,18 Sanitäreinrichtungen 9 % 81 EUR/m² 0,31 Heizung 9 % 87 EUR/m² 0,34 Sonstige technische Ausstattung 6 % 50 EUR/m² 0,18 Ergebnisse (gewogene Summen) 100 % 811 EUR/m² 2,67 Hierin bedeuten die Standardstufen: 3: Fertiggaragen 4: Garagen in Massivbauweise 5: individuelle Garagen in Massivbauweise Im vorliegenden Fall trifft die Standardstufe 4 auf die Garage zu. Der Kostenkennwert von 485 EUR/m² Brutto-Grundfläche wird demnach für angemessen erachtet. Dieser beinhaltet übliche Baunebenkosten von ca. 15 Prozent. Korrekturen und Anpassungen Korrektur wegen der Baupreisentwicklung Kostenkennwert im vorliegenden Fall Die Sachwert-Richtlinie sieht Korrekturen und Anpassungsmöglichkeiten der Kostenkennwerte vor: Der nicht ausgebaute Spitzboden bedarf keiner Korrektur, da er im resultierenden Kostenkennwert bereits enthalten ist. Die Gebäudeart (freistehendes Einfamilienhaus) bedarf keiner Kostenkorrektur. Es muss berücksichtigt werden, dass die die Kostenkennwerte der Normalherstellungskosten auf das Jahr 2010 beziehen, der Wertermittlungsstichtag jedoch im Jahr 2012 liegt. Aufgrund der Baupreisentwicklung der letzten Jahre (seit dem Bezugszeitpunkt der Normalherstellungskosten im Jahre 2010) bis zum Wertermittlungsstichtag wird - laut dem letzten verfügbaren statistischen Bericht des Statistischen Bundesamtes - von einem prozentualen Anstieg von rd. 5,2 Prozent ausgegangen, was zu einem Faktor von 1,052 führt. Der endgültige Kostenkennwert berechnet sich somit wie folgt: Kostenkennwert 811 EUR/m² x Baupreisentwicklung 1,052 = korrigierter Kostenkennwert 853 EUR/m² Korrektur wegen der Baupreisentwicklung Kostenkennwert im vorliegenden Fall Herstellungskosten der Garage In den NHK nicht erfasste Bauteile Aufgrund der Baupreisentwicklung der letzten Jahre (seit dem Bezugszeitpunkt der Normalherstellungskosten im Jahre 2010) bis zum Wertermittlungsstichtag wird - laut dem letzten verfügbaren statistischen Bericht des Statistischen Bundesamtes - von einem prozentualen Anstieg von rd. 5,2 Prozent ausgegangen, was zu einem Faktor von 1,052 führt. Der endgültige Kostenkennwert berechnet sich somit wie folgt: Kostenkennwert 485 EUR/m² x Baupreisentwicklung 1,052 = korrigierter Kostenkennwert 510 EUR/m² Mit dem zuvor ermittelten und korrigierten Kostenkennwert sowie der Brutto-Grundfläche ergeben sich die Herstellungskosten der Garage wie folgt: korrigierter Kostenkennwert 510 EUR/m² x Brutto-Grundfläche 20 m² = Herstellungskosten Garage 10.200 EUR Im vorliegenden Fall gilt es zusätzlich folgende Bauteile zu berücksichtigen: Brutto-Grundfläche Die Brutto-Grundfläche des Wohngebäudes wurde in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit zu rd. 295 m² ermittelt. Kelleraufgang: 6.000 EUR Balkon: 6.500 EUR
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 18 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 19 Herstellungskosten der baulichen Anlagen Es handelt sich um übliche Kostenkennwerte, die weder der einfachen noch der stark gehobenen Kategorie entstammen. Die in den NHK nicht erfassten Bauteile ergeben sich insgesamt zu rd. 13.000 EUR. Damit ergeben sich die Herstellungskosten der baulichen Anlagen (inklusive Baunebenkosten) wie folgt: Im vorliegenden Fall ergibt sich eine gewogene Standardstufe von rd. 2,67. Da keine weiteren baulichen Besonderheiten vorliegen, ergibt sich die Gesamtnutzungsdauer für das Wwohnhaus zu rd. 70 Jahren. Diese wird auf der Grundlage der Sachwert-Richtlinie auch für die Garage für angemessen erachtet. 3.3 Alterswertminderung Vorbemerkung Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Herstellungskosten Wohngebäude 251.635 EUR + Herstellungskosten Garage 10.200 EUR + In den NHK nicht erfasste Bauteile 12.500 EUR = Herstellungskosten der baulichen Anlagen 274.335 EUR Je älter ein Gebäude wird, desto mehr verliert es an Wert. Dieser Wertverlust ergibt sich aus der Tatsache, dass die Nutzung eines "gebrauchten" Gebäudes im Vergleich zur Nutzung eines neuen Gebäudes mit zunehmendem Alter immer unwirtschaftlicher wird. Der Wertverlust muss als Wertminderung im Sachwertverfahren berücksichtigt werden. Zur Bemessung der Wertminderung müssen zunächst die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bewertungsobjekts ermittelt werden. Nach der aktuellen Sachwert-Richtlinie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Anlage 3) ergeben sich für Einfamilienhäuser folgende Gesamtnutzungsdauern bei ordnungsgemäßer Instandhaltung: Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Besonderheit im vorliegenden Fall Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Alters von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt. Diese schematische Vorgehensweise ist jedoch in der Regel nur bei sehr neuen Gebäuden anwendbar. Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein ca. 1979/80 errichtetes Gebäude. In der Vergangenheit wurden bereits einige Modernisierungen durchgeführt. Zudem werden für die Wertermittlung weitere Modernisierungen unterstellt (vgl. Bemerkungen auf S. 8 des Gutachtens). Da insbesondere Modernisierungen zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer führen, würde eine rein mathematische Ermittlung der Restnutzungsdauer somit zu einem verfälschten Ergebnis führen. Daher erscheint es sinnvoller, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer für das Gebäude sachgerecht zu schätzen. Die Schätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer wird auch in der einschlägigen Literatur als unproblematisch empfunden. So schreibt zum Beispiel Kleiber (Kleiber, Verkehrswertermittlung, 6 ImmoWertV, S. 902 ff.): "Die übliche Restnutzungsdauer - RND von ordnungsgemäß instand gehaltenen Gebäuden wird i.d.r. so ermittelt, indem von einer für die Objektart üblichen Gesamtnutzungsdauer - GND - das Alter in Abzug gebracht wird: RND = GND - Alter. Dies darf nicht schematisch vorgenommen werden. Es müssen vor allem die örtlichen und allgemeinen Wirtschaftsverhältnisse im Hinblick auf die Verwendbarkeit der baulichen Anlagen in die Betrachtung mit einbezogen werden. Die Ermittlung der Restnutzungsdauer durch Abzug des Alters von der üblichen Gesamtnutzungsdauer wird den im Einzelfall gegebenen Verhältnisse oftmals nicht gerecht. Sachgerechter ist es daher, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer am Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung des Bau- und Unterhaltungszustands sowie der wirtschaftlichen Verwendungsfähigkeit der baulichen Anlagen zu schätzen." Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer bei Modernisierungen Die aktuelle Sachwert-Richtlinie enthält in Anlage 4 ein Modell, welches der Orientierung zur Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen bei der Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer dient. Zunächst ist mittels nachfolgender Punktetabelle der Modernisierungsgrad zu ermittelt:
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 20 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 21 Im Rahmen der Dokumentation des Zustands der baulichen Anlagen wurde bereits darauf verwiesen, dass jeder Marktteilnehmer seine individuellen Vorstellungen im Hinblick auf Modernisierungen haben wird. Bezogen auf das Bewertungsobjekt ist am wahrscheinlichsten davon auszugehen, dass ein mittlerer Modernisierungsgrad erreicht wird. Die entsprechend zu modifizierende Restnutzungsdauer ergibt sich gemäß Anlage 4 der Sachwert-Richtlinie wie folgt: Alterswertminderung Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein ca. 30 Jahre altes Gebäude. Die modifizierte wirtschaftliche Restnutzungsdauer ergibt sich demnach zu rd. 43 Jahren. Die auf der Grundlage der NHK 2010 unter Berücksichtigung der entsprechenden Korrekturfaktoren und mit Hilfe des Baupreisindexes auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Herstellungskosten entsprechen denen eines neu errichteten Gebäudes gleicher Gebäudeart. Die somit erforderliche Alterswertminderung wird in einem Prozentsatz der Gebäudeherstellungskosten ausgedrückt und auf der Grundlage der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (GND) und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) nach folgender Formel berechnet (linear): GND RND x 100 GND Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren und einer Restnutzungsdauer von 43 Jahren erhält man eine Korrekturgröße von rd. 38,6 Prozent der Herstellungskosten der baulichen Anlagen, demnach 105.893 EUR.
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 22 Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 23 3.4 Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen 3.6 Marktanpassung und Sachwert Bauliche Außenanlagen Es sind folgende bauliche Außenanlagen sowie sonstige Anlagen vorhanden: Ermittlung des vorläufigen Sachwerts Der vorläufige Sachwert der Gebäude und des Grundstücks ergibt sich wie folgt: Ver- und Entsorgungsleitungen befestigte Flächen vor dem Gebäude Eingangspodest Zufahrt zur Garage Gartenanlage mit Terrasse Sachwert der baulichen Anlagen 168.442 EUR + Sachwert der baulichen Außenanlagen 6.738 EUR + Bodenwert 91.516 EUR = vorläufiger Sachwert 266.696 EUR Erfahrungssätze Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen 3.5 Bodenwert Es wird von Erfahrungssätzen ausgegangen, nach denen die vorhandenen Außenanlagen mit rd. 4 Prozent des Sachwerts der baulichen Anlagen hinreichend erfasst sind. Somit ergibt sich der Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen wie folgt: Herstellungskosten der baulichen Anlagen 274.335 EUR Alterswertminderung 105.893 EUR = Sachwert der baulichen Anlagen 168.442 EUR x Erfahrungssatz 0,04 = Sachwert baulichen Außenanlagen / sonstige Anlagen 6.738 EUR Marktanpassung über Sachwertfaktor Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend aus Kostenüberlegungen heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens und Herstellungskosten des Gebäudes). Aus diesem Grund muss bei der Ableitung des endgültigen Sachwerts immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn reine Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zu einem Preis, der auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Das tatsächliche Marktgeschehen und somit das Verhältnis von Verkehrswert zu Sachwert lässt sich über so genannte Sachwertfaktoren bestimmen. Solche Faktoren wurden vom Gutachterausschuss der Stadt Bonn ermittelt und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Demnach muss bei Sachwerten vergleichbarer Objekte von ca. 270.000 EUR ein Marktanpassungszuschlag von rd. 40 Prozent vorgenommen werden (Sachwertfaktor = 1,40). Die vom Gutachterausschuss angegebene Marktanpassung wird im vorliegenden Fall für angemessen erachtet. Bodenrichtwert Korrektur wegen der Grundstücksgröße Der Bodenwert wird im vorliegenden Fall aus Bodenrichtwerten abgeleitet. Nach 196 BauGB sind Bodenrichtwerte durchschnittliche Lagewerte, die im Wesentlichen gleiche Nutzbarkeitsmerkmale in Art und Maß aufweisen. Sie werden von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen ermittelt. Laut der Bodenrichtwertübersicht des Gutachterausschusses der Stadt Bonn liegt für die Zone mit dem zu bewertenden Objekt ein Bodenrichtwert vor. Dieser wurde zum 01. Januar 2012 wie folgt ermittelt: Lage Endenich, Nr. 12345 Bodenrichtwert 245 EUR/m² Erschließungszustand erschließungsbeitragsfrei Art der baulichen Nutzung W (Wohngebiet) Geschosse I Fläche 500 m² Das zu bewertende Grundstück fällt mit einer Größe von 334 m² kleiner aus als das Richtwertgrundstück (500 m²). Der Bodenrichtwert muss diesbezüglich eine Anpassung erfahren. Der Gutachterausschuss der Stadt Bonn hat entsprechende Umrechnungsfaktoren ermittelt. Im vorliegenden Fall ergibt sich ein Umrechnungsfaktor von rd. 1,12 (Faktor für 334 m² = 1,12 / Faktor für 500 m² = 1,00) und somit ein angepasster Bodenrichtwert von rd. 274 EUR/m². Marktangepasster vorläufiger Sachwert Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Ermittlung des Sachwerts Der marktangepasste vorläufige Sachwert ergibt sich somit wie folgt: vorläufiger Sachwert 266.696 EUR x Sachwertfaktor 1,4 = marktangepasster vorläufiger Sachwert 373.374 EUR Bei dem marktangepassten vorläufigen Sachwert handelt es sich um eine Größe, die sich ergeben würde, wenn keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen wären. Als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sinne der 6 und 8 ImmoWertV ist die Wertminderung aufgrund des Zustands der baulichen Anlagen von 25.000 EUR zu berücksichtigen. Auf der Grundlage der obigen Kalkulationen ergibt sich der Sachwert letztendlich wie folgt: marktangepasster vorläufiger Sachwert 373.374 EUR Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 25.000 EUR = Sachwert 348.374 EUR rd. 348.000 EUR Bodenwert Die übrigen wertbestimmenden Merkmale des Bodenrichtwerts stimmen im Wesentlichen mit denen des Bewertungsobjektes überein. Weitere Anpassungen sind daher nicht vorzunehmen. Auf der Grundlage des Bodenrichtwerts halten wir demnach für das Grundstück einen erschließungsbeitragsfreien Bodenwert von 274 EUR/m² für angemessen. Somit ergibt sich der absolute Bodenwert wie folgt: Bodenwert (relativ) 274 EUR/m² x Grundstücksgröße 334 m² = Bodenwert (absolut) 91.516 EUR
Verkehrswertgutachten über das bebaute Grundstück Weilerweg 12 in 53121 Bonn Seite 24 4 Verkehrswert Plausibilitätskontrolle Allgemeines Ertragswertverfahren Einfamilienwohnhäuser werden, wie weiter oben bereits beschrieben, in der Regel nicht nach Renditegesichtspunkten, sondern nach Substanzwertgesichtspunkten bewertet. Aus diesem Grund kommt bei derartigen Objekten im Allgemeinen das Sachwertverfahren zur Anwendung. Es kommt jedoch vereinzelt vor, dass derartige Wohnobjekte vermietet werden. Das heißt, dass dann für den Eigentümer auch Renditeaspekte eine Rolle spielen können. Insofern bietet es sich an, den ermittelten Sachwert mittels eines renditeorientierten Ertragswerts auf Plausibilität hin zu überprüfen. Der Ertragswert ergibt sich im vorliegenden Fall wie folgt: Rohertrag (rd. 1.350 EUR/Monat) 16.200 EUR/Jahr Bewirtschaftungskosten (15 % des Rohertrags) 2.430 EUR/Jahr = Reinertrag 13.770 EUR/Jahr Bodenwertverzinsung 2.517 EUR/Jahr = Gebäudereinertrag 11.253 EUR/Jahr x Barwertfaktor zur Kapitalisierung 25,038 = Gebäudeertragswert 281.753 EUR + Bodenwert 91.516 EUR Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 25.000 EUR = Ertragswert 348.269 EUR Der Ertragswert liegt in der Größenordnung des nach dem Sachwertverfahren ermittelten Wertes und bestätigt somit das Ergebnis. Dabei wurde gemäß Veröffentlichung des Gutachterausschusses der Stadt Bonn ein Liegenschaftszinssatz von 2,75 Prozent angesetzt. Definition Lage auf dem Grundstücksmarkt Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Die Wertermittlungsverfahren nach 8 ImmoWertV sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen. Der Verkehrswert als der wahrscheinlichste Preis ist aus dem Ergebnis der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. Im vorliegenden Fall wurde für das Wohnhausgrundstück das Sachwertverfahren angewendet. Dieses Verfahren hat für das Bewertungsobjekt die höchste Relevanz. Dabei wurden für das Sachwertverfahren marktübliche Eingangsgrößen, wie zum Beispiel Normalherstellungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Sachwertfaktor angesetzt. Das Ergebnis wurde über das Allgemeine Ertragswertverfahren plausibilisiert. Weitere Korrekturen sind daher nicht erforderlich. Ergebnis Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale wird der Verkehrswert des Bewertungsobjektes Weilerweg 12 in 53121 Bonn zum Wertermittlungsstichtag 01. September 2012 geschätzt auf 348.000 EUR