Der Grundstückskaufvertrag Dozent: Henning Meister Stand: August 2007
Portrait Henning Meister Jahrgang: 1975 Ausbildung: Bankkaufmann Aktuelle Tätigkeit: seit 2007 stellvertretender Leiter Referat Immobilienbewertung bei der Sparkasse Bremen AG Weitere Tätigkeiten: 1998 2001 Immobilienberater bei der Immobilienservice der Bremische Volksbank GmbH 2001 2005 Immobilienberater bei der LBS Immobilien GmbH in Bremen seit 2006 seit 2007 seit 2008 seit 2008 Dozent am Bildungszentrum der Wirtschaft im Unterwesergebiet e.v. Mitglied im HypZert e.v. persönliches Mitglied im gif e.v. Dozent an der Handelskammer Hamburg Qualifikationen: 1997 Ausbildereignungsprüfung (IHK) 2001-2003 Fachfortbildung mit Abschlussprüfung geprüfter Immobilienfachwirt (IHK) 2003-2005 Fachfortbildung mit Abschlussprüfung geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS) 2006 Zertifizierung zum Immobiliengutachter CIS HypZert (S)
Der Grundstückskaufvertrag Inhalt: 1. Beteiligte des Grundstückskaufvertrages 2. Der Notar 3. Die Vorbereitung des Grundstückskaufvertrages 4. Das Grundbuch 5. Der Grundstückskaufvertrag 6. Die Abwicklung des Vertrages 7. Notarieller Schutz beim Kaufvertrag 8. Inhalte des Grundstückskaufvertrages 9. Die Grunderwerbsteuer 10. Entfall der Grunderwerbsteuer 11. Die Grundsteuer 12. Grundsteuerbefreiung 13. Quellenverzeichnis zum Studienbrief Hinweis: Der Vortrag -Der Grundstückskaufvertrag- soll dem Studierenden die Möglichkeit der kompakten Übersicht über dieses vielfältige Themengebiet geben. Aufgrund der vielen Besonderheiten und Details der Thematik kann nicht auf jeden Bereich eingegangen werden. Für ein tiefergehendes Studium wird daher die einschlägige Fachliteratur empfohlen! Die Vervielfältigung und die Verbreitung des Studienbriefes -Der Grundstückskaufvertrag- ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Dozenten zulässig!
Der Grundstückskaufvertrag 1. Beteiligte des Grundstückskaufvertrages 2. Der Notar Vertragsparteien (Verkäufer/Käufer) Immobilienmakler Notar Grundbuchamt Finanzamt Kreditinstitut(e) Hausverwalter notarielle Beurkundung gemäß 311b Abs. 1 BGB er soll alle Vertragsparteien neutral und umfassend über die rechtlichen Fragen des Vertrages aufklären übernimmt die gesamte Vertragsabwicklung von der Grundbucheinsicht bis zur Eigentumsumschreibung der Notar schützt den Verkäufer gegen den Verlust seines Eigentums, ohne dass er den Kaufpreis erhält Notar schützt den Käufer gegen den Verlust des Kaufpreises, ohne dass der Eigentumsübergang erfolgt 3. Die Vorbereitung des Grundstückskaufvertrages Finanzierung des Kaufpreises klären die Bank verlangt in der Regel eine Sicherheit (Grundschuld) das Notariat kümmert sich um die Beurkundung und die Eintragung dieser Grundschuld im Grundbuch bei Neubau muss geklärt werden, welche Bebauung zulässig ist Erschließungszustand und ggf. noch entstehende Kosten klären ob Baulasten eingetragen sind (Baulastenverzeichnis) klären ob Altlasten vorhanden sind (Altlastenkataster) bautechnischen Zustand/Mängel im Kaufvertrag nennen existieren Miet- oder Pachtverträge Vertragsparteien bekommen vor der eigentlichen Beurkundung einen Kaufvertragsentwurf zugeschickt der Entwurf muss den Vertragsparteien mindestens 2 Wochen vor Beurkundung zur Information und Durchsicht vorliegen (Verbraucherschutz) ein Verzicht hierauf ist möglich, muss aber im Kaufvertrag festgehalten werden Hinweis: Die anfallenden Fragen sollten mit dem zuständigen Bau- oder Liegenschaftsamt bzw. wenn möglich mit dem Notar unbedingt vor der Beurkundung geklärt werden.
4. Das Grundbuch 5. Der Grundstückskaufvertrag vor jeder Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages sieht der Notar oder dessen Mitarbeiter das Grundbuch beim Amtsgericht ein er stellt dabei den aktuellen Grundbuchstand fest welche Lasten und Beschränkungen muss der Käufer ggf. übernehmen. Beispielsweise Kanalleitungsrechte, Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, etc. sind diese durch Dienstbarkeiten grundbuchrechtlich gesichert, muss sie der Käufer übernehmen Überprüfung der valutierenden Eintragungen in Abteilung III Parteien müssen dem Notar die genauen Umstände darlegen Gewährleistung vorzeitige Schlüsselübergabe zwecks Renovierungsarbeiten für diesen Fall Kautionszahlung/Nutzungsentgelt vereinbaren Nutzungs- und Lastenübergang durch vorzeitige Schlüsselübergabe unbedingt klären Erschließungszustand und ggf. noch entstehende Kosten nach BGB muss der Käufer des Grundstücks die nach der Besitzübernahme fällig werdenden Anlieger- und Erschließungskosten tragen Besitz, Nutzen und Lasten gehen im Normalfall erst mit der Zahlung des vollständigen Kaufpreises über andere Regelungen sind möglich, müssen aber in den Kaufvertrag aufgenommen werden Käuferschutz durch Auflassungsvormerkung und die Sicherstellung der Lastenfreiheit Grundbuch wird blockiert weitere Belastung durch Grundschulden/Hypotheken und weiterer Verkauf sind nicht möglich Schutzregelung, die die notwendigen Voraussetzungen zur fälligen Kaufpreiszahlung formuliert Notar überwacht die Erfüllung dieser Voraussetzungen und informiert den Käufer über den Zeitpunkt der gefahrlosen Kaufpreiszahlung Verkäuferschutz Immobilienverkäufer will sicher sein, dass er den vereinbarten Preis erhält Eigentumsumschreibung erst dann vor, wenn der Verkäufer sein Geld erhalten hat Lastenfreistellung in Abteilung III Löschung der Grundpfandrechte kann erfolgen, sobald der bestehende Kredit durch den Verkäufer zurückgezahlt ist
6. Die Abwicklung des Vertrages nach Beurkundung des Vertrages muss Notar den Vertrag abwickeln umfangreicher Schriftwechsel mit dem Finanzamt, dem Grundbuchamt der örtlichen Stadt oder Gemeinde und den Banken des Verkäufers und des Käufers Käufer darf den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn die rechtlichen Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt sind (sog. Fälligkeitsmitteilung) Notar muss Gemeinde über Grundstücksverkauf unterrichten Vorkaufsverzichtserklärungen durch die Gemeinde ist zwingend notwendig Notar informiert das Finanzamt über den Kaufvertrag Finanzamt erlässt einen Grunderwerbsteuerbescheid wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, bekommt er eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zugeschickt Notar kann dann den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim zuständigen Grundbuchamt stellen durch Vollzug des Vertrages sichert der Notar sowohl den Verkäufer als auch den Käufer gegen unerwartete Risiken Verkäufer erhält den Kaufpreis Käufer erhält lastenfreies Eigentum an dem Grundstück Hinweis: Die Zahlung wird direkt vom Käufer an den Verkäufer geleistet. Nur auf ausdrücklichen Wunsch ist eine Zahlung über Notaranderkonto möglich. 7. Notarieller Schutz beim Kaufvertrag Notar ist sachkundiger, unabhängiger und neutraler Berater beim Grundstückskaufvertrag Grundlage seiner Arbeit ist ausschließlich Recht und Gesetz im Gegensatz zum Anwalt hat der Notar nicht die Interessen einer Partei im Auge er muss neutral sein und beide Seiten entsprechend über die rechtlichen Konsequenzen und Risiken des Kaufvertrages aufklären Gebühren des Notars richten sich nach der Kostenordnung Gebühr richtet sich nach dem sog. Geschäftswert je nach Schwierigkeitsgrad können noch Zusatzkosten anfallen
8. Inhalte des Grundstückskaufvertrages Vertragsbezeichnung (Grundstückskaufvertrag) Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) Name des beurkundenden Notars Urkundenrolle Beurkundungsdatum Kaufgegenstand Grundbuchstand Lasten und Beschränkungen Grundpfandrechte Sonderwünsche/Extras (z.b. bei Neubauten) Kaufpreiszahlung Vormerkung Vorkaufsrecht Liefertermin/Übergabedatum Zahlungsmodalitäten/Zahlungstermin Unterlagen zur Immobilie (z.b. Teilungserklärung, etc.) Zustand/Mängel der Immobilie Gewährleistung Kosten und Abgaben Grunderwerbssteuer Vollmachten Erfüllungsort und Gerichtsstand ggf. Maklerklausel Wirksamkeitsbedingung salvatorische Klausel Auflassung Unterschriften der Vertragsparteien Unterschrift des Notars Hinweis: Weitere bzw. zusätzliche Inhalte und Vereinbarungen sind natürlich möglich! Verkäufer, Käufer und der Notar müssen den eigentlichen Kaufvertrag sowie die Auflassung unterschreiben! Die jeweiligen Vertragsparteien bekommen ca. 1-2 Wochen nach Beurkundung eine beglaubigte Abschrift des Vertrages zugeschickt. 9. Die Grunderwerbsteuer zur Zeit sind 3,5% bezogen auf Kaufpreis üblich im Kaufvertrag können diverse Kaufgegenstände vom Kaufpreis ausgeklammert werden (Küche, Markise, etc.) dadurch verringert sich die Grunderwerbsteuer Haftung im Innenverhältnis: Käufer Haftung im Außenverhältnis: Käufer und Verkäufer (Gesamtschuldnerisch)
10. Entfall der Grunderwerbsteuer 11. Die Grundsteuer 12. Grundsteuerbefreiung Schenkung Übertragung innerhalb der Familie (gerade Linie) Erbschaft wenn der Wert 2.500 nicht übersteigt Erwerb durch Ehegatten des Verkäufers Rückübertragung durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung Erwerb durch Miterben zur Nachlassverwaltung Erwerb durch Körperschaften des öffentlichen Rechts Erwerb durch einen ausländischen Staat, für Zwecke von Botschaften usw., kulturelle Zwecke Gemeinde bestimmt ob die Grundsteuer zu erheben ist Gemeinde bestimmt von wem die Grundsteuer zu erheben ist Steuerschuldner ist grundsätzlich der Grundstückseigentümer Ausnahme bei Erbbaurechten wenn nicht vertraglich anders geregelt ist der jeweilige Erbbauberechtigte der Steuerschuldner Bundesbahn Bundeswehr Kirchengrundstücke Universitäten, Schulen, Kindergärten, etc. Verkehrsflächen und öffentliche Grünanlagen
13. Quellenverzeichnis zum Studienbrief Erwin Sailer und Hans-Eberhard Langemaack Kompendium für Makler, Hausverwalter und Sachverständige, Boorberg Verlag Muhrfeld Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft Kleiber-Simon-Weyers Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherung- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB Sandner-Weber Lexikon der Immobilienwertermittlung Immobilien-Fachwissen im Internet www.immobilien-fachwissen.de www.wikipedia.org