Newsletter Aktuelle BGH Urteile für Immobilien Eigentümer und Mieter. Schönheitsreparaturen und Mängel Teil 1 Ausgabe 1
Newsletter Themen dieser Ausgabe: Schönheitsreparaturen und Mängel Teil 1 1. Mieter muss kein Lärmprotokoll führen. 2. Farbvorgabe für Mieter ist unzulässig. Sehr geehrter Eigentümer Mit diesem Newsletter möchten wir unsere Kunden, Eigentümer und Mieter über die aktuellsten BGH Urteile aus dem Immobilienbereich informieren. Wir hoffen es ist für jeden etwas hilfreiches dabei. 3. Weißen ist nicht dasselbe wie Streichen. 4. Ersatzanspruch des Mieters verjährt in 6 Monaten. 5. Verjährung erst ab Wohnungsübergabe 6. Mieter kann auch bei möblierter Wohnung wegen zu geringer Wohnfläche mindern. Ihre Fraya Hartmann
1. Mieter muss kein Lärmprotokoll führen Will ein Mieter die Miete wegen Lärm und ähnlichen Einwirkungen mindern, reicht eine Beschreibung der Beeinträchtigungen und deren ungefährer Zeitpunkt, Dauer und Frequenz aus. Der Mieter muss kein minutiöses Protokoll vorlegen. Die Vermieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin verlangt von den Mietern die Räumung der Wohnung. Zuvor hatte sie das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt, weil die Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum um 20 Prozent gemindert hatten. der Minderung ist, dass die Vermieterin andere Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus als Ferienwohnungen an Touristen vermietet. Dies verursache erhebliche Belästigungen durch Lärm und Schmutz, so die Mieter. Die Vermieterin hält die Minderung für unzulässig. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, wie detailliert ein Mieter einen Mangel, auf den er eine Minderung stützt, darlegen muss. Die Anforderungen an den Vortrag des Mieters dürfen nicht überspannt werden, da die Minderung nach 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt. Der Mieter muss nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur etc.) es geht, zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer sowie in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Im vorliegenden Fall gab der BGH den Mietern Recht. Zwar liegt eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin, dass im Haus Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet werden. Dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. In einem Mehrfamilienhaus sind z. B. gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen. Aus dem Vortrag der Mieter ergab sich hier aber, dass dieser übliche Rahmen weit überschritten war. (BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11)
2. Farbvorgabe für Mieter ist unzulässig Eine Farbvorgabe für das laufende Mietverhältnis benachteiligt den Mieter auch dann unangemessen, wenn er bei Mietbeginn eine frisch in weiß gestrichene Wohnung übernommen hat. Vermieter und Mieterin einer Wohnung streiten darüber, ob die Mieterin Schönheitsreparaturen ausführen musste. Die Mieterin hatte die Wohnung zu Mietbeginn im Jahr 2005 mit einem neuen weißen Anstrich übernommen. Im Mietvertrag sind die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf die Mieterin abgewälzt. Außerdem ist eine Quotenabgeltungsklausel vereinbart. Zur Ausführung der Schönheitsreparaturen heißt es: "Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit - handwerksgerecht - ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten." Nach Ende des Mietverhältnisses im Jahr 2008 hat die Mieterin an Wänden und Decken der Wohnräume Schönheitsreparaturen ausgeführt. Im Hinblick auf die Quotenabgeltungsklausel behielt der Vermieter für anteilige Kosten der Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Heizkörper, Innentüren, Keller sowie des Loggiabodens aus der Kaution 650 Euro ein. Die Mieterin meint, dass die Schönheitsreparaturklauseln wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam seien und ihr die Kaution deshalb ungekürzt auszuzahlen sei. Für die von ihr durchgeführten Schönheitsreparaturen verlangt sie Wertersatz. Der BGH gibt der Mieterin Recht. Die Schönheitsreparaturen sind nicht wirksam auf die Mieterin übertragen, weil der Mietvertrag eine unzulässige Farbwahlklausel enthält. Eine Farbwahlklausel benachteiligt den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt Die hier vereinbarte Farbwahlklausel wird dem nicht gerecht. Sie gibt dem Mieter - auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - einen weißen Anstrich von Decken und Wänden vor und schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters dadurch in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt. Es spielt für die Beurteilung der Farbwahlklausel keine Rolle, dass die Mieterin die Wohnung mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hatte, denn der Vermieter hat grundsätzlich kein berechtigtes Interesse daran, dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum auch nur einzuengen. Auch die in der Klausel vorgesehene Möglichkeit, im Einzelfall die Erlaubnis des Vermieters zu einer Dekoration in abweichender Farbe einzuholen, führt nicht zu deren Wirksamkeit. Mangels eines sachlich gerechtfertigten Interesses des Vermieters, auf die Dekorationsweise während der laufenden Mietzeit Einfluss zu nehmen, muss sich der Mieter hierauf von vornherein nicht verweisen lassen. (BGH, Urteil v. 22.2.2012, VIII ZR 205/11)
3. Weißen ist nicht dasselbe wie Streichen Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zum Weißen der Wände verpflichtet, enthält eine unzulässige Farbvorgabe und ist daher unwirksam. Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Im Formularmietvertrag wurde die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen. Zum Umfang der Arbeiten heißt es, dass diese u. a. das Weißen der Decken und Oberwände" umfassen. Bei Ende des Mietverhältnisses weigerte sich der Mieter, Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Vermieterin beauftragte daraufhin einen Handwerker mit diesen Arbeiten und verlangt nun die Kosten hierfür vom Mieter als Schadensersatz. Der BGH gibt dem Mieter Recht. Die Renovierungsklausel ist unwirksam, denn sie enthält eine unzulässige Farbvorgabe. Nach der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Pflicht des Mieters zum Weißen" von Decken und Wänden nicht nur im Sinne von Streichen", sondern so zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. Das benachteiligt den Mieter unangemessen, denn er muss die Wohnung auch während des Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbe dekorieren. Hierdurch wird er in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt, ohne dass die Vermieterin hieran ein anerkennenswertes Interesse hat. (BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 47/11) 4. Ersatzanspruch des Mieters verjährt in 6 Monaten Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung von Renovierungskosten verjährt in 6 Monaten ab Ende des Mietverhältnisses. Das hat der BGH entschieden und damit eine wichtige Streitfrage geklärt. Ein Vermieter und seine ehemaligen Mieter streiten um die Erstattung von Kosten für Schönheitsreparaturen, die die Mieter ausgeführt hatten, ohne hierzu verpflichtet zu sein. Die Mieter hatten eine Wohnung in Freiburg gemietet. Das Mietverhältnis endete zum 31.12.2006. Nach dem Mietvertrag mussten die Mieter nach einem starren Fristenplan Schönheitsreparaturen ausführen. Aufgrund dieser Klausel ließen die Mieter die Wohnung vor ihrem Auszug für 2.700 Euro renovieren. Erst später erfuhren sie, dass die Schönheitsreparaturklausel wegen des starren Fristenplans unwirksam ist und sie nicht hätten renovieren müssen. Im Dezember 2009 reichten die Mieter Klage gegen den Vermieter auf Erstattung der Renovierungskosten ein. Der Vermieter meint, der Anspruch sei verjährt. Hier greife die Verjährungsfrist des 548 Abs. 2 BGB, nach dem Erstattungsansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Mietverhältnisses verjähren. Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Anspruch der Mieter ist verjährt. Die in 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses erfasst auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10)
5. Verjährung erst ab Wohnungsübergabe Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft erst, wenn die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist. Eine Vermieterin verlangt vom ehemaligen Mieter Schadensersatz wegen Schäden in der Wohnung. Der langjährige Mieter räumte die in einem Zweifamilienhaus gelegene Wohnung Ende Juni 2007, nachdem es mit der im selben Haus wohnenden Vermieterin zu Streit gekommen war. Mit Schreiben vom 2.7.2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen Vertrauensverlusts" fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.9.2007. Am 30.6.2007 bot der Mieter der Vermieterin an, die Wohnung zurückzugeben. Als die Vermieterin dies ablehnte, warf er die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Wohnung gehörenden Briefkasten. Am 1.10.2007 führten die Parteien schließlich wie zwischenzeitlich abgesprochen eine offizielle" Wohnungsübergabe durch. Am 19.3.2008 beantragte die Vermieterin einen Mahnbescheid, mit dem sie Schäden in der Wohnung ersetzt verlangt. Der Mieter meint, eventuelle Schadensersatzansprüche seien verjährt. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des 548 Abs. 1 Satz 2 BGB habe zu laufen begonnen, als er am 30.6.2007 die Rückgabe der Wohnung angeboten habe. Schadensersatzansprüche der Vermieterin sind nicht verjährt. Nach 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe setzt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Schäden zu machen. Hingegen ist die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung. Vorliegend hat die Verjährung erst mit Ablauf des 1.10.2007 begonnen, denn die Vermieterin hat die Wohnung erst an diesem Tag zurückerhalten. Sie hat die Wohnung nicht dadurch zurückerhalten, dass der Mieter versucht hat, ihr Ende Juni die Schlüssel zu übergeben und die Schlüssel dann in den Briefkasten geworfen hat. Die Vermieterin war auch nicht mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug. Dabei kann offen bleiben, ob ein Mieter berechtigt ist, die Mietsache vor Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Jedenfalls muss der Vermieter eine Wohnung nicht auf Zuruf" zurücknehmen. Deshalb kam die Vermieterin hier nicht dadurch in Annahmeverzug, dass sie sich weigerte, die Schlüssel sofort an der Haustür zurückzunehmen. Da die Parteien im Anschluss noch einen offiziellen" Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt haben, muss sich die Vermieterin auch nicht aus Treu und Glauben so behandeln lassen, als habe sie die Sachherrschaft über die Wohnung bereits vor der Übergabe am 1.10.2007 erhalten. (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11)
6. Mieter kann auch bei möblierter Wohnung wegen zu geringer Wohnfläche mindern Auch bei einer möblierten Wohnung kann der Mieter die Miete mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist als im Mietvertrag vereinbart. Der Kläger ist seit 2006 Mieter einer vollständig möblierten und mit umfassendem Hausrat eingerichteten Wohnung des Beklagten in Berlin. Die monatlich zu zahlende Kaltmiete beträgt 560 EUR, hinzu kommen ein Heizkostenvorschuss von 15 EUR und ein Stromkostenvorschuss von 25 EUR. Im Mietvertrag wurde die Größe der Wohnung mit ca. 50 m² angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt jedoch nur 44,3 m². Der Mieter hält wegen der Flächenabweichung von 11,5 % eine Minderung der Kaltmiete in entsprechender Höhe für berechtigt und forderte mit Schreiben von Mai 2009 eine teilweise Rückzahlung der Miete für die gesamte Mietzeit in Höhe von 1.964,20 EUR. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied zugunsten des Mieters. Die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % ist ein Mangel und berechtigt den Mieter auch bei möbliert vermieteten Wohnungen zu einer Minderung der Miete. Die Miete ist dann in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Der BGH begründet sein Urteil damit, dass die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung, die von einer Unterschreitung der Wohnfläche ausgeht, nicht deshalb geringer zu veranschlagen ist, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können. (BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 209/10)
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