Zwischen Miethaiund Sozialamt Kosten der Unterkunft im Spannungsfeld von Miet-und Grundsicherungsrecht Universität Göttingen 24 April 2014 Richterin am BSG Sabine Knickrehm 1 Zwischen Miethaiund Sozialamt Kosten der Unterkunft im Spannungsfeld von Miet-und Grundsicherungsrecht Universität Göttingen 24 April 2014 Prof Peter Rott / Richterin am BSG Sabine Knickrehm 2 I Einführung in das Thema II Tatsächlicher und politischer Rahmen von den Kommunen zu erstattenden IV Mietrechtliche Grundlagen bei der n Referenzmiete V Mietschulden VI Energetische Sanierung VII Fazit 3 1
II Tatsächlicher und politischer Rahmen Universität Göttingen 24 April 2014 Prof Peter Rott / Richterin am BSG Sabine Knickrehm 4 Entwicklung der Neuvertragsmieten in den fünf größten deutschen Städten von 2008 bis 2013 II Tatsächlicher und politischer Rahmen 1 Lage am Mietwohnungsmarkt 2 Mietrechtliche Reaktionen des Gesetzgebers 3 Unterkunftsleistungen nach dem SGB II als Faktor auf dem Mietwohnungsmarkt Marktmiete Q1 2008 in /m² Marktmiete Q1 2013 in /m² Änderung Vorjahresquartal in % Berlin 5,7 6,8 4,2 19,3 Hamburg 7,8 9,3 2,4 19,2 München 11,1 12,7 4,6 14,4 Frankfurt am Main 9 10,2 3,4 13,3 Köln 8,2 9 2,9 9,8 Quelle: Statistisches Bundesamt 2014 Änderung 5 Jahre in % 5 Mietpreisbremse II Tatsächlicher und politischer Rahmen 1 Lage am Mietwohnungsmarkt 2 Mietrechtliche Reaktionen des Gesetzgebers 3 Unterkunftsleistungen nach dem SGB II als Faktor auf dem Mietwohnungsmarkt 6 2
2010 Wohngeld 1,8 Mrd -rund 1 Mio Empfänger II Tatsächlicher und politischer Rahmen 1 Lage am Mietwohnungsmarkt 2 Mietrechtliche Reaktionen des Gesetzgebers 3 Unterkunftsleistungen nach dem SGB II als Faktor auf dem Mietwohnungsmarkt Leistungen für Unterkunft und Heizung SGB II 13,7 Mrd - 15% aller Mieterhaushalte 7 von den Kommunen zu erstattenden Universität Göttingen 24 April 2014 Prof Peter Rott / Richterin am BSG Sabine Knickrehm 8 SGB II Regelbedarf Leistungen für Unterkunft und Heizung 31 Konkrete 32 Abstrakt Gewährleistungsanspruch Art 1 Abs 1 ivm Art 20 Abs 1 GG Wohnen 9 3
SGB II 22 Abs 1 S 1 Leistungen für Unterkunft und Heizung 31 Konkrete 32 Abstrakt Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen anerkannt soweit diese angemessen sind 10 SGB II 22 Abs 1 S 1 Leistungen für Unterkunft und Heizung 31 Konkrete 32 Abstrakt Unbestimmter Rechtsbegriff der Konkrete Abstrakte 11 22 Abs 1 S 3 SGB II Konkrete Soweit die für die Unterkunft und Heizung den der Besonderheit des Einzelfalles n Umfang übersteigen, sind sie als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es dem Leistungsberechtigten nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate 31 Konkrete 32 Abstrakt 12 4
SGB II 22 Abs 1 S 3 Konkrete 31 Konkrete 32 Abstrakt Kostensenkungsobliegenheit 13 Abstrakte der Unterkunftskosten 31 Konkrete 32 Abstrakt Produkttheorie & Schlüssiges Konzept 14 Produkttheorie Wohnungsgröße typisierend nach landesrechtlichen Wohnraumförderbestimmungen & Wohnstandard einfacher + im unteren Segment liegender Ausstattungsstandard 31 Konkrete 32 Abstrakt 15 5
Produkt aus Wohnfläche und Standard, das sich in der Wohnungsmiete niederschlägt 31 Konkrete 32 Abstrakt Varianz bei der Wahl von Größe und Standard der Wohnung 16 Bemessung der örtlichen Referenzmiete Datengrundlage, die hinreichende Gewähr dafür bietet, dass Vergleichsmiete die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Wohnungsmarktes wiedergibt 31 Konkrete 32 Abstrakt realitätsgerecht das Existenzminimum im Bereich der Unterkunft sichern 17 Schlüssiges Konzept 1 Sicherstellung des Gewährleistungsauftrags im Bereich Unterkunft und Heizung 31 Konkrete 32 Abstrakt 2 Gleichbehandlung im gesamten Bundesgebiet durch Verfahrensregeln 3 Berücksichtigung regionaler Unterschiede 18 6
Konzept Planmäßiges Vorgehen is systematischer Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts-und zeitbedingter Tatsachen im maßgeblichen Vergleichsraum für sämtliche Anwendungsfälle und nicht nur punktuell im Einzelfall 31 Konkrete 32 Abstrakt 19 Schlüssigkeit Mindestvoraussetzungen der Datenerhebung und Auswertung Folgerichtigkeit Repräsentativität der Daten Validität der Datenerhebung Anerkennung mathematisch-statistischer Grundsätze Begründung der gezogenen Schlüsse 31 Konkrete 32 Abstrakt 20 Satzungslösung 31 Konkrete 32 Abstrakt 22a bis 22 c SGB II 21 7
Abstrakt Heizkosten 31 Konkrete 32 Abstrakt Bruttowarmvergleichsmiete 22 Bruttowarmvergleichsmiete Lage der Wohnung Lage des Hauses? Energetischer Standard der Wohnung/ des Hauses 31 Konkrete 32 Abstrakt Heizkostenspiegel Rechte Spalte 23 IV Mietrechtliche Grundlagen bei der n Referenzmiete Universität Göttingen 24 April 2014 Prof Peter Rott / Richterin am BSG Sabine Knickrehm 24 8
Methode - Quelle? Mietspiegel BSG vom 1092013 B 4 AS 77/12 R München BGH vom 6112013 VIII ZR 346/12 -Berlin 25 Mietspiegel 22 c Abs 1 SGB II zur n für Unterkunft und Heizung insbesondere Mietspiel, qualifizierte Mietspiegel berücksichtigen Daten hinter dem Mietspiegel 26 Mietspiegel Problem: Angebotsmieten IV Mietrechtliche Grundlagen bei der n Referenzmiete 1 Rückgriff auf die Datengrundlage eines Mietspiegels 2 Mietspiegel im Mietrecht 3 Rückwirkung der Rechtsprechung des BGH zur Datengrundlage von Mietspiegeln für die Bestimmung der abstrakten sgrenze IV Mietrechtliche Grundlagen bei der n Referenzmiete 1 Rückgriff auf die Datengrundlage eines Mietspiegels 2 Mietspiegel im Mietrecht 3 Rückwirkung der Rechtsprechung des BGH zur Datengrundlage von Mietspiegeln für die Bestimmung der abstrakten sgrenze IV Mietrechtliche Grundlagen bei der n Referenzmiete 1 Rückgriff auf die Datengrundlage eines Mietspiegels 2 Mietspiegel im Mietrecht 3 Rückwirkung der Rechtsprechung des BGH zur Datengrundlage von Mietspiegeln für die Bestimmung der abstrakten sgrenze Mietpreissteigerungen bei Neuvermietungen 27 9
Mietspiegel Qualifizierter Mietspiegel Einfacher Mietspiegel Ausgehandelter Mietspiegel IV Mietrechtliche Grundlagen bei der n Referenzmiete 1 Rückgriff auf die Datengrundlage eines Mietspiegels 2 Mietspiegel im Mietrecht 3 Rückwirkung der Rechtsprechung des BGH zur Datengrundlage von Mietspiegeln für die Bestimmung der abstrakten sgrenze 28 V Mietschulden Universität Göttingen 24 April 2014 Prof Peter Rott / Richterin am BSG Sabine Knickrehm 29 22 Abs 1 S 3 SGB II Soweit die für die Unterkunft und Heizung den der Besonderheit des Einzelfalles n Umfang übersteigen, sind sie als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es dem Leistungsberechtigten nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate V Mietschulden 1 Mietrecht 2 SGB II 21 22 Mietrückstände 23 30 10
22 Abs 1 S 3 SGB II V Mietschulden 1 Mietrecht 2 SGB II 21 22 Mietrückstände 23 Faktor für Mietschulden Faktor Mietschulden entgegen zu wirken 31 Kostensenkungsobliegenheit V Mietschulden 1 Mietrecht 2 SGB II 21 22 Mietrückstände 23 6 Monate - Schonfrist Finanzierung der den n Teil übersteigenden? 32 Kostensenkungsobliegenheit V Mietschulden 1 Mietrecht 2 SGB II 21 22 Mietrückstände 23 Dialog Reaktionszeit Subjektive Unmöglichkeit 33 11
Kostensenkungsobliegenheit V Mietschulden 1 Mietrecht 2 SGB II 21 22 Mietrückstände 23 Objektive Unmöglichkeit? verschlossener Mietwohnungsmarkt 34 Unwirtschaftlichkeit 22 Abs 1 S 4 SGB II V Mietschulden 1 Mietrecht 2 SGB II 21 22 Mietrückstände 23 Eine Absenkung der nach Satz 1 unn muss nicht gefordert werden, wenn diese unter Berücksichtigung der bei einem Wohnungswechsel zu erbringenden Leistungen unwirtschaftlich wäre 35 Kostensenkungsobliegenheit V Mietschulden 1 Mietrecht 2 SGB II 21 22 Mietrückstände 23 Einzelfall 36 12
22 Abs 8 SGB II Sofern Arbeitslosengeld II für den Bedarf für Unterkunft und Heizung erbracht wird, können auch Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist Sie sollen übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht Geldleistungen sollen als Darlehen erbracht werden V Mietschulden 1 Mietrecht 2 SGB II 21 22 Mietrückstände - Darlehen 23 37 Mietschulden V Mietschulden 1 Mietrecht 2 SGB II 21 22 Mietrückstände - Darlehen 23 Un Unterkunft? 38 Mietschulden V Mietschulden 1 Mietrecht 2 SGB II 21 22 Mietrückstände - Darlehen 23 Keine Schuldenübernahme Drohender Verlust der Wohnung Verhinderung von Obdachlosigkeit 39 13
22 Abs 7 SGB II Soweit Arbeitslosengeld II für den Bedarf für Unterkunft und Heizunggeleistet wird, ist es auf Antrag der leistungsberechtigten Person oder andere Empfangsberechtigte zu zahlen Soll, wenn die zweckentsprechende Verwendung nicht sichergestellt ist Insbesondere 1 Mietrückstände außerordentlichen Kündigung 2 Energiekostenrückstände Unterbrechung der Energieversorgung 3 Konkrete Anhaltspunkte krankheits-oder suchtbedingtes Unvermögen Mittel zweckentsprechend verwenden 4 Schuldnerverzeichnis Schriftliche Unterrichtung V Mietschulden 1 Mietrecht 2 SGB II 21 22Mietrückstände 23 40 V Mietschulden 1 Mietrecht 2 SGB II 21 22Mietrückstände 23 Sozialdatenschutz Energieversorger 41 VI Energetische Sanierung Universität Göttingen 24 April 2014 Prof Peter Rott / Richterin am BSG Sabine Knickrehm 42 14
Auswirkungen für die Leistungsberechtigten nach dem SGB II Abstrakte konkrete VI Energetische Sanierung 1 Grundlagen rechtspolitische Einordnung 2 Grenzen des normalen Mieterhöhungsrech ts 3 Energetische Sanierung durch den Vermieter 342 Auswirkungen für die Leistungsberechtigten im SGB II 4 Zusammenfassung: ökologisches Ziel / Soziales Mietrecht 43 Abstrakte Einfacher Standard Produkttheorie VI Energetische Sanierung 1 Grundlagen rechtspolitische Einordnung 2 Grenzen des normalen Mieterhöhungsrech ts 3 Energetische Sanierung durch den Vermieter 342 Auswirkungen für die Leistungsberechtigten im SGB II 4 Zusammenfassung: ökologisches Ziel / Soziales Mietrecht 44 Abstrakte Bruttowarmvergleichsmiete VI Energetische Sanierung 1 Grundlagen rechtspolitische Einordnung 2 Grenzen des normalen Mieterhöhungsrech ts 3 Energetische Sanierung durch den Vermieter 342 Auswirkungen für die Leistungsberechtigten im SGB II 4 Zusammenfassung: ökologisches Ziel / Soziales Mietrecht 45 15
Abstrakte Gesamtangemessenheitsgrenze 22 b Abs 1 S 2 SGB II VI Energetische Sanierung 1 Grundlagen rechtspolitische Einordnung 2 Grenzen des normalen Mieterhöhungsrech ts 3 Energetische Sanierung durch den Vermieter 342 Auswirkungen für die Leistungsberechtigten im SGB II 4 Zusammenfassung: ökologisches Ziel / Soziales Mietrecht Maßstab? 46 Konkrete Wirtschaftlichkeitserwägung des 22 Abs 1 S 4 SGB II Härtebegriff im Mietrecht Existenzsicherung Kenntnis Beratung ( 14 SGB I) VI Energetische Sanierung 1 Grundlagen rechtspolitische Einordnung 2 Grenzen des normalen Mieterhöhungsrech ts 3 Energetische Sanierung durch den Vermieter 342 Auswirkungen für die Leistungsberechtigten im SGB II 4 Zusammenfassung: ökologisches Ziel / Soziales Mietrecht 47 V Fazit 48 16