Rechtsanwälte Schultz und Carstens Schwachhauser Heerstraße 5328211 Bremen Telefon 0421/343302 Telefax 0421/343305 E-Mail bremen@schultz-carstens.de Internet www.schultz-carstens.de Rechte und Pflichten beim Hauskauf Vortrag der VHS Bremen durch Christian Carstens, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1. Die beteiligten Vertragsparteien Mehrere Käufer und Verkäufer Was ist, wenn ein Ehepartner Alleineigentümer ist? Erbengemeinschaften, Betreuungsbedürftige und Kinder Vertreter und Vertreter ohne Vertretungsmacht 2. Die Rolle des Notars Die Neutralitätspflicht und wer sucht den Notar aus? 3. Das Kaufobjekt Die Bedeutung des Grundbuchs, Aufbau des Grundbuchs Aufschrift/Deckblatt Es enthält die Angabe des Amtsgerichtes, des Bezirks und die Nummer des Blattes. Bestandsverzeichnis Hier sind die Grundstücke nach den Angaben des Katasters (Gemarkung, Flur, Flurstück, wirtschaftliche Nutzung, Lage und Grösse) aufgeführt. Abteilung I Diese Abteilung beinhaltet den Namen des Eigentümers und die Grundlage seiner Eintragung (z.b. Erbfolge oder Auflassung). Abteilung II In dieser Abteilung sind Lasten und Beschränkungen wie z.b. Wegerechte, Wettbewerbsverbote, Zwangsversteigerungsvermerk oder Vorkaufsrechte eingetragen. Abteilung III Hier sind Grundpfandrechte eingetragen. Darunter versteht man Hypotheken, Grundschulden oder auch Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen. Generell besteht für die Begründung und die Veränderungen von Rechten ein Zwang zur Eintragung ins Grundbuch. Die Grundbucheintragung genießt öffentlichen Glauben, d.h. jeder kann davon ausgehen, dass Eintragungen im Grundbuch richtig sind. Angaben zum Kaufobjekt, Nebenabreden, Einbauküche Ausschluß der Sachmängelhaftung und Verschweigen wichtiger Umstände Abtretung von Ansprüchen und Leistungen des Verkäufers Energiepass Mieter und andere Berechtigte Das Baulastenverzeichnis, und Erschließungskosten 4. Der Liefertermin, verspätete und vorzeitige Übergabe, die Versicherung des Objekts Was tun, wenn man vorzeitig einziehen möchte? 5. Der Kaufpreis
Rechtsanwälte Schultz und Carstens Schwachhauser Heerstraße 5328211 Bremen Telefon 0421/343302 Telefax 0421/343305 E-Mail bremen@schultz-carstens.de Internet www.schultz-carstens.de Notaranderkonto oder direkte Zahlung Aufteilung des Kaufpreises, die Einbauküche Entstehung der Zahlungspflicht 6. Der Ablauf der Abwicklung Problem: Der Käufer muß den Kaufpreis bezahlen, um das Grundstück zu bekommen. Seine Bank gibt ihm aber nur Geld, wenn sie Sicherheit in Form des Grundstücks hat. Die Sicherheit kann der Käufer aber nicht geben, weil er nicht Eigentümer ist. Der Verkäufer gibt das Grundstück erst her, wenn er das Geld hat. 1. Die Parteien schließen den Kaufvertrag 2. Zugunsten des Käufers wird die Vormerkung eingetragen 3. Zur Kaufpreissicherung werden für die Bank des Käufers Grundschulden eingetragen Der Käufer erhält eine Vollmacht des Verkäufers, die Eintragung unter bestimmten Maßgaben herbeizuführen 4. Die Bank des Verkäufers gibt an, mit welchem Betrag die Grundschulden des Verkäufers abgelöst werden müssen 5. Das Vorkaufsrechtsverzichtszeugnis der Gemeinde liegt vor 6. Der Notar teilt dem Käufer mit, was er an wen zu zahlen hat 7.Der Käufer zahlt den Kaufpreis entsprechend den Auflagen Die Auflagen des Verkäufers, damit er an der Grundschuldbestellung mitwirkt: Die Grundschuld darf nur der Finanzierung der Kaufpreis dienen Die Zahlungsanweisung ist zu beachten Der Käufer übernimmt die Kosten der Eintragung Übertragung der Rechte an der Grundschuld 7. Maklerklauseln 8. Die Kosten und die Kostenverteilung 9. Die Auflassung Wenn Sie nach dem Vortrag noch Fragen haben, beraten wir Sie gern. Wir können Ihnen auch bei der Vorbereitung der Beurkundung helfen und einen Notar vermitteln.
88888 Das Deckblatt
888888 Das Bestandsverzeichnis Hier wird die Lage, die Gr e und ggf. die Bewirtschaftsart angegeben
88888888 888888888888888 888888 88888888 8888888888888888888888888 88888888888 8888888888888888888888888888888888888888888888888 8888888888888888888888888888888888888888888888888 Die erste Abteilung gibt an, wer ab wann und mit welchem Rechtsgrund Eigent mer geworden ist. Au er Auflassung (Vertrag sind Erbgang und Zwangsversteigerung m glich. 88888888 888888888 88888888888
8888888888 88888888888 In Abteilung 2 werden Lasten und Beschrƒnkungen eingetragen, wie etwa Wegerechte, Nie brauch oder Vorkaufsrechte. Wichtig sind auch Eintragungen von Zwangsvollstreckungen und die Auflassungsvormerkungen. 8888888888
In Abteilung 3 werden die Grundpfandrechte eingetragen. 888888888888